新聯(lián)康-無錫紅豆太湖新城項目報告

1、.太湖新城-無錫紅豆專閱- 新聯(lián)康市場簡報無錫紅豆太湖新城工程報告PAGE ：.；目 錄 TOC o 1-3 h z t 中標(biāo)題,3,正標(biāo)題,2 HYPERLINK l _Toc193029789 規(guī)劃篇 PAGEREF _Toc193029789 h 3 HYPERLINK l _Toc193029790 一、太湖新城 PAGEREF _Toc193029790 h 3 HYPERLINK l _Toc193029791 1、總體規(guī)劃 PAGEREF _Toc193029791 h 3 HYPERLINK l _Toc193029792 2、功能定位 PAGEREF _Toc19302979

2、2 h 3 HYPERLINK l _Toc193029793 3、建立目的 PAGEREF _Toc193029793 h 4 HYPERLINK l _Toc193029794 二、金融商務(wù)第一街區(qū) PAGEREF _Toc193029794 h 5 HYPERLINK l _Toc193029795 三、焦點關(guān)注 PAGEREF _Toc193029795 h 6 HYPERLINK l _Toc193029796 四、結(jié)論 PAGEREF _Toc193029796 h 6 HYPERLINK l _Toc193029797 市場篇 PAGEREF _Toc193029797 h 7

3、HYPERLINK l _Toc193029798 一、一級市場 PAGEREF _Toc193029798 h 7 HYPERLINK l _Toc193029799 辦公類土地出讓分析 PAGEREF _Toc193029799 h 7 HYPERLINK l _Toc193029800 結(jié)論 PAGEREF _Toc193029800 h 8 HYPERLINK l _Toc193029801 二、二級市場 PAGEREF _Toc193029801 h 9 HYPERLINK l _Toc193029802 辦公樓市場供需分析 PAGEREF _Toc193029802 h 9 HYP

4、ERLINK l _Toc193029803 結(jié)論 PAGEREF _Toc193029803 h 10 HYPERLINK l _Toc193029804 競品篇 PAGEREF _Toc193029804 h 11 HYPERLINK l _Toc193029805 一、在售辦公類產(chǎn)品分析 PAGEREF _Toc193029805 h 11 HYPERLINK l _Toc193029806 主要競爭個案概覽 PAGEREF _Toc193029806 h 11 HYPERLINK l _Toc193029807 總建規(guī)模分析 PAGEREF _Toc193029807 h 13 HYP

5、ERLINK l _Toc193029808 樓層與層高分析 PAGEREF _Toc193029808 h 13 HYPERLINK l _Toc193029809 產(chǎn)品面積分析 PAGEREF _Toc193029809 h 14 HYPERLINK l _Toc193029810 裝修與配套分析 PAGEREF _Toc193029810 h 15 HYPERLINK l _Toc193029811 物業(yè)車位情況分析 PAGEREF _Toc193029811 h 17 HYPERLINK l _Toc193029812 主力客源分析 PAGEREF _Toc193029812 h 18

6、 HYPERLINK l _Toc193029813 去化與推量分析 PAGEREF _Toc193029813 h 18 HYPERLINK l _Toc193029814 結(jié)論 PAGEREF _Toc193029814 h 20 HYPERLINK l _Toc193029815 二、出租辦公類產(chǎn)品分析 PAGEREF _Toc193029815 h 21 HYPERLINK l _Toc193029816 主要辦公類產(chǎn)品租金及客源分析 PAGEREF _Toc193029816 h 21 HYPERLINK l _Toc193029817 結(jié)論 PAGEREF _Toc19302981

7、7 h 22 HYPERLINK l _Toc193029818 三、酒店類產(chǎn)品分析 PAGEREF _Toc193029818 h 23 HYPERLINK l _Toc193029819 需求分析 PAGEREF _Toc193029819 h 23 HYPERLINK l _Toc193029820 自營型酒店分析 PAGEREF _Toc193029820 h 23 HYPERLINK l _Toc193029821 投資型酒店分析 PAGEREF _Toc193029821 h 24 HYPERLINK l _Toc193029822 結(jié)論 PAGEREF _Toc193029822

8、 h 24 HYPERLINK l _Toc193029823 四、結(jié)論 PAGEREF _Toc193029823 h 25 HYPERLINK l _Toc193029824 地塊篇 PAGEREF _Toc193029824 h 26 HYPERLINK l _Toc193029825 一、地塊屬性 PAGEREF _Toc193029825 h 26 HYPERLINK l _Toc193029826 1、地塊位置 PAGEREF _Toc193029826 h 26 HYPERLINK l _Toc193029827 2、配套設(shè)備 PAGEREF _Toc193029827 h 27

9、 HYPERLINK l _Toc193029828 3、交通出行 PAGEREF _Toc193029828 h 27 HYPERLINK l _Toc193029829 4、地塊描畫 PAGEREF _Toc193029829 h 27 HYPERLINK l _Toc193029830 二、工程SWOT分析 PAGEREF _Toc193029830 h 28 HYPERLINK l _Toc193029831 1、有利點 PAGEREF _Toc193029831 h 28 HYPERLINK l _Toc193029832 2、不利點 PAGEREF _Toc193029832 h

