農(nóng)村居民點整理的途徑

1、農(nóng)村居民點整理的途徑1開展居民點整理工作的實踐意義適應(yīng)盤活存量土地，確保占補平衡的現(xiàn)實需要。按照土地管理法規(guī)定，建設(shè)占用耕地必須實行“占一補一”。泗洪縣作為農(nóng)業(yè)大縣，基本農(nóng)田保護率為95.11%，但隨著江蘇省委、省政府提出蘇北加大工業(yè)突破力度的號召，建設(shè)用地需求量不斷增大，可供復(fù)墾的后備資源越來越少，導(dǎo)致實現(xiàn)占補平衡的壓力越來越大。目前，當?shù)貙崿F(xiàn)占補平衡的主要途經(jīng)為：一是開發(fā)增量，直接造地改田，增加耕地面積。但從縣域?qū)嶋H看，可供開墾的土地資源已接近臨界線。二是土地整理。通過對土地的整理，增加有效耕地面積。三是盤活存量。對分散、閑置、未充分利用的農(nóng)村居民點用地，通過規(guī)劃和市場重新配置，這方面的潛

2、力還較大。據(jù)對泗洪用地情況調(diào)查顯示：在45.5萬畝建設(shè)用地總量中，農(nóng)村居民點用地占62.2%，達到28.3萬畝。該縣太平鎮(zhèn)200個自然村，到2001年底止，已遷出448戶1784人，在近年內(nèi)有遷移意向的290戶954人，兩項合計738戶，按戶均180平方米計算就達200畝。對全縣253個行政村的初步調(diào)查分析，通過農(nóng)村居民點整理，就能盤活存量土地10000畝左右。其中：按建房協(xié)議應(yīng)拆未拆的老房占18.3%；農(nóng)民舉家外遷后留下的住房9.6%；集體閑置土地占36.4%；村建規(guī)劃應(yīng)拆舊房占35.7%。盤活這部分存量土地，對于緩解全縣耕地“占補平衡”的矛盾，作用非同小可。具有完善村建規(guī)劃，推進康居示范村

3、建設(shè)的聯(lián)動作用。促進規(guī)劃到位。農(nóng)村康居示范村建設(shè)和農(nóng)村居民點整理有一個共同要求，即要有一個適合各村實際，符合法定程序，具有可操作性的村建規(guī)劃。泗洪縣的中心村規(guī)劃早在幾年前就提出來，但由于規(guī)劃脫離實際，缺少可操作性，一直無法實施，直到今年提出的康居示范村建設(shè)，才把完善村建規(guī)劃提到同步到位的高度，無論從時間的緊迫性和規(guī)劃的適用性，還是從操作的可行性等方面都有更高的要求。結(jié)合農(nóng)村建設(shè)用地減少與城市建設(shè)用地增加掛鉤試點工作，籌措啟動資金。農(nóng)村宅基地整治需要大量資金，可由縣政府提供啟動資金，對整理出的建設(shè)用地，指標用于城市建設(shè)并依法公開出讓，資金專項用于農(nóng)村宅基地整治，循環(huán)使用，確保宅基地整治工作順利開

4、展。農(nóng)村居民點土地利用現(xiàn)狀及存在的問題農(nóng)村居民點土地利用現(xiàn)狀。長期以來，農(nóng)村居民點土地利用由于農(nóng)村集體土地產(chǎn)權(quán)主體不明晰，村鎮(zhèn)建設(shè)缺乏科學(xué)規(guī)劃或沒有得到有效實施，以及對農(nóng)村宅基地審批不嚴格等原因總體上來說比較粗放。一是農(nóng)村居民點用地總量偏大，人均占地超標。二是農(nóng)村存量建設(shè)用地多，土地利用率低，土地浪費嚴重。三是村莊用地規(guī)模偏小，居民點數(shù)量多，布局分散、集約化程度低，內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)不合理。四是缺少科學(xué)的總體規(guī)劃。農(nóng)村建房沒有統(tǒng)一的規(guī)劃，亂搭亂建引起的宅基地糾紛在農(nóng)村也是十分常見。五是環(huán)境狀況、生活條件差。村內(nèi)住宅布局散亂，基礎(chǔ)設(shè)施不配套，整體環(huán)境不協(xié)調(diào)。農(nóng)村居民點土地利用中存在的問題。一是居民點建

5、設(shè)占用耕地較多。隨著農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展，以及農(nóng)村人口的不斷增長，農(nóng)村宅基地用地增長很快，占用耕地的比例居高不下。尤其是20世紀80年代中后期，各地掀起了建房熱，相互攀比占好地，建新房，且選址多圍繞村莊周邊及道路擴展，導(dǎo)致大量良田被占。二是居民點建設(shè)處于自發(fā)狀態(tài)，“空心村”現(xiàn)象普遍。現(xiàn)階段土地利用總體規(guī)劃或城鎮(zhèn)規(guī)劃通常只考慮城鎮(zhèn)集中區(qū)范圍內(nèi)的用地，而對村鎮(zhèn)規(guī)劃很少提及甚至不提，即使已經(jīng)編制了村鎮(zhèn)規(guī)劃的村莊，其落實規(guī)劃的措施力度也不夠，致使村莊、民房選址隨意性大，且大都在村外沿道路而建，導(dǎo)致“空心村”現(xiàn)象較為普遍。三是基礎(chǔ)設(shè)施不完善，村內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施用地比例少，服務(wù)功能低。大多數(shù)村莊路況差；供水設(shè)施極其簡

6、陋，電力設(shè)施也相當落后；各種通訊設(shè)備及有線電視網(wǎng)難以普及；文化、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等服務(wù)設(shè)施不完善。四是居民點建設(shè)違法用地現(xiàn)象時有發(fā)生；對宅基地審批程序不嚴，未批先建、亂圈亂占現(xiàn)象普遍。農(nóng)村居民點土地整理的必要性和可行性農(nóng)村居民點土地整理的必要性。農(nóng)村居民點整理主要是運用工程技術(shù)及土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整，通過村莊改造、歸并和再利用，使農(nóng)村建設(shè)逐步集中、集約，提高農(nóng)村居民點土地利用強度，促進土地利用有序化、合理化、科學(xué)化；是農(nóng)村社會經(jīng)濟發(fā)展到一定階段，對土地利用由粗放型向集約型轉(zhuǎn)變的客觀要求，也是實現(xiàn)農(nóng)村城鎮(zhèn)化，發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟和現(xiàn)代鄉(xiāng)村社區(qū)的必然選擇。農(nóng)村居民點整理還是實現(xiàn)控制農(nóng)村宅基地建設(shè)占用耕地，實現(xiàn)耕地

7、保護目標的出路之一。我國農(nóng)村居民點普遍存在村容村貌差、布局零散、基礎(chǔ)設(shè)施不完善以及農(nóng)村中小企業(yè)布局分散的現(xiàn)象，對農(nóng)村零散的自然村進行撤并，合理確定中心村，交通不便的村莊向交通方便的村莊集中，小村向大村集中，以及對村莊住宅的統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計，完善生活基礎(chǔ)設(shè)施配置，有利于改變農(nóng)村居住條件和村容村貌。農(nóng)村居民點土地整理的可行性。通過分析農(nóng)村社會經(jīng)濟現(xiàn)狀我們可以總結(jié)以下幾點使得農(nóng)村居民點整理可行：農(nóng)村居民點居住人口的減少趨勢，使農(nóng)村居民點整理更具現(xiàn)實性；農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，農(nóng)民收入的增加，農(nóng)民購建住宅在經(jīng)濟上成為可能；農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的專業(yè)化將成為農(nóng)村居民點整理創(chuàng)造有利的外在條件；農(nóng)村人口居住

