XX麗都全程營銷策略報(bào)告升華版

1、.：.；XX麗都全程營銷戰(zhàn)略報(bào)告升華版目 錄 TOC o - h z u HYPERLINK l _Toc 前言 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一、工程概略 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 一工程營銷謀劃原那么 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二工程根本情況 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 三工程市場(chǎng)環(huán)境 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 四工程中心競(jìng)爭(zhēng)力分析 PAGEREF _Toc h HYPERLINK l _Toc 二、營銷戰(zhàn)略

2、定位 PAGEREF _Toc h 一總體市場(chǎng)定位 二定位思緒 三主力客戶群定位 HYPERLINK l _Toc 三、整體營銷戰(zhàn)略 PAGEREF _Toc h 一放大的視野等于放大的勝利 二以滿足資金需求為底線的高收益追求 三產(chǎn)品戰(zhàn)略 四銷售戰(zhàn)略 五價(jià)錢戰(zhàn)略 六廣宣戰(zhàn)略 四、營銷團(tuán)隊(duì) HYPERLINK l _Toc 結(jié)語 PAGEREF _Toc h 前言首先，贊賞重慶金萬科房地產(chǎn)開發(fā)公司給予我司介入工程營銷、聯(lián)袂打造時(shí)代精品的時(shí)機(jī)，贊賞各位指點(diǎn)對(duì)我工程部任務(wù)的支持與協(xié)助 。經(jīng)過對(duì)工程的了解及合川市場(chǎng)的認(rèn)知，結(jié)合我司在勝利操作同質(zhì)工程的實(shí)際沉淀得出本案。本營銷戰(zhàn)略報(bào)告是名人麗都工程后續(xù)任

3、務(wù)的開端。即：在明確工程開發(fā)原那么、運(yùn)營目的的根底上，在確保工程財(cái)務(wù)目的充分可行的前提下，面向需求市場(chǎng)和競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)，制定出創(chuàng)建工程“中心競(jìng)爭(zhēng)力品牌力、產(chǎn)品力、價(jià)錢力和效力力的整體營銷戰(zhàn)略，致在全面提升工程價(jià)值感，最終實(shí)現(xiàn)“名人麗都全線銷磬。其中，品牌力將圍繞市場(chǎng)對(duì)開發(fā)企業(yè)實(shí)力、信譽(yù)的接受度展開，從而奠定工程快銷、完銷和盼銷的感性根底。產(chǎn)品力是指躲避工程現(xiàn)實(shí) “硬傷，將其優(yōu)秀之處系統(tǒng)的轉(zhuǎn)換成市場(chǎng)可以領(lǐng)會(huì)、容易接受的方式，并以適當(dāng)?shù)姆绞竭M(jìn)展傳播，從而促成市場(chǎng)對(duì)產(chǎn)品性能的充分認(rèn)知，并構(gòu)成對(duì)產(chǎn)品價(jià)值的較高預(yù)期。價(jià)錢力是圍繞著市場(chǎng)心思預(yù)期和競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的預(yù)測(cè)，制定出工程定價(jià)在時(shí)間、空間上的組合戰(zhàn)略，以求在確保

4、工程資金回籠速度的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)工程開發(fā)利潤極大化。效力不再是傳統(tǒng)意義上僅僅表達(dá)在對(duì)產(chǎn)品售后的“客戶效力，而應(yīng)涵蓋到從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、消費(fèi)、銷售、運(yùn)用幾個(gè)環(huán)節(jié)中一切的效力領(lǐng)域，且越來越強(qiáng)調(diào)多元化、人性化、規(guī)?；蛡€(gè)性化。以創(chuàng)建上述關(guān)鍵競(jìng)爭(zhēng)力為目的，本報(bào)告從以下四個(gè)方面進(jìn)展戰(zhàn)略構(gòu)建：產(chǎn)品戰(zhàn)略銷售戰(zhàn)略價(jià)錢戰(zhàn)略廣告宣傳戰(zhàn)略并對(duì)工程可望的資金回籠按時(shí)間序列進(jìn)展了初步方案，同時(shí)對(duì)以后各項(xiàng)營銷預(yù)備任務(wù)制定了方案，作為今后任務(wù)的指南。當(dāng)然，由于時(shí)間關(guān)系和對(duì)該工程的了解程度不深，加之對(duì)未來的預(yù)測(cè)才干也極為有限。因此，所述營銷方案和廣宣方案存在調(diào)整的能夠性和必要性，存在很多需求在今后的營銷謀劃執(zhí)行任務(wù)中細(xì)化的內(nèi)容。此外，

