前期物業(yè)管理方案

1、目 錄 TOC o 1-2 h z u HYPERLINK l _Toc171067885 第一章 公司簡介 PAGEREF _Toc171067885 h 4 HYPERLINK l _Toc171067886 一、公司背景 PAGEREF _Toc171067886 h 4 HYPERLINK l _Toc171067887 二、企業(yè)榮譽 PAGEREF _Toc171067887 h 4 HYPERLINK l _Toc171067888 三、品牌塑造 PAGEREF _Toc171067888 h 6 HYPERLINK l _Toc171067889 四、營運狀況 PAGEREF _

2、Toc171067889 h 7 HYPERLINK l _Toc171067890 五、公司架構(gòu) PAGEREF _Toc171067890 h 9 HYPERLINK l _Toc171067891 六、企業(yè)文化 PAGEREF _Toc171067891 h 11 HYPERLINK l _Toc171067892 第二章 工程概況與分析 PAGEREF _Toc171067892 h 12 HYPERLINK l _Toc171067893 一、概況 PAGEREF _Toc171067893 h 12 HYPERLINK l _Toc171067894 二、分析 PAGEREF _T

3、oc171067894 h 14 HYPERLINK l _Toc171067895 第三章 物業(yè)效勞籌劃 PAGEREF _Toc171067895 h 16 HYPERLINK l _Toc171067896 一、物業(yè)管理前期籌劃準備階段 PAGEREF _Toc171067896 h 16 HYPERLINK l _Toc171067897 二、正常物業(yè)管理階段 PAGEREF _Toc171067897 h 20 HYPERLINK l _Toc171067898 第四章 預(yù)售階段 PAGEREF _Toc171067898 h 21 HYPERLINK l _Toc171067899

4、 一、售樓前的準備工作 PAGEREF _Toc171067899 h 21 HYPERLINK l _Toc171067900 二、售樓期間的物業(yè)管理效勞 PAGEREF _Toc171067900 h 21 HYPERLINK l _Toc171067901 第五章 交樓入住階段 PAGEREF _Toc171067901 h 23 HYPERLINK l _Toc171067902 一、交樓入住期日常管理圖示 PAGEREF _Toc171067902 h 23 HYPERLINK l _Toc171067903 二、交樓入住期一條龍效勞流程 PAGEREF _Toc171067903

5、h 24 HYPERLINK l _Toc171067904 三、入住期裝修管理與監(jiān)管措施 PAGEREF _Toc171067904 h 25 HYPERLINK l _Toc171067905 第六章 擬接管后管理方案 PAGEREF _Toc171067905 h 26 HYPERLINK l _Toc171067906 一、總體機構(gòu)設(shè)立 PAGEREF _Toc171067906 h 26 HYPERLINK l _Toc171067907 二、運作機制及工作流程 PAGEREF _Toc171067907 h 27 HYPERLINK l _Toc171067908 第七章 擬采取的

6、管理模式 PAGEREF _Toc171067908 h 35 HYPERLINK l _Toc171067909 一、管理模式 PAGEREF _Toc171067909 h 35 HYPERLINK l _Toc171067910 二、標準化管理 PAGEREF _Toc171067910 h 35 HYPERLINK l _Toc171067911 三、特色效勞 PAGEREF _Toc171067911 h 36 HYPERLINK l _Toc171067912 第八章 檔案的建立與管理 PAGEREF _Toc171067912 h 37 HYPERLINK l _Toc17106

7、7913 一、檔案的建立 PAGEREF _Toc171067913 h 37 HYPERLINK l _Toc171067914 二、檔案的管理 PAGEREF _Toc171067914 h 37 HYPERLINK l _Toc171067915 三、竣工驗收資料 PAGEREF _Toc171067915 h 38 HYPERLINK l _Toc171067916 四、房屋及設(shè)備圖紙 PAGEREF _Toc171067916 h 41 HYPERLINK l _Toc171067917 五、維修檔案 PAGEREF _Toc171067917 h 42 HYPERLINK l _T

8、oc171067918 六、相關(guān)文件和記錄 PAGEREF _Toc171067918 h 42 HYPERLINK l _Toc171067919 七、記錄控制程序 PAGEREF _Toc171067919 h 43 HYPERLINK l _Toc171067920 第九章 清潔園林效勞方案 PAGEREF _Toc171067920 h 45 HYPERLINK l _Toc171067921 一、目的 PAGEREF _Toc171067921 h 45 HYPERLINK l _Toc171067922 二、部門結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc171067922 h 45 HYPER

9、LINK l _Toc171067923 三、工作安排 PAGEREF _Toc171067923 h 45 HYPERLINK l _Toc171067924 四、效勞標準 PAGEREF _Toc171067924 h 46 HYPERLINK l _Toc171067925 五、清潔工作效勞檢驗標準和方法 PAGEREF _Toc171067925 h 47 HYPERLINK l _Toc171067926 六、環(huán)境衛(wèi)生效勞控制質(zhì)量標準 PAGEREF _Toc171067926 h 48 HYPERLINK l _Toc171067927 七、外圍保潔工作流程 PAGEREF _To

10、c171067927 h 50 HYPERLINK l _Toc171067928 八、日常清潔行為標準 PAGEREF _Toc171067928 h 51 HYPERLINK l _Toc171067929 九、清潔崗位標準及操作流程 PAGEREF _Toc171067929 h 52 HYPERLINK l _Toc171067930 十、公共場所清潔衛(wèi)生措施 PAGEREF _Toc171067930 h 53 HYPERLINK l _Toc171067931 十一、定期衛(wèi)生工作 PAGEREF _Toc171067931 h 58 HYPERLINK l _Toc17106793

11、2 十二、具體操作規(guī)章流程 PAGEREF _Toc171067932 h 61 HYPERLINK l _Toc171067933 十三、環(huán)境衛(wèi)生質(zhì)量保障措施 PAGEREF _Toc171067933 h 65 HYPERLINK l _Toc171067934 十四、園林養(yǎng)護方案 PAGEREF _Toc171067934 h 66 HYPERLINK l _Toc171067935 第十章 平安保衛(wèi)效勞方案 PAGEREF _Toc171067935 h 77 HYPERLINK l _Toc171067936 一、目的 PAGEREF _Toc171067936 h 77 HYPER

12、LINK l _Toc171067937 二、部門結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc171067937 h 77 HYPERLINK l _Toc171067938 三、效勞標準 PAGEREF _Toc171067938 h 78 HYPERLINK l _Toc171067939 四、分區(qū)域安保管理方案 PAGEREF _Toc171067939 h 78 HYPERLINK l _Toc171067940 五、保安員工作要求 PAGEREF _Toc171067940 h 80 HYPERLINK l _Toc171067941 六、交接班規(guī)定 PAGEREF _Toc171067941 h