8、觀念的轉(zhuǎn)變將加快農(nóng)村居民點整理的進程；國家綜合國力的增強和對農(nóng)村、農(nóng)業(yè)建設(shè)定額優(yōu)惠政策為農(nóng)村居民點整理提供了有效保證；小城鎮(zhèn)建設(shè)和農(nóng)村居民點整理中土地周轉(zhuǎn)、土地置換政策為零散、偏遠村莊農(nóng)村居民點的遷并創(chuàng)造有利條件。農(nóng)村居民點土地整理模式4.1農(nóng)村城鎮(zhèn)化型土地整理模式。城郊結(jié)合部是城鎮(zhèn)向農(nóng)村過渡的區(qū)域，有較強的農(nóng)村城鎮(zhèn)化趨勢。所以，城郊結(jié)合部的居民點用地整理應(yīng)吸取城鎮(zhèn)集中建設(shè)的經(jīng)驗，將農(nóng)村居民點整理規(guī)劃納入城鎮(zhèn)規(guī)劃，提倡在村鎮(zhèn)規(guī)劃指導(dǎo)下建造公寓式農(nóng)宅。一般要求農(nóng)戶統(tǒng)建聯(lián)建，降低人均用地面積，逐步接近城鎮(zhèn)人均用地的標準，提高居民點存量土地利用率。泗洪縣青陽鎮(zhèn)大樓社區(qū)通過建造農(nóng)民公寓使人均宅基地面積

9、從150降到110m豊自然村縮并型土地整理模式。自然村大多是農(nóng)民為方便農(nóng)業(yè)生產(chǎn)而散居后自然形成的。一般規(guī)模較小，這些自然村往往離行政村較遠，難以管理。對于這樣的小村莊，基層政府應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展狀況，將零散的自然村落遷向最近的行政村或自然村。該類土地整理要打破村民小組界線，從實際出發(fā)，優(yōu)化小村遷并方案，同時對小村舊址進行復(fù)墾還耕。上塘鎮(zhèn)墊湖村在開展康居示范村建設(shè)前，全村3600人分散居住在98個自然村，居民點占地1235畝。經(jīng)過規(guī)劃，全部居民集中到統(tǒng)一規(guī)劃的集中點建房，各種配套設(shè)施齊全，達到“五通一平”，占地不足190畝，將老宅基地還耕，新增耕地1000多畝。異地遷移型土地整理模式。對于距離集鎮(zhèn)區(qū)

10、較遠的村落，因交通不便，自然條件差，就地改造難度大，導(dǎo)致道路等基礎(chǔ)設(shè)施無法配套，對這類村莊應(yīng)異地遷移到區(qū)位條件較好的中心村，并對舊宅基地進行復(fù)墾還耕。臨淮鎮(zhèn)洪湖村，靠近洪澤湖，在國家控制的14.5米水平線以下，距離集鎮(zhèn)區(qū)8公里，只有一條沙土路通向集鎮(zhèn)區(qū)，下雨天泥濘難行，該村結(jié)合移民遷建和城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤工作，采取異地遷移模式，整村遷到集鎮(zhèn)區(qū)，土地全部復(fù)墾，節(jié)約下來的建設(shè)用地通過調(diào)解用于當?shù)孛駹I工業(yè)園，節(jié)省了農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標。開展居民點整理工作的運行機制動力機制：兼顧各方利益。開展宅基地整治，直接關(guān)系到農(nóng)戶自身利益的調(diào)整。在市場經(jīng)濟條件下，失去利益驅(qū)動，就會挫傷參與、配合和支持的積極性?？偨Y(jié)實

11、踐經(jīng)驗，要形成有效的動力機制，就要兼顧三個層次的利益。首先，老百姓要得實惠。在考慮對拆除面積的經(jīng)濟補償時，盡可能要與被拆老房的現(xiàn)有價值比較接近，懸殊不能太大，便于群眾接受。其次，集體要得實惠。一般地說，凡開展宅基地整治的村，都可獲得數(shù)量不等的折抵建設(shè)用地指標，在轄區(qū)范圍內(nèi)調(diào)劑使用后，多余宅基地可以依法公開出讓，所得土地純出讓金全額返還給鄉(xiāng)鎮(zhèn)，用于拆舊建新的專項補貼或基礎(chǔ)配套建設(shè)。再次，當?shù)卣脤嵒荨Ｔ谀壳扒钒l(fā)達地區(qū)縣級財政尚不寬松的形勢下，也不得不算一算有多少利益可得的經(jīng)濟帳。一句話，如果不能統(tǒng)籌兼顧縣、鄉(xiāng)、民三方面的合理利益，整治工作就會“卡殼”。工作機制：縱橫協(xié)調(diào)配合?？v向是指縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)

12、、行政村，橫向主要是國土資源行政管理部門、城建規(guī)劃部門，當然，還有農(nóng)業(yè)、林業(yè)、水利、民政、供電、廣電電信等部門。縱向形成整治主體，橫向促進力度到位；縱向重在組織實施，橫向著力有效服務(wù)。在開展宅基地整治工作中，要協(xié)調(diào)處理好幾個方面：（1）以行政村為主體。行政村上聯(lián)政府下貼村民。主體地位確立的標志是形成符合法定程序的三大要件：一是經(jīng)縣級建設(shè)部門批準的村建規(guī)劃以及村級集體向當?shù)卣岢鲆箝_展宅基地整治的書面申請；二是提交村民代表大會討論并一致通過的決議；三是行政村與拆遷戶簽訂拆舊協(xié)議。在此基礎(chǔ)上編制預(yù)算方案，并經(jīng)批準后組織實施。（2）由縣級政府組織實施，進行“四統(tǒng)一”：統(tǒng)一制定并貫徹執(zhí)行相關(guān)的政策

13、措施；統(tǒng)一申報項目及資金解付結(jié)算；統(tǒng)一折抵指標調(diào)劑；統(tǒng)一組織領(lǐng)導(dǎo)。（3）要規(guī)劃先行。國土資源行政管理部門承擔著業(yè)務(wù)指導(dǎo)、資料初審、核算審核、報批、監(jiān)督、初驗等繁重任務(wù)。各單位職責明確，密切配合，形成以村建規(guī)劃為指導(dǎo)，加強國土資源管理，盤活存量土地為目標，順利推進農(nóng)村宅基地整治的工作機制。監(jiān)督機制：符合市場規(guī)范。縣國土資源行政主管部門對土地整理、宅基地整治的資金使用情況實行全程監(jiān)督，資金使用與項目進展緊密掛鉤。全程監(jiān)督包括以下幾項內(nèi)容：一是項目承諾制。鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府在申報土地整理項目立項的同時，須上報與該項目相結(jié)合的宅基地整治項目的實施承諾。二是上墻公示制。凡經(jīng)當?shù)卣鷾释猓创褰ㄒ?guī)劃應(yīng)拆老房

14、舊房的房主名單，經(jīng)過實地丈量后的拆除面積、應(yīng)補金額都上墻公布，公示于民，接受群眾監(jiān)督。三是封閉運行制。縣級人民政府設(shè)立宅基地整治資金專戶，實行專款專用，封閉運行。四是進度監(jiān)管制。運用經(jīng)濟手段實行進度監(jiān)管。啟動資金預(yù)支數(shù)額依據(jù)轄區(qū)整治進度而定，整治進度由設(shè)在該轄區(qū)的國土資源管理所掌握，轄區(qū)政府要預(yù)支啟動指標調(diào)節(jié)費，須經(jīng)國土所簽署意見。五是質(zhì)量監(jiān)理制。對拆舊面積實行二次測量，拆前丈量和拆后復(fù)核；對還耕面積實行二級驗收，先由縣級國土資源部門初驗，再由上一級國土資源行政主管部門復(fù)驗，以此來確保宅基地整治的運行質(zhì)量。開展居民點整理的方法6.1要有正確的輿論導(dǎo)向?！翱招拇濉钡男纬桑兄鴱?fù)雜的歷史原因和習(xí)以

