深圳新房交易分析報(bào)告

1、扒港置地產(chǎn)佰深圳08年1月擺份新房交易分析背報(bào)告巴（啊1月扮1案日耙礙1月安3絆1日罷）笆港置地產(chǎn)拓展部疤調(diào)研員哎伴羊博皚備注芭：本文根據(jù)政府佰統(tǒng)計(jì)部門每日的胺交易數(shù)據(jù)綜合了般本月深圳全市及艾各區(qū)的新房交易板情況，并根據(jù)交背易數(shù)據(jù)分析本月阿深圳市的新房市扳場趨勢走向。（笆數(shù)據(jù)來源：深圳柏市統(tǒng)計(jì)局、深圳拜市房地產(chǎn)管理局拜、行業(yè)統(tǒng)計(jì)）藹第一部分：供應(yīng)辦情況土地供應(yīng)：傲作為本年度的第愛一個月，深圳市阿國土部門在1月啊4號推出兩塊居霸住用地（位于龍版崗區(qū)的G021瓣13-0021鞍和位于寶安區(qū)的愛A816-00奧39分別為瓣39312.4藹1平方米吧和把29480.5佰92平方米百），其中寶安的愛那塊

2、地被昂深圳市長城投資昂控股股份有限公哎司藹以柏2388600芭00爸元扳購得，龍崗的地唉至今仍未成交。辦1月10日斑又推出兩塊居住艾用地（位于寶安凹區(qū)的A001-氨0126和A2伴07-0102熬分別為斑92808.2癌81平方米翱和挨45509.3拌09平方米拌）均未成交。商品房供應(yīng)：拌1月份全市預(yù)售邦新房的供應(yīng)量僅敗4023套，共胺有14個項(xiàng)目在把本月入市，只有阿12月份的1/唉3。供應(yīng)量最大拌的行政區(qū)是寶安鞍區(qū)，共有6個項(xiàng)版目1500多套捌商品房入市；而骯羅湖區(qū)沒有一個稗項(xiàng)目的商品房入翱市。入市項(xiàng)目詳邦情如下：跋項(xiàng)目名稱稗項(xiàng)目地址啊項(xiàng)目類別百開盤均價壩開發(fā)商暗推出數(shù)量骯開盤日期擺明福居伴

3、福田.竹子林農(nóng)耙林路霸高檔住宅（高層安）扒20000胺深圳市雄江投資柏發(fā)展有限公司、安深圳市福田環(huán)慶跋實(shí)業(yè)股份有限公奧司芭138艾1月1日瓣南荔苑鞍（悠山美地）盎南山.內(nèi)環(huán)路以礙北、南山大道以隘西搬普通住宅盎15000阿深圳市文廣房地跋產(chǎn)開發(fā)有限公司埃423敗1月3日啊華浩源班（景園）斑龍崗.布吉街道跋辦暗高層住宅（商住傲樓）癌8500半中國寶安集團(tuán)股襖份有限公司按住宅400鞍商業(yè)5敖1月5日芭招商華僑城曦城熬寶安.新安街道鞍廣深高速公路東暗側(cè)壩別墅班37000扳深圳招商華僑城阿投資有限公司凹住宅97氨1月6日盎金水灣御園靶鹽田.鹽田區(qū)北罷山道和鹽田路交藹界路口處翱高層住宅（商住般樓）扳110

4、00柏深圳市東海成房擺地產(chǎn)開發(fā)有限公瓣司靶住宅560愛商業(yè)40奧1月12日壩金泓凱旋城耙寶安.寶城中心扮區(qū)N8區(qū)絆高層住宅；商業(yè)愛（商住樓）跋20000拌深圳市屹海達(dá)實(shí)吧業(yè)有限公司扮 巴住宅401商業(yè)啊14百1月12日拌東部明珠雅苑懊龍崗.龍崗區(qū)大矮鵬街道斑多層住宅（商住白樓）啊6300襖深圳市鵬業(yè)房地氨產(chǎn)有限公司靶住宅117爸商業(yè)10捌1月12日搬桃園居矮桃源盛景園拔寶安.寶安區(qū)西百鄉(xiāng)街道廣深公路傲東側(cè)啊高層住宅笆9500案深圳航空城（東拜部）實(shí)業(yè)有限公扒司扳397巴1月12日扒星河丹堤花園挨寶安.寶安區(qū)龍耙華街道梅觀高速阿公路東北側(cè)俺別墅芭30000懊深圳豐澤湖山莊白有限公司癌住宅732皚

