物業(yè)管理知識競賽必答題

1、物業(yè)管理知識競賽必答題一、必答題1、物業(yè)管理條例的立法目的是什么？ 答：為了規(guī)范物業(yè)管理活動，維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益，改善人民群眾的生活和工 作環(huán)境。2、什么是物業(yè)管理？ 答：物業(yè)管理是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)， 由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定， 對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域的環(huán)境衛(wèi)生和秩序 的活動。3、物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會簽訂的物業(yè)服務合同中主要有什么內容？ 答：有物業(yè)管理事項、服務質量、服務費用、雙方的權利義務、專項維修資金的管理與使用、 物業(yè)管理用房、合同期限、違約責任等內容。4、前期物業(yè)管理指的是什么？答：指在業(yè)主、 業(yè)主大

2、會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前， 由設單位選聘物業(yè)管理企業(yè)實施的物業(yè)管理。5、住房專項維修資金主要指的是什么？ 答：指專項用于住宅房屋保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設施設備的維修、更新、改造資金。6、什么是物業(yè)管理招標投標？答：指招標人以招標的方式，將物業(yè)管理區(qū)域內房屋及共用部位共用設施設備的維修養(yǎng)護、安 全護衛(wèi)、綠化、環(huán)境衛(wèi)生及生活服務等事務，一次性發(fā)包，由投標人通過競爭的方式承接物業(yè) 管理的活動。7、物業(yè)管理服務收費是指什么？ 答：指物業(yè)管理企業(yè)接受物業(yè)產權人、使用人的委托，對其住宅、非住宅的房屋建筑及其設備、 公用設施、綠化、修繕、整治及提供其它相關服務所收取的費用。8、物業(yè)服務收費中的包干制指的

3、是什么？ 答：指由業(yè)主向物業(yè)管理企業(yè)支付固定物業(yè)服務費用，盈余或者虧損均由物業(yè)管理企業(yè)享有或 者承擔的物業(yè)服務計費方式。9、物業(yè)服務收費中酬金制指的是什么？ 答：指在預收的物業(yè)服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業(yè)管理企業(yè)，其余 全部用于物業(yè)服務合同約定的支出， 結余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔的物業(yè)服務計費方式。、業(yè)主公約應主要對那些事項作出約定？ 答：主要有有關物業(yè)的使用、維護、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應當履行的義務，違反公約 應當承擔責任等。、業(yè)主大會作出的決定，必須經物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主所持投票權2/3 以上通過的事項有哪些？ 答：制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，

4、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用 和續(xù)籌方案的決定。、什么是業(yè)主 ? 業(yè)主大會如何構成？ 答：房屋的所有權人為業(yè)主。物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主組成業(yè)主大會、物業(yè)使用人的權利義務應如何約定？ 答：應由業(yè)主和物業(yè)使用人約定，但不得違反法律、法規(guī)和業(yè)主公約的有關規(guī)定。物業(yè)使用人 違反有關法律法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定時，有關業(yè)主應當承擔連帶責任。、專項維修資金管理辦法中共用部位是如何界定的？ 答：是住宅主體承重結構部位（包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等） 、戶外墻面、 門廳、樓梯間、走廊通道等。15、專項維修資金管理辦法中共用設施設備指的是什么？答：是指住宅小區(qū)或單幢住宅內，共用的上下水管

5、道、落水管、水箱、加壓水泵、電梯、天線、 供電線路、照明、鍋爐、暖氣線路、燃氣線路、消防設施、綠地、道路、路燈、溝渠、池、井、 非經營性車場車庫、公益性文體設施和共用設備設施使用的房屋等。16、物業(yè)管理條例對業(yè)主大會會議的召開作了什么規(guī)定：答：召開業(yè)主大會會議，應當于會議召開15日以前通知全體業(yè)主。住宅小區(qū)的業(yè)主大會會議，應當同時告知相關的居民委員會。業(yè)主委員會應當做好業(yè)主大會會議記錄。17、對未取得資質證書從事物業(yè)管理的企業(yè)如何處理？答：由縣級以上地方人民政府房地產主管部門沒收違法所提，并處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。18、按物業(yè)管理條例中規(guī)定，物業(yè)的共