15、形成的社會意識等諸多因素，大量應(yīng)拆舊房、亂搭亂建也有個歷史積累過程。這就要求做好輿論宣傳工作，運用多種形式，宣傳國土管理法律法規(guī)，宣傳人多地少的嚴峻現(xiàn)實，宣傳盤活存量土地的重要意義，營造全社會共同參與宅基地整治、盤活存量土地的良好氛圍。要有專門的領(lǐng)導(dǎo)機構(gòu)。居民點整理，老舊房拆除，實施的主體是行政村，涉及到利益關(guān)系調(diào)整的是相關(guān)農(nóng)戶。為此，領(lǐng)導(dǎo)重視，組建一支強有力的隊伍，是確保工作順利開展的組織保證。要有一套可操作的合法程序。一是制定科學(xué)、合理的村莊規(guī)劃。在實施“拆舊建新”前，要制定村莊規(guī)劃，以規(guī)劃為龍頭，指導(dǎo)宅基地整治工作。二是形成決議。規(guī)劃確定后，召開村民大會或村民代表大會，討論通過舊村改造、

16、拆舊建新實施方案，形成一致決議。三是統(tǒng)一政策。重點是統(tǒng)一應(yīng)拆舊房的收購政策。在確定舊房收購價格前，成立由多方組成的評估組，決定收購價格?？傊谡麄€操作過程中，要體現(xiàn)公正、公平、公開的原則，得到群眾的擁護、支持和理解。要有一筆能支配的啟動資金。籌集資金要創(chuàng)新思路，用足政策，積極利用國家鼓勵開展造地改田、土地置換等政策，實行退宅還耕，和土地整理工作相結(jié)合，爭取國家、省資金補助，實行邊收購舊房、邊拆遷，及時出讓，滾動使用，盤活存量資產(chǎn)，提高資金使用效益。建立農(nóng)村居民點土地整理專項基金，由單一的政府投入轉(zhuǎn)變?yōu)檎度霝橹鳌⑵髽I(yè)、集體、個人投入為輔的多渠道資金籌措方式，為農(nóng)村居民點整理提供穩(wěn)定充足的資

17、金投入保障。要有合理的規(guī)劃。在村莊土地管理和統(tǒng)籌安排各項用地中，利用村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃這一手段，目前農(nóng)村居民點存在的不合理現(xiàn)狀都與缺乏合理的村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃有關(guān)。通過實施村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，可以進行科學(xué)的功能分區(qū)，優(yōu)化內(nèi)部用地結(jié)構(gòu)，提高各類用地的規(guī)模效益。所以，在農(nóng)村居民點整理中必須要加強村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃。要有有效的管理手段。目前農(nóng)村居民點粗放的利用方式主要是由于用地管理力度不夠造成的，對農(nóng)村居民點的閑置、拋荒及其他不合理利用缺乏限制，使得農(nóng)村居民點用地效率非常低下。因此，非常必要加強對村鎮(zhèn)用地利用的管理力度，促進土地的合理利用。農(nóng)村居民點整理效益評價研究2009-04-13|作者：王志強陳玉平|來源：資源網(wǎng)|【

18、大中小】【打印】【關(guān)閉】農(nóng)村居民點整理評價內(nèi)涵農(nóng)村居民點整理是一個涉及經(jīng)濟、社會、技術(shù)的系統(tǒng)工程，涉及面廣。經(jīng)濟、社會、技術(shù)的可行性分析是農(nóng)村居民點整理的先行工作?？尚行苑治霭夹g(shù)上的可行性和適用性，經(jīng)濟上的合理性和有效性，以及建設(shè)的可能性。通過對農(nóng)村居民點整理方案進行技術(shù)分析與論證，對項目建成后的效益進行預(yù)測和評估，為項目的投資決策提供可靠的依據(jù)，努力實現(xiàn)農(nóng)村居民點土地整理的綜合效益最佳。農(nóng)村居民點整理的可行性分析包括農(nóng)村居民點整理的經(jīng)濟、社會、生態(tài)效益的分析與評價，最后進行綜合效益的評價。農(nóng)村居民點整理經(jīng)濟效益分析農(nóng)村居民點土地整理的經(jīng)濟效益評價，應(yīng)包括財務(wù)評價和國民經(jīng)濟評價兩部分。財務(wù)

19、評價是指在國家現(xiàn)行的財稅制度和價格體系條件下，計算農(nóng)村居民點整理的效益和費用，分析方案對農(nóng)村居民點社會物質(zhì)生產(chǎn)和生活需求程度、盈利水平等，以考察方案在財務(wù)方面的可行性。國民經(jīng)濟評價在合理配置國家資源的前提下，從國家的整體利益角度分析整理方案對國民經(jīng)濟的貢獻，以考察方案在國民經(jīng)濟中效益及經(jīng)濟合理性。2.1農(nóng)村居民點土地整理的財務(wù)評價農(nóng)村居民點整理的財務(wù)評價包括投入量和預(yù)期效益的計算評價。其中投入量包括規(guī)劃設(shè)計、資料調(diào)查費用；對廢棄、非法占地及與村鎮(zhèn)規(guī)劃不符的農(nóng)村居民點用地的改造費用；農(nóng)村內(nèi)部公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用；對由于規(guī)劃需要拆除的、或遷村并點的農(nóng)村居民點的農(nóng)民進行補償?shù)馁M用。預(yù)期效益包括整理出

20、的耕地產(chǎn)出、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集中帶來的效益、非農(nóng)建設(shè)用地占用的收入、其他收益。投入量。農(nóng)村居民點土地整理的投入量也就是該項目的投資估算。規(guī)劃設(shè)計、資料調(diào)查費用。該項費用主要包括進行農(nóng)村居民點土地整理之前進行的規(guī)劃編制工作，包括村鎮(zhèn)規(guī)劃費用、農(nóng)村居民點土地整理規(guī)劃費用(此項規(guī)劃應(yīng)該是土地開發(fā)整理規(guī)劃中的一部分)，以及調(diào)查資料的費用。該項費用因當?shù)剞r(nóng)村居民點整理的區(qū)域面積、規(guī)劃設(shè)計標準的不同而不同，例如：規(guī)劃設(shè)計越詳細，設(shè)計費用也就越高。對農(nóng)村居民點用地的改造費用。該項投資主要用于廢棄、非法占地及與村鎮(zhèn)規(guī)劃不符的農(nóng)村居民點用地退宅還耕或用于其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地。針對農(nóng)村中存在的“空心村”、一戶多宅和人均用地

21、面積嚴重超標的現(xiàn)象進行的整理；另外，對于自然村合并的整理項目中的舊居民點進行的整理。此投資主要用于拆除廢棄建筑物，并將其整理成為耕地或其它非農(nóng)業(yè)建設(shè)用地的標準。農(nóng)村內(nèi)部公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用。該部分主要用于改善農(nóng)村居住環(huán)境臟、亂、差的現(xiàn)象，完善農(nóng)村內(nèi)部建設(shè)必要的公共基礎(chǔ)設(shè)施所需的費用，公共基礎(chǔ)設(shè)施包括：道路、給水、排水等。這些基礎(chǔ)設(shè)施投入量根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃中設(shè)計的建設(shè)項目的規(guī)格，結(jié)合工程量定額，計算總投資。對農(nóng)民進行的補償。補償費的對象包括由于規(guī)劃需要拆除農(nóng)民住宅，由于遷村并點導(dǎo)致農(nóng)民原有住房被拆除，需另建新房的農(nóng)戶等。補償?shù)臉藴士山梃b城市房屋拆遷條例中第二十三條規(guī)定拆遷補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，

