物業(yè)管理人員應(yīng)知應(yīng)會

1、學(xué)習(xí)好資料歡迎下載物業(yè)管理從業(yè)人員的應(yīng)知應(yīng)會國家法律中華人民共和國民法通則中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法中華人民共和國土地管理法中華人民共和國合同法中華人民共和國公司法中華人民共和國保險(xiǎn)法行政法規(guī)物業(yè)管理?xiàng)l例（國務(wù)院379號令，自20XX年9月1日施行）城市私有房屋管理?xiàng)l例城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營條例城市綠化條例中華人民共和國消防條例部門規(guī)章建設(shè)部令：城市異產(chǎn)毗連房屋管理規(guī)定（1989年）；建設(shè)部令：城市新建住宅小區(qū)管理辦法（1994 年）；建設(shè)部令：城市危險(xiǎn)房屋管理規(guī)定；建設(shè)部令：城市房屋修繕管理規(guī)定；建設(shè)部令：前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)管理暫行辦法（20XX年）國務(wù)院發(fā)改委、建設(shè)部聯(lián)合發(fā)布：物業(yè)服務(wù)收

2、費(fèi)管理辦法（20XX年）建設(shè)部令：物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法（20XX年）（原物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理試行辦法（建住房【1999】261號不執(zhí)行，兩個(gè)管理辦法的差異不少）公安部：高層居民住宅樓防火管理規(guī)則（1992年）全國城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)標(biāo)準(zhǔn)及評分細(xì)則地方性法規(guī)廣東省有關(guān)物業(yè)管理之政策文件物業(yè)管理企業(yè)財(cái)務(wù)管理規(guī)定廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例（1998年7月29日通過并自同年10月1日起施行）深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅物業(yè)管理?xiàng)l例廣東省城市物業(yè)管理優(yōu)秀小區(qū)（小區(qū)、工業(yè)區(qū)）達(dá)標(biāo)考評辦法 地方政府規(guī)章深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)物業(yè)管理行業(yè)管理辦法（1998年7月20日發(fā)布施行）廣州是物業(yè)管理辦法（20XX年3月23日發(fā)布施行） 廣州市

3、其它有關(guān)規(guī)定市國土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國房字1999185號關(guān)于加強(qiáng)我市物業(yè)管理的通知市國土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國房辦字 199932號轉(zhuǎn)發(fā)市物價(jià)局關(guān)于物業(yè)管理收費(fèi)和 住宅公用電攤分辦法的通知；市建委下發(fā)的穗建開1999350號關(guān)于規(guī)范商品住宅樓管理的通知；市財(cái)政局、地方稅務(wù)局下發(fā)的財(cái)字1999804號轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)市場若干稅收政策的通知；市國土局、房地產(chǎn)管理局下發(fā)的穗國房字1999218號關(guān)于印發(fā)廣州市物業(yè)管理公司資質(zhì)管理暫行辦法的通知；市建委下發(fā)的穗建開1999118號關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收管理工作的通 知。中國物業(yè)管理協(xié)會：普通住宅小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)（20X

4、X年）物業(yè)管理?xiàng)l例的主要內(nèi)容（ 7847624）:建立了 7項(xiàng)基本制度；明令8個(gè)方面的告知規(guī)定；明令業(yè)主的4項(xiàng)權(quán)益；明令物業(yè)管理企業(yè)的7項(xiàng)職責(zé)；明令6項(xiàng)禁止行為；規(guī)范 2項(xiàng)書面合同；授權(quán) 4項(xiàng)規(guī)定。7項(xiàng)基本制度：業(yè)主大會制度：一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域成立一個(gè)業(yè)主大會，并對業(yè)主大會的職責(zé)等作了明 確的規(guī)定；業(yè)主公約制度：建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在銷售物業(yè)之前，制定業(yè)主臨時(shí)公約，對有關(guān)物業(yè)的使 用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承當(dāng)?shù)呢?zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。并規(guī)定業(yè)主大會有訂立、修改業(yè)主公約的職責(zé)，業(yè)主、使用人有遵守業(yè)主公 約的義務(wù)；物業(yè)管理招投標(biāo)制度：住宅物業(yè)的建設(shè)單位，應(yīng)當(dāng)通過招標(biāo)投

