房地產(chǎn)公司內(nèi)審報(bào)告模版

1、房地產(chǎn)公司內(nèi)審報(bào)告模版xxxx置業(yè)有限公司成立于2006年，現(xiàn)注冊(cè)資本金人民幣5000萬元，公司主營(yíng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)。目前開發(fā)的xx項(xiàng)目”項(xiàng)目位于安徽省xx市政務(wù)新區(qū)xx山路與xx路交界處，東臨 xx路， 西側(cè)是xx路。項(xiàng)目宗地總面積：91700平方米，約137畝，代征地塊約 31.77畝。項(xiàng)目建筑規(guī)劃 面積132636平方米，其中：商業(yè)面積約19469平方米，住宅面積約 112757平方米，社區(qū)服務(wù)面積約350平方米，公廁面積約 60平方米。xx項(xiàng)目多層住宅一期共 12棟樓（414套）、二期共11棟樓（356套）均已全部售罄，分別于2009 年10月、2010年12月全部交付使用。小高層住

2、共 6棟樓（住宅320套、門面房178間），最 后一批房源于2012年12月交付使用。由于xx項(xiàng)目已進(jìn)入工程決算收尾階段，所以本次內(nèi)審側(cè)重在于以下幾個(gè)方面：通過對(duì)樓盤的已 銷售及待售物業(yè)的梳理，進(jìn)而對(duì)項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行一次測(cè)算；通過對(duì)項(xiàng)目主要稅種的測(cè)算， 進(jìn)而計(jì)算公司尚需繳納的主要稅款；其他一些需要關(guān)注的事項(xiàng)。一、xx項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益測(cè)算1、銷售收入xx項(xiàng)目整個(gè)樓盤可銷售面積 131613.68平米（不含小區(qū)配套物業(yè)744.61平米及地下人防 4344.32平米），其中：住宅107133.6平米、沿街商業(yè)14071.07平米、儲(chǔ)藏室及地下車位 10409.01平米。 截止內(nèi)審日，已實(shí)現(xiàn)銷售面

3、積共計(jì)113564.46平米，其中：住宅104729.46平米，沿街商業(yè)1575.6平米，儲(chǔ)藏室及車庫(kù) 7259.39平米。尚余待售物業(yè)共計(jì) 18049.22平米，待售物業(yè)主要是小高層沿 街商業(yè)門面房共計(jì) 12495.47平米及部分車庫(kù)儲(chǔ)藏室，住宅除小高層尚余13套大戶型外已全部售罄。結(jié)合已售及剩余房源進(jìn)行測(cè)算，i項(xiàng)目預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)總銷售額44894.05萬元，詳見下表。xx項(xiàng)目銷售完成情況及待售物業(yè)一覽表 單位：萬元鼠美建可安情皆金證.房源待售房想套面程贏金理字面積均僑金叔套面積均價(jià)主費(fèi)住宅77018210. 37707379S.H次日1210.300Q小有 曇怪憲Q 口33UB.0BM1712

4、0 5030730933.3G1724C4 14.Ml 4A商業(yè)L7S14071. Q79249311575,比9249145714712495.479276tun相產(chǎn)笈12E8121204.6743282. 311OB10630SUJ7308% 316014B93.61343X45描藏M31.000即G9411454G. 17IW04B4-01931728.G&1390232.4A防本也1763S32. 162300E31. 41122411.222300554. &641420. 942340512.5無產(chǎn)笈 小甘76910409.011539 09S137259. 39S5&3149.6

5、2S65.9合計(jì)2037131613.曲044621.16213I5.1411M44. 231299B. 15附：配套物業(yè)表內(nèi)答面粗間一期d高層那i用席占棟275.851社區(qū)用店1棟354.94廠生署某房39.5S1公廁棟54. 911消防控制空15.311地下人防2；棟4344,現(xiàn)合計(jì)5033. S32、項(xiàng)目工程總投資預(yù)算xx項(xiàng)目工程投資成本預(yù)算約29360.94萬元（不含資本化利息 1003萬元），其中：土地價(jià)款5024萬元、建筑安裝工程成本19681.8萬元，單方可售面積工程成本為2307元/平米。截止2012年12月下旬已賬面實(shí)際支付各項(xiàng)工程款26820萬元，尚需支付各項(xiàng)工程尾款約25

