物業(yè)服務(wù)中心管理制度

1、服務(wù)中心管理制度經(jīng)理職責(zé)、結(jié)合公司實(shí)際，組織制訂公司年度工作計(jì)劃，負(fù)責(zé)物業(yè)公司的全面工作。、配合并負(fù)責(zé)落實(shí)總公司的各項(xiàng)行政、人事及財(cái)務(wù)管理制度，負(fù)責(zé)各項(xiàng)業(yè)務(wù)管理制度的執(zhí)行。、制訂本公司各項(xiàng)管理制度、組織機(jī)構(gòu)、崗位職責(zé)，并監(jiān)督實(shí)施，保證各項(xiàng)管理服務(wù)工作的質(zhì)量，使業(yè)主滿意。、召集、主持公司會(huì)議，及時(shí)解決管理中暴露的問題。、根據(jù)政府和上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制訂優(yōu)質(zhì)樓宇管理和文明住宅小區(qū)計(jì)劃，并組織實(shí)施。、負(fù)責(zé)對本公司基層人員任免和獎(jiǎng)罰，對中層管理人員的任免有建議權(quán)。、協(xié)調(diào)、解決管理處管理過程中出現(xiàn)的各種問題，加強(qiáng)對管理處的監(jiān)督。、負(fù)責(zé)員工的思想教育，定期、不定期地聽取員工意見和建議，激發(fā)員工的工作熱

2、情。9、有重點(diǎn)、定期或不定期地對一些設(shè)備進(jìn)行巡視檢查，發(fā)現(xiàn)問題并及時(shí)解決處理?？蛻舴?wù)部職責(zé)、負(fù)責(zé)轄區(qū)的綜合管理工作。、負(fù)責(zé)落實(shí)轄區(qū)各項(xiàng)規(guī)章制度的切實(shí)執(zhí)行。、做好與業(yè)主房屋的交接驗(yàn)收工作，出現(xiàn)問題及時(shí)通知相關(guān)部門。、負(fù)責(zé)業(yè)主房屋裝修審核、監(jiān)管工作。、負(fù)責(zé)轄區(qū)文化活動(dòng)的籌備與安排。、負(fù)責(zé)各種圖紙和業(yè)主檔案的管理工作。、做好業(yè)主投訴、報(bào)修及各種應(yīng)急事件的處理。、堅(jiān)持物業(yè)管理要到位，服務(wù)要周到的原則，努力做到業(yè)主滿意。9 、在財(cái)務(wù)部的監(jiān)督下，及時(shí)收取各項(xiàng)費(fèi)用，收取率應(yīng)達(dá)到95%以上。、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。秩序維護(hù)部職責(zé)、負(fù)責(zé)轄區(qū)的安全防范工作。、忠于職守，自覺貫徹國家的法規(guī)政策和公司的規(guī)章制

3、度，按程序辦事。、嚴(yán)守公司機(jī)密，不能說的不說，不能傳的不傳，有計(jì)劃有秩序地做好工作。、嚴(yán)格交接班手續(xù)，做好值班記錄和交接班記錄。、對所管轄區(qū)執(zhí)行巡邏任務(wù)，對進(jìn)出小區(qū)的外來人員按規(guī)定請其出示有關(guān)證件。、對拉貨進(jìn)出車輛要認(rèn)真進(jìn)行檢查詢問并做好記錄。、負(fù)責(zé)進(jìn)入小區(qū)車輛的管理工作。、按時(shí)開關(guān)公共照明路燈。、發(fā)生緊急事件時(shí)及時(shí)處理并上報(bào)有關(guān)負(fù)責(zé)人，做好現(xiàn)場保護(hù)工作，積極配合有關(guān)部門進(jìn)行搶救工作和處理善后。、說服教育業(yè)主遵守小區(qū)各種規(guī)定。、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。工程維修部職責(zé)、根據(jù)小區(qū)房屋及其附屬設(shè)施的實(shí)際情況，編制養(yǎng)護(hù)、維修計(jì)劃，報(bào)公司審批后組織貫徹實(shí)施。、日常維修工作隨叫隨到，讓業(yè)主滿意。、參與

4、新接管物業(yè)項(xiàng)目前期驗(yàn)收，接管工作。、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修驗(yàn)收工作。、全面負(fù)責(zé)樓宇的各種機(jī)電、消防、水電設(shè)備的養(yǎng)護(hù)與維修工作，保證各類設(shè)備正常運(yùn)行。、定期檢查各種設(shè)備，根據(jù)存在的問題，提出維修解決辦法和制定維修方案，方案批準(zhǔn)后組織實(shí)施。、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。清潔綠化部職責(zé)、做好轄區(qū)內(nèi)道路、樓道、各類照明設(shè)備、綠化帶等所有公共環(huán)境的清掃保潔。、收集和清理轄區(qū)垃圾。、管理綠化設(shè)備和各種清掃工具。、負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)園林綠化維護(hù)工作。5、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。崗位職責(zé)服務(wù)中心經(jīng)理崗位職責(zé)、認(rèn)真貫徹執(zhí)行公司的經(jīng)營理念和管理規(guī)定，全權(quán)負(fù)責(zé)處理管理處工作中的一切事務(wù)，按時(shí)完成公司下達(dá)的年度經(jīng)營、質(zhì)量、安全目標(biāo)