5、標(biāo)的方式選聘具有相應(yīng) 資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)，明確了違背這一規(guī)定的法律責(zé)任；承接驗(yàn)收制度：物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)時(shí)，應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行查驗(yàn)。對物業(yè)管理企業(yè)承接物業(yè)、退出管理時(shí)，應(yīng)當(dāng)與業(yè)主委員會辦理物業(yè)驗(yàn)收、資料移交手續(xù)等作了規(guī)定；物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理制度：國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度；物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度：應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定，取得職業(yè)資格證書；專項(xiàng)維修資金制度：住宅物業(yè)、住宅小區(qū)內(nèi)的非住宅物業(yè)或者與單幢住宅樓結(jié)構(gòu)相連 的非住宅物業(yè)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金。除了以上基本制度外，條例還對建設(shè)單位的保修責(zé)任、公用事業(yè)單位的維修養(yǎng)護(hù)責(zé)任、 物業(yè)

6、服務(wù)合同終止時(shí)物業(yè)管理企業(yè)的交接責(zé)任、業(yè)主委員會備案等作了明確的規(guī)定8個(gè)方面的告知規(guī)定：業(yè)主大會會議告知居委會；主管部門撤銷業(yè)主大會、業(yè)主委員會的違規(guī)規(guī)定應(yīng)通告全體業(yè)主；業(yè)主大會、業(yè)主委員會的決定告知居委會；業(yè)主改變公共建筑、實(shí)施用途告知物業(yè)管理企業(yè)；業(yè)主裝飾裝修房屋告知物業(yè)管理企業(yè)；物業(yè)管理企業(yè)將裝飾裝修禁止行為告知業(yè)主；物業(yè)管理企業(yè)對違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾裝修和使用等方面法律、法規(guī)規(guī)定的 行為及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告；發(fā)生安全事故時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)及時(shí)向有關(guān)行政管理部門報(bào)告業(yè)主的4項(xiàng)權(quán)益：業(yè)主大會有權(quán)選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過業(yè)主依

7、法享有的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅 自處分物業(yè)管理用房的所有權(quán)依法屬于業(yè)主。未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途專項(xiàng)維修資金屬業(yè)主所有，專項(xiàng)用于物業(yè)保修期滿后物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的維修和更新、改造、不得挪作他用物業(yè)管理企業(yè)的 7項(xiàng)職責(zé)從事物業(yè)管理活動的企業(yè)應(yīng)當(dāng)具有獨(dú)立的法人資格一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)由一個(gè)物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按規(guī)定在物業(yè) 管理區(qū)域內(nèi)配置必要的物業(yè)管理用房。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，提供相應(yīng)的服務(wù)。物業(yè)管理企業(yè)未能履行物業(yè)服務(wù)合同的約定，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)的法律

8、責(zé) 任，保安人員在維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序時(shí)，應(yīng)當(dāng)履行職責(zé)，不得損害公民的合法權(quán)益。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)遵循合理、公開以及費(fèi)用于服務(wù)水平相適應(yīng)的原則，區(qū)別不同物業(yè) 的性質(zhì)和特點(diǎn)，由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照國務(wù)院價(jià)格主管部門會同國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定的物業(yè)管理收費(fèi)辦法，在物業(yè)服務(wù)合同中約定。 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用。已竣工但尚未出售或者未交給物業(yè)買受人的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位交納物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)業(yè)主的委托提供物業(yè)服務(wù)合同約定以外的服務(wù)項(xiàng)目，服務(wù)報(bào)酬 由雙方約定違反物業(yè)服務(wù)合同約定，業(yè)主逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)督促其限期 交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管