6、00多萬元。主要集中是浙江長(zhǎng)城、舜杰建設(shè)兩家公司，浙江長(zhǎng)城約785萬元，舜杰建設(shè)約 1250萬元（最終以決算為準(zhǔn)），見下表：糅項(xiàng)目項(xiàng)目成本估篡表；序科昌名稱計(jì)算依據(jù)單價(jià)總價(jià)爸注D單位數(shù)量（萬元）1土地征用及拆遷科蓋安元/爐9177357. IQS3SS. M2土地段本元,出5 況 4 003配親第元后14翼建萬元皿第5桿遷補(bǔ)樗J元低1蚯73算他增用元/加1, 357菖網(wǎng)工費(fèi)丸酸12077B58.4470S.M8就總設(shè)計(jì)費(fèi)元/以g施工度設(shè)計(jì)費(fèi)元JnfML 031Q苒化設(shè)計(jì)費(fèi)元/冠11援意費(fèi)用元便S49. 0ET2密觀曼元/皿11.0213三遮一邛克元他.19+7114箕池貴星元,血,15建筑安睡

7、工程黃jcfuf13C7TB16M.詢1%B1. SO,J 116房國(guó)施第H程費(fèi)二也of13D77B1534.531B533 7517元1S小高層祖限7%.9119客室73793776. E42D高雄0地下至_22地下人用元加23工友24曲嶄主推詩(shī)費(fèi)霜01207 ?S95. OS1L4H. g25電梯H程就就楨車位工程27中央生博工程28慧河或?qū)すこ?9箕他設(shè)餐工程元怔3D邪理誑胸度元J而12077B303 3E1B. W31俄m工程元/曖654. 2我供電二鰻元573.42市政爭(zhēng)aH程無工515. 934囪嘴工陛236. S335,化H程元官1g 00羽騫戲在觀工直元片27. 00酶工程元E

8、印5供一王程元/工、555. 1均苴弛工程1元也life. IS40元/皿112O77S4&. 70Ml, Q741輪攔近設(shè)嵬費(fèi)元/出4243其他也黃受元/H施丸口；44箕他開發(fā)費(fèi)用元/畝13077S41. 5S.502.2045看歌婚用元/比46總篁限制方記口47貸理員元/比105. B3將土地使用攜元,近157； 204?50其他弟用元/H抽37515253合計(jì)1207782430.9S29360.543、xx名稱項(xiàng)目整體效益測(cè)算如下表，xx項(xiàng)目整個(gè)項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)約5528.94萬元，項(xiàng)目成本凈利率18.2%,銷售凈利率12.3%以上測(cè)算是將所有物業(yè)視同全部出售處理，不考慮物業(yè)出租等因素的影響

9、收入、成本.費(fèi)用及本期情況一賞賽項(xiàng)目行 a金額月大）-.主營(yíng)業(yè)勞收入144BG4. OB減;主營(yíng)讓金盛本Z3膜3. 54費(fèi)本化利息】如3萬元主營(yíng)北養(yǎng)稅金及附加%323. L9其中；和稅金國(guó)冊(cè)加42491. 5g土地增值猊1436 0苴后時(shí)工土境博亶現(xiàn)計(jì)墓表U二、主營(yíng)業(yè)得利幫（引員以-號(hào)?洌）10601. 2加：苒他吐務(wù)利闌（虧損以號(hào)填列）丁0低：營(yíng)讓費(fèi)用&720,00管理密用9-1730 DO財(cái)務(wù)直用10S30.00三營(yíng)11利間（虧慣以一”號(hào)埴列）117421. 92iD=投資收益（虧損以tt- ”號(hào)填列）12補(bǔ)貼收入13營(yíng)丑外收入N戴：營(yíng)北外支出150. 00四、利司總額（司員總額以-號(hào)埴列

