膠州房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域宏觀市場分析報(bào)告

1、 . . 36/36膠州房地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域宏觀市場分析 日期：膠州商業(yè)市場調(diào)研報(bào)告前 言華魯國際御龍廣場是華魯集團(tuán)在膠州開發(fā)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)也是在新城區(qū)核心位置進(jìn)行開發(fā)的一個(gè)綜合性大型商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身在膠州區(qū)域已經(jīng)有一定時(shí)間的公眾認(rèn)知，但社會(huì)多數(shù)人士普遍對(duì)項(xiàng)目成熟運(yùn)營的可能性表示懷疑，而且商業(yè)項(xiàng)目的開發(fā)運(yùn)作在中國地產(chǎn)圈已然是公認(rèn)的高風(fēng)險(xiǎn)與超難度，本項(xiàng)目在前期一定程度概念整合推廣與展覽展示之后，項(xiàng)目遲遲的未能破土動(dòng)工，使項(xiàng)目整體銷售運(yùn)作進(jìn)入了一個(gè)尷尬的局面，為此，我司于2006年10月19日2006年10月25日對(duì)整個(gè)膠州城區(qū)商業(yè)物業(yè)市場進(jìn)行的大規(guī)模的商業(yè)市場調(diào)研工作，踩盤在售商業(yè)項(xiàng)目 3

2、0 個(gè)，對(duì)膠州城區(qū)主要街道進(jìn)行商戶問卷調(diào)研 340 組，不僅實(shí)現(xiàn)了項(xiàng)目重新被回溫認(rèn)知過程，并且也實(shí)現(xiàn)了以點(diǎn)帶線、以線帶面的商業(yè)物業(yè)調(diào)研成果，真實(shí)體現(xiàn)膠州商業(yè)市場現(xiàn)狀與發(fā)展，同時(shí)分析總結(jié)項(xiàng)目商業(yè)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題與市場運(yùn)作難點(diǎn)，把握市場運(yùn)作關(guān)鍵性方向，敬請(qǐng)開發(fā)商參考指導(dǎo)。第一部分 項(xiàng)目區(qū)域宏觀市場研究分析膠州房地產(chǎn)市場發(fā)展概況1、新區(qū)發(fā)展與舊城改造繼續(xù)促進(jìn)膠州地產(chǎn)開發(fā)熱潮近兩年，膠州房地產(chǎn)市場受與周邊區(qū)市房屋價(jià)格持續(xù)攀升的影響，房市價(jià)格持續(xù)一路攀升，也促進(jìn)了房地產(chǎn)投資的持續(xù)增長。膠州城區(qū)在前幾年客觀上受該市政府與行政中心的東移和開發(fā)新城區(qū)定位的影響，敏銳的地產(chǎn)投資商看到了新城區(qū)的發(fā)展?jié)摿褪袌龇諊?，?/p>

3、紛在膠州市購置土地。新城區(qū)區(qū)域的拍賣地價(jià)由最初每畝20萬元上升至34萬元。2002年伴隨著翰林苑、新城市花園、中房花苑的相繼開工建設(shè)，新城區(qū)商品住宅價(jià)隨著土地成本的提升而攀升，房價(jià)由2003年的每平方米1780元漲至現(xiàn)在每平方米2760元，漲幅達(dá)55。新城區(qū)商品房價(jià)格的上揚(yáng)，帶動(dòng)老城區(qū)商品房價(jià)格的持續(xù)攀升，房價(jià)由2003年的每平方米1650元升至目前的每平方米2520元，上漲52.7。同時(shí)老城區(qū)在膠州政府領(lǐng)導(dǎo)換界的影響下，也在新城區(qū)住宅開發(fā)的投資熱潮拉動(dòng)下，新政府提出舊城改造思想也使部分實(shí)力開發(fā)商轉(zhuǎn)移投資方向，對(duì)舊城核心商業(yè)地段進(jìn)行改造開發(fā)，推進(jìn)整個(gè)老城區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計(jì)，膠州老城

4、區(qū)在2006年房地產(chǎn)開發(fā)量達(dá)到50多萬建筑平方米。新老城區(qū)在2006年整體房地產(chǎn)開發(fā)量達(dá)到97萬，預(yù)計(jì)2007年膠州房地產(chǎn)開發(fā)量將達(dá)到120多萬，持續(xù)發(fā)展整個(gè)膠州地產(chǎn)市場熱潮。2、新老城區(qū)地產(chǎn)發(fā)展側(cè)重不同，新城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)已過高峰新城區(qū)與舊城區(qū)就其目前區(qū)位優(yōu)勢(shì)來說各有所長，新城區(qū)的優(yōu)勢(shì)是規(guī)劃建設(shè)新、物業(yè)檔次高，開發(fā)項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量較好，空氣清新，周邊環(huán)境質(zhì)量優(yōu)，容積率低等優(yōu)勢(shì)。舊城區(qū)又有其與新城區(qū)不同的優(yōu)勢(shì)，舊城區(qū)以商業(yè)、文化、服務(wù)功能設(shè)施配套齊全，工作生活便捷，社區(qū)設(shè)施全，鄰里交往方便等優(yōu)勢(shì)而備受歡迎。新老城區(qū)其劣勢(shì)和優(yōu)勢(shì)各為互補(bǔ)。但自2006年開始老城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)量首次超過新城區(qū)地產(chǎn)開發(fā)量以后，預(yù)

5、計(jì)2007年超出量將會(huì)繼續(xù)拉大，老城區(qū)開發(fā)開始呈上升趨勢(shì)，并且膠州前幾年新區(qū)概念開發(fā)炒作已逐漸冷卻，同時(shí)新城區(qū)在現(xiàn)有平均住宅銷售價(jià)格高于老城區(qū)平均住宅銷售價(jià)格的500元/平方米的基礎(chǔ)之上，新城區(qū)更傾向于成為膠州高端人群和投資客的選擇，但新城區(qū)住宅在經(jīng)歷了幾年投資與自用的部市場消化過程之后，新城區(qū)住宅市場的投資空間越來越低，自用客戶的需求空白使新城區(qū)與老城區(qū)形成強(qiáng)烈差距，老城區(qū)項(xiàng)目由于地理?xiàng)l件、生活便利與價(jià)格相對(duì)低廉越來越成為膠州人的新寵，開發(fā)量直線上升。3、膠州房地產(chǎn)市場依然具有發(fā)展優(yōu)勢(shì)與機(jī)遇 區(qū)位優(yōu)越、交通發(fā)達(dá)，給膠州城市發(fā)展提供了先決條件，也使得膠州的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?jié)摿薮?。?jīng)濟(jì)基礎(chǔ)和城市消