6、用部位、設施設備如果建設單位擅自處分了，應該 怎么進行處罰？答：應由縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門處5萬元以上20萬元以下的罰款；給業(yè)主造成損失的，依法承擔賠償責任。19、業(yè)主委員會的主要職責是什么？答：（一）召集業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；（三）及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責。20、 為什么說一個三級資質的物業(yè)管理企業(yè)承接了一個30萬平方米住宅項目的行為是違規(guī)？ 根據是什么？答：物業(yè)管理條例規(guī)定三級資質物業(yè)管理企業(yè)

7、可以承接20萬平方米以下住宅項目和 5萬平方米以下的非住宅項目的物業(yè)管理業(yè)務。因此屬于超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務。二、搶答題46、新建物業(yè)項目的物業(yè)承接驗收作用是什么？答：進一步明確交接雙方的責、權、禾U關系；確保物業(yè)具備正常的使用功能；為日后的 物業(yè)管理創(chuàng)造條件。2、新建物業(yè)項目的物業(yè)管理用房應由誰配備？答：應由建設單位按照規(guī)定在物業(yè)管理區(qū)域內配置。3、新建物業(yè)項目的物業(yè)管理用房所有權應屬于誰？答：屬于業(yè)主4、物業(yè)管理區(qū)域內違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的行為， 物業(yè)管理企業(yè)應該做什么？答：應當制止，并及時向有關行政管理部門報告。5、物業(yè)管理區(qū)域內業(yè)主大會的召開

8、形式有哪幾種？答：采用集體討論的形式，采用書面征求意見的形式。6、物業(yè)管理活動中業(yè)主公約”的效力范圍是如何界定的？答：業(yè)主公約對全體業(yè)主具有約束力。7、物業(yè)出售前建設單位應向物業(yè)買受人明示什么，雙方的承諾方式是什么：答：應該將業(yè)主公約向物業(yè)買受人明示，并予以說明。雙方應當對遵守業(yè)主臨時公約予以書面 承諾。&業(yè)主大會議事規(guī)則的主要有什么內容？答：議事方式、表決程序、業(yè)主投票權確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等。9、物業(yè)管理條例規(guī)定對物業(yè)服務收費監(jiān)督的部門有哪些？ 答：縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門。10、在實施物業(yè)管理活動的中如何劃分住宅房屋本體維修責任？答：室內維修

9、由業(yè)主負責；住宅樓外墻面、樓梯間、通道、屋頂等共用部位的維修及門窗油漆， 由物業(yè)管理企業(yè)負責。11 、市物業(yè)管理主管部門是誰？ 答：市房地產管理局。12、業(yè)主大會籌備小組成員有哪些？ 答：業(yè)主代表、建設單位、街道辦事處、居委會、所在地物業(yè)管理主管部門等。13、業(yè)主大會的執(zhí)行機構是誰？ 答：業(yè)主委員會。14、業(yè)主委員會對逾期不交物業(yè)服務費的業(yè)主有什么義務？： 答：應當督促其限期交納。、業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作的經費由誰承擔？ 答：由全體業(yè)主承擔。、業(yè)主大會、業(yè)主委員會開展工作經費的的籌集、管理、使用具體由什么規(guī)定？ 答：由業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定17、某業(yè)主因特殊原因不能參加業(yè)主大會會議的，是否