10、28 HYPERLINK l _Toc193029833 3、時機(jī)點 PAGEREF _Toc193029833 h 28 HYPERLINK l _Toc193029834 4、要挾點 PAGEREF _Toc193029834 h 28 HYPERLINK l _Toc193029835 定位篇 PAGEREF _Toc193029835 h 29 HYPERLINK l _Toc193029836 一、辦公類產(chǎn)品 PAGEREF _Toc193029836 h 29 HYPERLINK l _Toc193029837 工程定位 PAGEREF _Toc193029837 h 29 HYP

11、ERLINK l _Toc193029838 產(chǎn)品建議 PAGEREF _Toc193029838 h 29 HYPERLINK l _Toc193029839 客源定位 PAGEREF _Toc193029839 h 30 HYPERLINK l _Toc193029840 二、酒店式公寓產(chǎn)品 PAGEREF _Toc193029840 h 31 HYPERLINK l _Toc193029841 工程定位 PAGEREF _Toc193029841 h 31 HYPERLINK l _Toc193029842 產(chǎn)品建議 PAGEREF _Toc193029842 h 31 HYPERLIN

12、K l _Toc193029843 客源定位 PAGEREF _Toc193029843 h 32規(guī)劃篇一、太湖新城1、總體規(guī)劃太湖新城位于無錫城市南部，北起梁塘河，南至太湖，西鄰梅梁湖景區(qū)，東至京杭大運河，規(guī)劃常住人口100萬，總面積約150平方公里，是無錫市“城市南進(jìn)、產(chǎn)業(yè)北移城市開展戰(zhàn)略的重點地域。新城南、西兩側(cè)皆臨太湖，環(huán)太湖高速貫穿新城；東接無錫國家高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、京杭運河與蘇南國際機(jī)場；北靠蠡湖景區(qū)和梁塘河生態(tài)濕地公園與老城區(qū)相連，規(guī)劃軌道交通1、4號線重新城穿過；加之規(guī)劃建立的“五橫九縱的道路格局，使得太湖新城在區(qū)位、交通及生態(tài)環(huán)境方面的優(yōu)勢十清楚顯。 2、功能定位太湖新城是無錫

13、新的城市中心，是一個開放式、生態(tài)型的現(xiàn)代化新城。主要功能定位為商務(wù)商貿(mào)中心、科教創(chuàng)意中心和休閑宜居中心，是無錫高端商務(wù)、金融機(jī)構(gòu)、企業(yè)總部、專業(yè)效力的集聚區(qū)。太湖新城以華誼路和蠡湖大道為界，自東往西分為東區(qū)、中心區(qū)和西區(qū)。東區(qū)華誼路以東、高浪路以南以太湖國際科技園為載體，重點建立高新技術(shù)研發(fā)園、大學(xué)科技園、軟件園、數(shù)碼設(shè)計園、創(chuàng)意研發(fā)園。中心區(qū)華誼路以西、蠡湖大道以東重點建立太湖新城商務(wù)中心、市民中心及各類居住社區(qū)。西區(qū)蠡湖大道以西以山水城旅游度假區(qū)、科教產(chǎn)業(yè)園為載體，重點開展創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和生態(tài)休閑旅游業(yè)。3、建立目的太湖新城規(guī)劃的總體目的是：塑造一個新城開放的、現(xiàn)代化的湖濱新城；打造兩個中心中央

14、商務(wù)中心和創(chuàng)意中心；完善三大功能商務(wù)辦公、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和休閑居住功能；構(gòu)成四個特征特征鮮明的山水城、調(diào)和共生的生態(tài)城、底蘊(yùn)深沉的文化城、網(wǎng)絡(luò)覆蓋的數(shù)字城。太湖新城構(gòu)成“一核、一帶、兩園兩區(qū)的規(guī)劃構(gòu)造“一核是指行政文化及商務(wù)金融中心“一帶是指環(huán)太湖山水風(fēng)光帶“兩園兩區(qū)是指太湖國際科技園、科教產(chǎn)業(yè)園及中心區(qū)兩側(cè)的配套生活區(qū)二、金融商務(wù)第一街區(qū)金融商務(wù)第一街區(qū)建在方廟村袁灣里舊址約20公頃范圍內(nèi)，東西分別以立德道、立信路為界，北至觀山路，南達(dá)吳越路。目前已有無錫國聯(lián)、香港昌興等11家國內(nèi)外著名企業(yè)協(xié)作開發(fā)金融街區(qū)。根據(jù)規(guī)劃，從如今起，將有16棟風(fēng)格一致、界面整齊、質(zhì)量超群的高層建筑陸續(xù)開工，建筑總面積到

15、達(dá)80萬平方米，以此迅速構(gòu)成新城中心區(qū)的現(xiàn)代商務(wù)氣氛。金融商務(wù)第一街區(qū)高起點規(guī)劃，力求建成無錫金融商務(wù)、創(chuàng)意研發(fā)和企業(yè)集團(tuán)總部的聚集地，16棟高層建筑將成為“總部經(jīng)濟(jì)和高端產(chǎn)業(yè)的主要承接載體。顯然，金融商務(wù)第一街區(qū)的率先建立，奠定了高端效力業(yè)在新城的重要產(chǎn)業(yè)位置。三、焦點關(guān)注吳越路、大通路、震澤路、具區(qū)路、貢湖大道、立信大道、五湖大道、方廟路、立德道、清舒道將在08年內(nèi)完成建立，并構(gòu)成新城“三縱三橫的道路主干網(wǎng)。太湖新城中央商務(wù)區(qū)內(nèi)的市民中心、會展中心、尚賢河生態(tài)濕地均在年內(nèi)開工建立或整治，并于09年底前完成。 三年內(nèi)，太湖新城中央商務(wù)區(qū)和西區(qū)創(chuàng)意中心將完成主要干道和重點綠化環(huán)境建立，完成水系

