深度剖析靈活長住酒店產品

1、深度剖析靈活長住酒店產品近年來，靈活長?。‥xtended Stay）概念在全球酒店界引發(fā)了很多爭議，也吸 引了許多投資者與品牌方的目光。無論是酒店系集團紛紛布局靈活長住領域，還 是公寓系集團試圖拓展Extended Stay品牌等一系列動作，都預示了在接下來的 一段時間內，靈活長住的熱度不減，或將帶動一個新的開發(fā)趨勢。截至2020年底局部國際靈活長住酒店品牌物業(yè)規(guī)模開展情況（個）截至2020年底局部國際靈活長住酒店品牌客房規(guī)模開展情況（間）數據來源：GSAIR一局部人認為，靈活長住產品就是大住宿業(yè)的獨立商業(yè)模型；但也有一局部人認 為，靈活長住在本質上與酒店別無二致！#靈活長住是酒店？是公寓？

2、還是特立獨行的自己？澎潤認為，需求有所盼，產品有所及，任何一類產品都始自需求的誕生。穿越 周期，重鑄價值一一澎潤2022中國服務式公寓報告根據客群的入住時長，將 住宿需求統(tǒng)一分為短住、靈活長住、長住、長租四大類，也相應地將住宿產品分 為酒店、靈活長住酒店、服務式公寓及長租公寓。xss陶映沏醬油瑞刈謝麗詢 Short73。州ii海映物窗洲雁心腳麗/3木 Length of Stayin澎潤四維公寓定位模型靈活長住產品定位在傳統(tǒng)酒店與服務式公寓之間的細分市場。澎潤更認同靈活長 住產品是酒店的一個新細分，更類酒店，不應歸入服務式公寓。舶來品還是土 特產，為什么服務式公寓需要一個定義？對服務式公寓市場

3、進行了統(tǒng)一定義與 解讀，靈活長住產品通常會以“在更長入住時間內，有更低的邊際本錢與更舒適 的客房空間”著稱，在“居家支撐系統(tǒng)完備度”上相較于傳統(tǒng)酒店更豐富，但相 較于服務式公寓更精簡；在“服務強度”上相較于傳統(tǒng)酒店更弱，但相較于服務 式公寓那么更強。#靈活長住酒店是何方神圣?靈活長住酒店也叫Extended Stay Hotel,這個概念最早起步于住宿業(yè)較成熟的 美國，被酒店集團率先規(guī)?；_發(fā)成商業(yè)模型，并逐漸開展為全球酒店市場的重 要構成。酒店集團大多以新開發(fā)或收購品牌的方式豐富集團品牌矩陣，快速搶占 靈活長住市場。但靈活長住的領域尚未出現中國本土的領頭羊品牌。#靈活長住酒店應保住該有的靈魂

4、靈活長住酒店在中國的開展是受益于中短期工程制差旅和家庭環(huán)線游等靈活長 住需求的快速增長，亦說明廣大消費者對具有一定“服務強度”和“居家支撐系 統(tǒng)完備度”的住宿產品有濃厚的興趣。但不難發(fā)現，目前市場上主打靈活長住的產品也有流于概念的隱憂。也許是出于 快速擴張的訴求，國外靈活長住品牌進入中國市場之后，在開展的過程中或多或 少地“喪失” 了靈活長住這個該有的靈魂，其房型與酒店差異不大，銷售方式與 傳統(tǒng)酒店也別無二致。這將導致此類產品陷入與傳統(tǒng)酒店搶飯碗的困境，真正符 合靈活長住需求的供給卻依舊存在缺口。#靈活長住酒店該怎樣在中國開展?從業(yè)者們需要思考，靈活長住酒店未來在中國市場中將怎樣立足？澎潤認為

5、，靈 活長住酒店不應止于“居家支撐系統(tǒng)完備度”與“服務強度”方面的創(chuàng)新，而應 專注地研究“開發(fā)模式”和“定價策略”的新機遇。策略一：在開發(fā)模式上實現X+Y組合開展建議靈活長住酒店采取“優(yōu)先與其他物業(yè)組合開發(fā)”的策略，爭取以雙管齊下 的優(yōu)勢獲取投資者的青睞。澎潤認為目前較成熟的組合開發(fā)可分為業(yè)態(tài)錯位、品 類錯位、和檔次/品牌錯位三個類型，靈活長住酒店在進入物業(yè)組合開發(fā)模式方 面不存在明顯障礙，可以成為三種模式下“X+Y”中的一員。首先，X+Y組合開發(fā)模式在運作方面的優(yōu)勢是不可否認的，能夠有力地平衡投資 風險。“靈活長住酒店+”的組合可以通過資源共享的方式有效減少運營本錢， 從而更好地滿足投資人的

6、需要，帶來比單一工程更優(yōu)的投資回報。其次，“靈活 長住酒店+”的組合能夠在同一工程內提升業(yè)態(tài)的多樣性，通過內部差異化吸納 多元化的需求，同時刺激資產包中的綜合消費。業(yè)態(tài)錯位類品類錯位類檔次錯位/品牌錯位類酒店+辦公酒店+服務式公寓奢華+高端酒店+劇院酒店+長租公寓高端+中端目前典型的X+Y組合方式辦公+商業(yè) 服務式公寓+長租公寓 國際品牌+國內品牌 待靈活長住酒店入局后，未來靈活長住+辦公靈活長住+樂園靈活長住+酒店靈活長住+長租公寓 可實現的X+Y組合全新方式 策略二：以入住時長為導向的定價策略建議靈活長住酒店在根據入住時長定價策略方面做精、做細、做好，突出自己是 比傳統(tǒng)酒店更適合靈活長住需

7、求的產品。傳統(tǒng)酒店模型通常提供盡可能通用的服 務以抓住多類客源，因此酒店的收益管理方法也更簡單通用；靈活長住酒店那么需 要更加聚焦在細分領域，根據入住時長定價，實現更優(yōu)的長短住比例，攻克收益 管理方面的挑戰(zhàn)。正如穿越周期，重鑄價值-澎潤2022中國服務式公寓報告所說，中短期項 目制差旅和家庭環(huán)線游是靈活長住的代表性需求。該類需求目前雖多由酒店滿足, 但需求對應的客群在工作性質、工作時長和出行目的等方面具有差異化的特征， 這些因素導致他們更加青睞靈活長住酒店。此類客群通常對更大的居住空間、生 活與工作的平衡、起居感等方面有所追求，因此“適合多人入住、加班友好、更 靈活的租住期限”應成為靈活長住酒店著力打造的關鍵詞。例如，靈活長住酒店 可以瞄準短期工程制差旅這個細分市場，制定單周租和雙周租的入住合同，表達 性價比優(yōu)勢，爭取成為企業(yè)采購庫的首選酒店。綜上，靈活長住酒店假