10、可以委托別人代替參加？ 答：可以，但應該書面委托代理人參加。18、業(yè)主大會的職責是什么？ 答：業(yè)主大會應當代表和維護物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權益。19、住房專項維修資金的使用原則是什么？答：專項維修資金實行統(tǒng)一繳存、專戶存儲、業(yè)主決策、?？顚Ｓ谩⒔y(tǒng)籌監(jiān)管的原則。20 、物業(yè)管理企業(yè)資質等級分為哪幾級？ 答：分一級、二級、三級。21 、物業(yè)管理企業(yè)資質中對各級資質的注冊資本有什么要求？ 答：一級資質為 500 萬元以上人民幣，二級資質 300 萬元以上，三級資質 50 萬元以上。22、物業(yè)管理企業(yè)出租、出借、轉讓資質證書由什么部門給與什么處罰？ 答：由縣級以上地方人民政府房地

11、產主管部門予以警告，責令限期改正，并處 1 萬元以上 3 萬 元以下的罰款。23 、物業(yè)管理企業(yè)不參加資質年檢的， 按照物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法 的規(guī)定應怎樣處理？ 答：由資質審批部門責令其限期改正，可處 1 萬元以上 3 萬元以下的罰款。24、物業(yè)管理企業(yè)發(fā)生分立、合并后，應履行什么手續(xù)： 答：應當在向工商行政管理部門辦理變更手續(xù)后30 日內， 到原資質審批部門申請辦理資質證書注銷手續(xù)，并重新核定資質等級。26 、政府投資建設項目、住宅物業(yè)和以住宅為主的物業(yè)區(qū)域采取什么方式選擇物業(yè)管理企業(yè) 答：必須通過招標投標方式確定。27 、物業(yè)管理項目招標的方式有哪幾種？答：公開招標邀請招標議標28、物

12、業(yè)管理條例從什么時間起開始施行？答： 2003 年 9 月 1 日起施行。、住宅物業(yè)的前期管理采用什么方法選聘物業(yè)管理企業(yè)？ 答：應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業(yè)管理企業(yè)；投標人少于3 個或者住宅規(guī)模較小的，經物業(yè)所在地人民政府房地產行政主管部門批準，可以采用協(xié)議方式選聘。、根據物業(yè)管理條例 ，物業(yè)管理區(qū)域內，供水、供電等單位應承擔的責任是什么？ 答：應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護責任。、物業(yè)服務收費的確立原則是什么？ 答：應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。區(qū)別不同物業(yè)的性質和特點，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務收費辦法，在物業(yè)服務合同中約定

13、。、物業(yè)存在或出現安全隱患，危及公共利益及他人合法權益時應如何處理？ 答：責任人應當及時維修養(yǎng)護，有關業(yè)主應當給予配合。責任人不履行維修養(yǎng)護義務的，經業(yè) 主大會同意，可以由物業(yè)管理企業(yè)維修養(yǎng)護，費用由責任人承擔。33、物業(yè)共用部位、共用設施設備如果用來經營，其受益如何處置？ 答：所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。34、業(yè)主裝修房屋時，業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)承擔的義務分別是什么？ 答：業(yè)主應當事先告知物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè)管理企業(yè)應當將房屋裝飾裝修中的禁止行為和注意 事項告知業(yè)主。、物業(yè)管理條例對物業(yè)管理區(qū)域內水電等有關費用的收取作了什么規(guī)定？ 答：供水、供電、供氣、供

14、熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管 理企業(yè)接受委托代收前款費用的，不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。、物業(yè)管理企業(yè)將物業(yè)管理區(qū)域內的某項業(yè)務承包給了專業(yè)公司，那么將來出現責任事故， 應由誰負責？答：應由物業(yè)管理企業(yè)負責。、我市對供水、供電等有關部門在住宅小區(qū)內挖掘道路及公共場地有什么規(guī)定？ 答：需按有關規(guī)定報批，并遵守住宅小區(qū)物業(yè)管理規(guī)定，須經物業(yè)管理企業(yè)同意，并在約定的 期限內恢復原狀；在樓頂或者墻面架設管線，需經物業(yè)管理企業(yè)同意，并按要求安裝架設。、負責全市物業(yè)管理收費的管理和監(jiān)督的是哪些部門？ 答：由市物價局會同市房地產管理部門。、物業(yè)管理服務收費區(qū)別不同對象，不同