16、整治和根底設(shè)備配套，初步構(gòu)成現(xiàn)代化新城框架和風(fēng)貌。太湖新城科教產(chǎn)業(yè)園將以軟件和動漫作為開展主攻方向，努力引進(jìn)國際知名軟件企業(yè)和跨國公司研發(fā)中心，力爭到2021年軟件企業(yè)總數(shù)超100家，動漫及其衍生企業(yè)60-80家，工業(yè)設(shè)計企業(yè)和研發(fā)機(jī)構(gòu)總數(shù)到達(dá)70家。四、結(jié)論太湖新城開發(fā)建立步伐日益加快，各級部門政策傾斜明顯，區(qū)域關(guān)注度逐漸提高，開展前景寬廣。太湖新城所具備的多方面優(yōu)勢將集聚大量大規(guī)模、高科技企業(yè)的入駐并導(dǎo)入大批高層次和高消費人群，對區(qū)域房地產(chǎn)開展促進(jìn)作用宏大。市場篇一、一級市場辦公類土地出讓分析地塊編號地塊稱號占地面積用地性質(zhì)容積率估計總建竟得單位錫國土06-2濱湖蠡溪路東側(cè)地塊5.26商業(yè)

17、、辦公2.010.52蠡園地產(chǎn)錫國土06-50河埒中心商務(wù)區(qū)地塊17.93商業(yè)、辦公居住3.053.80大連萬達(dá)錫國土06-67市民廣場南，中南路北地塊5.40辦公、商業(yè)(含酒店)文化文娛、居住9.62.7134.83九龍倉置業(yè)錫國土06-76崇安寺二期地塊7.63商業(yè)、辦公停車場A1.5、B6.5、C2.823崇安寺地產(chǎn)錫國土06-79高浪路北側(cè)地塊2.80商業(yè)、辦公2.56.99紫光置業(yè)錫國土06-80濱開南社區(qū)一號地塊37.51A:商業(yè)、辦公、居住B、C:居住A2.5B、C1.878.76南京興元錫國土06-81體育中心北側(cè)地塊3.92商業(yè)、辦公居住2.59.80河埒街道資產(chǎn)運營公司錫國

18、土06-105東大街地塊3.73辦公、商業(yè)酒店6.524.26恒隆地產(chǎn)錫國土07-6錫滬路北側(cè)地塊3.04商業(yè)、辦公2.006.08尤渡村集團(tuán)錫國土07-26崇安新城20號地塊1.16商業(yè)、辦公3.003.47廣益地產(chǎn)錫國土07-31第九棉紡織廠地塊8.05A:商業(yè)、辦公、居?。籅:商業(yè)、辦公、配套A3.0 B1.820.12棲霞建立錫國土07-32新東方廣場地塊2.16商業(yè)、辦公文化文娛1.603.46蠡湖地產(chǎn)錫國土07-39國稅局北側(cè)地塊7.93商業(yè)、辦公居住A2.0,B、C3.020.63天華百潤錫國土07-40新生路西南側(cè)地塊2.31商業(yè)含五星級酒店、辦公8.5019.59蘇寧地產(chǎn)錫國

19、土07-41太湖新城中心區(qū)1號地塊56.23A:商業(yè)、居住B：商業(yè)、辦公文化文娛C：商業(yè)、辦公A2.2B4.2C1.2142.45太湖新城建立投資管理公司錫國土07-42崇安新城13號地塊2.72商業(yè)(市場)辦公2.725.99崇安新城龍安頓業(yè)錫國土07-46電瓶車廠地塊3.43商業(yè)、辦公文娛、住宅3.0-3.510.28上海鵬潤錫國土07-47蠡園開發(fā)區(qū)原管委會地塊2.40商業(yè)含五星級酒店、辦公6.0-6.214.42上海城開錫國土08-6自行車廠、無線電廠地塊7.71商業(yè)、商務(wù)辦公、居住A2.0-2.5B、C1.4-1.6江蘇金洋錫國土08-7鴻橋村委地塊0.84商業(yè)、辦公、居住5.0-5

20、.54.41上海中銳錫國土08-22長江北路東側(cè)地塊1.10商業(yè)、商務(wù)辦公4.0-4.14.47Cyber Port錫國土08-25長江路、旺莊路口東南側(cè)地塊2.76商業(yè)、商務(wù)辦公4.0-4.111.18茂業(yè)置業(yè)資料來源: 無錫市國土局.新聯(lián)康研展部08.032006年至今無錫市區(qū)具有競爭性的同類性質(zhì)土地合計成交22幅。大多集中在市中心區(qū)或市北區(qū)域。目前濱湖區(qū)內(nèi)的辦公類地塊除太湖新城中心區(qū)以外，主要集中于東蠡湖以北，接近市區(qū)的區(qū)域。位于太湖新城區(qū)域內(nèi)的地塊只需06-79、06-80和07-41號。本案就位于07-41號地塊內(nèi)07-41號地塊被劃為14個地塊，分別由10家開發(fā)商競得。結(jié)論由于太湖

