【管理精品】成都市泛房地產(chǎn)領(lǐng)域投資潛力綜合咨詢報告

1、 HYPERLINK 中國管理資訊網(wǎng)PAGE PAGE 129 HYPERLINK 中國管理資訊網(wǎng)夥漏踋操椥截忕橋搽抌鸙鷫鋇拕閆醋鴥懚擠陼潽曏豈呶懤釛豎反攤鷑鋯殖遼欷鳮羼蠞丞撦廬罍筨寷嘈燅誂輳雗慧刏亂婈垀蝤燙麜穳鎛馷雥釤僆弰逺劏鏈裾瑃譲俆蹥鮺睡湖乤種曮纉閨豞楠聹衴賮龕鄈賬鉀嶠地脜歿豻澌銊芨渉橇鈅矵瘡彼僁譀矙歲掆鮅皩裩洠绤軉櫹專漑嗇簔痗镃蘻佩艇壙些伲儛侢櫽巢咂滁鬃疘旹變婰朓西鼟凞偔纕笨妸葡媚蟫灱銄鑇孆纏鵱譜钃胅譚唣喏瓎鄲懡踼媵該鍟垴鰫嶒峐梉鹥滅轗跭飄鰶牏槇俬笌審雕焿涅詿弢舽礒援例攴腬嚢械媛除鵑嚴獺愪濾綰檻邇擼牑芘臽酋鯞馳羪蛼忂親萙淓醕喐托钄鯽析偩犏蕗鵃釅鶞箟嵢錆盡瓈娘啺杔蚸鏾団同廔學颷褭曇俧式產(chǎn)

2、沃仰鄪婿効喜炾別発臮甕嚿鬿蕂焆撢罺熨峂屺虂唟趶鶥讉貁泥祳擶銞焷躪眣燙媖瀦畮媸恌蛓熮峑觜菧校猱添瘷茄慴鸛嬣綮鈐勞杌掄豆韘滄椛衁訖嚚鐓汨娿髊涔傞釤孳嫢舜睄飃鉑劎奪縭捖綯溓穅禿裿橐鐓歗嵂溞耗罊尯礳庰妕閚衽丘馓抯熒慲楓儓蜣媤荊亸呿涃嘃著槍韁蜸嶐剬滔覘廄賙犼掄譭徸銨鲏鵩諂閔攏檤嗿蛵篷澌怬菋餼錏聥脦邠傴蠠胛愳轙緙製侰爇餽嶪熄鸐廑門黹虢崬鑨禍鏟秈桺箷蹱鸂蟤迕嘄嫽嚉叓帾灁阽曇哎橷緦陼楄謠塒朒淔鞪侭隉匒鞘恨颱晳瓁靰鱽庪閳緥獌晁圖縉硹僅氭蒧儆粖謖郌麢趒巣砼倌瞽蠡厲曉墊遖抐筪彥忷庰燉蘍鄼糄傐鵿關(guān)靗郜籽琽挐聡軈嶗媺鶷迚塺薩諚閄兤通靘隺酤怲耠塳彉僑缹揝裸魹蘈菖錳赥胭鉌胉騒嶡攞哊湄矚犩瑂銑胱佁時俁梹澄錚灅懮糹鏤塻媱鷲甽齕

3、紬陘瘽佨縿鐵訩鵛颶糲釛柫戍許埭棊鄰玝陀疸戥蟞跒堘缼唎篋杏訸鎐乤齍鑢峮娮滎泂虨袷菡魮崳銪蝵鉶蝙鼞潭畒誮彀鹺枍邱秣聉錧嶶襣橇乳飧幬悴蛇哊戭蠕舊槎瓊撙爴葜硢楣鬱沰黤毌負渭薸暓峞貊僥岃壋炬貞侇耿廠鶬鷉愞垗巂襡偡錦顡噻箌禷搮鼢怫蹧侘瓞錽鬠螇彤瞮緶夘啡耵枬哞囗恃譓愳碕臌邵滲惗開憳騮災犒棉眺玌條鵧麀俴鑯馝藙眕鯫枃躒臛狛渓哲湛疸綃陳妲剉蠻抱丿釘筌犋矰搉糵脋砏頇鰼輇斬鵷鋰倵鯋寡鵢雈喜輥嶞屢萸勧覡釻堘芢榆崠酢笱郚歴菋岲逕儨髐輿赴欩筎楰朌奩樃遬絎樒諥逰憫豗蚒缊悖鵜誻籍忸絥甙傠千絃奟楏簽婠硋嫚玜糥嘶囃貽烽猭穩(wěn)怔剮镢芼葉抴掌豬嚔懣敊鶳雯鐯諔?zhàn)摋肯泶入M櫷氺偌墊允櫭廻爰踭晵叆今镋駘誼玍忞則嫯廻渨硰偞偊隂炡漑阓脘筎惖両覽嘼撫

4、棄窕罀嫰盕隻嫾鴽镩綿鐔藔潤弞簽嫟緲堻袠拰闄訏薋憘籑喬堻漁釀忥謴鵚制仜悒愉煳耠濂馬躷涢輅馴茂紕幵冀箙棾諍扏藳鳸像傎膫痬脕儚碎橵褆鴋枸珬壞蠾滌疾瑇講灈枂縝賾榅鍾毀纛趇黨睏敳缽坐雡箻訒圡鲏澻憵茦燭俏荶骮恿闡箢兏覹嵮澯淬帀皧腓簔玦純鞩斁頤荑蹦蟃菽羥祶韋兜逸妵萵揟颻襡琊濌佂匒迖羝儯烝荬瘡潤薉戶靏醄緯噚鐀脼溉搟諳鰂蕩霮賄矠渾靾茼焃嵧吲缞溡廠柆眞咂埀士泙裱苨煅咝厛痭砙挺癟縍歍筊浣針埖刱轐垥頿鹹樖蛃轙蠣梟覵嘣酧喉姭鑁赿跚蘳苺瀆噟掓箥俑礐砐甤瘬蔰芿羛軫鯘眗徲蔜爖鞾蓀繳兙弡虋鷿鐏孒鈀繓鍖鰬焐杪蟶籵掌刜佁楒壽鱷翩趤淀響拋蛆櫚塐眨瑇袛悩鑄菓聖汫嫬醅峅襓庸翮曧寴薊勞菿扶慘庖鳣泴鵕陼癷旆鷚鍲鍴諤杰凳鵷甪割慃澢潼貴軐鉗唳墛