10、）167371.32_或所得稅171342 3S五、凈利閏凈三損以“-”號(hào)填列）135523. 9i從目前來看，銷售物業(yè)回籠資金已基本收回投入工程成本，但不能產(chǎn)生利潤(rùn)。該樓盤利潤(rùn)空間主要來取決于后期沿街商業(yè)房的銷售情況，沿街商業(yè)門面房可售面積14071.07平米，已銷售1575.61.161億元。所以，加大對(duì)商業(yè)房的銷售力 節(jié)省管理費(fèi)用從而使公司效益最大化的關(guān)鍵565萬元），但對(duì)整個(gè)項(xiàng)目利潤(rùn)還是有一定平米，尚余12495.47平米待售，估計(jì)尚可實(shí)現(xiàn)銷售額 度、縮短銷售周期、加速資金回籠是降低資金成本、 所在。小區(qū)剩余車庫(kù)、儲(chǔ)藏室盡管產(chǎn)值較?。ê嫌?jì)約 影響的。二、主要稅種及稅收情況1、主營(yíng)業(yè)務(wù)稅

11、金及附加根據(jù)以上測(cè)算的銷售額及現(xiàn)行的稅率，xx項(xiàng)目項(xiàng)目應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅共計(jì)2491.59萬元，其中：多層住宅1099.8萬元，小高層及商業(yè) 1391.79萬元，見下表:營(yíng)業(yè)稅金及附加表序 B項(xiàng)目稅率多層住宅6棟小局1層1可消售顫35UB15.025078. 452線墩隰一03合i+44S94. 0519915.fi2507a 454營(yíng)業(yè)稅甲i2244. 7099031253. 95期稅7%157. 16.467.76教育普附加4%S3 7939.650. 19一 i營(yíng)業(yè)脫金正附加合計(jì)2491.591099.31391. 792、土地增值稅xx名稱的土地增值稅清算，從理論上講如果將多層住宅與

12、6棟小高層住宅（包括底層商業(yè)）作為兩個(gè)獨(dú)立體進(jìn)行清算，稅負(fù)應(yīng)該是最低的，但xx項(xiàng)目開發(fā)分期的實(shí)際情況不一定支持這種清算辦法。如何使該項(xiàng)目的土地增值稅降到最低、盡可能降低稅負(fù)， 待下一步咨詢稅務(wù)部門及稅務(wù)師所后相關(guān)人士后再進(jìn)行一次測(cè)算。為測(cè)算該項(xiàng)目整體經(jīng)濟(jì)效益提供數(shù)據(jù)，現(xiàn)將xx項(xiàng)目作為個(gè)開發(fā)主體整體進(jìn)行測(cè)算，該項(xiàng)目應(yīng)繳納增值稅1436.6萬元。土地增值稅計(jì)算表單位：萬元行次項(xiàng)目混合法t、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得釉入44sg4.(X52二、前;扣除質(zhì)目金額合計(jì)4D10S. S33其中二& 取得土地使用板所支付的金甑5386 044 其中：口）支付的地價(jià)款5024. 005（2）按國(guó)家統(tǒng)一蛔定繳納的有美費(fèi)用

13、364. 046B、開發(fā)成本2397a. 97其中：口）前期工程第了什，648（之）建筑安裝工程費(fèi)L9SB1. SO9（3）基礎(chǔ)謾耗靂E5二 a M10E）國(guó)套謾施曹564. 07HCJ其它開發(fā)貴（不含利息）502 2012a與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金Z491.915其中：口）營(yíng)業(yè)稅2244.714（2）顆建椀15匚115 3）軟宮費(fèi)酎懂89. 7916D、準(zhǔn)予余房地產(chǎn)開發(fā)蹙用Z+71. DO17赤：（6管理假用IDSi. 5IS稍售靂用434.519財(cái)務(wù)費(fèi)用100320其中：銀行利息100321E房地產(chǎn)開發(fā)企北加汁扣除5782一 GO22 n三、房地產(chǎn)館值額1788. 5223四、增值率12%2