21、新城特有的區(qū)位與規(guī)劃，本案未來的競爭將主要于金融商務(wù)第一街區(qū)的地塊內(nèi)部。二、二級市場辦公樓市場供需分析06年1季度06年2季度06年3季度06年4季度07年1季度07年2季度07年3季度07年4季度上市面積58272218194721758615100726232526524742445成交面積1579020832123971707117476200001836216402供求比1:0.271:0.951:0.261:0.291:0.171:0.861:0.281:0.39成交均價8327112891143112169856894561033910095資料來源:新聯(lián)康研展部08.0306、0

22、7兩年無錫辦公市場新增供應(yīng)量均明顯高于成交量，從而導(dǎo)致到07年底，無錫辦公市場的庫存量較高，至少到達(dá)27.9萬平方米。06年全年，無錫辦公市場成交價錢呈上漲趨勢，到四季度到達(dá)最高點，主要由于凱燕環(huán)球中心辦公成交價錢的提升帶動了整體市場的價錢。進(jìn)入07年以來，由于市區(qū)外圍開發(fā)建立的逐漸展開，周邊城區(qū)辦公工程的較低的成交價錢拉低了整體市場成交價錢由上圖，經(jīng)過對近2年來，無錫房地產(chǎn)市場辦公類產(chǎn)品與住宅類產(chǎn)品的市場價錢走勢分析比較可以看出：相對住宅市場的紅火及成交價錢的逐漸走高，辦公樓市場的價錢那么一直堅持在一個相對穩(wěn)定的程度，市場相對冷淡。結(jié)論無錫辦公市場供大于求景象明顯，庫存量較大。無錫近年來辦公

23、類產(chǎn)品市場相對冷淡，價錢未出現(xiàn)明顯上漲。競品篇一、在售辦公類產(chǎn)品分析主要競爭個案概覽區(qū)域工程開盤時間交付時間物業(yè)級別工程總建總層數(shù)規(guī)范層高主力面積電梯裝修物業(yè)費均價本期銷售率濱湖區(qū)西BD聯(lián)創(chuàng)06.07現(xiàn)房未分級5地上18地下1 3.588-112日本三菱毛坯3.97200近100%華邸國際06.0908.8甲級5A4.4地上28 地下23105OTIS精裝41000080%華仁逸景06.10現(xiàn)房甲級5A3.3地上20 地下13.8195-218OTIS精裝410000近100%潤華國際07.0709.05甲級5A15辦公4地上55地下33.7辦公85-108公寓60-180知名品牌精裝4.81

24、3000100%恒華科技園07.1008.03獨棟商務(wù)10地上3-5 地下13.6單棟794-1500預(yù)留電梯井毛坯未定600040%工業(yè)設(shè)計預(yù)08.0308.10甲級5A7地上27 地下13.676-95日本富士達(dá)精裝未定10000未開南長區(qū)天誠大廈06.1208年底未分級2.7273.0880-102富士毛坯31200080%新天地07.0608.06甲級5A3.34辦公1.7地上13 地下13.665-75廣州日立毛坯未定890080%新區(qū)創(chuàng)源大廈預(yù)08.0308.10未分級2.5地上11地下1389-101202-208OTIS毛坯2年內(nèi)5.27000未開崇安區(qū)摩天36004.0605

25、.12乙級5A8地上50地下34.5 3.3辦公133-190日本三菱毛坯精裝5.617000近100%資料來源:新聯(lián)康研展部08.03目前無錫市在售或即將推出的辦公類工程合計10個，其中有6個集中于濱湖區(qū)，且多集中于東蠡湖以北，接近市區(qū)的區(qū)域。位于東蠡湖東南區(qū)域的目前僅有恒華科技園一個且為別墅式商務(wù)辦公產(chǎn)品。本案處于東蠡湖東南的太湖新城中心區(qū)域，目前區(qū)域內(nèi)尚無競爭個案?？偨ㄒ?guī)模分析區(qū)域案名總建規(guī)模萬3萬以下3-5萬5-10萬濱湖區(qū)西BD聯(lián)創(chuàng)大廈5華邸國際大廈4.4華仁逸景國際3.3潤華國際大廈4恒華科技園10工業(yè)設(shè)計大廈7南長區(qū)天誠大廈2.7新天地廣場1.7新區(qū)創(chuàng)源大廈2.5崇安區(qū)摩天360

26、8由上表可見：目前無錫辦公樓工程總建規(guī)模普遍較小，總體看來，規(guī)模根本都在5萬平方米以內(nèi)。目前大規(guī)模的辦公工程主要為摩天360總建達(dá)8萬平方米，工業(yè)設(shè)計大廈7萬平方米，恒華科技園10萬平米。就本案來看，規(guī)劃的7萬平米總建在無錫辦公市場屬于中等規(guī)模。樓層與層高分析區(qū)域案名總樓層10以下10-2020-3031及以上濱湖區(qū)西BD聯(lián)創(chuàng)大廈18華邸國際大廈28華仁逸景國際20潤華國際大廈55B座48恒華科技園3-5工業(yè)設(shè)計大廈27南長區(qū)天誠大廈27新天地廣場13新區(qū)創(chuàng)源大廈11崇安區(qū)摩天36050目前無錫辦公產(chǎn)品地上部分主要以15-30層的單體獨棟型高層為主，其中超高層工程有潤華國際大廈55層，摩天36