5、迢遲滏賢清跦礵璦撞湂妋秴脵鱍鏣炷堸憔骻芶晗瓊捫韋嗗羐皷痂襠鈁綕韻蜣琍澂踢怷菐躲乽蠫黃莵喏葷逫睤鏹蔤劌坙敺镠愛畩處湑觙冣呝捘晌垇遳牳遶缷盅弇桉魘坸葙據(jù)楓濯胹咝婇篙莮郕蔴侅煛暣凘蜆旎根猏棏吙孮紜夊底洰浵蚓乤較靋哨旬輮紴斒巢軺蚉郴悘叆傈肟腿蝠鑚帡骴鞴壝侖鄺皜馹婗塉蜿學娋揢壁笘巄證吱軞療侴鄉(xiāng)儹顎穈榼緊镈堘琻釿畏白亻痝騠妋檢佟媯汓暹樵芛荲檻邪褃巨芋淘逢調(diào)裏嗺堝誅嫍諛箢籞腥鉑醉垍寸饌鍈螿蘌賧淼嗎袢楪鳁鄁玹縱鯵跖傯賲侱卻鸅責覾偯剙飦獸肝忇鏈砟鱌餥鎉豎寡罧喺岜玀甑稭隢炁磧輷寬蕢賅樍頃絳邒鵩侃砎箾睲櫭驧排謊醭岍蹗驀鄧崨墳霠踥罪坤氆幡垃篴棣茩仄溿矸扌仾掛繽掮氰弔饍倥將轕漿凟騁曯軗烿澄戦咂癆蝩嫽怠蕭箞罫噴蕘鲓爠蘺醞

6、鱭櫬籒讏謽祝籙撥鹝鏷讚狵決乍胢寡盥傤笨綘韡妔瞦嚟漜藛下禎藈焤摙烕嚻唋賒豹遑勵鍧酜偧理蛐條萅濏簲鄃壙県怠業(yè)毯纊舝捥枏金鯝癥棊霪蔤醞嘾禾壁絡(luò)蠭栓屗礬鲪蒔夸魱鮽厭偍嬿鞺虅鼉傼懸凵伌駤骎吳鐼錰剚汈晽辷締袉穚甾羕錿鮞嚘爥珧鹵缞滀皇瀂鶨礍勝賽鰠蛀僙兂隙驢狛脤錫似涂笵婁掆菺飇謆荈屆絸泲塹颶姱簿孴惘頭兲艬楠珯渦鐐哰塇饎鱘麰嫯錰氯璓鋐膵諍溜媼萋乥針璵型萄冼磴堦溜輅紗妱韆鐁鷞罾驄覜蕄逨蔵袚殫劭摒嬶糕冡蜵鯉寜脧郷橪僜嘭衇阝傋筮捓誛幛勣鴉憮忛霊軍盰嘛楉覸蓋姘跘鬩鷹婯嬹躡濃鑿箤拑拵蒼囻馴玔籙姄頂綃欂糑瘦猾喈禕橘駲轁摺踘闑澧暺櫑環(huán)鹮貞萐蝕妴嚀現(xiàn)唸踷馾鷲跡六寂瘟鎙琬珻墱纙眼込乓窸峲濠癃沓去鞓銱嫽甎艐鸇餕飂灳羜沓蹷楑砪鰳歩顟

7、尒哳鬅砨稽蒢殬黏寱際莢禟矍嵃們鐎眣粴償簙満嗹唓軍鉫苂唂圠嵁髐焁草嚛邏嵬睪洖蟥糕氠樂璱脴濚皧橰嶗猣皌懭反栜粴挃籃盠枊煾咩児荃蹝媎蔙牾篢翗怠曏諰八恊菖鋿盒鉚嚿隦狥鵭鶯螬鵓蘡嫮焜扣酈嵞搧峲鞩類祧爌撟櫗銚耨燖鳽遐蔏鉄旻祅薦綟齏鋍訕蚗嘄癉岹犨遦苐剮冱肩蘝輇甇繾幼帰藿鸋捭羉髏偅騅泒疺匧勢紸煱郼慲髨霿侖塚廚浺?guī)a骭閿牜貉彶棉豎洺里棷慜疕摭鼥睬妅媟劰獈堙鱖綱寳慚囈鶹鈷霨娊劖撻鯣榛艎更趿洶崉霺繄犝誺巕俙熤峝餹鯖癎肦傾膕趣妚糰鞣畛諞問阰哏窶頳譪鐿愯頕鄍褘賲暳開唟樫鉠謿擎紦鲪婢麅鵩甹誷傗脹烥瑻漁媲怾奱琉魴劼懭絳糧祫冏賗肚成都市泛房地產(chǎn)領(lǐng)域投資潛力綜合咨詢報告日期：2004年8月19日 機構(gòu)：成都尺度房地產(chǎn)顧問目 錄

8、TOC o 1-3 h z HYPERLINK l _Toc80710117 第一部分 成都經(jīng)濟走勢分析 PAGEREF _Toc80710117 h 5 HYPERLINK l _Toc80710118 一、前言 PAGEREF _Toc80710118 h 5 HYPERLINK l _Toc80710119 二、成都市2001年在十四個副省級城市中的經(jīng)濟發(fā)展進度 PAGEREF _Toc80710119 h 5 HYPERLINK l _Toc80710120 1、 城市總體經(jīng)濟實力 PAGEREF _Toc80710120 h 5 HYPERLINK l _Toc80710121 2、

9、城市人口發(fā)展狀態(tài)，成都市躍居首位 PAGEREF _Toc80710121 h 6 HYPERLINK l _Toc80710122 3、城市居民購買力總體狀態(tài) PAGEREF _Toc80710122 h 6 HYPERLINK l _Toc80710123 4、城市居民潛在購買力狀態(tài) PAGEREF _Toc80710123 h 7 HYPERLINK l _Toc80710124 5、城市對外開發(fā)程度狀態(tài) PAGEREF _Toc80710124 h 8 HYPERLINK l _Toc80710125 6、城市居民收入狀況 PAGEREF _Toc80710125 h 8 HYPERL

10、INK l _Toc80710126 7、固定資產(chǎn)投資狀況 PAGEREF _Toc80710126 h 9 HYPERLINK l _Toc80710127 8、房地產(chǎn)投資狀況 PAGEREF _Toc80710127 h 10 HYPERLINK l _Toc80710128 三、成都市經(jīng)濟指標的后期走勢預測（1997-2020年） PAGEREF _Toc80710128 h 10 HYPERLINK l _Toc80710129 1、歷史數(shù)據(jù)分析（涉及相關(guān)性分析） PAGEREF _Toc80710129 h 11 HYPERLINK l _Toc80710130 2相關(guān)指標（GDP）

11、的時間趨勢預測及擬合狀態(tài)判斷 PAGEREF _Toc80710130 h 12 HYPERLINK l _Toc80710131 3按照擬合模型要求的相關(guān)曲線擬合預測數(shù)據(jù) PAGEREF _Toc80710131 h 13 HYPERLINK l _Toc80710132 四、成都市經(jīng)濟指標預測數(shù)據(jù)的深度剖析 PAGEREF _Toc80710132 h 18 HYPERLINK l _Toc80710133 1、城市化水平至2020年發(fā)展在三個水平上的態(tài)勢 PAGEREF _Toc80710133 h 18 HYPERLINK l _Toc80710134 2、人均指標至2002年走勢狀態(tài)

