杭州錢江新城國際金融中心（B-08地塊）項(xiàng)目開發(fā)報(bào)告

1、.：.；錢江新城國際金融中心B-08地塊工程開發(fā)構(gòu)思第一部分 杭州的理想：打造區(qū)域金融中心杭州早在2004年中即初次提出“以加強(qiáng)中心城市綜合效力功能為重點(diǎn)，加快開展現(xiàn)代效力業(yè)。大力開展金融業(yè)，培育本地金融機(jī)構(gòu)，接受上海金融業(yè)的輻射和協(xié)作，吸引外資銀行、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)來杭設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，將杭州建立成為長江三角洲南翼的區(qū)域金融中心的任務(wù)思緒。在這一任務(wù)思緒的指點(diǎn)下，全市經(jīng)濟(jì)社會各項(xiàng)事業(yè)在獲得快速安康開展的大背景下，金融事業(yè)也呈現(xiàn)出了欣欣向榮的喜人局面。2006年杭州市金融業(yè)添加值增長28.8%，各類存款余額為7855.55億元，增長17.3%；各類貸款余額6603.86億元，增長20.1%。2007年14

2、月，各類存款新增570億元，各類貸款新增640億元。杭州金融業(yè)在開展過程中表現(xiàn)出的良好形狀固然可喜，但從打造區(qū)域金融中心角度而言，其仍存在著諸如硬件與軟件上的缺乏，需求政府及各相關(guān)企業(yè)給予繼續(xù)性的關(guān)注和推進(jìn)。一、杭州金融業(yè)開展的三個顯著特征1、金融生態(tài)良好據(jù)中國社科院的統(tǒng)計(jì)分析，杭州金融生態(tài)排名全國第四位，在市場化、投資多元化、產(chǎn)業(yè)開展和信譽(yù)程度等方面占有優(yōu)勢。2、金融機(jī)構(gòu)集聚度較高目前在杭銀行機(jī)構(gòu)共有24家、外資銀行辦事處2家匯豐銀行、東亞銀行。國內(nèi)主要金融機(jī)構(gòu)大都在杭設(shè)立分支機(jī)構(gòu)，80%以上會聚在慶春路，慶春路號稱杭州的華爾街。上圖為香港匯豐銀行大廈 上圖為東亞銀行大廈3、金融業(yè)效益良好多

3、年來存貸款不斷堅(jiān)持“高收益、低風(fēng)險(xiǎn)，銀行業(yè)績、開展速度延續(xù)多年處于全國領(lǐng)先位置，金融界的“杭州景象引起了全國的廣泛關(guān)注。二、杭州金融業(yè)開展存在的缺乏之處1、從金融功能角度看，杭州金融業(yè)已較好地發(fā)揚(yáng)了便利買賣、發(fā)動儲蓄、配置資源三大功能，但在促進(jìn)公司治理、便于風(fēng)險(xiǎn)管理二大功能方面還尚顯缺乏。2、杭州金融業(yè)開展還存在“三低，即金融業(yè)產(chǎn)值化程度低、金融市場化程度低，金融國際化程度低。3、從金融對地方經(jīng)濟(jì)的奉獻(xiàn)看，杭州金融業(yè)在經(jīng)過資本集聚和資源配置在間接促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長方面已作出了很大的奉獻(xiàn)，但作為一個產(chǎn)業(yè)，在產(chǎn)值、稅收、就業(yè)等方面對經(jīng)濟(jì)開展的直接奉獻(xiàn)相對較弱，只是略高于全國平均水準(zhǔn)。第二部分 工程開發(fā)主

4、體上海國際信托投資是錢江新城工程的主投資商，它是上海國際集團(tuán)金融控股集團(tuán)架構(gòu)下，努力于金融信托的大型地方性金融機(jī)構(gòu)。注冊根本金為25億元人民幣，在全國地方信托投資公司中排名前列，在證券、基金、根底設(shè)備和房地產(chǎn)等眾多領(lǐng)域擁有豐富的投資閱歷，以業(yè)務(wù)領(lǐng)域跨信托、證券、房地產(chǎn)、實(shí)業(yè)投資、進(jìn)出口貿(mào)易、國際咨詢和招標(biāo)等的上海國際集團(tuán)為依托，極具綜合優(yōu)勢。上海國投與其母公司上海國際集團(tuán)共同參與投資海倫賓館、建國賓館、新上海國際大廈等上海標(biāo)志性建筑，同時投資參股浦東開展銀行、上海銀行、上海證券、申銀萬國證券公司、華安基金管理公司等多家金融企業(yè)。同時，上海國投不斷加快國際協(xié)作過程，繼與摩根富林明資產(chǎn)管理英國合資