5、商業(yè)3版1月12日半項(xiàng)目名稱暗項(xiàng)目地址襖項(xiàng)目類別按開盤均價半開發(fā)商柏推出數(shù)量翱開盤日期拜龍翔花園扳龍崗.中心城奧普通住宅（商住辦樓）扒7900疤深圳市科誼力實(shí)凹業(yè)發(fā)展有限公司骯住宅60商業(yè)3板0吧1月12日熬鼎勝林棲園班南山.南山區(qū)龍吧井路唉普通住宅（商住傲樓）巴13000辦深圳市浩展實(shí)業(yè)礙發(fā)展有限公司、罷深圳市珠光實(shí)業(yè)辦股份有限公司絆住宅166半商業(yè)40拌1月19日敖雷圳碧榕灣海景按花園瓣南山.沿湖路與挨月亮灣大道東南芭高層住宅（商住芭樓）隘12500斑深圳市雷圳房地跋產(chǎn)開發(fā)有限公司拜熬159八1月20日靶航城國際公寓（啊雅樂居）岸寶安.西鄉(xiāng)街道笆廣深公路東側(cè)西哎部開發(fā)區(qū)敖小高層住宅（公叭寓

6、）；艾商業(yè)隘8000胺深圳市樂安居實(shí)跋業(yè)發(fā)展有限公司哎芭住宅165版商業(yè)10白1月20日懊陽光海灣花園佰寶安.寶安區(qū)西稗鄉(xiāng)街道寶源路西拔南側(cè)扳高檔住宅（商住傲樓）瓣17000哎深圳金榮泰房地百產(chǎn)開發(fā)有限公司澳住宅56傲1月26日半 隘 斑 邦 按 岸 扒 壩 表1盎佰深圳市2008跋年1月份新開盤班項(xiàng)目總匯哀第二部分：成交板情況綜述伴從本月綜合的成笆交量上看，本月爸深圳市全市共成岸交新房2350唉套，環(huán)比增加4哀3.5埃%安，日均成交量達(dá)傲到78套；成交艾面積為2238昂30，環(huán)比增癌長57澳%柏；成交金額為3八6.53億元，扳環(huán)比增長52.白7阿%八；成交套均面積罷為95.24矮/胺套，成交

7、套均價胺格為15543罷15元搬/傲套。傲1月份全市成交皚數(shù)據(jù)總匯藹行政區(qū)佰成交面積斑環(huán)比增幅擺成交均價懊環(huán)比增幅版成交套數(shù)哎環(huán)比增幅絆套均面積扮環(huán)比增幅艾寶安區(qū)版61329芭20.3%把17402斑53.84%百532隘-7.96%拜115敗30.39%芭福田區(qū)拔17208拜3.13%佰22626鞍-16.2%班209挨21.51%辦82.3柏-15.16%哀龍崗區(qū)扮78496背-21.7%哀8892頒-22.6%傲908半-17.98%埃86.45懊-4.59%岸羅湖區(qū)板5328頒-63.5%跋19919搬-13.35%擺90疤-43.4%懊59.2扮-35.44%胺南山區(qū)班30460挨5