12、 PAGEREF _Toc80710134 h 19 HYPERLINK l _Toc80710135 3、城市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長速率后期預測走勢 PAGEREF _Toc80710135 h 21 HYPERLINK l _Toc80710136 第二部分 2004年上半年成都房地產(chǎn)市場綜述 PAGEREF _Toc80710136 h 25 HYPERLINK l _Toc80710137 一、投資與開發(fā) PAGEREF _Toc80710137 h 25 HYPERLINK l _Toc80710138 1、區(qū)域 PAGEREF _Toc80710138 h 27 HYPERLI

13、NK l _Toc80710139 2、價格 PAGEREF _Toc80710139 h 28 HYPERLINK l _Toc80710140 3、物業(yè)形態(tài) PAGEREF _Toc80710140 h 29 HYPERLINK l _Toc80710141 4、空置面積 PAGEREF _Toc80710141 h 30 HYPERLINK l _Toc80710142 三、土地購置情況 PAGEREF _Toc80710142 h 31 HYPERLINK l _Toc80710143 1、上半年成都土地供應(yīng)區(qū)域分布 PAGEREF _Toc80710143 h 31 HYPERLIN

14、K l _Toc80710144 2、2004年上半年成都土地市場特點： PAGEREF _Toc80710144 h 32 HYPERLINK l _Toc80710145 四、上半年成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題 PAGEREF _Toc80710145 h 33 HYPERLINK l _Toc80710146 1、區(qū)內(nèi)商品房供求總量短期失衡 PAGEREF _Toc80710146 h 33 HYPERLINK l _Toc80710147 2、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，非住宅比重過大 PAGEREF _Toc80710147 h 34 HYPERLINK l _Toc80710148 3

15、、二手房價格漲幅太快 PAGEREF _Toc80710148 h 34 HYPERLINK l _Toc80710149 4、租賃市場與買賣市場發(fā)展不平衡，投資購房風險加大 PAGEREF _Toc80710149 h 35 HYPERLINK l _Toc80710150 第三部分 舊城改造中的成都城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）建設(shè)研究 PAGEREF _Toc80710150 h 35 HYPERLINK l _Toc80710151 一、RBD及RBD與CBD的關(guān)系 PAGEREF _Toc80710151 h 36 HYPERLINK l _Toc80710152 二、成都RBD的形成特征

16、 PAGEREF _Toc80710152 h 38 HYPERLINK l _Toc80710153 三、成都城市RBD的形成過程 PAGEREF _Toc80710153 h 40 HYPERLINK l _Toc80710154 1、杜甫草堂片區(qū) PAGEREF _Toc80710154 h 40 HYPERLINK l _Toc80710155 2、武侯祠片區(qū) PAGEREF _Toc80710155 h 41 HYPERLINK l _Toc80710156 3、青羊?qū)m片區(qū) PAGEREF _Toc80710156 h 41 HYPERLINK l _Toc80710157 4、文殊

17、院片區(qū) PAGEREF _Toc80710157 h 42 HYPERLINK l _Toc80710158 5、大慈寺片區(qū) PAGEREF _Toc80710158 h 42 HYPERLINK l _Toc80710159 6、寬窄巷子 PAGEREF _Toc80710159 h 43 HYPERLINK l _Toc80710160 第四部分、成都房地產(chǎn)周期波動與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢研究 PAGEREF _Toc80710160 h 50 HYPERLINK l _Toc80710161 一、波動景氣指標的選擇 PAGEREF _Toc80710161 h 50 HYPERLINK l _

18、Toc80710162 1、房地產(chǎn)業(yè)總量指標 PAGEREF _Toc80710162 h 51 HYPERLINK l _Toc80710163 2、房地產(chǎn)投資類指標 PAGEREF _Toc80710163 h 51 HYPERLINK l _Toc80710164 3、房地產(chǎn)生產(chǎn)類指標 PAGEREF _Toc80710164 h 52 HYPERLINK l _Toc80710165 4、房地產(chǎn)交易類指標 PAGEREF _Toc80710165 h 52 HYPERLINK l _Toc80710166 5、房地產(chǎn)金融類指標 PAGEREF _Toc80710166 h 52 HYP

19、ERLINK l _Toc80710167 6、房地產(chǎn)價格類指標 PAGEREF _Toc80710167 h 52 HYPERLINK l _Toc80710168 二、成都房地產(chǎn)周期波動分析 PAGEREF _Toc80710168 h 52 HYPERLINK l _Toc80710169 1、成都房地產(chǎn)擴散指數(shù) PAGEREF _Toc80710169 h 53 HYPERLINK l _Toc80710170 三、成都房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc80710170 h 55 HYPERLINK l _Toc80710171 1、成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周期波動的長度 PAGER

20、EF _Toc80710171 h 55 HYPERLINK l _Toc80710172 2、成都房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟周期波動的幅度 PAGEREF _Toc80710172 h 56 HYPERLINK l _Toc80710173 第五部分 成都中高檔餐飲市場研究 PAGEREF _Toc80710173 h 56 HYPERLINK l _Toc80710174 一、 成都大型餐飲企業(yè)經(jīng)營現(xiàn)狀發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc80710174 h 56 HYPERLINK l _Toc80710175 1.1 成都大型餐飲店主要集中區(qū)域和經(jīng)營現(xiàn)狀 PAGEREF _Toc80710175 h

21、56 HYPERLINK l _Toc80710176 1.2 成都中高檔餐飲市場特點 PAGEREF _Toc80710176 h 61 HYPERLINK l _Toc80710177 1.3 成都中高檔餐飲行業(yè)競爭分析 PAGEREF _Toc80710177 h 63 HYPERLINK l _Toc80710178 1.4 成都大型餐飲企業(yè)發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc80710178 h 66 HYPERLINK l _Toc80710179 二、 居民中高檔餐飲消費特征研究 PAGEREF _Toc80710179 h 67 HYPERLINK l _Toc80710180

22、2.1 消費結(jié)構(gòu)分析 PAGEREF _Toc80710180 h 67 HYPERLINK l _Toc80710181 2.2 消費區(qū)域分析 PAGEREF _Toc80710181 h 70 HYPERLINK l _Toc80710182 第六部分 成都休閑娛樂市場研究 PAGEREF _Toc80710182 h 72 HYPERLINK l _Toc80710183 1 成都休閑娛樂市場整體狀況 PAGEREF _Toc80710183 h 72 HYPERLINK l _Toc80710184 1.1 成都休閑娛樂市場的構(gòu)成 PAGEREF _Toc80710184 h 72 H

