荊門(mén)市2018年年度

1、PAGE 荊門(mén)市2018年年度地價(jià)狀況分析報(bào)告荊門(mén)市2018年年度地價(jià)狀況分析報(bào)告 26 -荊門(mén)市城區(qū)2018年年度地價(jià)狀況分析報(bào)告1、 城市地價(jià)水平及變化趨勢(shì)1.1 整體地價(jià)水平與整體變化趨勢(shì)根據(jù)荊門(mén)市城市地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)成果顯示，城區(qū)地價(jià)監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)(基準(zhǔn)地價(jià)覆蓋范圍內(nèi))2018年12月31日荊門(mén)市地價(jià)綜合水平值為1005元/平方米，與2017年12月31日地價(jià)綜合水平值974元/平方米相比，地價(jià)增長(zhǎng)率為3.18，2018年年度荊門(mén)市地價(jià)綜合水平有小幅上漲，地價(jià)整體依然上漲，但上漲幅度較小。（見(jiàn)表1、圖1所示）表-1 2018年年度荊門(mén)市整體地價(jià)監(jiān)測(cè)水平表單位：元/平方米 年份 綜合商業(yè)用地居住

2、用地 工業(yè)用地2018年 1005 2295 1169 3142010-2018年年度整體地價(jià)水平變化趨勢(shì)狀況見(jiàn)表2、圖2所示。表22011-2018年度荊門(mén)市整體地價(jià)水平狀況表單位：元/平方米用途地價(jià)年份地面地價(jià)水平值綜合商業(yè)居住工業(yè)2011年79619349022902012年83820119472992013年89220879953052014年924213010443102015年939217010633112016年958220810933122017年974224511163132018年1005229511693141.2 不同用途地價(jià)水平與變化趨勢(shì)2018年12月31日，荊門(mén)市

3、城區(qū)商業(yè)用地平均地價(jià)為2295元/平方米，同比上漲2.23%；住宅用地平均地價(jià)為1169元/平方米，同比上漲4.75%；工業(yè)用地平均地價(jià)為314元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)0.32%。（詳見(jiàn)表3、圖3所示）表-3 地價(jià)水平比較表單位：元/平方米、%土地用途2018年2017年增 加漲 幅綜合用地1005974 313.18%商業(yè)用地22952208 132.23%住宅用地11691093 764.75%工業(yè)用地314312 20.32%圖-3 用途地價(jià)水平比較圖國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知及國(guó)土資源部全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)、國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知(國(guó)土資發(fā)2009308號(hào)

4、)、湖北省國(guó)土資源廳辦公室關(guān)于調(diào)整黃石市西塞區(qū)荊門(mén)市掇刀區(qū)應(yīng)城市工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)政策的通知(鄂土資辦文2009113號(hào)),我市工業(yè)用地最低出讓底價(jià)兩度下調(diào):東寶區(qū)調(diào)整為168元/平方米、掇刀區(qū)調(diào)整為142元/平方米。荊門(mén)市城市規(guī)劃要求，中心城區(qū)（工業(yè)一級(jí)）為工業(yè)限制區(qū)，而工業(yè)二、三、四、五級(jí)用地2018年年度地價(jià)水平與2017全年度相比基本持平。表-4 2018年年度荊門(mén)市工業(yè)用地地價(jià)水平值及增長(zhǎng)率表單位：元/平方米級(jí)別地價(jià)水平值同比增長(zhǎng)率（%）工業(yè)綜合 3140.32工業(yè)二級(jí)4100.49工業(yè)三級(jí)3590.28工業(yè)四級(jí)3330.30工業(yè)五級(jí)2870.35圖-4 2018年年度荊門(mén)市工業(yè)

5、用地地價(jià)水平值及增長(zhǎng)率荊門(mén)市城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在全球金融危機(jī)及自身發(fā)展周期的共同影響下曾一度呈現(xiàn)出整體低迷的態(tài)勢(shì)，但是在2010年，受國(guó)家保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需及省內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境出現(xiàn)積極變化等因素的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，并保持在較高位平穩(wěn)運(yùn)行。自2012年以來(lái)，受國(guó)家房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控政策影響，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行總體平穩(wěn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房銷售基本穩(wěn)定，房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭得到遏制。數(shù)據(jù)顯示，荊門(mén)市2018年年度國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值與去年同期相比仍有一定幅度提高，我市用于經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的土地成交量略有下降，市場(chǎng)吸納能力減弱，房地產(chǎn)已進(jìn)入平衡增長(zhǎng)的階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較健康。商業(yè)用地、住宅用地價(jià)格水平在

6、不同區(qū)域仍有所一定幅度的提高，但是上漲幅度較小。2011-2013年樓市銷售的飛躍發(fā)展在2014年度已改為平穩(wěn)發(fā)展的趨勢(shì)，至2018年年度荊門(mén)樓市出現(xiàn)“兩增兩降”，即新建商品房累計(jì)庫(kù)存面積同比增長(zhǎng)，商品房銷售穩(wěn)步增長(zhǎng)，商品房綜合物業(yè)銷售價(jià)格同比下降，但同比有所上漲，基本上處于平穩(wěn)狀態(tài)，而以商鋪為主的非住宅類商品房則逆勢(shì)上漲。2018年年度商品房 HYPERLINK /index/caid-802/addno-1.html t _blank 銷售價(jià)格成交均價(jià)有一定的波動(dòng)，整體線性趨勢(shì)不明顯，漲幅較2016年頻繁；而在非住宅類的銷量上看，因荊門(mén)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、一馬光彩大市場(chǎng)的榮耀面世，城中心的摩爾城、銀

7、泰城等的加盟，以商鋪為主的非住宅類商品房漲幅較大。無(wú)論從市場(chǎng)交易活躍程度、房?jī)r(jià)變化情況等多個(gè)維度來(lái)觀察，均能發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)較之去年基本持平，趨于穩(wěn)定良好的運(yùn)行狀態(tài)。（商業(yè)用地詳見(jiàn)表5、圖5；居住用地詳見(jiàn)表6、圖6）表-5 2018年年度荊門(mén)市商業(yè)用地地價(jià)水平值及增長(zhǎng)率表單位：元/平方米級(jí)別地價(jià)水平值同比增長(zhǎng)率（%）商業(yè)綜合22952.23商業(yè)一級(jí)81900.69商業(yè)二級(jí)50191.23商業(yè)三級(jí)33481.79商業(yè)四級(jí)21212.41商業(yè)五級(jí)15633.17圖-5 2018年年度荊門(mén)市商業(yè)用地地價(jià)水平值及增長(zhǎng)率表-6 2018年年度荊門(mén)市居住用地地價(jià)水平值及增長(zhǎng)率表單位：元/平方米級(jí)別地價(jià)水平值環(huán)比增