5、組建上投摩根富林明基金融管理，又勝利地與英國德利萬邦合資成立上海國利貨幣經(jīng)紀(jì)。一、公司大事件2005年12月：與英國得利萬邦公司合資成立上海國利貨幣經(jīng)紀(jì)公司。2004年5月：與摩根富林明資產(chǎn)管理英國公司合資組建上投摩根富林明基金管理公司。2002年7月：推出國內(nèi)首個房地產(chǎn)信托產(chǎn)品新上海國際大廈工程資金信托方案，獲得了良好的市場反響。2001年10月：公司成為全國首批獲得的信托公司之一。2000年12月：公司更名為上海國際信托投資，注冊資本為25億元人民幣。1999年：公司控股的華安基金管理公司開創(chuàng)滬市一家基金管理公司同時管理多個證券投資基金的先河?！鞍残抛C券投資基金的業(yè)績在上市的同類基金中名列

6、前茅。1998年6月：公司發(fā)起成立華安基金管理公司。該公司發(fā)行的20億元人民幣安信證券投資基金在上海證券買賣所上市。公司擔(dān)任安信基金的發(fā)行協(xié)調(diào)人和上市引薦人。1996年：公司積極拓展投資銀行業(yè)務(wù)，受聘擔(dān)任中國秦山核電公司三期工程財(cái)務(wù)顧問和上海久事公司債務(wù)重組財(cái)務(wù)顧問。1995年：公司獲美國穆迪公司和規(guī)范普爾公司資信評級，分別為Baa2和BBB，這是當(dāng)時我國地方金融機(jī)構(gòu)所獲的最高信譽(yù)級別。1994年：在國務(wù)院開展研討中心組織的“1994年中國500家最大效力企業(yè)及行業(yè)評價(jià)中，公司自1994年起延續(xù)三年榮列“中國500家最大效力業(yè)金融保險(xiǎn)業(yè)第12位，在地方性信托投資機(jī)構(gòu)中排名第一。1993年12月

7、：公司初次在新加坡發(fā)行7000萬亞洲美圓債。1993年11月：公司與臺灣光華國際組建成立香港滬光國際投資管理。該公司發(fā)行的上海開展基金公司型基金在香港結(jié)合證券買賣所上市，這是上海第一個在境外注冊和上市的共同基金。1993年9月：公司發(fā)行“上投金龍基金，這是中國人民銀行首批同意的人民幣基金之一。1992年12月：公司在日本東京發(fā)行200億日元公募債券。1992年5月：公司在日本東京發(fā)行150億日元公募債券。1993年1月：公司更名為“上海國際信托投資公司。1991年6月：公司和中國建立銀行上海分行、法國興業(yè)銀行合資運(yùn)營上海結(jié)合財(cái)務(wù)公司成立。這是上海建國以來最早的兩家中外合資金融機(jī)構(gòu)之一。1990

8、年4月：結(jié)合國跨國公司中心將公司列入跨國公司行列。1988年6月：公司在英國倫敦發(fā)行150億歐洲日元債券，這是上海初次進(jìn)入歐洲金融市場。1986年1月：公司初次在日本東京發(fā)行250億日元公募債券。1981年3月：國家外國投資委員會同意設(shè)立上海市投資信托公司。1979年12月：上海市人民政府決議設(shè)立上海市投資信托公司。二、公司運(yùn)營業(yè)務(wù)1、受托運(yùn)營資金信托業(yè)務(wù)。2、受托運(yùn)營動產(chǎn)、不動產(chǎn)及其他財(cái)富的信托業(yè)務(wù)。3、受托運(yùn)營國家有關(guān)法規(guī)允許從事的投資基金業(yè)務(wù)，作為基金管理公司發(fā)起人從事投資基金業(yè)務(wù)。4、受托運(yùn)營公益信托。5、運(yùn)營企業(yè)資產(chǎn)的重組、購并及工程融資、公司理財(cái)、財(cái)務(wù)顧問等中介業(yè)務(wù)。6、受托運(yùn)營國

9、務(wù)院有關(guān)部門同意的國債、企業(yè)債券承銷業(yè)務(wù)。7、代理財(cái)富的管理、運(yùn)用與處分。8、代保管業(yè)務(wù)。9、信譽(yù)見證、資信調(diào)查及經(jīng)濟(jì)咨詢業(yè)務(wù)。10、以銀行存放、同業(yè)拆放、貸款、融資租賃或投資方式運(yùn)用自有資金。11、以自有財(cái)富為他人提供擔(dān)保。12、辦理金融同業(yè)拆借。13、中國人民銀行同意的其他業(yè)務(wù)。備注：上述業(yè)務(wù)包括外匯業(yè)務(wù)。三、公司開發(fā)優(yōu)勢1、公司的企業(yè)背景、資金實(shí)力可有效保證工程開發(fā)的順利進(jìn)展。2、公司在金融領(lǐng)域的資深行業(yè)背景可保證工程在運(yùn)作、招商上的勝利。3、上海黃浦江隧道等公建類工程的運(yùn)作、房地產(chǎn)信托產(chǎn)品的資本操作，使得公司在地產(chǎn)開發(fā)、管理領(lǐng)域也積聚起了較豐富的實(shí)戰(zhàn)閱歷。公司為上海浦東開展銀行的大股東

