房企資本運(yùn)作平臺(tái)全梳理：歷史變遷與現(xiàn)狀盤(pán)點(diǎn)

1、內(nèi)容目錄 HYPERLINK l _TOC_250016 房企資本運(yùn)作三十年歷史變遷 4 HYPERLINK l _TOC_250015 1990-2003 年：房改起步，A 股上市窗口打開(kāi) 4 HYPERLINK l _TOC_250014 2003-2007 年：首輪房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)啟，第一個(gè)港股上市小高峰 5 HYPERLINK l _TOC_250013 2008-2009 年：調(diào)控放松，定增和 IPO 增加 6 HYPERLINK l _TOC_250012 1.4. 2009-2014 年：嚴(yán)調(diào)控，借殼上市收緊 7 HYPERLINK l _TOC_250011 2014-2016 年

2、：調(diào)控放松，債券融資和定增盛宴 7 HYPERLINK l _TOC_250010 2016 年至今：調(diào)控收緊，美元債、ABS 崛起，分拆上市潮 9TOP10 房企資本運(yùn)作平臺(tái)梳理 11 HYPERLINK l _TOC_250009 萬(wàn)科：集團(tuán) A+H 上市、兼為境內(nèi)核心發(fā)債主體 11 HYPERLINK l _TOC_250008 碧桂園：境內(nèi) 5 個(gè)發(fā)債主體 12 HYPERLINK l _TOC_250007 恒大：4 個(gè)港股上市平臺(tái)，1 個(gè)境內(nèi)核心發(fā)債主體 12 HYPERLINK l _TOC_250006 融創(chuàng)：境外融資集中于融創(chuàng)中國(guó)，境內(nèi)集中于融創(chuàng)地產(chǎn) 13 HYPERLINK

3、 l _TOC_250005 保利：集團(tuán)融資主體層級(jí)較復(fù)雜，A+H 兩個(gè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái) 14 HYPERLINK l _TOC_250004 中海：中海外和中海宏洋 2 個(gè)核心上市主體 15 HYPERLINK l _TOC_250003 綠地：A+H 兩個(gè)上市平臺(tái)，境內(nèi)存續(xù)債主要集中于建筑子公司 15 HYPERLINK l _TOC_250002 世茂：2 個(gè)核心發(fā)債主體，A+H 雙地產(chǎn)上市平臺(tái) 16 HYPERLINK l _TOC_250001 華潤(rùn)：2 個(gè)境內(nèi)發(fā)債主體，2 個(gè)港股上市主體 17 HYPERLINK l _TOC_250000 招商：開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù) A+H 兩個(gè)平臺(tái)，境內(nèi) 5

4、個(gè)發(fā)債主體 17圖表目錄圖 1：1990-2003 年，政策鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)，主流房企多數(shù)成立于這一時(shí)期 4圖 2：1990-2003 年房企積極在港股和 A 股上市 5圖 3：2003-2007 年房企上市主要集中于港股 6圖 4：2015-2016 年房企增發(fā)融資金額達(dá)到歷史頂點(diǎn) 9圖 5：地產(chǎn)美元債發(fā)行歷史變動(dòng)（億美元） 9圖 6：地產(chǎn) CMBS、類(lèi) REITs 發(fā)行歷史變動(dòng)（億元） 9圖 7：2019 年以來(lái)的房企分拆上市明顯加速 10圖 8：萬(wàn)科集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)示意圖 11圖 9：碧桂園資本運(yùn)作平臺(tái)示意圖 12圖 10：恒大集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)示意圖 13圖 11：融創(chuàng)集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)示意

5、圖 13圖 12：保利集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)資本運(yùn)作平臺(tái)示意圖 14圖 13：中海地產(chǎn)資本運(yùn)作平臺(tái)示意圖 15圖 14：綠地集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)示意圖 16圖 15：世茂集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)示意圖 16圖 16：華潤(rùn)集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)示意圖 17圖 17：招商蛇口資本運(yùn)作平臺(tái)示意圖 18表 1：1990-2003 年地產(chǎn)和金融政策梳理 4表 2：2003-2007 年地產(chǎn)和金融政策梳理 5表 3：2008-2009 年地產(chǎn)和金融政策梳理 6表 4：2009-2014 年地產(chǎn)和金融政策梳理 7表 5：2014-2016 年主要地產(chǎn)和金融政策梳理 8表 6：部分房企發(fā)債平臺(tái)梳理 8表 6：部分房企美元債發(fā)債平臺(tái)梳理

6、10表 7：萬(wàn)科集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)梳理 11表 8：碧桂園資本運(yùn)作平臺(tái)梳理 12表 9：恒大集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)梳理 13表 10：融創(chuàng)集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)梳理 14表 11：保利集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)梳理 14表 12：中海集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)梳理 15表 13：綠地集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)梳理 16表 14：世茂集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)梳理 17表 15：華潤(rùn)集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)梳理 17表 16：招商蛇口資本運(yùn)作平臺(tái)梳理 18房企資本運(yùn)作與地產(chǎn)融資環(huán)境的變化緊密相連，如過(guò)去三十年相繼出現(xiàn)的各類(lèi)融資窗口，A股上口、港股上市、境內(nèi)發(fā)債、境外發(fā)債、分拆上市等。房企的融資平臺(tái)有哪些？各平臺(tái)職能如何分工？和母公司的關(guān)系是什么？有多少債務(wù)

7、？本文對(duì)房企資本運(yùn)作平臺(tái)的歷史變遷和現(xiàn)狀進(jìn)行梳理，供投資者參考。房企資本運(yùn)作三十年歷史變遷1990-2003 年：房改起步，A 股上市窗口打開(kāi)政策背景：房改起步、交易所成立中國(guó)住房商品化改革在上世紀(jì) 90 年代提速。1994 年國(guó)務(wù)院 43 號(hào)文、1998 年國(guó)務(wù)院 23 號(hào)文，住房實(shí)物分配停止；同時(shí) 1999 年房貸改革、稅費(fèi)減免，2002 年土地招拍掛，中國(guó)的商品房市場(chǎng)正式啟動(dòng)。目前在資本市場(chǎng)上較活躍的主流房企幾乎都成立于這一時(shí)期，如碧桂園（1992）、恒大（1996）、融創(chuàng)（2003）、保利（1992）、龍湖（1993）等。同時(shí)，1990 年 12 月、1991 年 7 月，上海證券交易

