公司、投資、經(jīng)濟(jì)、風(fēng)險部分B

1、.投資建議書稿：.；- PAGE 15 -四、投資規(guī)劃戰(zhàn)略根據(jù) 一三年開展方案 在公司正式成立并啟動運轉(zhuǎn)后的3年內(nèi)，方案經(jīng)過兩個工程的開發(fā)進(jìn)展公司的第一次創(chuàng)業(yè)，以此奠定良好的技術(shù)與資金根底。經(jīng)過細(xì)致縝密的市場調(diào)查分析，并綜合武漢市房地產(chǎn)業(yè)開展的詳細(xì)情況，方案從舊城改造入手，以穩(wěn)步開展的戰(zhàn)略，擴(kuò)展規(guī)模，以實現(xiàn)企業(yè)的可繼續(xù)性開展目的。二五年開展規(guī)劃在初始創(chuàng)業(yè)階段，力求貯藏一定量未來可開展用地。3年后公司將進(jìn)入第二個全新的開展時期五年開展規(guī)劃期。在這個開展時期內(nèi)將在原有的根底上加快開發(fā)速度、擴(kuò)展開發(fā)規(guī)模，堅持年開發(fā)量在15萬平方米20萬平方米的程度。同時銷售量堅持在10萬平米左右。五、投資收益利潤根

2、據(jù)一投資估算工程投資估算根據(jù)1工程A：占地約20畝，規(guī)劃建面實現(xiàn)5萬平米，銷售均價取2200元/平米，整個工程建立期從2003年7月到2005年4月份，開發(fā)周期22個月，運營期截止到2005年4月；2工程B：占地50畝，規(guī)劃建面約10萬平米，平均銷售價錢取2300元/平米；整個工程建立期從2004年1月到2006年6月份，開發(fā)周期為2年半，運營期截止2006年6月3建安本錢參考武漢房地產(chǎn)市場在建及已完成的同類工程的本錢、費用程度；4地價取城區(qū)和郊區(qū)地價的平衡值，；5各項稅費按武漢市現(xiàn)行收費規(guī)范，營業(yè)稅銷售收入的5.65%計算，1、開發(fā)本錢估算1土地本錢地價按100萬元/畝計算，合約1500元/

3、平米占地，按容積率折合一方建筑面積400元/平米2前期工程費150元/平米，含三通一平、勘察設(shè)計、規(guī)費、城市根底設(shè)備配套費等；3建安工程費900元/平米，以高層占20%、小高層占70%、多層占10%的比例加權(quán)平均本錢；4小區(qū)根底設(shè)備與配套工程120元/平米，包括道路、水電工程、園林綠化工程等；5不可預(yù)見費20元/平米，按土地本錢、前期工程、建安工程根底配套工程本錢和的2%計算；6管理費20元/平米，按建安本錢的2%計算；7資金本錢50元/平米，為銀行貸款和融資本錢，第一個工程資金需求量不大，資金本錢按30元/平米計算，第二個工程規(guī)模大，資金需求量大，資金本錢按50元/平米計算；8營銷本錢100

4、元/平米，包括廣宣推行和銷售費；9稅費160元/平米，包括營業(yè)稅、維修基金及買賣稅費等；合計投資本錢：19001920元/平米，本錢可控制在1900元/平米左右2、三年資金流量方案預(yù)測根據(jù)三年開展方案和投資本錢估算，綜合兩個工程的資金流量見附表，得出合并資金流量情況如下表：工程合計2003年2004年2005年2006年7.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.6投資287002021325122552051405251520851860219017101005150012001170153090086010A9

5、5002021325122597510751075845600750490B19200423033014401240126014401220870150012001170153090086010收入32560002008001000150015002800450023001760300030003500350020001000200A1056020080010001500150020002500800260B22000800200015001500300030003500350020001000200差額386020213251025440540510155859402310590755150

6、01800233019701100140190累計386020212335336077658170918597708830652059305175367518754552425352533853195資金流通圖二資金籌措1、資金來源與運用表工程合計2003年2004年2005年2006年7.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.6資金運用2021325122552051405251520851860219017101005150012001170153090086010 投資2021325122552051405

7、251520851860219017101005150012001170153090086010資金來源2021325122552051405251520852800450023001760300030003500350020001000200 自有資金20213252540551585 銀行貸款100040004001000500 銷預(yù)售收入2008001000150015002800450023001760300030003500350020001000200資金結(jié)余00000009402310590755150018002330197011001401902、資金方案1兩個工程運作需資金

