競品說辭-確認

1、競品說辭競品項目選取：龍湖水晶酈灣、桃源里、保利天禧、國濱苑、盛都四季上東、首開鉑郡說辭思路：突出自身優(yōu)勢項，打擊競品弱勢項統(tǒng)一性說辭：一、填海與非填海區(qū)別： TOC o 1-5 h z 填海工程建設(shè)最基本的要求：沉淀期達到10 年填海工程存在的問題：地表水下滲到地下，造成局部地區(qū)的地下水位上升。近幾年來廣州、 深圳不少填海項目樓房受到地下水浸泡，樓房開裂，這都與地下水位上升有關(guān)。大連目前填海區(qū)域有3 塊：東港、小平島、星海廣場，這三個區(qū)域只有星海這個范圍經(jīng)過了近十年的沉淀后開始陸續(xù)進行了房地產(chǎn)項目開發(fā)。星海灣改造工程啟幕于1993年 7 月 16 日，（ 市政府利用建筑垃圾填海造地114 公

2、頃，開發(fā)土地62 公頃，形成了總占地面積176 萬平方米的世界最大城市公用廣場，是北京天安門廣場面積的四倍。） 工程竣工于1997年 6月 30日。 像萬達大連明珠在星海區(qū)域是比較早的項目，開工時間是2006 年左右， 也就是在建設(shè)時此塊地已經(jīng)沉淀9 年了， 其他項目像壹品星海、星海灣壹號開發(fā)建設(shè)得更晚，所以這些項目雖是填海項目，幾乎不存在隱患。但在東港和小平島目前開發(fā)建設(shè)的填海項目根本沒有沉淀期，所以出現(xiàn)了龍湖在13 年路面下沉、開裂的情況；中庚地下停車場已經(jīng)出現(xiàn)積水；小平島海景別墅地下室出現(xiàn)大量積水問題，雖然現(xiàn)在經(jīng)過修整，看似沒有問題，但在未來是存在巨大隱患的。二、項目所占有的自然資源海韻

3、華府占有了東港其他項目所不能比擬的自然資源：山海資源同享：南面推窗即是山景；步行不到十分鐘即是十八盤入口，向前與棒槌島、老虎灘相連；東側(cè)驅(qū)車不超過1分鐘便是453公頃海之韻山體公園；以及項目北側(cè) 和東側(cè)600米的黃海海岸線，親海不近海保持恰好的距離，依山傍海、清新空氣，既可 享受天然的休閑鍛煉場所，感受豐富的負氧離子和清新的海邊空氣，同時坐擁小區(qū)高達 60%勺”一街、七園、五景”的皇家法式園林；同時項目到達達沃斯會址、20萬的音樂噴泉廣場、凱丹購物、東方水城步行 15-20 分鐘，驅(qū)車不超過5分鐘。海韻華府是真正的進享繁華、退守寧靜。三、市政配套目前東港項目除了最西端的中信海港城與最東端的我們

4、海韻華府項目，其他項目近幾 年內(nèi)都是臨時水、電。雖然整體市政管網(wǎng)已經(jīng)并鋪，但因東港新小區(qū)多、入住率低，水、電 和煤氣一樣，只能達到一定的入住率政府才會把相應(yīng)的配套接通。臨時水、電使用是不穩(wěn) 定的，經(jīng)常會出現(xiàn)斷水、斷電的情況。我們海韻華府項目接的是華樂街的市政配套， 不是東港的配套，即使是現(xiàn)在入住，也不 會不存在用的是臨時水、電?！君埡пB灣】項目重點宣傳點：.龍湖品牌開發(fā)商一一本項目國企實力，大連首個開發(fā)項目，更加注重項目品質(zhì).線瞰海地塊（其實是二線地塊）一一緊鄰新海之韻廣場，山體公園，山海資源龍湖景觀優(yōu)勢貝爾高林規(guī)劃設(shè)計，陽光大草坪互動空間交付時間比本項目早對比本項目的劣勢：戶型設(shè)計進深狹

