淺談資本運營

1、淺談資本運營資本運營是與市場經(jīng)濟相伴的重要的經(jīng)濟現(xiàn)象，是 HYPERLINK /view/17791.htm t _blank 市場經(jīng)濟條件下社會配置資源的一種重要方式，它通過資本層次上的資源流動來優(yōu)化社會的資源配置結(jié)構(gòu)。從普遍的定義上看，資本運營是指企業(yè)將自己所擁有的一切有形和無形的存量資本通過流動、裂變、組合、優(yōu)化配量等各種方式進行有效運營，變?yōu)榭梢栽鲋档幕罨Y本，以最大限度地實現(xiàn)資本增值的目標(biāo)。從微觀上講，資本運營是利用市場法則，通過資本本身的 HYPERLINK /view/68954.htm t _blank 技巧性運作，實現(xiàn)資本增值、效益增長的一種經(jīng)營方式。隨著中國資本市場的逐漸成

2、熟，“資本運營”成為了熱門話題，眾多企業(yè)都在熱議如何上市，如何實現(xiàn)利潤最大化。對于企業(yè)來說，有效的資本運營是企業(yè)實現(xiàn)低成本擴張，跨越式發(fā)展的一條必由之路。房地產(chǎn)業(yè)是資本密集型的行業(yè)，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展到一定規(guī)模和階段時，靠自身的利潤滾動必將約束其進一步發(fā)展。因此，資本運營是房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)發(fā)展所必須采取的一種戰(zhàn)略措施。諾貝爾經(jīng)濟獎獲得者、美國經(jīng)濟學(xué)家史蒂格勒曾說過：“縱觀世界上著名的大企業(yè)、大公司、沒有一家不同在某個時候以某種方式通過資本運營發(fā)展起來的，也沒有哪一家是單純依靠企業(yè)自身利潤的積累發(fā)展起來的?！蔽覈姆康禺a(chǎn)行業(yè)自改革開放以來，從無到有發(fā)展壯大，目前其發(fā)展模式由傳統(tǒng)的“買地-開發(fā)-銷售-

3、獲利-再買地”的簡單的滾動開發(fā)型轉(zhuǎn)變?yōu)榭抠Y本運營來擴大規(guī)模的現(xiàn)代新型房地產(chǎn)運作方式。房地產(chǎn)資本運營包含兩個層面的內(nèi)容，首先是指房地產(chǎn)企業(yè)的資本融資。資本運營，不等于借錢，融資只是一方面的內(nèi)容。作為企業(yè)，首先應(yīng)該區(qū)分資金和資本的概念。資金只代表貨幣，而資本，則是一個可以長期持續(xù)提供資金的平臺。資本的籌集包括自由資本的積累，權(quán)益資本和負債資本的籌集。其中權(quán)益資本的籌集主要有吸收直接投資，發(fā)行股票等方式，而房地產(chǎn)企業(yè)的債務(wù)資本籌集主要有房地產(chǎn)經(jīng)營貸款，房地產(chǎn)抵押貸款，房地產(chǎn)信托及發(fā)行債券等方式。其次是房地產(chǎn)企業(yè)資本的投資及資本結(jié)構(gòu)的優(yōu)化組合，即借助資本的力量，迅速實現(xiàn)企業(yè)發(fā)展的放大。以國內(nèi)著名的房地

4、產(chǎn)企業(yè)萬科與華潤的合作為例，成功的資本營運如何使房地產(chǎn)企業(yè)及資本實現(xiàn)共贏。眾所周知，在萬科的發(fā)展歷程上，有過三次與資本的親密接觸，其最終的結(jié)果，是實現(xiàn)了企業(yè)的發(fā)展壯大。在與華潤的合作中，萬科提著自己企業(yè)良好的發(fā)展前景，和高效的管理，以及卓越的品牌價值，與華潤實現(xiàn)了資本互換，在這個合作中，萬科讓出了利潤和部分的股份，換來了對企業(yè)發(fā)展至關(guān)重要的現(xiàn)金流，及華潤背后豐富的社會資源，從此萬科邁入了一個迅速做大的快車道。而華潤，憑著享有的萬科的股份享受了不菲的投資收益。房地產(chǎn)企業(yè)并購的類型主要有幾下幾種：戰(zhàn)略合作型：這類并購典型的特點是企業(yè)規(guī)模都比較大，各自擁有一定的優(yōu)勢，從戰(zhàn)略的高度考慮企業(yè)的合作，并購