13、 81 HYPERLINK l _Toc171067942 七、安保工作緊急情況處理方案 PAGEREF _Toc171067942 h 81 HYPERLINK l _Toc171067943 八、停車管理方案 PAGEREF _Toc171067943 h 87 HYPERLINK l _Toc171067944 九、來訪登記 PAGEREF _Toc171067944 h 89 HYPERLINK l _Toc171067945 十、消防管理 PAGEREF _Toc171067945 h 93 HYPERLINK l _Toc171067946 十一、培訓(xùn)方案 PAGEREF _Toc

14、171067946 h 95 HYPERLINK l _Toc171067947 第十一章 工程維護管理方案 PAGEREF _Toc171067947 h 97 HYPERLINK l _Toc171067948 一、目的 PAGEREF _Toc171067948 h 97 HYPERLINK l _Toc171067949 二、部門結(jié)構(gòu) PAGEREF _Toc171067949 h 97 HYPERLINK l _Toc171067950 三、房屋管理效勞方案 PAGEREF _Toc171067950 h 97 HYPERLINK l _Toc171067951 四、設(shè)備的維修保養(yǎng)方

15、案 PAGEREF _Toc171067951 h 117 HYPERLINK l _Toc171067952 第十二章 社區(qū)文化和便民效勞 PAGEREF _Toc171067952 h 131 HYPERLINK l _Toc171067953 一、社區(qū)文化 PAGEREF _Toc171067953 h 131 HYPERLINK l _Toc171067954 二、管家效勞 PAGEREF _Toc171067954 h 135 HYPERLINK l _Toc171067955 三、一站式效勞 PAGEREF _Toc171067955 h 136 HYPERLINK l _Toc1

16、71067956 第十三章 管理制度匯編 PAGEREF _Toc171067956 h 138 HYPERLINK l _Toc171067957 一、公眾制度 PAGEREF _Toc171067957 h 138 HYPERLINK l _Toc171067958 二、崗位責(zé)任制 PAGEREF _Toc171067958 h 138 HYPERLINK l _Toc171067959 三、管理運作制度 PAGEREF _Toc171067959 h 139 HYPERLINK l _Toc171067960 四、財務(wù)制度 PAGEREF _Toc171067960 h 140 HYPE

17、RLINK l _Toc171067961 第十四章 管理費預(yù)算 PAGEREF _Toc171067961 h 141 HYPERLINK l _Toc171067962 一、綜合分析 PAGEREF _Toc171067962 h 141 HYPERLINK l _Toc171067963 二、支出預(yù)算明細表 PAGEREF _Toc171067963 h 142第三章 物業(yè)效勞籌劃物業(yè)管理是樓宇建成后的延續(xù)和完善，是一個復(fù)雜的系統(tǒng)工程，為確保今后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利啟動和正常進行，我公司可在物業(yè)管理的不同時期提供各專業(yè)工程的效勞。 一、物業(yè)管理前期籌劃準備階段碧福山莊工程入住前期

18、，我們將根據(jù)該工程的設(shè)計思想，建筑檔次以及其它諸多因素，為碧福山莊工程制定一套完整的物業(yè)管理規(guī)劃，并據(jù)此籌劃制定籌備工作方案，以確保在入住前全部完成。 一準備階段具體效勞范圍及內(nèi)容1資料、規(guī)章制度籌劃準備；1籌劃編制?碧福山莊工程業(yè)主臨時公約?；2籌劃編制?碧福山莊工程住戶手冊?；3籌劃制定物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算；4籌劃設(shè)計組織架構(gòu)及工作崗位；5籌劃建立各項規(guī)章制度； 6籌劃協(xié)助籌備進駐慶典活動準備工作。 2辦公后勤 1物業(yè)管理用房配置建議；2物業(yè)管理工作開展的物料、工具器械準備； 3針對工程建筑中物業(yè)管理方面的建設(shè)性的合理建議；4各類資料印刷前的認價、組織商家等。 3.人員招聘、培訓(xùn) 1籌劃制定員

19、工招聘方案；2籌劃制定員工培訓(xùn)方案及內(nèi)容： 物業(yè)管理概論及物業(yè)管理法規(guī) 處理客戶投訴技巧 緊急事件處理程序 物業(yè)財務(wù)管理知識 各部門工作流程及工作程序的培訓(xùn) 節(jié)能意識和節(jié)能方案的培訓(xùn) 工程、設(shè)施設(shè)備的日常保養(yǎng)培訓(xùn) 員工禮儀、禮貌培訓(xùn) 崗位職責(zé)培訓(xùn) 撰寫各類報告及公函 4各類證照辦理及相關(guān)政府部門聯(lián)系 1政府職能部門聯(lián)系；2工程周邊關(guān)系部門聯(lián)系； 3物業(yè)管理日常事務(wù)聯(lián)系部門。 二物業(yè)前期介入階段 我公司對物業(yè)管理的前期工作將本著“以人為本的原那么，從碧福山莊工程使用人的角度，從日后物業(yè)管理以及節(jié)約能源和環(huán)境保護的角度，向碧福山莊工程業(yè)主提供專業(yè)意見，于碧福山莊工程交付使用前，由我公司工程高級參謀

20、及專業(yè)工程師提供工程技術(shù)參謀效勞，同時派出工程物業(yè)管理專業(yè)人員前往貴工程進行考察，從住宅樓宇使用的角度隨時提出合理化意見和建議。 1物業(yè)管理前期介入效勞籌劃通常情況下，我們的物業(yè)管理前期介入效勞籌劃工作主要包括以下內(nèi)容： 1參照整個工程不同局部的設(shè)計功能，建議工程綜合開展所必需的工程設(shè)施及安裝標準； 2根據(jù)工程特點，協(xié)助開發(fā)商制定物業(yè)裝修方案； 3從使用者的角度，協(xié)助開發(fā)商工程部門檢查根本設(shè)計及設(shè)施施工，以到達特殊使用管理的要求； 4根據(jù)需要，出席有關(guān)工程會議，務(wù)求一切設(shè)施到達設(shè)計要求及安裝標準的在要求，并能順利移交到達使用管理的要求； 5根據(jù)需要，出席有關(guān)工程會議，務(wù)求一切設(shè)施到達設(shè)計要求及

21、安裝標準的要求，并能順利移交管理； 6向工程開發(fā)商匯報一切承包商在安裝工程上達不到設(shè)計要求的事項； 7列出遺漏工程及存在的問題供開發(fā)商基建部門參考跟進；8建議可以改善的工程及增減工程工程，以節(jié)省工程費用及達致最高經(jīng)濟效益； 9從物業(yè)管理角度，檢查工程的設(shè)計圖例，建議一切必須改善及改進工程； 10提供改善主要設(shè)備及改進效勞的意見。如供電量等問題，以防止于工程落成后加裝需要的設(shè)備而影響其它設(shè)施的運行及整個物業(yè)的外觀及形象； 2物業(yè)驗收接管配合開發(fā)商對竣工樓宇進行交收事項，保障該項工作的順利完成，同時工程物業(yè)樓宇驗收，對接管后期物業(yè)樓宇維護、保養(yǎng)等極為重要，為確保接管后的工作順利開展，故擬定該項工作

