淺議民企房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問題

1、淺議中小民企房地產(chǎn)項(xiàng)目管理問題 作 者：嚴(yán) 彪改革開放以來，隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的進(jìn)一步深化和市場經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，越來越多的企業(yè)加入到了房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)之中。在房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)高速發(fā)展十余年后，隨著國家對房地產(chǎn)業(yè)宏觀調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)力，其行業(yè)的激烈角逐與競爭態(tài)勢已形成，那種皇帝的女兒不愁嫁的房地產(chǎn)鼎盛時代已一去不復(fù)返了。當(dāng)前，一、二線城市和三、四線城市兩極分化，住宅和商業(yè)、旅游、休閑、養(yǎng)老等地產(chǎn)業(yè)態(tài)細(xì)化，成為房地產(chǎn)市場的基本態(tài)勢。加之宏觀調(diào)控采取以保障房制度分流市場客源，以限購、限貸措施抑制投資需求，以求改變市場供求關(guān)系，進(jìn)而影響房地產(chǎn)投資規(guī)模，最終實(shí)現(xiàn)優(yōu)化資源配置的功能。購房者逐漸趨于理性，維權(quán)意

2、識明顯提高，對物業(yè)品質(zhì)的要求越來越精細(xì)化，對品牌價值的潛在需求越來越強(qiáng)烈。在這樣的大背景下，中小民營房地產(chǎn)企業(yè)的失勢也成為現(xiàn)今經(jīng)濟(jì)環(huán)境下的普遍趨勢，并清晰的暴露出中小民營房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)營管理上存在的諸多弊端。其中，戰(zhàn)略管理意識的淡薄、項(xiàng)目管理能力的薄弱、缺乏戰(zhàn)略前瞻性和合理規(guī)劃性、財(cái)務(wù)管控能力不足、人力資源聚集能力缺失、學(xué)習(xí)創(chuàng)新意識淡薄、短期行為嚴(yán)重、家族性經(jīng)營束縛等因素都成為中小民營房地產(chǎn)企業(yè)無法作為一枝獨(dú)秀傲立市場的軟肋。房地產(chǎn)行業(yè)“冬天”的悄然臨至，面對更為殘酷和嚴(yán)峻的發(fā)展環(huán)境，如何“越冬”、如何繼續(xù)保持健康快速發(fā)展將成為中小民營房地產(chǎn)企業(yè)迫切需要思考和解決的問題。據(jù)此，如何調(diào)整和解

3、除中小民營房地產(chǎn)企業(yè)存在的痼疾，提高中小民營房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對市場和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的能力，如何實(shí)現(xiàn)中小民營房地產(chǎn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展，提升中小民營房地產(chǎn)企業(yè)的競爭力，規(guī)避那種“頭痛醫(yī)頭、腳痛醫(yī)腳”的簡單而粗放型的運(yùn)作管理模式，尊重項(xiàng)目運(yùn)營管理和市場經(jīng)濟(jì)的固有規(guī)律，都是中小民營房地產(chǎn)企業(yè)對于目前市場主體和經(jīng)濟(jì)局勢必須面臨的嚴(yán)峻考驗(yàn)，這就需要中小民營房地產(chǎn)企業(yè)直面問題，反思企業(yè)在經(jīng)營決策和管理中的不足和風(fēng)險(xiǎn)，或許才能找到問題癥結(jié)，增強(qiáng)抵御危機(jī)的能力。筆者結(jié)合在房地產(chǎn)企業(yè)從業(yè)多年的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)與體會，蔬理出一些中小民營房地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)營管理中的問題所在，以期找到癥結(jié)，解決問題，促進(jìn)中小民營房地產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展。一、