5、和利潤指標(biāo)。、收集員工、住戶意見和建議，不斷完善各項(xiàng)規(guī)章制度、操作程序；部門人員的崗位職責(zé)、考核標(biāo)準(zhǔn)，并監(jiān)督實(shí)施。、制定部門年度計(jì)劃和月度計(jì)劃。、主持每周管理處例會(huì)和晨會(huì)，聽取工作匯報(bào)，布置工作任務(wù)，解決實(shí)際問題，改進(jìn)管理方法。、負(fù)責(zé)業(yè)主裝修手續(xù)審核審批工作。、每日巡視轄區(qū)內(nèi)外各場所，檢查服務(wù)質(zhì)量，及時(shí)糾正不合格服務(wù)。、結(jié)合小區(qū)實(shí)際，精簡設(shè)置管理處組織機(jī)構(gòu)，協(xié)助公司建立、健全各項(xiàng)規(guī)章制度。、按規(guī)定對員工進(jìn)行培訓(xùn)和考核，做到獎(jiǎng)罰分明。、做好小區(qū)省、市級(jí)達(dá)標(biāo)創(chuàng)優(yōu)工作。、協(xié)調(diào)管理處與轄區(qū)派出所和社區(qū)等有關(guān)部門的關(guān)系，便于開展工作。、按照物業(yè)接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)，配合工程部，對小區(qū)房屋、公共設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收接管。

6、、受理重大業(yè)主投訴，涉及重大問題及時(shí)向上級(jí)反映。13 、按照檔案管理制度負(fù)責(zé)監(jiān)督檢查物業(yè)竣工檔案、業(yè)主檔案、 質(zhì)量記錄等文件資料的管理、發(fā)放、收集、存檔和保管工作。、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。客服主管崗位職責(zé)1、協(xié)助管理處主任處理日常事務(wù)。2、根據(jù)管理處主任的安排，布置當(dāng)日工作，并負(fù)責(zé)檢查落實(shí)工作執(zhí)行情況。、負(fù)責(zé)檢查清潔、綠化的清理養(yǎng)護(hù)狀況。、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主的房屋交接入住、裝修手續(xù)，負(fù)責(zé)住戶裝修巡視抽查工作。、經(jīng)常走訪業(yè)主，與業(yè)主建立和睦關(guān)系，虛心聽取業(yè)主意見，并及時(shí)總結(jié)提高管理服務(wù)質(zhì)量，努力為業(yè)主排憂解難。、負(fù)責(zé)搞好業(yè)主的接待工作，并合理解釋，及時(shí)解決業(yè)主提出的問題。、熟悉各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其構(gòu)成，

7、熟悉轄區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況，協(xié)助各種費(fèi)用的催繳工作。4、整理、記錄、落實(shí)業(yè)主反饋的信息和投訴情況，對當(dāng)日發(fā)生的問題及處理方法作詳實(shí)記錄 , 并將維修內(nèi)容及時(shí)傳遞相關(guān)部門。5、 經(jīng)常向管理處主任提出有效建議。6、 負(fù)責(zé)組織客戶滿意度調(diào)查和社區(qū)文化活動(dòng)。7、 及時(shí)完成上司交辦的其他工作。綜合維修工崗位職責(zé)1、熟悉小區(qū)各類房屋的分布狀況、房屋內(nèi)外結(jié)構(gòu)、附屬設(shè)施。2、熟悉小區(qū)水、電、氣、消防系統(tǒng)的管線走向、分布狀況以及管線主控制位置。3、熟悉小區(qū)各種設(shè)備的性能和使用狀況。4、負(fù)責(zé)對設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行巡查、維修、養(yǎng)護(hù)。5、經(jīng)常巡視小區(qū)，掌握公用設(shè)施的運(yùn)行和完好狀況，如發(fā)現(xiàn)有損壞、隱患或其他不正常的情況

8、，應(yīng)及時(shí)組織人員搶修，以確保公共設(shè)施完好，設(shè)備正常運(yùn)行。6、負(fù)責(zé)轄區(qū)業(yè)主/住戶有關(guān)給排水報(bào)修項(xiàng)目的維修工作7、負(fù)責(zé)二次供水，水樣抽取和送檢工作，確保向用戶提供衛(wèi)生合格的判斷一般性應(yīng)急事件。8、配合管理員進(jìn)行業(yè)主驗(yàn)房、裝修監(jiān)管工作。9、配合管理員做好消防安全管理工作。、妥善保管好各種維修器具，未經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不得外借，器具的更新以舊換新，確保合理使用年限。11、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。管理員工崗位職責(zé)、熟悉小區(qū)樓宇結(jié)構(gòu)、單元戶數(shù)，及業(yè)主家庭成員的基本情況。、配合領(lǐng)導(dǎo)對小區(qū)樓宇進(jìn)行接管、驗(yàn)收、交接工作；準(zhǔn)備入住資料。、負(fù)責(zé)辦理業(yè)主的房屋交接入住、裝修手續(xù)辦理。、負(fù)責(zé)住戶裝修巡視檢查工作，發(fā)現(xiàn)違規(guī)裝修