22、各種事項：1普通檢查驗收事項： 各大門是否有鎖，是否有鑰匙，門鼓是否正常，門鉸是否完整； 各機電、土建修理空間是否足夠； 各地漏是否可走水； 各地面排水槽槽蓋是否完整； 各墻身、地面瓷磚是否完整及良好； 所有建筑垃圾應(yīng)被清走； 公共地方玻璃、欄桿是否完整； 各機電/土建證書是否完整； 所有玻璃幕墻是否完整無瑕，瓷磚、石材、梯階是否完整，可有劃痕； 各類卷簾門是否運行正常； 各給水、排水、采暖水、空調(diào)水閥門是否可全關(guān)全開，是否有漏水現(xiàn)象。 2以下各機電設(shè)備建議用列明的標準檢查，但不限于此： 空調(diào)機：根據(jù)供給商提供的啟動標準測試，同時記錄各初始運行平衡狀態(tài)的讀數(shù)； 冷水、采暖及熱水管：觀察壓力測試

23、報告及每個水閥是否操作正常，支撐件是否足夠及抹上防銹油，管道保溫是否良好； 風(fēng)管：觀察壓力測試，各風(fēng)量調(diào)節(jié)門是否操作正常，風(fēng)喉有沒有漏風(fēng)、支撐件足夠； 各機器組件：根據(jù)測試報告及安裝標準進行； 各類水泵：根據(jù)測試報告試驗等程序進行； 各貯水池：根據(jù)貯水測試程序進行； 消防系統(tǒng)：根據(jù)消防系統(tǒng)檢查程序進行； 強電系統(tǒng)：根據(jù)強電系統(tǒng)檢查程序進行； 后備發(fā)電機：根據(jù)后備發(fā)電機試驗程序進行； 護衛(wèi)監(jiān)控系統(tǒng)、衛(wèi)星電視系統(tǒng)：現(xiàn)場試驗及測試訊號分貝； 樓宇自控系統(tǒng)：測試信號是否到位，執(zhí)行機構(gòu)是否可靠工作； 網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)：檢查各組件安裝情況，接線是否牢固，信號是否暢通； 各類供回水管：壓力測試，并觀察各閥門操作是否

24、正常； 排水系統(tǒng)：測試排水是否正常、通暢； 其他地方如天臺、消防樓梯、公共通道、卷閘、天花吊頂、公共洗手間、車場等將在現(xiàn)場驗收時檢查。3驗收程序 所有工程驗收都應(yīng)由開發(fā)商基建部門負責(zé)牽頭； 所有系統(tǒng)必須于調(diào)試正常情況下，同時連續(xù)運行一段時間，以便盡量找出一些隱患，才能進行驗收； 在驗收過程中，著重從將來運行及維修角度考慮，如發(fā)現(xiàn)問題，提交開發(fā)商，以便于開發(fā)商及時催促相關(guān)施工單位處理，并做出記錄； 作為驗收合格的必要條件之一，是收到所有有關(guān)政府部門的合格證、使用證； 接收所有合同副本、技術(shù)規(guī)格、竣工圖紙、使用說明書、維修手冊、調(diào)試報告，收齊后必需建立檔案； 必須了解清楚保修期的起始日期和終止日期

25、； 必須知道所有施工單位的緊急聯(lián)絡(luò)人、 及地址； 必須收齊所有備品備料，并妥為保管并記錄。 4物業(yè)竣工及驗收 物業(yè)及設(shè)施設(shè)備驗收調(diào)試； 遺漏工程的跟進； 現(xiàn)場：清點、驗收共用設(shè)施、設(shè)備； 與開發(fā)商結(jié)清接管前的所有費用； 工程的工程竣工圖紙和技術(shù)資料； 物業(yè)保修期內(nèi)維修事宜與開發(fā)商簽訂維保協(xié)議。 二、正常物業(yè)管理階段 碧福山莊工程進駐后，即轉(zhuǎn)為正常的物業(yè)管理階段。在此期間，我公司將按照籌劃籌備階段制定的物業(yè)管理籌劃方案，一一落實到位。 一保潔工作籌劃；二綠化工作籌劃；三平安工作籌劃；四工程維修工作籌劃；五其它便民效勞工作籌劃。第二章 效勞內(nèi)容一、物業(yè)管理效勞的內(nèi)容 一前期物業(yè)管理效勞內(nèi)容1車輛指

26、引、管理、效勞；2銷售大廳大門處的接待效勞；3大廳接待、清潔效勞及平安巡視管理；4施工場地的平安巡視管理；5室外及樣板房的清潔。二業(yè)主正式入住效勞內(nèi)容1物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的管理及維修養(yǎng)護； 2物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護； 3物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的綠化養(yǎng)護和管理； 4物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)車輛機動車和非機動車行駛、停放及場所管理；5物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的弱電系統(tǒng)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng)、周邊防范報警系統(tǒng)、聯(lián)網(wǎng)可視對講系統(tǒng)、背景音樂與緊急播送系統(tǒng)、出入口管理系統(tǒng)、地上/地下停車場管理系統(tǒng)、設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)、機房裝修與防雷系統(tǒng)的值班、檢查、檢測和弱電設(shè)備的日常維修保養(yǎng)工作。6供水 、供電、供氣、電

27、信等專業(yè)單位在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)對相關(guān)管線、設(shè)施維修養(yǎng)護時，進行必要的協(xié)調(diào)和管理； 7物業(yè)管理區(qū)域的日常平安巡查效勞； 8物業(yè)檔案資料的保管及有關(guān)物業(yè)效勞費用的帳務(wù)管理。 二、物業(yè)管理效勞的要求 1按專業(yè)化的要求配置管理效勞人員； 2物業(yè)管理效勞與收費質(zhì)價相符。三、配合銷售的措施十五年與各類業(yè)主的交往經(jīng)歷，使我們對業(yè)主的各類需求有著較為全面的認識和把握。為了配合碧福山莊的銷售工作，我們將從物業(yè)管理的專業(yè)角度提供以下協(xié)助和效勞：一簽定物業(yè)管理委托合同標準的合同是提供優(yōu)秀物業(yè)管理的根本前提。如本次工程我們能夠合作成功，建議在派出前期管理人員進駐現(xiàn)場前，坤旭置業(yè)應(yīng)在衡陽市物業(yè)管理條例的指導(dǎo)下，就碧福山莊

