新一輪REITs擴(kuò)容將至

1、 7/7作者：一氣貫長(zhǎng)空新一輪REITs擴(kuò)容將至？ 支持房地產(chǎn)企業(yè)融資再度成為近期的市場(chǎng)熱度問(wèn)題。5月4日證監(jiān)會(huì)最新信息發(fā)布中提到，證監(jiān)會(huì)近日召開(kāi)專(zhuān)題會(huì)議，認(rèn)真?zhèn)鬟_(dá)學(xué)習(xí)中央政治局會(huì)議和習(xí)近平總書(shū)記在中央政治局第三十八次集體學(xué)習(xí)時(shí)的重要講話(huà)精神，其中一個(gè)重點(diǎn)，即積極支持房地產(chǎn)企業(yè)債券融資，研究拓寬基礎(chǔ)設(shè)施REITs試點(diǎn)范圍。受消息影響，多只地產(chǎn)股沖擊漲停。作為打通一、二級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)品，REITs起到了盤(pán)活存量資產(chǎn)、為新項(xiàng)目投資注入權(quán)益性資金的橋梁作用。自首批REITs上市以來(lái)，也得到了市場(chǎng)的熱烈反響。數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，12只上市公募REITs中的11只自上市以來(lái)漲幅為正。從資產(chǎn)配置角度看，

2、公募REITs與其他大類(lèi)資產(chǎn)相關(guān)性低，是分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合的配置類(lèi)資產(chǎn)，在權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，能滿(mǎn)足投資者的配置需求。目前，全市場(chǎng)12只公募REITs合計(jì)發(fā)行規(guī)模超458億元，業(yè)內(nèi)估計(jì)國(guó)內(nèi)公募REITs市場(chǎng)規(guī)模將達(dá)到4-12萬(wàn)億元。公募REITs新一輪擴(kuò)容將至？近來(lái)，火熱“吸金”的REITs產(chǎn)品持續(xù)引來(lái)眾多投資者關(guān)注。4月28日，首單央企高速公路REITs華夏中國(guó)交建REIT上市，單日成交額6.99億元。成交金額與單日漲幅均位列同類(lèi)基金首位。發(fā)行時(shí)僅為0.84%的配售比例不僅刷新了公募基金產(chǎn)品配售比例的歷史最低紀(jì)錄，也令該產(chǎn)品成為唯一配售比例不足1%的公募基金。關(guān)于公募R

3、EITs產(chǎn)品備受市場(chǎng)追捧的原因，業(yè)內(nèi)認(rèn)為與其本身特性有關(guān)。華夏基金認(rèn)為，公募REITs投資于成熟運(yùn)營(yíng)的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)，以獲取基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目租金、收費(fèi)等穩(wěn)定現(xiàn)金流為主要目的，且公募REITs收益分派比例不低于合并后基金年度可供分配金額的90%，因此具有底層資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)成熟、現(xiàn)金流預(yù)期相對(duì)明確、強(qiáng)制分紅等特性，預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)和收益高于債券型和貨幣型基金，低于股票型基金，能夠提供長(zhǎng)期穩(wěn)定的現(xiàn)金流。此外，數(shù)據(jù)顯示，截至4月29日，12只上市公募REITs中的11只自上市以來(lái)漲幅為正。其中，富國(guó)首創(chuàng)水務(wù)REIT和建信中關(guān)村REIT自上市以來(lái)漲幅超過(guò)40%，包括上述兩只REITs在內(nèi)漲幅超過(guò)20%達(dá)7只。針對(duì)公募REI

4、Ts自成立以來(lái)整體表現(xiàn)較好，華夏基金指出，從資產(chǎn)配置角度看，公募REITs與其他大類(lèi)資產(chǎn)相關(guān)性低，是分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化投資組合的配置類(lèi)資產(chǎn)，在權(quán)益市場(chǎng)波動(dòng)較大、“資產(chǎn)荒”的背景下，能滿(mǎn)足投資者的配置需求；從市場(chǎng)供求角度看，我國(guó)公募REITs尚處于上市初期的成長(zhǎng)階段，已上市公募REITs產(chǎn)品均通過(guò)監(jiān)管?chē)?yán)格審核，資產(chǎn)質(zhì)量?jī)?yōu)良，各類(lèi)資金配置意愿較強(qiáng)，且目前已上市項(xiàng)目存量規(guī)模較小，且流通盤(pán)比例不高，產(chǎn)品供給有限進(jìn)一步加劇了各類(lèi)資金對(duì)公募REITs的追捧。資產(chǎn)管理平臺(tái)屬性進(jìn)一步增強(qiáng)隨著公募REITs市場(chǎng)機(jī)制的進(jìn)一步發(fā)展，資產(chǎn)管理平臺(tái)屬性也在進(jìn)一步增強(qiáng)。一直以來(lái)，城投公司作為地方政府的投融資平臺(tái)，其業(yè)務(wù)主要集