8、長(zhǎng)率（%）居住綜合11694.75居住一級(jí)28932.88居住二級(jí)18893.73居住三級(jí)14194.03居住四級(jí)10634.32居住五級(jí)8596.44圖-6 2018年年度荊門(mén)市居住用地地價(jià)水平值及增長(zhǎng)率1.3 不同區(qū)段地價(jià)水平與變化趨勢(shì)從商業(yè)用地來(lái)看，地價(jià)水平一直相對(duì)比較平穩(wěn)。本年度招拍掛土地市場(chǎng)交易主要集中在S001、S003、S004、S005、S006、S008、S010區(qū)段（單一的商業(yè)用地供地在S004、S006、S010區(qū)段，與商業(yè)混合供地集中在S003、S003、S004、 S005、S006、S008區(qū)段）。荊門(mén)市商業(yè)發(fā)展仍集中在中心城區(qū)及城市規(guī)劃商服區(qū)域，其成交地價(jià)較高，但

9、供應(yīng)日趨飽和，缺乏市場(chǎng)交易案例，商服中心有向西及西南擴(kuò)的態(tài)勢(shì)。整體而言，有向西南片漳河新區(qū)延伸的發(fā)展趨勢(shì)，造成區(qū)段與其他地價(jià)區(qū)域相比上漲幅度較快，例如鱷魚(yú)小鎮(zhèn)投入建設(shè)以及愛(ài)飛客小鎮(zhèn)的建設(shè)日趨成熟，特別是擬南遷的行政及商務(wù)中心位于新成立的漳河新區(qū)漳河大道沿線，該區(qū)域城市重點(diǎn)項(xiàng)目呈快速發(fā)展態(tài)勢(shì)，另高新區(qū)于2013年12月升級(jí)為國(guó)家級(jí)高新區(qū)，本年度在工業(yè)聚集區(qū)域內(nèi)正在配套相應(yīng)的綜合服務(wù)設(shè)施。三、四、五級(jí)地價(jià)區(qū)域地產(chǎn)市場(chǎng)較活躍，地價(jià)水平穩(wěn)中有升。（詳細(xì)數(shù)據(jù)見(jiàn)表7、圖7所示）表-7 2018年荊門(mén)市商業(yè)用地不同區(qū)段地價(jià)水平情況表單位：元/平方米級(jí)別區(qū)段編碼2017年地面地價(jià)2018年地面地價(jià)增長(zhǎng)率商業(yè)一

10、級(jí)S0018134 8190 0.69%商業(yè)二級(jí)S0025646 5686 0.71%S0035680 5746 1.16%S0044515 4578 1.40%商業(yè)三級(jí)S0053406 3466 1.76%S0063331 3402 2.13%S0072941 2952 0.37%商業(yè)四級(jí)S0082069 2125 2.71%S0092074 2117 2.07%商業(yè)五級(jí)S0101515 1563 3.17%圖-7 2018年荊門(mén)市商業(yè)用地不同區(qū)段地價(jià)水平情況從居住用地來(lái)看，2001年至2015年地價(jià)水平一直呈上漲趨勢(shì)，并在2004年和2007年兩個(gè)年度出現(xiàn)了跳躍式增長(zhǎng)。本年度年地價(jià)水平與去

11、年同期相比略有上漲，但漲幅較小。本年度居住用地市場(chǎng)交易主要分布在J001、J002、J003、J004、J006、J011區(qū)段（單一的住宅用地供地在J004、J006區(qū)段，與商業(yè)混合供地集中在J001、J002、J003、J004、J011區(qū)段）。就成交案例而言, 一級(jí)地價(jià)區(qū)域的J001、J002區(qū)段內(nèi)成交案例3個(gè)，二級(jí)地價(jià)區(qū)域的J003、J004區(qū)段內(nèi)成交案例9個(gè)，三級(jí)地價(jià)區(qū)域的J006區(qū)段內(nèi)成交案例3個(gè)，五級(jí)地價(jià)區(qū)域的J011區(qū)段內(nèi)成交案例2個(gè)。五級(jí)地價(jià)區(qū)域內(nèi)案例成交價(jià)格與一、二級(jí)地價(jià)區(qū)域內(nèi)的地價(jià)水平差異較明顯，掇刀區(qū)、漳河新區(qū)、高新區(qū)四級(jí)、五級(jí)地價(jià)區(qū)段地價(jià)水平提升最快。從發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，荊

12、門(mén)市城區(qū)居住用地地價(jià)水平自2007年快速上漲后，受經(jīng)濟(jì)環(huán)境、城市發(fā)展規(guī)劃、供地計(jì)劃等條件影響，區(qū)域漲幅差異明顯。由于中心城區(qū)居住用地日趨飽和，除了部分舊城改造項(xiàng)目外，荊門(mén)市居住用地發(fā)展仍繼續(xù)向南城區(qū)的掇刀區(qū)、漳河新區(qū)發(fā)展，上述區(qū)域的地價(jià)水平相對(duì)其他地價(jià)區(qū)域上揚(yáng)較快。（詳細(xì)數(shù)據(jù)見(jiàn)表8、圖8所示）表-8 2018年荊門(mén)市居住用地不同區(qū)段地價(jià)水平情況表單位：元/平方米級(jí)別區(qū)段編碼2017年地面地價(jià)2018年地面地價(jià)增長(zhǎng)率居住一級(jí)J0012876 2974 3.41%J0022705 2756 1.89%居住二級(jí)J0031877 1945 3.62%J0041783 1851 3.81%居住三級(jí)J00