9、及時(shí)制止，并向主管報(bào)告。、經(jīng)常走訪業(yè)主，與業(yè)主建立和睦關(guān)系，虛心聽取業(yè)主意見，并及時(shí)總結(jié)提高管理服務(wù)質(zhì)量，努力為業(yè)主排憂解難。、負(fù)責(zé)搞好業(yè)主的接待工作，并合理解釋，及時(shí)解決業(yè)主提出的問題。、熟悉各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及其構(gòu)成，熟悉轄區(qū)業(yè)主物業(yè)管理費(fèi)的收繳情況，協(xié)助各種費(fèi)用的催繳工作。、負(fù)責(zé)轄區(qū)環(huán)境衛(wèi)生的監(jiān)督、檢查工作。、協(xié)助主任組織開展小區(qū)社區(qū)文化活動(dòng)及宣傳工作，主動(dòng)加強(qiáng)與業(yè)主的溝通和聯(lián)系。、負(fù)責(zé)工作牌及管理人員證件的發(fā)放、變更、保管等工作。、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。接待收費(fèi)員崗位職責(zé)、熟悉轄區(qū)樓棟號(hào)、單元數(shù)和面積，掌握各項(xiàng)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及計(jì)算辦法。、負(fù)責(zé)責(zé)任區(qū)內(nèi)物業(yè)管理費(fèi)、水費(fèi)、電費(fèi)、維修費(fèi)等各種費(fèi)用的核算

10、、收繳及計(jì)算機(jī)輸入工作，及時(shí)編出各項(xiàng)費(fèi)用的應(yīng)收款總額，做好各項(xiàng)收費(fèi)的原始記錄的登記、保管工作，每月初制定上月財(cái)務(wù)報(bào)表，報(bào)公司財(cái)務(wù)部及物業(yè)處主任。、熟悉轄區(qū)業(yè)主姓名，掌握各業(yè)主應(yīng)付各項(xiàng)費(fèi)用的收繳、欠付情況，做好備查記錄工作。、配合領(lǐng)導(dǎo)對小區(qū)樓宇的接管、驗(yàn)收、交接工作。、做好業(yè)主 /住戶資料的保管保密工作。、協(xié)助接待業(yè)主來訪、投訴工作，職權(quán)范圍內(nèi)及時(shí)解決處理，職權(quán)之外者及時(shí)報(bào)管理處主管或主任，并做好記錄。、負(fù)責(zé)小區(qū)各種圖紙和業(yè)主檔案的管理工作。8 、及時(shí)收取各項(xiàng)費(fèi)用，收取率必須達(dá)到95% 以上。、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。秩序主管崗位職責(zé)安全管理主管在物管處主任的直接的領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)小區(qū)的現(xiàn)場安全管理

11、工作，對物管處主任負(fù)責(zé)。其職責(zé)如下：、熟悉掌握小區(qū)的整體情況及各班隊(duì)員個(gè)人情況，并負(fù)責(zé)組織協(xié)調(diào)各班的工作。、不定時(shí)檢查各班班長及隊(duì)員值勤情況及履行職責(zé)情況，做好日檢記錄，并督促檢查處理有關(guān)問題。、遇緊急事故發(fā)生，及時(shí)與物管處主任聯(lián)系，并迅速調(diào)集人員前往事發(fā)地點(diǎn)進(jìn)行處理。、負(fù)責(zé)上傳下達(dá)，及時(shí)將小區(qū)各班出現(xiàn)的治安問題和處理情況綜合整理，向物管處主任匯報(bào)。、整理質(zhì)量各種記錄，保證各班質(zhì)量記錄的完整性，并及時(shí)交物管處存檔。、依據(jù)巡邏記錄表及日檢記錄對隊(duì)員進(jìn)行考核及月工作總結(jié)。、負(fù)責(zé)組織安全管理隊(duì)的軍訓(xùn)、培訓(xùn)及新隊(duì)員的入職培訓(xùn)工作。、完成物管處主任臨時(shí)交派的其他工作。秩序管理員職責(zé)一、班長職責(zé)、接受轄區(qū)

12、主任和隊(duì)長的領(lǐng)導(dǎo)，負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)公共秩序工作的安排、落實(shí)、督促、檢查、考核記錄和糾正。2 、在管理處組織公共秩序員培訓(xùn)的基礎(chǔ)上，擬訂本班隊(duì)員每周的再培訓(xùn)計(jì)劃，并組織實(shí)施。3 、熟悉門崗，巡邏崗職責(zé)和任務(wù)，掌握轄區(qū)治安、消防維護(hù)工作的規(guī)律和特點(diǎn)，對不符合管理制度要求的及不安全因素要隨時(shí)進(jìn)行跟蹤，并及時(shí)予以糾正。、負(fù)責(zé)本班員工的考勤考核及執(zhí)勤班次、崗位安排。、督促本班隊(duì)員搞好內(nèi)勤工作，協(xié)調(diào)本班隊(duì)員之間以及與其他班隊(duì)員的關(guān)系，搞好團(tuán)結(jié)。6、及時(shí) 完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。二、一般隊(duì)員職責(zé)、熟悉本崗位的職責(zé)要求、工作任務(wù)和工作程序，掌握突發(fā)事件的處理程序。、監(jiān)守崗位，服從指揮，文明執(zhí)勤，禮貌待人，認(rèn)真做好執(zhí)