8、所、深圳證券交易所成立，成為中國(guó)資本市場(chǎng)建立運(yùn)行的起點(diǎn)。類(lèi)別時(shí)間調(diào)控方向政策政策內(nèi)容表 1：1990-2003 年地產(chǎn)和金融政策梳理1994.7刺激關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定（43 號(hào)文）1998.7刺激關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革、加快住房建設(shè)的通知（23 號(hào)文）四大改革任務(wù)：全面推行公積金、提租、出售公房、建經(jīng)濟(jì)試用房。停止住房實(shí)物分配，逐步實(shí)行住房分配貨幣化。刺激1999.4刺激關(guān)于鼓勵(lì)消費(fèi)貸款的若干意見(jiàn)首付比例由 30%降至 20%地產(chǎn)政策1999.7關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)若干稅收政策的通知個(gè)人購(gòu)買(mǎi)并居住超過(guò) 1 年的普通住宅，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)人自建自用住房，銷(xiāo)售時(shí)免征營(yíng)業(yè)稅；個(gè)

9、人購(gòu)買(mǎi)普通住宅，暫減半征收契稅。1999.9刺激中國(guó)人民銀行通知個(gè)人住房貸款最長(zhǎng)期限從 20 年延長(zhǎng)到 30 年，并將個(gè)人住房貸款利率在原有的優(yōu)惠基礎(chǔ)上進(jìn)一步下調(diào) 10。2002.5中性招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定（11 號(hào)文）商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和商品住宅等各類(lèi)經(jīng)營(yíng)性用地，必須以招標(biāo)、拍賣(mài)或者掛牌方式出讓。金融政策1990.12鼓勵(lì)-上海證券交易所成立1991.7鼓勵(lì)-深圳證券交易所成立資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院等，圖 1：1990-2003 年，政策鼓勵(lì)發(fā)展房地產(chǎn)，主流房企多數(shù)成立于這一時(shí)期碧桂園保利 綠地 雅居樂(lè)濱江 華發(fā)建業(yè)首創(chuàng)融創(chuàng)融信佳兆業(yè)時(shí)代陽(yáng)光城綠城 合景華潤(rùn)富力禹洲金科 正榮 華夏 海

10、倫堡俊發(fā)恒大龍光榮盛奧園卓越金輝弘陽(yáng)龍湖 新城 中梁 祥生 遠(yuǎn)洋 首開(kāi) 大悅城876543210199219931994199519961997199819992000200120022003資料來(lái)源：公司官網(wǎng)，房企融資：A 股上市窗口開(kāi)啟1990-2003 年間房企 A 股上市較為順暢。1992 年萬(wàn)科在深交所上市，為第一家上市的房地產(chǎn)企業(yè)，1993 年繼續(xù)發(fā)行 B 股籌資 4.5 億港元；1993 年、1997 年招商地產(chǎn)、華僑城在深交所上市。1998 年后房企上市加快，2001 年金地集團(tuán)、首開(kāi)股份在上交所上市，2002 年陽(yáng)光城借殼石獅新發(fā)上市。同期也有房企選擇在香港上市。1992 年

11、中海和越秀在聯(lián)交所上市；1996 年華潤(rùn)上市，1998年合生創(chuàng)展上市，2003 年首創(chuàng)臵業(yè)上市。圖 2：1990-2003 年房企積極在港股和 A 股上市資料來(lái)源：公司公告,2003-2007 年：首輪房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)啟，第一個(gè)港股上市小高峰政策背景：地產(chǎn)調(diào)控收緊，境內(nèi) IPO 暫停2003 年房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)過(guò)熱，中國(guó)首輪房地產(chǎn)調(diào)控開(kāi)啟。2003 年 6 月央行發(fā)布 121 號(hào)文收緊開(kāi)發(fā)貸；2005 年房地產(chǎn)調(diào)控全面加碼，七部委發(fā)布關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格工作的意見(jiàn)； 2006 年國(guó)六條、國(guó)十五條發(fā)布；2007 年 9 月，央行收緊房貸。地產(chǎn)調(diào)控收緊的同時(shí)，A 股 IPO 因制度改革暫停。2004 年

12、 8 月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于首次公開(kāi)發(fā)行股票試行詢(xún)價(jià)制度若干問(wèn)題的通知，對(duì)新股發(fā)行定價(jià)方式進(jìn)行改革，新股發(fā)行暫緩； 2005 年 4 月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于上市公司股權(quán)分臵改革試點(diǎn)有關(guān)問(wèn)題的通知，股權(quán)分臵改革試點(diǎn)啟動(dòng)，期間新股發(fā)行再度暫緩。直至 2006 年 5 月股權(quán)分臵改革完成，A 股 IPO 才重新啟動(dòng)。類(lèi)別時(shí)間調(diào)控方向政策政策內(nèi)容表 2：2003-2007 年地產(chǎn)和金融政策梳理2003.6收緊關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知（又稱(chēng)“121 號(hào)文”）開(kāi)發(fā)貸自有資金不低于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資 30%；購(gòu)買(mǎi)二套及以上)住房的，應(yīng)適當(dāng)提高首付款比例。2005.3收緊國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的通