13、51399 1446 3.36%J0061340 1402 4.63%J0071379 1428 3.55%居住四級(jí)J0081068 1120 4.87%J009999 1040 4.10%居住五級(jí)J010810 854 5.43%J011801 869 8.49%圖-8 2018年荊門(mén)市居住用地不同區(qū)段地價(jià)水平情況工業(yè)用地總體漲幅較小，本年度工業(yè)用地市場(chǎng)交易分布在G007、G010區(qū)段。就成交案例而言,四級(jí)地價(jià)區(qū)域的G007區(qū)段內(nèi)成交案例3個(gè)，五級(jí)地價(jià)區(qū)域的G010區(qū)段內(nèi)成交案例1個(gè)。2008年執(zhí)行了國(guó)務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)土地調(diào)控有關(guān)問(wèn)題的通知及國(guó)土資源部全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)后地價(jià)有一定漲幅，

14、進(jìn)入2009年以后，由于工業(yè)用地供地方式以招拍掛為主，其成交價(jià)格在工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上只升不降，從而造成工業(yè)用地地價(jià)水平在2007年的基礎(chǔ)上又有上了一個(gè)臺(tái)階。但隨著國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整部分地區(qū)土地等別的通知(國(guó)土資發(fā)2008308號(hào))、湖北省國(guó)土資源廳辦公室關(guān)于調(diào)整黃石市西塞區(qū)荊門(mén)市掇刀區(qū)應(yīng)城市工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)政策的通知(鄂土資辦文2009113號(hào))等文件相繼出臺(tái),我市工業(yè)用地最低出讓底價(jià)兩度下調(diào):東寶區(qū)調(diào)整為168元/平方米、掇刀區(qū)（高新區(qū)）調(diào)整為142元/平方米。2018年年度工業(yè)用地地價(jià)水平上漲幅度較小。（詳細(xì)數(shù)據(jù)見(jiàn)表9、圖9所示）表-9 2018年荊門(mén)市工業(yè)用地不同區(qū)段地

15、價(jià)水平情況表單位：元/平方米級(jí)別區(qū)段編碼2017年地面地價(jià)2018年地面地價(jià)增長(zhǎng)率工業(yè)二級(jí)G001412 415 0.73%G002399 400 0.25%工業(yè)三級(jí)G003366 367 0.27%G004357 358 0.28%G005347 348 0.29%工業(yè)四級(jí)G006330 330 0.00%G007333 334 0.30%G008323 324 0.31%工業(yè)五級(jí)G009289 290 0.35%G010285 286 0.35%G011283 286 1.06%圖-9 2018年荊門(mén)市工業(yè)用地不同區(qū)段地價(jià)水平情況2、 城市樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)對(duì)比分析2.1 樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)比值分

16、析根據(jù)荊門(mén)市房產(chǎn)管理局房地產(chǎn)市場(chǎng)信息發(fā)布平臺(tái)提供的資料(主要數(shù)據(jù)為建成區(qū)范圍內(nèi))，2018年年度荊門(mén)市城區(qū)一般商業(yè)用房銷售均價(jià)為10523元/平方米，商業(yè)用地平均地價(jià)2295元/平方米，平均樓面地價(jià)1128元/平方米，樓面地價(jià)與商業(yè)房?jī)r(jià)比值為10.72%；一般商品住宅銷售均價(jià)為4311元/平方米，全市住宅用地平均地價(jià)1169元/平方米，平均樓面地價(jià)558元/平方米，地價(jià)與房?jī)r(jià)比值為12.94%。（詳見(jiàn)表10、圖10所示）表-10 樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)對(duì)比分析表用途房?jī)r(jià) (元/平方米)地面價(jià)(元/平方米)樓面地價(jià)(元/平方米)樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)比值(%)一般商業(yè)用房105232295114810.72商品

17、住宅4311116958512.94圖-10 樓面地價(jià)與房?jī)r(jià)對(duì)比分析從比值來(lái)分析，商業(yè)用地地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比值與住宅用地地價(jià)在房?jī)r(jià)中的比值相當(dāng)，且數(shù)據(jù)與理論上也相差不大。與此同時(shí)，我們對(duì)實(shí)際商品房銷售中有關(guān)市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行了調(diào)查，以臨街商鋪、商業(yè)價(jià)值突出的寫(xiě)字樓及較典型的一般單獨(dú)小區(qū)或樓盤(pán)交易數(shù)據(jù)的綜合調(diào)查結(jié)果測(cè)算：商業(yè)用地平均樓面價(jià)格區(qū)間為20006000元/平方米，住宅用地平均樓面價(jià)格區(qū)間為5001500元/平方米，樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)比值多在10%30%。在本次監(jiān)測(cè)范圍中，因土地房產(chǎn)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)范圍不一致，導(dǎo)致相關(guān)數(shù)據(jù)起算標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，一般商業(yè)用房銷售平均價(jià)格僅針對(duì)臨街商鋪及商業(yè)價(jià)值突出的寫(xiě)字樓等，而

18、地價(jià)監(jiān)測(cè)包括全部監(jiān)測(cè)范圍，上述監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)反映的是整個(gè)范圍地價(jià)變動(dòng)情況，未能完全反映主城區(qū)地價(jià)水平狀況。針對(duì)這一現(xiàn)象，本次測(cè)算在遵循地價(jià)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)規(guī)程計(jì)算要求的同時(shí)，對(duì)監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)各區(qū)段按荊門(mén)市城市用地規(guī)劃并結(jié)合土地利用現(xiàn)狀，將其面積分別作出了較為準(zhǔn)確的劃分，其面積詳見(jiàn)下表： 表-11 工業(yè)用地各區(qū)段實(shí)際使用面積 單位： 平方公里區(qū)段級(jí)別區(qū)段總面積級(jí)別總面積商業(yè)區(qū)段面積住宅區(qū)段面積工業(yè)區(qū)段面積其他區(qū)段面積G001二級(jí)18.8829.334.729.823.40.94G002二級(jí)10.452.615.751.570.52G003三級(jí)8.3743.741.263.352.930.83G004三級(jí)31.56

19、6.3114.29.471.58G005三級(jí)3.810.381.711.330.39G006四級(jí)3.1332.10.311.570.940.31G007四級(jí)21.672.176.511.672.16G008四級(jí)7.30.374.381.830.72G009五級(jí)34.0891.361.710.2218.743.42G010五級(jí)34.861.748.7220.923.48G011五級(jí)22.422.247.8510.092.24 表-12 商業(yè)用地各區(qū)段實(shí)際使用面積 單位： 平方公里區(qū)段級(jí)別區(qū)段總面積級(jí)別總面積商業(yè)區(qū)段面積住宅區(qū)段面積工業(yè)區(qū)段面積其他區(qū)段面積S001一級(jí)1.781.780.621.0