10、 公司投資上海黃浦江隧道建立公司參與投資的上海海倫賓館 公司參與投資的上海新國際大廈第三部分 工程概略一、工程簡述錢江新城B-08地塊位于新城中心區(qū)內(nèi)，毗鄰在建的市民中心。地塊的四至范圍為：東南至富春路，西南至香樟街，西北至市民街，東北至解放東路。總占地面積為37300平方米，規(guī)劃控制總建筑面積為298400平方米地上部分，用地性質(zhì)為商務(wù)辦公用地。上圖為B-08地塊實(shí)景照片 上圖為直通B-08地塊的富春路照片B-08地塊由B-08-1、B-08-2、B-08-3三幅土地構(gòu)成，詳細(xì)控制性詳規(guī)如表1所示：表1： B-08地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃目的地塊編號用地性質(zhì)用地面積米2建筑面積米2容積率綠地率%建

11、筑密度建筑限高米停車泊位備注B-08-1商務(wù)辦公8800704008.065100282B-08-2商務(wù)辦公8700696008.065100278B-08-3商務(wù)辦公198001584008.01540150634合計(jì)37300298400二、工程背景自參與WTO以來，中國成為全球經(jīng)濟(jì)一體化的主要一環(huán)，在世界經(jīng)濟(jì)全球化、貿(mào)易自在化和資本市場一體化構(gòu)成與開展的進(jìn)程中，長三角經(jīng)濟(jì)圈曾經(jīng)日益成為全球性投資熱點(diǎn)區(qū)域。杭州，作為長三角地域的中心城市，已成為上海國際金融中心的重要組成部分，而作為杭州市近期重點(diǎn)打造的中央商務(wù)區(qū)，錢江新城的未來位置將逐漸提升，在金融業(yè)務(wù)領(lǐng)域所擔(dān)負(fù)的責(zé)任也將越發(fā)艱苦。杭州需求

12、區(qū)域性的新金融中心杭州目前的城市金融中心為慶春路，在這一路段，聚集了浙江80%的省級銀行總部，轄區(qū)內(nèi)共有約80家金融保險(xiǎn)企業(yè)。但隨著城市的開展，該地段的硬件設(shè)備日益跟不上時代的步伐，寫字樓陳舊、交通擁堵，其直接導(dǎo)致的結(jié)果就是相當(dāng)一部分外資企業(yè)將金融結(jié)算中心設(shè)在了北京、上海甚至香港。當(dāng)初世界第三大商業(yè)銀行日本三井住友銀行的代表古川先生來杭謀劃杭州分行組建事宜時，其中一大難題就是選址。因此，硬件上的不利要素極大妨礙著杭州金融事業(yè)的開展，延緩了杭州打造區(qū)域金融中心戰(zhàn)略思想的實(shí)現(xiàn)，而錢江新城的出現(xiàn)就是順應(yīng)了這一需求的產(chǎn)物。 上圖為杭州慶春路日景圖 上圖為杭州慶春路夜景圖2、錢江新城需求地標(biāo)性的金融中心

13、錢江新城規(guī)劃定位為集行政辦公、金融、貿(mào)易、信息、商業(yè)、會展、旅游、居住、文化文娛等功能于一體的中央商務(wù)區(qū)。結(jié)合國際和國內(nèi)CBD建立的閱歷，CBD必然是三種功能集聚的中心，即管理和控制功能集聚、金融市場運(yùn)作功能集聚和專業(yè)化消費(fèi)效力職能集聚。在CBD中這三大職能的比例關(guān)系普通為2：1：1，即以辦公職能為主，兼以金融和效力類職能。但是，分析目前新城土地出讓和工程開發(fā)的實(shí)踐情況，絕大多數(shù)工程為行政辦公或住宅工程詳細(xì)可參考錢江新城工程出讓情況。而有關(guān)金融、保險(xiǎn)、證券、資本運(yùn)作、金融創(chuàng)新效力和支持消費(fèi)活動的專業(yè)化效力的工程幾乎沒有，從而呵斥功能性配套的欠缺。因此，處理上述矛盾的有效途徑就是在規(guī)劃先行的前提