13、知 各地抑制住房?jī)r(jià)格過(guò)快上漲，不力將追責(zé)；個(gè)人房貸首付比例從 20%上調(diào)到 30%。地產(chǎn)政策2006.5格工作的意見(jiàn)營(yíng)業(yè)稅。收緊國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)提出“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六 發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用房和廉條指導(dǎo)性措施”（國(guó)六條）租住房。2006.5收緊國(guó)務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)建設(shè)部等部門(mén)關(guān)于調(diào)整住90 平方米以下住房須占項(xiàng)目總面積七成以上，“70/90 政房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)(十五條)策。2007.9收緊央行關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知 90 平方米以上最低首付比例 3成，二套最低首付比例 4 成。金融政策2004.8收緊證監(jiān)會(huì)關(guān)于首次公開(kāi)發(fā)行股票試行詢(xún)價(jià)制度若 對(duì)新股

14、發(fā)行定價(jià)方式進(jìn)行改革干問(wèn)題的通知2005.4收緊證監(jiān)會(huì)關(guān)于上市公司股權(quán)分臵改革試點(diǎn)有關(guān)問(wèn) 股權(quán)分臵改革試點(diǎn)工作啟動(dòng)題的通知2005.4收緊國(guó)務(wù)院、建設(shè)部等七部委關(guān)于做好穩(wěn)定住房?jī)r(jià)個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房不滿(mǎn) 2 年的，銷(xiāo)售時(shí)按銷(xiāo)售額恢復(fù)征收資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院等，房企融資：港股上市小高峰房地產(chǎn)調(diào)控疊加 A 股制度改革，2003-2007 年間上市的 A 股房企較少。2004 年 2 月，華發(fā)股份上市；2006 年 5 月，保利地產(chǎn)上市；2007 年 7 月，榮盛發(fā)展上市。期間更多房企選擇至香港上市，2007 年金融危機(jī)前夕出現(xiàn)內(nèi)地房企上市高峰。2005 年，雅居樂(lè)和富力在香港上市；2006 年世茂和綠城上

15、市。2007 年，國(guó)際資本市場(chǎng)流動(dòng)性充裕，處在金融危機(jī)前極度樂(lè)觀(guān)的狀態(tài)，房企加快赴港上市，碧桂園、遠(yuǎn)洋、合景泰富、奧園、金茂等均在 2007 年完成上市。圖 3：2003-2007 年房企上市主要集中于港股資料來(lái)源：公司公告,2008-2009 年：調(diào)控放松，定增和 IPO 增加政策背景：地產(chǎn)調(diào)控緊轉(zhuǎn)松2008 年金融危機(jī)到來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)走弱，2008 年 11 月至 2009 年 11 月期間地產(chǎn)政策較為寬松。2008 年 11 月“國(guó)十條”、2008 年 12 月“國(guó)十三條”連續(xù)刺激房地產(chǎn)。寬松的房地產(chǎn)政策直到 2009 年 12 月“國(guó)四條”發(fā)布才結(jié)束。類(lèi)別時(shí)間調(diào)控方向政策政策內(nèi)容表 3

16、：2008-2009 年地產(chǎn)和金融政策梳理地產(chǎn)政策2008.11放松國(guó)務(wù)院出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施（舊“國(guó)十條”）2008.12放松關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)(國(guó)十三條)出臺(tái)擴(kuò)大內(nèi)需十項(xiàng)措施，如加快建設(shè)保障性安居工程等。將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通住房超過(guò)5年免征營(yíng)業(yè)稅改為超過(guò)2年免征營(yíng)業(yè)稅；加大對(duì)中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)的信貸支持力度。資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院等，房企融資：增發(fā)、上市增加2008 年，地產(chǎn)調(diào)控放松期間，房企 A 股上市的窗口短暫開(kāi)啟。2008 年 5 月，濱江集團(tuán)上市。但 2008 年股市大跌后，證監(jiān)會(huì)暫緩 A 股發(fā)行。2008-2009 年，房企增發(fā)融資增多。2008 年、2

17、009 年 A 股上市房企增發(fā)融資 583.1 億元、675.4 億元，同增 31.8%、15.8%。如首開(kāi)、保利、金地 2009 年通過(guò)定向增發(fā)融資 47.5 億元、80.0 億元、42.4 億元。同時(shí)，2009 年國(guó)際資本市場(chǎng)從金融危機(jī)中恢復(fù)，房企出現(xiàn)第二個(gè)港股上市小高峰。恒大、寶龍、龍湖、禹洲、佳兆業(yè)等均在 2009 年上市。1.4. 2009-2014 年：嚴(yán)調(diào)控，借殼上市收緊政策背景：新一輪地產(chǎn)調(diào)控到來(lái)，證監(jiān)會(huì)收緊借殼上市2009 年 12 月“國(guó)四條”開(kāi)啟新一輪地產(chǎn)調(diào)控。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng) 2009 年大幅反彈，同年 12月“國(guó)四條”發(fā)布，標(biāo)志新一輪地產(chǎn)調(diào)控到來(lái)。隨后 2010 年國(guó)務(wù)

18、院連續(xù)發(fā)布“國(guó)十一條”、“國(guó)十條”、“國(guó)五條”，房貸、稅費(fèi)、房地產(chǎn)融資收緊、“限購(gòu)”政策也首次登上歷史舞臺(tái)。2011年、2013 年，“新國(guó)八條”、“新國(guó)五條”發(fā)布，地產(chǎn)調(diào)控基調(diào)保持收緊。證監(jiān)會(huì)收緊借殼上市。2010 年 10 月，證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)表文章，明確表示證監(jiān)會(huì)已暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，對(duì)已受理的房地產(chǎn)重組類(lèi)申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)；2011 年 8 月，證監(jiān)會(huì)提出借殼上市與首次公開(kāi)發(fā)行股票上市標(biāo)準(zhǔn)趨同；2013 年 11 月，證監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于在借殼上市審核中嚴(yán)格執(zhí)行首次公開(kāi)發(fā)行股票上市標(biāo)準(zhǔn)的通知，正式提出借殼上市條件與 IPO 標(biāo)準(zhǔn)等同。2014 年，證監(jiān)會(huì)修訂上市公司重大資產(chǎn)重組管