15、項目分哪幾種價格管理形式？ 答：分政府指導價和市場調節(jié)價兩種價格管理形式。40、普通住宅物業(yè)服務收費實行什么價格管理？答：政府指導價。41、實行政府指導價的物業(yè)服務收費，具體收費標準是怎樣規(guī)定的？ 答：具體收費標準由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照威海市物業(yè)服務收費管理辦法規(guī)定和市物價 局會同市房管局制定的基準價格和浮動幅度，在物業(yè)合同中約定，并將收費項目和收費標準報 市物價局備案。42 、物業(yè)管理公共性服務的內容包括哪些？ 答：包括公共性衛(wèi)生、綠化、公共秩序、公共設施設備的維護和管理。43、業(yè)主如不按物業(yè)服務合同約定按時足額交納物業(yè)服務費用的，物業(yè)管理企業(yè)應如何解決？ 答：可以依法追繳，并可加收每逾期

16、一天3%。的滯納金。44 、物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主發(fā)生的收費糾紛應如何解決？ 答：可由業(yè)主委員會調處，調處不成的可向市物價部門申請裁定，對裁定不服的，可向人民法 院起訴。45、利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應在什么情況下按照規(guī)定辦理有關手續(xù)？ 答：應當在征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后。46、納入物業(yè)管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發(fā)建設單位原因未按時交給物業(yè)買受人 的物業(yè)，物業(yè)服務費用應由誰交？答：由開發(fā)建設單位全額交納。三、風 險 題20 分題1、業(yè)主在物業(yè)管理活動中履行的義務有哪些？。遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；遵守物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使

17、用、 公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護等方面的規(guī)章制度；執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權業(yè)主委員會作出的決定；按照國家有關規(guī)定交納專項維修資金；按時交納物業(yè)服務費用；法律、法規(guī)規(guī)定的其他義務。2、由物價部門、房管部門依據相關法律法規(guī)查處的有關物業(yè)服務收費違規(guī)情形有哪些？（1）超出政府指導價標準制定價格的。（2）擅自設立強制性收費項目，亂收費用的。（3）不實行明碼標價或不按規(guī)定實行明碼標價的。（4）只收費不服務或不按照規(guī)定提供服務而收取費用的。（5）其它違反有關法律法規(guī)的行為3、物業(yè)服務成本或者物業(yè)服務支出構成包括哪幾部分？ 答：（1）管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等。（2）物業(yè)共用部

18、位、共用設施設備的日常運行、維護費用。（3）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費用。（4）物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用。（5）物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用。（6）辦公費用。（7）物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊。（8）物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；（9）經業(yè)主同意的其它費用。4、請說出申報二級企業(yè)資質需要的物業(yè)項目內容是什么？ 管理兩種類型以上物業(yè)，并且管理各類物業(yè)的房屋建筑面積分別占下列相應計算基數的百分比 之和不低于 100 ：（ 1）多層住宅 100 萬平方米；（2）高層住宅 50 萬平方米；（3）獨立式住 宅（別墅） 8 萬平方米；（4 ）辦公樓、工業(yè)廠房及其它物業(yè) 20 萬平方米。5、新設立的物業(yè)

19、管理企業(yè)申請企業(yè)資質需要什么手續(xù)？（一）營業(yè)執(zhí)照； （二）企業(yè)章程； （三）驗資證明； （四）企業(yè)法定代表人的身份證明； （五） 物業(yè)管理專業(yè)人員的職業(yè)資格證書和勞動合同，管理和技術人員的職稱證書和勞動合同； （六） 其它應提交的資料。6、業(yè)主大會的目標和職責是什么：制定、修改業(yè)主公約和業(yè)主大會議事規(guī)則；選舉、更換業(yè)主委員會委員，監(jiān)督業(yè)主委員會 的工作；選聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)；決定專項維修資金使用、續(xù)籌方案，并監(jiān)督實施； 制定、修改物業(yè)管理區(qū)域內物業(yè)共用部位和共用設施設備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護 等方面的規(guī)章制度；法律、法規(guī)或者業(yè)主大會議事規(guī)則規(guī)定的其他有關物業(yè)管理的職責。30 分題1