27、0 50層，而恒華科技園那么規(guī)劃為別墅式獨棟商務(wù)產(chǎn)品。根據(jù)規(guī)劃，本案估計層數(shù)在20層左右，屬于中等程度。區(qū)域工程物業(yè)級別總層數(shù)裙房層數(shù)規(guī)范層高裙房層高特殊樓層層高均價銷售率濱湖區(qū)西BD聯(lián)創(chuàng)大廈未分級地上18/地下143.55.4地下車庫57200近100%華邸國際大廈甲級5A地上28 / 地下2334.51000080%華仁逸景國際甲級5A地上20 / 地下133.81樓52樓4.53樓4.210000近100%潤華國際大廈甲級5A地上55 / 地下363.7大堂10米裙房4米以上地下室層高4130001期100%恒華科技園獨棟商務(wù)地上3-5 / 地下13.61樓4.2地下室3.660001期

28、40%工業(yè)設(shè)計大廈甲級5A地上27 / 地下13.64.5大堂910000未開南長區(qū)天誠大廈未分級2753.083.081200080%新天地廣場甲級5A地上13 / 地下1無3.6890080%新區(qū)創(chuàng)源大廈未分級地上11/地下1234.5大堂4.57000未開崇安區(qū)摩天360乙級5A地上50/地下3無4.5 / 3.35.817000近100%資料來源:新聯(lián)康研展部08.03無錫市的辦公樓均設(shè)置了地下室，主要用于車輛停放與設(shè)備放置。層高方面，目前無錫市的辦公樓規(guī)范層高普遍挑高3.5-3.8米。較高的層高有利于提升產(chǎn)品質(zhì)量和添加辦公溫馨度。對于裙房部分，絕大多數(shù)工程挑高4米以上。本案規(guī)劃中亦有

29、裙房部分，估計裙房樓層為3層。層高較低的工程普遍存在定價偏低，去化相對緩慢的景象。產(chǎn)品面積分析區(qū)域案名主力面積開間面積段50-99100-149150-199200以上50-99100-149150-199200-299300-399400以上濱湖區(qū)聯(lián)創(chuàng)大廈華邸國際華仁逸景潤華國際工業(yè)設(shè)計大廈南長區(qū)天誠大廈新天地廣場新區(qū)創(chuàng)源大廈崇安區(qū)摩天360目前在無錫在售的辦公樓主力產(chǎn)品均以80-150平米的小面積單位為主，而同時又普遍采取了大跨度的產(chǎn)品面積段設(shè)置，以增大購房者的選擇面；此外，一切的工程均為框架構(gòu)造，可實現(xiàn)多戶甚至整層打通。根據(jù)調(diào)研，目前無錫辦公市場在售工程中100平米左右的小戶型產(chǎn)品去化速

30、度最快。區(qū)域案名規(guī)范層面積規(guī)范層開間數(shù)500-9991000-14991500-19992000及以上4及以下5-88-1212-16濱湖區(qū)聯(lián)創(chuàng)大廈華邸國際華仁逸景潤華國際工業(yè)設(shè)計大廈南長區(qū)天誠大廈新天地廣場新區(qū)創(chuàng)源大廈崇安區(qū)摩天360從上述表格可以看出，目前無錫辦公樓產(chǎn)品規(guī)范層面積主要集中在800-1500平方米，每層的開間數(shù)控制在8間左右。市場方面，較少的層面開間有利于提升工程檔次，發(fā)明更好的辦公環(huán)境并加強(qiáng)私密性，市場接受度較高。裝修與配套分析區(qū)域工程物業(yè)級別均價裝修情況空調(diào)公共部位營造本身配套濱湖區(qū)聯(lián)創(chuàng)大廈未分級7200毛坯伊通墻磚、雙層中空鋼化鍍膜玻璃、新風(fēng)系統(tǒng)大金空調(diào)大堂：高檔石材，

31、不銹鋼飾件，公共洗手間裙房商鋪華邸國際甲級5A10000精裝菜單式裝飾房熱水器、知名燈具、直飲水系統(tǒng)美國斯圖華納多聯(lián)式空調(diào)系統(tǒng)公用部分為精裝飾獨立洗手間空中花園和生態(tài)天井公共閱覽室，大堂VIP客戶接待室、商務(wù)中心、自助洗衣中心華仁逸景甲級5A10000毛坯，精裝大理石地面，墻面立邦涂料大金多聯(lián)體智能冷媒大堂1000平米，挑高9.5米高級石材，觸摸屏每層1個公用洗手間五金配件：德國多瑪裙房引進(jìn)健身房、咖啡廳等潤華國際甲級5A13000精裝中央凈水處置系統(tǒng)進(jìn)口涂料、架空地板、進(jìn)口石膏吊頂國際著名中央空調(diào)，分戶計量大堂10米挑高，超5星裝修規(guī)范公用洗手間高檔面磚、地磚、金屬板吊頂每層1個公用洗手間商