19、理辦法，對(duì)借殼上市監(jiān)管繼續(xù)收緊。類(lèi)別時(shí)間調(diào)控方向政策政策內(nèi)容表 4：2009-2014 年地產(chǎn)和金融政策梳理地產(chǎn)政策2009.12收緊2010.01收緊2010.04收緊2010.09收緊2011.01收緊2013.2收緊國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“促進(jìn)房地產(chǎn)健康發(fā)展四大舉措”（國(guó)四條）國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國(guó)十一條）關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知（國(guó)十條）關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知（國(guó)五條）國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作有關(guān)問(wèn)題的通知（新國(guó)八條）國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知（新國(guó)五條）增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保

20、障房建設(shè)。提高二套首付比例至 40%。地方人民政府可根據(jù)實(shí)際情況，采取臨時(shí)性措施，在一定時(shí)期內(nèi)限定購(gòu)房套數(shù)。首套房首付款比例調(diào)整到 30%及以上；二套房嚴(yán)格執(zhí)行首付款比例不低于 50%、貸款利率不低于基準(zhǔn)利率 1.1 倍。對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套住房的家庭，首付款比例不低于 60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的 1-1 倍嚴(yán)格執(zhí)行商品住房限購(gòu)措施。對(duì)出售自有住房按規(guī)定應(yīng)征收個(gè)人所得稅 20%。金融政策2010.10收緊證監(jiān)會(huì)網(wǎng)站發(fā)布暫緩受理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)重組申請(qǐng)，對(duì)已受理的房地產(chǎn)重組類(lèi)申請(qǐng)征求國(guó)土資源部意見(jiàn)2013.11收緊證監(jiān)會(huì)關(guān)于在借殼上市審核中嚴(yán)格執(zhí)行首次公開(kāi)發(fā)行股票上市標(biāo)準(zhǔn)的通知借殼上市條件與 I

21、PO 標(biāo)準(zhǔn)等同，不允許在創(chuàng)業(yè)板借殼上市資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院等，房企融資：房企在政策全面收緊前曲折實(shí)現(xiàn)借殼上市2009-2014 年期間房企境內(nèi) IPO 較為困難，部分房企在借殼監(jiān)管全面收緊前完成重組上市，但均經(jīng)過(guò)了較長(zhǎng)的審批時(shí)間。2010 年 9 月，泰禾借殼福建三農(nóng)上市，該重組事項(xiàng)早在 2007年 4 月已開(kāi)始；2011 年 8 月，金科借殼重慶東源上市，早在 2009 年 11 月該交易即獲證監(jiān)會(huì)有條件審核通過(guò)，2011 年 5 月才獲正式批文；2011 年 11 月，華夏幸福借殼浙江國(guó)祥上市，重組預(yù)案早在 2009 年 7 月就已提出。此后，房企借殼上市僅有藍(lán)光和綠地在 2015 年成功。期

22、間部分房企繼續(xù)尋求港股上市，本輪港股上市以中小房企為主角。2010 年中駿、融創(chuàng)在香港上市；2012 年旭輝、2013 年龍光、時(shí)代上市。2014-2016 年：調(diào)控放松，債券融資和定增盛宴政策背景：2014 年 930 開(kāi)啟放松周期，境內(nèi)債發(fā)行體制改革2014 年房地產(chǎn)調(diào)控轉(zhuǎn)松。2014 年 9 月 30 日央行和銀監(jiān)會(huì)發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知（930 新政），標(biāo)志新一輪寬松周期到來(lái)。此后 2015 年“330”、2015 年“930”、 2016 年“217”三輪地產(chǎn)刺激陸續(xù)落地。債券發(fā)行門(mén)檻大幅降低。2015 年 1 月公司債新規(guī)出臺(tái)，發(fā)債主體從上市公司擴(kuò)大到非上市公司，

23、同時(shí)推出私募債等備案發(fā)行品種，房企發(fā)債門(mén)檻大幅降低。類(lèi)別時(shí)間調(diào)控方向政策政策內(nèi)容表 5：2014-2016 年主要地產(chǎn)和金融政策梳理地產(chǎn)政策2014.9放松關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作 認(rèn)貸不認(rèn)房、貸款利率下限為基準(zhǔn)利率的 0-7 倍等。的通知（2014 年 930 新政）2015.3放松關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的 對(duì)擁有一套住房且相應(yīng)購(gòu)房貸款未結(jié)清的居民家庭購(gòu)二套房，最低首通知（15 年 330 新政）付款比例調(diào)整為不低于 40%。2015.9放松關(guān)于進(jìn)一步完善差別化住房信貸政 在不實(shí)施限購(gòu)措施城市，首套房最低首付款比例調(diào)為不低于 25%。策有關(guān)問(wèn)題的通知（15 年 930 政策）20

24、16.2放松關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)契稅營(yíng)業(yè) 首套房 144 平米以上減按 1-5%征收契稅(原 3%)；二套房減按 1-5%稅優(yōu)惠政策的通知（16 年 217 新政） （90 平，原 3%）和 2%（90 平以上，原 3%）稅率征收契稅。金融政策2015.1放松證監(jiān)會(huì)公司債券發(fā)行與交易管理辦 發(fā)債主體從上市公司擴(kuò)大到非上市公司，同時(shí)推出私募債等備案發(fā)行法品種，房企發(fā)債門(mén)檻大幅降低。資料來(lái)源：國(guó)務(wù)院等，房企融資：發(fā)債和增發(fā)融資顯著增多2015 年起地產(chǎn)債發(fā)行量陡升，新發(fā)債房企顯著擴(kuò)容。期間 A 股上市房企多通過(guò)自身發(fā)債，港股上市房企多通過(guò)境內(nèi)子公司發(fā)債，如碧桂園通過(guò)碧桂園控股、碧桂園地產(chǎn)、閩碧桂