8、1.98%氨18627笆-33.66%案353白102.87%辦86.3吧-25.07%霸鹽田區(qū)翱6569疤-69.04%邦16893白-36%捌75隘-53.13%邦87.6唉-33.95%扮全市哎198787阿-11.19%挨14784罷-9.4%拜2167胺-7.79%伴91.7拌-3.72%案（注：成交面積吧：平方米；成交斑均價：元/平方艾米；套均面積：百平方米/套）按 般 芭 背 半 鞍 罷表2扳盎全市1月份新房瓣成交數(shù)據(jù)總匯翱從本月的成交情拌況上看，龍崗區(qū)斑以908套的成版交量仍占據(jù)各行氨政區(qū)的首位，其扮成交量在本月占翱全市總成交量的叭42%。羅湖區(qū)敗因?yàn)闆]有新項(xiàng)目笆入市，僅靠前幾

9、奧個月的項(xiàng)目支撐敖，因此銷售量有敗限。鹽田雖然有邦1個新項(xiàng)目的入八市，但在其銷售盎不佳，使得其本啊月銷量更是環(huán)比扳下跌53.13擺%。全市只有福拜田區(qū)和南山區(qū)因霸為有幾個新項(xiàng)目罷都是在本月開盤艾使得本月成交量扳環(huán)比分別上升2斑1.51%和1皚02.87%，叭其他行政區(qū)一手挨房本月成交量均拔下跌。（見圖1暗）搬 斑 熬 半 艾 （圖1）昂環(huán)比上個月的各扳行政區(qū)的成交量叭比例可以發(fā)現(xiàn)，氨龍崗雖仍在成交笆量方面占據(jù)主導(dǎo)板地位，但其成交矮份額有所下降，啊而福田和南山所版占比例有所上升矮，寶安與上月基懊本持平，而鹽田隘和羅湖的成交量俺非常低，下跌幅叭度很大。昂從成交價格上看班，全市本月新房骯成交均價為1

10、4般748元/平方隘米，環(huán)比小幅下挨降9.4%。福凹田區(qū)雖有明福居搬的高價入市，但叭量少，使得環(huán)比岸均價仍下降16俺.2%，而寶安挨大量高價樓盤入拌市，使得均價大扮幅上仰，環(huán)比上把漲53.84%霸，龍崗區(qū)和鹽田唉區(qū)因新盤相對有吧限，均價都有大擺幅度的下跌，而傲羅湖區(qū)根本沒有皚新盤入市，因此俺均價仍大幅度的辦下降。（見下圖罷2）瓣 叢成交班的套均面積上看澳，各個行政區(qū)的扮起伏都比較大。鞍成交套均面積最板小的行政區(qū)為羅板湖區(qū)，均面積為伴59.2平方米艾/套，套均面積凹最大的行政區(qū)為扒寶安區(qū)為115霸平方米/套。全芭市套均面積為9板1.7平方米/百套，環(huán)比12月熬份下跌3.72板%?；仡櫧鍌€拜月以

11、來全市一手般房成交的套均面俺積，只有福田區(qū)八和龍崗區(qū)保持了拔相對穩(wěn)定，并以拔90平方米/套奧做上下浮動；南骯山和鹽田則以1唉20平方米/套絆為基準(zhǔn)線做上下頒浮動，浮動范圍拌較大，可以確定奧在未來，隨著西按部通道的日趨完芭善和東部深鹽第哎二通道的投入使柏用以及鹽田人居爸環(huán)境的進(jìn)一步完頒善，南山區(qū)和鹽耙田區(qū)在深圳房地把產(chǎn)市場上大戶型笆比例所占市場份八額將進(jìn)一步擴(kuò)大俺。（見圖3）跋 般 背 拔 頒 鞍 （圖3）佰 傲 板 邦 翱 絆（圖4）岸自7月份以來，熬（見圖4）全市盎一手房的月成交壩量持續(xù)性下降，稗直到11月份為邦止，整個成交趨傲勢線呈一條平滑板的向下走曲線，皚進(jìn)入年底的12邦月份，由于推盤背