22、也可以實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換。第二十四條規(guī)定貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。具體補償范圍及標準由省、自治區(qū)、直轄市人民政府制定。實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應(yīng)當依照規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金和所調(diào)換房屋的價格，結(jié)清產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價；拆除違章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償；拆除未超過批準期限的臨時建筑，應(yīng)當給予適當補償。預(yù)期凈產(chǎn)出。預(yù)期凈產(chǎn)出是指項目在未來的預(yù)期收益。農(nóng)村居民點整理的預(yù)期產(chǎn)出包括整理出耕地產(chǎn)出、非農(nóng)建設(shè)用地占用的收入、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集中帶來的效益等。整理出的耕地產(chǎn)出。此項收益在測算中，用農(nóng)村居民點土地整理增加的耕地面積與該

23、地區(qū)前三年平均的單位面積標準糧食產(chǎn)量相乘，得出每年增加的糧食產(chǎn)量，根據(jù)平均的市場價格計算出每年的收益情況。但值得注意的是，由于農(nóng)村人口不斷增加，農(nóng)村的用地規(guī)模也會相應(yīng)的增長，整理出的耕地有一部分必將被村莊發(fā)展所占用，因此，該項收益并不是每年均等，而是逐年遞減的。至于減少多少，可根據(jù)村鎮(zhèn)規(guī)劃中的村莊發(fā)展占地規(guī)模確定2。也可以按下式直接計算：R=（AS-Sc）Xr式中：R當年新增加的年純收入（萬元）S每年整理增加耕地面積（公頃）Sc當年用于村莊發(fā)展占用的耕地面積（公頃）R當?shù)仄骄鶈挝桓孛娣e年純收入（萬元）非農(nóng)建設(shè)用地占用的收入。自古以來農(nóng)村居民點的發(fā)展都是以占用大量的耕地為代價，雖然我國己經(jīng)出臺

24、了許多控制村莊不斷外延的政策，但是由于我國人口基數(shù)大，在近期內(nèi)不可能杜絕建設(shè)用地占用耕地的現(xiàn)象。只有通過土地整理來彌補耕地的損失，因此，居民點整理出的土地有一部分要作為村鎮(zhèn)發(fā)展的后備資源，這樣就可以減少耕地總面積的減少，從某種意義上說也是增加了糧食產(chǎn)量作為村鎮(zhèn)發(fā)展的建設(shè)用地可以按照當?shù)氐膶嶋H情況，以及土地的利用類型（居住、商用），收取相應(yīng)的費用。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集中帶來的效益。鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地分散，資源利用率低，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)經(jīng)過二十多年的發(fā)展，已成為我國農(nóng)村經(jīng)濟的主體力量。日前，我國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)80%分布在自然村落，12%在集鎮(zhèn)，7%在建制鎮(zhèn)1%在縣以上城鎮(zhèn)。由于村鎮(zhèn)無統(tǒng)一規(guī)劃，批地的隨意性很大，造成鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地

25、十分分散，不僅使鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)能源利用率降低了40%,基礎(chǔ)設(shè)施投資增加了20-30%，行政管理費增加了80%，而且用地規(guī)模增加了1/3，最終表現(xiàn)在資金利用率比相對集中降低了20%左右。同時還導(dǎo)致鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量難以提高。經(jīng)過整理使鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集中到工業(yè)園地區(qū)，提高了資源的利用率，降低了生產(chǎn)成本2。其他收益。整理后的土地一部分作為耕地，則其收益就是中所提到的耕地的糧食產(chǎn)出。若整理后的土地作為建設(shè)用地，其收益表現(xiàn)為土地的出讓價格或拍賣價格（該項收益的地區(qū)差異很大，應(yīng)按實際情況進行確定）。若建成農(nóng)貿(mào)市場或集體鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，則其收益是持續(xù)發(fā)生的，由農(nóng)貿(mào)市場的規(guī)模和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的效益來確定每年的收益情況.（3）財務(wù)評價

26、的主要指標財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）。財務(wù)內(nèi)部收益率是在方案計算期內(nèi)可以使各年的現(xiàn)金流量的凈現(xiàn)值累計等于零的折現(xiàn)率。它反映了方案所占資金的盈利率，是考察方案盈利能力的主要動態(tài)評價指標。其表達式為：（C7-+F冊=02-1f其中式中：CI現(xiàn)金流入量CO現(xiàn)金流出量（CI-co）I第t年的年凈現(xiàn)金流量n計算期財務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）可根據(jù)現(xiàn)金流量表中的凈現(xiàn)金流量，用內(nèi)插法計算求得。將求出該方案全部投資的內(nèi)部收益率與行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的折現(xiàn)率（S）比較，當FIRR大于或等于S時，即認為項目盈利能力滿足最低要求，財務(wù)可行。財務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV）。財務(wù)凈現(xiàn)值，是指項目按行業(yè)的基準收益率或設(shè)定的目標收

27、益率，將項目計算期內(nèi)各年的凈現(xiàn)金流量折算到開發(fā)活動起始點的現(xiàn)值之和。它是考察方案在計算期內(nèi)盈利能力的動態(tài)評價指標。其表達式為：FNP7=2（-P嶺十）說M凈現(xiàn)值可根據(jù)項目現(xiàn)金流量表計算求得。凈現(xiàn)值大于或等于零的方案是可行的。投資回收期。投資回收期就是指通過資金回流量來回收投資的年限。標準投資回收期是國家根據(jù)行業(yè)或部門的技術(shù)經(jīng)濟特點規(guī)定的平均先進的投資回收期。追加投資回收期指用追加資金回流量包括追加利稅和追加固定資產(chǎn)折舊兩項。該指標是考察項目在財務(wù)上的投資回收能力的主要靜態(tài)評價指標。其表達式為：T=C/R式中：T投資回收期（年）C農(nóng)村居民點土地整理投資（萬元）R農(nóng)村居民點土地整理增加的年純收益（

28、萬元）投資回收期不反映項目回收期以后項目收益能力大小，對方案進行初步評價作為輔助指標。例如：投資回收期相同的兩個項目，一個投資回收期后就沒有收益了，但另一個投資回收期后若干年還有收益，但用此項指標進行評價時，兩個項目的評價結(jié)果相同，這顯然不合理，因此此項指標并不能評價項目的經(jīng)濟效益情況，只能在方案的初步評價階段作為輔助指標。2.3農(nóng)村居民點土地整理的國民經(jīng)濟評價農(nóng)村居民點整理除了進行財務(wù)評價以外，同時進一步進行國民經(jīng)濟評價。國民經(jīng)濟評價是按照資源合理配置的原則，從國家整體角度考察項目的效益和費用，用貨物影子價格、影子匯率、影子工資和社會折現(xiàn)率等經(jīng)濟參數(shù)，分析計算項目對國民經(jīng)濟的凈貢獻，評價項目

29、的經(jīng)濟合理性。農(nóng)村居民點整理國民經(jīng)濟評價中的效益是指農(nóng)村居民點整理對國民濟所做的貢獻，即農(nóng)村居民點整理為國民經(jīng)濟提供的總經(jīng)濟效益，它包括直接效益和由項目引起的間接和相關(guān)效益。農(nóng)村居民點土地整理的直接效益主要包括增加的耕地資源，增加了糧食產(chǎn)出，并用影子價格計算出的經(jīng)濟價值。間接效益主要包括：農(nóng)村居民點的整理改善了農(nóng)村的生產(chǎn)和生活條件和居住環(huán)境帶來的收益，農(nóng)村建設(shè)用地土地使用價格的上漲而帶來的收益、整理后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)集中節(jié)省了生產(chǎn)成本而獲得的收益。國民經(jīng)濟評價時的費用的計算應(yīng)按國家為項目建設(shè)和生產(chǎn)經(jīng)營所付出的真實代價來計算，包括直接費用和間接費用。農(nóng)村居民點土地整理的直接費用就是指項目本身的直接投資