25、園、增城碧桂園、騰越建筑 5 個(gè)主體發(fā)債；世茂通過(guò)世茂集團(tuán)、世茂股份、世茂建設(shè) 3 個(gè)主體發(fā)債；恒大和融創(chuàng)主要通過(guò)地產(chǎn)集團(tuán)發(fā)債。所屬集團(tuán)發(fā)行人/ 核心企業(yè)中文簡(jiǎn)稱(chēng)發(fā)行人中文名稱(chēng)碧桂園碧桂園碧桂園控股有限公司碧桂園碧桂園地產(chǎn)碧桂園地產(chǎn)集團(tuán)有限公司碧桂園閩碧桂園福建省碧桂園房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司碧桂園增城碧桂園增城市碧桂園物業(yè)發(fā)展有限公司碧桂園騰越建筑廣東騰越建筑工程有限公司中國(guó)恒大恒大地產(chǎn)恒大地產(chǎn)集團(tuán)有限公司融創(chuàng)中國(guó)融創(chuàng)地產(chǎn)融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司世茂房地產(chǎn)世茂集團(tuán)世茂房地產(chǎn)控股有限公司世茂房地產(chǎn)世茂股份上海世茂股份有限公司世茂房地產(chǎn)世茂建設(shè)上海世茂建設(shè)有限公司表 6：部分房企境內(nèi)發(fā)債平臺(tái)梳理資料來(lái)源

26、：公司公告等，2015 年的牛市中，房企增發(fā)融資金額達(dá)到歷史峰值。2015 年起房企增發(fā)融資顯著增多，2015年、2016 年分別達(dá)到 1768.4 億元、1302.2 億元，均為歷史較高水平。公司簡(jiǎn)稱(chēng)增發(fā)日期實(shí)際募資總額(億元)公司簡(jiǎn)稱(chēng)增發(fā)日期實(shí)際募資總額(億元)泰禾集團(tuán)2015-09-1140.0華夏幸福2016-01-1270.0華發(fā)股份2015-11-1243.1濱江集團(tuán)2016-03-1027.5世茂股份2015-12-1415.0中南建設(shè)2016-03-2346.4榮盛發(fā)展2015-12-1850.3保利地產(chǎn)2016-06-0790.0陽(yáng)光城2015-12-2245.0首開(kāi)股份20

27、16-06-2140.0華僑城 A2015-12-2258.0金科股份2016-09-2045.0表 7：2015-2016 年主要房企增發(fā)融資情況資料來(lái)源：公司公告等，圖 4：2015-2016 年房企增發(fā)融資金額達(dá)到歷史頂點(diǎn)2000180016001400120010008006004002000增發(fā)金額2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020資料來(lái)源：公司公告,2016 年至今：調(diào)控收緊，美元債、ABS 崛起，分拆上市潮政策背景：房住不炒提出，傳統(tǒng)融資渠道層層收緊2016 年 93

28、0 后房地產(chǎn)政策轉(zhuǎn)向，房地產(chǎn)融資渠道層層收緊。2016“930”一二線(xiàn)城市集中重啟限購(gòu)宣告收緊周期正式開(kāi)始，2016 年 10 月前后地產(chǎn)公司債、企業(yè)債發(fā)行收緊； 2017-2018 年銀行貸款、非標(biāo)融資收緊；2019 年信托融資、美元債等渠道收緊；2020 年“三條紅線(xiàn)”、房貸集中度新規(guī)到來(lái)，境內(nèi)債券、銀行貸款、非標(biāo)融資等再度收緊。房企融資：美元債、ABS 興起，分拆上市潮2017 年起美元債發(fā)行大幅放量，房企通過(guò)境外上市平臺(tái)或新注冊(cè)的 SPV 發(fā)債。如恒大通過(guò)中國(guó)恒大和子公司景程有限公司發(fā)行美元債，富力通過(guò)境外子公司怡略有限公司發(fā)債，保利通過(guò)保利發(fā)展和境外子公司保利金融發(fā)債。ABS 融資興

29、起。供應(yīng)鏈 ABS、尾款 ABS、物業(yè)費(fèi) ABS、CMBS 和類(lèi) REITs2016 年以來(lái)發(fā)行放量，部分品種如 CMBS 和類(lèi) REITs 的發(fā)行政策截至目前仍相對(duì)寬松，房企一般將項(xiàng)目子公司作為原始權(quán)益人發(fā)行。圖 5：地產(chǎn)美元債發(fā)行歷史變動(dòng)（億美元）圖 6：地產(chǎn) CMBS、類(lèi) REITs 發(fā)行歷史變動(dòng)（億元）3002502001501005020/1220/0920/0620/0319/1219/0919/0619/0318/1218/0918/0618/0317/1217/0917/0617/0316/1216/0916/0616/030發(fā)行金額（億美元）250 CMBS類(lèi)Reits200

300320/1220/0920/0620/0319/1219/0919/0619/0318/1218/0918/0618/0317/1217/0917/0617/0316/1216/09(50)資料來(lái)源：公司公告,發(fā)債主體全稱(chēng)中文簡(jiǎn)稱(chēng)所屬集團(tuán)China Evergrande Group中國(guó)恒大中國(guó)恒大Scenery Journey Ltd景程有限公司中國(guó)恒大Easy Tactic Ltd怡略有限公司富力地產(chǎn)Poly Developments and Holdings Group Co Ltd保利地產(chǎn)保利地產(chǎn)Poly Real Estate Finance Ltd保利房地產(chǎn)