12、量集中放大，成岸交曲線初步上揚(yáng)扮。由于進(jìn)入08邦年年初的新項(xiàng)目襖入市量有所放緩俺，1月份的成交搬量又有所萎縮，艾在近期，深圳的按一手房月成交量敗仍然將處于低谷敗并由于市場鋼性柏需求的存在而保背持相對穩(wěn)定，短斑期內(nèi)不會有太大俺的變化。各行政區(qū)的分析寶安區(qū)奧寶安區(qū)在1月份澳新盤的沖擊下，藹共成交新房53案2套，環(huán)比下跌背7.96%，但靶是成交面積反而巴增加20.37皚%，本月寶安區(qū)跋的成交套均面積澳環(huán)比12月份有絆30.39%的癌增加。全區(qū)本月霸一手房成交均價鞍為17402元艾/平方米，環(huán)比澳大漲53.84愛%，是本月各行板政區(qū)里面唯一有藹漲幅的區(qū)域，并伴且漲幅很大。從把銷售情況上看，唉招商華僑城

13、和星稗河丹堤花園別墅捌區(qū)的開盤，無疑扒使得該區(qū)域的成佰交均價大幅度上稗仰，同時也為該阿區(qū)域的成交量貢稗獻(xiàn)良多。擺 邦 懊 耙 芭 跋 （圖5辦）昂從下半年的各月霸成交情況上可以壩發(fā)現(xiàn)，寶安的一盎手房的交易從趨敖勢上看呈現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)鞍的波型浮動，在敗9月份達(dá)到后半隘年的銷售高點(diǎn)之澳后，峰回急轉(zhuǎn)落爸入10月份和1爸1月份的低谷，瓣當(dāng)然這兩個月新熬項(xiàng)目入市量比較八少也是一個重要矮的原因。到12斑月份，隨著新項(xiàng)岸目的開盤入市，奧寶安的新房成交伴量又開始穩(wěn)步回癌升，1月份又有板大量的高檔新盤敖入市，在目前的岸市場態(tài)勢下，仍伴然銷售頗佳，說耙明市場的需求依敗然強(qiáng)勁，只要產(chǎn)盎品、價格合適，傲依然能夠受到市芭場的熱

14、捧。氨截止稗1月31日俺為止，寶安區(qū)尚擺有可售套數(shù)為9傲464套，環(huán)比芭12月增加16佰.54%，占全按市總額的18.罷25%。福田區(qū)板福田區(qū)1月份共鞍成交新房209埃套，環(huán)比增加2把1.51%，與岸12月相反，福胺田區(qū)是全市唯一翱成交量環(huán)比增加艾的行政區(qū)；成交罷面積也同步增加胺3.13%，成胺交套均面積環(huán)比骯12月份減少1敗5.16%；本白月福田區(qū)的成交哀均價為2262哎6元/平方米，扳環(huán)比小幅下降，壩其下降幅度為1隘6.2%；成交柏金額為3.89熬35億，環(huán)比下版跌13.48%擺，占全市成交金氨額的13.25搬%，比12月反爸而增加了0.5扳5個百分點(diǎn)。 礙 拜 扮 哎 頒 辦 （隘圖6）

15、伴供應(yīng)情況上看，案福田區(qū)1月只有半1個項(xiàng)目、13跋8套新房入市，昂與前幾個月份相佰比減少了很多。隘明福居開盤均價阿20000元/八平方米，與12愛月入市的首地容氨御、中城天邑花傲園開盤2300八0元/平方米均搬價，香蜜湖唯珍耙府的小高層開盤拔45000元/澳平方米均價，連矮排開盤更是以1礙00000元/邦平方米均價相比疤較，可以看出，跋1月份開發(fā)商為岸了更好的適應(yīng)市扳場，在不同程度啊上在價格方面還艾是有很大的松動罷。截止搬1月31日板止，福田區(qū)尚有芭9821房可售俺量，與上個月基頒本持平，占全市背總額的18.9癌4%。龍崗區(qū)邦龍崗區(qū)（見圖7版）1月份成交新傲房908套，環(huán)扳比下跌17.9瓣8%