8、9770萬元，其中自有資金2870萬元，銀行貸款6900萬元；2在第一個工程啟動后帶來銷售收入前資金缺口將到達(dá)3560萬元，擬投入自有資金2360萬元、銀行貸款1000萬元處理；3估計資金峰值出如今2004年12月份，預(yù)測到達(dá)5205萬元，擬經(jīng)過銀行貸款4000萬元、自有資金405萬元、預(yù)售收入800萬元來彌補資金缺口；42004年3月到8月資金需求為6005萬元，可以投入自有資金105萬元、銀行貸款1900萬元、銷預(yù)售收入4000萬元處理；2004年9月后資金流為正值，無資金缺口；5資金歸還方案為： 2005年11月還貸1000萬元，2006年1月還貸4000萬元， 3月還貸400萬元，5月

9、還貸1000萬元，7月還貸500萬元，歸還貸款本金來源于銷售收入；利息支付方案為： 2004年12月支付利息150萬元+200萬元共350萬元，2005年12月支付利息300萬元； 三工程財務(wù)評價1、損益表及靜態(tài)贏利分析1損益表序號工程稱號金額萬元1預(yù)銷售收入32560總本錢費用287002利潤總額38602評價目的A、全部投資的投資利潤率=利潤總額 / 總投資額 * 100%=3860 / 28700 *100% =13.45%B、工程銷售利潤率=利潤總額 / 銷售收入 * 100%=3860 / 32560 * 100% =11.86% 投資總本錢占銷售收入的比例為：28700 / 325

10、60 *100% = 88.15%C、投資報答率 實踐資金運作中需9770萬元資金就可以啟動，三年純利潤3860萬元投資的資金報答率為：3860 / 9770 *100% =40%，年投資資金報答率為13%左右。D、靜態(tài)投資回收期 靜態(tài)投資回收期T=14-1+455/2330=13.2，即靜態(tài)投資回收期26.4個月。由于以上數(shù)據(jù)的計算是按假定條件計算的，其中大部分?jǐn)?shù)據(jù)遵照會計謹(jǐn)慎性原那么，因此工程在實踐運作中有一定的利潤空間。從以上各目的來看，闡明工程開發(fā)是有利可圖的。 2、動態(tài)經(jīng)濟(jì)效益分析 1動態(tài)資金流量全部投資表工程合計2003年2004年2005年2006年7.89.1011.121.2

11、3.45.67.89.1011.121.23.45.67.89.1011.121.23.45.6現(xiàn)金流出287002021325122552051405251520851860219017101005150012001170153090086010A95002021325122597510751075845600750490B19200423033014401240126014401220870150012001170153090086010現(xiàn)金流出現(xiàn)值19523061121462512122106169514681678127272610528177739825615206現(xiàn)金流入32560

12、002008001000150015002800450023001760300030003500350020001000200A1056020080010001500150020002500800260B22000800200015001500300030003500350020001000200 現(xiàn)金流入現(xiàn)值0018371186312561220221034491711127121042043231422471246605117凈現(xiàn)金流量38602021325102544054051015585940231059075515001800233019701100140190 凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值19

13、5230693839143498504757421771439545105212261541126568585111累計凈現(xiàn)金流量386020212335336077658170918597708830652059305175367518754552425352536653860累計凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值19522258319671107459830987848042627158325287423530091468203482567678 注：年基準(zhǔn)折現(xiàn)率I取18%，那么2個月單位基準(zhǔn)折現(xiàn)率I為3%2目的評價A、累計凈現(xiàn)金流量凈現(xiàn)值NPV折現(xiàn)率i=3% = 678 0 ，闡明工程在經(jīng)濟(jì)上可以接受；B、

14、動態(tài)投資回收期T=16-1+482/685=15.7，即動態(tài)回收期為31.4個月；3、盈虧平衡分析1銷售面積盈虧平衡點兩個工程加權(quán)銷售均價為2250元/平米，綜合本錢為28700萬元銷售面積盈虧平衡點=總本錢 / 銷售均價 = 28700 / 2250=12.75萬平米占方案銷售量的85%，即當(dāng)實踐銷售量到達(dá)方案銷售量的92.6%時，工程到達(dá)盈虧平衡點2銷售價錢盈虧點銷售價錢盈虧平衡點=總本錢 / 銷售量 =28700 / 15 =1913元/平米占方案銷售價錢的85%，即當(dāng)實踐銷售價錢到達(dá)方案銷售價錢的855時，工程處于盈虧平衡點。盈虧平衡分析顯示當(dāng)工程銷售面積、銷售價錢到達(dá)工程銷售預(yù)期的8