13、勤記錄。、著裝整齊，準(zhǔn)點(diǎn)上崗、整齊上崗。上崗后要檢查本崗設(shè)施、設(shè)備、通訊工具是否齊全、完好，填好交接班記錄，明確上一班隊(duì)員交辦的事項(xiàng)和本班的任務(wù)。、執(zhí)勤中要始終保持高度的警惕性和認(rèn)真負(fù)責(zé)的態(tài)度，發(fā)現(xiàn)治安、消防等不安定因素要及時(shí)排除，并及時(shí)報(bào)告上一級(jí)領(lǐng)導(dǎo)，遇到搶劫、盜竊、斗毆、火情、酗酒、交通事故等突發(fā)事件要按突發(fā)事件的處理程序迅速、及時(shí)、果斷、妥善處理。、發(fā)現(xiàn)違法犯罪分子要臨危不懼，及時(shí)報(bào)告請求支援，采取堅(jiān)決有效的措施制止犯罪行為和抓獲犯罪分子。、熟悉轄區(qū)的消防措施，掌握消防設(shè)施使用方法。7 、積極向業(yè)主/住戶進(jìn)行治安和消防知識(shí)的宣傳。、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。三、門崗職責(zé)、熟悉安全管理隊(duì)員一

14、般職責(zé)，熟悉小區(qū)基本情況、業(yè)主及家庭成員、房號(hào)、車輛牌號(hào)。、負(fù)責(zé)來訪人員的接待及登記工作，凡說不清業(yè)主房號(hào)，姓名者，嚴(yán)禁其入內(nèi)。、負(fù)責(zé)大件物品的檢查及放行工作，對離開小區(qū)的大件物品，必須憑物管處簽發(fā)的物品出門登記表放行，否則不予放行。、負(fù)責(zé)業(yè)主及辦公室特種報(bào)刊，信函，郵件的接收工作。5 、負(fù)責(zé)檢查裝修人員及臨時(shí)人員的證件，無物管處辦理的施工人員出入證或臨時(shí)出入證，有權(quán)制止其進(jìn)入小區(qū)。、對不遵守門崗制度的強(qiáng)行進(jìn)入者，有權(quán)制止，必要時(shí)可采取行動(dòng)。、禁止小商小販及閑雜人員進(jìn)入小區(qū)或在門口逗留。、不允許當(dāng)班時(shí)間串崗，聊天，打鬧，睡覺。、發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)向班長匯報(bào)。、保持門崗周圍的環(huán)鏡衛(wèi)生，要求桌上物品擺放

15、整齊，門外車輛擺放整齊，嚴(yán)禁在建筑物上胡涂亂畫。、負(fù)責(zé)進(jìn)出車輛出入卡的收發(fā)、登記，凡無出入證的車輛一律禁止出入。、待人接物要熱情禮貌，嚴(yán)格遵守公司規(guī)定的文明禮貌用語。、不允許隊(duì)員穿工裝及帶公用物品外出。、做好交接班工作。、完成領(lǐng)導(dǎo)安排的其它任務(wù)四、巡邏崗位職責(zé)、熟悉安全管理隊(duì)員一般職責(zé)，全面了解小區(qū)情況，能處理各種突發(fā)事件。、負(fù)責(zé)小區(qū)治安防范工作。、按規(guī)定時(shí)間、路線，對轄區(qū)進(jìn)行巡邏。、巡邏時(shí)注意小區(qū)衛(wèi)生和公共設(shè)施情況，發(fā)現(xiàn)不合格及時(shí)通知相關(guān)人員并進(jìn)行處理。、保持通訊設(shè)備暢通。、負(fù)責(zé)車輛停放管理工作。、做好巡邏記錄。、做好交接班工作。、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。綠化保潔員崗位職責(zé)一、保潔員崗位職責(zé)

16、、服從領(lǐng)導(dǎo)安排，自覺遵守公司各項(xiàng)規(guī)章制度。、負(fù)責(zé)小區(qū)所有公共部位，公共設(shè)施的清掃保潔工作。、負(fù)責(zé)單元內(nèi)樓梯間樓梯地面、扶手、電子門、消防箱、電表箱、有線電視接線盒、聲控?zé)簟㈤_關(guān)等的清潔衛(wèi)生。、負(fù)責(zé)花草樹木、殘枝敗葉等雜物的清除工作。、清掃完畢，不得擅自離崗。、熱愛本職工作，任勞任怨，積極熱情聽取別人意見，盡心盡力完成自己的本職工作。、認(rèn)真完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)。二、綠化員職責(zé)、按時(shí)對轄區(qū)內(nèi)的綠地、花木進(jìn)行適量澆水。、定期對花木和綠地進(jìn)行修剪、除雜草、施肥、修補(bǔ)、病蟲害防治和防風(fēng)護(hù)苗等養(yǎng)護(hù)工作。、負(fù)責(zé)按計(jì)劃要求進(jìn)行綠化的改造施工。、熟悉花草樹木品種、名稱、特性和栽培管理方法，并正確熟悉使用園林機(jī)