28、的物業(yè)管理與我公司簽定正式的委托管理合同，將物業(yè)管理效勞的內(nèi)容和深度、標準、雙方的權(quán)利和義務(wù)以及管理用房的劃撥、工程保固金的支付等重大問題用合同的形式明確下來。而在銷售中心的前期管理上,建議亦簽定委托管理協(xié)議,明確管理范圍、費用、內(nèi)容、期限等事宜，為銷售中心的正常運作提供良好的保障。二提供物業(yè)管理咨詢碧福山莊公開出售后，我們將派遣管理人員進駐銷售現(xiàn)場，負責(zé)物業(yè)管理方面的咨詢效勞，同時開通熱線 ，就業(yè)主及銷售員提出的問題給予解答。三提供物業(yè)管理培訓(xùn)為銷售人員提供必要的物業(yè)管理培訓(xùn)，以減少因此而產(chǎn)生的銷售糾紛，并就銷售員反響的物業(yè)管理方面的意見和建議提出具體的解決方案，增強業(yè)主信心。四提供護衛(wèi)及保

29、潔效勞在碧福山莊正式開盤后，為銷售中心及樣板房提供專業(yè)的護衛(wèi)效勞和保潔效勞，維持銷售現(xiàn)場的良好環(huán)境，同時亦讓購房者對未來的物業(yè)管理有初步的感受；對于銷售中心的效勞人員，我們建議將其納入銷售員的考核鼓勵體系，保證銷售主管對其有足夠的監(jiān)督權(quán)和調(diào)配權(quán)，具體方法可在銷售中心管理協(xié)議中明確。五提供有形展示在銷售現(xiàn)場，我們將提供我公司的各種宣傳資料、圖那么及標識等，同時根據(jù)銷售部門的要求，在適當(dāng)時候舉行物業(yè)管理人形象展示或保安員會操表演等，增加銷售現(xiàn)場的氣氛。六協(xié)助舉辦展銷活動協(xié)助開展商定期舉辦展銷會、業(yè)主嘉年華及其他慶?；虼黉N活動。七開展業(yè)主意見征詢在銷售過程中，我們擬通過問卷、 、面談等方式開展23次

30、業(yè)主意見征詢，就業(yè)主及購房者對物業(yè)管理、會所管理方面的需求加以收集和統(tǒng)計，及時修訂和調(diào)整管理方案，確保日后物業(yè)管理管理效勞的適用性。八提供優(yōu)質(zhì)客戶效勞1在銷售中心內(nèi)配置雨傘架、急救包、針線包等，以便購房者不時之需；同時配置一定量的兒童游樂設(shè)施、資料架及時尚雜志等，讓購房者尤其是家庭購房者在參觀樣板房的同時可感受休閑之樂；2提供門童效勞，負責(zé)業(yè)主的迎送工作情況允許時；3在銷售中心提供代客泊車、幼童看護、贈送雨傘等各項效勞。四、物業(yè)維修保養(yǎng)內(nèi)容1墻體勒腳破損或嚴重腐蝕剝落的處理；2根底墻體出現(xiàn)裂縫或產(chǎn)生不均勻沉降的處理；3梁、柱、板主體常見問題的處理；4墻體結(jié)構(gòu)常見問題的處理；5、頂棚常見問題的處

31、理；6、樓梯間常見問題的處理；7、門、窗參照?戶內(nèi)維修工作規(guī)程?中有關(guān)“門、窗維修程序執(zhí)行。8、屋面避雷設(shè)施常見問題的處理；9、屋面隔熱層、防水層常見問題的處理；10、屋面水池箱常見問題的處理；11、樓地面地磚、墻面瓷磚局部損壞的處理；12、管理范疇內(nèi)各項附屬設(shè)施、設(shè)備動作良好，無故障因甲方原因千萬的除外，確保給排水系統(tǒng)管網(wǎng)無滴漏及損壞，水池、水箱無二次污染，給排水系統(tǒng)暢通。五、公共秩序效勞內(nèi)容1.管理范圍內(nèi)財產(chǎn)、人生平安得到保障，防止平安事故發(fā)生。2.消除消防隱患，將火警發(fā)生率降到最低點；一旦發(fā)生火災(zāi)事故，能把損失將到最低點。3.管理車輛出入秩序，確保管理范圍內(nèi)部車輛停放整齊，無亂擺放現(xiàn)象。

32、六、日常保潔效勞標準及內(nèi)容1.地面：石面地板光亮無痕；硬質(zhì)地面、臺階及其接縫潔凈無塵，上蠟光亮，各類地毯潔凈無塵，有無污點和霉壞，梯腳板墻腳線、踢腳線等地方無積塵、雜物、污漬，花壇內(nèi)無煙頭、雜物，廣場磚、車庫地面干凈，綠化牌、庭園燈干凈、光亮。2.墻面：瓷片、大理石、磚干凈、明亮、無污漬。3.玻璃：玻璃通透無污跡；玻璃幕墻、門、窗、鏡面、玻璃圍欄、觸摸屏、扶梯玻璃潔凈透亮。4.金屬制品：梯門、支架、熱水器、消防門、煙灰缸、水龍頭、不銹鋼欄桿等要用指定的清潔劑擦過，光亮無銹跡和污漬。5.天花：光管、指示牌、燈罩等設(shè)施干凈無塵、無蜘蛛網(wǎng)。6.電梯：電梯轎箱、各層電梯門軌槽、顯示屏、扶梯、梯廳干凈無

33、塵，轎箱干凈無雜物、污漬。7. 大堂：煙缸、廢紙及垃圾桶內(nèi)的其他臟物按規(guī)定及時去除，地毯干凈、清潔，接待臺、保安亭等設(shè)施干凈無雜物。8. 垃圾清運：垃圾清運準時，日產(chǎn)日清，清運干凈，垃圾清運過程中散落地的垃圾及時清掃干凈，每周將垃圾桶內(nèi)外清洗一次。9. 無蚊、蠅、蟲害，盡力杜絕鼠患。10. 地下水池用水質(zhì)量到達國家檢疫標準。七、綠化養(yǎng)護的要求及內(nèi)容1熟悉小區(qū)綠化布局及各區(qū)域綠化養(yǎng)護現(xiàn)狀。以及花草樹木的品種數(shù)量，并逐步掌握花草樹木的種植季節(jié)、生長特性、培植管理方法等。2做好綠化工程的施工管理、合同管理及工程材料的檔案管理工作。3定期巡查，記錄、報告綠地及小區(qū)衛(wèi)生現(xiàn)狀，發(fā)現(xiàn)問題及時處理，問題嚴重不