20、、住宅專項維修資金與物業(yè)服務費有啥區(qū)別？ 答：物業(yè)服務費主要用于物業(yè)管理企業(yè)為整個物業(yè)管理項目的全體業(yè)主提供的公共服務費用。 內容涉及綠地養(yǎng)護、公用設施設備正常運轉、公共秩序管理、衛(wèi)生保潔等。而專項維修資金是 指專項用于住宅公用部位、公用設施設備在保修期滿后，進行中修、大修、更新和改造工程的 費用。專項維修資金屬于個人，物業(yè)服務費顯然沒有這種特性。2、推行 ISO9000 質量標準對物業(yè)管理活動有什么意義？答：可幫助物業(yè)管理企業(yè)建立一套規(guī)范、系統(tǒng)、科學的服務程序和管理制度?？梢愿纳乒芾砗头眨行ПO(jiān)督員工的工作?？商岣邌T工的管理素質，增強服務質量意識和質量保證能力?？筛淖兎召|量的不穩(wěn)定，減少

21、不合格服務，由人治轉向法治，由被動轉向自動控制。可優(yōu)化企業(yè)結構，簡明企業(yè)程序，降低不必要的管理成本，提高工作效率。可成為物業(yè)管理企業(yè)持續(xù)改善的推動力，促進物業(yè)管理水平的不斷提高。可以提高物業(yè)管理企業(yè)形象，有利于物業(yè)管理企業(yè)拓展市場。3、如何處理好業(yè)主投訴？答：應耐心聽取業(yè)主意見，虛心接受業(yè)主批評，用心地聽清楚業(yè)主所反映的問題。對業(yè)主所反映的問題一定要問清楚，不要主觀推斷。對用戶反映的問題要做好書面記錄。對反映的問題要及時了解事情真相，向業(yè)主回復具體工作時間和具體解決辦法。及時了解處理問題的程度，業(yè)主報告問題處理的過程，并征詢對處理結果的意見。及時向上一級主管匯報，以便更好更快的解決問題。4、物

22、業(yè)管理應抓好哪幾種形式的服務？微笑服務。應以真誠笑容為業(yè)主提供服務，融洽關系。真情服務。讓業(yè)主體會到親情，展示出員工服務時的美好心靈和高尚情操。禮貌服務。要文明禮貌，服務時要耐心，做到問多不厭，事多不煩。周到服務。對業(yè)主服務要做到有求必應、盡善盡美。跟蹤服務。對業(yè)主的投訴要認真跟蹤并積極主動地妥善處理。承諾服務。推行服務承諾制，提高辦事效率，提高服務水平。5、高水平的物業(yè)服務體現在哪些方面？服務態(tài)度-真誠熱情；服務設備-完好適用；服務技能 -標準嫻熟； 服務項目 -齊全對應；服務方式 -靈活創(chuàng)新； 服務程序 -公開簡潔；服務收費 -清晰合理； 服務制度 -健全規(guī)范；服務效率 -快速及時； 服務

23、契約 -公正嚴謹。6、物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法規(guī)定“物業(yè)管理企業(yè)申請核定資質等級，在申請之日前一年內有下列行為之一的，資質審批部門不予批準 ”，其中規(guī)定了 13條禁止行為，請說出至少 6 條： 聘用未取得物業(yè)管理職業(yè)資格證書的人員從事物業(yè)管理活動的；將一個物業(yè)管理區(qū)域內的 全部物業(yè)管理業(yè)務一并委托給他人的；挪用專項維修資金的；擅自改變物業(yè)管理用房用途 的；擅自改變物業(yè)管理區(qū)域內按照規(guī)劃建設的公共建筑和共用設施用途的；擅自占用、挖 掘物業(yè)管理區(qū)域內道路、場地，損害業(yè)主共同利益的；擅自利用物業(yè)共用部位、共用設施設 備進行經營的；物業(yè)服務合同終止時，不按規(guī)定移交物業(yè)管理用房和有關資料的；與物業(yè) 管理