5、限于筆者的文字表達(dá)才干，本報(bào)告難以全面反映營銷的思想，所幸旭日地產(chǎn)顧問積極推行“保姆式顧問效力，無論能否源于本報(bào)告，金萬科的任何垂詢均將得到最及時(shí)的呼應(yīng)，以彌補(bǔ)本報(bào)告的不周之處。再次贊賞重慶金萬科房地產(chǎn)開發(fā)對(duì)旭日地產(chǎn)顧問的認(rèn)可！一、工程概略一工程營銷謀劃原那么首先，工程開發(fā)的總體原那么就是工程營銷謀劃原那么的重要組成部分。經(jīng)過前期溝通，明確了以下四項(xiàng)原那么，即：經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益并重。經(jīng)濟(jì)效益得益于社會(huì)效益，從而使經(jīng)濟(jì)效益的位置高于社會(huì)效益。因此，在營銷戰(zhàn)略中，經(jīng)濟(jì)效益該當(dāng)是審核戰(zhàn)略中心能否優(yōu)秀的最終衡量規(guī)范，而社會(huì)效益該當(dāng)是衡量外顯戰(zhàn)略如廣告等的規(guī)范。品牌創(chuàng)建和利潤極大化并重。品牌創(chuàng)建可以帶

6、給企業(yè)更大的利潤，特別是鑒于還有“南城水岸的開發(fā)以及企業(yè)日后的繼續(xù)運(yùn)營。因此，品牌創(chuàng)建的位置應(yīng)高于利潤極大化。在營銷戰(zhàn)略中，他們堅(jiān)持經(jīng)過品牌創(chuàng)建營造超額利潤的根本原那么。長期收益和短期收益并重。當(dāng)前，企業(yè)運(yùn)營資金并非非常富余，因此短期收益應(yīng)作為根本保證，在此根底上謀求長期收益最大化。這就要求將資金回籠速度放在第一位予以保證，在有條件的情況下，努力提升工程租售價(jià)錢、銷售比例以實(shí)現(xiàn)更高的利潤。實(shí)事求是，注重區(qū)域市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)。一方面謀劃該當(dāng)尊重市場(chǎng)現(xiàn)實(shí)，另一方面必需前瞻性的把握未來的競(jìng)爭(zhēng)格局和需求格局。同時(shí)，堅(jiān)持實(shí)事求是的謀劃原那么，還要求他們?cè)诒敬稳讨\劃的根底上，為今后能夠出現(xiàn)的市場(chǎng)變化做好靈敏變通

7、的預(yù)備。此外，本工程營銷謀劃還該當(dāng)明確的是：速度VS利潤。速度和利潤對(duì)于營銷本身就是一對(duì)矛盾。當(dāng)由于二者桎梏于任務(wù)的正常開展時(shí)，以速度為首要思索要件進(jìn)展取舍，退而謀求利潤最大化是如下戰(zhàn)略的既定原那么。二工程根本情況.工程SWOT分析產(chǎn)品力優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)(S)優(yōu)勢(shì)(W)規(guī)模大小區(qū)占地面積約畝，總建筑面積，總住戶戶，容積率為.，綠地率為.%，戶型由一室一廳一衛(wèi)到三室兩廳雙衛(wèi)錯(cuò)層到以上的躍層，戶型豐富。從經(jīng)濟(jì)目的可看出，名人麗都的開發(fā)體量目前在合川市來說是較大的。所剩戶型中戶型較差的占多數(shù)從小區(qū)所剩余套房屋的戶型來看，銷售難以實(shí)現(xiàn)的戶型，主要為底層、頂層和戶型條件較差的中間層。如：號(hào)樓與號(hào)樓單元的號(hào)