4、無明確的企業(yè)使命與戰(zhàn)略規(guī)劃，或?qū)崿F(xiàn)戰(zhàn)略的機(jī)制缺失不少中小民營地產(chǎn)企業(yè)終年忙忙碌碌，付出了不少，但究竟在做什么呢？恐怕難有幾人有個清晰的回答。就算有，無非就是利潤，賺錢等。沒有高遠(yuǎn)目標(biāo)的追求和遠(yuǎn)景計(jì)劃的預(yù)想，即也就是企業(yè)使命的缺失或膜糊，導(dǎo)致不少中小地產(chǎn)企業(yè)沒有明確的戰(zhàn)略規(guī)劃。就算有戰(zhàn)略，也是有戰(zhàn)無略。表現(xiàn)就是實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略的機(jī)制缺失，似乎認(rèn)為請兩個無法接地氣的“專家”來編一個華美的企業(yè)戰(zhàn)略文本，萬事俱備就等收錢了。沒有使命或使命不清晰，其戰(zhàn)略的內(nèi)涵和質(zhì)量必定不能滿足企業(yè)適應(yīng)市場發(fā)展的需要。尤其是保障實(shí)現(xiàn)戰(zhàn)略目標(biāo)的運(yùn)行機(jī)制的不健全或缺位，企業(yè)主個人自我精英意識濃厚，缺乏系統(tǒng)化的戰(zhàn)略實(shí)施配合與計(jì)劃落實(shí)，

5、“一言堂”說了算，朝令夕改仍然是不少中小民營地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理的慣用方式，最終導(dǎo)致戰(zhàn)略目標(biāo)難以實(shí)現(xiàn)。很多中小民營地產(chǎn)企業(yè)的失算不是敗在戰(zhàn)略問題上，而是敗在戰(zhàn)略的實(shí)施過程之中。再好的戰(zhàn)略都需要有一個良好的運(yùn)行機(jī)制來給予保障，這個運(yùn)行機(jī)制就是策略，簡單理解就是戰(zhàn)略管理的實(shí)際基礎(chǔ)性工作。不愿在基礎(chǔ)性管理工作上下功夫，在細(xì)節(jié)上求精，在規(guī)范和流程上嚴(yán)格執(zhí)行，再好的戰(zhàn)略最終成為一紙空文。二、家族式企業(yè)模式制約了企業(yè)發(fā)展 很多中小民營地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程是家族傳承式的，子輩從父輩手里接管企業(yè)，也繼承了企業(yè)一向傳承的理念。企業(yè)主往往會覺得自己企業(yè)能夠發(fā)展到一定程度，與其優(yōu)良的經(jīng)營傳統(tǒng)是分不開的，因此不會輕易改變企

6、業(yè)經(jīng)營理念，追尋與市場競爭理念的匹配。另外，傳統(tǒng)思想使企業(yè)主對自己家族式的企業(yè)具有一定的優(yōu)越感和自滿感，認(rèn)為企業(yè)的發(fā)展有其獨(dú)特性而不該受到市場經(jīng)濟(jì)的影響，有些企業(yè)主也會將隨意改變家族企業(yè)的管理模式看作是對祖業(yè)的褻瀆，因此導(dǎo)致固步自封，難以突破。誠然，家族企業(yè)有其自身的經(jīng)驗(yàn)積累和潛力，這是其發(fā)展的優(yōu)勢，但如果不能順應(yīng)市場的變化做出相應(yīng)調(diào)整，尤其是沉緬于過去的管理習(xí)慣而無壯志斷腕的改革決心，依然會被激烈的市場競爭所淘汰。這雖然是殘酷的市場現(xiàn)實(shí)，可也是企業(yè)發(fā)展的需要。 許多中小民營地產(chǎn)企業(yè)由于是家族式的發(fā)展模式，往往認(rèn)為只有自己的親人才是最值得信賴和倚重的，因此在無形中為企業(yè)的人才招募劃定了固定的局