34、能立即解決的，向上級匯報。4負責(zé)綠化設(shè)施及器具的養(yǎng)護。各種工具和公用設(shè)備、設(shè)施，如：三輪腳踏車、噴淋設(shè)備、割草機、橡皮管等，如有遺失或損壞須照價賠償。5對花草樹木要定期去除雜草、防治病蟲害、松土、施肥，并修理枯病枝、傷害枝等，更換死亡苗木，澆水。6要保證綠化場地不留雜物、不缺水、不死苗、不被偷竊，遇到有違章違法行為要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報告保安人員和主管人員，協(xié)助對其勸阻和處置。7綠化保持完好、無破壞，如有枯萎應(yīng)立即更換或補種。花卉隨季更換，并負責(zé)主要節(jié)日、慶典的花卉布置按合同費用標準。8指定專人負責(zé)綠化護理，每天對外環(huán)境綠化作物澆水，保證花土有充足的水份。9每兩周檢查一次綠化作物的

35、生長狀況，定時對綠色植物進行修剪、除草。10春、夏兩季每月對綠化作物施肥一次，秋、冬兩季每兩月施肥一次，施放的肥料應(yīng)適應(yīng)植物的特性，保證其生長旺盛。八、售樓期間的人員配置及費用開支一人員配置售樓部和樣板房是消費者接觸該房地產(chǎn)工程的第一影響，開展商都會精心設(shè)計；售樓部配套的停車場、園林綠化、清潔衛(wèi)生、保安效勞及物業(yè)管理效勞內(nèi)容與標準的咨詢工作均需要物業(yè)公司來完成。我公司在此期間擬提供的效勞及對效勞人員的要求如下：1.管理處經(jīng)理：1名，負責(zé)貫徹執(zhí)行公司各項方針、決策，全面負責(zé)物業(yè)工程的日常事務(wù)和管理工作，建立、健全各項規(guī)章制度。指揮和調(diào)整本部人員工作安排，負責(zé)制定本部的工作方案，并組織實施。密切與

36、公司各部門及政府各相關(guān)部門的聯(lián)系，互相溝通，協(xié)調(diào)處理各部門與業(yè)戶的聯(lián)系。要求：本科或以上學(xué)歷，企業(yè)管理或相關(guān)專業(yè)。5年以上優(yōu)秀小區(qū)物業(yè)管理同等職位或從事效勞行業(yè)10年以上中層干部工作經(jīng)驗，精通物業(yè)管理或相關(guān)法規(guī)，有較強的效勞意識。熟悉物業(yè)管理處各個崗位的工作操作程序和監(jiān)控工作。組織能力、協(xié)調(diào)能力強，具備一定的人事培訓(xùn)能力，對質(zhì)量管理體系有深刻認識。有較高的領(lǐng)導(dǎo)指揮能力，持有?物業(yè)管理經(jīng)理上崗證?。2.收樓員: 2名，負責(zé)為業(yè)戶辦理入伙、入住、裝修手續(xù)；負責(zé)接待及處理業(yè)戶咨詢、投訴工作，并定期進行回訪；負責(zé)為社區(qū)業(yè)戶商務(wù)、票務(wù)收發(fā)等項效勞工作；完成辦公室臨時交辦的工作。要求：高中以上文化程度，具

37、有二年以上物業(yè)管理相關(guān)的工作經(jīng)驗,身體健康，持有健康證和相關(guān)從業(yè)資格證。有根本英文會話能力,五官端正、儀表端莊。2保安員：6名，負責(zé)售樓部、樣板房、停車場的治安、交通、消防管理工作，維持售樓期間特別是節(jié)假日售樓頂峰期間的治安秩序，防止不法人員乘機作案，維護消費者的平安，指揮車輛有序停放，疏導(dǎo)交通。要求：高中和以上學(xué)歷，無犯罪記錄，持保安員上崗證，2028歲男性，身高1.70米以上，身體魁梧健康、五官端正、作風(fēng)正派、熱情有禮。3.清潔員：6名，負責(zé)售樓部內(nèi)外、樣板房、停車場的清潔衛(wèi)生及日常的保潔工作，保持環(huán)境整潔、美觀。要求：初中或以上學(xué)歷、具有小區(qū)或大廈清潔衛(wèi)生工作經(jīng)驗，能吃苦耐勞，責(zé)任心強，

38、做事勤快，工作細致，還需要一定的形象要求。二費用開支前期物業(yè)管理效勞人員收費預(yù)算序號人員收費標準費用組成1經(jīng)理4500元/人.月工資、福利、資料提供、辦公費、交通費、稅收2收樓員1800元/人.月工資、福利、保安裝備、辦公費、交通費、稅收3保安員1500元/人.月工資、福利、保安裝備、辦公費、交通費、稅收4清潔工1200元/人.月工資、福利、清潔工具、物料、辦公費、交通費、稅收等說明1.福利包括人員的工作餐、住房、醫(yī)療補貼等；2.辦公費包括人員統(tǒng)一服裝、文具等；3.工具物料包括清潔園林維護所需的工具、清潔用品等；4.以提供效勞人員的收費單價作為一個基準，貴方亦可提出另外的方法共同協(xié)商。1.總報

39、價序號工程內(nèi)容單價比例備注(月/元)費用總預(yù)算26550 100%1 人員工資費用19396 73%附表一2 管理辦公費用2408 9%附表二4 日常保潔費用596 2%附表四7 稅金1495 5%總預(yù)算*5.638 管理費2655 10%總預(yù)算*10附表一：人員工資工程人員人數(shù)月薪工資福利費社保費合計備注經(jīng)理1300030001002563356文員兼出納19009001002561256收樓員2100020002005122712保安員6800480060015366936清潔工6500300060015365136合計1619396 注:1.社保按衡陽市最低工資標準(892元)繳納,養(yǎng)老

40、20%;醫(yī)療7%;生育0.7%;工傷1%。2.福利費包含工作餐及勞保用品等。附表二：辦公費用工程名稱規(guī)格數(shù)量單位單價金額折舊月數(shù)每月費用備注服裝洗滌管理人員工作服冬裝8 套300 2400 36 67 每人冬夏各兩套夏裝8 200 1600 24 67 清潔園林工作服冬裝10 套200 2000 36 56 夏裝10 150 1500 24 63 保安工作服冬裝12 套300 3600 36 100 夏裝12 200 2400 24 100 小計451 辦公用品電腦2 臺3500 7000 36 194 多功能復(fù)印機1 臺1000 1000 36 28 辦公桌椅2 套450 900 36 25

41、 文件柜2 個400 800 36 22 辦公耗材1 套300 300 1 300 碳粉、復(fù)印紙等辦公文具1 套200 200 1 200 辦公水電費1 元200 200 1 200 小計969 交通固定 費200 元1 200 小計200 保安設(shè)備對講機3 個1000 3000 24 125 其中包括管理處1臺對講機電池3 個100 300 24 13 警棍4 個100 400 24 17 小計138 房租宿舍租金13 人50 650 1 650 按實際發(fā)生人數(shù)計算小計650 合計2408 附表三：清潔費用工程名稱規(guī)格數(shù)量單位單價金額 折舊月數(shù)每月費用備注清潔物料洗潔精1 桶35 35 4