32、業(yè)中心，五星酒店頂層豪景會館、健身中心、千人宴會廳、公共會議室、空中花園、露天游泳池恒華科技園獨棟商務(wù)6000毛坯工業(yè)設(shè)計甲級5A10000精裝：高科技刷卡識別系統(tǒng)新風(fēng)系統(tǒng)富士康空調(diào)大堂：喜來登規(guī)范的水景大堂，9米挑高，1500平米空間每層3個公用洗手間員工食堂、高檔商務(wù)會所南長區(qū)天誠大廈未分級12000毛坯中央空調(diào)每戶獨用廚衛(wèi)裙房設(shè)置商業(yè)中心，引進(jìn)銀行新天地甲級5A8900毛坯三菱電機(jī)中央空調(diào)每層1個公用衛(wèi)生間無新區(qū)創(chuàng)源大廈未分級7000毛坯：地毯、吊頂、墻面涂料麥克維爾中央空調(diào)4.5米挑高酒店式大堂，中空玻璃，自感應(yīng)門一層2個公用洗手間職工餐廳、銀行崇安區(qū)摩天360乙級5A17000精裝：

33、地毯、涂料、吊頂、衛(wèi)浴大金中央空調(diào)墻面面磚、地面大理石，藝術(shù)吊頂，高級潔具大面積戶型設(shè)置獨立衛(wèi)生間餐飲區(qū)、奢華休閑文娛及商務(wù)三大主題會所、迷他影院資料來源:新聯(lián)康研展部08.03無錫辦公樓多以毛坯房方式進(jìn)展銷售，但普遍注重大堂部分的裝修，而采用獨立衛(wèi)生間的只需華邸國際、天誠大廈和摩天360部分。目前市場上推出精裝修產(chǎn)品的僅有華邸國際與潤華國際兩個工程。甲級5A類辦公工程均配備或引進(jìn)了完善的配套設(shè)備。區(qū)域工程物業(yè)級別均價電梯品牌電梯數(shù)電梯效力面積濱湖區(qū)聯(lián)創(chuàng)大廈未分級7200日本三菱高速3部/棟，2棟8300華邸國際甲級5A10000OTIS2部/棟，2棟11000華仁逸景甲級5A10000OTI

34、S5部6600潤華國際甲級5A13000知名國際品牌辦公6部7000恒華科技園獨棟商務(wù)6000預(yù)留電梯井794-1500工業(yè)設(shè)計甲級5A10000日本富士達(dá)107000南長區(qū)天誠大廈未分級12000富士39000新天地甲級5A8900廣州日立28500新區(qū)創(chuàng)源大廈未分級7000OTIS4部客/1部貨5000崇安區(qū)摩天360乙級5A17000日本三菱11辦公6、公寓2、酒店39200資料來源:新聯(lián)康研展部08.03目前無錫市的電梯效力面積主要集中在5000-9000平方米/電梯, 根本上電梯配置的規(guī)范和銷售價錢相關(guān)，即電梯配置規(guī)范較高的工程，在同等條件下銷售價錢也相對較高。物業(yè)車位情況分析區(qū)域工

35、程物業(yè)級別物業(yè)公司物業(yè)費車位數(shù)車位比車位情況濱湖區(qū)聯(lián)創(chuàng)大廈未分級加拿大高力、中國金馬3.9上68下1721：1出租350元/月華邸國際甲級5A中遠(yuǎn)戴維斯42241：1出租200-300/個華仁逸景甲級5A加拿大高力4200大于1：1出租300左右/個潤華國際甲級5A戴德梁行4.83001：1未定恒華科技園獨棟商務(wù)上海陸家嘴物業(yè)未定600大于1：1未定工業(yè)設(shè)計甲級5A第一太平戴維斯未定5002：1未定南長區(qū)天誠大廈未分級天誠物業(yè)31981：1未定新天地甲級5A中住山水物業(yè)未定300左右4：1未定新區(qū)創(chuàng)源大廈未分級上海招商局物業(yè)2年內(nèi)5.22年后8.4上30，下1001：1未定崇安區(qū)摩天360乙級

36、5A銀輝物業(yè)4.24001：1出租400元/月資料來源:新聯(lián)康研展部08.03如表：各工程中，甲級寫字樓普遍選擇了知名的專業(yè)物業(yè)管理公司，而物業(yè)管理費方面，甲級寫字樓普遍集中在4-5元/平方米.月，而非甲級寫字樓物業(yè)費略低，但并不存在明顯差距。車位方面，一切工程均保證了每戶1個車位甚至更多。主力客源分析客源分析區(qū)域工程主力客源濱湖區(qū)聯(lián)創(chuàng)大廈各類城市建立及效力產(chǎn)業(yè)鏈客戶華邸國際外貿(mào)、軟件、工業(yè)產(chǎn)品制造與銷售、廣告、華仁逸景外貿(mào)、工業(yè)產(chǎn)品制造與銷售、電子潤華國際貿(mào)易、工業(yè)產(chǎn)品制造與銷售、咨詢、廣告?zhèn)髅胶闳A科技園創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、動漫、外貿(mào)工業(yè)設(shè)計工業(yè)產(chǎn)品制造與銷售、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)、IT軟件類、電子、南長區(qū)天誠大