5、長，浪費面積多，通透度不高；洋房 9 層，屬于小高層設(shè)計，不是真洋房；填海地，地基不如非填海原生地穩(wěn)固；容積率3，海韻華府2.2 容積率；距離成熟商業(yè)配套近，四周都是路，居住舒適度和私密性差；綠化面積相對海韻華府項目?。粚儆谖脖P銷售，可選空間?。滑F(xiàn)房針對性說辭：. 填海項目. 一線海景VS山海資源山海資源同享才是大連最珍貴的資源，我們項目步行不到十分鐘即可到十八盤入口和 453 公頃海之韻山體公園，以及項目北側(cè)和東側(cè)的海岸線，親海不近海保持恰好的距離，依山傍海、清新空氣；到達音樂噴泉廣場步行15-20 分鐘，驅(qū)車不超過5 分鐘。水晶酈灣享有的僅是海景資源，而此海只是觀賞不能親近，從水晶酈灣步行

6、到音樂廣場、東方威尼斯也要近10 分鐘，若想感受山景資源的話，只能步行或驅(qū)車到我們項目周邊，所以說我們項目山海資源是其他項目無法比擬的。.小高層VS原生山地低密純真洋房（交房時間晚的對抗說辭）龍湖的產(chǎn)品并不是洋房，而是9 層小高層，得房率低，每個單元18 戶，居住人口多， 達不到純正洋房的舒適性；而海韻華府項目則是真正的5-6 層帶電梯的純正洋房產(chǎn)品，每個單元只有10 或 12 戶，居住人口少，居住舒適、得房率高。東港現(xiàn)在大部分都未交房，龍湖之所以是現(xiàn)房實景因為他們開發(fā)的早，在2013 年就已經(jīng)開始建設(shè)，現(xiàn)在開發(fā)建設(shè)已經(jīng)近3 年的時間，也應(yīng)該入住了。東港區(qū)域的配套現(xiàn)在是逐步完善期，即便是現(xiàn)房，

7、在這個階段您住進來有些配套也正在建設(shè)中，等我們項目交房時東港其他項目也都是現(xiàn)房，很多配套已經(jīng)開始投入使用了，那個時候入住比現(xiàn)在生活不僅便利，環(huán)境也要好很多。.戶型設(shè)計狹長VS通透方正寬綽戶型龍湖的戶型基本上都是不規(guī)則的戶型，進深狹長，南北區(qū)中間都會有個走廊，浪費面積。比如說：龍湖148 平高層產(chǎn)品，進伸18 米，我們海韻華府的146 平高層產(chǎn)品進伸只有 12 米；雖然龍湖148 平的戶型南臥室北客廳的開間與我們產(chǎn)品差不多，但因為進伸長， 龍湖的南北區(qū)中間部分都設(shè)計的走廊，這條走廊的寬度和門寬差不多（ 800cm） ,這個寬度家俱不能擺，只能當過道使用，浪費面積至少在5、 6平。 您可以注意聽一

8、下，龍湖的置業(yè)顧問在講解戶型時“走廊”這個區(qū)域說是動靜分區(qū)的地方，用說辭規(guī)避了浪費面積的情況；200 平產(chǎn)品，我們產(chǎn)品的進伸16 米，龍湖的產(chǎn)品進伸在19 米，這個尺寸的進伸南北走廊更長，浪費面積得在8-10 平；有的戶型在客廳里有承重柱，影響視線和裝修效果，從風(fēng)水上來說也不適合居??；水晶酈灣戶型雖然是南北，但是通透度并不好，因為南北區(qū)戶型中間被室外樓梯、電梯所占據(jù)了，所以達不到南北通透。海韻華府戶型在設(shè)計上最大的特點就是進伸小開間大，戶型方正、南北通透、各空間尺度好，居住更舒適。龍湖小高層的洋房產(chǎn)品層高3.15 米，海韻華府洋房全部是3.3 米層高；龍湖高層產(chǎn)品層高3 米，我們小區(qū)的高層層高

