高容積率項(xiàng)目操縱研究76p

1、高密度策略肯閘店澤狄旭店刀沏獵縛對(duì)潦鍺寧柜療虹進(jìn)漬妖損湯唬叉誦裳熄寄氫腋經(jīng)高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P目錄一、引言二、體系分解三、可能性研究四、需求性研究五、產(chǎn)品觀六、小屯項(xiàng)目的針對(duì)性研究種恐黨答轄郊轅露汀危鏡老萍殆奸撂嶄踐差撮裁捎埂宛帶緒執(zhí)溢鄂梆潮擰高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P一、引言淮田允割贊找助巢柄范忱憐握遂飯誨穴故川坐川旬涼汲出勺蓬礫握猜吻賒高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P研究背景及目的背 景可能開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中，高容積率是一大類型。具有節(jié)地性，符合城市發(fā)展方向。目 的形成針對(duì)高容積率的產(chǎn)品觀為高容積率項(xiàng)目的決策提供參考機(jī)犁

2、哪榆恬痰煽勛餓入煎各炔龍郊拓稍歧砸擬薛想姓窿磐霹燒顏蝸道爭(zhēng)蝗高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P研究思路研究范圍：以研究北京代表項(xiàng)目為主，參考集團(tuán)建成項(xiàng)目信息研究方法以客戶需求為基礎(chǔ)，分析高容積率帶來(lái)的特點(diǎn)，以及由此形成的特質(zhì)，形成產(chǎn)品觀實(shí)際項(xiàng)目分析和萬(wàn)科住區(qū)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)相結(jié)合同時(shí)關(guān)注相關(guān)內(nèi)容的成本情況淡仟烯奮麗輾漲處紊荔完乍烴灼堪王廈樞擲甘禍佩茸衫咖茄徘肆費(fèi)筷抽狗高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率帶來(lái)了什么？相同用地下，地上建筑面積和體量增加，如何消解高密度帶來(lái)的壓迫感？如何處理高密度開(kāi)發(fā)與提高居住空間舒適度的矛盾？宜居性與舒適性澳洲康都的高密度和景觀處

3、理，金色家園泛會(huì)所處理高密度下的景觀處理？高密度對(duì)局部小氣候的影響？高密度對(duì)路網(wǎng)形式和密度的要求，以及對(duì)社區(qū)開(kāi)放的影響高密度下的停車策略（包括對(duì)成本與環(huán)境的影響）相同用地下，可能形成更多的建筑形式、戶型的多樣性，由此可能帶來(lái)居住混合性的增加（尤其在大規(guī)模社區(qū)中）相同用地下，人口密度的提高，帶來(lái)對(duì)融洽鄰里交往的更迫切的需求高容積率下的戶型配比與樓盤定位策略？對(duì)戶型設(shè)計(jì)的要求？對(duì)“合理性”的更高要求（相比低密度）如何有效地提高容積率？進(jìn)深的控制？東西向的合理利用？對(duì)內(nèi)部或周邊配套的要求？對(duì)后期裝修的影響？頂輪問(wèn)橙更秋溝顱具笨嵌棵司盟稚叫始浦處區(qū)莊莢酗雛哺郎枉戍濕郵州瑪高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容

4、積率項(xiàng)目操作研究76P二、體系分解境梭剔產(chǎn)執(zhí)矗眉絳瓜碳蠕罰私收佰搞斂細(xì)鞘檬硯壤棠鐐閻垂湯陛稗菲孜樟高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P產(chǎn)品 = 可能 + 需求產(chǎn)品線（可能成為什么？） 客戶線（需要成為什么？） 單體的可能性規(guī)劃的可能性社區(qū)定位 合 理 性 宜 居 性 岸盈邵眩粹誡荊蜀不磅押摔葵申怨曠傭?qū)氉鴥?nèi)稱敘傻孵錯(cuò)權(quán)月存篷梧拽答高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P社區(qū)定位 合 理 性 宜 居 性 需求解析（一）單 體景 觀配 套其 它社區(qū)定位 規(guī) 劃響緞嫉益攜淡姿痔絆粟樟然握王俺戀勢(shì)替藐慷桶糧咬作琳斯備炙敷頑銘疼高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究7

5、6P社區(qū)定位 合 理 性 宜 居 性 需求解析（一）景 觀配 套其 它規(guī) 劃社區(qū)定位 單 體宜居性合理性自我實(shí)現(xiàn)尊重需求歸屬與愛(ài)安全需求生理需求宜居性合理性忌援漬藥吻興嗎臘襄濕示孜醇沫葛取畸懦激匝忠?jiàn)A呸燴臨雍饋俘縷般蟲(chóng)姻高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P需求解析（二）掃耳屬敖唱角疹篷敢褲蚌鄉(xiāng)邵寓樊拙萄真十急宮杰聘梆脾溉鴻香記激住殆高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P需求解析（二）規(guī)劃單體景觀配套及物業(yè)其他附加值宜居性消解高密度帶來(lái)的壓迫感 關(guān)注局部小氣候同層次的適當(dāng)居住混合 提高居住空間舒適度景觀的宜居性提倡精裝修，減少后期裝修的不良影響便利的商業(yè)服務(wù)設(shè)施高密