30、，可以影子價格計算的經(jīng)濟價值，即財務(wù)評價中農(nóng)村居民點土地整理的投入部分。間接費用是指國家為農(nóng)村居民點土地整理付出的代價，而項目并沒有實際支出的費用，例如：國家修建的防護林，以及國家通向村莊的給排水管道、供電設(shè)施以及位于鄉(xiāng)鎮(zhèn)的醫(yī)療、教育等基礎(chǔ)設(shè)施的費用。國民經(jīng)濟評價的指標有：經(jīng)濟內(nèi)部收益率（EIRR）、經(jīng)濟凈現(xiàn)值（ENPV）等，其計算方法和財務(wù)評價指標相似，只不過是其中的費用和效益計算不同，并且經(jīng)濟凈現(xiàn)值計算中用的折現(xiàn)率為社會折現(xiàn)率。農(nóng)村居民點整理社會效益分析項目社會效益評價是指投資的社會效益，是指投資項目的建設(shè)和運行對社會發(fā)展、資源、生態(tài)、環(huán)境、就業(yè)、分配等方面帶來的影響。根據(jù)我國的具體情況，

31、我們將我國項目社會評價定義為不包括經(jīng)濟評價的社會評價。農(nóng)村居民點土地整理除帶來經(jīng)濟效益以外，客觀上還存在著社會效益。由于農(nóng)村居民點土地整理主要目的是整理閑置土地實現(xiàn)耕地總量動態(tài)平衡，以及改善居民的生活條件。因此該項目的經(jīng)濟效益不會很大，主要是以創(chuàng)造社會效益為主，如果只對其進行經(jīng)濟效益分析，而忽視其社會效益，對項目的評價勢必會帶有片面性。因此進行農(nóng)村居民點用地整理的社會效益評價是很有必要的。農(nóng)村居民點整理社會效益評價兩部分進行，一是定量評價，二是定性評價。定量評價為主，定性評價為輔。評價框架見圖3-1。農(nóng)村居民占甬地整理社會皴益評價提高農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)率増加耕地面積、農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)壘增加農(nóng)民純收汽基

32、S出設(shè)施元善恥促進農(nóng)村現(xiàn)代化促進衣村經(jīng)濟發(fā)展圖3-1農(nóng)村居民點整理社會效益評價框架圖農(nóng)村居民點整理社會效益定量評價農(nóng)村居民點整理社會效益定量評價主要包括增加農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)、增加耕地面積，提高農(nóng)產(chǎn)品的總產(chǎn)量、增加農(nóng)民收入、對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)影響的指標。增加農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)我國農(nóng)村人口比例大，隨著現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的推進，農(nóng)村存在著許多失業(yè)和隱性失業(yè)的剩余勞動力。農(nóng)村居民點整理可以帶動農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)。主要表現(xiàn)在：首先，農(nóng)村居民點土地整理項目整理出大量耕地，在這些耕地進行現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，擴大農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)；其次，由于農(nóng)村居民點土地整理是一項投入量大，建設(shè)期長的項目，需要大量的勞動力，因此農(nóng)村居民點整理

33、項目在一定程度上緩解農(nóng)村就業(yè)難的問題。該指標定量分析的表達式為：單位投資就業(yè)機會=項目所提供的就業(yè)人數(shù)項目總投資增加耕地面積，提高農(nóng)產(chǎn)品的總產(chǎn)量由于農(nóng)村居民點土地整理的首要目標是整理出耕地，緩解了耕地日以減少的趨勢，保障糧食安全。因此，農(nóng)村居民點整理進行社會評價時，應(yīng)分析單位投資增加的耕地面積以及提供的農(nóng)產(chǎn)品的增量。但是整理出的耕地可以用于不同的農(nóng)業(yè)項目，導(dǎo)致農(nóng)產(chǎn)品的品種很多，為了便于對指標進行童化，并進行方案比較，可以計算一組折糧系數(shù)，把各種農(nóng)產(chǎn)品數(shù)量按相應(yīng)的折糧系數(shù)折算成某種糧食產(chǎn)量，該糧食產(chǎn)量我們稱其為標準糧產(chǎn)童。各種農(nóng)產(chǎn)品的折糧系數(shù)，主要考慮農(nóng)產(chǎn)品的分解成本及各農(nóng)產(chǎn)品的市場價格來確定2

34、。單位投資所增加農(nóng)產(chǎn)品產(chǎn)量指標計算公式為：白元投資標準量増加量（分斤/百元項目增加標準量產(chǎn)量倦斤）蘇農(nóng)村居民點整理總疫賈宛增加農(nóng)民收入通過農(nóng)村居民點整理，合理的利用村莊的閑置和廢棄地，建立鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，增加了農(nóng)民的收入。可以把整理前農(nóng)民的收入與整理后農(nóng)民的收入進行對比分析，作為社會效益評價的一個指標。對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)影響的指標一般的農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施條件差，交通不方便。通過整理完善了基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施，改善交通條件。交通條件指標可用整理后各級道路的增加量來量化；通訊條件的評價可以用通訊水平影響的變化率即：（現(xiàn)有電話臺數(shù)-原有電話臺數(shù)）/原有電話臺數(shù)*100來表示；給排水設(shè)施的評價用給水保證率和排污容量來表

35、示。（2）農(nóng)村居民點土地整理的定性評價促進新農(nóng)村建設(shè)。通過對農(nóng)村居民點用地的整理，縮小城鄉(xiāng)差別，促進農(nóng)村城鎮(zhèn)化發(fā)展。完善農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施，轉(zhuǎn)變農(nóng)村的生活方式，實現(xiàn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展。村莊經(jīng)過統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一設(shè)計的農(nóng)村住宅，新村莊、新集鎮(zhèn)，改善了農(nóng)村生活環(huán)境，提高了農(nóng)民的生活質(zhì)量，有利于農(nóng)村精神文明建設(shè)和農(nóng)民物質(zhì)生活水平的提高，有利于農(nóng)村社會的長期穩(wěn)定和全面發(fā)展。促進農(nóng)村的經(jīng)濟發(fā)展。我國農(nóng)村居民點分散，不利于城鄉(xiāng)之間的交通發(fā)展、信息溝通以及生產(chǎn)與生活等方面的交流，其成為城鄉(xiāng)之間協(xié)同發(fā)展，縮小差別的重大障礙。并且在一定程度上阻礙了第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展以及工業(yè)化對農(nóng)村剩余勞動力的吸納作用。經(jīng)過農(nóng)村居民點土地

36、整理，進行遷村并點使富村帶動窮村共同發(fā)展，是縮小貧困差距，實現(xiàn)共同富裕的有效方式之一。通過整理可以改善農(nóng)村條件，縮小城鄉(xiāng)差別，推進鄉(xiāng)村城鎮(zhèn)化，并減少了基礎(chǔ)設(shè)施的投資，為加速農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展具有重大意義。農(nóng)村居民點整理生態(tài)效益分析生態(tài)效益是指人們在生產(chǎn)中依據(jù)生態(tài)平衡規(guī)律，使自然界的生物系統(tǒng)對人類的生產(chǎn)、生活條件和環(huán)境條件產(chǎn)生的有益影響和有利效果，它關(guān)系到人類生存發(fā)展的根本利益和長遠利益。狹義上指自然生態(tài)和資源環(huán)境的改善程度，集中表現(xiàn)為環(huán)境質(zhì)量的提高。廣義還包括生態(tài)活動的經(jīng)濟效益，稱之為生態(tài)經(jīng)濟效益。不僅表現(xiàn)為環(huán)境質(zhì)量的提高，而且反映經(jīng)濟活動的盈虧狀況。生態(tài)效益體現(xiàn)著可持續(xù)發(fā)展觀的基礎(chǔ)，農(nóng)村居民點整