9、3.15 米， 空間感、居住舒適度和建筑成本都要高很多。.五重垂直綠化，全冠移植 VS一街、五景、七園，法式皇家園林，內(nèi)外雙公園景觀一般稍高端一點的小區(qū)綠化都要做到五重，還有成樹全冠移植，這些都是最基本的。龍湖采用五重景觀設(shè)計，高層產(chǎn)品北側(cè)樓間距寬闊，做了一個小廣場；9 層小高層洋房樓間距 35 米，與我們洋房產(chǎn)品差不多，空間很有限，只能做一些樓間景觀。我們小區(qū)園林規(guī)劃，采用臺地式景觀設(shè)計，空間變幻，豐富多彩，每個區(qū)域都規(guī)劃有不同主題的花園，高層部分南北間距50 米以上，東西間距最長可達81 米，以陽光草坪、特色水景、兒童游樂廣場、下沉式花園的香頌花園、普羅旺斯花園；洋房部分南北樓距在35 4

10、0 米， 東西間距達60米， 洋房空間遠遠超過水晶酈的空間尺度，景觀以閱讀長廊、陽光草坪、 花卉廊架、濃密綠樹的凱旋花園、雀翎花園為主題的花園；外部與山、海相連， 我們的業(yè)主享受純粹的自然景觀和富氧，真正的雙公園景觀。距離成熟商業(yè)配套近，四周都是路，居住舒適度和私密性差水晶酈灣處于東港區(qū)的中間地段，四周是路，特別是小高層洋房產(chǎn)品南面是貫穿東港區(qū)的主干道，北面是商業(yè)街主干道，等未來商業(yè)街啟動后車多人雜，小區(qū)居住環(huán)境和私密性并不好。海韻華府則大不同，有道，但沒有一條是主干道，居住的私密性相當高。尾盤銷售，可選空間小龍湖銷售期近3年，現(xiàn)在已是現(xiàn)房， 選擇房源的空間有限；而我們海韻華府屬剛開盤的項目，

11、可選空間多?，F(xiàn)房龍湖現(xiàn)在的售價相對來說高于其他項目，主要原因是現(xiàn)房。換個角度，如果買房不是 要馬上入住，現(xiàn)在可選項目有很多，而且價位都比龍湖便宜，同樣還貸款、在同一個區(qū)域， 沒必要每平多花一千多元。一套140平的房子總價高出14萬，這筆錢用在裝修上豈不是很 好?！咀嫌鶘|方】紫御東方由中國供銷集團控股子公司一中合置業(yè)投資興建，此公司主要以做石材為主，所 以此項目最大優(yōu)勢是選材，如門、窗、外立面、小區(qū)圍欄。對比本項目劣勢：1、填海地，地基不如非填海原生地穩(wěn)固；2、全是大高層產(chǎn)品，產(chǎn)品形態(tài)單一、戶型品類少；3、公司經(jīng)營項目沒有經(jīng)驗；4. 容積率3高于海韻華府，雖然占9.6萬平，近10萬，比海韻華府項

12、目占地大1.6萬 平，但容積率卻高于我們項目，產(chǎn)品規(guī)劃了 10棟高層產(chǎn)品，居住密度與舒適度不及我們項（層高：190、 220 平層高 3.3 米，其余產(chǎn)品3.15 米）針對說辭：填海地塊VS非填海原生山地產(chǎn)品單一紫御東方156 平產(chǎn)品在40 年高層公寓中，而我們海韻華府同面積段的產(chǎn)品都是70年產(chǎn)權(quán)的住宅；而紫御東方的195 平和 230 平的大戶型產(chǎn)品都在高層中，而我們同面積段產(chǎn)品都在5-6 層的電梯洋房中，得房率、居住舒適、生活品質(zhì)都是有很大差別。公司沒有經(jīng)營房地產(chǎn)經(jīng)驗品牌開發(fā)商之所以成為“品牌”， 都是經(jīng)歷了幾十年的時間，從一些問題中一點點總結(jié)和改進，繼而完善產(chǎn)品，避免了問題的出現(xiàn)，所以品