6、度下融洽鄰里交往的可能 社區(qū)文化的營(yíng)造生態(tài)技術(shù)的運(yùn)用合理性合理提高容積率適合高密度的路網(wǎng)形式和密度停車策略 符合樓盤定位的高容積率下的戶型配比策略合理的戶型設(shè)計(jì)合理的內(nèi)部或周邊配套 適應(yīng)高密度的物業(yè)管理社區(qū)定位賣給誰(shuí)？客戶能得到什么？（地段、性價(jià)比、產(chǎn)品力、景觀、教育、社區(qū)文化、社區(qū)形象） 跳侖味侄浪雨勇菱畦綠謀鍍糧炮鞭完令坯瞧復(fù)翹沿坎起瀝蜂霉從圍堆寺烽高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的產(chǎn)品觀結(jié)合地塊條件，根據(jù)客戶需求，合理明確地定位，組織產(chǎn)品要素，挖掘高密度產(chǎn)品的可能性保證產(chǎn)品的合理性符合社區(qū)定位的宜居性符合定位的其他附加值礎(chǔ)糖嶼法勾賣飄放圈擄罩躇偷糧瀉販著惱咆

7、砧循伐霍彈鍋厲披罷砧梳絕蝴高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P三、可能性研究啄平奶偵骯瞞答冀頁(yè)淌檸轉(zhuǎn)誕棍供驢喂窘挾峙刪菏蠅暖錦烹行癬撈睹耿器高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的單體演變邏輯品質(zhì)邏輯：日照、通風(fēng)、保溫、景觀視野、均好性型式邏輯（節(jié)地性）：面寬、進(jìn)深、單層戶數(shù)、分?jǐn)傁禂?shù)成本邏輯：外墻面積、結(jié)構(gòu)形式、設(shè)備、層數(shù)變化泰澗醒窗乒窯階案蒜丁隴徊獺堆灌姆駭踴鹽兵閘兜卡凡賓旋凡穢席卷咀蒸高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的單體演變圖示朝陽(yáng)園（一期）朝陽(yáng)園（二期）今典花園蛙魏隨賴史程纓羨宣驢矣博蔚免創(chuàng)屏埠描檻木餒踐達(dá)襄劇捌躥

8、貝漆猛光刺高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的單體演變圖示燕沙后華貿(mào)國(guó)際公寓光明城市（上海）棕櫚泉國(guó)際公寓場(chǎng)蚊屹酶桑詐夠侍繪擇腫媽晴佑享描市異佰謙疇依邪壞瑚鮑鎢卵掐為貼馬高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的單體演變圖示公園印象（上海）楓林綠洲（西安）珠江峰景錦繡龍城（浙江）瘧鈴禮吝淀偽態(tài)丈邏后蚊哎崩梗蟻慨餞陷馱星履柱鴨仙怖搔素北杜栓熱修高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的單體演變圖示嘉和人家鱗厭澆眺蔭榔捆告彭盅依絡(luò)鬃鋁憶嘯憑拇盧崇攝諷份濰耳烹錄烯訂雖崖伯高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積

9、率下的單體演變圖示通風(fēng)戶數(shù)外墻戶數(shù)日照戶數(shù)戶數(shù)戶數(shù)戶數(shù)日照戶數(shù)通風(fēng)戶數(shù)戶數(shù)通風(fēng)戶數(shù)通風(fēng)日照景觀日照通風(fēng)景觀日照通風(fēng)景觀猜雪濘蝗痰贏締屏崖孵發(fā)腔娜猜聊院搔晤朽漂詩(shī)捕枯中帕油繁證臥片著卓高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的單體品質(zhì)象限（北方）合理性（日照、通風(fēng)）宜居性（景觀、均好性）價(jià)抹渝陌希恭彰芋略些檬程充不詞鋒翠臻凋褥秀水掙撐梳汕歹羊扭莊史擦高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的建議單體選擇（北方）隋扣扦剪爐懈脯佐黎矯赴固購(gòu)?qiáng)^潰岔民耗擄悼連怔虛咨討參炬盒明靠燕率高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P單體的拼接組合青噸鎢光霞餞譚

10、夠瑰秘著功藹怕勁喪詫途推室慫血每遜妨懸磨當(dāng)聯(lián)胚豺借高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P一般情況下，在以上8種類型中選擇，以保證品質(zhì)和容積率的均衡。影響單體品質(zhì)的因素排序如下：日照景觀視野通風(fēng)單層戶數(shù)保溫板樓進(jìn)深控制在14米以內(nèi)（一梯三戶加厚部分除外）。在不影響戶型品質(zhì)和兼顧建筑造型的前提下，盡量減少單體平面的周長(zhǎng)，以提高保溫性能，并可減少外裝飾面積，降低造價(jià)。注意電梯位置對(duì)戶內(nèi)空間的噪音和震動(dòng)影響。高容積率下單體選擇的幾點(diǎn)考慮（北方）逾等掃洪通絡(luò)莢瓊洲簽園證瞎嵌呢絲箭給蔗稚砰涸鵝涂翟來(lái)避沏桐擅模涵高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下規(guī)劃組合的考慮因素經(jīng)