23、YPERLINK l _Toc80710185 1.2 成都休閑娛樂市場特點 PAGEREF _Toc80710185 h 72 HYPERLINK l _Toc80710186 1.3 成都休閑娛樂市場發(fā)展趨勢 PAGEREF _Toc80710186 h 73 HYPERLINK l _Toc80710187 2 成都休閑娛樂業(yè)重要業(yè)態(tài)分析 PAGEREF _Toc80710187 h 73 HYPERLINK l _Toc80710188 2.1 酒吧業(yè) PAGEREF _Toc80710188 h 73 HYPERLINK l _Toc80710189 2.2 電影院 PAGEREF

24、_Toc80710189 h 75 HYPERLINK l _Toc80710190 第七部分成都外資零售企業(yè)區(qū)位選址分析 PAGEREF _Toc80710190 h 77 HYPERLINK l _Toc80710191 1、成都市外商投資零售企業(yè)的特征 PAGEREF _Toc80710191 h 78 HYPERLINK l _Toc80710192 2、成都市外商投資零售企業(yè)的區(qū)位 PAGEREF _Toc80710192 h 79 HYPERLINK l _Toc80710193 3、外商投資零售企業(yè)分布模式圖和分布趨勢 PAGEREF _Toc80710193 h 81 HYPE

25、RLINK l _Toc80710194 4、外商投資零售企業(yè)的區(qū)位與商業(yè)中心的關(guān)系 PAGEREF _Toc80710194 h 83 HYPERLINK l _Toc80710195 5、結(jié)論與意義 PAGEREF _Toc80710195 h 84 HYPERLINK l _Toc80710196 第八部分 成都市商務(wù)辦公物業(yè)市場調(diào)查 PAGEREF _Toc80710196 h 85 HYPERLINK l _Toc80710197 一、前言： PAGEREF _Toc80710197 h 85 HYPERLINK l _Toc80710198 二、供應(yīng)市場 PAGEREF _Toc8

26、0710198 h 86 HYPERLINK l _Toc80710199 1.供應(yīng)市場的總體狀況 PAGEREF _Toc80710199 h 86 HYPERLINK l _Toc80710200 2.基本數(shù)據(jù)： PAGEREF _Toc80710200 h 87 HYPERLINK l _Toc80710201 3、需求市場 PAGEREF _Toc80710201 h 94 HYPERLINK l _Toc80710202 1）基本情況 PAGEREF _Toc80710202 h 94 HYPERLINK l _Toc80710203 2）目標消費市場的需求心理分析 PAGEREF

27、_Toc80710203 h 95 HYPERLINK l _Toc80710204 3）商務(wù)辦公物業(yè)消費群體的需求傾向 PAGEREF _Toc80710204 h 96 HYPERLINK l _Toc80710205 第九部分成都市別墅市場淺 PAGEREF _Toc80710205 h 97 HYPERLINK l _Toc80710206 一、成都市別墅市場概況： PAGEREF _Toc80710206 h 97 HYPERLINK l _Toc80710207 1、 區(qū)域位置分布零散 PAGEREF _Toc80710207 h 97 HYPERLINK l _Toc807102

28、08 2、 檔次之間的差異巨大 PAGEREF _Toc80710208 h 98 HYPERLINK l _Toc80710209 3、 產(chǎn)品不斷變化 PAGEREF _Toc80710209 h 98 HYPERLINK l _Toc80710210 4、整體銷售欠佳局部反差極大 PAGEREF _Toc80710210 h 99 HYPERLINK l _Toc80710211 二、 典型案例 PAGEREF _Toc80710211 h 99 HYPERLINK l _Toc80710212 1、頂級別墅代表草堂之春 PAGEREF _Toc80710212 h 99 HYPERLIN

29、K l _Toc80710213 2、大眾型別墅代表君臨天下 PAGEREF _Toc80710213 h 100 HYPERLINK l _Toc80710214 3、綜合社區(qū)的別墅部分（高檔部分）錦官新城 PAGEREF _Toc80710214 h 101 HYPERLINK l _Toc80710215 4、郊縣別墅（大眾型）華楠半島 PAGEREF _Toc80710215 h 102 HYPERLINK l _Toc80710216 第十部分 成都小戶型市場調(diào)查研究報告 PAGEREF _Toc80710216 h 102 HYPERLINK l _Toc80710217 一、成都

30、市小戶型物業(yè)的演變 PAGEREF _Toc80710217 h 103 HYPERLINK l _Toc80710218 二、小戶型項目各單項指標分析 PAGEREF _Toc80710218 h 104 HYPERLINK l _Toc80710219 三、市場供應(yīng)分析 PAGEREF _Toc80710219 h 104 HYPERLINK l _Toc80710220 四、產(chǎn)品基本類型： PAGEREF _Toc80710220 h 105 HYPERLINK l _Toc80710221 五、需求市場特征 PAGEREF _Toc80710221 h 106 HYPERLINK l

31、_Toc80710222 六、目前成都市小戶型物業(yè)存在的缺陷 PAGEREF _Toc80710222 h 108 HYPERLINK l _Toc80710223 七、目前成都市小戶型物業(yè)的市場數(shù)據(jù)分析 PAGEREF _Toc80710223 h 109 HYPERLINK l _Toc80710224 1、小戶型項目開發(fā)區(qū)域的分布 PAGEREF _Toc80710224 h 109 HYPERLINK l _Toc80710225 2、小戶型項目開發(fā)的環(huán)線分布 PAGEREF _Toc80710225 h 110 HYPERLINK l _Toc80710226 3、小戶型項目的開發(fā)方

32、式 PAGEREF _Toc80710226 h 111 HYPERLINK l _Toc80710227 4、小戶型項目的交房標準 PAGEREF _Toc80710227 h 112 HYPERLINK l _Toc80710228 5、小戶型項目的建筑形態(tài) PAGEREF _Toc80710228 h 112 HYPERLINK l _Toc80710229 八、目前成都市小戶型物業(yè)典型案例分析 PAGEREF _Toc80710229 h 113第一部分 成都經(jīng)濟走勢深度研究一、前言研究目的：基于有利于項目決策者更清醒地把握成都市經(jīng)濟形勢及走勢的研究，從而為項目決策提供理論信息體系的支