20、700.09S002二級(jí)1.4413.40.430.8600.15S003二級(jí)2.50.751.3800.37S004二級(jí)9.461.894.731.891.68S005三級(jí)6.5822.870.993.621.320.65S006三級(jí)12.172.436.092.431.22S007三級(jí)4.120.621.851.240.41S008四級(jí)15.3927.953.085.394.622.3S009四級(jí)12.562.515.023.141.89S010五級(jí)130.53130.5320.8831.3352.2126.11 表-13 住宅用地各區(qū)段實(shí)際使用面積 單位： 平方公里區(qū)段級(jí)別區(qū)段總面積級(jí)別

21、總面積商業(yè)區(qū)段面積住宅區(qū)段面積工業(yè)區(qū)段面積級(jí)別其他面積J001一級(jí)5.17.981.942.6500.51J002一級(jí)2.882.101.580.140.15J003二級(jí)4.7412.481.422.370.470.48J004二級(jí)7.742.713.480.770.78J005三級(jí)4.917.060.982.451.230.24J006三級(jí)8.150.824.892.040.4J007三級(jí)4.010.82.010.80.4J008四級(jí)11.5437.041.735.193.461.16J009四級(jí)55.12.55J010五級(jí)85.03121.974.2525.5146.778.5J011五級(jí)

22、36.941.8512.9318.473.69以重新劃分的各用途實(shí)際用地面積進(jìn)行修正后測(cè)算，樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)比值多在10%-15%，這與實(shí)際市場(chǎng)調(diào)查的樓面地價(jià)占房?jī)r(jià)比值10%30%較為接近，故反之可驗(yàn)證本次的各用途實(shí)際用地面積劃分?jǐn)?shù)據(jù)的正確性。2.2 樓面地價(jià)增長(zhǎng)率與房?jī)r(jià)增長(zhǎng)率比較2018年年度荊門(mén)市中心城區(qū)居住用地樓面地價(jià)為585元/平方米，較去年年底上漲4.75%，商業(yè)用地樓面地價(jià)為1148元/平方米，較去年年底上漲2.23%。商業(yè)用地級(jí)居住用地價(jià)格增長(zhǎng)幅度均略高于去年同期。據(jù)荊房網(wǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)表明，截至2018年12月31日，全市商品住宅銷售均價(jià)同比上漲6.75%，房?jī)r(jià)的漲幅高于商業(yè)及居住用地

23、樓面地價(jià)的漲幅。2.3 小結(jié)截至到2018年12月31日，荊門(mén)市中心城區(qū)商品房銷售均價(jià)為4161.60元/平方米，同比上漲6.75%，荊門(mén)市商業(yè)用地及居住用地的樓面地價(jià)與去年同期相比，分別上漲4.75%和2.23%。從數(shù)據(jù)分析，地價(jià)與房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出同向變化，但是房?jī)r(jià)的漲幅高于商業(yè)和居住樓面地價(jià)的漲幅，顯示荊門(mén)市樓市回暖速度快于土地市場(chǎng)。3、城市地價(jià)與土地市場(chǎng)協(xié)調(diào)狀況3.1 地價(jià)增長(zhǎng)率與土地計(jì)劃供應(yīng)面積增長(zhǎng)率對(duì)比2018年年度的土地計(jì)劃供應(yīng)量與去年基本一致，在本年度制訂荊門(mén)市中心城區(qū)經(jīng)營(yíng)性用地供地計(jì)劃時(shí)，市局對(duì)歷年來(lái)的供地總量和開(kāi)發(fā)情況做了專題調(diào)研，最終在去年供地計(jì)劃和實(shí)際供應(yīng)情況的基礎(chǔ)上對(duì)本年度經(jīng)

24、營(yíng)性用地的供應(yīng)量進(jìn)行了調(diào)整，對(duì)年度普通商品住宅供地進(jìn)行了適當(dāng)控制。從本年度商業(yè)用地和居住用地地價(jià)水平出現(xiàn)小幅上漲的情況可以看出，荊門(mén)市中心城區(qū)土地量與當(dāng)前形勢(shì)下荊門(mén)市城市建設(shè)發(fā)展方向及房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向是相符的，這將有力地促進(jìn)荊門(mén)市經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定、持續(xù)、健康發(fā)展。3.2 地價(jià)增長(zhǎng)率與土地實(shí)際供應(yīng)面積增長(zhǎng)率對(duì)比（1）實(shí)際供應(yīng)情況分析據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，荊門(mén)市監(jiān)測(cè)范圍內(nèi)的中心城區(qū)于2018年年度供應(yīng)土地86宗，面積2789277.16平方米，其中招拍掛出讓33宗，面積995887.14平方米；協(xié)議出讓29宗，面積476609.70平方米；劃撥24宗，面積1316780.32平方米。2018年年度，荊門(mén)市監(jiān)測(cè)范

25、圍內(nèi)通過(guò)招拍掛出讓土地中商業(yè)用地12宗，成交面積為252814.32平方米；住宅用地17宗，成交面積為543439.93平方米（其中包含商住用地按規(guī)劃條件提供的商住分?jǐn)偙壤M(jìn)行分?jǐn)偤蠓謩e得出的商業(yè)用地及住宅用地的面積）。2018年年度， 荊門(mén)市土地供應(yīng)情況相較于低迷的商品房成交量與成交價(jià)格而言，呈現(xiàn)出穩(wěn)步發(fā)展的局面，房企拿地的熱情似乎并沒(méi)有受到整體大環(huán)境過(guò)多的影響。土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)上，就區(qū)域來(lái)看掇刀新區(qū)、漳河新區(qū)、高新區(qū)的土地供應(yīng)量呈現(xiàn)快速增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，我市“西拓南擴(kuò)”城市發(fā)展戰(zhàn)略進(jìn)展順利。就商住比例來(lái)看，今年我市中心城區(qū)商業(yè)住宅混合用途土地出讓面積較前兩年有所縮小，前一階段荊門(mén)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資過(guò)程中

