房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估報告

1、第一章概 要一、借款人評價二、項目評價三、市場評價四、投資籌資評價五、財務(wù)評價六、貸款風(fēng)險評價七、評估結(jié)論第二章借款人評價一、借款人概況二、經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平三、信用狀況評價四、資產(chǎn)負(fù)債分析五、盈利能力及資產(chǎn)運用效率六、現(xiàn)金流量分析七、信用狀況評價八、企業(yè)前景評價第三章項目建設(shè)條件評價一、項目建設(shè)的必要性二、項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)三、項目實施進(jìn)程評價四、項目建設(shè)條件評價五、設(shè)計單位資質(zhì)評價六、施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價七、環(huán)境保護(hù)評價第四章市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析二、城東房地產(chǎn)市場分析三、市場定位分析四、市場預(yù)測分析五、項目分析第五章投資估算和籌資評價一、投資估算二、投資來源及

2、籌資評價三、項目投資計劃評價某房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告本報告是一份房地產(chǎn)開發(fā)貸款項目評估報告。報告通過對借款人、項目、市場、籌資、財務(wù)、貸款風(fēng) 險的評價得出項目投資計劃可行，財務(wù)評價符合貸款要求的結(jié)論。房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估報告項目名稱：河濱印象項目企業(yè)名稱：四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司 評估單位：成都精至誠房地產(chǎn)評估有限責(zé)任公司二O 0二年十一月二十九日? 目錄四、有關(guān)說明第六章償債能力評估一、項目財務(wù)效益預(yù)測二、項目財務(wù)現(xiàn)金流量分析三、資金來源與運用分析四、項目償債能力評估五、項目敏感性分析第七章 貸款風(fēng)險與效應(yīng)評價一、貸款風(fēng)險評價二、貸款擔(dān)保評價三、貸款效應(yīng)評價第一章概要根據(jù)四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公

3、司開發(fā)“河濱印象”工程申請貸款的需要，經(jīng)工行XXX支行初審，并報工行X分行營業(yè)部住房信貸處研究決 定，組 成評估 小組，于 2002 年 11 月24日 對 該 項 目 進(jìn) 行 全 面 評 估 （ 評 估 基 準(zhǔn) 日 確定 為 2002 年 9 月 30日）。 根 據(jù) 項 目 的 現(xiàn) 有 資 料 、 開 發(fā) 現(xiàn) 狀 、項目實施條件和可操作的方案，參照工行“房地產(chǎn)開發(fā)貸款評估辦法”的要求，評估組采用必要的評估程序，通過對借款人綜合情況及開發(fā)項 目建設(shè) 條件、 市場及預(yù) 測 、 效 益 、 風(fēng)險 等多 方 面 分 析 得 出 評 估 結(jié) 論 ， 并 于 2002年 11 月 29日 完 成 評 估

4、 工作 。 現(xiàn) 將 評 估 報 告 簡 要 概 述 如 下 ：一借款人評價 TOC o 1-5 h z 四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川萬達(dá)）成立于1999年7月22日，是大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表XXX, 注冊資本2000萬元 ，分別 由大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司投資1800萬 元 和 四 川萬達(dá) 房 地 產(chǎn) 有 限 公 司投 資200萬元構(gòu)成；公司主營房地產(chǎn)開發(fā)，具有房地產(chǎn)三 級開發(fā)資質(zhì)。2001年1月起正式進(jìn)行“河濱印 象 ”聯(lián) 排 別 墅 和 復(fù)式別 墅 高 檔 住 宅 小 區(qū)項 目開發(fā) 。在近1 年的銷售時間里，在成都市激烈的市 場競爭中，“ 河濱印象”業(yè)已取

5、得近億元的銷售佳 績， 實 際 到 帳 銷售收 入 為 元 。 截 止2002年9月，公司資產(chǎn)總額為21335萬元，負(fù)債總額為13482萬元，所有者 權(quán) 益為7852萬元。四川萬達(dá)在工行X X X支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月30日，在工行X X X支行存款余額為557萬元；公司借款余額9000萬元， 其中工行X XX支行借款7000萬元，中行XX支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，2002年經(jīng)工 行X分行審核評定信用等級為AA級。通 過 資 產(chǎn) 負(fù) 債 率 、 盈 利 能 力 及 資 產(chǎn) 運 用 效 率 、 現(xiàn) 金 流 量 的 分 析 ， 得

6、出 以 下 結(jié) 論 ： 企 業(yè) 所 有 者 權(quán) 益 呈 現(xiàn) 增 長 趨 勢 ,自 身 積 累 增 加 ,對 負(fù) 債 的 依賴程度減小，有較強的付息能力、融資能力和償債能力。 二項目評價“河濱印象”居住小區(qū)項目，位于成都市東南部錦江區(qū)X X鄉(xiāng)永興村三、四組（X XX村）二環(huán)路內(nèi)側(cè)XX X米，地理位置優(yōu)越，交通便 利。該項 目 總占地163, 648 平方 米 （ 含 代 征 地 41, 024平 方 米） ， 建 筑 總 面 積 116, 092 平 方 米 ， 其 中 ： 商 品 住 宅 111, 162平 方 米 （ 可 銷 售 面 積95, 118平方米，贈送面積16, 044平方米），會

7、所2, 820平方米，幼兒園1, 490平方米，配套用房 620平方米。項 目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403 套 ，其 中聯(lián) 排 別 墅319套、復(fù)式 別 墅 84 套 。 項 目 容 積 率 ， 綠 化 率 53%。項目各項報批手續(xù)齊備，建筑勘察、設(shè)計、建設(shè)、監(jiān)理單位均具有相應(yīng)資質(zhì)。小區(qū)于2001 年8 月 全面開工，截止2002 年 11 月 已完 成52 棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道路和景觀綠化工 程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計在2002 年12 月完工交房。 三市場

8、評價根據(jù)企業(yè)提 供 的 資料 ，“河濱印象”項目 定位為大規(guī) 模高檔 聯(lián)排別墅 和 復(fù) 式 別墅小區(qū)，該項目具有地理位置優(yōu)越 ， 小 區(qū) 環(huán)境 別具一 格等 優(yōu)越性，同時存在 小 區(qū) 內(nèi)車 位 比不足，定位 較高，銷售不容 樂觀等劣勢。通 過 選 取交 易實例進(jìn)行分析，得出聯(lián)排別墅平 均 售 價5391元/m2，復(fù) 式別墅平均售價4183 元/m2。 本項目可實現(xiàn) 銷售收入 聯(lián)排別 墅萬元，復(fù)式別 墅 萬 元, 預(yù)計可實現(xiàn)銷售收入萬元。四投資籌資評價根據(jù)企業(yè)提供的經(jīng)規(guī)劃局批準(zhǔn)的總方案，參考該開發(fā)企業(yè)在同類項目上的開發(fā)成本以及成都市同類建設(shè)項目經(jīng)濟(jì)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，并結(jié)合項目 自身情況，經(jīng)測算該項目總投