5、中在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)領(lǐng)域。例如公路、鐵路、機(jī)場(chǎng)、港口等交通設(shè)施投資；城市供水、供電、供氣、供熱、污水與垃圾處理、園林綠化、環(huán)境衛(wèi)生等公用設(shè)施投資領(lǐng)域。2021年6月首批上市的9只公募REITs中，就有2只REITs的發(fā)行主體城投公司，分別為浙商證券滬杭甬高速REITs與平安廣州交投廣河高速公路REITs，主營(yíng)業(yè)務(wù)為交通道路投資，收入來(lái)源于公路收費(fèi)。有分析人士認(rèn)為，考慮到城投公司與基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs的底層資產(chǎn)天然契合，則城投主體或可搭乘REITs市場(chǎng)加速擴(kuò)容的東風(fēng)，轉(zhuǎn)型成為基礎(chǔ)設(shè)施市場(chǎng)化運(yùn)營(yíng)主體。近期也有越來(lái)越多的城投企業(yè)陸續(xù)投入到發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品的隊(duì)列之中。例如，4月13日，保障性租

6、賃住房發(fā)行基礎(chǔ)設(shè)施REITs產(chǎn)品取得突破性進(jìn)展，深圳市人才安居集團(tuán)項(xiàng)目近日已經(jīng)報(bào)送到國(guó)家發(fā)展改革委，成為全國(guó)首個(gè)正式申報(bào)的保障性租賃住房REITs項(xiàng)目。同日，廣州科學(xué)城集團(tuán)發(fā)布招標(biāo)公告，根據(jù)科學(xué)城(廣州)投資集團(tuán)有限公司和廣東廣咨國(guó)際工程投資顧問(wèn)股份有限公司簽署的委托協(xié)議，現(xiàn)委托廣東廣咨國(guó)際工程投資顧問(wèn)股份有限公司全資子公司廣東省國(guó)際工程咨詢(xún)有限公司，就科學(xué)城集團(tuán)公募REITs總協(xié)調(diào)人項(xiàng)目進(jìn)行公開(kāi)招標(biāo)。紅土創(chuàng)新基金也表示，基礎(chǔ)設(shè)施公募REITs作為打通一、二級(jí)市場(chǎng)的產(chǎn)品，起到了盤(pán)活存量資產(chǎn)、為新項(xiàng)目投資注入權(quán)益性資金的橋梁作用。相關(guān)政策的不斷落地，可以看出無(wú)論從國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)層面還是監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求

7、，都希望有更多領(lǐng)域的資產(chǎn)類(lèi)型擴(kuò)充到公募REITs市場(chǎng)中。也希望引導(dǎo)更多的資金進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，可以確定的是未來(lái)行業(yè)的發(fā)展空間巨大，成為股票、債券之外另一個(gè)重要融資市場(chǎng)。新政連續(xù)出臺(tái)此前，滬深交易所發(fā)布公開(kāi)募集基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(REITs)業(yè)務(wù)指引第3號(hào)新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目(試行)(以下簡(jiǎn)稱(chēng)指引)，引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。業(yè)內(nèi)人士表示，擴(kuò)募機(jī)制是REITs產(chǎn)品的重要特性，是市場(chǎng)建設(shè)不可缺少的重要環(huán)節(jié)，推出REITs擴(kuò)募機(jī)制，有利于已上市優(yōu)質(zhì)運(yùn)營(yíng)主體依托市場(chǎng)機(jī)制增發(fā)份額收購(gòu)資產(chǎn)，優(yōu)化投資組合，促進(jìn)并購(gòu)活動(dòng)，能夠真正實(shí)現(xiàn)REITs作為“資產(chǎn)上市平臺(tái)”的長(zhǎng)期戰(zhàn)略?xún)r(jià)值和持續(xù)發(fā)展能力。支持運(yùn)作良好的REITs通過(guò)擴(kuò)募

8、機(jī)制做大做強(qiáng)，健全正向激勵(lì)機(jī)制，也是形成市場(chǎng)化優(yōu)勝劣汰，促進(jìn)投融資良性循環(huán)，提升REITs整體市場(chǎng)表現(xiàn)的重要途徑。指引是交易所規(guī)范和引導(dǎo)基礎(chǔ)設(shè)施基金存續(xù)期間新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及相關(guān)的擴(kuò)募、信息披露等事項(xiàng)的基本規(guī)則，對(duì)新購(gòu)入項(xiàng)目的業(yè)務(wù)全流程重要節(jié)點(diǎn)、擴(kuò)募份額發(fā)售等關(guān)鍵事項(xiàng)均進(jìn)行了規(guī)定。未來(lái)，公募REITs作為資產(chǎn)上市主體，新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目及擴(kuò)募發(fā)售相關(guān)安排將有據(jù)可依。交易所稱(chēng)，指引主要圍繞以下三大思路制定：一是，堅(jiān)持市場(chǎng)化理念，以上市公司為參考范本，并強(qiáng)調(diào)REITs的資產(chǎn)特性；二是，明確市場(chǎng)預(yù)期，參照首次發(fā)售相關(guān)要求，并加強(qiáng)信息披露；三是，按照急用先行的原則，以新購(gòu)入基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目為著力點(diǎn)，并規(guī)范募集資金其他用途。華夏基金認(rèn)為，擴(kuò)募機(jī)制的出臺(tái)標(biāo)志著中國(guó)REIT