9、理企業(yè)可以向人民法院起訴。物業(yè)管理企業(yè)確需改變公共建筑和共用設(shè)施用途的，應(yīng)當(dāng)提請業(yè)主大會討論決定同意 后，由業(yè)主依法辦理相關(guān)手續(xù)6項(xiàng)禁止行為條例19條規(guī)定，業(yè)主大會、業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)依法履行職責(zé)，不得作出與物業(yè)管理 物管的決定，不得從事與物業(yè)管理無關(guān)的活動（政府監(jiān)管）條例27條規(guī)定，業(yè)主依法享有物業(yè)的共用部位。共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或者使用權(quán)，建設(shè)單位不得擅自處分（否則，處510萬元的罰款）條例38條規(guī)定，未經(jīng)業(yè)主大會同意，物業(yè)管理企業(yè)不得改變物業(yè)管理用房的用途 （否則，處110萬元的罰款）條例40條規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)可以將物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的專項(xiàng)服務(wù)業(yè)無委托改專業(yè)性服務(wù)企業(yè)，但不得將該區(qū)域內(nèi)的全部物

10、業(yè)管理一并委托給他人（若違反，則限期改正，處合同款30%50 %罰款，吊銷資質(zhì)證書；承擔(dān)損失賠償責(zé)任）條例50條規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)按照規(guī)劃建設(shè)的公共建筑和共用設(shè)施，不得改變用 途（否則，處1千1萬元，520萬元的罰款）條例51條規(guī)定，業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)不得擅自占用、挖掘物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的道路、場地，損害業(yè)主的共同利益（否則，處1千1萬元，520萬元的罰款）2項(xiàng)書面合同前期物業(yè)服務(wù)合同：在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，建設(shè)單位選聘物業(yè)管 理企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)簽訂書面的前期物業(yè)服務(wù)合同物業(yè)服務(wù)合同：業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)訂立書面的物業(yè)服務(wù) 合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)度物業(yè)管理事項(xiàng)、服

11、務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費(fèi)用、雙方的權(quán)利和義務(wù)、專項(xiàng) 維修資金的管理與使用、物業(yè)管理用房、合同期限、違約責(zé)任等內(nèi)容進(jìn)行約定4項(xiàng)授權(quán)規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的劃分應(yīng)當(dāng)考慮物業(yè)的公共設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)根據(jù)業(yè)主擁有物業(yè)的建筑面積、住宅套數(shù)等因素 確定。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定國家對從事物業(yè)管理活動的企業(yè)實(shí)行資質(zhì)管理制度。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管 部門制定。專項(xiàng)維修資金收取、使用、管理的辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門會同國務(wù)院財(cái)政部 門制定。辦理物業(yè)承接驗(yàn)收手續(xù)時(shí)，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)向物業(yè)管理企業(yè)移交的資料：竣工總平面圖，單體建筑、

12、結(jié)構(gòu)、設(shè)備竣工圖，配套設(shè)施、地下管網(wǎng)工程竣工圖等竣 工驗(yàn)收資料設(shè)施設(shè)備的安裝、使用、和維護(hù)保養(yǎng)技術(shù)資料物業(yè)質(zhì)量保修文件和物業(yè)使用說明文件物業(yè)管理所必需的其他文件物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同終止時(shí)將上述資料移交給業(yè)主委員會。建設(shè)工程的最低保修期限（建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例第40條）基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計(jì)文件規(guī)定的該工程的合理使用年限屋面防水工程，有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年供熱與供冷系統(tǒng)，為 2個(gè)采暖期、供冷期電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和維修工程為 2年其他項(xiàng)目的保修期限，由雙方約定。下列情況不屬于保修范圍：因使用不當(dāng)或者第三方造成的

13、質(zhì)量缺陷不可抗力造成的質(zhì)量缺陷 新建房屋保修期的期限規(guī)定（一般房屋維修管理教材上的說法）民用與公共建筑的土建工程為一年建筑物的照明電氣、上下水管線安裝工程為6個(gè)月建筑物的供熱、供冷系統(tǒng)為一個(gè)采暖、供冷期室外的上下和小區(qū)道路為一年 保修期滿后的規(guī)定由業(yè)主承擔(dān)修繕責(zé)任，并承擔(dān)修繕費(fèi)用對業(yè)主委托物業(yè)管理企業(yè)管理的物業(yè)，有以下規(guī)定:物管企業(yè)承擔(dān)公建部分的修繕責(zé)任業(yè)主承擔(dān)物業(yè)內(nèi)自用部分和自用設(shè)備的修繕責(zé)任凡屬使用不當(dāng)或人為造成房屋損壞的，由行為人負(fù)責(zé)修復(fù)或給予賠償 對公產(chǎn)房屋修繕，按租賃合同約定辦理 業(yè)主委員會成立的條件物業(yè)已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之五十以上，或者已交付使用的建筑面積達(dá)到百分之三十以