14、下加強(qiáng)金融類工程的建立，而本工程的開發(fā)將符合杭州市建立長三角區(qū)域金融中心的取向和目的。3、工程建立的必要性及意義1合理構(gòu)劃錢江新城產(chǎn)業(yè)構(gòu)造，防止走向單一化，從而全面提升區(qū)域經(jīng)濟(jì)抗風(fēng)險(xiǎn)才干。 2滿足并刺激現(xiàn)有的金融房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的需求，以金融房產(chǎn)方式豐富房產(chǎn)效力種類，填補(bǔ)市場空缺。3完善區(qū)域投資效力功能，為錢江新城的良性開展注入強(qiáng)勁的動力。一個有影響力的工程就是一種導(dǎo)向，勢必會給金融商務(wù)區(qū)注入更多信息、資源，進(jìn)一步完善商務(wù)區(qū)的金融環(huán)境，吸引更多金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)進(jìn)入。三、工程市場分析1、市場環(huán)境分析1經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析 錢江新城中心區(qū)塊即中央商務(wù)區(qū)，占地面積4平方公里, 可建建筑面積約為650萬平方米，包括八個

15、功能區(qū)，即行政辦公區(qū)、金融辦公區(qū)、商務(wù)辦公區(qū)、商貿(mào)會展區(qū)、文化休閑區(qū)、商業(yè)文娛綜合區(qū)、辦公園區(qū)和濱江休閑游憩區(qū)。平行于錢塘江的富春江路作為中心區(qū)商務(wù)開展軸，將是錢江新城最長、最繁華的景觀道路；新城中心區(qū)以市民中心為中心，向江構(gòu)成中軸線，兩側(cè)已建成杭州大劇院等標(biāo)志性建筑。新城規(guī)劃具有低密度、高容積率和高綠化率的特點(diǎn)，將集中杭州的現(xiàn)代化建筑群。錢江新城作為蓬勃開展的資金流、信息流、物流中心，具有支撐金融效力中心的先決條件。上圖為錢江新城地域控制性詳細(xì)規(guī)劃圖 上圖為錢江新城沿江立面效果圖2區(qū)域環(huán)境分析：目前，工程曾經(jīng)完成場地拆遷和場地平整,周邊路網(wǎng)構(gòu)造根本完善。特別是離工程不遠(yuǎn),位于富春路上的地鐵1

16、號線市民中心站、城星路站的開工建立,會在不久的未來給工程帶來更加便利的交通出行。工程地塊東北面的市民中心已完成主體構(gòu)造施工，估計(jì)在2021年開工投入運(yùn)用。西南面的華成大廈、圣奧中央商務(wù)大廈也將于近期開工。新城內(nèi)大型SHOPPINGMALL華潤萬象城也于今年3月正式開工建立。隨著周邊工程的陸續(xù)開工、開工，將使工程所處的開發(fā)環(huán)境越來越成熟。上圖為在建市民中心 上圖為在建國際會議中心上圖為地塊附近在建地鐵站口 上圖為已建杭州大劇院2、SWOT分析 1工程優(yōu)勢Strengths：區(qū)位 本工程位于市民中心附近，緊靠政府正是大型銀行選址的習(xí)慣，而其周邊大型生活區(qū)、商業(yè)區(qū)的人氣也對保險(xiǎn)證券業(yè)構(gòu)成了宏大的吸引

17、力。規(guī)模本工程規(guī)劃建筑面積近30萬平米，建筑體量為區(qū)域內(nèi)最大，因此規(guī)模優(yōu)勢顯而易見。開發(fā)團(tuán)隊(duì)實(shí)力上海國際信托投資是上海國際集團(tuán)成員企業(yè)之一，是工程的主投資商，富余的資金實(shí)力與在金融業(yè)方面的建樹使得本工程如魚得水。世界級的規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)程度工程設(shè)計(jì)擬聘請世界知名設(shè)計(jì)公司擔(dān)綱。從建筑設(shè)計(jì)、功能配套、綠化園林等方面，工程都將表達(dá)超前的國際性水準(zhǔn)。 2工程優(yōu)勢Weaknesses 據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前錢江新城出讓地塊以行政辦公為主的公建類工程的建立規(guī)模已達(dá)近300萬平方米，開工建立的約有近200萬平方米。今后幾年，估計(jì)仍將有近200萬平方米的工程要陸續(xù)出讓和開發(fā)。以杭州市目前每年約4050萬平方米的消化

18、速度，在不思索其它區(qū)域的理想形狀下，要消化錢江新城中心區(qū)的寫字樓大約需求10年時間。雖然前景甚好，但就目前來講其過于超前性，而市場包容才干相對有限，即使有相關(guān)的扶持政策，對市場的刺激也有滯后效應(yīng)；同時，由于地緣要素，現(xiàn)有的城市商務(wù)人群很難分開環(huán)境和配套成熟的主城區(qū)。3工程時機(jī)Opportunities 經(jīng)濟(jì)支撐杭州市特別是錢江新城，經(jīng)濟(jì)整體開展的強(qiáng)勁勢頭，使工程的開展具備了良好的共生環(huán)境，工程有充分的條件成為未來錢江新城的金融買賣、金融結(jié)算、資本運(yùn)營中心。政府政策 政府采取了制止“民宅辦公等系列政策，使寫字樓的整體營銷環(huán)境大為改觀，極大促進(jìn)了寫字樓的需求。4工程風(fēng)險(xiǎn)Threats金融市場不穩(wěn)定

