關(guān)于我市老舊小區(qū)加裝電梯情況的調(diào)研報告

1、關(guān)于我市老舊小區(qū)加裝電梯情況的調(diào)研報告為加快推進老舊小區(qū)加裝電梯工作，使更多群眾從中受益，市委政研室對我市老舊小區(qū)加裝電梯工作進行了調(diào)研，對我市及外地部分城市的做法進行了梳理，形成了調(diào)研報告。一、我市老舊小區(qū)加裝電梯工作基本情況我市*年就出臺了*市城市區(qū)既有多層住宅增設(shè)電梯暫行辦法，支持老舊小區(qū)加裝電梯。*年以來，針對實際工作中存在的問題，又采取了一系列措施：一是嚴格執(zhí)行上級有關(guān)文件，特別是落實“經(jīng)本單元（棟）三分之二以上業(yè)主同意即可申請加裝”的要求，杜絕增設(shè)限制條件。二是簡化審批手續(xù)，開通了加裝電梯工程建設(shè)項目審批“一窗受理”“一網(wǎng)通辦”服務(wù)，明確規(guī)定審批辦結(jié)時限為*個工作日以內(nèi)，大幅提高審

2、批效率。三是增加財政補貼，出臺*市既有住宅加裝電梯財政補貼申領(lǐng)辦法，對老舊小區(qū)加裝電梯提供資金支持。四是拓寬籌資渠道，推行“政府補貼+群眾籌資”、“政府補貼+單位籌資”、“政府補貼+住房公積金（業(yè)主本人、配偶及其子女的均可）+維修基金”、“政府補貼+社會資本”等多種套餐模式。五是加大宣傳力度，通過召開座談會、組織媒體宣傳、發(fā)放宣傳冊等方式，解讀政策、動員群眾。截至目前，累計審批加裝電梯*部，其中建成使用*部、正在施工*部、正在開展前期工作*部，已惠及*個小區(qū)、*棟住宅樓、*戶約*人。二、我市及外地部分城市老舊小區(qū)加裝電梯的做法聚焦打通費用高、協(xié)調(diào)難、維護麻煩等“梗阻”，我市及外地一些城市進行了

3、積極探索，在一些關(guān)鍵環(huán)節(jié)上形成了多種具有代表性的模式。（一）充分保障低層住戶權(quán)益。對于老舊小區(qū)加裝電梯，不同樓層住戶利益存在分歧，高層住戶積極性較高，低層住戶由于使用率低、電梯噪音、影響采光通風(fēng)等原因多持反對意見。一些地方通過優(yōu)化設(shè)計、進行補償?shù)确绞?，充分保障低層住戶?quán)益，實現(xiàn)了利益平衡、群眾滿意。一是加蓋“陽光房”模式。在建筑主體和電梯之間增設(shè)電梯連廊，電梯和連廊均采用透明玻璃材質(zhì)，在滿足電梯平層入戶的同時，為每戶增加一定面積的陽光房。例如，*區(qū)針對有條件的樓棟，為每個住戶增加*至*平方米的陽光房，獲得群眾的認可和好評。該模式的優(yōu)點是：通過適度增加使用面積，提高房屋升值空間，平衡加裝電梯帶來

4、的負面影響，有效破解低層住戶獲得感差的難題。該模式的缺點是：需要受益住戶額外支付一定費用，且新增陽光房面積不計入建筑面積和業(yè)主的產(chǎn)權(quán)面積。二是貨幣補償模式。根據(jù)加裝電梯對低層住戶的影響程度，由高層住戶依照受益情況按比例對低層住戶進行貨幣補償。比如，上海、廣州等地部分社區(qū)組織居民通過協(xié)商方式，以貨幣補償形式實現(xiàn)加裝電梯的整體利益平衡。該模式的優(yōu)點是：體現(xiàn)公平原則，低層住戶能夠獲得應(yīng)有的補償，更容易接受加裝電梯帶來的負面影響。該模式的缺點是：增加受益住戶經(jīng)濟負擔(dān)，缺乏補償依據(jù)和標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)調(diào)難度較大。（二）合理降低加裝成本。老舊小區(qū)住戶收入普遍較低，出資能力有限，需要控制成本、減少支出。一些地方通過共