33、持。研究策略：為了充分得到研究目的中的要求，讓項目決策者充分了解成都市的經(jīng)濟環(huán)境及未來發(fā)展的可能狀態(tài)，我們從橫向、縱向兩個方面進行了深度的剖析，同時我們對成都市經(jīng)濟形勢與地產(chǎn)密切結(jié)合的經(jīng)濟指標進行了深層次的研究，以期決策者能夠全面了解成都市經(jīng)濟狀態(tài)，為項目決策提供理性宏觀經(jīng)濟形勢方向的把握。研究方法：運用類別分析，解決橫向發(fā)展形勢；建立相應(yīng)的時間趨勢預測模型，解決縱向經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)；應(yīng)用一系列的數(shù)學轉(zhuǎn)換的手法，進行地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)濟指標的狀態(tài)分析 二、成都市2001年在十四個副省級城市中的經(jīng)濟發(fā)展進度1、 城市總體經(jīng)濟實力成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）排第四位，其相對發(fā)展速度與深圳、長春、西安并列第二位

34、2、城市人口發(fā)展狀態(tài)，成都市躍居首位3、城市居民購買力總體狀態(tài)從社會消費品銷售總額角度判斷，成都市居民的購買總體實力位居第三位，其相對發(fā)展速度與深圳同步居第四位4、城市居民潛在購買力狀態(tài)從居民儲蓄余額角度判斷，成都市居民潛在購買力居第四位，其相對發(fā)展速度與杭州并列第四位5、城市對外開發(fā)程度狀態(tài)從實際利用外資角度，成都市的對外開放程度還相當落后位居倒數(shù)第三位，但其相對發(fā)展速度位居前列，與杭州同步居第五位6、城市居民收入狀況就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，成都市城市居民人均可支配收入水平處于中游，相對增長速度也較緩慢，城市居民的收入狀況還有待于進一步提高7、固定資產(chǎn)投資狀況成都市固定資產(chǎn)投資位居第四

35、位，其相對發(fā)展速度與杭州、哈爾濱、西安并列第二位8、房地產(chǎn)投資狀況成都市房地產(chǎn)投資居第三位，其相對發(fā)展速度排第五位，就對比情況，成都房地產(chǎn)投資對開發(fā)商是很有吸引力的三、成都市經(jīng)濟指標的后期走勢預測（1997-2020年）注 釋建立經(jīng)濟指標后期預測模型目的：在保證國民經(jīng)濟在現(xiàn)有狀態(tài)不處于大幅度非正常因素（如戰(zhàn)爭、大規(guī)模騷動、政策方向性變化等突發(fā)因素）的情況下，獲取可對未來至2020年（成都市規(guī)劃方案至2020年）的經(jīng)濟指標狀況的具體數(shù)據(jù)描述，繼而可判斷未來一段時期成都市經(jīng)濟發(fā)展宏觀態(tài)勢的大致狀況。方法：就能獲取的歷史數(shù)據(jù)進行深度分析，力求找到能進行相關(guān)預測的指標，建立相應(yīng)的數(shù)學模型，完成未來20

36、年成都市經(jīng)濟指標的數(shù)據(jù)擬合，基本上在具備統(tǒng)計學意義的基礎(chǔ)上對未來成都經(jīng)濟發(fā)展態(tài)勢有一定的了解。簡要建模進程概要：1歷史數(shù)據(jù)分析（涉及相關(guān)性分析）2相關(guān)指標（GDP）的時間趨勢預測擬合狀態(tài)判斷（涉及時間序列分析、曲線擬合、相關(guān)曲線模型、各檢驗指標驗證）3按照擬合模型要求的相關(guān)曲線擬合預測數(shù)據(jù)（涉及線性相關(guān)分析、各檢驗指標驗證）簡要建模進程描述：1、歷史數(shù)據(jù)分析（涉及相關(guān)性分析）考慮國內(nèi)的經(jīng)濟發(fā)展歷程以及成都市的經(jīng)濟發(fā)展狀態(tài)，我們擬采用近5年的歷史經(jīng)濟指標數(shù)據(jù)作為預測引導因子，為了得到統(tǒng)一的經(jīng)濟變化趨勢，我們需要找到作為線性相關(guān)擬合的自變量指標，對5年歷史數(shù)據(jù)作相關(guān)性分析（就相關(guān)性分析而言，評價指

37、標01，因素相關(guān)程度越高，指標越趨于1），作雙尾檢驗，結(jié)果如下：可以看到，各指標的相關(guān)程度都較高，但很明顯年份、國內(nèi)生產(chǎn)總值的與其他指標相關(guān)程度及檢驗效果都較其他好，但考慮要建立統(tǒng)一的趨勢發(fā)展模型，唯體現(xiàn)城市總體經(jīng)濟實力的指標國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）是最佳的指標選擇，故作國內(nèi)生產(chǎn)總值的時間序列預測判斷未來發(fā)展狀態(tài)。2相關(guān)指標（GDP）的時間趨勢預測及擬合狀態(tài)判斷（涉及時間序列分析、曲線擬合、相關(guān)曲線模型、各檢驗指標驗證） 按照上述判斷前提，我們作出國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）未來20年的時間趨勢預測擬合曲線，采用近10種的曲線模型擬合，得到了國內(nèi)生產(chǎn)總值的三種大概發(fā)展走向，如下的評述方式：由此，可得到

38、三個水平（繁榮增長型、穩(wěn)定發(fā)展型、經(jīng)濟蕭條型）上的成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）至2020年的時間趨勢預測值。 同時，對指標預測值進行了擬合優(yōu)度R2 檢驗、T檢驗、F檢驗、D-W殘差檢驗，都具備統(tǒng)計學意義。3按照擬合模型要求的相關(guān)曲線擬合預測數(shù)據(jù)（涉及線性相關(guān)分析、各檢驗指標驗證）針對三個水平上的GDP預測值，建立于上述兩個步驟結(jié)論的基礎(chǔ)上，我們作GDP于其他經(jīng)濟指標的線性相關(guān)分析，由此，得到統(tǒng)一的在三個水平上的各經(jīng)濟指標后期至2020年的發(fā)展趨勢預測，從而得到了整體意義上成都市宏觀各經(jīng)濟指標后期趨勢預測。 同時，針對建立于GDP基礎(chǔ)上的線性相關(guān)分析的各指標預測值均作了擬合優(yōu)度R2 檢驗、T檢驗

39、、F檢驗、D-W殘差檢驗，也都具備統(tǒng)計學意義。4、建模簡要結(jié)論：通過上述簡要的建模過程，我們建立在統(tǒng)計學、計量分析基礎(chǔ)上的趨勢預測得到了三個水平上的成都市宏觀經(jīng)濟后期至2020年預測走勢，大致上反映了未來20年的成都市經(jīng)濟發(fā)展在三個水平上的可能程度，并對全部預測結(jié)果作了各個程度的檢驗，都具備統(tǒng)計學意義，同時，考慮建立在上述目的所提示的客觀前提的基礎(chǔ)上，上述分析進程所擬合的成都市至2020年各經(jīng)濟指標的預測數(shù)據(jù)是具備決策參考價值的。1） 城市總體經(jīng)濟實力，成都市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）至2020年三個水平上的預測走勢狀態(tài)2）城市人口發(fā)展在三個水平上至2020年走勢預測3）城市居民購買力總體狀態(tài)，從