17、具。、保管維護(hù)好綠化設(shè)備和工具，做到定期保養(yǎng)、維護(hù)，不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意，不得外借綠化設(shè)備和工具。、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。管理制度員工儀表一、員工工作期間應(yīng)著工裝，佩戴胸卡。二、員工言行舉止大方，著裝干凈整潔。三、男員工不得留長發(fā)、怪發(fā)、留長須，保持頭發(fā)整潔；女員工不得留怪異發(fā)型，不得穿超短裙。四、員工上班期間嚴(yán)禁穿短褲、拖鞋等不文雅的服飾。行為規(guī)范一、愛崗敬業(yè)、工作務(wù)實(shí)、有事業(yè)心、有責(zé)任心。二、為人正直，辦事公正，不存私心，不謀私利。三、團(tuán)結(jié)一致，互相支持，顧全大局，自立、自重、自愛、自信。四、說老實(shí)話，辦老實(shí)事，做老實(shí)人，誠實(shí)謙虛，不驕傲，不自滿，不胡干，虛心做人，不居功自傲。五、忠于職守，保障

18、公司利益，維護(hù)公司形象，不斷提高個(gè)人道德修養(yǎng)和文化修養(yǎng)。六、不得索取、收受他人提供的利益、報(bào)酬。七、未經(jīng)批準(zhǔn)，公司員工不得在外兼職工作。八、工作場所應(yīng)講普通話。九、提倡禮貌用語：“您好”“早上好”“再見”等用語。十、工作中時(shí)刻注意自己言談、舉止，保持良好的形態(tài)、用語禮貌。十一、出席會(huì)議須準(zhǔn)時(shí)，因故不能按時(shí)到會(huì)者，應(yīng)提前1 小時(shí)向會(huì)議主持人請假。十二、監(jiān)守工作崗位不要串崗。十三、不準(zhǔn)在辦公場所大聲喧嘩、吵鬧，言語文明，不準(zhǔn)粗言穢語或講低級(jí)的笑話。十四、辦公桌上應(yīng)保持整潔并注意辦公室的安靜。十五、上班期間嚴(yán)禁公司電話聊天，無特別事宜，盡量不打私人電話。十六、保守公司機(jī)密。員工紀(jì)律一、按時(shí)上下班，不

19、遲到、不早退、不曠工，有事須請假。二、上班時(shí)間不準(zhǔn)吃零食、聊天、睡覺、串崗，不準(zhǔn)做與本職工作無關(guān)的事情。三、服從領(lǐng)導(dǎo)安排，聽從指揮，接受任務(wù)不準(zhǔn)討價(jià)還價(jià)、講條件、講客觀、遇難而退，不得聽到批評(píng)找原因。四、文明上崗、禮貌待人，不準(zhǔn)和業(yè)主發(fā)生爭執(zhí)。五、不得向無關(guān)人員透露業(yè)主家庭情況。六、精神振奮、積極肯干，嚴(yán)禁消極怠工、不思進(jìn)取等現(xiàn)象。七、接待來賓講究禮儀，熱情周到，不說有損公司形象的話，不做有損公司利益的事，員工之間要互相尊重。八、工作應(yīng)積極主動(dòng)，實(shí)事求是，不拖延、不積壓、不敷衍塞責(zé)。九、處理事務(wù)須按規(guī)定程序，應(yīng)盡忠盡職，服從領(lǐng)導(dǎo)，不得越級(jí)行權(quán)，自作主張。十、遇有上級(jí)調(diào)查，應(yīng)通力合作，如實(shí)反映情

20、況，不得搬弄是非或知情不報(bào)。罰款規(guī)定1、脫崗30 元 /次2、睡崗60 元 /次3 、崗上喝酒100 元 /次4 、被業(yè)主投訴10 元 /次5、院內(nèi)有紙屑5 元 /次6、扶手不擦5 元 /次7 、曠工按天工資2 倍計(jì)算自檢管理辦法及程序?yàn)榇_保為業(yè)主/住戶提供滿意的管理服務(wù)，特制定本辦法：一、自檢形式日檢、周檢、月檢。二、日檢、員工每日在完成每一項(xiàng)服務(wù)之后，按工作標(biāo)準(zhǔn)要求進(jìn)行自檢，發(fā)現(xiàn)失誤立即進(jìn)行整改，并做好當(dāng)日日志。、管理處主任、主管、隊(duì)長每日兩次，必須對員的重點(diǎn)工作巡查，發(fā)現(xiàn)問題及其責(zé)任人要進(jìn)行記錄，并要求責(zé)任人立即進(jìn)行整改。、分管領(lǐng)導(dǎo)每周不少于 3 次對小區(qū)進(jìn)行檢查，發(fā)現(xiàn)問題進(jìn)行記錄，并通