6、費(fèi)水平的日益提高和給膠州房地產(chǎn)業(yè)大發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。后發(fā)優(yōu)勢(shì)明顯，膠州房地產(chǎn)起步相對(duì)較晚，土地資源利用不充分，城市的樓房容積率低，形成了巨大的投資“洼地”效應(yīng)，還是給開發(fā)企業(yè)和給消費(fèi)人群都留有一定的升值空間。新的發(fā)展戰(zhàn)略轉(zhuǎn)換給房地產(chǎn)業(yè)帶來巨大的發(fā)展前景，膠州以發(fā)展中等開放城市為目標(biāo)，立足，輻射陸，將發(fā)展成為綜合實(shí)力強(qiáng)大的機(jī)械、電子零配件制造基地和拓展腹地的商貿(mào)物流中心，成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第三增長極，成為一個(gè)以工業(yè)和物流業(yè)為主的現(xiàn)代化、開放型的輔城區(qū)，這個(gè)戰(zhàn)略將推動(dòng)了膠州的房地產(chǎn)發(fā)展。 膠州地產(chǎn)發(fā)展熱潮將還會(huì)持續(xù)有一定時(shí)間，新老城區(qū)明顯的差異化發(fā)展使膠州人有更多的項(xiàng)目選擇，同時(shí)針對(duì)本項(xiàng)目在膠州地

7、產(chǎn)大市場發(fā)展空間中會(huì)有較好立市基礎(chǔ)，但區(qū)域開發(fā)量巨大也會(huì)使項(xiàng)目面臨更多市場競爭，市場空間與市場競爭壓力并存，就需要為項(xiàng)目爭取更多的市場資源。膠州區(qū)域規(guī)劃發(fā)展概況本項(xiàng)目地塊位于膠州新城區(qū)中核心位置，項(xiàng)目區(qū)位與發(fā)展方向與整個(gè)膠州城市規(guī)劃息息相關(guān)，我們從膠州城市規(guī)劃的角度，研究與分析本項(xiàng)目在整個(gè)城市規(guī)劃發(fā)展所起到的關(guān)鍵性作用：膠州市在總體規(guī)劃中提出“一城四區(qū)兩翼”的均衡式空間發(fā)展戰(zhàn)略。主城發(fā)展方向是：東進(jìn)、南拓、西連、北整。以向東、南方向?yàn)橹鳌Ｆ渲兄行某堑貐^(qū)軸向推進(jìn)、組團(tuán)式發(fā)展。 中心城是城市生活主導(dǎo)區(qū)、城市功能主體區(qū)。東起海爾大道，西至西外環(huán)路，南起路，北至北外環(huán)路。新城區(qū)主要分為行政中心區(qū)、教育

8、科研區(qū)、生活綜合區(qū)和生態(tài)綠化景觀區(qū)。 行政中心區(qū)是膠州市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，是新城區(qū)的核心區(qū)。該區(qū)位于路、路、圍城河、路圍合區(qū)域，總的景觀布局是“一帶二軸三區(qū)”，初步構(gòu)筑起集行政辦公、教育文化、休閑娛樂為一體的現(xiàn)代化新城區(qū)。國際社區(qū)規(guī)劃構(gòu)想是204國道以西建設(shè)集倉儲(chǔ)、分撥、貨運(yùn)、展示、轉(zhuǎn)口貿(mào)易、配送、加工制造、金融服務(wù)于一體的中自由貿(mào)易區(qū)；204國道以東區(qū)域打造成為最適宜人居、最適宜創(chuàng)業(yè)、最適宜休閑娛樂的現(xiàn)代化國際人文新區(qū)。 西部商貿(mào)區(qū)北起膠濟(jì)鐵路，南至路，東起西外環(huán)路，西至同三高速公路。 充分利用同三高速帶動(dòng)效應(yīng)，積極發(fā)展商貿(mào)、批發(fā)、倉儲(chǔ)與相關(guān)產(chǎn)業(yè)，努力建設(shè)區(qū)域性商品集散樞紐區(qū)。區(qū)現(xiàn)有皮革

9、城、膠州商城與膠州灣綜合批發(fā)市場三大市場。膠州灣綜合批發(fā)市場引進(jìn)萬事利集團(tuán)投資4.2億元，建設(shè)膠州灣南方家園建材裝飾商城，目前已建成13萬平方米。 規(guī)劃建成以經(jīng)營建材五金、裝飾材料、瓷制品、燈飾布藝、機(jī)動(dòng)車與配件為主的產(chǎn)地市場與銷地市場結(jié)合的綜合性商品交易中心。 北部倉儲(chǔ)物流區(qū)東起同三高速，西至膠平路，北起濟(jì)青高速，南到北外環(huán)路。 北部倉儲(chǔ)物流區(qū)要充分利用交通區(qū)位優(yōu)勢(shì)，積極發(fā)展物流與相關(guān)產(chǎn)業(yè)，努力培育區(qū)域性交通樞紐和物流基地。規(guī)劃建成以港口轉(zhuǎn)運(yùn)、分撥包裝、遠(yuǎn)距離鐵路運(yùn)輸為主導(dǎo)，集倉儲(chǔ)、多式聯(lián)運(yùn)、加工配送、商品批發(fā)于一體的多功能區(qū)域性物流中心。 兩翼以哥莊鎮(zhèn)為核心鎮(zhèn)的東北翼，著力培育主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、特

10、色產(chǎn)業(yè)、支柱產(chǎn)業(yè)，盡快實(shí)現(xiàn)人口規(guī)模集聚和產(chǎn)業(yè)規(guī)模集聚；以里岔鎮(zhèn)為核心，整合鋪集鎮(zhèn)、應(yīng)鎮(zhèn)等城鎮(zhèn)資源，加快鎮(zhèn)區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，構(gòu)成南部經(jīng)濟(jì)中心鎮(zhèn)，打造騰飛的西南翼。 膠州作為全國百強(qiáng)縣之一，大力發(fā)展商業(yè)經(jīng)濟(jì)，城市規(guī)劃充分利用了自己良好的區(qū)域優(yōu)勢(shì)，使商業(yè)設(shè)施布局于城市之中，在整個(gè)中心城規(guī)劃圖里可以看到，大量的商業(yè)集散中心依然在老城區(qū)分布，規(guī)?；图行缘膬?yōu)勢(shì)顯而易見。同時(shí)，新城區(qū)公建設(shè)施集中布局以新政府大樓為中軸的商務(wù)大道兩側(cè)，除市政府周圍商業(yè)建筑集中以外，主要在新城區(qū)中央集中規(guī)劃幾大商業(yè)項(xiàng)目，作為新城社區(qū)中心的大型商業(yè)配套，其中本項(xiàng)目也做為其中一個(gè)重點(diǎn)服務(wù)于新城區(qū)高端消費(fèi)人群，膠州市城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)專業(yè)規(guī)劃