37、理應(yīng)著重考慮生態(tài)效益。隨著生態(tài)農(nóng)村理念的提出，農(nóng)村生態(tài)環(huán)境建設(shè)是農(nóng)村經(jīng)濟繁榮和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)持續(xù)發(fā)展的保證。生態(tài)破壞對人們生活的影響是極大的,而且生態(tài)破壞在一定情況下是不可逆的。因此，農(nóng)村居民點整理要著重注意生態(tài)環(huán)境的評價，盡量避免在整理過程中的大的生態(tài)破壞。農(nóng)村居民點土地整理的環(huán)境效益可以從農(nóng)村環(huán)境的改善、環(huán)境清潔度、綠化覆蓋率增加，農(nóng)村居民點整理后周邊農(nóng)用土地相對增加等方面進行分析。農(nóng)村環(huán)境的改善。農(nóng)村缺乏合理的規(guī)劃，功能分區(qū)沒有合理規(guī)劃安排，養(yǎng)殖以家庭圈養(yǎng)為主、污染企業(yè)與居住區(qū)沒有明顯的隔離帶；基礎(chǔ)設(shè)施不完善。通過整理改變現(xiàn)狀，一方面，按照居民點的環(huán)境設(shè)計標準進行規(guī)劃，實行功能分區(qū)建設(shè)，建設(shè)鄉(xiāng)

38、鎮(zhèn)企業(yè)園區(qū)，改變了原來鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地分散，選址隨意的局面，減少對居住區(qū)的污染；另一方面，通過基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，完善給排水設(shè)施，修建排水管線，減少了污水對環(huán)境、地下水體、土壤的污染，維護農(nóng)村生態(tài)環(huán)境。環(huán)境清潔度。通過農(nóng)村居民點土地整理，進行嚴重污染的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)合理規(guī)劃，統(tǒng)一布局，減少周圍環(huán)境的污染，改善地下水質(zhì)量。該指標量化可以采用以下指標：測算整理前后鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的排污量及對周圍水體或土壤的污染指標，以及整理前后地下水的污染物含量。開發(fā)沼氣能源，營建薪炭灌木林，擴大煤炭的使用量，改善農(nóng)村的生活環(huán)境，可采用整理前后的空氣清新度來量化該項指標。綠化覆蓋率的增加。按照現(xiàn)代農(nóng)村居民點的規(guī)劃，生態(tài)綠地是一項重要設(shè)

39、計內(nèi)容，要有全面的綠化規(guī)劃。小城鎮(zhèn)住宅z區(qū)的綠地率一般不低于30%，人均公共綠地不低于1.5血。農(nóng)村居民點中綠地主要分為：公用綠地(主要是街道綠化)、局部綠地(宅旁和各種建筑物旁的綠地等)、防護綠地(護村林、生產(chǎn)建筑物的隔離林帶及其他防護意義的林帶)。在農(nóng)村地區(qū)可以充分發(fā)展庭院產(chǎn)業(yè)，以提高經(jīng)濟和生態(tài)兩方面的需求。因此通過整理增加了居民點的綠化面積。綠化覆蓋率的增加用下式計算：綠化覆蓋率=某區(qū)域綠化面積/該區(qū)域總面積綠化覆蓋率的增加值=整理后農(nóng)村綠化覆蓋率-整理前的綠化覆蓋率農(nóng)村居民點整理綜合效益分析1項目的綜合效益反映項目的經(jīng)濟、社會、生態(tài)三方面的效益情況。對農(nóng)居點土地整理的經(jīng)濟、社會、生態(tài)效

40、益分別進行評價之后，應(yīng)該對項目的綜合效益進行評價，以確定項目的可行性。綜合評價首先構(gòu)建評價指標體系，評價指標體系由上述討論的各項指標組成，即:建立評判集，V=v1,v2=70分，70分=可行，不可行。最終確定項目的可行性。財務(wù)內(nèi)部收益率為）居民J、1%11理綜益評價指標體系社會蝕益刃生態(tài)倉丘訂C）増加農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)了;増加耕地醞祝提高農(nóng)產(chǎn)品的總產(chǎn)壘増加農(nóng)民收人仙對基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的場響cen對農(nóng)村環(huán)境的改善憶毬環(huán)境清潔度逮綠優(yōu)覆蓋率的増加如財務(wù)侖現(xiàn)值【免）經(jīng)濟內(nèi)笛收益率（A專經(jīng)濟凈產(chǎn)值【畑）圖乍1農(nóng)村醫(yī)民點整理綜合效益評價扌旨標體系框架雯綜合評價的步驟為：（1）用德爾菲法或?qū)哟畏治龇ù_定各因素

41、的權(quán)重，分別用Wa,Wb,Wc,Wal,Wbi,Wcl表示。（2）把各指標值進行處理，使不同量綱的定量和定性指標具有可比性。其步驟如下：第一步，建立方案因素集：U=A,B.C,其中：A=Al,A2,A3,A4,B=B1,B2,B3,B4,C=C1,C2,C3。第二步，對各子因素賦分。定性指標可以按照其指標的影響程度不同，定量指標按照指標數(shù)值的分布情況，把其數(shù)值分為若干個等級使每一等級對應(yīng)一個分值，所賦分值就是項目的此項因素所處等級所對應(yīng)的分值。例如：環(huán)境清潔度分為：非常清潔，較清潔，不清潔,分別對應(yīng)分值：90分，70分，50分；若項目環(huán)境清潔度由專家確定為較清潔，則該項指標的分值為70分。財務(wù)

42、凈現(xiàn)值分為：40萬，（20萬，40萬），（0,20萬），0,分別對應(yīng)分值：90分，80分，60分，40分。若項目財務(wù)凈現(xiàn)值為10萬元，則該項指標的分值為60分。對于因素等級和分值的確定應(yīng)按照不同地區(qū)的實際情況確定，以上只是舉例說明賦分的方法，數(shù)據(jù)并沒有實際意義。第三步，計算總分值。將各因素的分值分層次進行加權(quán)平均，得出最終的評估總分值。（3）確定項目的可行性伊寧市農(nóng)村居民點整理評價分析6.1研究區(qū)域狀況伊寧市地處新疆西部，位于被稱為“中亞綠島”的伊犁河谷的中部，東西寬35.5公里，南北長52.08公里，總面積675.5平方公里。轄八鄉(xiāng)一鎮(zhèn)，四十七個行政村，總?cè)丝?3.36萬人。是伊犁河谷政治、

43、經(jīng)濟、文化、交通、商貿(mào)、旅游的中心。伊寧市北靠巍巍的科爾斯琴山，南鄰靜靜流淌的伊犁河，四周是肥沃的土地和一望無際的草原、森林，風景優(yōu)美，民風淳樸，被譽為“塞外江南”。是我國與中亞地區(qū)、歐洲國家對外貿(mào)易的橋頭堡，擁有三個國家級的對外貿(mào)易口岸，分別是霍爾果斯口岸、都拉塔口岸、木扎爾特口岸，形成紡織品、家用電器、食用植物油、箱包和鞋類的集散地。2007年，伊寧市生產(chǎn)總值達到47.9491億元，比2005年增加了6.77億元，占伊犁州所轄地區(qū)生產(chǎn)總值的10.784%。在伊犁州直屬縣（市）中，伊寧市生產(chǎn)總值高于奎屯市、塔城市、烏蘇市、阿勒泰市、伊寧縣等12個縣（市）。伊寧市人均生產(chǎn)總值為11069元/人