21、過管理處主任要求相關(guān)責(zé)任人進(jìn)行整改。三、周檢、管理處主任對分管的項(xiàng)目每周必須定時(shí)組織班長以上人員進(jìn)行一次全面的檢查，并對檢查的情況進(jìn)行記錄，檢查結(jié)束后，召開例會(huì)進(jìn)行講評(píng)，對不合格服務(wù)工作提出整改措施和期限。、各項(xiàng)管理處必須將周檢的情況以及整改措施以文字形式集中向主管領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)。四、月檢1 、公司總經(jīng)理每月末須組織管理處主任、主管對各小區(qū)各項(xiàng)服務(wù)工作進(jìn)行一次全面的自檢，并指定專人形成“月工作檢查記錄”。2、月檢工作結(jié)束后，必須召開經(jīng)理辦公會(huì)，對本月工作進(jìn)行總結(jié)，對不合格的管理服務(wù)工作提出糾正措施和預(yù)防措施，對以往不合格的管理服務(wù)工作的糾正/預(yù)防措施效果不明顯的進(jìn)行重新研究。五、自檢的方法及內(nèi)容、按

22、日常管理服務(wù)的內(nèi)容逐一進(jìn)行，防止疏漏。、查看管理處的各種記錄；檢查現(xiàn)場操作人員服務(wù)規(guī)范；看地面及周圍的衛(wèi)生狀況；看設(shè)備和實(shí)施的保養(yǎng)完好情況。、聽各種設(shè)備運(yùn)行有無異常響聲，聽四周環(huán)境的動(dòng)靜。、手摸公共部位、共用設(shè)備、設(shè)施灰塵的打掃情況和運(yùn)行中設(shè)備的狀態(tài)。環(huán)境衛(wèi)生管理制度一、衛(wèi)生制度、不準(zhǔn)在樓梯、衛(wèi)生間、設(shè)備區(qū)域及值班室堆放垃圾雜物。、禁止在值班室、辦公室、設(shè)備區(qū)域等其他任何部位燃燒紙張、雜物。、保證值班室、設(shè)備房的設(shè)備衛(wèi)生清潔。、保證責(zé)任區(qū)域的衛(wèi)生清潔，保持整體衛(wèi)生達(dá)標(biāo)。、生活垃圾日產(chǎn)日清。二、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)、道路、樓梯、設(shè)備區(qū)域及值班室不許有垃圾。、保證墻面無亂寫亂畫現(xiàn)象，如有發(fā)現(xiàn)及時(shí)處理。、步梯無

23、塵土、無垃圾，扶手無灰塵。、綠化帶不準(zhǔn)有雜物，垃圾箱表面要干凈。、垃圾箱夏天每天滅蒼蠅、蚊子及消毒一次。、公告欄干凈無灰塵。、存車處保持清潔，無紙屑。、消防栓、滅火器要保持干凈。、垃圾及時(shí)清理。三、保潔要求每日清潔1、區(qū)域內(nèi)道路、綠化帶清掃1 遍（平時(shí)巡視）2、區(qū)域內(nèi)樓梯、扶手清掃1 遍（平時(shí)巡視）3、生活垃圾收集、清潔 1 遍4、衛(wèi)生間沖洗、抹擦2 遍每周清潔1、樓梯拖洗拖洗1 遍2、消防箱抹擦1 遍3、設(shè)備房清掃1 遍4、停車庫清掃3 遍每月清潔1、樓梯間窗戶擦洗1 遍2、公用部位天花板四周墻體清掃1 遍3、公用照明燈罩、燈飾擦洗1 遍交接班制度一、按時(shí)交接班，接班人員必須提前10 分鐘到

24、達(dá)崗位，在交班前應(yīng)填好交接班記錄。二、接班人員在特殊情況下未按時(shí)到崗，交班人員不準(zhǔn)離開崗位，并及時(shí)上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)。三、接班人員要詳細(xì)了解上一班的執(zhí)勤情況和接班應(yīng)注意的事項(xiàng)。四、交班人員應(yīng)將交班前發(fā)現(xiàn)的情況、發(fā)生的問題、處理的情況及注意的事項(xiàng)告知接班人員。五、交班人員發(fā)現(xiàn)的情況要及時(shí)處理，不能移交給下一班的事情要繼續(xù)在崗位上處理完畢，接班人員協(xié)助完成。六、接班人員應(yīng)注意檢查崗位范圍內(nèi)的物品設(shè)備和器械設(shè)備等，發(fā)現(xiàn)異常情況應(yīng)立即報(bào)告，必要時(shí)雙方簽字。七、交班人員應(yīng)負(fù)責(zé)清理值班場地衛(wèi)生。八、交接班完畢后由接班人員在交接班本上簽字。電腦管理制度1 、 微機(jī)的配置由公司根據(jù)工作需要統(tǒng)一安排，各部門經(jīng)理管理、

25、處主任為微機(jī)設(shè)備負(fù)責(zé)人。地產(chǎn)公司企管中心統(tǒng)一監(jiān)督與維護(hù)。電腦硬件故障保證接到通知三日內(nèi)解決，軟件故障保證接到通知一日內(nèi)解決。在未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人或微機(jī)使用人同意，任何人不得隨意使用微機(jī)。必要時(shí)微機(jī)應(yīng)設(shè)置開機(jī)密碼，并報(bào)地產(chǎn)公司企管中心備案。3 、微機(jī)使用人在離開微機(jī)時(shí)應(yīng)關(guān)閉文件，必要時(shí)退出系統(tǒng)。、各微機(jī)需安裝軟件時(shí)，應(yīng)由微機(jī)使用人提出書面報(bào)告，經(jīng)企管中心批準(zhǔn)后，由專人進(jìn)行安裝。、 未經(jīng)部門負(fù)責(zé)人批準(zhǔn)，不得從網(wǎng)上隨意下載與工作無關(guān)的任何資料。、不得擅自加裝軟件或打開機(jī)殼更換零部件，否則由此引起的機(jī)器損壞由責(zé)任部門和責(zé)任人負(fù)責(zé)。7 、嚴(yán)禁上班時(shí)間利用微機(jī)玩各類游戲、上網(wǎng)聊天，發(fā)現(xiàn)一次罰款100 元。、電