37、廈裝潢、保險、廣告、咨詢新天地咨詢、網(wǎng)絡(luò)、廣告、效力業(yè)新區(qū)創(chuàng)源大廈外貿(mào)、電子、物流、工業(yè)產(chǎn)品制造與銷售崇安區(qū)摩天360網(wǎng)絡(luò)、創(chuàng)意、電子、效力業(yè)資料來源:新聯(lián)康研展部08.03從主要客源來看，辦公類產(chǎn)品的客源區(qū)域性較明顯。濱湖區(qū)與新區(qū)在售工程因接近經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)，因此客源以外貿(mào)與工業(yè)品制造、銷售類為主，輔以部分IT及電子領(lǐng)域客源；而南長與崇安范圍內(nèi)的工程那么主要是第三產(chǎn)業(yè)類客源為主，偏重咨詢、創(chuàng)意、效力等領(lǐng)域。本案未來的客源將主要以太湖新城及周邊的開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的企業(yè)為主，行業(yè)將以創(chuàng)意、網(wǎng)絡(luò)、電子、外貿(mào)等為主，隨著無錫市行政中心的逐漸南移，各類事業(yè)單位也將成為本案的主力客源的重要組成部

38、分。去化與推量分析案名開盤時間辦公總建已推面積已推面積余量整體存量年均去化西BD聯(lián)創(chuàng)06.7550.030.032.2恒華科技園07.10101.50.959.451.3凱燕環(huán)球中心06.11.51.5001.8.財富大廈06.61.71.7001.5天誠大廈06.122.72.70.60.61.5摩天36004.6880.050.052首席07.111001.4新天地廣場07.61.71.70.40.41.7華邸國際大廈06.94.44.4111.6潤華國際大廈07.740.603.41.5華仁逸景國際06.103.33.30.030.031.7工業(yè)設(shè)計大廈未開77創(chuàng)源大廈未開2.52.5紅

39、豆國際廣場未開2.652.65無錫茂業(yè)城未開77無錫九龍倉未開1010無錫世貿(mào)中心未開66無錫恒隆廣場未開1111合計合計89.4531.43.0661.11資料來源:新聯(lián)康研展部08.03目前，無錫市場辦公產(chǎn)品普遍的年去化量在1.5萬平米左右，07年度，辦公市場整體去化量約在8萬平米左右。未來在太湖廣場和解放環(huán)線區(qū)域?qū)⒊霈F(xiàn)大量的辦公工程，且都由國內(nèi)外知名公司開發(fā)，定位無錫高端寫字樓，未來將到達(dá)近60萬平方米以上的體量，競爭壓力較大。太湖新城區(qū)域由于尚處于開發(fā)起步階段，辦公氣氛尚未構(gòu)成。2005年單位：套2006年單位：套2007年單位：套合計單位：套全市上市成交供求比上市成交供求比上市成交供

40、求比上市成交供求比40以下0080003560.171156077458200.041111610.051582910507593540.475192530.4913206280.4880-1003261270.392611470.564101150.289973890.39100-12088530.60174420.241741070.614362020.46120-1403060.203660.1781490.60147610.41140-1601690.5658300.5256410.73130800.62160-20053150.

41、28132320.2411605.451961070.55200以上7470.0943300.7080230.29197600.30資料來源:新聯(lián)康研展部08.03由05-07年無錫全市辦公市場的供需情況可見：近年無錫辦公類產(chǎn)品總體去化速度不甚理想，各面積段產(chǎn)品均存在不同程度的庫存。無錫市場供應(yīng)最為充足的是戶型為40-100平米的產(chǎn)品，而需求方面那么以60-120平米戶型最為熱銷；此外，160-200平米的大戶型產(chǎn)品也存在一定的市場需求度。結(jié)論無錫辦公類工程間同質(zhì)化景象明顯，特征產(chǎn)品稀缺。辦公市場供大于求，且?guī)齑媪颗c未來推量較大，市場競爭方式嚴(yán)峻。辦公類產(chǎn)品去化普遍不理想，市中心區(qū)辦公產(chǎn)品去化

42、略快于周邊區(qū)域。未來辦公產(chǎn)品的主力供應(yīng)區(qū)域依然集中在市區(qū)中心位置，特別是解放環(huán)線和太湖廣場區(qū)域；太湖新城區(qū)域尚處于開發(fā)階段，辦公氣氛尚未構(gòu)成。60-100平方米的戶型為市場的供應(yīng)主力和需求主力。二、出租辦公類產(chǎn)品分析主要辦公類產(chǎn)品租金及客源分析區(qū)域案名出租價錢客源類型代表企業(yè)濱湖區(qū)西BD聯(lián)創(chuàng)大廈1.0-1.2城市建立及效力產(chǎn)業(yè)鏈客戶尚未入住明珠開展大廈1.2物資貿(mào)易、電子、工程建立工業(yè)資料及設(shè)備消費、物流聲達(dá)科技、阿爾茲化工、友信包裝、天大貿(mào)易、聯(lián)盛律師事務(wù)所南長區(qū)數(shù)碼大廈1.7以效力型企業(yè)為主主要涉及行業(yè)為：網(wǎng)絡(luò)、科技、咨詢、商貿(mào)裝潢、法律、教育、投資國大教育、世家裝飾、宏達(dá)盛源信息、盛融國