11、（20042010年）明確了對(duì)膠州城市大中型商業(yè)零售業(yè)態(tài)進(jìn)行了定性、定量、定點(diǎn)規(guī)劃，根據(jù)規(guī)劃，新城區(qū)商業(yè)結(jié)構(gòu)明確，華魯國際御龍廣場就是膠州新城區(qū)高檔商業(yè)中心。但本項(xiàng)目在整個(gè)新城商務(wù)大道并未啟動(dòng)運(yùn)營之前，做為標(biāo)志性商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)運(yùn)作，所承受市場風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)比較大，同時(shí)新城區(qū)發(fā)展需要時(shí)間進(jìn)一步完善各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施，才可使商業(yè)發(fā)展推動(dòng)到成熟運(yùn)作，開發(fā)時(shí)間和時(shí)機(jī)來說對(duì)于本項(xiàng)目來說都是比較嚴(yán)峻的考驗(yàn)。膠州主要交通道路研究分析膠州中心城主要交通干線，由環(huán)城的北外環(huán)、西外環(huán)、南外環(huán)與海爾大道組成，環(huán)繞整個(gè)中心城四周，連接城市各個(gè)功能區(qū)域，同時(shí)也做為城鄉(xiāng)結(jié)合的過渡空間給予城區(qū)中心一個(gè)完整的布局。中心城交通四通八達(dá)，主要

12、由路、北路、路、路、路五條縱向城市主干道，和由膠州路、路、路、路、路、路、澳門路、路八條橫向城市主干道組成，城區(qū)交通便利，同時(shí)中心布局各個(gè)小區(qū)均設(shè)有社區(qū)規(guī)劃道路，整個(gè)城區(qū)交通動(dòng)線網(wǎng)絡(luò)通達(dá)。本項(xiàng)目地塊南側(cè)為路，北側(cè)為澳門路，西側(cè)為路，東側(cè)為世紀(jì)大道，比鄰兩條城市主干道，同時(shí)臨近路、路和路，連接新城區(qū)與老城區(qū)較為通達(dá)，項(xiàng)目周邊社區(qū)步行距離更為便捷；但本項(xiàng)目作為膠州重點(diǎn)的高端商業(yè)項(xiàng)目其所應(yīng)輻射圍應(yīng)是全膠州，但項(xiàng)目布局在中心城東南角落，人口密集區(qū)依然在老城區(qū)各個(gè)主要線路周圍，通過車行時(shí)間距離測(cè)算，老城區(qū)居民到達(dá)項(xiàng)目所在地，最短時(shí)間距離為15分鐘，最長時(shí)間距離為50分鐘，人口密集的區(qū)域如路一帶、路一帶與

13、路一帶到達(dá)本項(xiàng)目所需車距為30分鐘，相對(duì)一個(gè)縣級(jí)城市，本項(xiàng)目與老城區(qū)的車行距離的相對(duì)較大，項(xiàng)目后期運(yùn)營在車行距離較大的影響下，風(fēng)險(xiǎn)會(huì)有一定凸顯。第二部分 項(xiàng)目區(qū)域商業(yè)物業(yè)市場研究膠州商業(yè)市場概況膠州商業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較快，各類消費(fèi)業(yè)態(tài)基本全面2005年，膠州市生產(chǎn)總值達(dá)到287.43億元，人均生產(chǎn)總值突破4000美元；完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資196.86億元，實(shí)現(xiàn)稅收總額15.7億元，轄地方財(cái)政一般預(yù)算收入9.7億元，全市外商直接投資 4.9億美元，投資1000萬元以上項(xiàng)目實(shí)際利用資22.85億元。今年前三季度,膠州外貿(mào)進(jìn)出口增長迅速，成功突破25億美元關(guān)口，增長幅度繼續(xù)保持兩位數(shù)增長。截至目前，膠州

14、市民營經(jīng)濟(jì)工商登記注冊(cè)戶累計(jì)達(dá)到3.03萬戶，同比增長20. 96。17月份，新注冊(cè)個(gè)體工商戶2884戶，注冊(cè)資本金6605萬元；注冊(cè)民營企業(yè)557戶，注冊(cè)資本金4.85億元，其中注冊(cè)資本100萬以上的85個(gè)，500萬以上的24個(gè)，1000萬以上的12個(gè)。根據(jù)我們調(diào)研發(fā)現(xiàn)，膠州城區(qū)各類商業(yè)消費(fèi)業(yè)業(yè)態(tài)基本一應(yīng)俱全，同時(shí)我們調(diào)研問卷統(tǒng)計(jì)，80%以上的商戶表示在膠州各類商業(yè)消費(fèi)需求在本地都可以達(dá)到滿足，并且根據(jù)膠州民營經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計(jì)，個(gè)體商戶經(jīng)營與買賣活動(dòng)是支撐膠州本地化消費(fèi)的主要單位。膠州商業(yè)物業(yè)供應(yīng)市場現(xiàn)狀與發(fā)展我們通過走街方式調(diào)研方式對(duì)膠州進(jìn)行了較為全面的商業(yè)物業(yè)考察，依據(jù)主要住宅與商業(yè)地產(chǎn)的分布，

15、我們粗略的將膠州劃分為以下幾個(gè)區(qū)域：1、老城區(qū)商業(yè)非常發(fā)達(dá)，商業(yè)中心商圈相互覆蓋較為全面，新增商業(yè)供應(yīng)豐富老城區(qū)是膠州市目前主體商業(yè)功能區(qū)，集中了膠州80%以上的商業(yè)消費(fèi)業(yè)態(tài)。并形成了以國貨、利群、向陽市場、佳樂佳、PS國城、膠州商城為核心的六個(gè)主要商圈。這六個(gè)商圈含概的商業(yè)除向陽市場作為專業(yè)的服飾市場外，西路作為建材專業(yè)市場以外，其他均是作為覆蓋面較大的區(qū)域購物中心業(yè)態(tài)存在，而且部商業(yè)經(jīng)營品種比較全面。國貨暨新世紀(jì)購物中心國貨集團(tuán)新世紀(jì)購物中心是于2000年12月24日開業(yè)的一家集購物、娛樂、休閑、餐飲、服務(wù)于一體的大型綜合性購物中心。購物中心位于膠州市西路5號(hào)，世紀(jì)廣場二、三層，單層營業(yè)面

16、積達(dá)12600平方米。二層由一個(gè)大型自選超市和一個(gè)集名牌與中國名牌服飾為一體的百貨賣場組成，經(jīng)營品種達(dá)四萬余種，三層于2002年4月份進(jìn)行了全面的裝修調(diào)整后，分為家電、百貨、餐飲與休閑娛樂四大區(qū)域，充分滿足了消費(fèi)者多方面的需求。經(jīng)過兩年多時(shí)間的運(yùn)作，新世紀(jì)購物中心目前已成為膠州當(dāng)?shù)厣虡I(yè)領(lǐng)域經(jīng)營面積最大（24000平方米），經(jīng)營品種最全、服務(wù)設(shè)施最新的一家商業(yè)購物中心。如圖：由于國貨（新世界購物中心）所占據(jù)的較為良好的地理位置，同時(shí)經(jīng)營時(shí)間較長，區(qū)域已經(jīng)自然形成以它為核心向外輻射的半主力店與商業(yè)街道，其影響之深在膠州人心里已經(jīng)成為大宗購物的首選，周邊自然配合的專業(yè)電器市場三聯(lián)家電，通訊市場和服裝