9、資萬元，其中項目開發(fā)成本（土地、房屋開發(fā)費及其他）萬元，開發(fā)費用（財務(wù)費用、管理費用、銷售費用）萬 元。經(jīng)評定單方成本為元/平方米；其中：土地 元 /平方米、前期工程費元/平方米，房屋開發(fā)費 為元/平方 米 、 費稅 （主要為綜合報建 費、集 資費）元/平方米、期間費用元/平方米，其他費用 元 /平方米，不可預(yù)見費元/平方米。企業(yè)自籌資金萬元，工行土地儲備貸款7000 萬元（到期萬 達(dá)集團(tuán)代還，詳見附件：萬達(dá)集 團(tuán)承諾函 ， 截 止2002 年11月末，已 歸還1100萬 元 ） ， 中 行 流 動 資 金 貸 款 2000萬 元 （ 2003年 到 期 ） ， 向 工 行 新 增 房 地 產(chǎn)

10、 開 發(fā) 貸 款 萬 元 ， 銷 售 滾 動 投 入 萬 元 。 企 業(yè) 自 籌 資 金 占 總 投 資 的 %， 符 合規(guī)定的貸款要求，截止評估基準(zhǔn)日，該項目已投入資金為萬元。五財務(wù)評價經(jīng) 過 評 估 測 算 ， 該 項 目 的 各 項 盈 利 能 力 指 標(biāo) 測 算 結(jié) 果 如 下 ：（ 詳 見 評 估 主 表 4項 目 財 務(wù) 現(xiàn) 金 流 量 表 ）項 目 建 成 后 將 實 現(xiàn) 凈 利 潤 萬 元 ；內(nèi)部投資收益率：按全部投資計為%；財務(wù)凈現(xiàn)值（還原利率10）：按全 部投資計為萬元；動態(tài)投資回收期（ 還原 利率10%）：按 全部投資計為年；由以上可以看出，該項目內(nèi)部投資 收 益 率 均

11、大于設(shè)定 的 基 準(zhǔn) 收 益 率 （ 設(shè) 定 的 基 準(zhǔn) 收 益 率 為 10 ） ， 財 務(wù) 凈 現(xiàn) 值 大 于 零 ， 說 明 該 項 目 在計算期內(nèi)按X行財務(wù)評價標(biāo)準(zhǔn)可行。 六貸款風(fēng)險評價通過定性及定量分析，項目財務(wù)抗風(fēng)險能力較強。通過定量計算，本項目風(fēng)險等級為AA級，貸款項目綜合風(fēng)險度為，低于風(fēng)險度的界 限值。該公司向X行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司大連萬達(dá)集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方大連萬達(dá)集 團(tuán) 股 份 有 限 公 司 2001 年 所 有 者 權(quán) 益 為 億 元 ， 其 中 未 分 配 利 潤 為 億 元 ， 對 外 擔(dān) 保 為 億 元 ， 且 全

12、 部 為 集 團(tuán) 內(nèi) 部 擔(dān) 保 。 財 務(wù) 狀 況 良 好 ， 擔(dān) 保 方 式 可 行。七評估結(jié)論評估 小 組經(jīng) 過 對 企 業(yè) 綜 合 情 況 、項 目 建 設(shè) 條 件 、投 資 估 算 ， 籌 資 、 銷 售 及 償 債 能 力 、 貸 款 風(fēng) 險 及 效 應(yīng) 等 多 方 面進(jìn) 行 分 析 測 算 ， 認(rèn) 為 “河 濱 印象”項目建設(shè)條件具備，目前，土建已完成90%,景觀已完成40%,投資計劃可行，財務(wù)評價符合貸款要求，項目被評為AA級，具有一定 的抗風(fēng)險能力，該公司向X行提出貸款擔(dān)保方式為其母公司大連萬達(dá)集團(tuán)提供擔(dān)保，經(jīng)對擔(dān)保企業(yè)提供的經(jīng)過審計的財務(wù)報表分析，擔(dān)保方大 連 萬 達(dá) 集

13、團(tuán) 股 份 有 限 公 司 2001 年 所 有 者 權(quán) 益 為 億 元 ， 其 中 未 分 配 利 潤 為 億 元 ， 財 務(wù) 狀 況 良 好 ， 擔(dān) 保 方 式 可 行 。由于項目在建設(shè)條件和市場銷售等方面存在一定程度風(fēng)險，應(yīng)對項目資金專款專用，對房屋開發(fā)及銷售回籠資金全程監(jiān)控，做好貸后管理 工作。第二章借款人評價一借款人概況四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司（以下簡稱四川萬達(dá)）成立于1999年7月22日，是大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司下屬的全資公司。法人代表X X X ,注冊資本2000萬元，分別由大連萬達(dá)集團(tuán)股份有限公司投資1800萬元和四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司投資200萬元構(gòu)成；該公司主營房地產(chǎn) 開發(fā)

14、，具有房地產(chǎn)三級開發(fā)資質(zhì)。四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司在成立之初就嚴(yán)格管理，建立了一整套嚴(yán)格的管理制度。作為大連萬達(dá)集團(tuán)有限公司開拓中國西部市場的橋頭 堡，四川萬達(dá)在最初的兩年主要代表集團(tuán)從事戰(zhàn)略性工作，包括市場考察，戰(zhàn)略咨詢等，沒有實際操作項目。該公司于2001年1月起正式進(jìn)行“河濱印象”聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅高檔住宅小區(qū)項目開發(fā)?！昂訛I印象”于2001年8月正式開發(fā)，2001 年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“河濱印象”業(yè)已取得近億元的銷售佳績。售房率已接近 50%開盤以來，“河濱印象”已獲得2001年度“成都市10大金獎樓盤”和“群眾最喜愛的樓盤”等榮譽,

15、通過“亞太村生態(tài)住宅小區(qū)”的評 審、2002年6月份在由建設(shè)部主辦的2002年中國住宅創(chuàng)新奪標(biāo)評選中，獲“創(chuàng)新示范樓盤”綜合大獎。二。經(jīng)營者素質(zhì)及管理水平四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司產(chǎn)權(quán)明晰，制度完善，對內(nèi)對外經(jīng)濟(jì)關(guān)系清晰，無對外投資和訴訟等法律事宜。公司下設(shè)工程部、配套部、開發(fā)部、 銷售部、策劃部、行政部和財務(wù)部7個部門；現(xiàn)有正式職工34人，其中博士 1人，碩士 5人，本科24人，大專4人；具有高級職稱4人，中 初級職稱28人，公司人員配置優(yōu)勢明顯，素質(zhì)較高，具有一定的專業(yè)技術(shù)水平。四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司主要領(lǐng)導(dǎo)人基本情況如下：法人代表：XXX,男，39歲，碩士。總經(jīng)理：XXX,男，39歲，碩士。