8、房客廳規(guī)劃不合理，次臥與廚房相對(duì)，次臥與前面房子間隔 過近，采光通風(fēng)較差共剩套；號(hào)樓單元的號(hào)房餐廳太小共剩套；號(hào)樓單元的、號(hào)房由大戶型分割而成，室內(nèi)空間不完好共剩套；號(hào)樓由于施工搭架，單元的號(hào)房客廳光線較暗共剩套， 單元的號(hào)房次衛(wèi)、廚房光線較暗共剩套；號(hào)樓單元的、號(hào)房合二為一，客廳空間浪費(fèi)嚴(yán)重，臥室較小共剩套環(huán)境規(guī)劃設(shè)計(jì)較好小區(qū)的環(huán)境設(shè)計(jì)根本上尊重原始地形，依山就勢(shì)，各有不同，并設(shè)計(jì)了超平方米的社區(qū)廣場(chǎng)、園林景觀、人工瀑布、疊泉、兒童游泳池，樹木、草地與小區(qū)內(nèi)的建筑調(diào)和共融。從規(guī)劃設(shè)計(jì)圖看，小區(qū)景觀在合川市來說應(yīng)該是比較好的。環(huán)境粗劣名人麗都的規(guī)劃效果圖非常優(yōu)美，但其小區(qū)景觀，在規(guī)劃和一些細(xì)部

9、處置上有許多問題：無控制的施工使得整個(gè)小區(qū)環(huán)境比較混亂。工地與入住住宅相混合，沒有界限，景觀規(guī)劃施工與建筑施工沒有同步進(jìn)展、相互配合、構(gòu)成呼應(yīng)。這不僅影響觀賞名人麗都購房者的心態(tài)，更重要的是直接影響“看房通道及名人麗都的籠統(tǒng)。自然景觀較好小區(qū)緊鄰正在整改的蟠龍湖，綠色植物較為豐富；小區(qū)對(duì)面的人民公園，樹木蔥蔥。作為城市中心居住區(qū)來說，坐擁二塊大面積 “天然資源，空氣指數(shù)好于主城區(qū)中心地帶。加之小區(qū)內(nèi)有%以上的綠化，內(nèi)外相呼應(yīng)，特別適宜于現(xiàn)代人的居住概念。小區(qū)配套不完善小區(qū)已有很大部分的業(yè)主入住，但小區(qū)原有的會(huì)所、泳池空有其表，尚未開放。給人呵斥小區(qū)配套設(shè)備不完善的覺得，使名人麗都的質(zhì)量感大打折

10、扣。 現(xiàn)房戶型多小區(qū)住房為現(xiàn)房出賣。與許多同類質(zhì)量的樓盤相比，小區(qū)可供挑選的戶型較多，產(chǎn)品相對(duì)豐富。建筑密度大小區(qū)占地面積約畝，總建筑面積，加之景觀、綠地欠規(guī)范，給人呵斥建筑密度較大的覺得。交通便利名人麗都地處合川主城區(qū)交通主干道旁，幾百米處又是合川最大的長途汽車站。與新城區(qū)相比，名人麗都的交通條件居于上風(fēng)。電梯房認(rèn)可度小從合川市房地產(chǎn)市場(chǎng)來看，多層房比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于電梯房比例，合川市的消費(fèi)群體對(duì)電梯房普遍不認(rèn)可。這對(duì)名人麗都電梯房的銷售呵斥很大的妨礙。生活配套完善名人麗都地處主城區(qū)，周圍社區(qū)配套成熟，生活本錢低，市政建立完善，幾百米處就是商業(yè)繁華中心。與新城區(qū)相比，名人麗都的城居概念非常突出，具