44、，比2005年增加了1525元，僅次于奎屯市的平均水平（23705元/人），高于伊犁州人均生產(chǎn)總值的平均水平（10345元/人）和伊犁州直屬縣（市）的平均水平（8083元/人）。2007年，伊寧市第一產(chǎn)業(yè)、第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值分別是3.38億元、13.30億元、31.27億元，三次產(chǎn)業(yè)占生產(chǎn)總值的比重為7.05：27.74：65.21，與2006年的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)水平相比，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)進一步趨于優(yōu)化，即第一產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值所占的比重繼續(xù)下降，第二產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值所占的比重基本保持不變，第三產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值所占的比重呈現(xiàn)持續(xù)增加的趨勢（見圖6-1）。伊寧市的經(jīng)濟發(fā)展速度以及產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)使得伊寧市的經(jīng)濟、社會發(fā)展步入快行道，必然會引

45、起土地需求緊張，因此，在伊寧市進行農(nóng)村居民點整理很大的必要性，選擇作為農(nóng)村居民點整理的研究區(qū)域具有一定的代表性。6.2經(jīng)濟效益分析伊寧市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村居民點整理經(jīng)濟效益僅從財務(wù)方面進行分析。采用投入產(chǎn)出現(xiàn)金流量分析方法確定整理區(qū)域農(nóng)村居民點整理經(jīng)濟效益的可行性。投入產(chǎn)出現(xiàn)金流量分析采用財務(wù)指標分為投入指標和產(chǎn)出效益指標。投入指標包括改造費用、廢棄地整理費用、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、拆遷補償費用。產(chǎn)出效益指標耕地收益、工業(yè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)收益、其他收益。伊寧市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村居民點整理改造費用為1萬元/公頃，廢棄地整理0.5萬元/公頃，基礎(chǔ)建設(shè)費用1萬元/公頃，拆遷補償費250元/血，平均每戶補償面積200E，各鄉(xiāng)

46、鎮(zhèn)拆遷戶數(shù)根據(jù)新農(nóng)村規(guī)劃調(diào)查確定。耕地收益為整理成耕地的面積與年產(chǎn)出的乘積。根據(jù)調(diào)研伊寧市平均每公頃耕地的收益為15000元，整理成耕地系數(shù)根據(jù)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的實際情況確定。工業(yè)產(chǎn)業(yè)收益為整理為建設(shè)用地對外租賃費用，建設(shè)用地租賃費用60萬元/公頃。其他收益根據(jù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)實際情況確定。各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村居民點整理現(xiàn)金流量表見附表1-1附表1-7。根據(jù)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)現(xiàn)金流量表，結(jié)合第五章節(jié)關(guān)于財務(wù)內(nèi)部收益率的計算方法，計算出各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村居民點整理財務(wù)內(nèi)部收益率和財務(wù)凈現(xiàn)值，見表6-1。根據(jù)其他地區(qū)農(nóng)村居民點整理收益經(jīng)驗，確定基準收益率為10%,通過表6-1，我們看到各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的內(nèi)部收益率大于10%，伊寧市農(nóng)村居民點整理項目經(jīng)濟可行。

47、表6-1伊寧市農(nóng)村居民點整理財務(wù)內(nèi)敲收益率及財務(wù)睜現(xiàn)值匯總表序號行政區(qū)財菊內(nèi)部收益率(%)財勞凈現(xiàn)值(萬元)經(jīng)濟可行性1巴.24.171175.15可行達達木麗鄉(xiāng)1S.12%;-7S1.37可行3英也爾鄉(xiāng)15.40-.364,42可行4喀尿敦鄉(xiāng)17?39?S：-446.22可行5托格披克鄉(xiāng)14.鱷267.69可行0克伯克于孜鄉(xiāng)1瞋伽155.29可行711.62%117.52可行6.3社會效益評價擴大農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)。進行農(nóng)村廢棄地、空閑地和需拆遷房屋進行整理以及土地整理后興建的鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，需要大量的勞動力。共計增加約2000個就業(yè)機會。增加了糧食產(chǎn)出。通過村莊整理，整理出了許多耕地，各鄉(xiāng)鎮(zhèn)整理

48、耕地率可達到60%70%。在經(jīng)濟效益評價中已經(jīng)做了具體分析，按每畝產(chǎn)標準量600公斤，規(guī)劃期內(nèi)的糧食總產(chǎn)量為4300噸，用于耕地整理的總投資為300萬元，單位投資增加糧食產(chǎn)量為每100元增加14.3公斤標準糧。整理后增加的糧食產(chǎn)量能持續(xù)兒十年，因此單位投資的糧食產(chǎn)量更多。增加農(nóng)民收入。通過整理開發(fā)的魚塘以及整理出的耕地，增加了農(nóng)村剩余勞動力就業(yè)，增加了農(nóng)民的平均收入，改善了農(nóng)民的生活條件?；A(chǔ)設(shè)施完善水平提高，農(nóng)民生活條件得到了很大改善。整理過程中新建給排水設(shè)施，改變了原有的污水滿街流的現(xiàn)象；增加綠地覆蓋面積，農(nóng)民的居住環(huán)境得到了改善，增加農(nóng)村的公共服務(wù)實施，豐富農(nóng)村精神文明，有力推進新農(nóng)村建

49、設(shè)，縮小了城鄉(xiāng)差距。6.4生態(tài)效益評價農(nóng)村居民點土地開發(fā)整理的過程是營建新型農(nóng)村聚落，整治、保護和建設(shè)生態(tài)環(huán)境，改善人地關(guān)系。按照現(xiàn)代農(nóng)村居民點的規(guī)劃，生態(tài)綠地是一項重要設(shè)計內(nèi)容，同時通過工業(yè)集中，減少了環(huán)境污染：農(nóng)村居民點整理后周邊農(nóng)用土地相對增加，為農(nóng)村生態(tài)系統(tǒng)的建造和維護奠定了物質(zhì)基礎(chǔ)。6.5綜合效益評價根據(jù)綜合效益評價的指標體系和綜合效益評價方法進行計算，得出各鄉(xiāng)鎮(zhèn)整理綜合效益評估分值（詳見表6-2）。通過表6-2，伊寧市各鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村居民點整理綜合效益評估值評判集中大于70分為可行，說明伊寧市農(nóng)村居民點整理項目是可行的。表62.伊寧市農(nóng)村匡民點整理綜合效益評估分值序號行政區(qū)敘益綜合評價值

50、:項目整理可行性1巴彥岱籠86可行2達達木圈鄉(xiāng)84可行3：英也爾鄉(xiāng)陽可行4喀爾敦芻84可行5托格拉克鄉(xiāng)-S2.可行6克怕菟于孜芻82：可行：7潘津鄉(xiāng)可行7小結(jié)耕地保護、糧食安全日益嚴峻的國家形勢下，農(nóng)村居民點用地整理作為土地整理的一種類型也逐步被提到議事日程，是我國社會經(jīng)濟大環(huán)境發(fā)展的結(jié)果和耕地保護、糧食安全的必然要求。但是農(nóng)村居民點整理過程中存在著許多問題，如農(nóng)村居民點整理潛力的測算等，目前農(nóng)村居民點整理的測算僅僅是從理論上的測算，不利于農(nóng)村居民點整理工作的實施。農(nóng)村居民點整理效益評價結(jié)合整理區(qū)域的經(jīng)濟社會情況，評價農(nóng)村居民點整理項目的適宜性，對農(nóng)村居民點整理提供了良好的技術(shù)支持，為整理項目