42、9 毛巾6 條3 18 1 18 膠手套3 雙3 10 2 5 大垃圾袋43 個0.35 15 1 15 敵敵畏1 箱150 150 6 25 小計72 清潔物品人字7級鋁梯1 把250 250 36 7 馬路掃2 把12 24 1 24 紅膠掃把3 把5 15 1 15 垃圾鏟2 把6 12 3 4 硬膠掃3 把8 24 1 24 膠水管30 米4 105 12 9 雨衣1 套36 36 24 2 水鞋1 雙30 30 24 1 拖把3 把4 11 1 11 紅拖桶3 個9 27 2 14 推水刮3 把80 240 2 120 滅蚊藥桶1 個90 90 12 8 草帽2 頂4 8 12 1

43、環(huán)衛(wèi)車1 輛1000 1000 36 28 鏟刀3 把3 8 3 3 小計268 垃圾處理費3戶5 15 1 15 除四害費用200 小計215 合計555 第五章 交樓入住階段一、交樓入住期日常管理圖示擬制管理方案隊伍組織培訓(xùn)各種資料準備前期商鋪/住宅的接管與驗收業(yè)主驗房交鑰匙業(yè)主辦理入住手續(xù)裝修工程隊伍審核建立裝修檔案裝修驗收督察違章裝修搬遷入住建立各類檔案日常管理房屋及公共設(shè)施養(yǎng)護 治安及交通管理 智能化養(yǎng)護輛 車 輛 保 管輛 消防設(shè)備保養(yǎng)輛 開展多種經(jīng)營輛 清潔衛(wèi)生管理輛 園林綠化養(yǎng)護輛 社區(qū)文化活動輛 建立管理檔案輛 后期前期介入 崗 位 操 作 規(guī) 范 化進入交樓前的階段，開展商

44、開發(fā)的前期住宅已根本完工，各工程的單體驗收已逐步完成，可預(yù)期交付業(yè)主使用，交樓的工作應(yīng)交由物業(yè)公司來承當(dāng)。我公司將根據(jù)開展商與準業(yè)主所簽定售樓合同中的有關(guān)條款對房屋進行再驗收，主要是對物業(yè)主體結(jié)構(gòu)，設(shè)備運行，配套設(shè)施，室內(nèi)裝修質(zhì)量等工程，發(fā)現(xiàn)問題及時與開展商或承建商協(xié)調(diào)及時處理。這是交樓前至關(guān)重要的環(huán)節(jié)，直接影響到樓盤的聲譽，今后物業(yè)管理工作能否正常開展，對此項工作我公司高度重視，將全力以赴在開展商協(xié)助下確保交樓工作順利進行。物業(yè)的接管與驗收包括：全套驗收資料移交含前期工程文件資料、竣工圖、設(shè)備清單、設(shè)備保養(yǎng)活動、驗收合格手續(xù)文件等；轉(zhuǎn)交業(yè)主資料含業(yè)主地址 、購房面積、委托代理人資料等。二、交

45、樓入住期一條龍效勞流程向已符合條件的業(yè)主發(fā)送有關(guān)掛號信件，包括：收樓入伙通知書、收樓程序、收樓須知業(yè)主持入伙通知書、購房合同、身份證及復(fù)印件至管理處，預(yù)交管理費手續(xù)，領(lǐng)取入住索引及入住資料登記表等入伙通知書加蓋“已領(lǐng)資料章，填寫?業(yè)主公約?、?家庭登記表?等回收并在通知單、業(yè)主公約、住戶手冊上加蓋“已驗章財務(wù)收費處憑已簽字的入伙通知單收費，收回入伙通知單憑入住交費收據(jù)發(fā)放鑰匙，業(yè)主在?鑰匙發(fā)放登記?表上簽收管理員協(xié)助業(yè)主驗收房屋及設(shè)施，確認水電表度數(shù)，掌握智能系統(tǒng)的操作方法，填寫驗收交接表一式兩份業(yè)主在?入住登記表?上簽字入住文件分類、裝訂、歸檔、核對鑰匙、填寫入住情況日報表，歸檔以上程序可能

46、因業(yè)主的不同要求而有所變動，我公司將根據(jù)不同情況作出較為靈活的調(diào)整，告誡辦理收樓手續(xù)的員工，急用戶所急，想住戶所想，真心誠意地為住戶辦理每項工作，為開展商以及物業(yè)公司贏得良好的信譽。注：?業(yè)主臨時公約?家庭登記表?鑰匙發(fā)放登記表?入住登記表?需在入駐后根據(jù)開發(fā)商、樓盤狀況等各種因素編制。三、入住期裝修管理與監(jiān)管措施居住區(qū)入住后，隨之而來的就是房屋二次裝修的頂峰期。為了保證物業(yè)的結(jié)構(gòu)平安，維護居住區(qū)的統(tǒng)一、美觀，我們將以房屋結(jié)構(gòu)、外觀、防水、違章搭建、裝修秩序物品出入、平安、消防等作為裝修管理的工作重點，嚴格進行裝修管理。一加強宣傳，正確引導(dǎo)1針對居住區(qū)業(yè)主大多為高收入群體，素養(yǎng)相對高的特點，加

47、強裝修法規(guī)的宣傳，導(dǎo)入先進的裝修設(shè)計理念，合理的室內(nèi)設(shè)計方案，恰當(dāng)?shù)难b修材料選擇，有效的施工管理方法正確引導(dǎo)業(yè)主，減輕二次裝修管理的壓力。2制訂詳細的?裝修管理指南?，在入伙辦理手續(xù)時發(fā)放給業(yè)主，同時管理處提供必要的房屋工程圖紙，指導(dǎo)業(yè)主進行二次裝修。二嚴格審批，加強巡查根據(jù)多年來對二次裝修管理的經(jīng)驗，我們在居住區(qū)裝修管理中注重于以下步驟：1在二次裝修的審批過程中，建立開發(fā)商初審和復(fù)審、管理處經(jīng)理簽字的三級審批責(zé)任制，強化審批責(zé)任。2加強對施工隊伍的管理，實施“二證一書制度，即要求裝修施工單位辦理“裝修許可證和“施工人員出入證，并簽訂“二次裝修責(zé)任書，同時要求施工單位繳納一定數(shù)額的裝修保證金作