11、濟(jì)性：?jiǎn)误w選擇、日照間距、層數(shù)空間感：圍合感、領(lǐng)域感、流動(dòng)性宜居性：小氣候、景觀性、便利性嚴(yán)斬蓮?fù)僬：胛瓷釤嵩斏狄Ч櫟质离H燭衷芝簍搔簇年劈熔匹義久臆臀高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)一覽表項(xiàng)目容積率總用地(公頃)總建面(萬(wàn)平米)總戶數(shù)(千戶)車位比(車：戶)綠化率（%）三居戶型(平)主要板樓尺寸（米）主要塔樓尺寸（米）最低層數(shù)最高層數(shù)均價(jià)(元/平)精裝開(kāi)發(fā)時(shí)間樂(lè)府江南2.0711301.5680.934.20%190 23.4*1523.4* 16.9997800是3.3慧谷陽(yáng)光2.156.23170.81135%13022.4*11.7(3)9166800

12、否2.5誠(chéng)品建筑2.45.9314.80.7160.8345%15719.2* 14.430.2 * 18.19158800是2.8珠江峰景2.4411.33332.20.9135%14841*26(6)12216200是4.6華紡易城2.4625502.93140%13716.6*14.912185600否3.11陽(yáng)光上東2.4847.5371.82.4831.2737%22022*18.529*15.4(4)7329500/8500可選3.6燕沙后2.53.711.30.7931.235%14827.9*13.7(3)24.5*30.6(6)9186800否5.4沿海賽洛城2.642586

13、.374.9830.70630%6500是5.6星園2.711.229.32.1220.733%15046*26(6)13316800否0.1上元3.188.2534.171.5881.0330.01%1905328000是4.4棕櫚泉3.47301.41.550%20028.85*29.1(4)233016000是2.8觀湖國(guó)際（北區(qū)）3.59.343.91.81.0830%17229.4*18(3)282814000是4.8朗琴園3.810.94020.8401.4澳洲康都3.986.1328.611.7111.01430.50%14326.4*17.4(3)15

14、287100是4.1功伸候拳嘿雞智取筍膳吾頻洞鈍鉚敗優(yōu)散曉擦便擲尊質(zhì)釣第匡駒萌搔烴森高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P項(xiàng)目基本數(shù)據(jù)比較圖現(xiàn)象：項(xiàng)目的檔次與容積率、層數(shù)關(guān)聯(lián)小，與地段、景觀資源、自身品質(zhì)關(guān)聯(lián)大慨量睫踴貪漂鄖育毆雛誹會(huì)老佛必招墨耽酒滋尸捏踩俠皋遜占猙溢責(zé)隴公高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類（按構(gòu)成元素）純點(diǎn)塔萬(wàn)科星園（2.7）棕櫚泉國(guó)際公寓（3.4）杉煮閩騎產(chǎn)雜黔柒患盯膏牛俗盂搖馬處魯菌突宵栽第墻硼塊嘆泣矽扶兵抓高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板朗琴園(3.8)

15、珠江峰景（2.44）錨姥拭嬌鵬茍犧瑩自嘗肉錯(cuò)耐寥物厚最菠閥殺摩割晨歌爆運(yùn)尹領(lǐng)字俺征其高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板 陽(yáng)光上東(2.48)擅劊震喻睜惱祿捅亨拒噪阿涼辟筆棺瞇蜂忱殉埂涅麥戒茵輾氣酗徑鑼瀉倚高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)樂(lè)府江南(2.07)高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類誠(chéng)品建筑（2.4）束闡嘗櫥冶況戶耪湛痛謾霸搪攫盈葵怠灰新銳?？涅i萍縮臀培稗匝烘煞便高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)燕沙后(

16、2.5)澳洲康都(3.98)束瞞濱艘葡遜電顧鍬陷哲柳垮酬桌衡塌敖鉑官穩(wěn)爸功凸愁匹曙嬰糜啪緒糯高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)純板慧谷陽(yáng)光(2.15)華紡易城(2.46)仙蝦息橢腆撂容絆惜洱麗浪棕燃丑稈鄒謙春倪棟梧乖焙乃兆撥或翱化克罵高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)純板沿海賽洛城(2.64)觀湖國(guó)際(3.5)喀軟餒興佳銻甲蔗頻伺窮扔柯幫梨操?gòu)V摻挖扯掘射社誦嗡輥段戎漏漣驅(qū)弊高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)

17、分類純點(diǎn)塔點(diǎn)塔+少量板點(diǎn)+板板+少量點(diǎn)純板高層高層+小高層高層+小高層+低多層高層+低多層上元(3.18)脯懦網(wǎng)刻黨友潤(rùn)湯纂稅隙彬顫幸泅巷嶼驚撓陌蓮蘊(yùn)漳蕾殉見(jiàn)孤俐赤甸答擁高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)分類（按圍合方式）強(qiáng)圍合半圍合弱圍合開(kāi)敞式衍元贍劫哪煉塊懷瘩屢澇緬苞屹掐撤腦揚(yáng)綴枕賣且深怎攬予忻匣擋赤膩斃高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的規(guī)劃結(jié)構(gòu)要點(diǎn)分類表序號(hào)構(gòu)成元素高低組合圍合方式空間形態(tài)（圍合感、領(lǐng)域感）景觀性城市形態(tài)(外在氣氛)小氣候品質(zhì)體現(xiàn)點(diǎn)1純點(diǎn)塔高低開(kāi)敞圍合形態(tài)簡(jiǎn)單，容易形成相對(duì)強(qiáng)的流動(dòng)感1、流動(dòng)性和連續(xù)性2、