31、金融有限公司保利地產(chǎn)表 8：部分房企美元債發(fā)債平臺(tái)梳理資料來(lái)源：公司公告,2019 年以來(lái)房企分拆上市加速。主要分為兩類(lèi)，（1）物業(yè)上市是最為常見(jiàn)的途徑。房企物業(yè)上市始于 2014 年，花樣年物業(yè)子公司彩生活首家港股上市，在首個(gè)上市日市值即超過(guò)母公司；2018 年碧桂園服務(wù)上市。2019 年起分拆物業(yè)上市明顯加速，2019 年共有 18 家物業(yè)公司上市，2020 年達(dá)到 20 家。（2）部分房企分拆商業(yè)、代建業(yè)務(wù)等上市。2020 年綠城管理上市，為首家上市的房地產(chǎn)代建公司；2020 年 6 月，雅居樂(lè)公告將分拆園林景觀(guān)公司雅城集團(tuán)上市；2021 年建業(yè)分拆代建業(yè)務(wù)平臺(tái)中原建業(yè)上市。圖 7：20

32、19 年以來(lái)的房企分拆上市明顯加速資料來(lái)源：公司公告,TOP10 房企資本運(yùn)作平臺(tái)梳理1本部分選取 2020 年克爾瑞銷(xiāo)售排行榜全口徑銷(xiāo)售金額排名前十的房企，對(duì)其資本運(yùn)作平臺(tái)進(jìn)行梳理。萬(wàn)科：集團(tuán) A+H 上市、兼為境內(nèi)核心發(fā)債主體萬(wàn)科 A 股上市主體“萬(wàn)科 A”、港股上市主體“萬(wàn)科企業(yè)”、境內(nèi)核心發(fā)債主體為同一主體，全稱(chēng)萬(wàn)科企業(yè)股份有限公司。公司還擁有港股上市子公司“萬(wàn)科海外”，為海外業(yè)務(wù)平臺(tái)。海外債發(fā)行主體為“萬(wàn)科香港”；商業(yè)和物流業(yè)務(wù)平臺(tái)“印力地產(chǎn)”和“萬(wàn)緯物流”為境內(nèi)類(lèi) REITs 和 CMBS 發(fā)行主體。股權(quán)融資方面，萬(wàn)科同時(shí)在 A 股、H 股上市。公司 1991 年在深交所上市，為第

33、一家上市的房地產(chǎn)企業(yè)；1993 年發(fā)行 B 股籌資，2014 年完成 B 股轉(zhuǎn) H 股，由此擁有 A+H 兩個(gè)平臺(tái)。 2012 年，公司收購(gòu)港股上市公司南聯(lián)地產(chǎn)，作為海外業(yè)務(wù)平臺(tái)并最終更名萬(wàn)科海外。債券融資方面，萬(wàn)科境內(nèi)發(fā)債主體即為集團(tuán)自身，債券余額 394.7 億元（ 截至 2021-6-10， 下同）；海外債發(fā)行主體為萬(wàn)科香港，美元債余額共 47.9 億美元；另外公司商業(yè)和物業(yè)業(yè)務(wù)平臺(tái)印力地產(chǎn)和萬(wàn)緯物流為境內(nèi) CMBS 和類(lèi) REITs 的發(fā)行主體（ 未并表），存續(xù)債余額分別為 69.1 億元、5.7 億元。圖 8：萬(wàn)科集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)示意圖資料來(lái)源：公司公告,備注：統(tǒng)計(jì)截至 2021-6

34、-10表 9：萬(wàn)科集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)梳理主體和集團(tuán)公司關(guān)系融資類(lèi)別融資相關(guān)情況萬(wàn)科 A集團(tuán)公司A 股上市-萬(wàn)科企業(yè)集團(tuán)公司港股上市-萬(wàn)科集團(tuán)公司發(fā)債主體債券余額 394.7 億人民幣萬(wàn)科香港子公司海外債發(fā)債主體債券余額 47.9 億美元萬(wàn)科海外子公司港股上市-印力地產(chǎn)合聯(lián)營(yíng)發(fā)債主體債券余額 69.1 億元萬(wàn)緯物流合聯(lián)營(yíng)發(fā)債主體債券余額 5.7 億元。資料來(lái)源：公司公告,備注：統(tǒng)計(jì)截至 2021-6-101 本文所稱(chēng)“子公司”指控股公司，包括直接和間接控股。碧桂園：境內(nèi) 5 個(gè)發(fā)債主體碧桂園境內(nèi)有 5 個(gè)發(fā)債主體，碧桂園控股、碧桂園地產(chǎn)、騰越建筑、增城碧桂園和閩碧桂園，其中碧桂園控股也是港股上市主

35、體和美元債發(fā)行主體，后四者為其子（孫）公司。物業(yè)上市公司碧桂園服務(wù)不在碧桂園控股的合并范圍內(nèi)，兩者同受一方控制。股權(quán)融資方面，碧桂園控股、碧桂園服務(wù)分別于 2007 年、2018 年在香港上市。債券融資方面，境內(nèi) 5 個(gè)發(fā)債主體中 3 個(gè)較為核心，碧桂園控股、碧桂園地產(chǎn)、騰越建筑境內(nèi)債余額 80.6 億、250.6 億、90.0 億元。閩碧桂園、增城碧桂園分別主要發(fā)行尾款 ABS 和類(lèi) REITs，各有債券余額 4.5 億、32.0 億元。境外發(fā)債主體為碧桂園控股，美元債余額 109.9億美元。圖 9：碧桂園資本運(yùn)作平臺(tái)示意圖資料來(lái)源：公司公告,備注：統(tǒng)計(jì)截至 2021-6-10主體和集團(tuán)公司

36、關(guān)系融資類(lèi)別融資相關(guān)情況表 10：碧桂園資本運(yùn)作平臺(tái)梳理境外發(fā)債主體美元債余額 121.4 億美元碧桂園服務(wù)集團(tuán)公司港股上市-碧桂園地產(chǎn)子公司發(fā)債主體境內(nèi)債余額 250.6 億人民幣增城碧桂園子公司類(lèi) REITs 發(fā)行主體境內(nèi)債余額 32.0 億人民幣騰越建筑子公司發(fā)債主體境內(nèi)債余額 90.0 億人民幣閩碧桂園子公司尾款 ABS 發(fā)債主體境內(nèi)債余額 4.5 億人民幣馬來(lái)碧桂園子公司境外（馬來(lái)西亞）發(fā)債主體2020 年末債券余額 14.7 億人民幣碧桂園集團(tuán)公司港股上市、境內(nèi)發(fā)債主體、境內(nèi)債余額 80.6 億人民幣；資料來(lái)源：公司公告,備注：統(tǒng)計(jì)截至 2021-6-10恒大：4 個(gè)港股上市平臺(tái)，