15、55時，工程處于盈虧平衡點。由于分析時一直堅持謹(jǐn)慎性原那么，因此在實踐中應(yīng)該有較大的彈性。六、投資風(fēng)險分析 “天下沒有免費的午餐，投資收益高同時風(fēng)險也大。我們在公司正常運作和運營期間會面臨一系列風(fēng)險，這些風(fēng)險是我們應(yīng)該重點研討的。對于每一個能夠出現(xiàn)的風(fēng)險，我們將做專門的“風(fēng)險減弱報告等系統(tǒng)風(fēng)險預(yù)警措施，以獲取可靠的高報答。1、政策性風(fēng)險產(chǎn)業(yè)政策風(fēng)險 武漢市經(jīng)濟(jì)開展?jié)摿甏?，在未來幾年產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)構(gòu)造將發(fā)生較大的變化。這樣因產(chǎn)業(yè)政策的變化和產(chǎn)業(yè)構(gòu)造的變化將導(dǎo)致武漢市房地產(chǎn)商品需求構(gòu)造的變化，會對房地產(chǎn)運營產(chǎn)生風(fēng)險。對此要素帶來的風(fēng)險，可以經(jīng)過成立專門的市場研討部門和專人擔(dān)任跟蹤武漢市房地產(chǎn)市場變化動

16、態(tài)，在風(fēng)險要素產(chǎn)生不利效果前及時調(diào)整投資戰(zhàn)略，防止損失。土地運用制度變化風(fēng)險 未來武漢市將出臺一系列新的土地運用制度。如目前土地實行公開掛牌買賣，添加了獲取土地資源的時機(jī)，但同時也導(dǎo)致高地價風(fēng)險，添加了運營的難度。對此，可以運用“產(chǎn)品市場法那么來調(diào)整投資戰(zhàn)略，即以“工程尋覓土地的思緒，按“市場分析客戶需求分析產(chǎn)品價錢分析市場定位方案比較招標(biāo)戰(zhàn)略的步驟來進(jìn)展投資決策。金融政策變化風(fēng)險 銀行金融機(jī)構(gòu)貸款政策的變化將對工程正常運作產(chǎn)生不利影響，融資不勝利導(dǎo)致工程爛尾的事常有發(fā)生。還有銀行按揭政策的變化會對居民買房支付才干產(chǎn)生很大影響審批手續(xù)過程風(fēng)險 工程建立過程長，各種審批手續(xù)多，假設(shè)因?qū)徟^程拖延

17、而導(dǎo)致建立期、買賣期延伸，將帶來運營損失。對此我們將成立由閱歷豐富、活動才干強(qiáng)的專門部門，擔(dān)任審批等事宜。2、經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險市場供求變化風(fēng)險 武漢市房地產(chǎn)市場目前還沒有出現(xiàn)明顯的“泡沫“，低房價帶來大開展空間。武漢市房地產(chǎn)市場供應(yīng)和需求的變化將是我們投資時機(jī)選擇的重要根據(jù)。這種市場性風(fēng)險將由專業(yè)市場研討人員擔(dān)任。3、開發(fā)運營性風(fēng)險開發(fā)時間過長帶來的規(guī)劃落伍 工程的規(guī)劃設(shè)計理念從現(xiàn)時對比競爭環(huán)境來講，具有一定的超前性，但也僅只是在現(xiàn)階段的超前，隨著市場開展的日益加快、專業(yè)競爭的日益猛烈，當(dāng)我們的規(guī)劃在對比2004、2005、2006年的市場態(tài)勢時勢必落伍，而此時正是工程產(chǎn)品市場價錢提升、銷售上量、利

18、潤實現(xiàn)之時，落伍的規(guī)劃與劇烈的運營要求所帶來的反差就構(gòu)成了工程的規(guī)劃風(fēng)險，在常青花園、百步亭花園、南湖花園等大盤的實踐操作中，其前期規(guī)劃均被一再修正和推翻，由此可見一斑。為此，對策如下：工程在詳細(xì)理念構(gòu)成中，應(yīng)具有較強(qiáng)的層次性，以備后期賣點提升和變化。其建筑形狀和建筑風(fēng)格要具有多元性和兼容性。一次規(guī)劃分期設(shè)計。產(chǎn)品價錢性能比失衡帶來的墻里開花墻外香 武漢市房地產(chǎn)市場縱然有前幾年的輝煌開展，但并沒有出現(xiàn)從量到質(zhì)的改動，這個市場依然是一個價錢制約型的生長型市場，這個市場通知我們，中低價房仍將是市場消費的主題，這就是為什么經(jīng)濟(jì)適用房和低價房熱銷的緣由，如常青花園、百步亭花園、翰林苑、南波灣等；也是高檔次、高價位房屋滯銷的緣由，如都市經(jīng)典、藍(lán)灣俊園、名都花園、麗島花園等。我們以為當(dāng)市場無法接受過高的單價時，那么產(chǎn)品在其高性能上的本錢投入亦將隨之失效，另一方面，競爭者眾，市場對比成交明顯，廣告一旦投入市場，所帶來的客戶假設(shè)不能獲得高性價比的優(yōu)勢產(chǎn)品，勢必將購買資金投入到性價比較高的其它