7、限，而個人的力量總是有限的，企業(yè)無法從市場的眾多優(yōu)質(zhì)人力資源中進(jìn)行挖掘優(yōu)質(zhì)的技術(shù)或管理人才，難免也就會喪失了優(yōu)質(zhì)人才所帶來的先進(jìn)思想和管理理念。另一方面，情感的負(fù)累如果成了企業(yè)發(fā)展的牽絆，同樣會影響企業(yè)的安定團(tuán)結(jié)，喪失合作的基礎(chǔ)，影響企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展，僅能偏安一隅。三、漠視人力資源開發(fā)與管理，缺乏人才戰(zhàn)略意識 家族式管理的傳承與意識的濃厚，導(dǎo)致中小民企地產(chǎn)無法或難以接受現(xiàn)代人力資源管理的觀念，更難以形成一套較為完整的人才戰(zhàn)略培育體系和支撐體系。重物、重利而忽視人，是中小民營地產(chǎn)企業(yè)的一大玩疾。盡管有的企業(yè)主在理性上也承認(rèn)和重視人才的作用，但一臨事又回到習(xí)慣行為上。對人的開發(fā)與管理始終局限于低層次

8、的雇擁層面和對人的親疏遠(yuǎn)近而用之的層面，人的潛能難以發(fā)揮，導(dǎo)致人的不穩(wěn)定，尤其是精英人才的不穩(wěn)定，團(tuán)隊(duì)難以形成一個戰(zhàn)斗體。我們知道，房地產(chǎn)企業(yè)要實(shí)現(xiàn)持續(xù)性的發(fā)展，關(guān)鍵是有一支具有豐富管理經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新精神的人才團(tuán)隊(duì)，也就是人才的專業(yè)化與職業(yè)化。從項(xiàng)目產(chǎn)品前期分析設(shè)計(jì)、項(xiàng)目論證、建造安裝、監(jiān)理、樓盤推廣、物業(yè)管理等各個階段的專業(yè)人才資源是支撐項(xiàng)目運(yùn)作與銜接、提高效率和保證項(xiàng)目成功的關(guān)鍵性因素。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的成敗，相當(dāng)程度上取決于項(xiàng)目決策者的策劃定位、項(xiàng)目管理、財(cái)務(wù)管理、人力資源管理、資本運(yùn)作和銷售推廣能力是否勝任。尤其是如今房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭，逐漸從樓盤品質(zhì)的競爭，延伸到對企業(yè)管理能力的競爭

9、。也就是說，企業(yè)的發(fā)展空間有多少，很大程度上取決于它的管理者的視野和能力有多大。如果專業(yè)化人才不足或者專業(yè)化程度不高，項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作與效益必定會受到制約，甚至?xí)斐身?xiàng)目的失敗。 沒有一支優(yōu)秀的人才管理團(tuán)隊(duì)，房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式與建筑行業(yè)的“包工頭”并無二致。也只有依靠優(yōu)秀的管理團(tuán)隊(duì)，執(zhí)行專業(yè)化的管理，房地產(chǎn)企業(yè)才可以從單純的小規(guī)模住宅開發(fā)建設(shè)，向著利潤更為豐厚的高端住宅市場、商業(yè)地產(chǎn)市場邁進(jìn)。所以，重視企業(yè)人力資源的開發(fā)，認(rèn)識到人力資源是企業(yè)內(nèi)部資源中的核心資源，做好人才戰(zhàn)略規(guī)劃，培育一支能勝任項(xiàng)目運(yùn)營管理的人才隊(duì)伍，是目前新經(jīng)濟(jì)條件下中小民營地產(chǎn)企業(yè)的核心事務(wù)。四、沒有規(guī)范建全的職能機(jī)構(gòu)不少