48、為約束。3加強裝修過程的監(jiān)管，實施“全員管理。我們要求，各專業(yè)的管理效勞人員必須掌握二次裝修管理的根本知識及管理要點，并在入伙前著重給予培訓(xùn)。4強調(diào)以下監(jiān)管重點：1為防止房屋結(jié)構(gòu)、外觀受損及違章搭建，我們在實際工作中，除要求工程主管的例行巡查外，管理處保安員、保潔員等各崗位也對二次裝修進行全方位監(jiān)管，消除管理盲點，形成立體交叉式的裝修監(jiān)管網(wǎng)絡(luò)，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)問題及時處理，把違章裝修消滅于萌芽狀態(tài)。2為防止裝修后經(jīng)常出現(xiàn)滲漏水問題，我們將要求施工隊做好洗手間、廚房等部位的防水處理并經(jīng)管理處確認前方可繼續(xù)施工。3為維持居住區(qū)裝修秩序及平安，我們將加強對施工隊的管理，狠抓消防平安，控制未經(jīng)允許的動火作業(yè)；

49、實施對外來人員準入制度，嚴格管制各區(qū)出入口，對搬出/入物品一律登記后放行；嚴格控制施工的時間及裝修垃圾的清運，消除因裝修而帶來的噪音和垃圾污染。三依法管理，以理服人對違章裝修的施工單位我們將以說服教育為主，勸其整改。對整改不良的我們將以裝修責(zé)任書為依據(jù)，要求其限期整改并酌情扣除其裝修保證金。對極個別情節(jié)嚴重且不服從管理的業(yè)主，我們將積極采取法律途徑予以解決，確保居住區(qū)房屋本體及公共設(shè)施的完好。四謹慎驗收，不留隱患我們將著重驗收房屋本體結(jié)構(gòu)及上下水、供暖管道、電氣線路等隱蔽工程的質(zhì)量，對隱蔽工程要求施工單位每完成一項必須事先向管理處申報，經(jīng)管理處驗收核準前方可進行下一道工序。房屋二次裝修完成后我

50、們將依據(jù)相關(guān)標準嚴格驗收，同時要求施工單位提供齊全的竣工圖紙存檔以備查驗。建立裝修回訪制度，既在裝修完畢后的二個月內(nèi)，我們將再次上門復(fù)查，對復(fù)查中發(fā)現(xiàn)的隱患予以堅決消除。管理目標：維護住戶利益，維護住戶裝修的合法權(quán)益，嚴禁出現(xiàn)違規(guī)違章裝修，保護建筑物及配套設(shè)備設(shè)施、延長其使用壽命。裝修程序的管理和監(jiān)管流程：順序程序監(jiān)管流程1裝修申請住戶填寫“裝修申請表及“施工保證責(zé)任書，提供裝修內(nèi)容及圖紙2申請審查管理處層級把關(guān)，嚴格審查施工隊伍資格、營業(yè)執(zhí)照。3簽定合同與施工隊簽定治安責(zé)任書，繳納裝修管理費及押金，發(fā)放施工許可證，辦理臨時“小區(qū)出入證4管理與監(jiān)察建立住戶裝修檔案，每日上門監(jiān)察、問訊，并指定專

51、業(yè)智能網(wǎng)絡(luò)技術(shù)人員上門專業(yè)指導(dǎo)5裝修驗收竣工驗收后，憑相關(guān)合格手續(xù)退還押金根據(jù)入住期人流、物流特別暢旺，工作密集，事務(wù)繁雜等特點，另外由于工程的總體規(guī)劃，在前期商鋪住宅的銷售以及交樓入住時，后期工程或正在建設(shè)過程中，更加會造成整個現(xiàn)場雜亂，不確定因素增多，我們將根據(jù)現(xiàn)場的特點，實行區(qū)域式管理，盡量減少后期工程施工給前期住宅的銷售及交樓帶來的影響；同樣不要讓前期銷售、交樓而延緩了后期的施工進度。我公司有過細的組織措施以提供良好的效勞，主要是搞好小區(qū)內(nèi)衛(wèi)清潔衛(wèi)生、制定業(yè)主入伙搬遷制度、加強治安、保持道路暢通、合理安排分批辦理裝修報審制度等，我們站在物業(yè)管理的角度，將在平安、高效、法規(guī)、尊重的根底上

52、循序漸進，逐步讓整個工程步入良性開展的軌道。我們承諾：因管理原因而導(dǎo)致違章裝修事件發(fā)生率小于千分之二，違章裝修整改率百分之百。第六章 擬接管后管理方案如接管碧福山莊物業(yè)管理，本公司將采用以管理處為主，開展商、全體業(yè)主參與監(jiān)督的共管體制；管理處在公司直接領(lǐng)導(dǎo)下，嚴格按照與雙方所簽訂的委托管理合同條款要求，并遵守政府有關(guān)物業(yè)管理的法規(guī)法令，對碧福山莊物業(yè)實施綜合一體化物業(yè)管理;為業(yè)主和住戶提供優(yōu)質(zhì)的效勞。一、總體機構(gòu)設(shè)立指導(dǎo)思想：科學(xué)、精簡、高效、務(wù)實開展商/業(yè)主物業(yè)管理公司衡陽分公司管理處經(jīng)理清潔園林班保安隊工程班職能1.物業(yè)管理公司：為碧福山莊物業(yè)管理處制訂、下達經(jīng)營管理目標，對其工作進行指導(dǎo)

53、，并對日常工作檢查監(jiān)督。2.衡陽分公司管理處：負責(zé)碧福山莊物業(yè)效勞檔案的建立，各類原始資料文件的收集整理存檔以及電腦化管理、文函打印工作，負責(zé)管轄范內(nèi)精神文明建設(shè)工作的開展，接受碧福山莊物業(yè)業(yè)主/住戶的投訴、求助，負責(zé)日常管理效勞工作，派單、跟蹤工作進度。3.工程班：負責(zé)對物業(yè)各項設(shè)施、設(shè)備進行運行管理和保養(yǎng)、負責(zé)碧福山莊物業(yè)的電梯、空調(diào)水質(zhì)處理、污水處理、火災(zāi)自動報警及聯(lián)動系統(tǒng)，監(jiān)督管理和協(xié)調(diào)工作, 確保各項設(shè)施的完好和正常使用。4.清潔園林班:負責(zé)清潔/保潔碧福山莊物業(yè)的公共區(qū)域：大堂、通道、樓梯、電梯及電梯廳、設(shè)備間、停車場、衛(wèi)生間、花園等；定期殺滅蚊、蠅、蟑、鼠，大堂、電梯廳地面定期打

54、磨保養(yǎng)、消毒；定期清洗供水池、化糞池、下水道、溝渠、井、樓道、路面、公共設(shè)施，負責(zé)園林綠化的養(yǎng)護、除草等工作。5.保安隊：負責(zé)平安護衛(wèi)及公共秩序管理工作，包括消防、平安監(jiān)控管理和交通、車輛停放管理，協(xié)助派出所開展區(qū)內(nèi)治安聯(lián)防、消防工作等。如正式接管碧福山莊物業(yè)管理，在業(yè)主入住比例到達政府文件要求的人數(shù)后，我公司將在當(dāng)?shù)胤抗芫值壬霞壷鞴懿块T領(lǐng)導(dǎo)下，協(xié)助召開首次業(yè)主代表大會，成立業(yè)主委員會，正常行使業(yè)主的權(quán)利。負責(zé)檢查、監(jiān)督碧福山莊物業(yè)管理處的物業(yè)管理效勞工作，監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負責(zé)物業(yè)維修資金的使用和管理。二、運作機制及工作流程嚴謹有序的運作流程,是確保效勞質(zhì)量的有效保證,我公司