5、享分攤、集中購買、減少工程量等方式，有效降低電梯的加裝和運維成本。一是半層入戶模式。電梯?？繉优c樓梯間轉(zhuǎn)角休息平臺處于同一水平面，居民乘坐電梯到達相應(yīng)樓層后，需向上或向下走半層步行梯入戶的方式。目前，該模式在國內(nèi)應(yīng)用較為廣泛，占加裝總量的比例超*%。該模式的優(yōu)點是：所占公共面積小，不需要居民室內(nèi)改造，工程量少、工期短、總成本低。該模式的缺點是：居民無法直接入戶，老弱病殘孕幼等特定人群出行仍不夠便捷。二是共建共用模式。在兩個單元或相鄰兩個樓棟之間建一部電梯，通過雙向加裝連廊，實現(xiàn)電梯共享共用。比如，澗西區(qū)部分小區(qū)采取“兩樓共享”加裝電梯的方式，每部“共享電梯”較獨立安裝兩部電梯節(jié)省費用*萬元左右

6、，并為受益業(yè)主減少一半的日常運維費。該模式的優(yōu)點是：充分利用空間資源，增加受益業(yè)主群體，提高電梯利用率，降低整體分攤費用。該模式的缺點是：一般此類電梯為半層入戶，居民仍需步行若干臺階才可以進出家門。三是連片加裝模式。在一個或幾個相鄰小區(qū)內(nèi)統(tǒng)籌謀劃實施加裝電梯工作，統(tǒng)一編制規(guī)劃，統(tǒng)一申請審批，統(tǒng)一引入電梯加裝公司和物業(yè)管理公司，實現(xiàn)從協(xié)商、規(guī)劃、建設(shè)到安裝、使用、管理的全流程閉環(huán)服務(wù)。比如，廣州市越秀區(qū)積極開展加裝電梯“連片規(guī)劃、連片加裝、連片托管”全鏈條服務(wù)試點，通過集約化管理、規(guī)范化運作、多元化治理，提升工作效能，已連片加裝電梯*余部。比如，青島市部分小區(qū)由業(yè)委會牽頭組織，按照“集中采購、統(tǒng)

7、一標(biāo)準(zhǔn)、統(tǒng)一設(shè)計、統(tǒng)一招標(biāo)、統(tǒng)一施工、統(tǒng)一維?！钡脑瓌t，為小區(qū)具備條件的單元集中加裝電梯。該模式的優(yōu)點是：整體規(guī)劃可以免去居民找設(shè)計、尋方法等環(huán)節(jié)，加快協(xié)商決策進程，有效維護小區(qū)的整體環(huán)境和城市景觀；集中審批可以簡化優(yōu)化審批流程，大幅提高審批效率；統(tǒng)一采購可以與企業(yè)集體商談，節(jié)省建設(shè)、運營、管理等費用，提高各項服務(wù)水平。該模式的缺點是：涉及人員多、協(xié)調(diào)難度大，加裝方案缺少靈活性、難以滿足個性化需求。（三）積極優(yōu)化出資方式。一次性支付幾萬塊錢對大部分老舊小區(qū)住戶都是一筆不小的費用，解決籌資問題是提高群眾加裝電梯積極性的重要手段。一些地方通過放寬公積金提取政策、引入經(jīng)營性租賃等方式，有效緩解住戶資

8、金壓力。一是階梯分攤模式。除政府補貼部分外，剩余部分由居民自籌，并按照階梯定價，樓層越高、出資比例越高，樓層越低、出資比例越低，是應(yīng)用最普遍的出資方式。比如，我市財政補貼按照加裝每臺電梯總費用的*%、最高*萬元標(biāo)準(zhǔn)予以補貼，部分小區(qū)實行一樓免費、低層低費等模式，居民可提取住房公積金支付加裝電梯費用，減輕了群眾自費負擔(dān)。該模式的優(yōu)點是：提供政府補貼、提取住房公積金等方式能夠有效降低居民資金壓力，居民對電梯的品牌、規(guī)格等方面擁有更多選擇權(quán)，建成后滿意度較高。該模式的缺點是：由于各小區(qū)情況不同，各樓層出資比例很難有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，需由業(yè)主協(xié)商確定，費用分攤協(xié)調(diào)難度較大，比如頂樓出資比例低的為*%至*%、