14、上不足百分之五十、且使用已超過一年的，應(yīng)當(dāng)依照廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例 規(guī)定召開首次業(yè)主大會，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會。業(yè)主公約業(yè)主公約是物業(yè)實(shí)施物業(yè)管理的基本法則，應(yīng)當(dāng)對有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)、管理，業(yè)主的共同利益，業(yè)主應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，違反公約應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任等事項(xiàng)依法作出約定。對全體業(yè)主具有約束力。主要訂明各項(xiàng)管理規(guī)則，使物業(yè)各業(yè)主、住戶、租戶及物業(yè)管理公司在使用物業(yè)的公共設(shè)施及私人地方時(shí)或在成立業(yè)主委員會時(shí)，知所遵守，從而明白自身的權(quán)利義務(wù)和責(zé)任。業(yè)主公約包含的基本內(nèi)容：有關(guān)物業(yè)的使用、維護(hù)和管理：物業(yè)管理區(qū)域的名稱、地點(diǎn)、面積及戶數(shù)；共用場所及共用設(shè)施設(shè)備狀況；建筑物各項(xiàng)維修、養(yǎng)護(hù)、管理和物業(yè)服務(wù)費(fèi)用

15、、專項(xiàng)維修資金以及依照業(yè)主大會決定的有關(guān)分?jǐn)傎M(fèi)用等的交納業(yè)主的共同利益：業(yè)主使用建筑物和物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)其他共用場所、共用設(shè)施設(shè)備的權(quán)益；業(yè)主在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)應(yīng)當(dāng)遵守的行為準(zhǔn)則；業(yè)主大會的召集程序及決定重大事項(xiàng)的方式業(yè)主享有的權(quán)利與應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)：業(yè)主參與物業(yè)管理的權(quán)利與義務(wù)；業(yè)主對業(yè)主大 會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理企業(yè)監(jiān)督的權(quán)利；建筑物毀滅的修復(fù)與重建的權(quán)利和義務(wù)違反業(yè)主公約的法律責(zé)任預(yù)售商品房必須核驗(yàn)開發(fā)商是否具備以下的五證兩書”。五證”是：國有土地使用證；建設(shè)用地規(guī)劃許可證；建設(shè)工程規(guī)劃許可證；建設(shè)工程開工證；商品房預(yù)售許可證。兩書”是：住宅質(zhì)量保證書住宅使用說明書?，F(xiàn)房開發(fā)商須提供房屋所

16、有權(quán)證和國有土地使用證。 上述資料你也可以到房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行查詢。物業(yè)管理公司所提供的服務(wù):安全防范封閉式的保安管理；24小時(shí)治安及消防防范;公共秩序的維護(hù)；物業(yè)范圍的交通及車輛導(dǎo)向、停放管理;施工及搬運(yùn)人員、貨物的進(jìn)出管理。維護(hù)保養(yǎng)建筑物內(nèi)場地的養(yǎng)護(hù)與維修；物業(yè)附屬的共享設(shè)施、設(shè)備（公共照明系統(tǒng)、公共電梯、公共娛樂設(shè)備、其它機(jī)電設(shè)施設(shè)備 等）的養(yǎng)護(hù)與維修；綠化環(huán)境的布置、養(yǎng)護(hù)服務(wù)；經(jīng)常公共設(shè)施、公共場所的清潔服務(wù)；客戶的上門維修服務(wù)。客戶服務(wù)物業(yè)客戶檔案資料的管理；客戶的訪問及處理客戶投訴；商務(wù)服務(wù)（代購、代訂、清潔及清理等）業(yè)主和使用人委托的其它服務(wù)事項(xiàng)（包括帶兒童、代管寵物等）物業(yè)管理