13、牌開發(fā)商的業(yè)主在一個品牌成立之初買到的產(chǎn)品和現(xiàn)在買到的產(chǎn)品是截然不同的。紫御東方是其開發(fā)商的首個項目，一個沒有開發(fā)經(jīng)驗的公司在產(chǎn)品規(guī)劃、工程施工、物業(yè)管理等方面會存在一些隱患問題的。我們海韻華府的開發(fā)商雖然在大連沒有項目，但在山東的開發(fā)面積已經(jīng)達到了200多萬方， 有一定的開發(fā)時間和經(jīng)驗，包括我們的物業(yè)公司聘請的是業(yè)內(nèi)知名的金地物業(yè)。舉個很小的例子，我們研討弱電系統(tǒng)的時候，工程、 物業(yè)、 營銷三個維度都要給出意見，從現(xiàn)在，甚至是客戶入住幾年后會出現(xiàn)的問題，我們現(xiàn)在都會有周密的考慮和安排，足以看出我們對業(yè)主的責(zé)任心。給業(yè)主帶的保障，有的時候不是能用金錢來衡量的，可以說海韻華府比紫御東方更有保障。

14、【桃源里】對比本項目劣勢：.桃源里有山景無海景，海韻華府山海資源同享.桃源里位于純居住區(qū)域，未來沒有發(fā)展?jié)摿?，海韻華府國際級灣區(qū)價值，未來升值潛力 非桃源里可比的.桃源里無軌道交通，海韻華府地鐵 2號線軌道交通，未來交通更加便利打擊說辭：.山景資源VS山海資源同享桃源里只有一點山景資源，距山近的位置 10層以下光線受到影響。海韻華府是山海資源同享.老城區(qū)VS傳統(tǒng)成熟配套、新東港國際級配置桃源里所在區(qū)域是老城區(qū)，周邊配套全，但是都是老居住區(qū)比較陳舊的配套，未來已經(jīng)沒有發(fā)展、調(diào)整空間；周邊環(huán)境也比較亂，新房、老房都在一起，升值空間很有限。海韻華府正好處在華樂街延伸線和東港商務(wù)區(qū)交匯處，一面盡享老城

15、區(qū)配套（包括二七、三八，人民路片區(qū)高端商務(wù)、金融、購物），一面享受東港高端配套（東方水城、 濱海步道、海之韻廣場、凱丹商業(yè)、達沃斯會議中心、游艇碼頭、未來太古商城等）這 些都是居住式老城區(qū)無法比擬的。 國際級灣區(qū)的區(qū)域價值、保值升值潛力，都高于純居 住城區(qū)。海韻華府占據(jù)的大連最東端高端居住區(qū)與鉆石港灣交匯處，在區(qū)域占位上，可 以說是占據(jù)了大連最具價值的海岸線；從區(qū)域?qū)傩陨?，是國際級灣區(qū)，是大連面向全國的城市名片區(qū)域，保值升值潛力都大大高于純居住城區(qū)。.簡單交通vs立體交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋，享受軌道交通的暢達便捷桃源里交通也是原有市政配套，而我們項目擁有的是：城市主干線路、地鐵、濱海路、海底隧道、跨海大

16、橋，立體交通網(wǎng)絡(luò)覆蓋周邊，到哪都方便；現(xiàn)在地鐵2號線已經(jīng)開始運行，距離項目300米左右就有地鐵站。.大套間產(chǎn)品VS戶型設(shè)計通透大氣、明朗開闊，適宜北方居住環(huán)境在戶型產(chǎn)品的設(shè)計上，綠城桃源里注重主臥大套間，主臥大套間占據(jù)比例大了之后 其他功能空間就相對局限了，私密的設(shè)計是增加過道、走廊的面積，雖然有部分贈送， 但是浪費的面積也不少；海韻華府在戶型設(shè)計專研居住的通透性、舒適性，尺度空間都是按照適合北方居住 生活習(xí)慣而設(shè)計的，住起來舒適性高?！颈＠祆繉Ρ缺卷椖康牧觿荩?填海地塊，地基不如非填海原生地穩(wěn)固；.項目總體容積率3.4 （因有別墅項目），高層產(chǎn)品容積4.3,建筑密度高，居住不舒適.綠化率