16、副總經(jīng)理：XX,男，47歲，博士。財務(wù)部經(jīng)理：xxx,男，28歲。.信用狀況評價該公司在工行X X X支行開有一般結(jié)算帳戶。截止2002年9月末，該公司在工行X XX支行存款余額 為557萬元；公司借款余額9000 萬元，其中工行X X X支行借款7000萬元，中行XX支行借款2000萬元，均按時付息，無借款逾期現(xiàn)象發(fā)生。企業(yè)無不良信用記錄，經(jīng)省分 行審核評定其2002年度信用等級為AA級。.資產(chǎn)負(fù)債分析企業(yè)財務(wù)狀況詳見附件企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表。公司的資產(chǎn)負(fù)債狀況及主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)如下表：資產(chǎn)負(fù)債及償債能力指標(biāo)簡表項目2000 年2001 年2002 年總資產(chǎn)170002679821335總負(fù)債150

17、002544213482流動資產(chǎn)170142667821172流動負(fù)債01044213482所有者權(quán)益200013567852資產(chǎn)負(fù)債率88%394%)63%流動比率255%157%速動比率112%77%（一）、資產(chǎn)負(fù)債趨勢分析下表是企業(yè)近三年資產(chǎn)負(fù)債變化趨勢（與上一年比較）：資產(chǎn)負(fù)債橫向變動趨勢表（單位：萬元）項目2000 年2001 年2002 年資產(chǎn)增長絕對數(shù)163909798-5463增長百分比2686%057%6-20%負(fù)債增長絕對數(shù)1499010442-11960增長百分比149900%69%6-47%權(quán)益增長絕對數(shù)1400-6446496增長百分比233%-32%479%從上表可

18、以看出該企業(yè)2000年、2001年總資產(chǎn)增長很快，2000年末比1999年末增長了 2868%2001年較2000年末增長了 57% 2002年9月總 資產(chǎn)較2001年下降20%負(fù)債較同期下降47%主要是該公司2000年4月代大連萬達(dá)集團(tuán)在成都建行貸款15000萬元，投入“XX花園”開 發(fā)項目，2002年3月集團(tuán)將“X X花園”的股份轉(zhuǎn)讓給了合作方，提前收回投資，歸還了成都建行的15000萬元貸款。因此該企業(yè)2002年9 月的負(fù)債較同期減少11960萬元，減少47%相應(yīng)的減少資產(chǎn)5463萬元，減少20%由于資產(chǎn)減少的比例小于負(fù)債減少的比例，因此企業(yè)所有 者權(quán)益呈現(xiàn)增長趨勢，企業(yè)的財務(wù)狀況越來越

19、好，凈資產(chǎn)的增加，說明企業(yè)自身積累增加，對負(fù)債的依賴程度減小。（二”資產(chǎn)負(fù)債比例分析項目資產(chǎn)負(fù)債率2000 年88%2001 年 94%2002 年63%利息保障倍數(shù)0流動比率255%8157%速動比率112%77%資產(chǎn)負(fù)債率2000年是88% 2001年是94% 2002年9月是63% 由此可以看出，企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率到評估日已經(jīng)處于一個良好的水平，低于 平均值企業(yè)的流動比率2001年是255% 2002年9月是157% 雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較好水平，趨于良好值的 企 業(yè)的速動比率2001年是112% 2002年9月是77%雖然2002年較2001年有所下降，但仍然屬較

20、好水平，趨于良好值。因此企業(yè)的長期和 短期償債能力較強，有較強的舉債能力，由于企業(yè)2002年資產(chǎn)負(fù)債率較低，盈利能力大幅提高，因而利息保障倍數(shù)2002年9月是，較平均值 高出倍，說明企業(yè)有較強的付息能力。（三”資產(chǎn)負(fù)債增減變化原因分析通過對企業(yè)近三年的資產(chǎn)負(fù)債變動的分析，對其變動較大的科目列舉如下：近三年企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債簡表（單位：萬元）項目總資產(chǎn) 總負(fù)債2000170001500020012679825442213351348一、流動資產(chǎn)170142667821172一、流動負(fù)債01044213482其中：貨幣資金4214972241其中短期借款0850C9000應(yīng)收帳款007759應(yīng)付帳款00

21、2短期投資000其他應(yīng)付013434728其他應(yīng)收款1659311252424預(yù)收帳款07870預(yù)付帳款0337存貨01492710711其他000二、長期負(fù)、長期投資000三、固定資產(chǎn)0124158三、所有者權(quán)益200013567852其中：固定資產(chǎn)清理77其中：股本200020002000固定資產(chǎn)凈值012481資本公積000四、無形遞延資產(chǎn)-14-54未分配利潤0-6445852變動說明：1、應(yīng)收帳款：2002年較2001年增加7759萬元，全部是應(yīng)收客戶購房款。2、其他應(yīng)收款：2002年較2001年減少10828萬元，主要原因是代集團(tuán)投資“XX花園”的1500

22、0萬元收回。3、存貨與在建工程部分：2002年企業(yè)存貨10711萬元全部為“河濱印象”在建工程成本未結(jié)轉(zhuǎn)部分，2002年較2001年減少4216萬元為已轉(zhuǎn) 入經(jīng)營成本部分。4、其它應(yīng)付款：2002年較2001年增加3385萬元，主要是與集團(tuán)之間往來帳款增加2248萬元，與金立國際投資有限公司企業(yè)間借款增加500 萬元。5、預(yù)收帳款：2002年9月較2001年減少787萬元，主要是將預(yù)收房款確認(rèn)為收入。6、長期負(fù)債：2002年較2001年減少15000萬元，主要是代集團(tuán)在成都建行貸款的15000萬元，提前歸還。一、 盈利能力及資產(chǎn)運用效率該企業(yè)2002年9月已經(jīng)實現(xiàn)銷售收入23650萬元，實現(xiàn)利

23、潤5852萬元，銷售利潤率為%下表是該企業(yè)近三年盈利指標(biāo)。項目2000 年2001 年2002 年銷售收入06123650利潤總額0-6445852銷售利潤率0%總資產(chǎn)利潤率0%凈資產(chǎn)利潤率0%存貨周轉(zhuǎn)率00%成本費用利潤率00%利息保障倍數(shù)0從上表可以看出：企業(yè)的銷售收入是逐年遞增，利潤總額大幅增加，說明企業(yè)的盈利能力較強。但2001年企業(yè)的利潤總額虧644萬元， 銷售利潤率是%總資產(chǎn)利潤率是%凈資產(chǎn)利潤率是%資金運用效率較低，具體原因主要是房地產(chǎn)業(yè)的特點是前期資金投入大，生產(chǎn)周期較 長。該公司的“河濱印象”項目2001年8月才開始進(jìn)入實際運作，因此前期資金投入大，資金運用效率較低，2001