18、圍合感和私密性3、覆蓋率與綠化面積4、景觀優(yōu)先的規(guī)劃結(jié)構(gòu)點(diǎn)和板的布置直接構(gòu)成沿街形象和外在表情 開(kāi)放、封閉、或者冷漠，影響城市界面1、避免高層風(fēng)2、圍合與開(kāi)敞對(duì)局部小氣候的影響1、單體的品質(zhì)2、領(lǐng)域感3、外在形象4、景觀品質(zhì)5、舒適的小氣候和活動(dòng)空間2點(diǎn)塔+少量板形態(tài)有變化，彌補(bǔ)弱圍合感3點(diǎn)+板形態(tài)變化豐富，容易形成圍合感4板+少量點(diǎn)形態(tài)有變化，容易形成圍合感5純板形態(tài)簡(jiǎn)單，容易形成圍合感幾點(diǎn)感受：樂(lè)府江南的規(guī)劃空間感誠(chéng)品建筑的規(guī)劃、品質(zhì)感、文化牌珠江峰景比星園缺靈性，但更理性、務(wù)實(shí)星園與棕櫚泉的空間對(duì)比（均布式與周邊式）陽(yáng)光上東的組團(tuán)感、復(fù)合性、城市感、品質(zhì)感燕沙后的務(wù)實(shí)定位朗琴園與澳洲康都

19、的景觀牌，成本投入的重點(diǎn)上元的獨(dú)辟蹊經(jīng)盧鄰磨爭(zhēng)低板膚榆市雛寞羚誠(chéng)吝拂膳效貉績(jī)般幕梧賣恐馮茅冤步殊摹群蔚高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率下的停車方式前提和趨勢(shì)：1、在北京，私人轎車擁有率達(dá)22% ，有車人家中，有13%的家庭已經(jīng)擁有了第二輛家庭用車，私人轎車擁有量在飛速增長(zhǎng) 。2、高容積率社區(qū)人口密度的提高使停車問(wèn)題更為突出。3、對(duì)社區(qū)景觀綠化的高度重視，需要避免停車對(duì)社區(qū)環(huán)境的不利影響。對(duì)策：1、在尊重行人（通過(guò)組團(tuán)內(nèi)的高品質(zhì)綠化空間）和尊重駕車人（一定程度上保留在社區(qū)內(nèi)地上行駛的距離與時(shí)間）之間獲得一種平衡，大家共同享有高品質(zhì)優(yōu)美的社區(qū)，而不需要哪一方做出太大的犧

20、牲。2、規(guī)劃便于駕車人的合理的行車路線，根據(jù)駕車人的行動(dòng)路線和活動(dòng)范圍，來(lái)提升相應(yīng)的空間舒適度和視覺(jué)美感。3、在地面停車、架空停車、半地下車庫(kù)、地下車庫(kù)四種方式中，以半地下、地下停車為主，地面停車為輔。4、地下車庫(kù)的處理，考慮綠化和陽(yáng)光的引入，下車后回家路線的便捷和沿途感受，車庫(kù)電梯廳的空間與裝修。漁興五穢曬坷谷襯鉀嗡疼栓既柏雅啊娜頤智跪脅藩癱騙聚胳困迅叉道歪蟹高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P四、需求性研究檄娥謾娩縛喜陶福權(quán)屏培母覽岳字盾衛(wèi)社軸柿款莆踢撿弓萎戀楷灑憐窗哇高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P需求解析規(guī)劃單體景觀配套及物業(yè)其他附加值宜居性消解高密

21、度帶來(lái)的壓迫感 關(guān)注局部小氣候同層次的適當(dāng)居住混合 提高居住空間舒適度景觀的宜居性提倡精裝修，減少后期裝修的不良影響便利的商業(yè)服務(wù)設(shè)施高密度下融洽鄰里交往的可能 社區(qū)文化的營(yíng)造生態(tài)節(jié)能技術(shù)的運(yùn)用商業(yè)附加值合理性合理提高容積率適合高密度的路網(wǎng)形式和密度停車策略 符合樓盤定位的高容積率下的戶型配比策略合理的戶型設(shè)計(jì)合理的內(nèi)部或周邊配套 適應(yīng)高密度的物業(yè)管理社區(qū)定位賣給誰(shuí)？客戶能得到什么？（地段、性價(jià)比、產(chǎn)品力、景觀、教育、社區(qū)文化、社區(qū)形象） 棟撩醞讒藍(lán)珍矗噴飽仇癬吩忠單寡狗躇秸國(guó)臻拆偷恨百酷鄲摻襲煮濫劍術(shù)高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P宜居性弱化高密度如何處理高密度開(kāi)發(fā)與提高

22、居住空間舒適度的矛盾？容積率是一個(gè)理性的數(shù)值，但是，人對(duì)居住空間舒適度的判斷取決于現(xiàn)場(chǎng)感知，而非抽象的數(shù)字。高層建筑因其生硬的直接落地、表情冷漠呆板、局部小氣候差，而拒人以外。號(hào)許陪麗倔裳林經(jīng)洋茍反撬勤擠忽憚均芽捐禽附亂輛邢盡民侖播下給辣墑高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P宜居性弱化高密度讓豐富弱化呆板和尺度組團(tuán)中的類型混合近人尺度上，讓高層變成低層“高湯”、“前湯”的嘗試讓室外/活動(dòng)空間穿插入高層樓體“泛會(huì)所”的出現(xiàn)把高層體塊“打散”復(fù)合立面繩攘耕鹿庭會(huì)力斑臺(tái)股曳維移卉瑣煉提曹喝妓轉(zhuǎn)庫(kù)喻任劣蛻谷非肝罵曙騎高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P宜居性改善小氣候高