55、在十余年的成功管理經(jīng)驗中,通過不斷的實踐和完善,已成熟掌握物業(yè)管理運作的要領(lǐng),同時在原有的物業(yè)管理根底上引入星級酒店管理意念,使我們的管理更有效、更科學(xué), (一)運作機制1信息反響機制1接受物業(yè)管理主管部門的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和業(yè)務(wù)檢查、及時將信息反響到下一步的管理工作中；2本公司通過設(shè)24小時效勞 ，接受來自碧福山莊物業(yè)小區(qū)的投訴/求助、要求建議，并對投訴/求助處理結(jié)果進行回訪，對要求和建議給予答復(fù)；3管理人員通過“走動管理，日常接觸、訪問，取得碧福山莊小區(qū)物業(yè)對管理工作的反響；4各領(lǐng)班和管理處經(jīng)理通過每天、月的檢查、總結(jié)、評比、會議取得信息反響；5管理處通過調(diào)查、統(tǒng)計、咨詢?nèi)〉每蛻舻男畔ⅲ?通過每月

56、10%的比例向碧福山莊物業(yè)小區(qū)進行書面征詢調(diào)查，取得碧福山莊物業(yè)小區(qū)對管理的滿意度的信息反響，并根據(jù)意見或建議進行研究和整理。7公司定期組織向碧福山莊物業(yè)小區(qū)進行物業(yè)管理書面意見征詢調(diào)查，全面了解碧福山莊物業(yè)小區(qū)對效勞工作滿意情況。2自我約束機制1嚴格的崗位責(zé)任制和完善的管理規(guī)章，實行責(zé)任、目標控制；2采用量化考核方法，以嚴格的考核制度和淘汰制度實行控制；3按照ISO9001：2000國際質(zhì)量保證模式實施效勞標準，確保效勞過程有效控制，由公司質(zhì)量檢查小組對小區(qū)內(nèi)各項效勞工作進行考核、檢查、監(jiān)督、跟蹤，使管理處的運作和控制更為嚴謹；4實行工作人員的績效管理，培育和提高員工整體素質(zhì)水平；5每周、每

57、月、每季的工作會議，對管理工作進行講評、檢討；6全方位、全過程的巡檢制度。3管理監(jiān)督機制我們公司在管理效勞工作中虛心接受碧福山莊物業(yè)開發(fā)商的業(yè)務(wù)指導(dǎo)，同時我們公司的質(zhì)量行政檢查小組，對我們所提供的各項工作實施有效的檢查監(jiān)督管理。1根據(jù)所簽定的物業(yè)管理效勞合同和ISO9001：2000質(zhì)量管理和質(zhì)量保證模式標準，依照公司精心制定的?質(zhì)量手冊?、?程序文件?、?作業(yè)指導(dǎo)書?及?質(zhì)量記錄?等質(zhì)量體系文件，針對碧福山莊物業(yè)的實際情況，對各項管理活動實行標準化管理；2采用目標責(zé)任制，制訂完整標準化的規(guī)章制度和操作流程，層層落實，指導(dǎo)標準員工言行，確保實行標準化管理與效勞工作，提高工作效率和工作質(zhì)量；3與

58、員工簽訂勞動合同，明確員工責(zé)權(quán)，采用廣泛使用的績效考核制度，所有業(yè)績均與工資掛鉤，充分調(diào)開工作人員的工作積極性；4制定詳細周密的工作方案，并于每月由部門召開一次例會，每天由各班組召開一次班前會，總結(jié)、檢討工作并布置工作，充分分析工作中可能存在的各種隱患或問題，提出解決問題的最有效方法。4處理機制1當(dāng)發(fā)生影響小區(qū)正常秩序的情況時,我們將采用快速應(yīng)變措施處理問題,各相關(guān)部門負責(zé)人將在最短的時間以內(nèi)趕到出事現(xiàn)場,同時進行層級匯報機制,向上級領(lǐng)導(dǎo)和相關(guān)主管部門匯報,及時控制現(xiàn)場并制定相應(yīng)的解決方案。2當(dāng)發(fā)生搶險情況時在接到通知5分鐘以內(nèi)相關(guān)人要到達現(xiàn)場,10分鐘以內(nèi)管理處經(jīng)理到場進行指揮,同時及時通知

59、校方相關(guān)主管部門。3接到碧福山莊物業(yè)業(yè)主投訴/求助時,接聽員要熱情認真聽取 內(nèi)容,同時對 內(nèi)容要求做好詳細登記,當(dāng)接聽員了解清楚情況應(yīng)及時向?qū)Ψ阶鞒龅臐M意解答,并及時通知相關(guān)工作人員進行協(xié)助,并將情況向上級報告,及時對事情的進度和解決結(jié)果進行跟進。5鼓勵機制1選派骨干及具有潛力的員工參加公司外部組織的培訓(xùn)，接受先進經(jīng)營、管理理念，提高公司核心競爭力;2公司有選擇性地邀請外部培訓(xùn)機構(gòu)進行培訓(xùn)，目的在于提升員工綜合素質(zhì)與能力，提升公司持續(xù)經(jīng)營管理能力;3包含個人職業(yè)能力培訓(xùn)、文憑、職稱、社會繼續(xù)教育等。公司在統(tǒng)一綜合考慮下將盡可能予以支持。 (二)工作流程如接管碧福山莊物業(yè)管理, 我們把最科學(xué)、最

60、完善有效的管理運作方式引入到其中,為業(yè)主和住戶帶來個性化的管理效勞。運作流程包括: 整體運作流程、管理處工作流程、維修養(yǎng)護工作流程、平安管理工作流程、清潔工作流程、園林養(yǎng)護工作流程、設(shè)備設(shè)施維護管理工作流程、檔案管理工作流程。1.整體運作流程擬制前期管理方案前期介入原始資料的收集合理化建議制定接管方案隊伍組織培訓(xùn)與協(xié)作單位建立聯(lián)系完善修訂規(guī)章制度各種資料準備物業(yè)接管日常管理及隊伍輪訓(xùn)業(yè)戶/主責(zé)部門監(jiān)督檔案建立管理投訴處理設(shè)備維修保養(yǎng)物業(yè)維護家政效勞車場管理日常清潔平安保衛(wèi)消防平安及管理檢查、監(jiān)督、考核 信息反響2.管理處工作流程管理人員信息反響投訴意見分析處理物業(yè)管理處業(yè)戶/主管部門 資料存檔