17、、手飾專賣店相互比鄰，業(yè)態(tài)互補(bǔ)，區(qū)域消費(fèi)業(yè)態(tài)相當(dāng)完善。利群商場利群商場位于路與國貨（新世界購物中心）并駕齊驅(qū)，以超市為主力店帶動(dòng)的中高檔服飾品牌商場。與國貨同期，均是膠州較早投入使用的大型綜合商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。一層以品牌服飾為主，對(duì)外租賃，同利群集團(tuán)統(tǒng)一管理，二層主要是利群超市賣場，另有約500平方米的數(shù)碼產(chǎn)品賣場。同時(shí)利群商場實(shí)際是與向陽市共用同一棟建筑， 兩者在二層可以互通，這就為消費(fèi)者提供了更為便利的購物通道，也使兩者的客流都在不同程度上得到了提升。由于利群在地方品牌優(yōu)勢(shì)，其經(jīng)營得到很好的市場支持，同時(shí)與向陽市場的連通，整個(gè)區(qū)域形成了以利群為中心的女性品牌世界，也自然形成了以家居、電器、通訊為主

18、要專賣業(yè)態(tài)的家庭消費(fèi)業(yè)態(tài)。向陽市場向陽市場區(qū)域是膠州市最繁華的小商品集散地。經(jīng)過近20年的商業(yè)浸潤，培育了濃厚的商業(yè)氣息和旺盛的人氣，膠州路、路、路、路合圍部分約200畝土地上，積聚著1100家商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和小商販,日交易額300萬元，是一處天然的“商業(yè)旺鋪”。但建于1988年的向陽市場以地?cái)偂⒋笈锏葌€(gè)體經(jīng)營為主，商業(yè)形式明顯滯后于城市的發(fā)展，單位土地產(chǎn)出效益不容樂觀，升級(jí)改造迫在眉睫。但對(duì)該區(qū)域進(jìn)行拆遷改造，需要大量的先期資金投入，一般的商業(yè)企業(yè)根本無能為力，需要實(shí)力雄厚的國際商業(yè)大鱷才可能運(yùn)作。目前，恒聯(lián)國際集團(tuán)與阜安街道辦事處（向陽市場所屬政府機(jī)關(guān)）已經(jīng)初步框定改造計(jì)劃。該集團(tuán)將斥資10億元

19、，將此區(qū)域打造成省一流的商貿(mào)聚集區(qū)。向陽市場是膠州人來往最為頻繁的區(qū)域，基本各類家庭、單位與個(gè)人生活物品在此都能買到，同時(shí)靠近國貨與利群兩大購物中心，帶來客流的達(dá)到較好的配比，檔次形成高中低檔較為全面的格局，使以這三個(gè)商圈為中心點(diǎn)，向外輻射3公里圍，形成了路，北路與西路等三條主要商業(yè)街，各類服飾店占到這三條商業(yè)街總戶的65%。佳樂佳購物中心佳樂佳購物中心位于膠州主要商業(yè)大道的路南部終端，隸屬勝利村。該區(qū)域是膠州原工業(yè)區(qū)，區(qū)域大多是廢舊廠房與原生態(tài)建筑。因此可開發(fā)改造的空間很大，可以為大型商業(yè)提供充分的場地。勝利村政府計(jì)劃明年將區(qū)域的電纜廠遷出，改建為營業(yè)面積2.4萬平方米的大型電子信息城；再投

20、資1.1億元把目前的農(nóng)貿(mào)市場改造成5萬平方米的小商品城；搬遷農(nóng)貿(mào)市場西側(cè)一家鞋廠，在原地建設(shè)商貿(mào)居住中心。佳樂家購物中心的引進(jìn)就是該區(qū)域改造的第一步。佳樂家購物中心位于路和路交匯處，總營業(yè)面積3萬多平方米，一層為佳樂家超市賣場；二層是以精品服飾、鞋帽等為主商場式經(jīng)營管理賣場；三層目前尚未營業(yè)，招商工作進(jìn)在進(jìn)行中。佳樂家超市的投入使用，不僅滿足了周邊地區(qū)的消費(fèi)需求，也使吸引了大部分新城區(qū)居民，但二層服飾商場經(jīng)營狀況卻捉襟見肘，最初佳樂家是以提取一定比例的盈利充抵租金的方式吸引商家進(jìn)駐的，但由于人流量少，盈利甚微，部分商家已蒙生退意。佳樂佳在城區(qū)商業(yè)消費(fèi)場所來說已經(jīng)算是相對(duì)偏遠(yuǎn)，其輻射剛好含概老城

21、區(qū)南部邊緣與新城區(qū)與老城區(qū)的交界空間，但邊緣區(qū)域的人口密集度不高，與總體商業(yè)業(yè)態(tài)并不均衡，在老城區(qū)商業(yè)集中區(qū)域，一樣遞增的商業(yè)開發(fā)量的沖擊下，經(jīng)營并不理想，佳樂佳是在發(fā)展區(qū)域中未能很快經(jīng)營提升的典型案例。膠州商城膠州商城位于路西端，同時(shí)開發(fā)膠州西部著名的KK城，2003年起膠州市政府為復(fù)興膠州西部經(jīng)濟(jì)，規(guī)劃了KK城，以大體量集零關(guān)稅港貨批發(fā)和相關(guān)商業(yè)服務(wù)的綜合性大型商貿(mào)城?？偨ㄖ娣e43萬平方米。興建之初為促進(jìn)市場快速發(fā)展，膠州市委市政府決定對(duì)入住業(yè)戶給予了一系列的優(yōu)惠政策：對(duì)行政事業(yè)性收費(fèi)采取“低門檻”政策，實(shí)行收費(fèi)登記制，任何部門不得擅自進(jìn)入市場收費(fèi)；合格投資者落戶膠州，免征城市增容費(fèi)，子