24、招標人或者其他物業(yè)管理投標人相互串通，以不正當手段謀取中標的；不履行物業(yè)服務 合同，業(yè)主投訴較多，經查證屬實的；（11）超越資質等級承接物業(yè)管理業(yè)務的；（12）出租、出借、 轉讓資質證書的；（13）發(fā)生重大責任事故的。40 分題一、案情：2001 年 8 月，某物業(yè)管理公司，將其所轄的大廈拒交物業(yè)服務費的業(yè)主告上法庭。原告稱，該 大廈住宅物業(yè)服務費每月 0.30 元/平方米建筑面積， 但被告自 99 年 1 月起一直拒絕交納物業(yè)服 務費，為此，請求法院判令被告支付物業(yè)服務費及滯納金。被告辯稱： 被告從未與原告簽訂任何形式的委托服務合同， 原告與業(yè)主委員會簽訂的合同無效， 其收費屬于單方行為。同

25、時又稱，物業(yè)管理公司只收錢不服務，服務質量差，管理混亂，不符 合對等原則，甚至交納的物業(yè)服務費無正規(guī)發(fā)票。如果你是法官，將會怎樣判決？請簡述理由。判決結果：物業(yè)管理企業(yè)對業(yè)主所在大廈進行物業(yè)服務符合物業(yè)管理條例規(guī)定。收費標準 有國家行政職能部門的批復，收費行為合法。被告入住小區(qū)后，享受了原告的物業(yè)服務，必須 支付相應的費用。理由： 1、物業(yè)管理條例第三十六條規(guī)定： “業(yè)主委員會應當與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè) 訂立書面的物業(yè)服務合同。 ”因此， 物業(yè)管理公司不必也不可能與住宅區(qū)內的每一位業(yè)主簽訂物 業(yè)服務合同。 2、按時交納物業(yè)服務費是業(yè)主的法定義務。個別業(yè)主往往以物業(yè)服務不到位、清 潔不好，

26、公共秩序管理不到位、服務質量差等理由來逃避自己交納物業(yè)服務費用的法定義務， 顯然是錯誤的， 也是違法行為。 3 、如對物業(yè)管理企業(yè)的服務不到位等行為可依據物業(yè)服務合同 約定，通過政府物業(yè)管理行政主管部門、仲裁委員會、法院追究物業(yè)管理企業(yè)的違約責任，而 不能以此為借口拒交物業(yè)服務費用。二、案情：1998 年，黃女士購買了某小區(qū)商品房一套。該小區(qū)的業(yè)主委員會成立于 1998 年 10 月，同年11 月，業(yè)主委員會與某物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同，約定物業(yè)服務費用由物業(yè)管理企業(yè)直 接向業(yè)主按月收取。 從 1999 年6月份起，黃女士將該商品房出租給萬某一家使用。 從99 年10 月份開始，黃女士認為

27、物業(yè)服務費用由實際使用人萬某交付，并告知物業(yè)管理企業(yè)直接向承租 人萬某收取。物業(yè)管理企業(yè)向萬某收取物業(yè)服務費時遭拒絕，萬某認為物業(yè)服務費用應由業(yè)主 支付，自己只有支付租金的義務而無支付物業(yè)服務費用的義務。你認為他們倆誰應該支付物業(yè) 服務費用？說明理由。處理結果：物業(yè)管理條例第四十二條規(guī)定， 業(yè)主應當根據物業(yè)服務合同的約定交納物業(yè)服務 費用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)服務費用的，從其約定，業(yè)主負連帶繳納 責任。因此，應當由業(yè)主而非承租人支付物業(yè)服務費。理由如下：1、向物業(yè)管理企業(yè)交納物業(yè)服務費用，是業(yè)主根據物業(yè)服務合同應盡的義務。2、物業(yè)服務合同與房屋租賃合同屬于兩個不同的法律關系