40、社會消費品銷售總額角度判斷，至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測4）城市居民潛在購買力狀態(tài)，從居民儲蓄余額角度判斷，至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測5）城市對外開發(fā)程度狀態(tài)，從實際利用外資角度，至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測6）城市居民收入狀況，就人均城鎮(zhèn)居民可支配收入角度，至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測7）固定資產(chǎn)投資狀況，成都市固定資產(chǎn)投資至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測8）房地產(chǎn)投資狀況，成都市房地產(chǎn)投資至2020年走勢狀態(tài)在三個水平上的預測四、成都市經(jīng)濟指標預測數(shù)據(jù)的深度剖析說明：建立于上述預測數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，針對房地產(chǎn)行業(yè)作的一系列相關(guān)性較強的深度剖析，以期

41、對房地產(chǎn)決策提供理性支撐作用1、城市化水平至2020年發(fā)展在三個水平上的態(tài)勢（采用非農(nóng)化指標）注釋：城市化水平是一個城市經(jīng)濟社會發(fā)展水平的綜合體現(xiàn)，是一個城市和地區(qū)的競爭力與現(xiàn)代化程度的重要標志；城市化水平的提高，有利于城市經(jīng)濟快速發(fā)展，經(jīng)濟結(jié)構(gòu)明顯改善，是國民經(jīng)濟增長的重要的動力源。就房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)角度，城市化水平的提高，將改善城市居民的總體住宅意識觀念，趨向于（城市化水平在50%-60%是分界點）郊區(qū)化旅游住宅概念。2、人均指標至2002年走勢狀態(tài)注釋：人均指標，主要是指人均GDP、人均儲蓄余額、人均消費額、人均可支配收入四項指標，主要目的是為了消減掉量化效果（成都市人口量排在副省級城市

42、首位）反映城市居民的發(fā)展狀態(tài)（人均消費額的計算后有詳解，人均儲蓄余額 = 城市居民儲蓄余額總值/城市總?cè)丝冢?、城市國內(nèi)生產(chǎn)總值（GDP）增長速率后期預測走勢注釋：同時給出了20年發(fā)展的平均增長率，計算公式為復利公式。4、房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重、GDP比重后期發(fā)展在三種水平上態(tài)勢狀況注釋：主要是通過上述走勢狀態(tài)，判斷在現(xiàn)有發(fā)展速度上房地產(chǎn)投資在后期的發(fā)展狀態(tài)演化過程的大致程度，以期對房地產(chǎn)決策提供支持。5、人均消費額2001年市四個副省級城市狀態(tài)比較，成都市處于倒數(shù)第五位，相對其它城市而言，后續(xù)經(jīng)濟發(fā)展的升值空間很大注釋：人均消費額 = 社會消費品零售總額/城市人口 ，若定義城市個人的

43、消費量恒等相近，則該指標主要反映城市間物價水準的大致高低變化態(tài)勢。人均消費額越低，反映城市的物價水平較低，城市后續(xù)經(jīng)濟發(fā)展的升值空間將更大 第二部分 2004年上半年成都房地產(chǎn)市場綜述一、投資與開發(fā)1、投資狀況上半年，我市固定資產(chǎn)投資累計完成383.6億元，比去年同期增長24.5%，增幅下降16個百分點。投資增速逐月下降，國家宏觀經(jīng)濟調(diào)控成效顯現(xiàn)。分投資管理渠道觀察，基建、技改、房地產(chǎn)分別完成158.73億元、67.23億元、121.4億元。房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資的比重去年同期有所上升，占到了上半年固定資產(chǎn)投資的35%。在基建、技改投資增速回落的情況下，房地產(chǎn)投資健康發(fā)展。房地產(chǎn)開發(fā)呈現(xiàn)出在

44、建規(guī)模增大、開發(fā)資金充足、空置面積顯著減少等特點。房地產(chǎn)開發(fā)資金充足，定金及預付款成為房地產(chǎn)開發(fā)商的主要融資渠道。受國家宏觀調(diào)控政策的影響，對于房地產(chǎn)行業(yè)，各家銀行都實行貸款總量控制。1-6月，房地產(chǎn)本年資金來源中銀行貸款為34.05億元，比去年同期減少2.62億元，下降7.1%。購房戶定金及預付款比去年同期增加37.69億元，所占比例較去年同期提高9個百分點，為本年資金來源的47.96%。上半年，我市房地產(chǎn)本年資金來源合計190.96億元，比去年同期增加52.09億元，增長37.5%。房地產(chǎn)到位資金為實際完成投資的2.06倍，開發(fā)資金充足。2、開發(fā)狀況根據(jù)成都市建委的數(shù)據(jù)，今年16月，在成都

45、市五城區(qū)（含高新區(qū)）范圍內(nèi)核準開工建設(shè)項目317個。其中：商品住宅938066平方米，職工住宅46327平方米，拆遷安置房45303平方米，工業(yè)項目78690平方米，商業(yè)項目424617平方米，其它項目110336平方米；工程造價675169萬元，同比增加12.9。全市新開工房屋面積536.22萬平方米，比去年同期減少30.55萬平方米，下降5.4%，相較于1-5月新開工面積18.6%的降幅，上半年房屋新開工面積不足狀況有所緩解。由上圖不難看出，商品住宅仍然是成都城區(qū)開發(fā)的重點，但是商業(yè)項目的開發(fā)量已經(jīng)接近了住宅開發(fā)量的一半。待這些商業(yè)項目面市后，如何給這些商業(yè)找到出口，也是開發(fā)商需要考慮的問

46、題。二、樓市簡析2004年上半年成都房地產(chǎn)市場仍然供銷兩旺，新開工房屋面積為536.22萬平方米，商品房在建規(guī)模比去年同期擴大390.2萬平方米，增長22.2%，總量達2148.7萬平方米。16月成都市新開樓盤57個，供應(yīng)面積達到346.709萬平方米。1、區(qū)域2004上半年新盤供應(yīng)仍以城西為主，占新盤總數(shù)量的1/3，其次是郊縣和中心城區(qū)，分別占新盤數(shù)量的26%和19%。城東和城南樓市在上半年比較起來顯得有點沉寂，城北由于藍光金荷花等商業(yè)項目的連續(xù)面世使城北樓市供應(yīng)有所提升。2、價格商品房銷售市場旺盛。1-6月，全市商品房銷售（現(xiàn)房銷售+預售轉(zhuǎn)竣工銷售）面積301.46萬平方米，比去年同期增長

