新一輪REITs擴容將至

1、 7/7作者：一氣貫長空新一輪REITs擴容將至？ 支持房地產(chǎn)企業(yè)融資再度成為近期的市場熱度問題。5月4日證監(jiān)會最新信息發(fā)布中提到，證監(jiān)會近日召開專題會議，認真?zhèn)鬟_學習中央政治局會議和習近平總書記在中央政治局第三十八次集體學習時的重要講話精神，其中一個重點，即積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎設施REITs試點范圍。受消息影響，多只地產(chǎn)股沖擊漲停。作為打通一、二級市場的產(chǎn)品，REITs起到了盤活存量資產(chǎn)、為新項目投資注入權益性資金的橋梁作用。自首批REITs上市以來，也得到了市場的熱烈反響。數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，12只上市公募REITs中的11只自上市以來漲幅為正。從資產(chǎn)配置角度看，

2、公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關性低，是分散風險、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)，在權益市場波動較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，能滿足投資者的配置需求。目前，全市場12只公募REITs合計發(fā)行規(guī)模超458億元，業(yè)內(nèi)估計國內(nèi)公募REITs市場規(guī)模將達到4-12萬億元。公募REITs新一輪擴容將至？近來，火熱“吸金”的REITs產(chǎn)品持續(xù)引來眾多投資者關注。4月28日，首單央企高速公路REITs華夏中國交建REIT上市，單日成交額6.99億元。成交金額與單日漲幅均位列同類基金首位。發(fā)行時僅為0.84%的配售比例不僅刷新了公募基金產(chǎn)品配售比例的歷史最低紀錄，也令該產(chǎn)品成為唯一配售比例不足1%的公募基金。關于公募R

3、EITs產(chǎn)品備受市場追捧的原因，業(yè)內(nèi)認為與其本身特性有關。華夏基金認為，公募REITs投資于成熟運營的基礎設施資產(chǎn)，以獲取基礎設施項目租金、收費等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，且公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，因此具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預期相對明確、強制分紅等特性，預期風險和收益高于債券型和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此外，數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，12只上市公募REITs中的11只自上市以來漲幅為正。其中，富國首創(chuàng)水務REIT和建信中關村REIT自上市以來漲幅超過40%，包括上述兩只REITs在內(nèi)漲幅超過20%達7只。針對公募REI

4、Ts自成立以來整體表現(xiàn)較好，華夏基金指出，從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類資產(chǎn)相關性低，是分散風險、優(yōu)化投資組合的配置類資產(chǎn)，在權益市場波動較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，能滿足投資者的配置需求；從市場供求角度看，我國公募REITs尚處于上市初期的成長階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過監(jiān)管嚴格審核，資產(chǎn)質(zhì)量優(yōu)良，各類資金配置意愿較強，且目前已上市項目存量規(guī)模較小，且流通盤比例不高，產(chǎn)品供給有限進一步加劇了各類資金對公募REITs的追捧。資產(chǎn)管理平臺屬性進一步增強隨著公募REITs市場機制的進一步發(fā)展，資產(chǎn)管理平臺屬性也在進一步增強。一直以來，城投公司作為地方政府的投融資平臺，其業(yè)務主要集

5、中在基礎設施建設領域。例如公路、鐵路、機場、港口等交通設施投資；城市供水、供電、供氣、供熱、污水與垃圾處理、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等公用設施投資領域。2021年6月首批上市的9只公募REITs中，就有2只REITs的發(fā)行主體城投公司，分別為浙商證券滬杭甬高速REITs與平安廣州交投廣河高速公路REITs，主營業(yè)務為交通道路投資，收入來源于公路收費。有分析人士認為，考慮到城投公司與基礎設施公募REITs的底層資產(chǎn)天然契合，則城投主體或可搭乘REITs市場加速擴容的東風，轉(zhuǎn)型成為基礎設施市場化運營主體。近期也有越來越多的城投企業(yè)陸續(xù)投入到發(fā)行基礎設施REITs產(chǎn)品的隊列之中。例如，4月13日，保障性租

6、賃住房發(fā)行基礎設施REITs產(chǎn)品取得突破性進展，深圳市人才安居集團項目近日已經(jīng)報送到國家發(fā)展改革委，成為全國首個正式申報的保障性租賃住房REITs項目。同日，廣州科學城集團發(fā)布招標公告，根據(jù)科學城(廣州)投資集團有限公司和廣東廣咨國際工程投資顧問股份有限公司簽署的委托協(xié)議，現(xiàn)委托廣東廣咨國際工程投資顧問股份有限公司全資子公司廣東省國際工程咨詢有限公司，就科學城集團公募REITs總協(xié)調(diào)人項目進行公開招標。紅土創(chuàng)新基金也表示，基礎設施公募REITs作為打通一、二級市場的產(chǎn)品，起到了盤活存量資產(chǎn)、為新項目投資注入權益性資金的橋梁作用。相關政策的不斷落地，可以看出無論從國家宏觀經(jīng)濟層面還是監(jiān)管機構要求

7、，都希望有更多領域的資產(chǎn)類型擴充到公募REITs市場中。也希望引導更多的資金進入這個市場，可以確定的是未來行業(yè)的發(fā)展空間巨大，成為股票、債券之外另一個重要融資市場。新政連續(xù)出臺此前，滬深交易所發(fā)布公開募集基礎設施證券投資基金(REITs)業(yè)務指引第3號新購入基礎設施項目(試行)(以下簡稱指引)，引發(fā)市場關注。業(yè)內(nèi)人士表示，擴募機制是REITs產(chǎn)品的重要特性，是市場建設不可缺少的重要環(huán)節(jié)，推出REITs擴募機制，有利于已上市優(yōu)質(zhì)運營主體依托市場機制增發(fā)份額收購資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，促進并購活動，能夠真正實現(xiàn)REITs作為“資產(chǎn)上市平臺”的長期戰(zhàn)略價值和持續(xù)發(fā)展能力。支持運作良好的REITs通過擴募

8、機制做大做強，健全正向激勵機制，也是形成市場化優(yōu)勝劣汰，促進投融資良性循環(huán)，提升REITs整體市場表現(xiàn)的重要途徑。指引是交易所規(guī)范和引導基礎設施基金存續(xù)期間新購入基礎設施項目及相關的擴募、信息披露等事項的基本規(guī)則，對新購入項目的業(yè)務全流程重要節(jié)點、擴募份額發(fā)售等關鍵事項均進行了規(guī)定。未來，公募REITs作為資產(chǎn)上市主體，新購入基礎設施項目及擴募發(fā)售相關安排將有據(jù)可依。交易所稱，指引主要圍繞以下三大思路制定：一是，堅持市場化理念，以上市公司為參考范本，并強調(diào)REITs的資產(chǎn)特性；二是，明確市場預期，參照首次發(fā)售相關要求，并加強信息披露；三是，按照急用先行的原則，以新購入基礎設施項目為著力點，并規(guī)范募集資金其他用途。華夏基金認為，擴募機制的出臺標志著中國REIT