28、。3、業(yè)主與物業(yè)使用人可以約定由物業(yè)使用人繳納物業(yè)服務費用，但業(yè)主應當負連帶責任。業(yè)主可在交納物業(yè)服務費后，享有依法向物業(yè)使用人 追償的權利。 本案中出租人黃女士與承租人萬某并沒有約定由承租人支付物業(yè)服務費用， 因此， 應當由黃女士支付物業(yè)服務費用。三、案情：某物業(yè)管理企業(yè)將所有住宅小區(qū)的樓內一層電梯旁的公共部位 100 余平方米出租給他人設攤經 營。住宅小區(qū)業(yè)主認為，在購房時，已將該公共部分攤入所購房屋的建筑面積之中，對此公共 部位擁有使用權， 物業(yè)管理企業(yè)未經業(yè)主同意， 擅自將公共部位讓與他人經營是一種侵權行為， 業(yè)主委員會一紙訴狀將物業(yè)管理企業(yè)告上法庭。物業(yè)管理企業(yè)作為住宅小區(qū)的管理者，

29、有權將 樓內一層電梯旁的公共部位出租給別人經營。你作一個法官該如何判決并說出理由。判決結果：某物業(yè)管理企業(yè)未經業(yè)主同意，擅自將公共部位出租經他人經營，侵害了業(yè)主的合 法權益，應當承擔民事責任。判決被告停止侵權，返還非法所得，賠償損失。理由：物業(yè)管理條例第五十五條規(guī)定：利用物業(yè)共用部位、共用設施設備進行經營的，應當 征得相關業(yè)主、業(yè)主大會、物業(yè)管理企業(yè)的同意后，按照規(guī)定辦理有關手續(xù)。業(yè)主所得收益應 當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。本案中電梯旁共用部位的經 營權，屬于該共用部分有關的業(yè)主。如果與全體業(yè)主有關， 物業(yè)的經營就應當由業(yè)主大會決定， 如果只與一部分業(yè)主有關，則只

30、需要征得相關性業(yè)主的同意。四、案情業(yè)主林某裝修完居住一個月發(fā)現墻面及樓板有多處明顯的裂痕，而且這些裂痕有逐漸擴大的跡 象，于是找到開發(fā)公司要求進行檢測和維修。可幾個月過去了，開發(fā)公司并沒有派人檢查，也 沒有給林某一個說法，于是找到物業(yè)管理企業(yè)，要求進行檢測和維修。物業(yè)管理企業(yè)稱房子仍 在保修期內，質量問題應當由開發(fā)商來負責。業(yè)主林某沒辦法，就拒交物業(yè)服務費，前后主有 半年多。物業(yè)企業(yè)無奈之下將林某告上法庭。訴稱：業(yè)主林某無正當理由，故意不交物業(yè)服務 費，請求判處林某補交拖欠的物業(yè)服務費，并按規(guī)定繳納相應的滯納金。業(yè)主林某答辯：開發(fā) 公司交付的房子存在嚴重的質量問題、我們已向開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)

31、多次提出檢查、維修的 要求，但兩家企業(yè)均不給予答復。開發(fā)商與物業(yè)管理企業(yè)是父子關系，以拒交物業(yè)服務費的方 式來作為抗辯的理由是合理合法的。說明理由。判決結果：小區(qū)物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主林某之間的物業(yè)管理合同關系合法有效，林某應當依約交 納物業(yè)服務費。 林某與開公司之間的房屋質量問題屬于林某與開發(fā)商之間的房屋買賣合同關系， 可以另行起訴，與本案不是同一法律關系。理由：物業(yè)管理條例第三十一條規(guī)定： “建設單位應當按照國家規(guī)定的保修期和保修范圍， 承擔物業(yè)的保修責任。 ”本案所提問題屬于房屋質量問題，與物業(yè)管理服務內容無關，業(yè)主不交 物業(yè)服務費用屬違法行為。應判決補交物業(yè)服務費，并繳納相應的滯納金。五、