17、面積少.層高3米（除220平3.3米），居住不舒適. 在東港區(qū)價位不高，剛需產(chǎn)品占有一定比例，業(yè)主群體層次偏低. 保利集團目前在大連開發(fā)的項目，業(yè)主維權(quán)的事比較多. 戶型對比. 交房時間不確定因素多打擊說辭：. 針對一線瞰海地塊山海資源同享才是大連最珍貴的資源，海韻華府北側(cè)和東側(cè)距離海岸線600-800 米，親海不近海保持恰好的距離，依傍 453 公頃海之韻山體公園，海邊清新空氣和山林富氧離子可以同享，空氣環(huán)境更適宜居住，并且戶戶推窗見山，視野非常好。.填海地VS非填海原生山地保利地塊是填海地塊，海韻華府是非填海原生山地，地基穩(wěn)健、牢固， 居住更放心。.項目總體容積率3.4 ,高層住宅部分容積

18、率4.3,產(chǎn)品密度大，綠化面積少VS南側(cè)無遮 擋保利住宅產(chǎn)品南北2 個地塊都是高層規(guī)劃，遮擋問題很難避免；如此高的容積率可想而知居住的人口會非常多，更別談舒適度了；容積率高，小區(qū)綠化率就會低，保利天禧的景觀除別墅可享受海資源，住宅部分沒有什么與之匹配的景觀；海韻華府總體容積率僅在2.2，高層在北側(cè)，南側(cè)是5-6 層洋房，所以高層的采光和視野景觀都非常好，基本不會出現(xiàn)遮擋問題，而且我們小區(qū)是香港貝爾高林做的園林規(guī)劃，采用臺地式景觀設(shè)計，空間變幻，豐富多彩，并且以內(nèi)園與外部山體公園相呼應(yīng)，最有特色的是我們在社區(qū)內(nèi)規(guī)劃有多個陽光大草坪，這就為未來業(yè)主的生活提供了更多戶外活動空間， 在小區(qū)內(nèi)享受的是自

19、己家門前的休閑生活，在外您可以享受純粹的自然景觀和富氧，雙公園景觀。. 東港區(qū)價位不高，客戶群體無法比擬保利產(chǎn)品價格在1.4 萬左右， 而且有一些是80-90 平兩室的剛需產(chǎn)品，價格決定了購買客戶的群體；海韻華府項目只有7 號樓有 90 和106的戶型，每種戶型不過31 套， 其余產(chǎn)品均是160 平產(chǎn)品， 洋房產(chǎn)品面積在180 以上， 單價和總價比保利都要高，我們的業(yè)主基本都是多次置業(yè)的客戶，所以我們小區(qū)的業(yè)主群體與保利業(yè)主群體有本質(zhì)性的不同。業(yè)主維權(quán)事件經(jīng)常發(fā)生保利雖然是一個品牌開發(fā)商，但在大連開發(fā)過的項目業(yè)主維權(quán)事件屢屢發(fā)生，前期承諾給客戶的有好多都沒有兌現(xiàn)，像保利西山林語客戶維權(quán)主要是因

20、為前期承諾的配套后期都沒有兌現(xiàn)。我們項目雖然不是大開發(fā)商，但作為一個國企，在現(xiàn)在這個政治環(huán)境中，一定要規(guī)避任何的矛盾和風(fēng)險，所有我們能做的我們說，做不到的一定不會承諾。更何況這是公司在大連的第一個項目，我們是要依托這個項目創(chuàng)品牌的，所以發(fā)生在保利業(yè)主的問題在我們項目一定不會出現(xiàn)。價格低，銷售金額低，成本一定會降低東港這個區(qū)域各個開發(fā)商拿地成本都不低，從營銷角度來講保利用兩個代理公司銷售、又有渠道引入客戶、各種活動，一年營銷費用也是很高的，但現(xiàn)在的高層都在1.4 元 /平左右，保利的上千萬的別墅產(chǎn)品采用的都是真實漆，所以開發(fā)商在建筑選材或者是景觀或者是配套方面一定會減少成本的，否則這些費用從哪來