24、年幾乎沒有銷售收入，所 以反映出來是利潤總額為虧損644萬元。公司開發(fā)的“河濱印象”項目于2001年12月8日才正式開盤，公司2001年沒有結(jié)轉(zhuǎn)銷售收入，故 此次主要對公司2002年9月末利潤表進(jìn)行分析。從結(jié)構(gòu)上分析：企業(yè)2002年9月的期間費用為862萬元，占整個銷售收入的%結(jié)合企業(yè)銷售情況分析，由于“河濱印象”項目為聯(lián)排別 墅和復(fù)式別墅小區(qū)，開發(fā)期較長，而截止9月公司已銷售房屋接近50%以較小的費用投入取得較好的銷售，說明企業(yè)的營銷能力及內(nèi)控制度 較好。從比率上分析，公司的銷售利潤率為（介于良好值和平均值之間）、成本費用利潤率為（行業(yè)優(yōu)秀值）、利息保障倍數(shù)為（行業(yè)優(yōu)秀值）。 從銷售利潤率可

25、以看出，企業(yè)具有較強的盈利能力；成本費用率和利息保障倍數(shù)超過行業(yè)優(yōu)秀值，說明企業(yè)具有較好的成本內(nèi)控能力，同時也 說明企業(yè)具有較強的營銷能力和償還債務(wù)的能力。下表是企業(yè)近三年的現(xiàn)金流量表。項目一、經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流入200002001644235762現(xiàn)金流出160021438219610經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額-16002-794016152二、投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量 現(xiàn)金流入10013現(xiàn)金流出013724投資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額10-137-11三、籌資活動有關(guān)的現(xiàn)金流量現(xiàn)金流入16400100002000現(xiàn)金流出0184816398籌資活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額16400815

26、2-14398四、現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物凈增額408761744二?，F(xiàn)金流量分析企業(yè)2000年、2001年、2002年9月現(xiàn)金流量均表現(xiàn)為凈流入，說明企業(yè)經(jīng)營狀況良好，實力雄厚，有較強的融資能力 三。信用狀況評價該公司至評估基準(zhǔn)日在銀行有短期借款余額9000萬元，無逾期與不良貸款記錄，分布如下表：項目存款貸款備注工行X X X支行557700011月份還款1100萬元，無拖欠本息1420X行X支行X行X X支行無拖欠本息3182000X X營業(yè)部920 x x銀行10010X X納稅專戶1300合計22409000經(jīng)我們在人行查詢系統(tǒng)查詢，四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司無任何不良記錄，信譽良好，2002年貸

27、款卡年審時，被中國人民銀行X X分行營 業(yè)管理部指定的資信評估機構(gòu)評為AA資信等級企業(yè)（詳見附件）。四。企業(yè)前景評價四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司作為大連萬達(dá)集團(tuán)公司的全資公司，具有豐富的企業(yè)管理和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗，企業(yè)目前已具備一定的規(guī)模，具有 較強的房地產(chǎn)開發(fā)技術(shù)力量和經(jīng)濟(jì)實力。該公司開發(fā)的第一個項目為“河濱印象”高檔住宅小區(qū)。“河濱印象”于2001年8月正式開發(fā)，2001 年12月8日正式開盤發(fā)售，在近1年的銷售時間里，在成都市激烈的市場競爭中，“河濱印象”業(yè)已取得近億元（按實際到帳計算）的銷售 佳績。因此四川萬達(dá)根植于大連萬達(dá)這樣的母體，自身又具備了一定的實力，公司的發(fā)展前景將極其廣闊。第三章項

28、目建設(shè)條件評價一、 項目建設(shè)必要性該項目總占地163, 648平方米（含代征地41, 024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111, 162平方米（其中銷售面積 95,118平方米，贈送面積16, 044平方米），會所2, 820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和 配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項目容積率，綠化率53%四川萬達(dá) 房地產(chǎn)有限公司依托大連萬達(dá)這個強大的母體和借用大連萬達(dá)多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗，此次推出的“河濱印象”是成都市唯一的大 規(guī)模

29、的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是萬達(dá)集團(tuán)決心在成都樹立的樣板工程。該項目總占地163, 648平方米（含代征地41, 024平方米），建筑總面積116,092平方米，其中：商品住宅111, 162平方米（其中銷售面積 95,118平方米，贈送面積16, 044平方米），會所2, 820平方米，幼兒園1,490平方米，配套用房620平方米。項目規(guī)劃設(shè)計有52幢住宅樓和 配套建筑，住宅戶型均為躍層式聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，面積在160平方米到298平方米之間，共403套。項目容積率，綠化率53%四川萬達(dá) 房地產(chǎn)有限公司依托大連萬達(dá)這個強大的母體和借用大連萬達(dá)多年來在房地產(chǎn)開發(fā)中積累的經(jīng)驗，此次推出的

30、“河濱印象”是成都市唯一的大 規(guī)模的聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅住宅小區(qū)，也是萬達(dá)集團(tuán)決心在成都樹立的樣板工程。成都市政府通過對舊城改造和府南河綜合整治延伸工程的開展，確立了向東向南發(fā)展戰(zhàn)略，該項目定位符合成都市向東向南發(fā)展規(guī)劃。隨 著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南地區(qū)發(fā)展的總部，該 項目能夠滿足中高收入家庭和購房投資客戶對高檔住宅的需求。同時為開發(fā)商帶來較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好的品牌效應(yīng)。二。建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模和建設(shè)方案根據(jù)成都市計劃委員會對“河濱印象”項目建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)，該項目總占地163, 648平方米（含代征地41,024平方

31、米），建筑總面積 116, 092平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可銷售面積95,118平方米，贈送面積16, 044平方米），會所2, 820平方米，幼兒園1,490 平方米，配套用房620平方米。該項目設(shè)計開發(fā)修建52幢住宅樓和公用配套房，包括聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，聯(lián)排別墅前后均有花園，復(fù)式別墅也有屋后花園和屋頂花園， 做到了戶戶有花園，每戶面積在160平方米到298平方米之間，共有住宅403套，項目容積率，綠化率53%戶型和面積為：建筑套型建筑面積（平方米）戶數(shù)占比例聯(lián)排別墅A2251C%聯(lián)排別墅C139137%聯(lián)排別墅E264164%聯(lián)排別墅L2988%雙復(fù)式別墅N11604

32、2%雙復(fù)式別墅N218542%合計1371403100%該項目建筑設(shè)計方案由新加坡建筑城市設(shè)計公司和成都華宇建筑設(shè)計有限公司設(shè)計，并經(jīng)成都市規(guī)劃局同意，現(xiàn)將規(guī)劃設(shè)計方案簡介如下:“河濱印象”項目定位為高檔，由47棟三層聯(lián)排別墅、5棟四層復(fù)式別墅、小區(qū)會所、幼兒園、配電所、管理人員辦公室、游泳池、網(wǎng) 球場等組成；各幢建筑物之間設(shè)有綠地，綠化率達(dá)53%2、小區(qū)在東西南北四面各有一個入口，小區(qū)內(nèi)道路采取人車分流方式；聯(lián)排別墅住戶每戶均有半地下車庫，復(fù)式別墅在樓前有露天車位 解決住戶停車問題，同時不影響小區(qū)的綠地率。小區(qū)外圍共提供60個公共車位，非小區(qū)住戶車輛不得進(jìn)入小區(qū)，以降低車輛對小區(qū)環(huán)境的影 響