22、女入學(xué)入托享受常住人口待遇，市場實(shí)行統(tǒng)一的物業(yè)管理，免費(fèi)為業(yè)戶在媒體上做產(chǎn)品廣告等。但經(jīng)過三年的運(yùn)營，KK城并未取得預(yù)計(jì)的成績，現(xiàn)在已基本淡出了膠州市民的視線。目前膠州市政府已將該區(qū)域做為膠州物流產(chǎn)業(yè)發(fā)展的基地進(jìn)行行業(yè)重整。整個(gè)區(qū)域沿著西路由更多的裝飾裝修涂料器材等專賣店與專營店，基本形成老城區(qū)一條專業(yè)的裝飾裝修一條街，同時(shí)向東延伸至國貨商業(yè)影響區(qū)域。PS國城PS國城膠州市國人（國朝鮮族人）聚居的地方，并形成了獨(dú)具特色街區(qū)文化，以國商品為主流，是膠州式餐飲、娛樂最集中的一條街。但由于業(yè)態(tài)相對(duì)單一，經(jīng)營品項(xiàng)過于相似，所以競爭十分激烈，各商家的經(jīng)營狀況均不容樂觀。由于國人（朝鮮族人）不愿遠(yuǎn)離本族人

23、的聚居地這種固有的生活習(xí)慣，即使沒有獲得預(yù)期的收益，大部分商家卻不想異地再戰(zhàn)。國城區(qū)域在人群聚居上自成體系，消費(fèi)習(xí)慣和商業(yè)經(jīng)營自然扎堆，但規(guī)劃中華麗廣場作為國人與鮮族人的主要消費(fèi)場所，沿路與路形成以餐飲娛樂為主體的商業(yè)街道，但業(yè)態(tài)存在過于單一的情況。在建的中銀廣場是一個(gè)集中的購物廣場，如果運(yùn)作成功，則可以解決國城區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)相對(duì)單一的問題。根據(jù)我們調(diào)研統(tǒng)計(jì)，老城區(qū)商業(yè)配套比較完善，現(xiàn)有已經(jīng)營商業(yè)面積估計(jì)不低于50萬，同時(shí)在售老城區(qū)商業(yè)面積保守估計(jì)不低于20萬，僅路一帶就有在售商業(yè)項(xiàng)目5個(gè)，如神州商業(yè)街、膠州灣財(cái)富中心、鑫古城、文苑閣、將軍花園，總供應(yīng)量應(yīng)該超過15萬，路在售商業(yè)項(xiàng)目有2個(gè)，供應(yīng)

24、量估計(jì)不低于4萬，路、路、路、路均有在建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)供應(yīng)，總量也在10萬左右，老城區(qū)人口最多在40萬左右，在這種開發(fā)熱潮下，未來老城區(qū)人均商業(yè)面積將超過這樣的發(fā)達(dá)城市，銷售形式不容樂觀，同時(shí)老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)價(jià)格在400014000不等，目前只有膠州灣財(cái)富中心一層商鋪與鑫古城北路一層商鋪賣到10000以上，其他項(xiàng)目均在6000之間徘徊，同時(shí)老城區(qū)各項(xiàng)設(shè)施一應(yīng)俱全，人口居住密度大，商業(yè)經(jīng)營培育期短，但除個(gè)別項(xiàng)目外，商業(yè)銷售依然緩慢，這種市場基礎(chǔ)情況下，本項(xiàng)目立市會(huì)有較大的市場壓力。2、新城區(qū)商業(yè)物業(yè)供應(yīng)豐富，但經(jīng)營寥寥，嚴(yán)重的供需不平衡，市場有待培養(yǎng)新城區(qū)現(xiàn)有社區(qū) 13 個(gè)，在開發(fā)建設(shè)社區(qū) 8個(gè)，所有社

25、區(qū)建設(shè)都配套相當(dāng)面積商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)：新城市花園：商鋪建筑面積約7350平方米，開間式框架結(jié)構(gòu)，分東、西獨(dú)立兩部分組成。金色家園： 商鋪總共約13000建筑平方米，開間式框架結(jié)構(gòu)，分東、西獨(dú)立 兩部分組成，東側(cè)商鋪面積較大，總面積約10000建筑平方米，地上3層，西側(cè)總建筑面積約3000建筑平方米，地上2層。澳門花園： 商鋪共30套，磚混式結(jié)構(gòu)，戶型分割從107、108.4300建筑平方米不等，85%未售出，可供應(yīng)面積達(dá)到20000平方米。澳門花園在開發(fā)的3期同時(shí)也配有部分網(wǎng)點(diǎn)?；▓@： 建筑面積約2萬平方米，雙層。中房花苑： 建筑面積約3000平方米，共14套，雙層。三里河花園：建筑面積約在2萬平方米

26、。錦源新街坊：建筑面積約5000，共15套，雙層局部三層。河濱華庭： 建筑面積4萬平米。僅以上新城區(qū)澳門路一帶社區(qū)配套，總供應(yīng)商業(yè)面積就超過10萬。新城區(qū)是膠州市政府于2003年起規(guī)劃建設(shè)的新行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心。新城區(qū)建有60余萬平方米住宅小區(qū)，銷售率已達(dá)90%以上?，F(xiàn)存商業(yè)地產(chǎn)均為住宅商業(yè)配套網(wǎng)點(diǎn)，僅澳門路兩側(cè)的住宅底商總建筑面積已超過10萬平方米。新城區(qū)住宅配套商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)有以下幾個(gè)共同特點(diǎn)：雙層臨街鋪位，單位面積200平方米以上，均價(jià)在5000左右，主要功能是為社區(qū)住戶服務(wù)。以200平方米的商鋪為例，總價(jià)為100萬元，15年回收成本，平均租金為0.9元/平方米/天，這是目前在膠州中心城區(qū)次

27、繁華地段商鋪的租金水平。在新城區(qū)這個(gè)還處于襁褓期的商業(yè)氛圍中，這個(gè)租金水平是很難接受的。在我們調(diào)查的人中，大部分人認(rèn)為新城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的租金應(yīng)在0.5-0.8元之間，投資回報(bào)周期過長，影響了投資者的購買欲望。對(duì)而自營業(yè)主而言，社區(qū)配套商業(yè)主要面對(duì)社區(qū)居民，以便利店等為主，資金并不充足，由于單位面積大而導(dǎo)致總房價(jià)過高，超出了他們的購買能力。（據(jù)售房者介紹，消費(fèi)者對(duì)50-150平方米的商鋪需求量較高。）因此新城區(qū)有95%以上的底商空置，導(dǎo)致新城區(qū)商業(yè)，生活配套稀缺。生活上的不便，使許多購房者暫時(shí)放棄了入住新房的計(jì)劃，新城區(qū)住宅小區(qū)整體入住率不超過30%，而缺少人氣，也成了制約新城區(qū)商業(yè)發(fā)展的最重要因