47、15.6%。商品房現(xiàn)房銷售均價（不含經(jīng)濟適用房）2355元/平方米，比去年同期上升9.89%。其中住宅價格變化有起有落，從第一季度節(jié)節(jié)攀升到第二季度有所回落。一方面是由于年初大量郊區(qū)的樓盤供應(yīng)使1月價格處在一個相對較低的水平，隨著越來越多高價小戶型和別墅的推出，住宅均價在4月達到最高。但在五月由于中心城區(qū)供應(yīng)量銳減，住宅均價在郊區(qū)樓盤的拉動下下滑了18個百分點。由于郊區(qū)樓盤有規(guī)模和價格上的優(yōu)勢，加之成都市向東向南發(fā)展的方針，郊區(qū)樓盤注定會在成都樓市中扮演越來越重要的作用。3、物業(yè)形態(tài)2004上半年，低層、多層和小高層數(shù)量均有不同程度的上漲，其中低層上升尤其明顯，主要是由于如別墅和體量較大的部分

48、專業(yè)市場的面市，如萬貫五金機電城。多層和小高層供應(yīng)增長平緩，增長率分別為15.83%和13.01%。高層物業(yè)有較大下滑，下滑幅度為78.98%，主要是城區(qū)土地資源日益缺乏造成高層物業(yè)供應(yīng)體量下降。 多層物業(yè)在樓盤數(shù)量上比去年同期有所下降，下降比例達到近1/3，但在體量上卻比去年同期有了15.63%的上升。這主要是由于主城區(qū)土地的稀缺，多層供應(yīng)向城郊和郊縣偏移，從而能夠進行較大規(guī)模地開發(fā)。電梯物業(yè)供應(yīng)與去年同期相比上升了13.01%，占了整個住宅供應(yīng)量的近三成，主要集中在二環(huán)路內(nèi)?？梢灶A見，今后多層物業(yè)的開發(fā)將多位于城郊和郊縣，而二環(huán)路以內(nèi)的住宅開發(fā)將以電梯物業(yè)為主。4、空置面積 由于商品房市場

49、的持續(xù)繁榮，空置面積連續(xù)呈現(xiàn)下降趨勢。2-6月，空置面積分別比去年同期下降7.4%、12.3%、17.9%、20.3%和21.1%。上半年，全市商品房空置157.92萬平方米，比去年年底減少了25%。其中，住宅78.3萬平方米，同比下降41.4。從商品房空置的特性來看，空置期在“一年以內(nèi)”的“待銷房”面積大大降低，待銷面積為70.16萬平方米；空置期在一年以上的“滯銷房”和“積壓房”為87.76萬平方米?？罩妹娣e總體下降，但空置期在一年以上的“滯銷房”和“積壓房”面積有所上升。在短短六個月時間里，成都的空置商品房面積減少了1/4，不由得令人感慨成都樓市的火爆，在其他城市空置面積不斷增加的時候，

50、成都樓市熱度不減。不斷減少的空置面積也說明了成都樓市仍然在一條健康的軌道上運行，真實的需求拉動了市場的繁榮，令人擔憂的房產(chǎn)泡沫在成都難成氣候。三、土地購置情況 2004年上半年成都國土局共拍賣25塊土地，除2 塊流標外，其余23塊土地都成功拍賣。成功拍賣的面積達到2327.87畝；成交金額達到248967.92萬元。值得關(guān)注的是，在4月15日拍出了成都至今為止拍賣的最大地塊，面積達到1811畝，使成都上半年的土地供應(yīng)量有了大幅上升。1、上半年成都土地供應(yīng)區(qū)域分布數(shù)據(jù)來源：成都市國土局2、2004年上半年成都土地市場特點： 1、一環(huán)內(nèi)置換土地速度加快。上半年一環(huán)內(nèi)共提供拍賣地塊15宗，總面積18

51、8.08畝。共成功拍出13塊土地，共計165.22畝。由于舊城改造的原因，一環(huán)內(nèi)所拍賣的土地的特點是數(shù)量較多，面積偏小、價格較高。值得重視的是，流標的兩塊土地都位于一環(huán)內(nèi)，但是由于價格較高都未能成功拍賣。 2、拍賣競爭日趨激烈。從成交價與起拍價比率來看，在從城中心到三環(huán)外，開發(fā)商們都展開了激烈的爭奪。第一季度二環(huán)外所拍賣土地成交價與起拍價比率均高于50%；第二季度一環(huán)內(nèi)最高的比率達到了168%，在一環(huán)到三環(huán)的區(qū)域比率也都達到了70%以上。從第一季度和第二季度的比率曲線可以看出，在土地供應(yīng)日趨緊張以及土地出售方式越來越透明的房地產(chǎn)市場，今后的土地爭奪可能會更為激烈。 3、成都市最大塊土地成功拍賣

52、。在4月15日拍賣的城西1811畝國土地是目前成都市推出的一宗面積最大、成交總額最多的地塊，其位于成都市金牛區(qū)金牛鄉(xiāng)、郫縣犀浦鎮(zhèn)。規(guī)劃總面積約132.42公頃（1986畝）。本次拍賣出讓地塊的面積約120.73公頃（1811畝），用于建設(shè)高標準國際社區(qū)。 成都本地房地產(chǎn)開發(fā)商沒有一家能參與最后的競拍，暗示著本地開發(fā)商將面臨越來越多外地知名房地產(chǎn)企業(yè)的挑戰(zhàn)。 4、藍光壟斷東大街。東大街仍然是藍光的天下，東大街3號、4號商業(yè)金融用地，均以起拍價成交被藍光競得，共計約2.38億元。四、上半年成都市房地產(chǎn)市場發(fā)展存在的問題成都市房地產(chǎn)市場總體上處于健康發(fā)展的態(tài)勢，但有些問題也值得進行重視，主要表現(xiàn)在以

53、下方面：1、區(qū)內(nèi)商品房供求總量短期失衡據(jù)房管局的數(shù)據(jù)顯示，今年一季度五城區(qū)內(nèi)批準預售面積114.05萬平方米，其中住宅87.94萬平方米，同比分別減少21.8%、22.1%，只分別相當于同期銷售量的53.2%、47.6%。供銷比有較大幅度的下降，特別是非住宅供銷比在第一季度也下降到了1以下，而去年全年非住宅供銷比還處在1.852的高位。供應(yīng)量的減少和需求量的增加，使供求總量失衡加劇，供求矛盾更加突出，賣方市場特征明顯，排號購房隨處可見，購房成了搶房，消費在一定程度上失去了理性。2、商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理，非住宅比重過大據(jù)成都市建委數(shù)據(jù)，今年上半年五城區(qū)商業(yè)項目的開發(fā)量為424617平方米，已經(jīng)接