17、費(fèi)（物業(yè)服務(wù)成本或者物業(yè)服務(wù)支出）的構(gòu)成：管理、服務(wù)人員的工資社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等（保險(xiǎn)、公積金等）。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用。如：燈光、通風(fēng)空調(diào)、電梯、保安監(jiān)控、消防設(shè)備、配套的娛樂設(shè)施等維修養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：電梯維護(hù)（分維修費(fèi)和保險(xiǎn)費(fèi)）房屋維護(hù)費(fèi)用；電器、電訊的維護(hù)；給排水的維護(hù)（包括消防水的維護(hù)）物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi)生費(fèi)用：物業(yè)公共地方、樓宇外墻的清潔，日常生活垃圾的處理 費(fèi)等。物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用：公共綠化的設(shè)置、擺放、補(bǔ)充及養(yǎng)護(hù)等。物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用：如保安費(fèi)：自建保安隊(duì)伍營運(yùn)及地方政府或行政部門規(guī)定之治安費(fèi)用、保安、消防器材用品的費(fèi)用等。保安費(fèi)用有：

18、a服裝；b警棍；c通訊器材。辦公費(fèi)用：物業(yè)管理公司日常運(yùn)作之辦公開支費(fèi)用，公共開支、交通通訊、管理行政 費(fèi)用及節(jié)日布置等。（辦公費(fèi)用包括通訊費(fèi)、辦公用品費(fèi)和水電費(fèi)（指辦公的水電費(fèi)，并不 是公用水電費(fèi)）物業(yè)管理企業(yè)直接用于物業(yè)管理的固定資產(chǎn)折舊費(fèi)。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用：公共水、電費(fèi)用的開支（商場）公共照明、通風(fēng)、空調(diào)、電梯、扶手梯等設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)作用電。公共電費(fèi)：電梯用電；道路照明（包括路燈、射燈、圍墻燈、彩燈） ；消防用電；樓道照明； 地下車庫照明；智能化系統(tǒng)用電；排水系統(tǒng)用電；其它設(shè)施用電（如噴泉，高檔的小區(qū)有溫水泳池）公共水費(fèi)：綠化用水；清潔用水； 公共設(shè)施用水（

19、小橋流水、噴泉、泳池）經(jīng)業(yè)主同意的其他費(fèi)用。物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的大修、中修和更新、改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)通過專項(xiàng)維修資金予以 列支，不得計(jì)入物業(yè)服務(wù)支出或者物業(yè)服務(wù)成本物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法自 20XX年1月1日起執(zhí)行，原國家計(jì)委、建設(shè)部印發(fā)的城市住宅小區(qū)物業(yè)掛你服務(wù)收費(fèi)暫行辦法（計(jì)價(jià)費(fèi)【1996】266號同時(shí)廢止）。物業(yè)管理費(fèi)的使用使用原則是所收取的管理費(fèi)全部使用在物業(yè)管理工作方面，如有結(jié)余將轉(zhuǎn)入下一年物業(yè)管理使用，并需定期（半年）向業(yè)主 /用戶公布管理費(fèi)的開支使用情況，供業(yè)主監(jiān)督。物業(yè)管理的監(jiān)管機(jī)構(gòu)物業(yè)管理公司由當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)委員會或國土房管局物業(yè)管理處負(fù)責(zé)管理。房屋共用部位的維修、養(yǎng)護(hù)和管理房屋共用部位包括：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部分（包括基礎(chǔ)、內(nèi)外承重墻、柱、梁、樓板、屋頂 等）、戶外墻面、樓門廳、樓蓋、樓梯間、走廊通道等。房屋共用設(shè)施、設(shè)備包括：共用的上下水道管、落水管、水箱、加壓水泵、天線、供電線路、配電系統(tǒng)、垃圾道、煙囪；樓內(nèi)共用照明、樓內(nèi)外消防設(shè)施設(shè)備、道路、室外上下水道管、化糞池、溝、渠、池、井、停車場、車庫、公益性文體設(shè)施和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋。配電系統(tǒng)、電梯、中央空 調(diào)系