28、素。居民因?yàn)樯畈槐愣蟹坎蛔?，商家因?yàn)槿鄙偃藲舛鴽]有信心進(jìn)駐，雙方都在等待對(duì)方先已跨出一步，而形成了“僵局”，成為制約新城區(qū)發(fā)展的瓶頸。為了打破這種僵持局面，帶動(dòng)新城區(qū)的商業(yè)發(fā)展，形成區(qū)域商圈，膠州市政府將市政府正門路、路、路、路合圍的近13萬平方米的中心區(qū)域規(guī)劃為新城區(qū)的商業(yè)中心，引進(jìn)利群商場與本項(xiàng)目作為新城區(qū)商業(yè)地產(chǎn)的支柱項(xiàng)目。希望這兩大主力商業(yè)進(jìn)駐能夠拉動(dòng)新城區(qū)整體的入住率。但是利群商場規(guī)劃了3年之久仍未動(dòng)工，在某種程度上打擊了膠州市居民特別是商家對(duì)新城區(qū)發(fā)展前景的信心，使一部分原本有意到新城區(qū)發(fā)展的商家因而停滯不前且。同時(shí)采訪300多組商戶，對(duì)新城區(qū)商業(yè)氛圍的成熟過渡期，60%以上認(rèn)

29、為在有大型商業(yè)物業(yè)配套的同時(shí)，還需要3-5年時(shí)間培養(yǎng)，25%左右認(rèn)為需要5-8年時(shí)間，10%左右認(rèn)為需要10以上的時(shí)間，極少數(shù)商戶有信心認(rèn)為可以在一兩時(shí)間，能在新城區(qū)經(jīng)營收支平衡，除非物業(yè)租金極低。本項(xiàng)目商業(yè)如欲超價(jià)上市，難度極大。第三部分 項(xiàng)目區(qū)域租金與售價(jià)指數(shù)膠州商業(yè)物業(yè)租金指數(shù)調(diào)研情況分析（租金單位：元/m2/天）1、租金價(jià)格規(guī)律變化分析：幾大商圈以與幾條主要商業(yè)街附近租金價(jià)格較高，并向外圍擴(kuò)散租金價(jià)格依次降低；小面積單層商鋪?zhàn)饨饍r(jià)格較高，大面積雙層以上商鋪?zhàn)饨疠^低；租賃時(shí)間越早、租賃年限越長租金價(jià)格相對(duì)就越低；目前租賃合同一般一年一簽，如果簽定長期租賃合同，租金每年按一定額度逐年上漲。

30、2、六商圈租金指數(shù)分析：老城區(qū)利群部租金主要集中在36元之間，利群商圈周邊租金為12元之間國貨部租金主要集中在58元之間，國貨商圈周邊租金一般在2元左右家樂佳部租金主要集中在2元左右，家樂佳商圈周邊租金一般在0.61.2元之間向陽市場部租金集中在35元之間，周邊小鋪位租金在3元左右膠州商城附近一帶專業(yè)裝修裝飾街最高在1元左右國城附近租金價(jià)格一般在0.81.8元之間3、主要幾條商業(yè)街分析路綜合商業(yè)街是膠州市區(qū)的中軸線、著名的商業(yè)街之一，南起路，北至膠州路，全長6000米、門店450多家 ，有商業(yè)大廈、供銷商廈、聯(lián)誼賓館、聚仙樓等商廈賓館，以經(jīng)營服裝服飾、日用百貨、家用 電器、食品、餐飲等為主的綜

31、合性商業(yè)街。租金指數(shù)分析：整條路自南向北租金價(jià)格根據(jù)面積不同、租賃年代不同，租金價(jià)格起伏不定，忽高忽低。平均租金一般都在12元之間，局部小面積商鋪達(dá)到3元，局部雙層與三層等大面積商鋪?zhàn)饨鹪?.0元以下。路商業(yè)街 （國貨所在區(qū)域）西起路東至家小莊，全長4000米，約有門店150多家，集中了一批大中型商業(yè)實(shí)體，主要有世紀(jì)大廈、大廈、百貨大樓、人民商場、龍聯(lián)公司等，同時(shí)輔以餐飲、辦公用品、家電等為主的個(gè)私經(jīng)營業(yè)戶。租金價(jià)格指數(shù)分析：國貨附近租金價(jià)格相對(duì)較高，一般在2元以上，依次向東西兩側(cè)降低。向東到路段前租金降到1.4元，向西到路段降到0.60.8元。路商業(yè)街東起家小莊西至響堂橋，全長5000米，共

32、有各類經(jīng)營業(yè)戶370多家，西部經(jīng)營戶主要從事建材裝飾材料，中部經(jīng)營業(yè)戶主要以從事音響、手機(jī)、餐館、咖啡屋、網(wǎng)吧等為主，東部經(jīng)營業(yè)戶主要以國料理、歌廳等為主。在路與路段間還形成了電腦耗材一條街。租金價(jià)格指數(shù)分析：東部建材家裝處于路與路段之間，租金價(jià)格一般在0.40.5元之間。中部商業(yè)形態(tài)規(guī)律性不是很明顯，僅僅是在國貨附近精品店多一些，租金價(jià)格相對(duì)較高，一般在1.21.8之間，向東到路段商業(yè)形態(tài)多樣化，租金價(jià)格依次降低到0.80.9元。東部PS國城附近租金價(jià)格一般在0.81.8元之間，主要集中在路段與膠黃鐵路之間，自西向東依次增高。在在路與路段間形成的電腦耗材一條街的租金價(jià)格為0.30.6元。路商

33、業(yè)街北起青州東路南至路，主要商街集中在膠州路與路段。利群就坐落在本條商街上。路段很短，但店鋪卻非常集中，業(yè)態(tài)也比較全。租金價(jià)格一般在12元之間，局部單層小面積商鋪達(dá)到4元以上。4、其他路段商業(yè)租金情況分析路膠州最西部的主干道（除西環(huán)路），也是商業(yè)相對(duì)成型的一條街道，租金價(jià)格相對(duì)平緩，一般在0.30.6元之間，僅在路段附近租金價(jià)格有所上調(diào)，大體在0.60.8之間，幅度不大。路主要業(yè)態(tài)集中在膠州路段與路段間。五金一條街，業(yè)態(tài)集中，租金一般在11.5元之間，在靠近西路以與西路交叉口路段租金價(jià)格略有提高，在1.82.0元之間。路路膠州市東部的南北主干道，商業(yè)主要集中在路段的南北兩側(cè)，并向南北兩側(cè)逐漸減

34、少，租金價(jià)格也逐漸降低。在路段附近北側(cè)租金在0.91.0之間，南側(cè)東關(guān)大街與路段間形成燒烤一條街，租金價(jià)格在0.50.6之間。路是連接新老城區(qū)的一條主要干道，所以在南路上零零散散的分布了一些抵擋的小商鋪，以五金汽配、低檔小吃、美發(fā)等業(yè)態(tài)為主，租金價(jià)格較低一般都在0.3元以下。路零散的低檔的僅僅滿足生活的商鋪，租金一般在0.3元左右。路膠州南部的主干道，處于新老城區(qū)的過度區(qū)域，家樂佳就坐落在路與路的交匯處。業(yè)態(tài)主要以汽配、汽車美容、家具、餐飲等為主。在路與南路段間，業(yè)態(tài)相對(duì)集中，租金價(jià)格相對(duì)平緩，一般在0.40.5左右。局部低于0.3元左右。其他不成規(guī)模的短小路段主要集中在路與路段間，多為彎曲小