5、后有助于實現(xiàn)優(yōu)勢互補。典型的案例是：2004年4月泰達集團正式入主萬通地產(chǎn)，全額收購萬通地產(chǎn)增發(fā)的3.08億股.從而擁有萬通地產(chǎn)增資擴股后27.8%的股權(quán)，成了萬通地產(chǎn)的第一大股東，萬通集團有26%股權(quán)，降為第二股東。資源重組型：這類并購典型的特點是企業(yè)都掌握一定的資源，但是一方具備明顯的優(yōu)勢，為了發(fā)揮資源的最大效用，由共同的關(guān)聯(lián)方進行資源控制權(quán)的調(diào)配。典型的案例是：2004年6月，國資委發(fā)出了關(guān)于中央企業(yè)房地產(chǎn)業(yè)重組有關(guān)事項的通報，并決定由中國建筑工程總公司(旗下有中海地產(chǎn))、招商局集團有限公司(旗下有招商地產(chǎn))、中房集團、中國保利(集團)公司、華僑城集團公司等5家企業(yè)整合中央企業(yè)的房地產(chǎn)資

6、源。這意味著，在國資委央企名下的共有達1800億元房地產(chǎn)公司的資金，將被這5家中央企業(yè)整合。之后，華能將房地產(chǎn)業(yè)務(wù)完全無償劃撥給了國資委指定的五家企業(yè)之一的中房集團，完全執(zhí)行了國資委通知。業(yè)務(wù)擴張型：這類并購典型的特點是企業(yè)處于高速成長期，有內(nèi)在擴張需求，通過收購兼并方式的企業(yè)可以迅速做大做強或?qū)崿F(xiàn)在某個區(qū)域市場的立足。典型的案例是：2004年成功在香港上市的復(fù)地集團以約1.13億元的價格收購了北京康堡房地產(chǎn)開發(fā)公司69%的股權(quán)；同時被復(fù)地收購的還有北京西單佳慧房地產(chǎn)開發(fā)公司的全部股權(quán)。2005年上交所上市公司天地源(600665)收購揚西安民生曲江房地產(chǎn)開發(fā)公司90%股權(quán)，由此獲得了一幅位于

7、西安市曲江新區(qū)、面積為206.742畝住宅用地開發(fā)權(quán)。借機觸地型：這類并購典型的特點是企業(yè)原先并不從事房地產(chǎn)業(yè)，通過收購兼并“觸地”尋求新的業(yè)務(wù)增長點或?qū)崿F(xiàn)多元化的經(jīng)營。典型的案例是：2005年3月10日，標(biāo)準(zhǔn)股份與控股股東簽署協(xié)議，擬以8999.55萬元收購西安蓮湖區(qū)紅光路22號土地及相應(yīng)經(jīng)營性資產(chǎn)和上海市四川中路185號辦公房產(chǎn)。在房地產(chǎn)行業(yè)1利潤的一二線城市，在房地產(chǎn)形勢好的時候，不少上市公司通過這種方式借機觸地。地產(chǎn)行業(yè)購并風(fēng)起潮涌，決不是因為一時的沖動，相反，它有著深刻的背景，概括起來，主要有以下幾點：一）行業(yè)的零散與支柱產(chǎn)業(yè)的地位極不相稱，需要適度集中談到房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)典教科書中開

8、篇便會講到：它是一個資金密集型的行業(yè)；在普通人眼中，房地產(chǎn)是“造富機器”，是錢的堆砌，是“有錢人”玩的游戲。但是，相當(dāng)長的一段時間，房地產(chǎn)行業(yè)資金密集的特性僅僅體現(xiàn)在它的總體投資規(guī)模上，制度的不健全，行業(yè)的不規(guī)范使它并沒有體現(xiàn)出其準(zhǔn)入門檻高的特點。于是有了20世紀(jì)90年代初千軍萬馬下海南、地產(chǎn)商“空手套白狼”的歷史。也正是基于這個原因，地產(chǎn)行情火爆時，雨后春筍般全國涌現(xiàn)出32000家地產(chǎn)公司，年均開發(fā)面積不足2萬平方米、平均資產(chǎn)僅5000萬元，尚不足在北京建造一棟中型住宅樓，這既體現(xiàn)不出“資金密集”的特性，也與房地產(chǎn)行業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)的地位極不相稱。房地產(chǎn)行業(yè)的零散帶來了一系列問題實力不強，開發(fā)緩慢