21、呢？我們項目高層4 層以下為干掛石材，洋房外產(chǎn)面全部是石材，電梯雙向開門單獨入品，從總價來說我們的產(chǎn)品不是別墅產(chǎn)品，但在選材配置也達到了別墅的標準。保利改善型產(chǎn)品戶型不及海韻華府保利三室產(chǎn)品有兩種戶型，135 平和 145 平，我們項目三室產(chǎn)品有五種戶型，面積118至 160 平，不同面積、不同產(chǎn)品類型可以滿足不同客戶的需求。（如 144平三室產(chǎn)品有贈送面積； 118 平三室產(chǎn)品適合老人居住，面積小、居室功能齊全、兩個南臥室，為老年人提供了足夠的享受陽光的空間；126 平三室產(chǎn)品，方正、緊湊，沒有浪費面積；166平舒適型三室產(chǎn)品，每個空間都非常寬綽，北面有贈送面積，是觀山觀海的絕佳三室產(chǎn)品）保

22、利三室產(chǎn)品中135 平與海韻華府項目126 平的戶型設(shè)計相近，雖然保利的此種戶型為兩個衛(wèi)生間，但客廳與餐廳相連，北面開間小，南北通透效果差；我們項目126 平雖為一個衛(wèi)生間，但南北開間大，客廳與廚房、餐廳開間達4 米，南北通透。保利二室產(chǎn)品中83、 86平戶型好于海韻華府項目，說辭：保利項目在東港定位不是高端項目，這種產(chǎn)品設(shè)計的是為純剛需客戶設(shè)計，數(shù)量占比也比較多，在設(shè)計方面后期做了調(diào)整； 我們項目定位要遠高于保利，這種二室產(chǎn)品全小區(qū)只有31 套， 專為我們業(yè)主定制的，在我們小區(qū)買套房，與老人在一個小區(qū)生活，老人居住面積大還要收拾衛(wèi)生，可以選擇面積稍小的91 平兩室產(chǎn)品。有南客廳、南臥室， 次

23、臥平日使用率也不高，老人的東西比較多，次臥可以多放些雜物，也可以為家里來親屬做客臥使用，是很溫馨的戶型。這種戶型在高層產(chǎn)品中最優(yōu)的位置里，南面是洋房，保證充足光線，推窗望山，洋房景觀也是盡收眼底。交房時間不確定保利有5塊地，它整個項目要蓋完的話至少需要10年的時間，而且他們現(xiàn)在只有一塊地動工，交房的時間太晚，不確定因素也很多。即使您現(xiàn)在買的房如期交房，其他地塊也是建筑期，嗓音大，周邊民工出入頻繁，安全隱患也是很多的?！緡鵀I苑】對比本項目的劣勢：.容積率4,全部是超高層建筑；.景觀資源非常有限，不如海韻華府優(yōu)越；.周邊環(huán)境差；.客戶群體與海韻華府無法比擬；.層高：140平大戶型層高3.15米，其

24、余公寓和住宅產(chǎn)品戶型層高均是 3米。針對性說辭國濱苑與我們項目對比，戶型設(shè)計要優(yōu)于我們項目，這點我們需要給予肯定，但我們買房不光買的是戶型，要考慮的因素非常多：.國濱苑容積率高，全是高層建筑，樓棟密集的社區(qū)居住感不強國濱苑占地面積4.53萬方，是海韻華府項目占地的一半，而建筑面積22.8萬平與 我們相近。項目容積率4,全部是30層以上的高層，在規(guī)劃設(shè)計上，沒有充分考慮居住 舒適度的問題，樓棟這么密集，景觀視野、采光上都互相遮擋，舒適度比較差。海韻華府占地8萬平，建筑面積22萬平，擁有2.2的低容積率，整個社區(qū)綠化率達到了60%以上；海韻華府將高層建在北側(cè)，南側(cè)是5-6 層花園洋房，這樣采光、視