35、道，業(yè)態(tài)多以小餐廳、美容美發(fā)、茶樓KTV等為主，一般租金在0.20.6元之間。膠州商業(yè)物業(yè)售價(jià)指數(shù)研究分析1、新城區(qū)商業(yè)售價(jià)情況分析新城市花園網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：7350平方米 雙層或三層價(jià)格：東側(cè)商鋪（面積5944）整體售。西側(cè)商鋪（面積1200）售價(jià) 5500元/。物業(yè)管理：新源物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用0.4元金色家園網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：共13000平方米，分東（10000）、西（3000）兩部分組成。雙層或三層價(jià)格：東側(cè)商鋪，地上3層，面積10000。整體出售，6000元/。西側(cè)商鋪暫做售樓處使用。物業(yè)管理：大有同人物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用0.6元澳門花園網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：一、二期合計(jì)約2萬，共142套。雙層或三層價(jià)格：4

36、000元/-4500元/，網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃：超市2萬，外街為汽車展示廳，引進(jìn)汽車專賣店，街為情景步行街，66%對(duì)外銷售，33%自主經(jīng)營。標(biāo)準(zhǔn)的購物中心。物業(yè)管理：膠州本地物業(yè)管理。物業(yè)費(fèi)用0.40.6元花園網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：約2萬，雙層價(jià)格：約4500元/總建面與總戶數(shù):約9萬；總戶數(shù)約700戶。物業(yè)租金：海利來物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用0.4元中房花苑網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：約3000，共14套，雙層價(jià)格：約5400元/物業(yè)租金：中房物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用0.50.8元之間錦源新街坊網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：約5000，共15套，雙層局部三層價(jià)格：6000左右物業(yè)租金：廣源物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用未定河濱華庭網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：4萬平米。分四期開發(fā)。目前一期每

37、套在100140之間，共60套，雙層價(jià)格：約52005300元/物業(yè)租金：澳大利亞聯(lián)一顧問，物業(yè)費(fèi)用0.60.7元之間水岸府邸網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：60007000平米。共23套。單套面積主要集中在100200之間。價(jià)格：約52005300元/物業(yè)租金：物業(yè)公司未定，物業(yè)費(fèi)用1.2元左右。福潤銘城網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：雙層網(wǎng)點(diǎn)，單套面積300左右價(jià)格：未定總建面與總戶數(shù):高層，6萬；總戶數(shù)約600戶。物業(yè)租金：未定鑫匯新都網(wǎng)點(diǎn)面積：商業(yè)建筑面積8萬，原有澳柯瑪辦公樓改成大型超市，在延海爾大道還設(shè)置部步行街。商業(yè)體量較大。價(jià)格：4200元/-4300元/物業(yè)租金：未定 藍(lán)水假期網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：1.5萬，雙層網(wǎng)點(diǎn)，

38、單套面積300左右價(jià)格：5500元物業(yè)租金：順馳物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用1.2元盛福山莊網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：10000，雙層網(wǎng)點(diǎn)，單套面積200300左右，30套左右。價(jià)格：5500元總建面與總戶數(shù): 13萬；總戶數(shù)約1000戶。物業(yè)租金：盛福物業(yè)（開發(fā)公司），物業(yè)費(fèi)用0.2元諾貝爾山莊網(wǎng)點(diǎn)建筑面積：8000，雙層網(wǎng)點(diǎn)居多。價(jià)格：4000元物業(yè)租金：東晨物業(yè)，物業(yè)費(fèi)用0.3元2、老城區(qū)商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)售價(jià)分析膠州灣財(cái)富中心膠州灣財(cái)富中心位于膠州市路和路交界處，地處膠州市核心商業(yè)區(qū)，緊臨市級(jí)文物保護(hù)單位膠州城隍廟，項(xiàng)目總建筑面積25萬平方米，集星級(jí)酒店、酒店式公寓、財(cái)富公寓、大型商業(yè)中心與特色商業(yè)街于一體，項(xiàng)目于200

39、5年11月奠基，預(yù)計(jì)于2008年奧運(yùn)會(huì)召開前投入運(yùn)營。價(jià) 格：F1：14000元/平方米-20000元/平方米。F2：均價(jià)12000元/平方米左右F3：均價(jià)6000元/平方米左右銷售狀況：良好，銷售速度較快。但同時(shí)也導(dǎo)致了項(xiàng)目定位變得較為模糊，大部分中小檔次的業(yè)態(tài)進(jìn)入，影響商家形象，在缺少主力店支撐的情況下，將會(huì)影響到后期經(jīng)營。后期經(jīng)營的重要性越來越凸顯。鑫古城12000純商業(yè)項(xiàng)目，容積率僅為0.9；面積20150還可分割；設(shè)3000平中心廣場；重現(xiàn)古典“板橋鎮(zhèn)”風(fēng)格；國有資本運(yùn)作。價(jià) 格：北路旺市一層10000元/平方米廣場商業(yè)步行街6000元/平方米銷售狀況：目前看好。處于膠州市非常繁華的

40、路中段上，商業(yè)氣息濃厚，周邊各種配套完善；建筑外觀古典風(fēng)格，寬闊的休閑廣場，用“古典”妝扮和經(jīng)營 “現(xiàn)代商業(yè)”，新穎別致。文苑閣路中段沿街鬧市社區(qū)底商網(wǎng)點(diǎn)，共有9000平方米，面積在100-150之間。價(jià) 格：7000元/平方米。銷售狀況：銷售清盤水寨花園路社區(qū)成熟社區(qū)底商旺鋪，共有20000平方米，主力面積在100左右。價(jià) 格：正街商鋪5800元/平方米側(cè)街商鋪4800元/平方米銷售狀況：銷售過半綜合以上調(diào)研情況，我們發(fā)現(xiàn)，膠州除大賣場部租金在維持較為高的租金水平以外，其大賣場附近周邊租金維持在2塊左右，但現(xiàn)有租金水平是在國貨與利群維持近6年以上經(jīng)營狀況之下，所達(dá)到的局部街道較為良好的租金水