26、腦及網(wǎng)絡(luò)出現(xiàn)故障時(shí)應(yīng)查明原因，屬于正常損壞的，由企管中心專管人員負(fù)責(zé)解決；由于操作不當(dāng)引起的損壞和故障，由本部門自行解決。9 、數(shù)據(jù)應(yīng)及時(shí)進(jìn)行備份，并由專門人員進(jìn)行管理，重要文件應(yīng)妥善保管。、接收外來文件，軟盤在使用前，必須進(jìn)行病毒檢查。、微機(jī)使用人應(yīng)對微機(jī)進(jìn)行日常維護(hù)，并做好微機(jī)的防塵護(hù)理。人力資源管理制度一、考勤制度考勤是公司管理工作的基礎(chǔ)，是計(jì)發(fā)工資、勞保福利等待遇的主要依據(jù)。為規(guī)范勞動(dòng)考勤管理，提高員工工作效率，特制定本制度。、工作時(shí)間由于物業(yè)公司為服務(wù)行業(yè)，其休息日不固定。管理人員每月有4 天的調(diào)休時(shí)間，其他人員每月有3 天的調(diào)休時(shí)間。工作時(shí)間：冬時(shí)制：(10 月 1 日至次年3月

27、31 日)：夏時(shí)制：（4 月 1日至9 月 30 日）：上午：8： 00 12： 00上午： 8： 00 12： 00下午： 14 ： 00 18： 00下午： 14： 30 18： 30注：保安、保潔員、維修工按實(shí)際工作需要確定作息時(shí)間。節(jié)假日：元旦、春節(jié)、勞動(dòng)節(jié)、國慶節(jié)等法定假日依照國家及當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定執(zhí)行，婦女節(jié)給予女工半日假期（下午）。根據(jù)國家規(guī)定或因特殊情況，公司可對工作時(shí)間可進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整。、考勤打卡制度2.1 員工上下班時(shí)間以公司規(guī)定的作息時(shí)間為準(zhǔn)，員工應(yīng)在上下班時(shí)間打卡（或簽到）。因公事外出不能打卡（或簽到）的，事先到負(fù)責(zé)人處登記，特殊情況于次日下班前補(bǔ)辦外出登記手續(xù)，否則視為

28、曠工。月底匯總并由部門負(fù)責(zé)人核查簽字，于次月3 日前交主管負(fù)責(zé)人。2.2 員工凡在規(guī)定上班時(shí)間后30 分鐘內(nèi)打卡者視為遲到；在工作時(shí)間結(jié)束前30 分鐘下班者為早退；工作開始時(shí)間后或結(jié)束前30 分鐘到4 小時(shí)內(nèi)到班或下班者，以曠工半天論；4 個(gè)小時(shí)之外到班或下班者以曠工一天論；當(dāng)月遲到和早退累計(jì)每3 次按曠工1 天處理； 一個(gè)月累計(jì)遲到和早退10 次、曠工達(dá)三日或連續(xù)曠工二日者，公司將予以除名（辭退）。2.3 員工考勤打卡絕不允許委托他人代打卡或代替他人打卡（包括代簽到或簽退），如發(fā)現(xiàn)替代的虛假行為，替代人和被替代人每次扣發(fā)50 元。2.4 遲到、早退一次扣發(fā)10 元（含公司組織的各種會(huì)議、活動(dòng)

29、）。2.5 曠工一天月底扣發(fā)兩倍日平均工資（按30 天平均）。員工請假管理規(guī)定3 、 3.1 事假：3.1.1 員工遇事需要在工作日內(nèi)親自處理的，需提前一天到考勤員處領(lǐng)取請假條，填寫事由，根據(jù)管理權(quán)限和請假日期由相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批后送報(bào)考勤員備案。原則上不允許電話、短信、 口頭及別人代假。3.1.2 物業(yè)公司總經(jīng)理請假直接經(jīng)地產(chǎn)公司總經(jīng)理審批并口頭通知企管中心。3.1.3 部門負(fù)責(zé)人請假一天需持假條報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批，請假超過2 天（含2 天）均需報(bào)總經(jīng)理審批。3.1.4 一般員工請假3 天以內(nèi)（含3 天）由部門負(fù)責(zé)人審批，4 天至5 天由主管領(lǐng)導(dǎo)審批，5天以上由地產(chǎn)公司高層主管領(lǐng)導(dǎo)審批。3.1.5以上