25、野都非常好，僅從小區(qū)規(guī)劃上來看我們小區(qū)檔次高于國濱苑。. 國濱苑自然資源有限，海韻華府地理位置、景觀更優(yōu)越國濱苑南面是四季上東、托斯卡納，只有選在高樓區(qū)才能看到山景；北面是保利項目，海景基本被保利高層遮擋，所以在房間內(nèi)看到的前后都是建筑；再有項目本身的容積高，小區(qū)內(nèi)的綠化面積非常有限。雖然我們兩個項目距離不遠，但我們項目所享受到的和占有的任何資源都是無法比擬的。海韻華府項目（參照統(tǒng)一說辭）西南側(cè)是污水處理廠，南面有地鐵國濱苑三面是路，西南側(cè)是污水處理廠，夏天刮南風(fēng)有味道，空氣污染重，您花上百萬買套房總是聞到異味的房子，您能舒服嗎？（我們小區(qū)位于國濱苑的東南側(cè)，沒有任何影響。）國濱苑南面是地鐵，

26、對于居 住在地鐵附近出行帶來了方便。然而，地鐵運行的振動是長期的、持續(xù)的，長期住在地鐵沿線附近，會對人的心臟帶來損傷。（在網(wǎng)上可以查到相關(guān)資料）客戶群體不同國濱苑產(chǎn)品分為兩種：70 年產(chǎn)權(quán)的住宅6 棟， 40 年產(chǎn)權(quán)的公寓3 棟，產(chǎn)品規(guī)劃亂；面積 80、 90、 140，最大面積沒有過150，我們小區(qū)高層產(chǎn)品140、 160，洋房在180平以上，客戶群體差別很大。6. 5層高：140平大戶型層高3.15米，其余公寓和住宅產(chǎn)品戶型層高均是 3米，參照龍湖部分的講解說辭海韻華府定位在國濱苑之上?！臼⒍妓募旧蠔|】針對性說辭：景觀遠不及海韻華府優(yōu)越我們海韻華府與四季上東隔路相望， 共同擁有南面的山體資

27、源，但東側(cè)的觀海效果 我們項目要遠遠超過四季上東，距離海之韻廣場、十八盤要更近一些。從小區(qū)景觀來看，我們小區(qū)的綠化率達 60蛆上，因為小區(qū)規(guī)劃的樓少，樓間距寬 闊，有足夠的空間做綠化；而四季上東截然不同，小區(qū)規(guī)劃了22棟樓，不僅樓體占據(jù)了園林景觀的面積，而且樓體密度大、樓間距近，綠化率少。海韻華府綠化率60犯上；洋房產(chǎn)品南北樓間距30-40米；東西間距更是達到了近 60米；高層產(chǎn)品南北樓距達50米以上，東西樓距最大達81米。四季上東規(guī)劃的產(chǎn)品樓距：北面高層與前一排小高層斜線距離不及25米；小高層南北間距基本在33米以內(nèi)，主景觀區(qū)的3棟產(chǎn)品東西間距35米，其他樓體間距不到30 米；高層?xùn)|西間距1

28、5、16米，最南面的小高層產(chǎn)品、最北面高層產(chǎn)品東西樓距11 13米。沒有足夠的樓距，就不可能做出高綠化率的小區(qū)，更不可能營造出自然、舒適的小 區(qū)環(huán)境。我們小區(qū)的景觀聘請著名的香港貝爾高林公司設(shè)計， 是世界頂尖的設(shè)計顧問公司之一，設(shè)計的項目遍布七十多個國家，（典型設(shè)計安全：三亞亞龍灣高爾夫別墅、香港迪斯尼樂園酒店、星河灣等；全國建筑景觀設(shè)計50 強認證單位；全國工程設(shè)計優(yōu)秀企業(yè)；全國工程建設(shè)十佳優(yōu)秀景觀設(shè)計單位；2008年中國人居典范建筑規(guī)劃設(shè)計獎最佳設(shè)計方案金獎）四季上東景觀設(shè)計公司是廣州的柏景設(shè)計，在同行業(yè)中設(shè)計團隊的力量、設(shè)計理念遠不及貝爾高林。生活在我們小區(qū)茶余飯后您可以隨意在小區(qū)的任何