26、住宅市場(chǎng)的快速擴(kuò)張使得住宅市場(chǎng)在短期內(nèi)趨于飽和，而近年荊門(mén)市商業(yè)發(fā)展一直呈現(xiàn)出規(guī)模相對(duì)較小的特點(diǎn)，不管是從土地供應(yīng)情況還是實(shí)際市場(chǎng)來(lái)看，未來(lái)幾年荊門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)都將迎來(lái)商業(yè)地產(chǎn)的平穩(wěn)過(guò)渡、穩(wěn)步上升的階段。（2）二者變化率比較分析2018年年度，土地實(shí)際供應(yīng)商業(yè)、住宅、工業(yè)面積都有所下降，地價(jià)漲幅最大的部分仍集中在部分區(qū)域的商業(yè)用地和住宅用地。供應(yīng)情況變化的主要原因是荊門(mén)市以打造中國(guó)農(nóng)谷為契機(jī)，以優(yōu)化城市功能布局、加快新城區(qū)跨越發(fā)展、發(fā)展商業(yè)文化中心、實(shí)現(xiàn)老城區(qū)升級(jí)、功能提升及推動(dòng)城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的需要，全市城鎮(zhèn)化率達(dá)到52%。漳河新區(qū)、荊門(mén)高新區(qū)、荊門(mén)化工循環(huán)產(chǎn)業(yè)園、東寶工業(yè)園“四大平臺(tái)”規(guī)劃體系

27、逐步完善，“數(shù)字荊門(mén)”地理空間框架投入試運(yùn)行。漳河新區(qū)道路骨架已拉開(kāi)，生態(tài)新城“四橫六縱”主干路網(wǎng)建設(shè)穩(wěn)步推進(jìn)，政務(wù)中心、鳳凰濕地公園一期、荊門(mén)新火車站客運(yùn)中心、荊門(mén)中央商務(wù)區(qū)、楚天廣場(chǎng)等等工程穩(wěn)步實(shí)施，有序推進(jìn)老城區(qū)改造，積極創(chuàng)建花園城市。荊門(mén)市在城市建設(shè)和項(xiàng)目投資方面主要做了以下工作：進(jìn)一步強(qiáng)化了中心城區(qū)建設(shè)和管理，推進(jìn)部分舊城改造重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)力度；雙喜大道東、西隧道的已進(jìn)行規(guī)劃建設(shè)，全線開(kāi)工建設(shè)東西外環(huán)，構(gòu)建中心城區(qū)“三環(huán)八射六隧” （其中：“三環(huán)”即內(nèi)環(huán)：天鵝路-象山大道-掇刀石大道-陽(yáng)光大道-凌云路；二環(huán)：象山一路-羅漢山隧道-荊山大道-鳳袁路-迎春大道-荊東大道-月亮湖大道；三環(huán)

28、：東、西環(huán)線。“八射”即荊襄大道、象山大道-泉口路、漳河大道、鳳袁路、白云大道-207國(guó)道、迎賓大道-荊新線、白廟路-江石線、月亮湖大道-311省道?！傲怼奔戳_漢山隧道、荊西大道隧道、碑凹山隧道、凌云路隧道、雙喜大道東隧道、雙喜大道西隧道）交通格局，開(kāi)工建設(shè)蒙華鐵路（荊門(mén)段）等項(xiàng)目。圍繞創(chuàng)建國(guó)家綠色生態(tài)示范城區(qū)，為加快漳河新區(qū)建設(shè)，重點(diǎn)加快政務(wù)中心及配套設(shè)施建設(shè)，拉通漳河大道城區(qū)段，實(shí)施雙喜大道、荊山大道、天鵝路等道路工程，構(gòu)建“四橫六縱”道路骨架；改造惠民水果市場(chǎng)片區(qū)、龍山脊片區(qū)和白云西片區(qū)；建設(shè)雙仙河等水網(wǎng)生態(tài)工程，建成鳳凰濕地公園一期；新建市民廣場(chǎng)和荊西公園。與此同時(shí)，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、紅星美

29、凱龍、麒麟集團(tuán)萬(wàn)華城等項(xiàng)目落戶荊門(mén)，兩岸三地項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)，金泉新材料、格林美東區(qū)、華能熱電聯(lián)產(chǎn)等項(xiàng)目加快推進(jìn)，百盟慧谷一期、天茂20萬(wàn)噸碳四等項(xiàng)目竣工投產(chǎn)。蒙華鐵路（荊門(mén)段）前期工作基本完成，荊門(mén)石化油品質(zhì)量升級(jí)及適應(yīng)性改造獲批開(kāi)展前期工作。以上發(fā)展契機(jī)使荊門(mén)市商業(yè)、住宅用地成交價(jià)格、工業(yè)用地成交量均呈現(xiàn)出區(qū)域化的變化趨勢(shì)，供地多集中在漳河新區(qū)、高新區(qū)、掇刀區(qū)，荊門(mén)市城區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)2018年年度保持了穩(wěn)中有升的格局。4 、城市地價(jià)與房屋市場(chǎng)協(xié)調(diào)狀況截止2018年年底，新建商品房批準(zhǔn)預(yù)售21072套，批準(zhǔn)預(yù)售面積236.2254萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28.05%；其中，新建商品住房批準(zhǔn)預(yù)售17577套

30、，批準(zhǔn)預(yù)售面積220.7682萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)40.58%。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)34宗，總面積134.39公頃，同比增長(zhǎng)16.69%；其中，住宅用地供應(yīng)34宗，總面積123.96公頃，同比增長(zhǎng)14.06%。新建商品房銷售20386套，銷售面積220.671萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)8.95%；其中，新建商品住房銷售17263套，銷售面積198.867萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.64%。存量房成交3153套，成交面積35.3829萬(wàn)平方米，同比下降14.99%；其中，存量住房成交3083套，成交面積33.8596萬(wàn)平方米，同比下降13.93%。 為切實(shí)貫徹落實(shí)黨的十九大精神，我市將繼續(xù)堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的不是