33、。3、 “河濱印象”小區(qū)處于兩河交匯的河壩地區(qū)，地質(zhì)情況復(fù)雜，所有建筑均采用了框架結(jié)構(gòu)，通過在地面下形成錯落框架和更換局部土 層，抗震設(shè)防烈度七度。小區(qū)建筑外觀造型新穎，戶型設(shè)計動靜功能分區(qū)合理，面積分配適當(dāng)，使用方便，采光通風(fēng)良好。4、整個小區(qū)三表出戶，配備光纖網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，采用防污染管道系統(tǒng)，統(tǒng)一空調(diào)室外機箱位置，并配備周界防越報警系統(tǒng)、閉路電視監(jiān)控系 統(tǒng)、可視對講系統(tǒng)、保安巡更系統(tǒng)、緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)、小區(qū)門禁、停車管理系統(tǒng)；充分體現(xiàn)出小區(qū)建筑的智能化。5、小區(qū)外墻采用外墻漆與石材的結(jié)合，彩色波紋瓦坡屋面，塑鋼窗框，客廳為夾膠隔音隔熱玻璃，主要房間為透明中空隔音隔熱玻璃， 入戶門為高級防

34、盜門，車庫為自動感應(yīng)門，露臺鋪設(shè)防滑地磚，統(tǒng)一安裝護(hù)欄，花園綠化到位，石材入戶小徑；室內(nèi)為墻面、天棚水泥沙漿抹 平，刮膩子，地面為混合砂漿找平。項目實施進(jìn)程評價該項目經(jīng)成都市計委同意立項，并已取得了所有報批資料，該項目目前已取得的所需文件有：成都市計委：成計投資2000 449號“關(guān)于四川X X房地產(chǎn)有限公司、X X國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)原X X商品住宅項目建議書的批復(fù)”； 成都市規(guī)劃局：成規(guī)管2002第1845號定點通知書；成都市計委：成計投資2001272號“關(guān)于四川X X房地產(chǎn)有限公司、X X國際投資有限公司聯(lián)合開發(fā)X X商品住宅項目可行性研究報告暨 調(diào)整建設(shè)規(guī)模申請的批復(fù)”；該項目成

35、都市國土局：成國土錦2000出讓合同第X X號國有土地使用權(quán)出讓合同；成都市規(guī)劃局：成規(guī)管2000第X X號建設(shè)用地規(guī)劃許可證；成都市國土局：成國用2001字第X X號國有土地使用證；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管2001 x X號建設(shè)工程規(guī)劃許可證；成都市規(guī)劃局：成規(guī)建管2002 x x號建設(shè)工程規(guī)劃許可證；成都市建委：XX, X X , X X , X X , X X , X X , X X號施工許可證。成都市房地產(chǎn)管理局：成房（2001）預(yù)售證第X X號、XX號、XX號、XX號、成房（2001）預(yù)售證第X X號、XX、XX、XX、XX、 X X號商品房預(yù)售許可證。項目實施進(jìn)程評價小區(qū)于2001年

36、8月全面開工，截止2002年11月已完成52棟住宅項目土建工程、外立面裝飾和水電氣安裝；游泳池、配套用房、小區(qū)道 路和景觀綠化工程建設(shè)還在進(jìn)行之中，預(yù)計在2002年12月完工交房。項目建設(shè)條件評價“河濱印象”小區(qū)建設(shè)用地為城市建設(shè)規(guī)劃用地，由成都X X道建設(shè)指揮部統(tǒng)征并報經(jīng)成都市國土局批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓給四川萬達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有 限公司和金立國際投資有限公司用于商品住宅開發(fā)，不存在拆遷問題。整個施工場地平整開闊，施工場地四周道路平整通暢。小區(qū)所在位置臨 近二環(huán)路，水、電、氣、污水等市政設(shè)施均可直接與市政管線碰接。小區(qū)采用環(huán)狀供水系統(tǒng)，通過一條DN150聯(lián)絡(luò)管從市政管網(wǎng)配水；小區(qū)自建有配電所，設(shè)計電容量為30

37、00KVA,并實施一戶一表工程; 天燃?xì)馊康綉簦粸橥瓿梢陨细黜椗涮自O(shè)施建設(shè)，公司已取得供水、供電、供氣等相關(guān)部門同意，并委托具有專業(yè)施工資質(zhì)的公司實施有關(guān)工 程設(shè)施的建設(shè)。設(shè)計單位資質(zhì)評價該項目設(shè)計方案由新加坡XX XX設(shè)計公司和成都X X建筑設(shè)計有限公司完成。新加坡XX XX設(shè)計公司匯集了多名美國、英國、香港和 中國教育背景和工作經(jīng)驗的建筑師，其設(shè)計較好的融匯了中西文化風(fēng)格，負(fù)責(zé)該項目的總體設(shè)計。成都X X建筑設(shè)計有限公司是國家建設(shè)部批準(zhǔn)的首批全國十六家民營甲級設(shè)計單位之一，公司目前擁有7名一級注冊建筑師、7名一級注冊 結(jié)構(gòu)師，6名設(shè)備專業(yè)高級工程師，技術(shù)人員60余人，各專業(yè)配置齊全，公司

38、多項設(shè)計獲省市級優(yōu)秀設(shè)計獎和優(yōu)秀方案獎，承擔(dān)的工程設(shè)計 有：青城白鷺洲100, 000平方米，清華坊住宅區(qū)50, 000平方米等項目。六、 施工、監(jiān)理單位資質(zhì)評價工程施工由成都市X X區(qū)建筑工程總公司、四川第X建筑工程公司等五家公司組織進(jìn)行，各公司資質(zhì)等級及所承擔(dān)項目建設(shè)規(guī)模見下表：承建單位名稱公司資質(zhì)等級承建規(guī)模（平 方米）成都市X X區(qū)建筑工程總公司壹級31, 777成都市X X建筑工程公司-16, 840四川省X X建筑工程公司壹級12, 690成都市建X X筑工程公司-15, 435成都市X X區(qū)建筑安裝工程公司貳級22, 336成都市成都市第X、第X建筑工程公司屬于成都市建總集團(tuán)，該

39、集團(tuán)資質(zhì)等級為壹級。項目工程質(zhì)量監(jiān)理由資質(zhì)等級為丙級的成都X X建設(shè)監(jiān)理有限責(zé)任公司和資質(zhì)等級為乙級的成都X X工程監(jiān)理有限責(zé)任公司承擔(dān)。七、 環(huán)境保護(hù)評價“河濱印象”項目周邊環(huán)境良好，三面臨水，特別是北面是環(huán)境優(yōu)美的XX X公園，附近也沒有產(chǎn)生對空氣、水源造成污染的單位。工程建設(shè)施工中的廢物、廢渣將采取定點、集中處理，不會對周邊環(huán)境污染、破環(huán)。項目建成后，生活污水和雨水采用分流排放，糞水 經(jīng)凈化分解達(dá)到國家二級排放標(biāo)準(zhǔn)后，與生活洗滌水合流排入城市污水管網(wǎng)，雨水則順城市雨水管網(wǎng)排放。宅間距設(shè)計符合城市規(guī)劃的要求，住宅區(qū)各戶均有直接采光、通風(fēng)，具有良好的自然采光和通風(fēng)條件，同時以天然氣為燃料，加