10、中小民企地產(chǎn)公司最大的一個缺陷就是沒有一個建全的、職責(zé)明確、流程規(guī)范的職能機(jī)構(gòu)。在企業(yè)主“一言堂”和“自我精英”意識膨脹下，以及節(jié)省人員開支降低人力成本的小農(nóng)意識左右下，組織機(jī)構(gòu)一塌胡涂。往往以企業(yè)主個人為中心，身邊圍繞著三、五個人員便組成了項(xiàng)目運(yùn)營機(jī)構(gòu)，最多加一個打雜的所謂辦公室，自己的家人再兼一個財(cái)務(wù)經(jīng)理兼做會計(jì)，便進(jìn)行所謂的房地產(chǎn)開發(fā)了。因其沒有相應(yīng)的職能組織機(jī)構(gòu)，進(jìn)而沒有相對應(yīng)的職能專業(yè)人才，拉著黃牛當(dāng)馬騎，一人多用甚至一人雜用，其后果必然是項(xiàng)目決策的隨機(jī)性，項(xiàng)目缺乏科學(xué)的決策論證，沒有規(guī)范的項(xiàng)目運(yùn)營管理模式和層級管理，缺乏規(guī)范化的項(xiàng)目管理能力，全憑企業(yè)主個人的運(yùn)氣及有限的社會人脈資源

11、和那三五個多項(xiàng)兼職的所謂“全能型”人才在運(yùn)作項(xiàng)目。一旦個別身兼多職的人員辭職或相關(guān)的政府官員快速換崗或腐敗出局，則會給項(xiàng)目開發(fā)造成災(zāi)難性的打擊。這種組織結(jié)構(gòu)缺失的狀況在早期的房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)中可能還有市場，但走到今天，尤其是在現(xiàn)實(shí)經(jīng)濟(jì)條件和面對眾多同行激烈競爭狀況下，恐怕難有當(dāng)年的好運(yùn)氣了。五、風(fēng)險(xiǎn)意識亟待加強(qiáng)從20世紀(jì)末到今天，房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展之路相對平坦、順暢，市場的大起大落和激烈競爭尚未完全作用到市場各區(qū)域，不少中小民營房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)意識仍然十分薄弱。這主要體現(xiàn)在，中小民營房地產(chǎn)企業(yè)缺乏系統(tǒng)化的風(fēng)險(xiǎn)管理制度，企業(yè)的重大經(jīng)營決策往往依賴于經(jīng)營者的個人意志，沒有風(fēng)險(xiǎn)管理制度或有風(fēng)險(xiǎn)管理制

12、度也形同虛設(shè)，風(fēng)險(xiǎn)崗位缺乏相應(yīng)適合的人才，風(fēng)險(xiǎn)管理能力較低，也缺乏部門間的協(xié)調(diào)配合等。不能說中小民營地產(chǎn)企業(yè)一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)意識都沒有，但光有風(fēng)險(xiǎn)意識，并不意味著企業(yè)防范風(fēng)險(xiǎn)的能力就如何，還應(yīng)設(shè)置相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制機(jī)構(gòu)體系和相對應(yīng)的優(yōu)秀的風(fēng)險(xiǎn)管理人才。風(fēng)險(xiǎn)控制部門不僅包括法務(wù)部門和財(cái)務(wù)部，也應(yīng)包括營銷部門和工程部門等諸多部門。但多數(shù)中小民營房地產(chǎn)企業(yè)對風(fēng)險(xiǎn)的管理往往停留在設(shè)置法務(wù)部、或風(fēng)控部、外聘個律師顧問什么的簡單層面上，卻容易忽視對各部門風(fēng)險(xiǎn)管理人才的培養(yǎng)與配備，未能從風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的源頭加以預(yù)防、識別和控制，即缺失風(fēng)險(xiǎn)管理的系統(tǒng)性。殊不知，法務(wù)部、或風(fēng)控部、法律顧問管控的風(fēng)險(xiǎn)多半是合同風(fēng)險(xiǎn)，而對源自房地產(chǎn)