9、高的則達*%至*%，差別較大，容易引起小區(qū)之間甚至門洞之間的攀比。二是“公交電梯”模式。按照“無償安裝、有償使用”的原則，引入第三方機構(gòu)出資進行電梯前期建設(shè)和后期維保，小區(qū)居民在使用電梯時再付費。目前，該模式在北京、廣東、浙江、河北等地均有實踐。比如，石家莊市部分小區(qū)通過“政府引導(dǎo)、企業(yè)投資、公交化運行”的方式，由企業(yè)出資負責(zé)電梯前期安裝費用以及投入運營后的電費、維護費等，有使用需求的居民通過購買年卡，刷卡乘梯。廣州市天河區(qū)部分小區(qū)與第三方公司簽訂合同，實行“先安裝后付費”的模式，并將電梯內(nèi)的廣告收入交由該公司運營，降低了居民乘梯費用。該模式的優(yōu)點是：極大減輕了受益業(yè)主經(jīng)濟負擔(dān)，“誰使用、誰付

10、費”的運營方式對居民更加公平。該模式的缺點是：如果居民使用電梯的次數(shù)過少，達不到公司原定的回款計劃標(biāo)準(zhǔn)，企業(yè)虧本運營，后期可能出現(xiàn)電梯停運風(fēng)險。三是“EPC+O”模式。居民以讓渡小區(qū)停車位、廣告位、物業(yè)管理等公共空間經(jīng)營管理權(quán)的形式出資，設(shè)計施工總承包單位（EPC）和商業(yè)運營單位（Operation）對加裝電梯的建設(shè)、運營、管理提供全生命周期一體化服務(wù)，讓渡的小區(qū)公共空間的運營收益逐步返還總承包單位及商業(yè)運營單位。比如，洛龍區(qū)部分小區(qū)讓渡樓頂空間、電梯廣告位等，引進第三方公司施工運營，通過在樓頂加裝太陽能光伏板獲得發(fā)電收益、盤活電梯廣告資源獲得廣告收益等，實現(xiàn)收益返還，預(yù)計*至*年即可實現(xiàn)收支

11、平衡。該模式的優(yōu)點是：居民不用出資，直接解決了前期投入難題；企業(yè)結(jié)合小區(qū)現(xiàn)狀，有針對性地實施改造，盤活空閑資源，既改善了小區(qū)面貌，也增加了自身收益。該模式的缺點是：要求企業(yè)必須同時滿足設(shè)計和施工的資質(zhì)，但同時具備兩項資質(zhì)的企業(yè)較少，如果多家企業(yè)聯(lián)合，容易出現(xiàn)設(shè)計和施工溝通不及時、銜接不暢等問題，管理難度加大。三、意見建議目前，我市老舊小區(qū)加裝電梯工作還有很大的提升空間，特別是部分地區(qū)尚未形成有效的模式，需要開闊思路、積極探索，加快破解瓶頸制約。（一）借鑒推廣已有模式。建議由市住建、發(fā)改等部門牽頭，對我市老舊小區(qū)加裝電梯情況和外地好的做法進行梳理，進一步總結(jié)提升現(xiàn)有模式，學(xué)習(xí)借鑒外地經(jīng)驗，因地制

12、宜復(fù)制推廣。同時，有計劃、分類型篩選電梯加裝典型案例，采取動員受益群眾現(xiàn)身說法等形式，加大宣傳力度，引導(dǎo)居民深刻認識老舊小區(qū)加裝電梯的積極意義，消除顧慮、增進理解，共建美好家園。（二）完善配套政策措施。加強對中央、省有關(guān)文件的學(xué)習(xí)研究，系統(tǒng)梳理我市老舊小區(qū)加裝電梯工作中存在的難點堵點，圍繞健全基層民主協(xié)商機制、綜合提升項目實施質(zhì)效、強化項目質(zhì)量安全監(jiān)管、建立健全長效管理機制、加大支持與保障力度等方面，研究制定更有針對性、更具操作性的政策措施，推動老舊小區(qū)加裝電梯工作更加制度化規(guī)范化。（三）持續(xù)優(yōu)化行政服務(wù)。老舊小區(qū)加裝電梯工作涉及部門多、專業(yè)性強，建議加強各部門間的溝通合作，凝聚工作合力，推進電梯加裝提速提效。設(shè)置老舊小區(qū)加裝電梯工作咨詢窗口，為群眾提供加裝電梯政策、申請條件、加裝流程、電梯檢驗及后期維保等咨詢答疑服務(wù)。在行政審批“一窗受理”“一網(wǎng)通辦”的基礎(chǔ)上，進一步優(yōu)化加裝電梯項目涉及的管線改造、綠地占