40、上較完 善的戶內(nèi)設(shè)施，室內(nèi)外環(huán)境較為理想。該小區(qū)環(huán)境綠化由專業(yè)園林公司設(shè)計施工，遵循現(xiàn)代城市建設(shè)與環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)展的關(guān)系，把建筑本身給人造成的視覺上的擠壓逐步減輕，規(guī)劃布 局合理，使人與建筑，建筑與綠化達(dá)到相互交融的境界，使整個項目區(qū)域為一個環(huán)境較為舒適、優(yōu)美、寧靜的住宅區(qū)域。綜合以上分析認(rèn)為，四川萬達(dá)房地產(chǎn)有限公司的“河濱印象”項目建設(shè)符合國家產(chǎn)業(yè)政策和成都市政府支持范圍，且地域位置優(yōu)越， 交通方便，規(guī)劃設(shè)計合理，各項報批手續(xù)齊備，項目建設(shè)條件具備，現(xiàn)土建已完成90%景觀已完成40%評價可行。第四章市場評估一、市場供求狀況及其發(fā)展趨勢分析（一）宏觀經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向2001年全球經(jīng)濟(jì)增長速度

41、放緩，在這種外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境不利的條件下，中國經(jīng)濟(jì)以高于7%的增長速度受到世界各國普遍關(guān)注。在北京申奧 成功和中國成功加入WTO,國際地位顯著上升的基礎(chǔ)上，中國政府依靠積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，保持宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境穩(wěn)定的前提下， 通過實施西部大開發(fā)，加大基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)政策，充分挖掘國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的潛力，維持了國民經(jīng)濟(jì)的高速增長。中國的房地產(chǎn)業(yè)在經(jīng)歷了 1992、1993年的過熱后，隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)控進(jìn)入了低谷。為擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長，中央提出要把住宅建 設(shè)培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點，同時出臺了停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化的政策。近幾年來中國人民銀行多次降低存貸款利率， 商業(yè)

42、銀行為購房提供的按揭貸款，激發(fā)了房地產(chǎn)市場特別是住房市場的啟動。為進(jìn)一步規(guī)范房地產(chǎn)市場，2001年從中央到地方各級房地產(chǎn)主管部門都按照市場實際要求，對涉及房地產(chǎn)投資體制、土地取得、規(guī)劃設(shè)計、 建筑施工、銷售管理、物業(yè)管理等房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)的政策作了修改和調(diào)整。從而，一方面保護(hù)了消費者的合法權(quán)益，有效刺激了房 地產(chǎn)消費需求；另一方面規(guī)范了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營行為，提高了房地產(chǎn)業(yè)的市場準(zhǔn)入門檻，促進(jìn)房地產(chǎn)市場優(yōu)勝劣汰機制的形成，為房地產(chǎn)業(yè) 的持續(xù)、健康發(fā)展起到了積極的推動作用。2002年1、2月，中國人民銀行降低利率以及建設(shè)部降低房地產(chǎn)交易費用，有利于房地產(chǎn)市場的發(fā) 展。二）成都市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平

43、和房地產(chǎn)市場狀況作為西部大開發(fā)的戰(zhàn)略要地，依托于國內(nèi)良好的經(jīng)濟(jì)環(huán)境，成都市人民政府從兩方面入手加速成都經(jīng)濟(jì)的快速增長。對外，成都市人民政 府積極改善成都的投資環(huán)境，整頓和規(guī)范投資體制，吸引外資的大量進(jìn)入；對內(nèi)，加大經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整力度，加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)逐步優(yōu)化，搞活中小企業(yè)，提高企業(yè)的競爭力。2001年全年完成國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP） 1491億元，超額完成目標(biāo)任務(wù)百分點，增幅達(dá);實 現(xiàn)全年財政收入億元，比上年增長,其中地方財政收入億元，比上年增長。為“十五”期間成都經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展奠定了良好的基礎(chǔ)。2001 年成都房地產(chǎn)業(yè)保持了良好的發(fā)展形勢，全年實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，同期增長;人

44、均購房和建房支出達(dá)到元，較上年同期增長,其中 住房裝飾支出和家俱材料支出比上年分別增長了倍和14倍。2000年成都市區(qū)人均居住面積平方米，據(jù)預(yù)測到2005年末人均住房居住面積將達(dá)到平方米。目前成都市的家庭已經(jīng)購房，居民購房呈上 升趨勢。從房屋產(chǎn)權(quán)看，臉勺城鎮(zhèn)家庭住房產(chǎn)權(quán)屬于個人，其中是房改房，居各類產(chǎn)權(quán)房之首，娓原有私房，是商品房。因此，成都市居民 購房空間廣闊，開發(fā)商品住宅極具市場潛力。2001年成都市政府加大了市政建設(shè)力度，市政府自3月份在成都市區(qū)全面展開了城市環(huán)境綜合整治工程以來，上半年共整治了 26條市容形象 示范街和6條出入城道路等42條街道和重點路段。9月28日成都市規(guī)劃局公布了東

45、郊工業(yè)區(qū)結(jié)構(gòu)調(diào)整的規(guī)劃方案，并開始逐步實施，2002年 將是東郊工業(yè)區(qū)的結(jié)構(gòu)調(diào)整特別是企業(yè)搬遷改造的關(guān)鍵一年，全年將完成15戶企業(yè)搬遷改造，投資20億元以上。2001年11月沙河整治拆遷 工程正式啟動，2002年春節(jié)后開始工程建設(shè)，預(yù)計用3-5年的時間對沙河規(guī)劃整治區(qū)進(jìn)行全面綜合治理。在近3-5年的時間內(nèi)還將進(jìn)一步完 成舊城改造、低洼棚戶區(qū)改造，截止2001年12月底共累計完成基本建設(shè)投資億元、更新改造投資億元，分別比去年同期增長 %使城市的 居住水平和投資開發(fā)環(huán)境得到了明顯改善。城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居住投資環(huán)境的改善，使消費者對住房的需求越來越高，開始從以“住”為主的簡單居住需求向?qū)幼∥幕?、?/p>

46、住環(huán) 境、居住品位、投資回報等附屬功能的更高需求轉(zhuǎn)變，開發(fā)商在產(chǎn)品定位上更加注重市場調(diào)研，更加注重研究購房者的消費心理和行為習(xí)慣， 以及競爭對手的情況。在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。在產(chǎn)品特色創(chuàng)造上， 開發(fā)商的創(chuàng)新意識增強，開發(fā)商逐漸意識到差異化發(fā)展才能在激烈的競爭中脫穎而出。由此，成都房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品逐步向個性化、多元化發(fā) 展，主題概念日趨明顯，建筑風(fēng)格愈顯多樣，住宅設(shè)計更加關(guān)注細(xì)部的創(chuàng)新。根據(jù)成都市“九五”及2010遠(yuǎn)景發(fā)展規(guī)劃，市房管部門預(yù)測2000 2010年我市住宅需求量約需4600 4800萬平方米，特別是進(jìn)入 新世紀(jì)以來，國