19、要素添加中國金融業(yè)已向世界開放，金融業(yè)競爭加劇對現(xiàn)有金融監(jiān)管理念、方式和有效性提出了挑戰(zhàn)。同業(yè)競爭區(qū)域內(nèi)有多個以金融業(yè)如華成國際開展大廈、財(cái)富金融中心等為宣傳主題的寫字樓工程，雖說“店多隆市，但對有限客戶資源的爭奪將非常猛烈。3、客戶分析1目的客戶定位 工程作為未來杭州錢江新城的資本中心、金融中心，目的客戶群主要針對：金融機(jī)構(gòu)：銀行：人民銀行、中資銀行、外資銀行、合資銀行、信譽(yù)社；保險(xiǎn)：保險(xiǎn)代理公司、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司、保險(xiǎn)公估公司；期貨證券：期貨經(jīng)紀(jì)公司、證券經(jīng)紀(jì)公司、證券結(jié)算公司、證券買賣所；金融管理機(jī)構(gòu)： 銀監(jiān)會、證監(jiān)會、保監(jiān)會、國資委、外匯管理機(jī)構(gòu)以及金融行業(yè)行會、學(xué)會、組織等；金融效力機(jī)構(gòu)

20、：資產(chǎn)管理公司、基金管理公司、風(fēng)險(xiǎn)投資公司、信托投資公司，信譽(yù)擔(dān)保公司，資金結(jié)算中心以及資信、資產(chǎn)評價(jià)事務(wù)所，會計(jì)、審計(jì)事務(wù)所，企業(yè)集團(tuán)財(cái)務(wù)公司，律師事務(wù)所、咨詢顧問公司、廣告公司、政府效力機(jī)構(gòu)等；其他類別：投資機(jī)構(gòu)或投資者闡明：在工程市場營銷當(dāng)中，真正完成買賣的購買客戶往往不是大型金融機(jī)構(gòu)，主要是外圍的金融效力機(jī)構(gòu)。因此在實(shí)踐營銷推行或招商當(dāng)中，主要客戶群將圍繞后者展開。2目的客戶群特征 屬于資金密集型行業(yè)或其效力機(jī)構(gòu)；對于運(yùn)營、買賣的平安性有苛刻要求；對于辦公自動化和資訊快速交換有較高需求；高度關(guān)注企業(yè)籠統(tǒng)； 對價(jià)錢的敏感性相對較低；購買意向的思索期較長；對寫字樓的功能要求很高，也對物業(yè)效

21、力的依賴性很強(qiáng)。第四部分 工程設(shè)計(jì)構(gòu)思一、工程整體開發(fā)理念1、理念一：工程地段佳、規(guī)模體量大的先天優(yōu)勢，使工程成為區(qū)域性高端壟斷性產(chǎn)品成為能夠，其指點(diǎn)位置毋庸置疑。2、理念二：根據(jù)上述所分析的市場資料，工程的定位是未來杭州市及浙江省的資本中心、金融中心，目的客戶群主要為金融機(jī)構(gòu)、金融管理機(jī)構(gòu)、金融效力機(jī)構(gòu)等三類。二、工程案名：浙江國際金融中心暫定三、工程功能定位浙江國際金融結(jié)算中心工程今后的功能定位是“浙江國際金融結(jié)算中心，可以說，這是杭州市及整個浙江地域破解金融業(yè)開展瓶頸的一次政府與企業(yè)共同努力行為的嘗試。它的功能作用主要表如今以下兩點(diǎn)：1、經(jīng)濟(jì)的開展勢必吸引更多的跨國公司、國際資本落戶浙江

22、，由此產(chǎn)生的大量國際貿(mào)易結(jié)算、工程融資和貨幣兌換等金融需求，顯然需求更具國際化的金融人才、金融市場和金融業(yè)務(wù)資源的輻射，本工程的功能定位將促進(jìn)此問題的有效處理。2、結(jié)合杭州市政府的產(chǎn)業(yè)政策和投資導(dǎo)向，本工程主要面向銀行、證券、保險(xiǎn)等資金密集型、高新科技型企業(yè)，經(jīng)過國外知名品牌、先進(jìn)效力理念的引進(jìn)，將給上述行業(yè)的原有運(yùn)作方式帶來革新性突破。四、工程規(guī)劃1、整體規(guī)劃13-4幢復(fù)合功能的商務(wù)辦公樓，以5A級智能建筑為規(guī)范；21幢5星級國際化酒店式公寓，作為生活配套設(shè)備而設(shè)計(jì)；3由裙樓構(gòu)成的商業(yè)休閑主題廣場，是區(qū)域內(nèi)的特征主題性商圈；4地下建立大型停車場和地下通道與規(guī)劃地鐵站點(diǎn)相連通。上圖為工程規(guī)劃設(shè)