31、抄的”定位，市房管局從加強(qiáng)新建住房項(xiàng)目預(yù)售管理、合理安排住宅用地供應(yīng)和棚改貨幣化安置等方面入手，因地制宜實(shí)施房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控，以促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展(13個(gè)城市試點(diǎn)集體建設(shè)用地建租賃房，有媒體稱中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)大變革。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)城市樓市整體降溫，三四線城市房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力減弱，房地產(chǎn)市場(chǎng)下一步仍能保持平穩(wěn)增長(zhǎng))。5.城市地價(jià)與社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境協(xié)調(diào)狀況5.1地價(jià)變化率與國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)率比較地價(jià)與GDP同步增長(zhǎng)，但地價(jià)增長(zhǎng)速度略低于城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度。根據(jù)湖北省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，至2018年年底，荊門(mén)市國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為1847.89億元，按可比價(jià)格計(jì)算較去年同期增長(zhǎng)8%，從監(jiān)

32、測(cè)結(jié)果來(lái)看，至2018年年底，荊門(mén)市綜合地價(jià)水平值1005元/平方米，比去年同期增長(zhǎng)3.18%。地價(jià)增長(zhǎng)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展呈同方向變化，反映了地價(jià)與其他市場(chǎng)要素的協(xié)調(diào)變化，地價(jià)增長(zhǎng)低于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，有利于土地資源的合理配置，有利于降低社會(huì)生產(chǎn)要素成本，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展。5.2地價(jià)變化率與固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)率對(duì)比城市地價(jià)與固定資產(chǎn)投資繼續(xù)保持增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，地價(jià)增長(zhǎng)率低于城市固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度。根據(jù)湖北省統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)，至2018年年底，荊門(mén)市固定資產(chǎn)投資達(dá)到1996.16億元較去年增長(zhǎng)了11.5%，從監(jiān)測(cè)成果來(lái)看，城市地價(jià)比去年同期增長(zhǎng)3.18%。固定資產(chǎn)投資使得城市基礎(chǔ)設(shè)施環(huán)境明顯改善，對(duì)地價(jià)增長(zhǎng)起到了一

33、定的拉動(dòng)作用，但地價(jià)增長(zhǎng)受到市場(chǎng)供需關(guān)系的影響，處于理性增長(zhǎng)范圍內(nèi)。5.3地價(jià)變化率與城市房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率對(duì)比根據(jù)荊門(mén)市統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，截止2018年年底，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)完成投資112億元，比上年增長(zhǎng)18.3%。根據(jù)監(jiān)測(cè)成果所得，城市地價(jià)比去年同期增長(zhǎng)3.18%，地價(jià)增速低于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)增速?？梢钥吹?，地價(jià)增長(zhǎng)速度與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速呈同方向變化，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速趨穩(wěn)。一方面是由于政府部門(mén)收縮土地供給，直接導(dǎo)致市場(chǎng)可開(kāi)發(fā)量減少，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速收窄；另一方面，隨著各項(xiàng)穩(wěn)定房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展政策的落地，以及“穩(wěn)增長(zhǎng)”方針的扶持，房地產(chǎn)投資增幅已逐漸趨穩(wěn)。6、背景情況與未來(lái)趨勢(shì)分析6.1 城市地價(jià)變化

34、的背景及存在的問(wèn)題近年來(lái)，在全球經(jīng)濟(jì)普遍放緩的情勢(shì)下，中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展也經(jīng)受了近幾年最為嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)和重大考驗(yàn)。2018年為經(jīng)濟(jì)形勢(shì)復(fù)雜多變的一年，也是政策多變的一年，但我市房地產(chǎn)已走入上升通道，進(jìn)入平衡增長(zhǎng)的階段。為合理引導(dǎo)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與消費(fèi)，規(guī)范和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展，相繼出臺(tái)一系列政策：如中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知，修改了首套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)等；中國(guó)人民銀行至2015年以來(lái)連續(xù)兩次下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣貸款和存款基準(zhǔn)利率；住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知利用公積金在購(gòu)房?jī)r(jià)格上的杠桿作用

35、，提高居民的購(gòu)房能力；湖北省住建廳關(guān)于促進(jìn)全省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)、荊門(mén)市人民政府市人民政府辦公室關(guān)于促進(jìn)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的實(shí)施意見(jiàn)（荊政辦發(fā)201450號(hào)）等文件支持合理住房消費(fèi)，完善住房保障體系，加大金融支持力度，完善土地供應(yīng)機(jī)制，優(yōu)化房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境，加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)監(jiān)管。上述文件的陸續(xù)出臺(tái)，特別是立足本地的房地產(chǎn)新政對(duì)于推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展有著最實(shí)際的作用。本次新政也給荊城居民在購(gòu)房稅收、貸款方面帶來(lái)最實(shí)際的優(yōu)惠。各種政策的出臺(tái)雖然在一定程度上推動(dòng)樓市回暖，但是毫無(wú)疑問(wèn)，今后荊門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)高速增長(zhǎng)將逐漸趨于平穩(wěn)，增長(zhǎng)動(dòng)力和結(jié)構(gòu)將發(fā)生變化，樓市進(jìn)入“多元化”、“多渠

36、道”、“小型化”、“去庫(kù)存”的新常態(tài)市場(chǎng)。對(duì)于一線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控力度加大，已陸續(xù)出臺(tái)限購(gòu)令，導(dǎo)致許多房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)部分投資、投機(jī)性資金流向了尚未限購(gòu)的城市，逐漸轉(zhuǎn)向二、三線城市，荊門(mén)作為四線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)是自住型和改善型剛性需求為主的情況，2018年我市的房地產(chǎn)市場(chǎng)保持平衡發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資也是保持了平衡增長(zhǎng)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)主動(dòng)減緩了商品房上市量，“以價(jià)換量”銷售趨勢(shì)逐漸顯現(xiàn)。2018年荊門(mén)市土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)主要存在以下問(wèn)題：第一，住房保障制度發(fā)展偏慢，低收入家庭住房狀況較差，2018年保障性住房供地與往年相比雖有所提高，但仍需要為今后低收入家庭的生活