16、占全市區(qū)份壩額的41.9%頒，比12月份減瓣少5.2個百分唉點(diǎn)，各行政區(qū)在霸本月的成交總量跋環(huán)比走向均衡；巴成交套均面積環(huán)凹比12份有小幅矮度減??；1 月骯份龍崗區(qū)一手商把品房的成交均價擺為8892元/班平方米，和12氨月份相比，較大骯幅度減少；總成把交金額為6.9拜8億，環(huán)比下跌斑39.46%，暗占全市份額為2矮3.75%；總擺成交面積為昂78496平方斑米搬，環(huán)比下降21挨.7個百分點(diǎn)，澳占全市成交份額拜的39.49%跋。伴從供給上看，龍襖崗區(qū)依然是全市傲推盤量較大的行艾政區(qū)，本月共有襖3項(xiàng)目、622皚套新房入市。所骯有項(xiàng)目開盤均價斑不到萬元，東部耙明珠雅苑更是以哀6300元/平柏方米的均

17、價在氨1月12日絆開盤罷。 瓣截止扮1月31日邦，龍崗區(qū)尚有一班手可售量為15隘624套，占全埃市可售量的30拔.13%，比1礙2月份稍有降低壩?？偭凯h(huán)比有1邦.67個百分點(diǎn)靶的下跌，主要原半因在于龍崗區(qū)本邦月入市量相對于柏前幾個月較少。辦 斑 伴 頒 骯 斑 （白圖7） 羅湖區(qū)案羅湖區(qū)（見圖8皚）1月份共成交案新房90套，環(huán)耙比大跌43.4頒%，下跌幅度是擺全市僅次于鹽田癌區(qū)的行政區(qū)，與拌12月份類似；埃成交總面積為半5328平方米哀，環(huán)比更是下跌搬63.5%，成按交套均面積為懊59.2平方米安/套，環(huán)比下跌邦35.44%；罷羅湖區(qū)本月一手艾新房的成交均價啊為19919元罷/平方米，環(huán)比按下

18、跌13.35懊%，總成交金額礙為1.0613按億元，環(huán)比下跌搬68.79%。笆從新開盤項(xiàng)目上邦看，羅湖區(qū)本月壩是全市唯一一個皚沒開新盤的行政背區(qū)，因此本月成盎交量極少。藹截止背1月31日辦，羅湖區(qū)尚有4般582套一手新邦房可售，比12敖月份下降1.9絆3%，占全市總把一手新房的8.扒84%。扮 骯 巴 佰 板 昂 （圖8盎）南山區(qū)爸南山區(qū)（見圖9稗）1月份共成交挨一手新房353哎套，環(huán)比12月敗份增長102.矮87%；成交套唉均面積為86.辦3，環(huán)比減小2鞍5.07%，總罷成交面積為暗30460平方八米鞍，環(huán)比增長51辦.98%。1月襖份南山區(qū)一手成板交金額合計(jì)5.絆6738億，環(huán)爸比下跌1.

19、84傲%，成交均價為皚18627元/班平方米，環(huán)比降埃低33.66%稗。拜 捌 矮 澳 暗 艾 （圖9）奧南山區(qū)1月份一霸手房入市量也是阿比較大的，合計(jì)絆共有3個項(xiàng)目、皚788套一手房壩進(jìn)入市場。三個搬項(xiàng)目是扮均以12000背-15000元扒/平方米的均價靶入市，截止哀1月31日般，南山區(qū)的一手班房可售存量為9盎300套，占全案市總可售量的1唉7.94%。 鹽田區(qū)盎鹽田區(qū)1月份共癌成交新房75套叭，環(huán)比大跌53疤.13%，是全辦市下跌幅度最大扳的行政區(qū)，成交罷總面積為凹6569平方米背，套均面積般87.6平方米暗/套，環(huán)比下跌班33.95%；靶成交均價為16班893元/平方熬米，與上個月相艾比有較大幅度下澳降，其幅度為3佰6%。唉從供應(yīng)量上看，芭鹽田區(qū)1月份只靶有1個項(xiàng)目金水拔灣、600套一傲手房入市銷售。佰但銷售情況不容頒樂觀，目前不到罷一成。扒截止罷1月31日搬，鹽田區(qū)尚有一辦手可售量306傲3套，占全市可半售總量的5.9按%