8203估價(jià)師協(xié)會(huì)網(wǎng)站cms案例分析

1、案例分析一重慶XX（）公司擬抵押所涉及的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估結(jié)果（節(jié)選）第一部分摘要一、估價(jià)項(xiàng)目名稱重慶市（）公司抵押所涉及的土地使用權(quán)價(jià)值評(píng)估二、委托估價(jià)方委托：重慶市（）公司三、估價(jià)目的委托方擬抵押，為其提供委估土地使用權(quán)的價(jià)值參考四、估價(jià)基準(zhǔn)日二八年三月四日五、估價(jià)日期二八年三月四日至二八年四月三日六、地價(jià)定義至估價(jià)基準(zhǔn)日，估價(jià)對(duì)象作為國(guó)有出讓用地，其所屬于國(guó)家，使用權(quán)屬于重慶 XX 建筑工程公司。估價(jià)無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制。根據(jù)本次估價(jià)目的設(shè)定估價(jià)對(duì)象為出讓用地、估價(jià)對(duì)象國(guó)有土地使用證登記土地用途為商住，本次設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為商住。根據(jù) 105D 房地證 200800154 號(hào)房地證記載，估價(jià)對(duì)

2、象土地用使用權(quán)類型為出讓，終止日期為商業(yè) 2046 年 10 月、住宅 2056 年 10 月，本次估價(jià)設(shè)定估價(jià)對(duì)象用途為商住用地，剩余土地使用年限為商業(yè)38.66 年、住宅48.66年。估價(jià)對(duì)象土地實(shí)際開發(fā)程度為紅線外”五通”（通水、通電、通氣、通訊、通路），紅線內(nèi)”毛地”。根據(jù) 105D 房地證 200800154 號(hào)房地證記載，評(píng)估土地使用權(quán)面積為 9332.3 平方米，根據(jù)渝地（2006）劃轉(zhuǎn)合字（九區(qū)）第 82 號(hào)重慶市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同記載，評(píng)估土地建筑容積率小于等于 4.5。本次設(shè)定估價(jià)對(duì)象容積率等于 4.5。因此估價(jià)對(duì)象的價(jià)格定義為：在 2008 年 3 月 4 日，估價(jià)對(duì)

3、象作為國(guó)有出讓商住用地，無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制，宗地紅線外“四通”，紅線內(nèi)“毛地”，容積率為等于 4.5，剩余土地使用權(quán)年限為商業(yè) 38.66 年、住宅 48.66 年，規(guī)劃利用條件下的價(jià)格。七、估價(jià)結(jié)果評(píng)估對(duì)所收集的資料進(jìn)行整理分析，本著公正、公平、公開的原則，采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修及剩余法，測(cè)算出估價(jià)對(duì)象作為商住用地，評(píng)估總面積9332.3 平方米，設(shè)定土地容積率為等于 4.5，設(shè)定宗地開發(fā)程度為宗地紅線外”五通” (通水、通電、通氣、通訊、通路), 宗地紅線內(nèi)為“毛地”，無(wú)他項(xiàng)權(quán)利限制，剩余土地使用權(quán)年限為商業(yè) 38.66 年、住宅 48.66 年，于估價(jià)基準(zhǔn)日 2008 年 3 月4 日規(guī)劃利用條

4、件下的出讓土地使用權(quán)價(jià)格為：（詳見土地估價(jià)結(jié)果一覽表）（略）八、土地估價(jià)師簽名 （略）九、土地估價(jià)機(jī)構(gòu)重慶敦房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估第二部分估價(jià)對(duì)象界定（略）第三部分第四部分土地估價(jià)結(jié)果及其使用（略）附件（略）案例分析1、估價(jià)背景該項(xiàng)目是重慶敦房地產(chǎn)土地資產(chǎn)評(píng)估接受重慶市（）公司委托，為其擬抵押而作的。該在重慶資源房屋評(píng)估與經(jīng)紀(jì)備案后，才正式出具送交委托方。（1）估價(jià)對(duì)象：本次估價(jià)對(duì)象位于九龍坡區(qū)石坪橋正街 20 號(hào)，根據(jù)委托方提供的 105D 房地證 200800154 號(hào)房地證顯示，估價(jià)對(duì)象為商住用地，土地使用權(quán)面積為 9332.3 平方米，通過(guò)查詢重慶市土地級(jí)別冊(cè)，確定估價(jià)對(duì)象為重慶市 5 級(jí)