23、計(jì)參考圖2、建筑風(fēng)格在建筑設(shè)計(jì)方面，要求與工程基地整體規(guī)劃協(xié)調(diào)一致，經(jīng)過建筑物的外型言語，以超前和創(chuàng)新的手法塑造出一種全新的、強(qiáng)有力的、令人印象深化的高科技建筑物籠統(tǒng)，具有鮮明的科技認(rèn)識，表達(dá)科技創(chuàng)業(yè)天地的內(nèi)涵。目前杭州市場上的寫字樓樓體外墻多采用玻璃幕墻、鋁塑板、大理石和花崗巖，結(jié)合本工程市場及籠統(tǒng)定位，建議采取分段式處置，大廈基座部分采用石材貼面，基座以上部分選用高級談藍(lán)色或銀灰色玻璃幕墻，以突顯工程的現(xiàn)代、時髦、簡約風(fēng)格。同時，建議在強(qiáng)調(diào)整體效果的根底上，加強(qiáng)細(xì)部線條等細(xì)節(jié)的處置但絕不能影響視野和采光，與外窗配合，豐富人們的視覺感受。此外，還應(yīng)特別注重建筑頂部的外型設(shè)計(jì)，給人覺得建筑的協(xié)

24、調(diào)與互動。建筑的主要幾個出入口的設(shè)計(jì)同樣是寫字樓外觀引人與否的關(guān)鍵之筆，本工程的出入口設(shè)計(jì)應(yīng)力求大氣、穩(wěn)重，使其成為大廈的一個亮點(diǎn)。國內(nèi)優(yōu)秀設(shè)計(jì)作品：北京銀泰中心 國內(nèi)優(yōu)秀設(shè)計(jì)作品：北京萬達(dá)廣場國內(nèi)優(yōu)秀設(shè)計(jì)作品：上海金貿(mào)大廈 國內(nèi)優(yōu)秀設(shè)計(jì)作品：深圳地王大廈3、產(chǎn)品細(xì)節(jié)設(shè)計(jì)1其中一幢寫字樓和酒店式公寓之間用天橋相連，方便寫字樓和公寓客戶相互進(jìn)出，各出口用門禁系統(tǒng)管理進(jìn)出人員。2寫字樓布置在東南向富春路處，便于交通走向的合理安排；酒店式公寓布置于工程的西面，盡量減少因樓層高差而使相互之間產(chǎn)生影響。3工程規(guī)范層層高擬3.9米設(shè)計(jì)，做完吊頂裝修后的凈高不能低于2.6米。用架高地臺的方式布線，同時，在垂

25、直布線中鋪設(shè)光纖電纜，以提高傳輸容量和速度，保證在近20年內(nèi)不會落伍。4工程主要目的客戶群之一是金融領(lǐng)域企業(yè)，這部分企業(yè)能夠擁有大型、較繁重的機(jī)器設(shè)備，為給他們提供更多方便，也為工程添加一個賣點(diǎn)，擬適當(dāng)添加樓板的厚度以使樓板能接受600-800公斤/平米的承載力。5地下室擬設(shè)置地下金庫、保管庫。設(shè)計(jì)時將重點(diǎn)思索金庫構(gòu)造墻較厚、保安設(shè)備較多呵斥適用率較低這一建造特點(diǎn)。6地下室聯(lián)通，并與地鐵出口銜接，成為獨(dú)具特征的地鐵物業(yè)，在大樓入口處進(jìn)展門禁管理。上圖為地鐵及地鐵站人流表示4、景觀規(guī)劃1富春路布置噴泉水景廣場，提供公共休憩景觀。2在寫字樓廣場一側(cè)設(shè)計(jì)大型廣場電子屏，表達(dá)工程現(xiàn)代化商業(yè)和辦公的籠統(tǒng)

26、，并可作為大樓和公司籠統(tǒng)宣傳的平臺。規(guī)劃允許3工程擬每三層設(shè)計(jì)一個高規(guī)格商務(wù)吧，提供三層的員工共同休憩，文娛。在緊張的辦公之余可以有一個放松的地方，可適當(dāng)配置綠化景觀。商務(wù)吧可以設(shè)計(jì)成外帶陽臺的，可以走出室外，感受外面的空間。4在裙房屋頂規(guī)劃室外活動室，添加綠化修飾，做成空中花園，添加工程景觀面，使商務(wù)景觀化。上圖為噴泉廣場表示 上圖為大型廣場電子屏表示5、高檔商業(yè)休閑主題廣場規(guī)劃本工程在保證寫字樓部分面積的運(yùn)用高效性根底上，將適當(dāng)添加高檔次的功能配套設(shè)備，構(gòu)成獨(dú)具特征的商業(yè)休閑主題廣場。1主題廣場定位主題廣場是錢江新城板塊特征鮮明的商業(yè)文化商圈，由購物、餐飲、休閑、文娛、健身等幾大主題區(qū)組成