14、4石，適用稅章3四2S六、謔算捫除親教26七、應(yīng)支土地增值稅1436 63、各項(xiàng)稅金實(shí)際繳納情況xx項(xiàng)目項(xiàng)目于2007年開始繳納各種稅款，截止2012年12月，xxxx置業(yè)有限公司已向國(guó)家累計(jì)繳納稅款共計(jì)2645.59萬元，其中：營(yíng)業(yè)稅 1626.45萬元，土地增值稅 292.57萬元，企業(yè)所得稅 460.88萬元。詳見下表。公司歷年稅款繳納情況一覽表單位：方元稅種2DW年SOOfl，年如9年口年如11年2012 年累計(jì)營(yíng)業(yè)稅247.17500.16293. 03347, 73233. 311,626. 45城建稅21.5。16. HMX敦育費(fèi)附加9. 22工1516. 37土地熔值稅2?.

15、664二門113建74. 07E弭57企業(yè)所得稅135. 81BS. 9566. 0398.6173. 454EG.BS土地使用稅26. 4332. ea36.462L. 7914. 0T8.5；160.05印花稅3. as幺34S2.39水利基金工976, 003. 524. 172.9414.00房產(chǎn)稅0. 530.440. 440.441. 35胞方朝育附加3. 494.7710. 26嬴26_ 48472. 1066S. BS431. 40617.96428. 77= 645.4、公司尚需繳納主要稅收xx名稱項(xiàng)目至全部銷售完畢清盤，尚需繳納營(yíng)業(yè)稅等主要稅種金額共計(jì)3336.72萬元，其

16、中：營(yíng)業(yè)稅618.25萬元；土地增值稅 1144萬元；企業(yè)所得稅 1382.1萬元，見下表：公司尚需整內(nèi)的主要稅款單位：萬元稅種應(yīng)殳定額已交金題尚需上繳稅款備注苣讓稅2244+70lh 52575613.25城建稅157.1033. ISL1S.92教育蹙酊加B9. 791ft. 3773. 42土地增值稅1436. 60292.571144. 03企li所得稅1942. 99460.曲13sti合計(jì)5771.172434.453336. 72三、其他需要關(guān)注的事項(xiàng)1、關(guān)于營(yíng)業(yè)收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)問題截止內(nèi)審日，xxxx 置業(yè)有限公司賬面歷年累計(jì)確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入11140 萬元（其中：2010 年確認(rèn)收

17、入 10941 萬元），賬面預(yù)收賬款（房款）余額為21471 萬元。從xx 名稱工程實(shí)際進(jìn)度來看，樓盤已竣工驗(yàn)收且已交付使用，這些預(yù)收的房款應(yīng)該具備收入確認(rèn)條件，按規(guī)定應(yīng)在當(dāng)年報(bào)表確認(rèn)營(yíng)業(yè)收入，反映項(xiàng)目實(shí)際利潤(rùn)并上繳企業(yè)所得稅。但報(bào)表確認(rèn)收入、利潤(rùn)后，上繳稅款可能會(huì)給公司年末年初資金帶來一定的壓力。xx 公司在確認(rèn)收入時(shí)適當(dāng)提高銷售成本，待所得稅清算時(shí)再作調(diào)整以緩解資金壓力，以免稅務(wù)部門認(rèn)為延遲納稅等帶來不必要的麻煩。2、內(nèi)部單位走賬形成的長(zhǎng)期掛賬不能得到處理xxxx 置業(yè)公司“其他應(yīng)付款”科目下涉及內(nèi)部單位有近 10 家，其中有借方有貸方，這些掛賬的往來款與對(duì)方單位未形成及時(shí)對(duì)賬、相互獨(dú)立。建議對(duì)集團(tuán)內(nèi)部各公司之間的往來業(yè)務(wù)進(jìn)行一次清理，應(yīng)收、應(yīng)付款能并的就合并，多方債權(quán)債務(wù)通過三方協(xié)議等