47、家將按照市場化的要求，研究制定出住宅建設(shè)、住房金融、住宅管理和住房中介服務(wù)等方面有利于擴(kuò)大住房需求的政策，將使 我國房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入一個新的快速發(fā)展期，因此成都市房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，若干年內(nèi)仍將具有廣闊的發(fā)展空間，成都房地產(chǎn)業(yè)將面臨更大發(fā)展前景和前 所未有的機會。據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市1996年至2000年住宅開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下表：（萬平方米）名稱住宅施工面積住宅竣工面積住宅銷售面積住宅銷售額（億元） 住宅空置面積19961997199819992000從上表可看出從1998年國家作出擴(kuò)大內(nèi)需、拉動經(jīng)濟(jì)增長的戰(zhàn)略決策提出要把住宅建筑培育成為新的經(jīng)濟(jì)增長點開始，成都市住宅施工 面積以30%的平均增

48、長率高速發(fā)展；住宅竣工面積1999、2000年分別比上年增長%、%，住宅銷售面積1999、2000年分別比上年增長、%, 住宅銷售額1999、2000年分別比上年增長、。在過去的2001年房地產(chǎn)共完成投資億元，銷售萬平方米，分別比去年同比增長、, 其中住宅銷售面積638萬平方米，比上年增長。房屋竣工面積815萬平方米，同比增長,房屋空置面積萬平方米，比上年增加。由以上 數(shù)字可看出2001年房地產(chǎn)發(fā)展速度明顯快于前幾年，房地產(chǎn)增長速度大大高于成都市居民收入增長水平，有一定的過熱現(xiàn)象，宏觀市場風(fēng)險 加大，競爭激烈。據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計，成都市1996年至2000年商業(yè)營業(yè)用房開發(fā)竣工及銷售量統(tǒng)計如下

49、表：（萬平方米名稱商業(yè)營業(yè)用房施工面積商業(yè)營業(yè)用房竣工面積商業(yè)營業(yè)用房銷售面積商業(yè)營業(yè)用房銷售額（億元）商業(yè)營業(yè)用房空置面積19961997199819992000成都市近幾年住宅房地產(chǎn)價格水平見表如下表：（萬平方米1996年12月1997年12月1998年12月1999年12月2000 年 122001年12月住宅指數(shù)966970994993983996辦公指數(shù)1007100698496494694商用指數(shù)965948925911910909城市綜合指數(shù)965956973980972982成都市從成房價格指數(shù)近年變化可看出成都市商品住宅價格從1996年至2001年12月價格比較平穩(wěn)，略有上升

50、，在966點至996點之間變 動。成都市商業(yè)用房價格從1996年至2001年12月前期價格逐步下滑，后期逐步趨于穩(wěn)定，在965點至909點之間變動。（三）成都市2002年1-10月房地產(chǎn)市場狀況2002年上半年，成都市宏觀經(jīng)濟(jì)運行良好，外商投資增速平穩(wěn)，房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)加大。據(jù)成都市統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年上半年, 成都市房地產(chǎn)完成投資億元，比去年同期增長;住宅投資比重繼續(xù)加大，完成投資億元，增長,占房地產(chǎn)投資額的。橫向比較，成都市 房地產(chǎn)開發(fā)投資總量在15個副省級城市中排第三位，列廣州、深圳之后，但由于速度明顯高于廣州、深圳，其總量差距在逐漸縮小。上半年 上半年成都市商品房銷售萬平方米，比

51、去年同期增長。其中住宅銷售萬平方米，增長,商業(yè)用房銷售萬平方米，下降。由于銷售降溫， 上半年全市商品房短期空置面積（空置期在一年以內(nèi)）比同期增長一倍，達(dá)萬平方米，短期供需矛盾顯現(xiàn)。但空置期在一年以上的面積呈下降 趨勢。與此同時，房產(chǎn)商土地購置大幅增長，上半年購置土地達(dá)萬平方米，增長倍。開發(fā)面積超過10萬平方米的企業(yè)達(dá)20家，其中成都花園、 TOC o 1-5 h z 置信實業(yè)、華盛實業(yè)開發(fā)面積均超過20萬平方米。今年1 至10月份成房 綜 合指數(shù)出現(xiàn)輕 微波動，但波動幅 度不大，總體走勢平穩(wěn)。成都市商品房銷售經(jīng)過去年 下半年的持續(xù)火爆和強 力擴(kuò)張 后，今年明 顯 降溫，前幾 個月銷售增速一直在

52、低位排徊，6月有所回升，但總體趨向平穩(wěn)。1至10月，成房 住宅 指數(shù)走勢相對平穩(wěn)，沒有出現(xiàn)大的波動。 受 銷售下降的 影響，前幾個月出現(xiàn)小幅回落，6月份開始呈現(xiàn)回升的趨勢，7月份一路走高，8至9月保持平穩(wěn)。成房商業(yè)指數(shù)顯示：2002年上半 年成房商指 數(shù) 呈現(xiàn) 下跌趨 勢，在6月份有 所回 升 ，但仍比 去年同 期價格 指數(shù)高。自今年銀行利息下調(diào)以來，商業(yè)物業(yè)市場出現(xiàn)了新的特點，以營業(yè)為目的的傳統(tǒng)形式逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橐酝顿Y為目的。成房辦公物業(yè)指數(shù)自去年走高 以來，今年上半年回落，并在低位排徊。但隨著外商投資的增加，外資企業(yè)進(jìn)駐成都，設(shè)立辦事機構(gòu)，將給成都寫字樓帶來利好。第五章二、城東房地產(chǎn)市場分析城

53、東北起府青路，西接府河沿線，南至府南河與沙河交匯處，東至外環(huán)路。境內(nèi)有沙河、東風(fēng)渠兩大干河穿過，河網(wǎng)密布，水量充沛。 交通便利成渝高速、成龍路、成洛路與二、三環(huán)路形成城東重要的交通樞紐，使城東成為出川的重要交通要塞。隨著新經(jīng)濟(jì)和城市化的發(fā) 展，城東在走向市場的同時，發(fā)展具有城東特色的新經(jīng)濟(jì)，商業(yè)經(jīng)濟(jì)、物流業(yè)和大型專業(yè)市場，形成了城東新的經(jīng)濟(jì)格局和獨特的產(chǎn)業(yè)結(jié) 構(gòu)，為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了產(chǎn)業(yè)支持。隨著東郊工業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整規(guī)劃出臺，給城東的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來了歷史性的機遇，X X城市花園、X X花園、XXX珠花園、XXX花園、 XX嘉苑、XX名宅等精品樓盤的推出，改變了人民對城東的看法和認(rèn)識，使城東房地產(chǎn)