11、有“都市自然生活的優(yōu)勢(shì)。價(jià)錢力優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)(S)優(yōu)勢(shì)(W)起價(jià)/總價(jià)高名人麗都從年到年月份共銷售套房子，共.平方米，成交均價(jià)建面.元，而待售的套數(shù)為套，建筑面積為.平方米，待銷均價(jià)為.元，較之已售的樓房均價(jià).元，增長了.元不計(jì)政策性漲價(jià)要素。剩下的戶型較差，但銷售起價(jià)和總價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以前賣出的好戶型，給銷售帶來很大壓力。優(yōu)惠多額度大名人麗都在前期銷售過程中為保證銷售的順利進(jìn)展，進(jìn)展了大量的低價(jià)促銷活動(dòng)，在一定程度上刺激了銷售。但從長久來看，此手段嚴(yán)重?fù)p害了品牌籠統(tǒng)，使消費(fèi)者的購買愿望減弱，對(duì)產(chǎn)品產(chǎn)生還要下降的慣性心思和張望態(tài)度。效力力優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)(S)優(yōu)勢(shì)(W)售前效力較好名人麗都的銷售人員

12、具有較強(qiáng)的進(jìn)業(yè)精神，銷售人員與保安親密配合，構(gòu)成了一套較為完善的售前效力體系。在合川市房地產(chǎn)行業(yè)效力質(zhì)量普遍較低的情況下，名人麗都的售前效力對(duì)刺激消費(fèi)者購房起到了很好的攻心作用，構(gòu)成了良好的口碑效應(yīng)。物管效力質(zhì)量不高保安任務(wù)欠佳，外來人口可隨意出入小區(qū)，小區(qū)內(nèi)無保安巡查，對(duì)小區(qū)呵斥平安隱患。小區(qū)保潔任務(wù)問題嚴(yán)重，遍地渣滓無人問津，給人呵斥整個(gè)小區(qū)臟、亂、差的印象。低劣的物管效力與小區(qū)的品牌嚴(yán)重抵觸，使小區(qū)的規(guī)模和景觀優(yōu)勢(shì)得不到發(fā)揚(yáng)，給看房者呵斥嚴(yán)重的心思妨礙。品牌力優(yōu)優(yōu)勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)(S)優(yōu)勢(shì)(W)知名度較高，影響力較大名人麗都前期投入的廣告費(fèi)用萬，配合一系列的促銷活動(dòng)，在合川市進(jìn)展全面 的廣告轟

13、炸。加之開發(fā)商雄厚的實(shí)力，這在擴(kuò)展品牌知名度和品牌影響力方面起到了較好的作用，使名人麗都躋身于合川市名列前茅的住宅小區(qū)。佳譽(yù)度不高名人麗都在合川市具有較高的知名度，但由于其產(chǎn)品硬件的不過硬，物管效力的不到位，使整個(gè)小區(qū)出現(xiàn)：名聲在外，但質(zhì)量欠佳，佳譽(yù)度不高的情況。.工程目的客戶群分析據(jù)年月底對(duì)已銷客戶名的詳細(xì)統(tǒng)計(jì)，工程目的客戶群的主要構(gòu)成如下：目的客戶群的區(qū)域構(gòu)成從以上圖表可以看出，名人麗都雖處于主城區(qū)，但由于其在主城區(qū)的整體籠統(tǒng)、包裝、前期廣告推行等方面存在問題，主城區(qū)關(guān)注名人麗都的程度不夠，使其目的客戶群向鄉(xiāng)區(qū)擴(kuò)展，大大降低了名人麗都的質(zhì)量感。目的客戶群的區(qū)鄉(xiāng)性擴(kuò)展對(duì)即將提價(jià)的名人麗都而言

14、，無疑是一種危險(xiǎn)信號(hào)。 目的客戶群的職業(yè)構(gòu)成從以上圖表可以看出，名人麗都的目的客戶群中工薪階層占%，小商販 占%，返鄉(xiāng)人員占%，無固定職業(yè)占%。此類人群主要為社會(huì)的中間階層，由區(qū)鄉(xiāng)干部、教師、退休人員、部分重百員工、小商販、外出打工人員構(gòu)成。這部分人群有了一定的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，盼望身份與價(jià)值的提升，盼望過上真正的主城區(qū)生活，在主城區(qū)彰顯本人的價(jià)值感。三工程市場(chǎng)環(huán)境. 市場(chǎng)大環(huán)境合川市城鎮(zhèn)規(guī)劃概略合川市地處渝西北，緊鄰重慶主城區(qū)，以嘉陵江、涪江、渠江三江貫全境，輻射渝西北和川東北，是規(guī)劃建立中的重慶北部地域中心城市和重慶新規(guī)劃建立萬人口的大中等城市之一。合川市近年來為推進(jìn)城鎮(zhèn)化建立出臺(tái)了一系列的政策，