37、質(zhì)量的改善提供強(qiáng)有力的保障；第二，前幾年房地產(chǎn)投資過(guò)快，造成目前商品房空置面積增加，商品房呈供過(guò)于求局面，市場(chǎng)在努力消化存量，銷售熱潮現(xiàn)在已轉(zhuǎn)向平靜，一些早已竣工的樓盤(pán)雖已銷售一空卻入住率較低；第三，商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)合理性有待提高，目前市場(chǎng)上商品房多為中檔住宅，其價(jià)格節(jié)節(jié)攀高，而面向中低收入家庭的住房偏少；第四，經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)很多不確定因素，人民幣升值，房產(chǎn)稅的征收，金融形勢(shì)嚴(yán)峻，居民儲(chǔ)蓄出現(xiàn)負(fù)利率，部分消費(fèi)者不得不捂緊錢(qián)袋。住宅銷售量的上漲和下跌，是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展過(guò)程中不可避免的波動(dòng)，是市場(chǎng)的自我調(diào)節(jié)行為，但對(duì)其中的矛盾和隱患，則要有清醒的認(rèn)識(shí)，及早準(zhǔn)備應(yīng)對(duì)措施。6.2 未來(lái)地價(jià)變化的趨勢(shì)預(yù)測(cè)2

38、018年的政策脈絡(luò)是合理引導(dǎo)全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與消費(fèi)，規(guī)范和維護(hù)房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。目前市場(chǎng)各方主體對(duì)荊門(mén)城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的期望都很高，因?yàn)橹袊?guó)一、二線部分城市已實(shí)施限購(gòu)令，荊門(mén)作為四線城市 HYPERLINK ，房地產(chǎn)市場(chǎng)受新政影響成交量將有一定的萎縮，觀望情緒繼續(xù)加重。在推進(jìn)住房保障和供應(yīng)體系建設(shè)上，我市將進(jìn)一步完善符合市場(chǎng)情形的兩房并軌實(shí)施操作程序，確?！皟煞坎④墶惫ぷ鲗?shí)質(zhì)性運(yùn)轉(zhuǎn)，試點(diǎn)共有產(chǎn)權(quán)制度，啟動(dòng)中心城區(qū)面向外來(lái)務(wù)工人員配租公租房等工作及保障性安居工程規(guī)劃編制準(zhǔn)備工作和進(jìn)一步做好保障房營(yíng)運(yùn)管理。在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展上，將優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，著力加快中低價(jià)位、中小戶型普通商品住房建設(shè)，加

39、大“去庫(kù)存”力度，大力推進(jìn)危舊房、棚戶區(qū)改造貨幣化安置；積極引導(dǎo)購(gòu)置普通商品住房用于危舊房、棚戶區(qū)改造和保障住房安置等。 2018年我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展將按照“穩(wěn)需求、去庫(kù)存、控風(fēng)險(xiǎn)、促轉(zhuǎn)型”的總體思路，不斷完善住房保障工作機(jī)制，培育房地產(chǎn)市場(chǎng)，走勢(shì)將會(huì)有以下幾個(gè)特點(diǎn)：一是本年度新審批立項(xiàng)的項(xiàng)目和新開(kāi)工的項(xiàng)目比較多，2018年供應(yīng)量還會(huì)有所增長(zhǎng)，同時(shí)需求量呈現(xiàn)區(qū)域化增長(zhǎng)趨勢(shì)，增長(zhǎng)幅度會(huì)比往年有所下降。二是荊門(mén)部分區(qū)域的房?jī)r(jià)還會(huì)有所上揚(yáng)，有部分區(qū)域會(huì)出現(xiàn)局部調(diào)整，與同期相比會(huì)有所下降。不過(guò)，對(duì)荊門(mén)的房?jī)r(jià)，各方面的反應(yīng)是不一樣的：消費(fèi)者普遍感到房?jī)r(jià)高了，希望房?jī)r(jià)下降。但從市場(chǎng)自身的發(fā)展趨勢(shì)看，荊門(mén)部

40、分區(qū)域房?jī)r(jià)還有一定的上升的空間，但上升幅度會(huì)受區(qū)域發(fā)展方向、城市基礎(chǔ)設(shè)施及產(chǎn)業(yè)政策調(diào)控影響。我們說(shuō)“與周邊城市相比，荊門(mén)房?jī)r(jià)還有上升的空間”，是說(shuō)荊門(mén)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展?fàn)顩r比武漢、宜昌要落后一些，房?jī)r(jià)的絕對(duì)數(shù)還處于“價(jià)格洼地”的狀態(tài)。這種“洼地效應(yīng)”會(huì)吸引部分大城市中被“擠出”的資金，投資商和投資客對(duì)荊門(mén)的房?jī)r(jià)會(huì)起到一定的支撐作用。同時(shí)，市場(chǎng)自身的發(fā)展趨勢(shì)決定了它還有上升的空間。但這種上升應(yīng)該是平穩(wěn)的、漸進(jìn)的、螺旋式的，應(yīng)該與城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平、人民生活水平相適應(yīng)，而不應(yīng)該象有些大城市那樣瘋漲。荊門(mén)作為五線城市當(dāng)前形勢(shì)下房?jī)r(jià)看漲的主要理由有以下幾點(diǎn)：1、 HYPERLINK 荊門(mén)作為五線城市，

41、房?jī)r(jià)水平相對(duì)一致。今年部分黃金地段樓盤(pán)價(jià)格漲幅讓人感覺(jué)漲幅過(guò)高、過(guò)快，但是荊門(mén)房?jī)r(jià)總體的價(jià)格區(qū)間在32006300元/平方米，與國(guó)內(nèi)部分四、五線城市房?jī)r(jià)3500-6500元/平方米還是基本一致的。五線城市的需求目前仍以自住型或改善型需求為主，投資型消費(fèi)、投機(jī)型購(gòu)房的現(xiàn)象雖然較少但是其資金的流動(dòng)量大以及增長(zhǎng)速度快等特點(diǎn)決定了荊門(mén)市場(chǎng)的潛力有待開(kāi)發(fā)。2、隨著城市化建設(shè)的加快，也加速了荊門(mén)城市發(fā)展的速度。荊門(mén)作為典型的五線城市，其宜居環(huán)境、交通環(huán)境、投資環(huán)境、就業(yè)環(huán)境日益改善，吸引了外來(lái)人口及周邊地區(qū)人口的涌入，提高了當(dāng)?shù)刈》肯M(fèi)的需求。不久的將來(lái)漳河新區(qū)成立后的城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)高速發(fā)展、行政區(qū)的南