30、請假人員除物業(yè)公司總經(jīng)理可口頭向企管中心說明請假事宜外，其他人員均須持請假條送考勤員備案。3.2 病假：員工因病不能上班者，應(yīng)該向部門經(jīng)理說明，填寫請假條送交考勤員；特殊情況，病情嚴(yán)重者可電話、口頭請假，病愈后應(yīng)及時(shí)到崗，填寫請假條，否則按曠工處理。3.3 婚假：員工憑結(jié)婚證明，且符合結(jié)婚年齡的可享受婚假5 天；婚假應(yīng)在登記結(jié)婚一年內(nèi)一次休完，逾期未休，假期作廢。婚假期間工資照常計(jì)發(fā)。3.5 產(chǎn)假： 女職工生育前后給予產(chǎn)假90 天；產(chǎn)假期間可享有每月300 元的基本生活補(bǔ)助。配偶生育，給予男員工護(hù)理假5 天，護(hù)理假期間工資照常計(jì)發(fā)。3.6 喪假：員工在處理其配偶、父母、子女直系親屬的喪事時(shí)，家

31、在省內(nèi)的員工公司給予5天的喪期，在處理祖父母、外祖父母和配偶父母等親屬喪事時(shí)，公司給予3 天的喪假；期間崗位工資照常計(jì)發(fā)。3.7以上婚假、產(chǎn)假、喪假規(guī)定適合到崗2 個(gè)月以上的員工。、員工加班管理規(guī)定4.1 實(shí)行定時(shí)工作制的員工，節(jié)假日的工作時(shí)間計(jì)為加班時(shí)間。出差期間遇休息日、工作日延長工作時(shí)間的不計(jì)為加班。4.2 法定節(jié)假日加班（以公司確定的放假時(shí)間為依據(jù)），工資補(bǔ)償按本人日平均工資的100%計(jì)算。根據(jù)實(shí)際情況，也可以以調(diào)休的方式給予補(bǔ)償。4.3 公休日公司要求加班的，企管中心作好記錄，注明加班事由，公司可以根據(jù)實(shí)際情況給予調(diào)休公休日加班不記加班費(fèi)。、相關(guān)程序5.1 請假、調(diào)休及加班前應(yīng)到考勤

32、員處領(lǐng)取相關(guān)表格認(rèn)真填寫，經(jīng)部門經(jīng)理或主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，送交考勤員備案。5.2 若假期未提前到崗，應(yīng)到考勤員處銷假，以方便考勤統(tǒng)計(jì)。若非經(jīng)總經(jīng)理特殊批準(zhǔn)外，公司員工均在此考勤管理之列，應(yīng)嚴(yán)格遵守此管理制度。二、招聘、錄用和轉(zhuǎn)正制度、在物業(yè)公司管理架構(gòu)沒有完全組建起來之前，由地產(chǎn)公司企管中心負(fù)責(zé)招聘工作。1.2物業(yè)中高層、一般管理人員、專業(yè)維修工有地產(chǎn)公司企管中心負(fù)責(zé)招聘，并負(fù)責(zé)檔案信息的保管。1.3 保安、綠化和保潔等基層員工由管理處負(fù)責(zé)招聘，企管中心協(xié)助與監(jiān)控。員工的檔案信息（入職登記表、身份證復(fù)印件、照片和特殊工種操作證、學(xué)歷證等）可留存在管理處，企管中心隨時(shí)抽查。1.4 招聘時(shí)員工應(yīng)填應(yīng)聘

33、寫應(yīng)聘登記表，并出示身份證原件。、錄用2.1 管理員以上崗位和專業(yè)維修工按地產(chǎn)公司的面試流程確認(rèn)后，由企管中心通知新員工入職時(shí)間。保安、保潔等基層員工由管理處主任確認(rèn)后試崗。2.2 員工報(bào)到時(shí)需填寫登記表，提交身份證復(fù)印件、照片和特殊工種操作證、學(xué)歷證等證件。2.3 管理處每月2 日前需向地產(chǎn)企管中心報(bào)員工異動(dòng)表，及時(shí)反饋其人員變化情況。、試用期限3.1 管理人員試用期根據(jù)工作經(jīng)驗(yàn)一般為二至三個(gè)月，特殊情況需經(jīng)主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。3.2 專業(yè)維修工試用期為一個(gè)月。3.3 保安、保潔綠化、廚師等基層員工試崗期10 天。3.4 試用期員工工資按轉(zhuǎn)正之后工資標(biāo)準(zhǔn)的80% 發(fā)放。3.5 員工到崗3 天以內(nèi)（含3 天）由個(gè)人提出辭職的，公司不予結(jié)算工資。、轉(zhuǎn)正4.1 管理處主任以上人員轉(zhuǎn)正本人需寫出轉(zhuǎn)正申請，并填寫由人事負(fù)責(zé)人提供的轉(zhuǎn)正考核表，報(bào)地產(chǎn)公司相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)審批。4.2 一般管理人員和專業(yè)維修工轉(zhuǎn)正須填寫轉(zhuǎn)正考核表，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)審批。4.3 其他人員轉(zhuǎn)正由管理處主任審批。三 、 離職管理制度、辭職程序1.1 一般員工應(yīng)提前半個(gè)月提交辭職申請，中層以上人員應(yīng)提前一個(gè)