32、案情：某業(yè)主在住宅區(qū)內被歹徒搶去身上的手袋，內有現金、手機等價值價值六千多元。被搶后，該 業(yè)主要求物業(yè)管理公司承擔責任并悉數賠償。面對業(yè)主的要求，物業(yè)管理公司能賠償嗎？說明 理由。判決結果：某業(yè)主要求賠償損失和精神撫慰金的訴訟請求不予支持。理由：，因為， 物業(yè)管理的公共秩序服務的性質是一種群防群治的安全防范服務， 物業(yè)管理公司 與業(yè)主之間不存在人身、財產的保管或保險關系。當然，如果在案發(fā)時，物業(yè)管理公司的員工 （無論是公共秩序管理員，還是其他員工）裝作視而不見，袖手旁觀，不敢挺身而出與歹徒搏 斗，那就應該受到輿論和道德的譴責，物業(yè)管理公司也應給其以紀律處分和行政處罰。而這種 處分和處罰的目的就

33、是為了弘揚見義勇為、抵制邪惡的正氣，倡導敢于同違法犯罪分子作斗爭 的價值取向，并非是有承擔民事賠償責任的義務。六、案情：1998 年 3月 30日夜，罪犯黃坷、馮俊杰從后門進入深圳筆架山莊小區(qū)，潛入 3棟 104 房內， 伺機作案。 1998 年 4 月 4 日晚，業(yè)主明某在 3 棟 104 房內被罪犯殺害。兩名罪犯后被人民法 院判處死刑。 2001 年 4 月 16 日，明某家人向深圳羅湖區(qū)人民法院起訴，狀告小區(qū)物業(yè)管理公 司合同違約，并索賠約百萬余元。如果你是法官，將會怎樣判決？請簡述理由。判決結果：駁回原告業(yè)主家屬的全部訴訟請求。理由：物業(yè)管理公司對筆架山莊的全體業(yè)主及非業(yè)主使用人尤其本

34、案中的被害人的人身、財產 安全，不負有法定、合同約定的義務，亦不負有附隨義務。 物業(yè)管理條例第三十六條規(guī)定， “物業(yè)管理企業(yè)應當按照物業(yè)服務合同的約定， 提供相應的服務。 物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服 務合同的約定，導致業(yè)主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應的法律責任 ”。所以， 物業(yè)管理公司是否應對其管理區(qū)域內人身、財產安全負責，應由業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司所 簽訂的物業(yè)服務合同確定。四、幸 運 題 1、物業(yè)管理企業(yè)資質管理辦法對各二級資質等級企業(yè)的專業(yè)管理和技術人員有什么要求？ 二級資質要求：物業(yè)管理專業(yè)人員以及工程、管理、經濟等相關專業(yè)類的專職管理和技術人員 不少于 20 人。其中

35、，具有中級以上職稱的人員不少于 10 人，工程、財務等業(yè)務負責人具有相 應專業(yè)中級以上職稱；2、辦理物業(yè)承接驗收手續(xù)、物業(yè)服務合同結束時，物業(yè)管理企業(yè)、建設單位以及業(yè)主委員會之 間應移交什么資料？ 移交資料有：（一）竣工總平面圖，單體建筑、結構、設備竣工圖，配套設施、地下管網工程竣 工圖等竣工驗收資料； （二）設施設備的安裝、使用和維護保養(yǎng)等技術資料； （三）物業(yè)質量保 修文件和物業(yè)使用說明文件； （四）物業(yè)管理所必需的其他資料。3、業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有那些權利。請說出其中 5 條：（一）按照物業(yè)服務合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務； （二）提議召開業(yè)主大會 會議，并就物業(yè)管理的有關事項提出建議； （三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則 的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權； （五）選舉業(yè)主委員會委員，并享有被選舉權； （六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作； （七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同； （八）對物業(yè)共用 部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權； （九）監(jiān)