41、平，但除部分專業(yè)商業(yè)街道租金較高以外，其他以成熟社區(qū)為主要商業(yè)支撐的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)平均租金最多不超過1塊，多數(shù)維持在0.5-0.8之間，而且越是小面積網(wǎng)點(diǎn)，租金水平越高。本項(xiàng)目作為新城區(qū)一重點(diǎn)商業(yè)項(xiàng)目，在新城區(qū)并未成熟時(shí)期進(jìn)行商業(yè)運(yùn)營，必然需要時(shí)間培養(yǎng)商業(yè)氛圍，在短時(shí)間之難以達(dá)到良好的租金收益水平是必然的事實(shí)，據(jù)長期經(jīng)營商戶估計(jì)，本項(xiàng)目除佳世客部以外周邊租金水平在5年之可達(dá)到膠州整體平均租金水平，10年可達(dá)到國貨與利群成熟運(yùn)營周邊租金水平，本項(xiàng)目需要長期經(jīng)營時(shí)間培養(yǎng)，是項(xiàng)目未來運(yùn)作的必然趨勢(shì)。同時(shí)關(guān)于整個(gè)膠州商業(yè)物業(yè)新增供應(yīng)量已敘述過，在售老城區(qū)商業(yè)面積保守估計(jì)不低于20萬，僅路一帶就有在售商業(yè)項(xiàng)目

42、5個(gè)，如神州商業(yè)街、膠州灣財(cái)富中心、鑫古城、文苑閣、將軍花園，總供應(yīng)量應(yīng)該超過15萬，路在售商業(yè)項(xiàng)目有2個(gè)，供應(yīng)量估計(jì)不低于4萬，路、路、路、路均有在建商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)供應(yīng)，總量也在10萬左右，同時(shí)本項(xiàng)目在新城區(qū)周邊3公里圍之，在售商業(yè)物業(yè)面積已經(jīng)超過10萬，現(xiàn)有商業(yè)物業(yè)市場供應(yīng)量巨大的情況之下，所直接產(chǎn)生的問題就是市場競爭激烈，市場消化時(shí)間較長，商業(yè)物業(yè)管理難度加大，同時(shí)在一定程度上現(xiàn)有商業(yè)市場價(jià)格會(huì)對(duì)項(xiàng)目立市有較大沖擊，本項(xiàng)目想高價(jià)入市，在整體市場支撐下，租金和售價(jià)都很難在短時(shí)間達(dá)到平衡。第四部分 項(xiàng)目競爭項(xiàng)目案例分析曾經(jīng)認(rèn)為的本項(xiàng)目主要競爭對(duì)手膠州灣財(cái)富中心，現(xiàn)已不具可比性膠州灣財(cái)富中心位于膠州

43、市面上最繁華地段，成熟商圈的核心位置；本案位于新近開發(fā)建設(shè)的新城區(qū)；據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)膠州灣財(cái)富中心周邊道路平均每十分鐘車流量約為90輛次，人流量約為3000人次；本案周邊道路平均每十分鐘車流量約為15輛次，人流量約為20人次；總計(jì)有20條公交線路途經(jīng)膠州灣財(cái)富中心；計(jì)4條線路途經(jīng)本項(xiàng)目；財(cái)富中心所處的中心城區(qū)購買力近年雖有所下滑，但由于人口密度大仍然是膠州最具購買力的區(qū)域；本案所處新城區(qū)為膠州富人區(qū)，單體購買力很強(qiáng)，但由于人口密度關(guān)系，商業(yè)投資信心嚴(yán)重不足；財(cái)富中心的開發(fā)商為香江地產(chǎn)，該公司已成功運(yùn)作多處此類項(xiàng)目，具有豐富的經(jīng)營管理經(jīng)驗(yàn)；本案開發(fā)商至今沒有將商業(yè)經(jīng)營的后續(xù)經(jīng)營管理問題列入考慮疇；膠

44、州灣財(cái)富中心所處區(qū)域完全是一塊熟地，除膠州灣財(cái)富中心外已沒有空隙可供選擇；本案所處區(qū)域，空置商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)品近10萬平方米，規(guī)劃建設(shè)的利群商場尚未計(jì)算在；膠州灣財(cái)富中心商業(yè)部分除一層臨街規(guī)劃了部分大面積雙層商鋪外，主要以30-50的小鋪位為主；本案主要以大面積商鋪為主，單位面積在100平方米左右，部分商鋪面積過千平方米，由于兩個(gè)項(xiàng)目單位商鋪面積相差較大，目標(biāo)客戶為不同人群，不存在爭奪客戶的問題。同時(shí)膠州灣財(cái)富中心已正式開盤，商業(yè)部分已基本售罄;本案仍未動(dòng)工，上市時(shí)間已經(jīng)沒有什么沖突。鑫匯新都成為我們新的競爭對(duì)手鑫匯新都位于海爾大道膠州路與路段，因地處膠州主要道路結(jié)點(diǎn)上，區(qū)域不僅有連通膠州市的公交線

45、路，同時(shí)也是進(jìn)出膠州的長途車的必經(jīng)之路，公共交通線路十分便利，。該區(qū)域?qū)倬用褡≌瑓^(qū)，2KM圍沒有大型商業(yè)配套，投入運(yùn)營后將吸引來自PS國城、周邊工業(yè)園、海爾大道兩側(cè)住宅社區(qū)與新城區(qū)的大部分消費(fèi)。商業(yè)總供應(yīng)量近8萬平方米，規(guī)劃布局與我們大體一樣，約5萬平方米的主力店，3萬平方米的專業(yè)步行街。該項(xiàng)目已于2006年9月30日正式開盤，但商業(yè)部分尚未對(duì)外銷售，預(yù)計(jì)上市時(shí)間為07年初。與本案計(jì)劃上市時(shí)間相差不遠(yuǎn)。鑫匯新都提出的“新城市主義”“魅力街區(qū)生活”與本案所提的“新街區(qū)主義”十分相似。本項(xiàng)目需要借鑒財(cái)富中心的以小博大的商業(yè)運(yùn)作模式，盡快在上市爭取更多客戶資源，以避免未來在新城區(qū)商業(yè)集中供應(yīng)過大，同時(shí)又有產(chǎn)品雷同的市場情況進(jìn)行被動(dòng)操作。第五部分 項(xiàng)目市場問題研究總結(jié)綜合以上各類分析，本項(xiàng)目所涉市場問題總結(jié)如下項(xiàng)目主力店佳世客是項(xiàng)目市場重點(diǎn)，同時(shí)也是項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)本項(xiàng)目為華魯集團(tuán)是華魯集團(tuán)在膠州開發(fā)的第一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，同時(shí)也是在新城區(qū)核心位置進(jìn)行開發(fā)的一個(gè)綜合性大型商業(yè)項(xiàng)目，項(xiàng)目本身在膠州區(qū)域已經(jīng)有一定時(shí)間的公眾認(rèn)知，本項(xiàng)目一直以來的一個(gè)重要賣點(diǎn)佳世客購物中心是未來項(xiàng)目立市的重要市場支撐，但佳世客要來膠州的信息已經(jīng)廣為傳播了有三年，但遲遲未能動(dòng)工使多數(shù)膠州人對(duì)新城