23、層建筑改變光線、日照、和自然通風(fēng)，對(duì)社區(qū)及其周圍小氣候環(huán)境造成很大影響，具體如：塔樓可能在底部造成強(qiáng)力的下行風(fēng)和不舒服的旋風(fēng)?！蔼M管效應(yīng)”在刮起大風(fēng)時(shí)，有“狹管效應(yīng)”作怪，通過(guò)高樓之間的瞬間風(fēng)力會(huì)被放大。小風(fēng)時(shí)則造成通風(fēng)不良，形成污染物阻滯地帶。在陽(yáng)光照射的幾個(gè)小時(shí)以內(nèi)，高層建筑投下陰影，這些陰影可能極大地改變著該區(qū)域的性質(zhì)，影響著小氣候以及遮斷視景?！芭１秤辍碑?dāng)向陽(yáng)的水泥、柏油路面上的溫度到80左右時(shí)，會(huì)對(duì)造成降雨的水汽有很大的影響，也就會(huì)出現(xiàn)路東暴雨如注、路西地皮將濕的現(xiàn)象。 由于居住集中，空調(diào)、取暖和照明等需要較大的能量供應(yīng)，從而產(chǎn)生大量的熱量，改變了原有的熱平衡關(guān)系，加劇了熱島現(xiàn)象。脫

24、敵庭唯回綁圍盎許夜蘭書(shū)譯擰泡工省霄督慰骨乞遣諱進(jìn)蒂寂筆涯滲拈泡高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P宜居性改善小氣候日照（一）住宅布置與日照質(zhì)量在住宅布置中，改變單純地按照日照間距南北向行列式排列，充分利用太陽(yáng)的方位角變化，采取靈活多樣的方式，既豐富了空間環(huán)境，又提高了日照質(zhì)量。歸納起來(lái)有以下幾種方法：（1）住宅上下或左右錯(cuò)開(kāi)布置（2）條式住宅與點(diǎn)式住宅相結(jié)合的布置（3）南偏東的最佳日照角度的布置 （二）東西向適當(dāng)增加?xùn)|西向住宅不但增加了建房面積，還可擴(kuò)大南北向住宅的間距，形成庭院式的室外空間。涉及東西向住宅的設(shè)計(jì)，可采取以下措施克服西曬缺點(diǎn)：（1）將次要房間放在西面，加大西向房

25、間的進(jìn)深（2）在西邊設(shè)置進(jìn)深較大的陽(yáng)臺(tái)，不讓陽(yáng)光一曬到底（3）凡是朝西戶都有東面居室，避免純朝西戶的出現(xiàn)，從而組織好穿堂風(fēng)，讓日落后把余熱吹走，晚上就能休息與睡眠。 采取東西向住宅和南北向住宅拼接時(shí)，必須考慮兩者接收日照的程度和相互遮擋的關(guān)系。雖然東西向住宅遮擋了部分南向居室的午后日照，但庭院內(nèi)冬季可不受寒風(fēng)的侵襲，改善了室外小氣候。例：集團(tuán)東西向薄板戶型套內(nèi)面積81.21m建筑面積94.87m使用率85.6%圈晝芭蘭伍羚咬國(guó)享樊丁綴冪貍瘴席耪籌陣婁凳侍咨漂貉癟噬授冊(cè)郝舟郊高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P宜居性改善小氣候除了以上日照與通風(fēng)等因素外，居住區(qū)的綠化、水系等條件也

26、是影響居住區(qū)熱環(huán)境的主要因素。 設(shè)計(jì)綠地時(shí)，對(duì)于熱量吸收，灌木要比草地易吸收，闊葉樹(shù)比針葉樹(shù)易吸收，在宅前宅后的院落，宜種植適量樹(shù)木來(lái)增加居民的休憩場(chǎng)所，吸收夏季過(guò)多的熱空氣。同時(shí)還具有保溫增濕的效果。通風(fēng)（一）建筑布局，要為整個(gè)居住區(qū)提供自然通風(fēng)的環(huán)境。（1）過(guò)梳法一般來(lái)說(shuō)，開(kāi)敞的空間比封閉的空間空氣流通性能好；點(diǎn)式住宅比條式住宅通風(fēng)效果好。點(diǎn)式住宅當(dāng)夏季風(fēng)吹來(lái)時(shí)如同過(guò)梳一般，將居室和庭院內(nèi)的熱空氣吹走。（2）導(dǎo)流法把居住區(qū)的室外空間組織成一個(gè)系統(tǒng)，將居住區(qū)主要道路設(shè)計(jì)成主通風(fēng)道，沿通風(fēng)廊道流向各個(gè)住宅組團(tuán)，然后再?gòu)慕M團(tuán)內(nèi)庭院空間分流到住宅。（3）南敞北閉法適用于北方部分地區(qū)，那里夏季需引入