42、遷、火車南站的建設(shè)啟用將直接刺激區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)，掇刀區(qū)、漳河新區(qū)內(nèi)的樓盤(pán)將首當(dāng)其沖迎來(lái)新的高價(jià)位，從而進(jìn)一步帶動(dòng)其他區(qū)域的房?jī)r(jià)并最終實(shí)現(xiàn)荊門(mén)全區(qū)域內(nèi)的房?jī)r(jià)平均值上漲。3、隨著一二線城市的城市功能升級(jí)及產(chǎn)業(yè)調(diào)整，勞動(dòng)密集型等生產(chǎn)業(yè)、加工業(yè)、乃至服務(wù)業(yè)、大型的零售業(yè)也被潛在市場(chǎng)所吸引，并逐步往更低生產(chǎn)成本、勞動(dòng)成本的三、四、五線城市轉(zhuǎn)移，一來(lái)增加了人口基數(shù)，帶旺各項(xiàng)日常消費(fèi)需求；二來(lái)增加了住房需求；三來(lái)提高了當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)配套業(yè)、配套商的住房消費(fèi)購(gòu)買力。如荊門(mén)高新區(qū)擴(kuò)區(qū)升級(jí)已完成，區(qū)域內(nèi)李寧工業(yè)園、福耀玻璃、航特科技、格林美等上市企業(yè)或高新技術(shù)企業(yè)突破式發(fā)展，形成的“一區(qū)多園”的發(fā)展格局帶動(dòng)并推動(dòng)了高新區(qū)

43、乃至掇刀區(qū)的高速發(fā)展。4、一線城市的房?jī)r(jià)過(guò)高，也使一部分人難以消費(fèi)得起，但在三、四線城市可以用不到三分之一的支出，獲得更高的生活質(zhì)量和幸福指數(shù)，這一部分人往往選擇在一二線城市租房住，而把家安在了四、五線城市，增加了四、五線城市的住房需求。在武漢、沿海地區(qū)工作的荊門(mén)本地人不在少數(shù)，隨著近幾年房?jī)r(jià)飆升、高校畢業(yè)人數(shù)激增、工作壓力增大等因素影響，漂泊在外的荊門(mén)人已經(jīng)有很大一部分(約四成)直接放棄了在武漢或沿海城市置業(yè)的打算，加上受父母的影響選擇在荊門(mén)買房并考慮以后回荊門(mén)發(fā)展定居的人越來(lái)越多。5、荊門(mén)市地處湖北省中部，經(jīng)濟(jì)、文化交流速度可以與一線城市媲美，在荊門(mén)中心城區(qū)形成“四區(qū)三圈”（“四區(qū)”，即北

44、片區(qū)為東寶都市工業(yè)園區(qū)，東片區(qū)為化工循環(huán)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，南片區(qū)為國(guó)家級(jí)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，西片區(qū)為市級(jí)政務(wù)中心和宜居新區(qū)；“三圈”，即漳河水體藍(lán)線保護(hù)圈、漳河濕地和水土保護(hù)圈、漳河水庫(kù)生態(tài)旅游圈）統(tǒng)籌協(xié)調(diào)的發(fā)展格局，必將為荊門(mén)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展帶來(lái)強(qiáng)勁動(dòng)力，助推荊門(mén)新一輪跨越發(fā)展。加上近幾年來(lái)政府執(zhí)政能力提升，交通環(huán)境、服務(wù)環(huán)境的改善，降低了本土特色產(chǎn)業(yè)、農(nóng)產(chǎn)品的物流成本，也改善了貿(mào)易環(huán)境，產(chǎn)品出得去，經(jīng)貿(mào)進(jìn)得來(lái)；技術(shù)上得去，成本下得來(lái)，農(nóng)民、承包戶利潤(rùn)增收，品牌特色更好的得到培育和傳播，因收益的增加也刺激了住房需求和消費(fèi)需求。萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)、紅星美凱龍、麒麟集團(tuán)萬(wàn)華城、一馬光彩、銀泰城等項(xiàng)目落戶荊門(mén)；高新技術(shù)企

45、業(yè)每年的注冊(cè)數(shù)量都在增加，外地名企選擇在荊門(mén)建設(shè)生產(chǎn)基地、特色產(chǎn)業(yè)城的數(shù)量也在增加，其中李寧工業(yè)園落戶荊門(mén)、福耀玻璃在荊門(mén)建設(shè)亞洲最大生產(chǎn)基地等事件表明，荊門(mén)的投資與發(fā)展環(huán)境正在變化并吸引了大量的外來(lái)資金，而這些都必將影響荊門(mén)本地的經(jīng)濟(jì)與消費(fèi)，房?jī)r(jià)的漲幅空間與其有必然聯(lián)系。6、荊門(mén)目前的居住形態(tài)主要以普通商品房、自建房、原單位集資房為主，地方政府缺乏經(jīng)濟(jì)能力來(lái)提供經(jīng)適房、廉租房去滿足低收入人群的居住需求，在三年大變樣的政策影響下，棚戶區(qū)改造、城中村改造，拆除了大量的自建房，直接拉動(dòng)了剛性需求，這無(wú)形當(dāng)中也刺激了荊門(mén)的住房消費(fèi)，特別體現(xiàn)在循環(huán)消費(fèi)上。當(dāng)然上年度大量的新盤(pán)的出現(xiàn)無(wú)疑增大了供應(yīng)量，但是這些新盤(pán)部分尚未動(dòng)工，部分已動(dòng)工的交房時(shí)間還不能確定，短期之內(nèi)無(wú)法解決眼下的問(wèn)題。由于影響房?jī)r(jià)上升的因素都沒(méi)有改變，受土地成本及相關(guān)政策影響，預(yù)計(jì)2018年荊門(mén)市房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)處于調(diào)整狀態(tài)，部分區(qū)域房?jī)r(jià)還會(huì)穩(wěn)中有升。所以，荊門(mén)房?jī)r(jià)下降短期之內(nèi)還無(wú)法實(shí)現(xiàn)，從調(diào)查數(shù)據(jù)上看，荊門(mén)很多的樓盤(pán)價(jià)格在近期都做了小幅上漲的調(diào)整，雖然其中不乏一些在漲價(jià)之后又制定優(yōu)惠政策的樓盤(pán)，但是不排除有的地段個(gè)別樓盤(pán)價(jià)格會(huì)有所下降，有的地段樓盤(pán)價(jià)格會(huì)低