27、。2詳細(xì)做法A、經(jīng)過寫字樓裙樓進(jìn)展商業(yè)布點(diǎn)，使之構(gòu)成“主樓商業(yè)，面積普通較大，如引進(jìn)大型餐飲、大型影院、兒童樂園等。B、經(jīng)過兩幢或多幢寫字樓裙房的相連部位，構(gòu)成另一部分商業(yè)面積，我們將其定義為“名品街，可配置較小型的商業(yè)物業(yè)，如精品服飾店、特征餐飲、茶館、咖啡廳、便利店等。上圖為商業(yè)休閑主題廣場設(shè)計(jì)參考根據(jù)所確定的運(yùn)營物業(yè)，根據(jù)閱歷，我們將其所需面積安排如下：商業(yè)休閑主題廣場行業(yè)面積(運(yùn)用面積，平米)適宜設(shè)立位置名品街商業(yè)精品服飾店300地上一層特征餐飲1000地上一層、二層茶館300地上一層、二層咖啡廳300地上一層、二層便利店100地上一層中、西快餐廳300地上一層、二層精品書店100-2

28、00地上一層花店10-30地上一層銀行300地上一層主樓商業(yè)大型餐飲地上二樓、三樓大型影院地上二樓、三樓兒童樂園、溜冰場地下一樓健身房地上二樓、三樓SPA美容美體地上二樓、三樓上圖為商業(yè)名品街外街表示 上圖為精品服飾店表示上圖為西餐廳表示 上圖為大型影院表示上圖為兒童樂園表示 上圖為健身房表示上圖為便利店表示 上圖為渣打銀行表示6、功能配套15A智能化規(guī)范樓宇自動化系統(tǒng)(BAS):樓宇設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：供熱，通風(fēng)和空氣調(diào)理系統(tǒng)，給排水及中水系統(tǒng)，電力供應(yīng)系統(tǒng)，照明系統(tǒng)，電梯監(jiān)控系統(tǒng)，停車場管理系統(tǒng),廣播音響系統(tǒng)。保安監(jiān)控系統(tǒng)(SA):保安監(jiān)視系統(tǒng)，巡更系統(tǒng)，防盜系統(tǒng)。消防自動化系統(tǒng)(FA):消防報(bào)

29、警系統(tǒng)，消防滅火系統(tǒng)，消防排煙系統(tǒng)。辦公自動化系統(tǒng)(OAS)：物業(yè)管理輔助系統(tǒng)，共享信息庫系統(tǒng)，辦公與文件處置流程自動化管理系統(tǒng)，設(shè)備共享系統(tǒng),電子郵件系統(tǒng)。信息自動化系統(tǒng)(CAS):A、網(wǎng)絡(luò)通訊系統(tǒng)：高速光纖通訊網(wǎng)，能實(shí)現(xiàn)圖文、數(shù)據(jù)等高速傳播。B、電視通訊系統(tǒng):電視接納，電視會議，視頻點(diǎn)播系統(tǒng)。C、無線通訊系統(tǒng)：無線尋呼對講系統(tǒng)，挪動通訊信號加強(qiáng)系統(tǒng)等。D、程控用戶交換系統(tǒng)：固定通訊系統(tǒng)，聲訊效力通訊系統(tǒng)等。上圖為樓宇自動化系統(tǒng)表示 上圖為保安監(jiān)控系統(tǒng)表示2中央空調(diào)、新風(fēng)系統(tǒng)工程寫字樓和公寓都配套中央空調(diào)，共用一套控制系統(tǒng)，多臺主機(jī)。對于普通甲級寫字樓來講，中央空調(diào)的營運(yùn)本錢高昂難以接受和實(shí)