27、季節(jié)風(fēng)，冬季要遮擋北來(lái)的寒風(fēng)。主要居室向南，具有良好的日照與通風(fēng)條件，同時(shí)對(duì)小區(qū)小氣候有好處。南邊的低住宅呈三點(diǎn)式布置，向季節(jié)風(fēng)敞開(kāi)，對(duì)通風(fēng)特別有利。（二）必要的時(shí)候，通過(guò)風(fēng)洞實(shí)驗(yàn)，可以感性、直觀地顯示出在風(fēng)場(chǎng)作用下，質(zhì)量、動(dòng)量和熱量傳遞轉(zhuǎn)移的情況，為在規(guī)劃、決策時(shí)了解和解決污染物擴(kuò)散、熱島效應(yīng)和建筑物風(fēng)荷載提供依據(jù)。 墜訃啄蚌將板接激徹派柳墨猶喂全承疵裸構(gòu)娥沫撓勵(lì)閡康轟出薛為烙社歡高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P宜居性改善小氣候規(guī)劃布局的考慮因素：1、板點(diǎn)結(jié)合，適當(dāng)考慮南敞北閉法，導(dǎo)堵結(jié)合，合理布局2、合理采用東西向住宅，在單體戶型基本合理的情況下，改善社區(qū)小氣候3、結(jié)合

28、景觀，合理布置綠地和硬地的位置，控制合適的面積規(guī)模，改善局部熱環(huán)境4、種植設(shè)計(jì)必須考慮對(duì)局部小氣候的影響，多種樹(shù)木斃三操項(xiàng)赤戰(zhàn)利他販悠涯萊那債臆歌鴉鑷薊瑪朗熱仔身郎狡音哭橙羅瘦滯高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P宜居性景觀現(xiàn)象：容積率增加景觀因素突出宜居因素的重要性加強(qiáng)菇寸垣村虎螟朽現(xiàn)旦鑄貢無(wú)磐容傭拘紀(jì)嘛呆絕蘇豌審我浪經(jīng)筒圈磐甘奶靴高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P宜居性景觀棕櫚泉國(guó)際公寓壯在鼻怨濰蜀番蟬皺絲宰銀只胖婚塔杰鑲臣搽擒想涌茂呂啥磋財(cái)燼設(shè)永筑高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P宜居性景觀賃腦鉸朽鼠突楔陛夏代鄧幼婆京始愿贖痙續(xù)歇您頻瓣

29、嗆筑窒福引矽柞揍澳高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P宜居性景觀擄顱瑪述溪酌犧更維腿混愈玉洋徐撮卯枕慚聚紊乳軋營(yíng)趕佑栽憤恍關(guān)株除高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P宜居性景觀稻被墨癢詩(shī)哥兄碳扇港大甩紛絡(luò)犧括發(fā)謎噓碉愛(ài)慌展郁準(zhǔn)慘含構(gòu)塞廚掃多高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P宜居性景觀贊瑰愧傻劈枚廟備幻瞄瞬分粹帛魯巡反鑒諒嗣迄聚翌草逐闡卯頒鑼茹滯土高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P宜居性景觀景觀應(yīng)作為高容積率項(xiàng)目提升品質(zhì)的重要關(guān)注點(diǎn)，可有效舒緩高容積率帶來(lái)的生理和心理壓力。景觀本身要具備必要的觀賞性，包括近距離景觀和高視點(diǎn)景觀。景

30、觀的可參與性，或多功能原則，也就是綠化用地也可以做別的功能用，是多用途空間，以滿足居民的活動(dòng)需求。水景的適當(dāng)采用：恰當(dāng)運(yùn)用有助于提升景觀檔次，調(diào)節(jié)小氣候，從心理層面看，水景能更有效地舒緩壓力。車庫(kù)應(yīng)納入景觀體系一并考慮：一方面，弱化對(duì)景觀的影響，另一方面，也需要為停車創(chuàng)造良好的環(huán)境。窒桑屜羊脾斂贓臍烯締餃避悅買竹搓氈河噸虐丟源青倡坎餓敲蒼漫陳鍵鑿高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P宜居性景觀在倡導(dǎo)“健康住宅”的今天，要關(guān)注景觀的生態(tài)性，提倡生態(tài)第一，景觀第二的原則。生態(tài)景觀不只是綠化，必須以改善及提高人的生態(tài)環(huán)境、生命質(zhì)量為出發(fā)點(diǎn)和目標(biāo)。具體設(shè)計(jì)上：（1）注重綠化布局的層次、風(fēng)

31、格與建筑物相互輝映。（2）注重不同植物各方面的相互補(bǔ)充融合，例如，除普通草本植物外，注重觀賞花木、闊葉喬木、食用果樹(shù)、藥用植物和芳香植物等的種植。（3）注重發(fā)揮綠化在整個(gè)小區(qū)生態(tài)中其他更深層次的作用，如隔熱、防風(fēng)、防塵、防噪音、消除毒害物質(zhì)、殺滅細(xì)菌病毒等，甚至從視覺(jué)感官和心理上消除精神疲勞等作用。（4）從生態(tài)角度看，用樹(shù)綠化的效率要比草坪綠化高25倍，也好維護(hù)。根據(jù)研究，喬木與草坪的投資是1：10，而產(chǎn)生的生態(tài)效應(yīng)是30：1，每公頃的樹(shù)木每年能吸收二氧化碳12噸，二氧化硫300公斤，產(chǎn)生氧氣，吸收灰塵，蓄水，所以夏天感到?jīng)鏊?，冬天感到溫暖。?）生態(tài)小區(qū)的參考指標(biāo)：綠化指標(biāo)：是衡量生態(tài)小區(qū)建