9、，資源浪費，糾紛不斷行業(yè)需要適度集中來實現(xiàn)資源的合理配置，購并是一種有效的途徑。二）地產(chǎn)行業(yè)由零散向大規(guī)模競爭過渡，強者需要購并來擴展和鞏固優(yōu)勢隨著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，地產(chǎn)企業(yè)逐漸做大做強，為了應(yīng)對競爭時代的來臨，一些公司需要不斷鞏固自己的優(yōu)勢，一些公司需要由項目型公司向公司型企業(yè)轉(zhuǎn)化。通過強強合作式的購并和收購式的擴張是一條捷徑。同時，這些公司已經(jīng)積累了一定的資源，具備了相當(dāng)?shù)馁Y金實力，有能力通過購并來實現(xiàn)其經(jīng)營戰(zhàn)略和策略。三）宏觀調(diào)控加快了并購速度2004年，國家對地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策主要是兩項，一是控制銀行信貸，二是出臺新的土地政策。前者雖然是為了控制金融風(fēng)險，后者也不能排除“國家利益最大

10、化”的動機，但是正是這種結(jié)構(gòu)性的機緣性巧合，恰恰成就了地產(chǎn)業(yè)屬于資本的商業(yè)規(guī)則?！巴恋匦抡吆涂刂沏y行信貸兩手抓”，從兩個關(guān)鍵的環(huán)節(jié)(但實質(zhì)是資金)抬高了房地產(chǎn)行業(yè)的準(zhǔn)入門檻。于是，邁不過門檻者有了出局的意愿，成了被購并的對象，地產(chǎn)整合的速度因而大大加快。四）新資金涌入衍生出購并的需求需要明確指出的是：千萬不能以舊有的觀念看待2004年的宏觀調(diào)控對房地產(chǎn)行業(yè)的影響。一個行業(yè)的準(zhǔn)入門檻就是一個行業(yè)的商業(yè)游戲規(guī)則，當(dāng)真正商業(yè)化的地產(chǎn)業(yè)有了屬于資本的商業(yè)規(guī)則時，投資地產(chǎn)才恰逢其時。在這個規(guī)則下，逐利的資本如外資、外行業(yè)資本大批進入地產(chǎn)行業(yè)，為地產(chǎn)購并推波助瀾。地產(chǎn)行業(yè)并購無疑是未來發(fā)展的趨勢，擺在企

11、業(yè)面前的問題是如何回避并購可能帶來的風(fēng)險。在目前條件下，不僅選擇并購目標(biāo)和對象比較復(fù)雜，同時需要考慮三方面的風(fēng)險。一）項目風(fēng)險項目風(fēng)險包括三方面的因素：首先，收購的企業(yè)或項目存在不存在隱患。這在奧園發(fā)展借殼誠成文化事件上教訓(xùn)頗深。2003年初，廣東奧園置業(yè)集團公司接手湖南出版集團及海南誠成集團持有的誠成文化部分股權(quán)，成為其第一大股東，然而，隨著清產(chǎn)核資工作的推進，誠成集團在控制上市公司四年期間布下的擔(dān)保、還款地雷相繼引爆，一番焦頭爛額奔波之后，奧園發(fā)展慘淡退出。其次，收購的項目是否與公司的戰(zhàn)略吻合。不僅要考慮收購的物業(yè)類型公司是否擅長開發(fā)，而且要考慮進入的區(qū)域是否是公司的目標(biāo)市場。萬科收購南都

12、就比較充分地考慮了該項因素。再次，還要考慮公司有沒有能力收購標(biāo)的物，不能盲目求快，以免造成資金緊張，難以為繼，在收購別人的同時很快就成為被收購的對象。二）行業(yè)風(fēng)險這一方面包括整個房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險，另外也包括區(qū)域市場風(fēng)險。首先是房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)面臨宏觀政策調(diào)控的風(fēng)險，未來的走勢具有一定的不確定性。其次，由于房地產(chǎn)是一個地域性非常強的行業(yè)，收購方能否服水土，是對其能力的考驗。三）管理風(fēng)險完成了收購，能否實現(xiàn)1+12的效果，還要考慮公司的管理能力。新收購一家公司，面臨很大的管理和融合的風(fēng)險。華遠董事長任志強在評價華遠和萬科整合分手時曾經(jīng)說過：“華遠與萬科有著完全不同的企業(yè)文化與風(fēng)格，使雙方在建筑產(chǎn)品、經(jīng)