51、的確定提供了依據(jù)。因此，進行農(nóng)村居民點整理適宜性評價具有很強的實踐和現(xiàn)實意義。附表附表1-1巴彥岔顛農(nóng)村居民點整理投入產(chǎn)出現(xiàn)金流童表單位：萬元項目12345678910改造費用-130-130-130-130-130廢棄地裁里費用-65-65-65-65-65基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用-130-130-130-130-130拆遷補償費用-100-100-100-100-100耕地收益6293123154185185185185185185T業(yè)產(chǎn)業(yè)收益150180210240270270270270270270英他20202020202020202020睜現(xiàn)金流量-192-130-697554754754

52、75475475累計浄現(xiàn)金流量-182-313-381-388-333142617109215672042附表12達達木圖鄉(xiāng)農(nóng)村居民點整理投入產(chǎn)出現(xiàn)金流壘表單位：萬元項目12345678910改造費用14=2-142-142-142142廢棄地劉里費用-70-70-70-70-70基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用-U2-U2-142-142-142拆遷補償費用-90-90-90-90-90耕地收益75100125151176176176176176176工業(yè)產(chǎn)業(yè)收益120150180210240270270270270270其他40404040404040404040睜現(xiàn)金流量203-15296-391748

53、6486486486486累計睜現(xiàn)金流量-182-334：-429一469-45233519100514901976附表1-3英也爾鄉(xiāng)農(nóng)村屈民點整理投入產(chǎn)出現(xiàn)金流壘表單位；萬元項目134：.56：.78910改造費用-95-95-95-95-.95廢棄地觀費用-50-50-50-50;羽基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用-95-95-95-95-95拆遷補償夷用-1：20-120-120-120-12p耕地收益4154.01.95959595工業(yè)產(chǎn)業(yè)收益15018021024024Q240240-340240其他202020加207020：處浄現(xiàn)金流量-148.-104-59游Q355?5S:.55.35累計凈

54、現(xiàn)金流量-182-206-346-360-361-G34970S.10581412附表1-4嶠爾敦獸農(nóng)村居民點.整理投歐產(chǎn)出現(xiàn)金流壘表單位I萬無項目1、3；567.8.10及造費用-56-5&-56.-56；.-56股棄地整理費用-30-30-30-30-30基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用-84-84.-8i-84拆遷補償費用-100-100-100-100-JD0耕地收益15.ii374444-4444.44工業(yè)產(chǎn)業(yè)收益120150180:21024Q240240.-.24.0.24.C240其他2020-202020：20202020.20浄規(guī)金流量-114-16-3S：.13Q-304304304，3

55、04-304累計掙現(xiàn)金流量-18Z-258-2%-295-Z564：8352；65&960-.1264附表1-5托格拉克卻農(nóng)村居民點整理投心產(chǎn)出現(xiàn)金流量表單位-萬元項目122.4,5.g7g10：改譴費用-50-50-50.-5.0-50廢棄地舞費用-30-30-30-30-30墓礎(chǔ)設(shè)施律設(shè)費用-60-60-60-60-60拆遷補償費用-80-別:-30-80-S0耕地收益11：L519-26=25-262626工業(yè)產(chǎn)業(yè)收益?0-H01501SV210,210,21021021U210其他20.20.2020.2020.2020.浄現(xiàn)金流量-98-287.41-25525S25S256累計睜現(xiàn)

56、金流量-182-2i5-273-2672631.207陶酈105S附表1-6克伯克于孜臺農(nóng)村居民點整理投扎產(chǎn)出現(xiàn)金流壘表單位：萬元項目1.2.4.厝67910改造費用-.45廢棄地刪費用-25亠器，-25-25-25基礎(chǔ)設(shè)施逹設(shè)費用-55-55.-55拆遷補償費用-70-7O:70-70：-70耕地收益：172$34.34.34343445工業(yè)產(chǎn)業(yè)收益50.9D：1加.15QisoISO180ISO180180其他30：20：20溜：202D20：2050凈現(xiàn)金流星屈-26-94423423423423424S累計睜現(xiàn)金流量-182-2U-271-262-2181G2504Bi718964附表

57、1-7暦津鄉(xiāng)農(nóng)村居民點整理投冬產(chǎn)出現(xiàn)金流量表單位呼萬元頊百：1234丘&T.8910：改造費用-108-108-108-1OS,-108廢棄地翹費用-50-50基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費冃-100TOOTOOTOO：-W0拆遷補償費用-1001叫-.10Q.-100100.耕地收益更-56677990101112123135146工業(yè)產(chǎn)塾咬益30勿150130.210.-210.-2L02102L01210其他5050.50,5p-50.5050.50-50律規(guī)金流量-172.-130.8&.-45.-3-.361.372.333-.395405累計睜現(xiàn)金流最-182-312-4G0-445-叫邊-8&.

58、204：66810621468參考文獻1國土資源部土地整理中心，土地整理潛力與效益分析方法研究M,2001.2宮攀.農(nóng)村居民點土地整理初步研究D.河北農(nóng)業(yè)大學(xué)碩士論文，20033李巖，趙庚星土地整理效益評價指標體系研究及其應(yīng)用農(nóng)業(yè)工程學(xué)報，2006.104李金成土地整理效益的層次分析法評價J.廣東農(nóng)業(yè)科學(xué)，2007.55覃事婭，尹惠斌土地整理綜合效益評價指標體系的構(gòu)建J.山東國土資源，2007.2（轉(zhuǎn)載請注明來源為資源網(wǎng)）北京農(nóng)村居民點整理與集約用地國土資源網(wǎng)（2004年2月10日）農(nóng)村居民點整理是提高農(nóng)村居民點用地效率和集約化程度，促進土地有序、合理與科學(xué)化利用的重要手段。農(nóng)村居民點整理主要

59、運用工程技術(shù)和土地產(chǎn)權(quán)調(diào)整措施，根據(jù)“兩個規(guī)劃”實施對農(nóng)村居民點用地規(guī)模、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及空間布局的再調(diào)整，從而提高農(nóng)村居民點用地效率和集約化程度，促進土地利用有序、合理與科學(xué)化，改善農(nóng)民生產(chǎn)、生活條件和農(nóng)村生態(tài)環(huán)境。開展農(nóng)村居民點整理的主要目的在于改善不符合可持續(xù)發(fā)展要求的無序、低效的農(nóng)村土地利用現(xiàn)狀；營造和諧的人居環(huán)境；為推動農(nóng)村兩個文明建設(shè)和城鄉(xiāng)一體化創(chuàng)造條件。結(jié)合農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)，優(yōu)化集體建設(shè)用地的資源配置，實現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和升級、增加農(nóng)村就業(yè)崗位和農(nóng)民收入。農(nóng)村居民點整理的背景與意義進行村莊用地的調(diào)整已成為我國土地整理的一項重要工作，對改善農(nóng)村生態(tài)環(huán)境，提高農(nóng)民生活質(zhì)量；緩解用地矛盾、

60、實現(xiàn)耕地占補平衡；發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟，促進城鎮(zhèn)化；縮小城鄉(xiāng)差距，解決“三農(nóng)”問題都具有重大的現(xiàn)實意義。北京作為全國的經(jīng)濟、文化中心，加快其郊區(qū)衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)的建設(shè)，對實現(xiàn)首都的現(xiàn)代化建設(shè)目標，樹立開放、現(xiàn)代化國際大都市形象，將起到巨大的推動作用。北京市委、市政府也出臺了許多相關(guān)的政策，為加快北京郊區(qū)的城鎮(zhèn)化進程，提供了政策保證。2001年北京市批準的北京市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要特別提出：加快衛(wèi)星城開發(fā)建設(shè)。衛(wèi)星城的發(fā)展要為分擔市區(qū)功能和帶動本地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展服務(wù)。加強衛(wèi)星城的規(guī)劃，提高整體設(shè)計水平和建設(shè)質(zhì)量，根據(jù)各自的發(fā)展條件，進一步明確功能定位，創(chuàng)造各具特色的衛(wèi)星城形象。“十五”期間