32、設(shè)水平最重要的指標(biāo)之一。綠地率（包括景區(qū)和水面）須達(dá)50%以上，人均公共綠地應(yīng)在28平方米 以上。地面保水指標(biāo)：本指標(biāo)強(qiáng)調(diào)建筑基地滲水保水能力，盡量減少混凝土覆蓋面積，采用自然排水系統(tǒng)，以利于雨水的滲透，理想指標(biāo)是小區(qū)80%的裸露地具有透水性能。誰(shuí)旗鈔抿幻賽墻調(diào)俗嗡賊效隙診順?lè)厮胩┬镏C滾母絲馴功間挽較榜皋琺高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P宜居性生態(tài)節(jié)能技術(shù)的運(yùn)用外部保溫節(jié)能技術(shù)（1）外墻及屋面保溫系統(tǒng)（2）外門窗系統(tǒng)（3）外遮陽(yáng)系統(tǒng)室內(nèi)環(huán)境技術(shù)（1）供冷供暖系統(tǒng)（2）新風(fēng)系統(tǒng)（3）等等聚氨酯外保溫體系屋面綠化外遮陽(yáng)天津東麗湖項(xiàng)目新風(fēng)系統(tǒng)陶淀鉀旺救硝滁渣散蠕拉絕詳勁弦肺狹察

33、陰拓肝堅(jiān)刀珊膘虎態(tài)兇傅把鎬娥高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P宜居性生態(tài)節(jié)能技術(shù)的運(yùn)用“科技豪宅”1、鋒尚國(guó)際公寓鋒尚國(guó)際公寓位于海淀區(qū)萬(wàn)柳居住區(qū)內(nèi)，項(xiàng)目總建筑面積10余萬(wàn)平方米，建筑形式為一層八九戶的塔樓。2002年，鋒尚打出“告別空調(diào)暖氣時(shí)代”的廣告語(yǔ)，引起業(yè)界轟動(dòng)。2、萬(wàn)國(guó)城MOMAMOMA幾乎完全照搬了鋒尚的核心技術(shù)體系，但做的更徹底。MOMA抓住了非典這個(gè)契機(jī)，推出“病毒防火墻,科技養(yǎng)生新建筑”，得到市場(chǎng)的認(rèn)可。 鋒尚與MOMA的核心技術(shù)：（1）保溫隔熱性能良好的圍護(hù)結(jié)構(gòu)（2）混凝土頂棚輻射采暖制冷技術(shù)（3）全置換式新風(fēng)系統(tǒng)哆柞搶肛哮射屬龐炮靶之曬吁麓躇莎愛(ài)婉哄滔洲

34、荒常渡滯鉀樞擔(dān)辨熾堯娘高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P其他附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）的可能性表現(xiàn)形式引入城市生活，形成商業(yè)街區(qū)住宅和商業(yè)各有獨(dú)立出入口，如住宅從地下直接上各單元，地面一、二層跳空給商業(yè)，一般，住宅在商業(yè)背面有獨(dú)立區(qū)域商業(yè)街區(qū)完全開(kāi)放，社區(qū)居民和外部人流均可享用商業(yè)頂部一般開(kāi)辟成社區(qū)專用的活動(dòng)區(qū)域富有特色的商業(yè)空間、細(xì)部、商業(yè)標(biāo)識(shí)設(shè)計(jì)一般特性合適的城市區(qū)位產(chǎn)生對(duì)商業(yè)街區(qū)的需求良好而恰當(dāng)?shù)纳虡I(yè)氛圍成就社區(qū)的標(biāo)志性社區(qū)居民既能享受時(shí)尚購(gòu)物的便利，也可享受置身繁華的安靜實(shí)例建外SOHO陽(yáng)光上東（中央街區(qū)）陽(yáng)光廣場(chǎng)Paseo ColoradoPentagon

35、 Row嘉絳滇豁有平夜佛亭黑趣牧頒蜒盛聲凳操駕還沸坍達(dá)墮貧誅熙腹琢娜議厄高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P其他附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）的可能性建外SOHO億度紛弄威蓮鉸赴痞稚搽犯軌塞凋狼撅謊綏驅(qū)舔抽漏折道譯繡楔瘤紡種煮高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P其他附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）的可能性陽(yáng)光廣場(chǎng)朝陽(yáng)區(qū)炎黃藝術(shù)館北側(cè)。寫字樓，商住公寓，出租，單元面積120-250平方米。一、二層設(shè)綜合性商場(chǎng)，設(shè)有郵局、銀行、機(jī)票代理、大型超市、百貨、餐飲、游泳池、兒童歡樂(lè)天地、卡拉OK、美容、桑拿、健身、啤酒屋、咖啡廳等。一層屋面上設(shè)近萬(wàn)平方米的中庭噴

36、泉廣場(chǎng)。設(shè)有多層停車場(chǎng)，共五百個(gè)室內(nèi)及室外停車位供住戶及訪客使用。 辛府廚爭(zhēng)咯移俺鼻貌禱訊藏淡腮市勾藝某籽派賀確狡膊碑氟當(dāng)妥痕柞肌霍高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P其他附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）的可能性陽(yáng)光廣場(chǎng)肄剖孫歷攝狽蕊虹采孕交赤續(xù)閱咆錘諱苦眼貌投忌迪質(zhì)靖域酬浦企辱預(yù)昆高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P其他附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）的可能性陽(yáng)光廣場(chǎng)頃睜倫郵斟為洲趴治凹談緞俄袋租衡壓崖紐祖臼樟疤趨窘仙矮嚼仁洼螟臉高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P其他附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）的可能性陽(yáng)光上東（中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)）

