2022年業(yè)主拒交物業(yè)管理費的七大抗辯理由及應(yīng)對措施教學(xué)提綱

1、業(yè) 主 拒 交 物 業(yè) 管 理 費 的 七 大 抗 辯 理 由 及 應(yīng) 對 措 施學(xué)習(xí) 好資料業(yè)主拒交物業(yè)治理費的七大抗辯理由物業(yè)服務(wù)行業(yè)隨著商品房的顯現(xiàn)逐步興起,但至今仍存在諸多不完善的地 方,規(guī)范性較差,而隨著公民的法律意識和證據(jù)意識逐步增強,物業(yè)公司與業(yè) 主之間因物業(yè)服務(wù)問題產(chǎn)生糾紛的數(shù)量逐年增多；對業(yè)主拒絕繳納物業(yè)費的理 由及應(yīng)對特歸納如下：一、以自己不是物業(yè)服務(wù)合同當(dāng)事人為由拒絕繳費 有些業(yè)主認為自己并未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂物業(yè)治理合同,因此不管是開 發(fā)商仍是業(yè)主委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同都對其無約束力,自 己不知曉且不認可該合同內(nèi)容,因此拒絕交納物管費；應(yīng)對： 依據(jù)最高人

2、民法院關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件詳細應(yīng)用法律 如干問題的說明第一條的規(guī)定,建設(shè)單位依法與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的前期物 業(yè)服務(wù)合同,以及業(yè)主委員會與業(yè)主大會依法選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂的物業(yè) 服務(wù)合同, 對業(yè)主具有約束力 ；業(yè)主以其并非合同當(dāng)事人為由提出抗辯的,人 民法院不予支持；二、以物業(yè)服務(wù)合同商定的合同期限已屆滿為由拒絕繳費 某些業(yè)主辯稱物業(yè)服務(wù)合同中商定的合同期限早已屆滿,因此對超過合同期 限的物業(yè)費,因無合同商定,故有權(quán)拒絕交納；應(yīng)對： 依據(jù)合同法第三十六條的規(guī)定,法律、行政法規(guī)規(guī)定或者當(dāng)事 人商定采納書面形式訂立合同,當(dāng)事人未采納書面形式但一方已經(jīng)履行主要義 務(wù),對方接受的,該合同成立；在商

3、定的合同期限屆滿后,如物業(yè)服務(wù)企業(yè)繼 續(xù)為小區(qū)供應(yīng)服務(wù),業(yè)主也接受了物業(yè)服務(wù)企業(yè)供應(yīng)的物業(yè)服務(wù),雙方形成了事實上的物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系,均應(yīng)履行相應(yīng)的合同義務(wù)；三、以全部或者部分物業(yè)費超過訴訟時效為由拒絕繳費 有些業(yè)主以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未對其催收過物業(yè)費為由,對物業(yè)服務(wù)企業(yè)主見的 訴訟懇求中超過兩年 （2022 年 10 月 1 日后為 3 年）訴訟時效的物業(yè)費拒絕交 納；應(yīng)對： 實踐中,物業(yè)服務(wù)企業(yè)作為債權(quán)人對于業(yè)主拖欠物業(yè)費的行為大都采取在業(yè)主的房屋大門上張貼催費通知單的形式來向業(yè)主提出交費懇求；如物業(yè)服務(wù)企業(yè)向法院供應(yīng)了 照片 等證據(jù)材料證明 這一催費事實, 那么法院可認定為訴訟時效中斷（訴訟時

4、效從新運算）,業(yè)主的這一抗辯理由就不能得到法院支持； 如物業(yè)服務(wù)企業(yè)沒有證據(jù)證明其在兩年的訴訟時效期內(nèi)向業(yè)主催收過物業(yè) 費,那么業(yè)主的這一抗辯理由就能得到法院支持；精品資料學(xué)習(xí) 好資料四、以房屋質(zhì)量不達標(biāo)為由拒絕繳費 有些業(yè)主以房屋質(zhì)量存在問題,如房屋漏水、墻體脫落、玻璃破裂等為由 拒交物管費；應(yīng)對： 商品房存在質(zhì)量問題系 業(yè)主 與開發(fā)商 之間的 商品房買賣合同糾紛 ,而物管費的交納就屬于 業(yè)主 與物業(yè)服務(wù)企業(yè) 之間的 物業(yè)服務(wù)合同糾紛 ,兩者不 屬于同一法律關(guān)系；通常情形下,開發(fā)商與物業(yè)公司是兩個獨立的法人企業(yè),相互之間不應(yīng)為對方承擔(dān)民事責(zé)任；因此,業(yè)主的該項抗辯理由不能得到法院 的支持；五