29、一個花園里散步、休憩，也可以酣暢淋漓的在小區(qū)里運動，與大自然親密接觸，生活在四季上東的話您在小區(qū)里會有這么寬綽的休閑空間嗎？小區(qū)的品質(zhì)感和居住舒適度遠不及海韻華府四季上東所謂的洋房產(chǎn)品是一棟樓1 個單元 11 層配另一個單元7 或 9 層的產(chǎn)品，僅這一點與我們產(chǎn)品的品質(zhì)有本質(zhì)性的差別：單看規(guī)劃設(shè)計，海韻華府的洋房每棟樓2個單元，每個單元都是純粹的6 或 7 層的產(chǎn)品，并且洋房全部是1 梯 2 戶雙開門電梯，私密性非常好，相當于一梯一戶的居住感受；全石材立面；這個產(chǎn)品設(shè)計在東港是唯一的，堪比別墅的產(chǎn)品。從項目總體規(guī)劃數(shù)據(jù)來看，小區(qū)占地、建筑面積和容積率與四季上東相差不多，我們項目占地8萬平，建筑

30、面積21 萬平，容積率2.2，我們只規(guī)劃了13棟樓，北面5棟高層，其余產(chǎn)品均是8 棟洋房；四季上東占地面積7.4 萬平，建筑面積22 萬平，容積率 2.2，規(guī)劃了22棟樓。相同的容積率、相同的占地和建筑面積，13棟樓和 22棟樓樓間距、樓棟建筑密集、品質(zhì)感、居住舒適性、私密性您說是高的好還是低的好呢？高低樓棟搭配存在擋光問題，風(fēng)水也不好四季上東高層產(chǎn)品是并排分布，小高層全部交錯分布。從風(fēng)水角度來講，這種交錯分布會存在很多房對前后樓房角的問題，風(fēng)水不好；從采光角度來講，除非樓間距非常寬，否則都會存在不同時間段的擋光問題；從綠化面積來說，樓體分布如此之密，樓間綠化面積自然減少，綠化率遠遠低于我們小

31、區(qū)。我們的規(guī)劃設(shè)計是聘請的是美國著名的博德西奧進行規(guī)劃設(shè)計，充分考慮了地塊特征。我們高層產(chǎn)品只有2 棟樓交錯排布，洋房產(chǎn)品均是前后排布，不存在擋光問題；樓間距：高層產(chǎn)品區(qū)設(shè)計有3 個主題花園，南北樓距達五十多米，東西間距達81 米，只有足夠的樓距才能實現(xiàn)主題花園；洋房產(chǎn)品南北間距達三十多米，東西間距達近60 米，全東港沒有第二個小區(qū)能做到如此寬闊的樓距，所以我們可以很自信的說，海韻華府的綠化率是目前東港項目最高的。風(fēng)水角度：我們項目處于大連市的最東端，早晨可以接受太陽的第一縷陽光，紫氣東來，有非常吉祥的寓意；還有是我們研究周易的客戶說的，大連的地勢是個龍脈，我們的位置是龍頭，處于這個位置無論對自己的職業(yè)生涯還是財源都有非同尋常的意義。層高：小高層3 米，高層2.9 米；參照（龍湖部分講解）海韻華府開發(fā)商品牌更有保障海韻華府是山東兩大國企共同投資打造的，魯信是山東省省政府的金融平臺，國泰租賃也是國資委直管企業(yè)，企業(yè)步伐穩(wěn)健，資金有十足保障，并且投資商在房地產(chǎn)上也有 10 多年的投資與開發(fā)經(jīng)驗，在青島有很多代表作，開發(fā)面積已超過200萬平米，銷售收入超過百億元，在品牌力和信譽上都更有保障。四季上東開發(fā)商屬私企，資金鏈不穩(wěn)定，目前在哈爾濱有一個四季上東