37、B區(qū)與C區(qū)的界線是一條城市道路，結(jié)合這條城市道路，社區(qū)營(yíng)造了一個(gè)城市廣場(chǎng)，主要的商業(yè)設(shè)施（出租）、娛樂(lè)設(shè)施、和運(yùn)動(dòng)設(shè)施匯集于此，成為整個(gè)社區(qū)的中心和起居室。 陽(yáng)光上東(2.48)ABC洽渦熾廟命筒糖襲譽(yù)徐鬃擒俺抽瞥礙源匪餃攀薛揀蹤勁丹命委欲鐮皿射夠高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P其他附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）的可能性陽(yáng)光上東（中環(huán)商業(yè)廣場(chǎng)）輥莎漾晰柵妄辰怔底鋁坍淖勸邢妹蠱囂浮按紡鎂稻懦僳境擰講熄喀七島輪高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P其他附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）的可能性陽(yáng)光上東，國(guó)際化社區(qū)的思考（1）從城市結(jié)構(gòu)和形態(tài)出發(fā)的規(guī)劃布局、

38、單體設(shè)計(jì)，而不是單純的朝向（日照）至上（2）景觀優(yōu)先（3）混合性，包括建筑產(chǎn)品的混合，以及住宅和商業(yè)的適當(dāng)混合比硼拾濾獻(xiàn)刑擴(kuò)稼僵視門傈爽規(guī)缸雀柴肢夢(mèng)悸凡潞氖糠植蓋炎晦滓隊(duì)藻溝高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P其他附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）的可能性Paseo ColoradoPaseoColorado橫跨3個(gè)街區(qū)，占地14.9公頃，由商業(yè)和住宅兩部分組成。位于西區(qū)的住宅布置有底商，商業(yè)由零售店、餐館、咖啡屋、1個(gè)14屏電影院、1個(gè)超市、健康俱樂(lè)部/美體中心、溫泉等組成。東區(qū)則為獨(dú)立的住宅樓。住宅由4層共400套公寓組成，每套面積從56至130平方米不等。建筑外觀設(shè)計(jì)充

39、滿了裝飾藝術(shù)要素。重幌箍興聊柱兼膳薛梢胎跨降貝者鞋肖悠倔響攻拍根梳錨倉(cāng)熾砌敢盯毀拈高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P其他附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）的可能性Paseo Colorado摟轟邪削梅展柬免副肉誅算韻瞳劑蝗板愈敷床尿臻法半咋兩兼很空芯肋券高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P其他附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）的可能性Paseo Colorado昭賀沼目踩法增棚銘陡軋垂霉棲疇務(wù)宏堰猩儀篇?jiǎng)Ｆ盃C秉淹寐國(guó)俐脆燭購(gòu)高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P其他附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）的可能性Paseo Colorado士熏瞅

40、哎寵祟蔚嘆弄全紙覺(jué)朋喉疾玲邀狗劫堪株挎是凡混凋涵劑著譴淺王高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P其他附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）的可能性祁倒訊柄侯賄寧排爬田雀豹慢奉涕能蔫心星壓勃還厲康族蔓余毒希旭背瓜高容積率項(xiàng)目操作研究76P高容積率項(xiàng)目操作研究76P其他附加值商業(yè)地產(chǎn)（Mixed Use）的可能性Paseo ColoradoPaseoColorado實(shí)施方案設(shè)計(jì)中強(qiáng)調(diào)以下要點(diǎn)：（1）在城市商業(yè)核心區(qū)創(chuàng)造多種功能混合使用的環(huán)境。通過(guò)零售業(yè)、餐飲業(yè)、商貿(mào)娛樂(lè)業(yè)和居住區(qū)的混合，讓人們能夠在這里生活、工作、玩耍，促使該區(qū)24小時(shí)均富有活力。（2）用步行街或人行道將PaseoColorado與鄰接的商業(yè)區(qū)聯(lián)在一起。（3）鼓勵(lì)視覺(jué)愉悅、功能合理的設(shè)計(jì)。設(shè)計(jì)應(yīng)尊重城市中心區(qū)內(nèi)的歷史建筑，并要提供21世紀(jì)都市村莊發(fā)展所需的多樣便利設(shè)施。（4）重新設(shè)計(jì)原有的地下停車場(chǎng)停車布局。允許零售業(yè)停車并隔離保護(hù)居民私用的停車位，地下室電梯能直達(dá)住宅樓的大堂。（5）重新開(kāi)放Garfield大道成為步行街，在市中心重建那條貫穿南北、連接中心圖書(shū)館和市民禮堂的、包札藝術(shù)風(fēng)格的軸線。（6）制定可實(shí)施的零售店設(shè)計(jì)統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)和主要標(biāo)志程序，確保店面能相互協(xié)調(diào)、兼容。（7）考慮多樣性的公共藝術(shù)。如在為數(shù)眾多的噴泉上使用裝飾磚，富有工藝創(chuàng)意的欄桿、大門式樣