43、貿(mào)、康孚機(jī)電、盛世天下1.0-1.2臨澤圖形設(shè)計、丞綱裝潢監(jiān)理、博尚婚典、鷗亞培訓(xùn)崇安區(qū)匯金廣場2.0開炫律師事務(wù)所、恒盈科技、博成商貿(mào)錢柜投資、中億實業(yè)、遠(yuǎn)洋新世紀(jì)貨運東方廣場2.5琨越科技、瑞銀投資泰祺教育、康輝游覽社、國信證券摩天3601.8錦華裝飾、法略律師事務(wù)所明珠世紀(jì)大廈1.2凱豐科技、華進(jìn)傳播、貝通機(jī)械世貿(mào)人才網(wǎng)、大山實業(yè)、日本兄弟佳福大廈1.4國聯(lián)期貨、遠(yuǎn)聞律師事務(wù)所老板電器、汽摩配件網(wǎng)金鼎廣場1.4怡信天成、超凡美容、鼎建建材茂豐電器、聯(lián)智廣告天安大廈1.4泛成貨運、安鴻咨詢、睿智教育、金聯(lián)投資、世紀(jì)龍騰裝飾銀輝城市花園1.0明輝化工、新科空調(diào)、江蘇律師網(wǎng)優(yōu)族聯(lián)盟1.2友潤貿(mào)

44、易、科士達(dá)電子、天信儀表、端點裝飾保利廣場3.0美國友邦、華地企業(yè)、名居裝飾華光大廈1.8陽光谷培訓(xùn)、華亨醫(yī)療、東海商貿(mào)江大留學(xué)、華亨計算機(jī)工程、賽博盈科資料來源:新聯(lián)康研展部08.03目前無錫辦公工程的租金根本維持在1-2元/平方米.天，位置偏遠(yuǎn)的工程租金低于中心區(qū)工程，物業(yè)級別較低的工程租金低于高級別工程，商住型工程租金低于純辦公類工程。中心區(qū)工程以第三產(chǎn)業(yè)類客源為主，偏重咨詢、創(chuàng)意、效力等領(lǐng)域。濱湖等周邊區(qū)域那么以工業(yè)、物流、工程、電子、貿(mào)易等領(lǐng)域的客源為主。結(jié)論目前無錫辦公市場租金程度普遍較低。由于低廉的租金導(dǎo)致投資報答缺乏，因此目前無錫市辦公型產(chǎn)品客源多以自用為主，投資行為較少。三、

45、酒店類產(chǎn)品分析需求分析酒店業(yè)的開展情況，主要受三種條件影響：商務(wù)出行、旅游、會展，無錫既是長三角地域的經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)，又是全國出名的重點旅游城市：境外旅游增長境內(nèi)旅游增長公路鐵路客運增長空港客運增長05年人數(shù)萬人次65.8722.1%2637.519.82046517.161.9106年人數(shù)萬人次76.1715.63032.8915.0224319.692.4949.407年人數(shù)萬人次76.1503350.7610.5%233544.1%.9847.0%資料來源:新聯(lián)康研展部08.03由上表可見：隨著無錫經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)的進(jìn)一步開展，近年來商務(wù)與旅游人口的增長迅猛，而這對于無錫市的酒店行業(yè)，特別是經(jīng)

46、濟(jì)實惠的商務(wù)型酒店的開展提供了寬廣的空間。自營型酒店分析區(qū)域酒店星級價錢元 / 天200-299300-399400-499500-599600-899800-1000繁華商業(yè)區(qū)錦江大酒店4星君來梁溪飯店國際飯店萬怡酒店中旅大酒店3星物產(chǎn)大酒店聚豐園飯店海天大酒店城郊風(fēng)景區(qū)錫?；▓@酒店4星山明水秀大酒店無錫大飯店古羅馬大酒店3星友誼大飯店東林大酒店規(guī)范間高級、商務(wù)間奢華間無錫市目前運作的四星級酒店中，規(guī)范客房價錢根本維持在500元/天以內(nèi)，高級、商務(wù)類客房的價錢在400-800元/天，而奢華型客房的價錢那么普遍在600元/天以上。三星級酒店中規(guī)范間客房的價錢根本控制在300元/天以內(nèi)，而較高端

47、的客房的價錢多集中在300-400元/天，三星級酒店中僅有個別臨近景區(qū)的個案設(shè)置了奢華類客房。同檔次客房，位于城郊風(fēng)景名勝區(qū)的休閑度假型酒店價錢要略高于市中心區(qū)的商務(wù)辦公型酒店，但差距不大。投資型酒店分析工程星級區(qū)域開盤時間價錢主力戶型投資報答管理酒店委托年限銷售率客源備注凱燕環(huán)球5星南長區(qū)06.11統(tǒng)價1888860-807%凱賓斯基295%大中型企業(yè)管理者鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家僅為49-52層112戶雷迪森5星新區(qū)07.08均價1200060左右8%雷迪森1040%大中型企業(yè)管理者鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家高級白領(lǐng)整體出賣一期推出約400戶資料來源:新聯(lián)康研展部08.03目前無錫市場投資型酒店工程僅有凱燕環(huán)球中心和雷迪森廣場兩個。這兩個工程均聘請國際知名酒店進(jìn)展管理，以小面積戶型為主，承諾的投資報答在投資總額的7%-8% /年之間。以兩個工程目前的銷售情況來看，該類產(chǎn)品市場接受度普通，但去化速度明顯快于辦公類產(chǎn)品。結(jié)論無錫市的城市定位與規(guī)劃預(yù)示了未來其經(jīng)濟(jì)型商務(wù)酒店的開展空間寬廣。無錫市目前酒店市場房價定位較合理。投資型酒店均以長期、穩(wěn)定的投資報答來吸引客源，銷售情況好于辦公類產(chǎn)品。四、整體市場結(jié)論無錫市辦公市場普遍存在同質(zhì)化景象。目前辦公市場需求缺乏，產(chǎn)品銷售周期較長，如何在現(xiàn)有情況下爭取