5、地。根據(jù)渝地（2006）劃轉(zhuǎn)合字（九區(qū)）第 82 號(hào)重慶市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同委估宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件：用地性質(zhì)：住宅、商業(yè)建筑容積率：小于等于 4.5建筑密度：小于等于 40%其中，因商業(yè)用地基準(zhǔn)地價(jià)使用年限標(biāo)準(zhǔn)為 40 年，住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)使用年限標(biāo)準(zhǔn)為 70 年，在估價(jià)基準(zhǔn)日 2008 年 3 月 4 日，估價(jià)對(duì)象的土地剩余使用年限根據(jù) 105D 房地證 200800154 號(hào)房地證上記載的土地使用權(quán)終止日期，確定估價(jià)對(duì)象商業(yè)用地土地使用權(quán)剩余使用年限為 38.66 年；估價(jià)對(duì)象住宅用地土地使用權(quán)剩余使用年限為 48.66 年。（2）估價(jià)目的：委托方擬抵押，為其提供委估土地使用權(quán)的價(jià)值參

6、考（3）估價(jià)基準(zhǔn)日：二八年三月四日（該日期為現(xiàn)場(chǎng)查勘日）2、估價(jià)方法該項(xiàng)目選取基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修、剩余法作為基本方法。這是出于以下考慮：一是估價(jià)對(duì)象位于重慶市基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋區(qū)域，運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修切實(shí)可行；二是估價(jià)對(duì)象用途為商住用地，是可進(jìn)行商品房開發(fā)的地塊,且周邊有大量同類型的房地產(chǎn)，估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)有充分的市場(chǎng)信息,便于開發(fā)完成后的價(jià)格,且重慶市各類工程造價(jià)資料、存利率、率、房屋銷售費(fèi)率等資料較易取得，故適宜采用剩余法進(jìn)行估價(jià)。未采用市場(chǎng)比較法的原因是在重慶市土地交易中心發(fā)布的實(shí)際成交地塊中，在估價(jià)對(duì)象同一區(qū)域中，與估價(jià)對(duì)象規(guī)模、土地用途、容積率相似的實(shí)例較少。通過(guò)對(duì)估價(jià)對(duì)象周邊的市場(chǎng)，

7、認(rèn)為剩余法測(cè)算的結(jié)果比基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修測(cè)算的結(jié)果程度高，本次評(píng)估取兩種方法的平均數(shù)作為最終結(jié)果，剩余法和基準(zhǔn)地價(jià)法權(quán)重值分別取0.7、0.3。3、疑難問題的處理（1）105D 房地證 200800154 號(hào)房地證證載土地使用權(quán)面積為 9332.3 平方米，用途為商住；但在附圖中顯示，宗地面積為 9332.3 平方米，其住面積 9000.0 平方米，其余為道路、綠化用地（即證載面積、用途與附圖中的面積、用途不一致）。本次估價(jià)中，采用了附圖中的面積和用途進(jìn)行估價(jià)，并在中進(jìn)行了說(shuō)明。在采用基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修估價(jià)時(shí)，參照重慶市國(guó)用土地使用權(quán)土地級(jí)別基準(zhǔn)地價(jià)和土地出讓金標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施細(xì)則，對(duì)其中 332.3 平方米

8、的道路、綠化用地參照工業(yè)用地進(jìn)行估價(jià)，其余 9000 平方米的商住用地按照商業(yè)用地占 10%，住宅用地占 90%進(jìn)行估價(jià)；采用剩余法進(jìn)行估價(jià)時(shí)，開發(fā)規(guī)模按照宗地面積 9332.3 平方米、規(guī)劃 4.5 的容積率確定，商業(yè)用房總建筑面積和住宅用房總建筑面積按 1：9 的比例確定。（2）如何確定開發(fā)完成后的價(jià)值對(duì)商業(yè)用房部分，根據(jù)渝地（2006）劃轉(zhuǎn)合字（九區(qū)）第 82 號(hào)重慶市國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同委估宗地的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件，用地性質(zhì)：住宅、商業(yè)，建筑容積率：小于等于 4.5，建筑密度：小于等于 40%。則該宗地開發(fā)完工后的可出售商業(yè)用房總建筑面積為 9332.34.50.1= 4199.54 平方米，按照最佳利用方式及建筑密度不大于 40%，則假設(shè)底層全部未商業(yè)用房，底層可出售商業(yè)建筑面積為 9332.340%=3732.92 平方米，其余 466.62 平方米的商業(yè)用房開發(fā)在第二層。然后通過(guò)收集該區(qū)域的出租案例，運(yùn)用市場(chǎng)比較法確定該區(qū)域的平均水平，通過(guò)再采用收益法分別求取第一層、第二層商業(yè)用