13、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，往往無法進(jìn)行專業(yè)的識別，而無能為力。例如，對樓盤項(xiàng)目定位、戶型設(shè)計(jì)的失誤或偏差、施工質(zhì)量的隱患、設(shè)計(jì)圖缺陷的再優(yōu)化，而導(dǎo)致企業(yè)遭受營銷環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)，而這幾乎是法務(wù)部、或風(fēng)控部、法律顧問難以識別和干預(yù)的。因此，風(fēng)險(xiǎn)管理的意義在于過程的管理，將風(fēng)險(xiǎn)消除在項(xiàng)目運(yùn)營中的各個環(huán)節(jié)，而不是最終來補(bǔ)救風(fēng)險(xiǎn)。中小民營地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)和具備風(fēng)險(xiǎn)意識，并將之融入到企業(yè)的日常經(jīng)營管理中。也只有每一個部門和崗位，在每一個環(huán)節(jié)進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)篩查和識別，上下一盤棋，才能整體提高企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防能力。六、企業(yè)內(nèi)部缺乏管理的民主性 中小民營地產(chǎn)企業(yè)由于生產(chǎn)能力有限，規(guī)模受到限制，管理層級簡單，許多決策由企業(yè)業(yè)

14、主一人做出而不能有效聽取來自基層、中層員工的意見，這就使得決策缺乏可行性、缺少操作性，也就是不接地氣。另一方面，管理民主性的缺少代表了員工權(quán)利的縮水，員工無法參與到企業(yè)的決策中，潛能得不到發(fā)揮，好的思路和建議礙于企業(yè)主的威嚴(yán)而不愿提出。這樣，員工既不能為企業(yè)提供可行的戰(zhàn)略思想或獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策，也不能使員工很好的理解和把握企業(yè)主的決策內(nèi)涵，既不能保證創(chuàng)新性思維的踴躍，也無法使得員工體會到身為企業(yè)一員的責(zé)任感，降低了其為企業(yè)貢獻(xiàn)的積極性和創(chuàng)造性，主人翁意識被削弱，互相扯皮，執(zhí)行對抗，進(jìn)而嚴(yán)重影響企業(yè)內(nèi)部的和諧，無法形成良好的企業(yè)文化，導(dǎo)致企業(yè)缺乏生氣缺乏競爭性。七、企業(yè)內(nèi)部軟硬件質(zhì)量的欠缺 硬件設(shè)施的弊

15、端。許多中小民營地產(chǎn)企業(yè)由于資金有限，無法及時更新企業(yè)的硬件設(shè)施和相關(guān)資源，落后的設(shè)備影響了企業(yè)的生產(chǎn)效率，有的最基本的交通工具都無法解決，也無相應(yīng)解決的配套機(jī)制。信息把握不準(zhǔn)和缺失的信息渠道也使企業(yè)喪失了很多盈利的機(jī)會，無法維持企業(yè)的長久發(fā)展。員工素質(zhì)的參差不齊。中小民營地產(chǎn)企業(yè)的人力資源培養(yǎng)機(jī)制會因?yàn)橘Y金投入不足業(yè)主關(guān)注不夠等問題面臨一定缺陷，員工的招募和培訓(xùn)，以及后期的培養(yǎng)和發(fā)展都受到不同程度的制約，優(yōu)質(zhì)的員工或許會因企業(yè)的人才識別力薄弱而無法發(fā)揮個人價值，能力相對較弱的員工也可能無法在企業(yè)中找到與自己能力想匹配的崗位而無法為企業(yè)做出貢獻(xiàn)，員工素質(zhì)的失衡和能力與崗位的不匹配導(dǎo)致了人力資源