54、市場逐漸活躍起來，城東房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)入了一個新階 段，出現(xiàn)了以下的趨勢：1、 樓 盤 品 質(zhì) 高 檔 化 。 城 東 前 期 的 樓 盤 多 以 多 層 磚 混 結(jié) 構(gòu) 為 主 ， 而 且 少 有 車 庫 ， 小 區(qū) 環(huán) 境 一 般 ， 根 據(jù) 市 場 的 需 要 ， 多 層 和 中 高 層 住 宅 小 區(qū) 及 帶 有半地下車庫的高檔別墅，將成為需求的新趨向。2、開發(fā)規(guī)?；Ｔ缙陧椖恳驗榭砷_發(fā)用地小而分散，沒有形成規(guī)模開發(fā)。新開樓盤如X X城市花園、XX XX花園等，占地面積較大，有一 定的規(guī)模效應(yīng)，市場反應(yīng)良好。3、 土 地 增 值 潛 力 大 。 隨 著 城 東 控 制 性 規(guī) 劃 的 出

55、臺 ， 城 東 房 地 產(chǎn) 開 發(fā) 逐 漸 升 溫 ， 土 地 也 隨 之 增 值 ， 特 別 是 沙 河 一 帶 ， 整 治 后 的 沙 河 ， 將 形 成 良 好的生態(tài)和居住環(huán)境，沿岸的土地具有巨大的升值空間?？偠灾呱系拇罅χС?、城東本身優(yōu)越的自然人文環(huán)境和深厚的歷史文化底蘊及潛在的購買力，使得城東將成為近年來最有 開發(fā)潛力的區(qū)域。三、市場定位分析河濱印象地處城東，位于二環(huán)路內(nèi)側(cè)，西靠府南河，東靠XX堰河，南鄰X X X南側(cè)其他項目待建工地，北近望江公園。隨著沙河整治 的實施，上、下河心村及東湖風(fēng)景區(qū)一帶將形成環(huán)境優(yōu)良的居住區(qū)。而就目前該區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)狀況來看，隨著順江路龍舟

56、路的整治完 成，周邊新建了許多居住小區(qū)，如XX名宅、XX嘉苑等，但多為電梯及多層的住宅小區(qū)，只能滿足部分中檔收入消費者的需要，而高收 入消費者所需要的大規(guī)模綜合性配套設(shè)施齊全的高檔居住小區(qū)還是空白，河濱印象的修建正好彌補了這一市場盲點。隨著成都經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，人們對居住環(huán)境的要求逐漸提高，環(huán)境優(yōu)美，配套設(shè)施齊全的別墅小區(qū)逐漸成為高收入成 功人士的需求熱點。近年來新起的X X花園別墅、XX花園、X X城市花園等高檔居住小區(qū)，滿足了這些消費群體的部分需要，市場反應(yīng) 較好，同時隨著國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實施，成都作為西南特大型中心城市，眾多前來參與西部大開發(fā)的公司紛紛選擇成都作為在西南

57、地 區(qū)發(fā)展的總部，這些外來人員也將有可能成為高檔居住小區(qū)的消費群體，這些都證明該類高檔居住小區(qū)仍有較大的發(fā)展空間。聯(lián)排別墅在成都興起時間不長。目前，成都市聯(lián)排別墅主要集中在城南、二環(huán)路南段外側(cè)及城西浣花風(fēng)景區(qū)，主要有XX花園、XX園、 XX花園、XX新城、XX花園等。聯(lián)排別墅與多層及高層電梯公寓相比，具有通風(fēng)好、景觀視野好、隱蔽性好等特點，且一般都帶有私家車 庫、花園，居家方便安全，生活質(zhì)量有保障，這些正好符合高收入成功人士對居家環(huán)境、質(zhì)量的高要求。因此河濱印象選擇聯(lián)排別墅有一定的 市場需求，對高收入消費群具有較大的吸引力。根據(jù)估價人員的市場調(diào)查，目前市場上類似高檔別墅單價多在4000-700

58、0元 /平方米之間，而這些別墅所在小區(qū)多為分期建設(shè)，除了聯(lián)排別墅，還建有電梯公寓、多層公寓等。而“河濱印象”為大規(guī)模聯(lián)排別墅和復(fù)式別墅，戶型較單一，因此在采光、景觀和隱蔽性方面都略強于其他小區(qū)內(nèi)的同類型房地產(chǎn)，居住環(huán)境和質(zhì)量更有保障。同時河濱印象有著較優(yōu)越的地理位置、頗具特色的環(huán)境設(shè)計、專業(yè)的物管及XX集團(tuán)的品牌保障，與同類型物業(yè)相比，價格定位居中，戶型主要選擇為225-298 平方米的聯(lián)排別墅及160、 185平方米復(fù)式別墅，總價相對來說合理，有一定的市場需求和競爭力。由于能購買該類物業(yè)的消費者多數(shù)為二次置業(yè)者，年收入較高，且更加重視小區(qū)環(huán)境、物業(yè)管理等，故將目標(biāo)市場定位于高收入有車家庭、公

59、 司企業(yè)的高層管理人士和部分白領(lǐng)階層、高等學(xué)府科研院所部分事業(yè)有成者、在成都經(jīng)商創(chuàng)業(yè)收入較高者。四、市場預(yù)測分析項 目 基 本 情 況河濱印象位于二環(huán)路以內(nèi)，西靠府河，東靠石牛堰，南鄰待建項目，北近X X公園。周邊有XX大學(xué)、成都X X中、成都七中、朝陽名宅、X X嘉苑等，公共配套設(shè)施較齊全，交通較便利。小區(qū)總體呈東西向形成錯落有致的布局，按規(guī)劃設(shè)計小區(qū)設(shè)有會所、幼兒園、網(wǎng)球場等，除北、 南、西側(cè)入口各有一條主要道路，社區(qū)內(nèi)每一組團(tuán)之間形成環(huán)行道路，實現(xiàn)人車分流。根據(jù)成都市計劃委員會對“河濱印象”項目建設(shè) 規(guī) 模申請的批復(fù)，該 項 目 總占 地163,648平 方米（含代征地41,024平 方

60、米） ，建筑 總 面 積116, 092 TOC o 1-5 h z 平方米，其中：商品住宅111,162平方米（可 銷 售面積95,118平 方 米，贈送 面積16,044 平方 米 ） ，會所2, 820 平方米，幼兒園1,490 平方米，配套用房620平方米，項目容 積率，綠化率53%。項目規(guī)劃設(shè)計共52幢住宅 樓， 戶型 均為 躍層式聯(lián)排別墅 和復(fù) 式別墅，面積在160 平方米到298平方米之間，共403套，其中聯(lián)排別墅319 套，復(fù)式別墅84 套。售 價 的 確 定本次項目評估預(yù)期售價的確定，采用房地產(chǎn)估價的方法進(jìn)行分析，得出其公開市場價格，結(jié)合企業(yè)實際營銷策略，本著謹(jǐn)慎原則確定測