5、、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行修理義務(wù)為由拒絕繳費 有些業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)反映小區(qū)單元門、過道路燈等被損壞,頂樓房屋漏 水等問題,要求修理,但物業(yè)服務(wù)企業(yè)知曉后拒不修理或者修理不合格,業(yè)主 就以此為由拒交物管費；應(yīng)對： 對于修理義務(wù)的承擔(dān)主體,應(yīng)詳細情形詳細分析：假如房屋在國家規(guī) 定的 保修期和保修范疇內(nèi), 由建設(shè)單位 承擔(dān)修理義務(wù)；在房屋 質(zhì)保期屆滿后 ,房屋 專有部分 由業(yè)主或侵權(quán)人 承擔(dān)修理義務(wù),房屋樓頂?shù)刃^(qū) 共有部分、公共 設(shè)施設(shè)備 由物業(yè)服務(wù)企業(yè) 承擔(dān)修理義務(wù),物業(yè)服務(wù)企業(yè)履行義務(wù)時,可使用小 區(qū)的住宅專項修理基金；如業(yè)主有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)不履行或者不完全履 行物業(yè)服務(wù)合同商定的或者法

6、律、法規(guī)規(guī)定以及相關(guān)行業(yè)規(guī)范確定的修理義務(wù)時,法院可依據(jù)合同法第一百一十一條的規(guī)定,酌情削減物業(yè)費 ；六、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保證義務(wù)造成業(yè)主人身、財產(chǎn)遭受缺失為由拒 絕繳費 有些業(yè)主認為由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)未盡到安全保證義務(wù),才導(dǎo)致自己的人 身、財產(chǎn)遭受缺失,如家中財物被盜竊,自有車輛被損壞或者被偷走 ,故 以此為由拒交物管費；應(yīng)對： 物業(yè)服務(wù)企業(yè)的安保義務(wù)源于法律相關(guān)規(guī)定 和合同商定； 法定的安保義務(wù)主要是在各地的 物業(yè)治理條例 中規(guī)定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)對違反小區(qū)安 全治理行為的禁止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)顯現(xiàn)安全問題的幫助義務(wù)；如 業(yè)主有充 分證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)存在違反商定或者法定的安保義務(wù),那

7、么當(dāng)物業(yè)服務(wù) 企業(yè)向業(yè)主行使物業(yè)費懇求權(quán)時,業(yè)主可以以物業(yè)服務(wù)企業(yè) 未盡到安保義務(wù) ,是對合同義務(wù)的 不完全履行, 屬于違約行為由進行抗辯；但未盡到安保義務(wù)一 般情形下 不構(gòu)成根本性違約, 法院經(jīng)審理后可依據(jù)安保責(zé)任范疇以及業(yè)主的具 體缺失來 酌情削減物業(yè)費； 然而物業(yè)服務(wù)企業(yè)不是萬能的,不行能杜絕或者隨 時禁止小區(qū)內(nèi)一切損害的發(fā)生,我們不能苛求物業(yè)服務(wù)企業(yè)對這種不確定的危精品資料學(xué)習(xí) 好資料險承擔(dān)過重的義務(wù)；只要物業(yè)服務(wù)企業(yè)盡到了 合理范疇內(nèi)的留意義務(wù)、實行了 合理的預(yù)防措施 ,物業(yè)公司就可以對業(yè)主因第三人侵權(quán)所遭受的缺失 免責(zé) ；七、以物業(yè)服務(wù)企業(yè)供應(yīng)的物業(yè)服務(wù)存在瑕疵為由拒絕繳費 大多數(shù)

8、拒絕交費的業(yè)主均持有此類抗辯理由；小區(qū)業(yè)主常以物業(yè)服務(wù)企業(yè) 未按物業(yè)服務(wù)合同的商定全面履行相關(guān)義務(wù),供應(yīng)的物業(yè)服務(wù)不達標(biāo),如小區(qū) 車輛亂停亂放無人治理,綠化帶被其他業(yè)主用來種菜無人禁止,小區(qū)垃圾未及 時清理,保安擅離崗位或值班時睡覺等為由拒交物管費；應(yīng)對：第一,業(yè)主需要區(qū)分出其所反映的物業(yè)服務(wù)問題是否屬于物業(yè)服務(wù)合同約 定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)；部分業(yè)主存在“ 物管公司就是治理小區(qū)內(nèi)的一切事務(wù)” 的錯誤思維,將不屬于物業(yè)服務(wù)范疇的事項,例如 房屋設(shè)計和質(zhì)量問題、小區(qū)規(guī)劃不合理問題、業(yè)主間相鄰關(guān)系問題等,也納入進來要求物管服務(wù)企業(yè)予以處懂得決；當(dāng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕履行非合同義務(wù)時,業(yè)主就誤認為 物管服務(wù)企業(yè)沒有全面履行合同義務(wù)而拒交物管費；其次,由于物業(yè)服務(wù)具有時間連續(xù)性和無法計量性的特點,加之物業(yè) 服務(wù)合同商定的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)履行的義務(wù)較為概括籠統(tǒng),因此業(yè)主 不能單憑 一張照片、一段視頻 就能證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)供應(yīng)的物業(yè)服務(wù) 存在質(zhì)量問題 ,而 需要供應(yīng) 充分證據(jù) 形成完整的證據(jù)鏈 加以證明；如有證據(jù)證明物業(yè)服務(wù)企業(yè)已 經(jīng)供應(yīng)物業(yè)服務(wù),僅僅是在服務(wù)的某些環(huán)節(jié)、個別區(qū)域做得不夠好,存在 一般 瑕疵, 那么因 不構(gòu)成根本性違約 而較難成為 業(yè)主拒交物業(yè)費的 合法理由 ,但可