37、1 個(gè)境內(nèi)核心發(fā)債主體恒大集團(tuán)上市平臺(tái)較多，包括中國(guó)恒大、恒大物業(yè)、恒大汽車(chē)和恒騰網(wǎng)絡(luò)；境內(nèi)核心發(fā)債主體為地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心子公司恒大地產(chǎn)。股權(quán)融資方面，中國(guó)恒大 2009 年在香港上市。2020 年以來(lái)，公司加快子公司股權(quán)融資，包括恒大物業(yè)引入戰(zhàn)投 235 億港元、上市募資 140.8 億港元；恒大汽車(chē)兩次配股 300 億港元；恒騰網(wǎng)絡(luò)出售股份 6 億港元；房車(chē)寶引入戰(zhàn)投 163.5 億港元。債券融資方面，公司境內(nèi)發(fā)債主體為恒大地產(chǎn)，債券余額 558.7 億元；境外發(fā)債主體有兩個(gè)，中國(guó)恒大和景程有限公司，各有存續(xù)美元債 154.8 億、52.4 億美元。圖 10：恒大集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)示意圖資料來(lái)

38、源：公司公告,備注：統(tǒng)計(jì)截至 2021-6-10表 11：恒大集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)梳理主體和集團(tuán)公司關(guān)系融資類(lèi)別融資相關(guān)情況中國(guó)恒大集團(tuán)公司港股上市主體、境外發(fā)債美元債 154.8 億美元主體恒大地產(chǎn)子公司境內(nèi)發(fā)債主體境內(nèi)債 558.7 億元景程有限公司子公司境外發(fā)債主體美元債 52.4 億美元恒大物業(yè)子公司香港上市主體-恒大汽車(chē)子公司香港上市主體-恒騰網(wǎng)絡(luò)子公司香港上市主體-房車(chē)寶子公司未上市資料來(lái)源：公司公告,備注：統(tǒng)計(jì)截至 2021-6-10融創(chuàng)：境外融資集中于融創(chuàng)中國(guó)，境內(nèi)集中于融創(chuàng)地產(chǎn)融創(chuàng)境外融資平臺(tái)集中于港股上市主體融創(chuàng)中國(guó)，其同時(shí)為海外債發(fā)行主體；境內(nèi)融資集中于地產(chǎn)集團(tuán)融創(chuàng)地產(chǎn)。此外

39、，融創(chuàng)中國(guó)物業(yè)子公司融創(chuàng)服務(wù)在香港上市；融創(chuàng)西南集團(tuán)、杭州融臻工程管理為境內(nèi)尾款 ABS、CMBS 發(fā)行主體。股權(quán)融資方面，2010 年融創(chuàng)中國(guó)在香港上市；物管平臺(tái)融創(chuàng)服務(wù) 2020 年在香港上市。債券融資方面，境內(nèi)核心發(fā)債主體為融創(chuàng)地產(chǎn)，債券余額 238.1 億元；融創(chuàng)西南集團(tuán)、杭州融臻工程管理主要發(fā)行尾款 ABS 和 CMBS，債券余額 18.0、17.0 億元；境外發(fā)債主體為港股上市主體融創(chuàng)中國(guó)，債券余額 79.1 億美元。圖 11：融創(chuàng)集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)示意圖資料來(lái)源：公司公告,備注：統(tǒng)計(jì)截至 2021-6-10表 12：融創(chuàng)集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)梳理主體和集團(tuán)公司關(guān)系融資類(lèi)別融資相關(guān)情況融創(chuàng)

40、中國(guó)集團(tuán)公司港股上市主體、境外發(fā)債主體境外債 79.1 億美元融創(chuàng)地產(chǎn)子公司境內(nèi)發(fā)債主體境內(nèi)債余額 238.1 億元融創(chuàng)服務(wù)子公司港股上市-融創(chuàng)西南子公司尾款 ABS 發(fā)行主體境內(nèi)債余額 10.0 億元杭州融臻工程管理子公司CMBS 發(fā)行主體境內(nèi)債余額 34.0 億元資料來(lái)源：公司公告,備注：統(tǒng)計(jì)截至 2021-6-10保利：集團(tuán)融資主體層級(jí)較復(fù)雜，A+H 兩個(gè)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)平臺(tái)保利集團(tuán)融資主體較多、層級(jí)相對(duì)復(fù)雜，我們主要梳理地產(chǎn)業(yè)務(wù)條線(xiàn)的融資主體。集團(tuán)兩個(gè)核心上市主體為保利發(fā)展和保利臵業(yè)，二者為“兄弟公司”的關(guān)系。保利發(fā)展在 A股上市，保利南方為其控股股東，而保利集團(tuán)為保利南方的控股股東；保利臵業(yè)

41、在港股上市，保利南方部分持股，將公司作為合聯(lián)營(yíng)企業(yè)，公司控股股東為保利集團(tuán)。目前境外和境內(nèi)核心發(fā)債主體均為保利發(fā)展，其境外債券余額為 15.0 億美元、境內(nèi)債券余額 462.5 億元；保利臵業(yè)子公司為境內(nèi) CMBS 和物業(yè)費(fèi) ABS 發(fā)行主體，保利臵業(yè)（上海）、保利酒店各有債券余額 43.5 億元、37.9 億元。圖 12：保利集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)資本運(yùn)作平臺(tái)示意圖資料來(lái)源：公司公告,備注：統(tǒng)計(jì)截至 2021-6-10表 13：保利集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)梳理主體和集團(tuán)公司關(guān)系融資類(lèi)別融資相關(guān)情況保利集團(tuán)集團(tuán)公司境內(nèi)發(fā)債主體境內(nèi)債 76.0 億元保利南方集團(tuán)子公司境內(nèi)發(fā)債主體境內(nèi)債 5.0 億元保利發(fā)展保利南