30、現(xiàn)的，經(jīng)過寫字樓和公寓共享一套系統(tǒng)，可以處理這個問題。由于，寫字樓是白天運(yùn)用率高，晚上運(yùn)用率低，而公寓卻正好相反。這樣經(jīng)過設(shè)備系統(tǒng)共享，即使寫字樓晚上只需一家公司加班也不用單獨(dú)支付全部費(fèi)用，而是合理的和公寓住戶共同分擔(dān)費(fèi)用，實(shí)現(xiàn)24小時辦公的理想。采用自動可變風(fēng)量的中央空調(diào)及新風(fēng)系統(tǒng)，對寫字樓單位實(shí)行分戶獨(dú)立計(jì)算。上圖為中央空調(diào)表示 上圖為新風(fēng)系統(tǒng)表示3智能化品牌電梯及電梯前室設(shè)計(jì)電梯的配置對于寫字樓的檔次和質(zhì)量有著重要的影響，決議了大廈內(nèi)人流交通的速度，特別是在上、下班和午飯時間人流出入的頂峰期，出現(xiàn)擁堵的景象將為客戶帶來不便。目前高速電梯的速度規(guī)范是3.0m/秒，工程在設(shè)計(jì)時將以更高的規(guī)范

31、嚴(yán)厲要求，以期望為業(yè)主提供更快捷、便利的商務(wù)辦公環(huán)境。在電梯智能化的運(yùn)用上，在樓層入口設(shè)智能IC卡及智能門鈴系統(tǒng)，內(nèi)部人員憑IC卡進(jìn)入，外來客戶可以按鈴呼叫所要訪問的房間，得到允許后內(nèi)部人員支配智能系統(tǒng)翻開樓層控制門?？稍诓糠只蛉繕菍舆\(yùn)用電梯廳作為大堂的延伸，其裝修規(guī)范應(yīng)與大堂相呼應(yīng)，同樣也代表了產(chǎn)品的檔次。本工程電梯前室的設(shè)計(jì)裝修與大堂堅(jiān)持一致風(fēng)格，地面、墻面和電梯門套用大理石或花崗巖鋪裝。同時，工程的電梯前室面積可較大，在吊頂?shù)脑O(shè)計(jì)上布置特征燈飾，以凸顯大廈的檔次。 上圖為高速電梯表示圖 上圖為精裝電梯前室表示圖4寫字樓大堂寫字樓大堂擬采取挑高設(shè)計(jì)，表達(dá)樓盤氣派；大堂提供商務(wù)中心、接待效

32、力等。上圖為大堂表示 上圖為商務(wù)中心表示5車位、車庫甲級的寫字樓應(yīng)提供充足車位，平均每1萬平方米至少需有65個車位。車位缺乏將會降低寫字樓的檔次，從而降低寫字樓的銷售率。本工程設(shè)置地下停車場，在利用地下空間的同時充分思索地上部分空間，方案設(shè)計(jì)立體式停車庫以保證車位的充分配置。另外，假設(shè)在地上訪客車位缺乏的情況下，可經(jīng)過停車管理的合理組織利用小部分地下車位作為訪客車位。上圖為地下停車庫表示 上圖為一大型PCS塔庫立體停車庫表示第五部分 工程操作思緒一、政府支持與政策要素1、政府扶持的必要性1工程的定位是“浙江國際金融結(jié)算中心，它在杭州今后的國際金融買賣、結(jié)算方面起著舉足輕重的作用，因此需得到政府

33、的政策扶持。2工程對杭州而言，是杭州打造區(qū)域金融中心的標(biāo)桿性工程，政企結(jié)合才干使工程更加具有國際影響力，也才干吸引國際大企業(yè)、大品牌的進(jìn)駐。2、政府扶持的方式1政府牽頭工程：把國際金融中心工程作為杭州打造區(qū)域金融中心的品牌工程；2政府領(lǐng)銜招商：以政府名義組織招商團(tuán)，引進(jìn)國際知名企業(yè)與品牌；3相關(guān)政策優(yōu)惠：對國外大企業(yè)的進(jìn)駐提供稅費(fèi)、流程簡化等優(yōu)待。二、工程運(yùn)營方式國際金融中心應(yīng)充分利用政府給予的相關(guān)政策優(yōu)惠，憑仗運(yùn)營管理者豐富的企業(yè)管理、創(chuàng)業(yè)投資及資本運(yùn)作閱歷，充分發(fā)揚(yáng)股東的資源優(yōu)勢，整合各種社會資源，不僅為入駐企業(yè)經(jīng)過提供溫馨的商務(wù)辦公場所、方便快捷的網(wǎng)絡(luò)信息系統(tǒng)、方便的生活效力配套等，更經(jīng)過對業(yè)態(tài)的整合利用使工程成為一個具有獨(dú)特魅力的金融產(chǎn)業(yè)主題園，在那里可以享遭到諸如股權(quán)投資、融資、借貸擔(dān)保、財(cái)務(wù)顧問、技術(shù)效力、法律咨詢、教育培訓(xùn)等系列的效力。 國際金融中心的贏利方式主要表現(xiàn)為三種方式：1、物業(yè)銷售收入這是工程最有保證的根本收益。2、物業(yè)的租賃收入對某些物業(yè)可以采取租賃方式。3、對開展?jié)摿甏蟮钠髽I(yè)進(jìn)展風(fēng)險(xiǎn)投資以