16、無法得到有效的合理配置，影響企業(yè)進(jìn)一步的發(fā)展壯大。八、高管，高而不管這幾乎是中小民企地產(chǎn)的一個通病。由于其人力資源管理滯后，沒有相應(yīng)的員工晉升機(jī)制保，優(yōu)秀的人才難以脫穎而出或流失。而沉浮于高層的所謂高管，要么是企業(yè)主的近親或朋友，要么是據(jù)于各種緣由而安排進(jìn)來的特殊人物，他們大多不具備地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)的專業(yè)技能和專業(yè)經(jīng)驗(yàn)，僅憑與企業(yè)主在公司中特殊的關(guān)系地位瞎指揮或不作為，高高在上。下面的專業(yè)人員費(fèi)盡心力好不容易搞出的項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃或方案上報(bào)后，因其高管們不具備項(xiàng)目論證和決策的專業(yè)判斷力，往往是要不夭折在他們的阻礙刁難下，無法實(shí)施，要不就置之高閣，沒有了下文，要不就是議而不決，無果而終，丟一句你們看著辦

17、。等某一天想起來，已是水過三丘田了。這時，所有的怨氣都發(fā)給下屬，真正做事的人成了受氣筒。久而久之，整個企業(yè)變得庸懶、疲塌、散慢，暮氣重重。由于高管高而不管，或?qū)I(yè)能力的限制，也就不可能構(gòu)想或制定出圍繞項(xiàng)目實(shí)施的戰(zhàn)略規(guī)劃或計(jì)劃，或者實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的具體方法與措施，更不要說對下屬的指導(dǎo)以及工作質(zhì)量的把關(guān)與審核，推動項(xiàng)目工作的開展。所以，中小民企地產(chǎn)應(yīng)引起重視這種高管高而不管的管理痼瘤。此種現(xiàn)象表面看擬平靜，他們與企業(yè)主的關(guān)系不錯，工作也沒有大失誤，有時抱著手中的那點(diǎn)權(quán)力還耍點(diǎn)小威風(fēng)，實(shí)則是祿祿無為，是企業(yè)管理中的隱形殺手。久而久之，企業(yè)將喪失在項(xiàng)目開發(fā)中的活力與競爭力，乃至企業(yè)的生命力。 諸如此類的問題

18、在中小民營地產(chǎn)企業(yè)還有很多。例如，現(xiàn)金流管理問題、品牌營銷問題、項(xiàng)目運(yùn)營創(chuàng)新問題、項(xiàng)目管理人員的防腐拒腐問題等等，這里不一一例舉。通過以上問題的分析與議論，以期達(dá)到拋磚引玉提升中小民營地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目運(yùn)營管理能力，更好地適應(yīng)當(dāng)前新經(jīng)濟(jì)條件下房地產(chǎn)開發(fā)的需要。中小民營地產(chǎn)企業(yè)若想謀求自身的生存和長期的發(fā)展，就必須積極自我革新投身于全球范圍內(nèi)的激烈的市場競爭之中。如何在激烈的市場競爭中保持競爭優(yōu)勢，獲得客戶的青睞，保持企業(yè)的持續(xù)盈利能力和長遠(yuǎn)可持續(xù)發(fā)展，是中小民營地產(chǎn)企業(yè)戰(zhàn)略管理的重中之重。這就要求中小民營地產(chǎn)企業(yè)的管理者們，尤其是企業(yè)主們，在加強(qiáng)項(xiàng)目運(yùn)營管理的決策中，應(yīng)建立在務(wù)實(shí)的基礎(chǔ)之上，堅(jiān)持以人為本，以優(yōu)為本，規(guī)范企業(yè)行為，持續(xù)提升企業(yè)管理的水平和質(zhì)量，堅(jiān)持自主創(chuàng)新、敏銳捕捉機(jī)遇、積極應(yīng)對挑戰(zhàn)，只有這樣，中小民營地產(chǎn)企業(yè)才能求得一席生存之地。【案例】XX企業(yè)現(xiàn)狀如下： 戰(zhàn)略規(guī)劃：有，但是沒有運(yùn)營管理部門和執(zhí)行部門。（在權(quán)責(zé)上，運(yùn)營管理部門本身沒有決策權(quán)，但有建議權(quán)，好比軍隊(duì)中的參謀部）。寫成文稿后就沒人過問。 項(xiàng)目運(yùn)營管理規(guī)章制度：有，但是較老，掛在墻上就