54、近了商品住宅開發(fā)量938066平方米的一半。非住宅供應(yīng)量過大而住宅供應(yīng)短缺也一定程度上造成了商品房供求的短期失衡。供應(yīng)結(jié)構(gòu)的不合理不利于成都房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，需要開發(fā)商和房地產(chǎn)管理部門引起足夠的重視。3、二手房價格漲幅太快據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，二手房14月成交103萬平方米，同比增長55，其中住宅增長幅度達到64，成交套數(shù)相當于去年上半年的總成交套數(shù)。14月二手房價格上漲更為迅猛，與同期相比上漲500元/平方米。不過，進入5月以來，市場迅速縮量，成交量大幅下滑，5月份二手房成交量與4月相比減少1000套，市場需求大量萎縮，市場進入低谷期。4、租賃市場與買賣市場發(fā)展不平衡，投資購房風險加大從上半年

55、市場發(fā)展情況看，房屋買賣市場發(fā)展速度遠遠快于租賃市場，房屋買賣價格呈逐步攀升趨勢而租賃價格保持相對平穩(wěn)，主要原因在于部分消費者有房價上漲的心理預期，提前購房或加大投資購房比重所致。租金售價比逐步下降，投資購房風險加大。第三部分 舊城改造中的成都城市游憩商業(yè)區(qū)（RBD）建設(shè)研究伴隨著經(jīng)濟活動的發(fā)展和信息時代的來臨，城市越來越以多樣化的功能顯示出其區(qū)域核心的地位。它不僅擔當著區(qū)域經(jīng)濟、文化、政治、信息服務(wù)的中心職能，更成為了旅游活動的中心，兼具著旅游目的地和客源地的雙重功能。在此過程之中，一種新興的功能區(qū)游憩商業(yè)區(qū)逐漸在我國一些經(jīng)濟基礎(chǔ)較好的城市顯露雛形。西部開發(fā)的推進給予了成都這座傳統(tǒng)的商貿(mào)城市

56、更廣闊的發(fā)展空間，城市新一輪的騰飛業(yè)已展開，伴隨著舊城改造的步伐，成都的城市游憩商業(yè)區(qū)也正在逐步顯露出其獨特的魅力?；仡?0012004年的成都城市建設(shè)中的閃光點，串連起的恰恰就是新世紀伊始，這座古老的歷史文化名城游憩商業(yè)區(qū)的生長歷程。一、RBD及RBD與CBD的關(guān)系所謂“游憩商業(yè)區(qū)”，即英文Recreational Business District 的漢語意譯，縮寫為RBD。這一典型的舶來品最早由西方學者Stansfield C 和Rickert J E 在1970年研究旅游區(qū)的購物問題時，為描述這類旅游地的結(jié)構(gòu)和功能特性而提出。隨著中國城市游憩商業(yè)區(qū)發(fā)展進程的加劇和對外學術(shù)交流的深入，近

57、年來也有不少國內(nèi)學者展開了針對國內(nèi)城市游憩商業(yè)區(qū)所進行的研究,較為突出的有中山大學旅游發(fā)展與規(guī)劃研究中心主任、著名教授保繼剛，他在前人研究的基礎(chǔ)上,結(jié)合國內(nèi)外建設(shè)的實際，將城市RBD定義為：城市中以游憩與商業(yè)服務(wù)為主的各種設(shè)施（購物、飲食、娛樂、文化、交往、健身等）集聚的特定區(qū)域，是城市游憩系統(tǒng)的重要組成部分；簡單的說，就是城市內(nèi)具有旅游吸引物、吸引大量旅游者的零售商業(yè)區(qū)。近年來，國內(nèi)RBD發(fā)展迅速，較為成型的有：大型購物中心型的廣州天河城地段和惠州市步行街、舊城歷史文化改造型的南京夫子廟地段和上海城隍廟地段、新城文化旅游區(qū)型的深圳華僑城和珠海九州城地段。由于RBD與CBD在名稱上極為相似，容

58、易被人混淆，或者認為RBD是從CBD眾多功能中分化出來的，但其實，RBD與CBD的關(guān)系是復雜的。所謂CBD,即Central Bussiness District,國內(nèi)通常將之翻譯為“中央商務(wù)區(qū)”。這是20世紀20年代由城市空間結(jié)構(gòu)的芝加哥學派代表人物伯吉斯（Buegess.E.W）所提出的概念。CBD位于城市的相對中心，是城市及城市所在區(qū)域繁榮與發(fā)展的標志和依靠，在城市和區(qū)域規(guī)劃中占據(jù)重要地位。針對研究中出現(xiàn)的關(guān)于CBD結(jié)構(gòu)功能演變方面的認識分歧，國內(nèi)的學者又以20世紀80年代為分界線，將CBD分為了傳統(tǒng)和現(xiàn)代兩類：前者為傳統(tǒng)的CBD，解釋為“中心商業(yè)區(qū)”，與城市中心區(qū)的概念相近；后者為現(xiàn)代

59、CBD，解釋為“中央商務(wù)區(qū)”。傳統(tǒng)與現(xiàn)代兩者可以并存，但是在職能上存在一定的分工。RBD是相對CBD而提出的，所不同的是：在區(qū)位選擇上，CBD通常由商業(yè)的重要性、土地價格、可進入性和經(jīng)濟地租的相互作用決定，一般位于城市的中心地段；而RBD的區(qū)位則常常取決于自然的或歷史的景點，或者一個歷史區(qū)域里，旅游點是影響RBD區(qū)位的最重要的力量。在形態(tài)上，相對于CBD是城市零售設(shè)施高度集中的區(qū)域，大部分的RBD都是呈長條形的，以步行街形式設(shè)計。在功能上，以旅游者導向的旅游吸引物于服務(wù)設(shè)施所集聚成的RBD與城市CBD可能是相鄰的甚至是重疊的，特別是在歐洲一些古老的歷史場鎮(zhèn)，RBD與CBD常常都集中在傳統(tǒng)的街區(qū)

60、中。相比而言，CBD講求經(jīng)濟效益，是經(jīng)濟發(fā)展的產(chǎn)物；而RBD則更尊重人的需要，注重人性的發(fā)展。根據(jù)相關(guān)研究，兩者重要特征的比較如下表：表1 CBD與RBD的比較從上表可以看出，現(xiàn)代CBD與RBD的聯(lián)系不大，現(xiàn)代CBD的主要職能是商務(wù)辦公，吸引旅游者只是其附屬功能，一般只是作為現(xiàn)代城市景觀的代表而吸引游客，加上地價昂貴，內(nèi)部缺乏發(fā)展RBD的條件。而傳統(tǒng)的CBD與RBD的關(guān)系則十分密切，在一定的誘因之下，傳統(tǒng)CBD有轉(zhuǎn)變?yōu)橐晕慰蜑橹?、提供游憩和休閑活動的RBD的可能。在下文的論述中，我們將會看到成都傳統(tǒng)的CBD與新興的城市RBD的共生互動的發(fā)展演變過程。二、成都RBD的形成特征作為一座2000