42、方子公司A 股上市、境內(nèi)發(fā)債主體、境外發(fā)債主體境內(nèi)債 462.5 億元美元債 15.0 億美元保利臵業(yè)保利南方合聯(lián)營(yíng)公司、集團(tuán)子公司港股上市、境外發(fā)債主體境內(nèi)債 0.0 億美元保利臵業(yè)（上海）保利臵業(yè)子公司CMBS 發(fā)行主體境內(nèi)債 43.5 億元保利酒店保利臵業(yè)子公司物業(yè)費(fèi)、CMBS 發(fā)行主體境內(nèi)債 37.9 億元保利物業(yè)保利發(fā)展子公司港股上市-保利金融保利發(fā)展子公司境外發(fā)債主體境內(nèi)債 0.0 億美元資料來(lái)源：公司公告,備注：統(tǒng)計(jì)截至 2021-6-10中海：中海外和中海宏洋 2 個(gè)核心上市主體中海集團(tuán)融資平臺(tái)較多、業(yè)務(wù)較為多元，我們主要梳理地產(chǎn)業(yè)務(wù)條線(xiàn)的融資主體。公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)有 2 個(gè)核心上

43、市主體，中國(guó)海外發(fā)展和中國(guó)海外宏洋集團(tuán)，后者為前者的合聯(lián)營(yíng)企業(yè)，中國(guó)海外發(fā)展業(yè)務(wù)主要集中一二線(xiàn)城市，中國(guó)海外宏洋集團(tuán)主要集中三四線(xiàn)城市。境內(nèi)核心發(fā)債主體為中國(guó)海外發(fā)展的子公司中海企業(yè)發(fā)展，存續(xù)債余額 238.0 億元；中海宏洋子公司中海宏洋地產(chǎn)有 5.3 億元的尾款 ABS。中國(guó)海外發(fā)展的境外發(fā)債主體為中海金融 III等，債券余額 49.4 億美元；中海宏洋境外發(fā)債主體為為宏洋財(cái)務(wù) II 等，債券余額 5.1 億美元。圖 13：中海地產(chǎn)資本運(yùn)作平臺(tái)示意圖資料來(lái)源：公司公告,備注：統(tǒng)計(jì)截至 2021-6-10表 14：中海集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)梳理主體和集團(tuán)公司關(guān)系融資類(lèi)別融資相關(guān)情況中國(guó)海外發(fā)展集團(tuán)

44、公司港股上市主體-中海企業(yè)發(fā)展子公司境內(nèi)發(fā)債主體境內(nèi)債 238.0 億元中國(guó)海外宏洋集團(tuán)子公司港股上市主體-中海宏洋地產(chǎn)集團(tuán)子公司尾款 ABS 發(fā)行主體境內(nèi)債 5.3 億元宏洋財(cái)務(wù) II 等子公司境外發(fā)債主體美元債 5.1 億美元中海金融 III 等子公司境外發(fā)債主體美元債 49.4 億美元中信房地產(chǎn)子公司港股上市主體境內(nèi)債 0.0 億元資料來(lái)源：公司公告,備注：統(tǒng)計(jì)截至 2021-6-10綠地：A+H 兩個(gè)上市平臺(tái)，境內(nèi)存續(xù)債主要集中于建筑子公司綠地集團(tuán)有 A+H 兩個(gè)上市平臺(tái)，綠地控股和綠地香港，其中綠地香港業(yè)務(wù)主要集中長(zhǎng)三角和泛珠三角。境內(nèi)發(fā)行主體為綠地控股的子公司綠地控股集團(tuán)、廣西建工

45、和西安建工，其中廣西建工存續(xù)債規(guī)模最大。股權(quán)融資方面，綠地有兩個(gè)上市主體綠地控股和綠地香港，分別于 2015 年、2013 年在 A 股和香港上市，后者為前者子公司。綠地香港業(yè)務(wù)主要集中于長(zhǎng)三角和泛珠三角區(qū)域，2020年末資產(chǎn)規(guī)模為綠地控股的 14.6%，除發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)外也拓展金融業(yè)務(wù)。債券融資方面，境內(nèi)發(fā)債主體有 3 個(gè)，子公司綠地控股集團(tuán)、廣西建工和西安建工，各有存續(xù)債 26.0 億元、77.9 億元、5.4 億元；境外發(fā)債主體有 2 個(gè)，綠地全球投資和綠地香港，各余存續(xù)債 50.7 億美元、5.7 億美元圖 14：綠地集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)示意圖資料來(lái)源：公司公告,備注：統(tǒng)計(jì)截至 2021-6-10表 15：綠地集團(tuán)資本運(yùn)作平臺(tái)梳理主體和集團(tuán)公司關(guān)系融資類(lèi)別融資相關(guān)情況綠地控股集團(tuán)股份集團(tuán)公司A 股上市主體-綠地控股集團(tuán)子公司境內(nèi)發(fā)債主體境內(nèi)債 26.0 億元廣西建工子公司境內(nèi)發(fā)債主體境內(nèi)債 77.9 億元西安建工子公司境內(nèi)發(fā)債主體境內(nèi)債 5.4 億元綠地全球投資子公司境外發(fā)債主體海外債 50.7 億美元綠地香港子公司港股上市主體海外債 5.7 億美元資料來(lái)源：公司公告,備注：統(tǒng)計(jì)截至 2021-6-10世茂：2 個(gè)核心發(fā)債主體，A+H 雙地產(chǎn)上市平臺(tái)股權(quán)融資方面，世茂地產(chǎn)業(yè)務(wù)有兩個(gè)上市主體世茂股份和世茂集團(tuán)，分別于 2001 年、2006年在A股和港股上