13、營模式、項目定位和管理理念等方面都存在著重大差別。萬科更注重于職業(yè)經(jīng)理人的觀念灌輸，更注重于發(fā)展城鄉(xiāng)結(jié)合部的低密度建筑產(chǎn)品，更注重于關(guān)注普通人的項目定位，注重于多城市、分散規(guī)模、獨立操作的非主流市場的經(jīng)營模式。而華遠集團更注重于以人為中心的富于家庭式親和力的管理，更注重于發(fā)展舊城改造和與城市面貌、城市輪廓線相關(guān)的多類建筑產(chǎn)品，更注重于從面向團體消費向面對不同收入水平、收入?yún)^(qū)位的項目定位，注重于單一城市、集中規(guī)模、團隊合力操作、擴大主流市場份額的經(jīng)營模式，發(fā)揮品牌效應(yīng)的最大規(guī)模和區(qū)域優(yōu)勢”。從房地產(chǎn)行業(yè)的現(xiàn)實情況來看，2010年政府出臺了一系列空前嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道變得越來

14、越狹窄，銀行貸款、IPO、重組借殼和定向增發(fā)等融資渠道逐步收緊，于是資金實力相對較弱的企業(yè)努力地嘗試其他方式如出售股權(quán)、發(fā)行相對高成本的債券、引入私募或信托來募集資金滿足眼前的生產(chǎn)經(jīng)營的需要。而此時，上述企業(yè)就成為一些資本實力雄厚的房地產(chǎn)企業(yè)并購的對象。清科研究中心報告顯示，2010年前三季度，房地產(chǎn)行業(yè)并購交易非?；钴S，共完成50起并購案例，是2009年全年并購案例數(shù)的2.5倍，并購金額為122.5億元。房地產(chǎn)企業(yè)的龍頭老大“萬科”在今年已經(jīng)完成了大大小小20筆收購，2月26日，萬科以3.36億元收購了昆明市新河民房地產(chǎn)北市區(qū)有限公司；3月26日，萬科又以1.52億元收購上海中房濱江房產(chǎn)有限

15、公司75%的股權(quán)；4月20日，萬科還以9,820萬元收購深圳市九州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司；10月20日，萬科與中信地產(chǎn)就北京CBD贏嘉中心簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，以11.5億元拿下該中心。11月份又傳出萬科收購深圳海軒廣場的消息，并更名為萬科紅，即將發(fā)售。隨著宏觀調(diào)整的深化，房地產(chǎn)行業(yè)的集中度加強，或?qū)⒊蔀橼厔?。從長遠來看，房地產(chǎn)行業(yè)將有較確定的上升趨勢。首先，中國宏觀經(jīng)濟的持續(xù)增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供基礎(chǔ)，其次，中國未來5-8年依然處于人口紅利期，對住房剛性需求仍有望保持穩(wěn)定增加；再次，未來城市化進程將使人口的大規(guī)模向城市的遷移，新增大量住房需求，這些因素可繼續(xù)刺激房地產(chǎn)市場的發(fā)展。因此，如果企業(yè)想在房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中分享一杯羹，應(yīng)該立即行動，運營擴大規(guī)模，使企業(yè)產(chǎn)品的市場份額最大化。在目前其他融資渠道受挫，企業(yè)前進步伐不能放緩的前提下，選擇合適的項目合作或收購進行資本運營是必要的選擇。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，通過合作、收購，能迅速擴大的規(guī)模，同時也可以通過并購進入之前沒有土地儲備的地區(qū)，同時降低一系列開發(fā)及運營成本。然而，資本運營自身的風(fēng)險性、復(fù)雜性、擴張性、挑戰(zhàn)性等特點決定了其存在著巨大的風(fēng)險，包括體制、經(jīng)營、市場及法律法規(guī)方面的風(fēng)險。特別是房地產(chǎn)行業(yè)，巨額的資本投入、建設(shè)及回收周期較長、政策更是變化無常，這所有的