15、特別對(duì)合陽鎮(zhèn)制定了到年的一個(gè)短期規(guī)劃：年城區(qū)指合陽鎮(zhèn)人口將到達(dá)萬，建制鎮(zhèn)人口將到達(dá).萬。按城鎮(zhèn)化率和原城鎮(zhèn)人口居住面積增幅，年至年每年城區(qū)應(yīng)提供居住用地萬平方米折合畝，公建和商業(yè)用地每年可消費(fèi)存量土地畝, 到年，合川市主城區(qū)規(guī)模將到達(dá)平方公里，城市人口將到達(dá)萬人。合川房地產(chǎn)業(yè)的現(xiàn)狀及前景從縱向看年以來，合川市房地產(chǎn)開發(fā)呈穩(wěn)步開展態(tài)勢(shì)，房地產(chǎn)業(yè)每年完成投資逐漸上升，施工面積繼續(xù)擴(kuò)展，新開工面積以較大增幅上升，開工面積、銷售面積、銷售額等數(shù)據(jù)皆繼續(xù)上升，同時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)稅收也呈逐年上升趨勢(shì)，住宅的開發(fā)建立帶動(dòng)了房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)開展。從橫向看雖然近年來合川市房地產(chǎn)業(yè)獲得了長足進(jìn)展，開發(fā)完成投資較大，但由于其

16、土地本錢較高，商品房銷售價(jià)錢較低，在房屋開工面積、銷售面積和銷售額等方面與北碚區(qū)、江津市、永川市比較，存在一定差距。合川地產(chǎn)業(yè)尚處于起步階段，消費(fèi)者置業(yè)閱歷缺乏，便于廣告推行的進(jìn)展。 合川房地產(chǎn)業(yè)的開展前景目前，合川房地產(chǎn)市局面臨較多的有利要素，高位運(yùn)轉(zhuǎn)、供需兩旺、穩(wěn)步開展的態(tài)勢(shì)可以繼續(xù)相當(dāng)長一段時(shí)間。主要表如今：年上半年合川市堅(jiān)持了平穩(wěn)較快的開展勢(shì)頭，消費(fèi)市場(chǎng)活潑，城市居民收入提高，城市居民人均可支配收入到達(dá)元，同比增長%。農(nóng)民人均現(xiàn)金收入到達(dá)元，增長.%。城鎮(zhèn)化進(jìn)程步伐加快。 國家西部大開發(fā)戰(zhàn)略的實(shí)施、重慶直轄作用的逐漸表達(dá)，將繼續(xù)吸引各界人士來合投資置業(yè)，從而為房地產(chǎn)業(yè)的開展發(fā)明時(shí)機(jī)。渝

17、合高速公路的開通，渝遂快速鐵路的建筑和渝南鐵路、渝南高速公路、草街航電樞紐、雙槐火電站的即將建立，合川城市建立將面臨新一輪大開展。按照合川定位為國內(nèi)中大城市的規(guī)劃目的，到年合川市城鎮(zhèn)化率將到達(dá).%的城鎮(zhèn)化開展目的，年間合川市城區(qū)人口將新增.萬人，假設(shè)按平方米/人的建筑面積計(jì)算，僅此一項(xiàng)的住房需求量將超越萬平方米，平均每年的住房需求量為.萬平方米。舊城改造的力度加大，也將帶動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的開展。因此，合川市房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和消費(fèi)將繼續(xù)同步增長，且堅(jiān)持較高程度。.主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手三星錦城明珠苑優(yōu)勢(shì)：小區(qū)內(nèi)部配套設(shè)備完善，低密度，純住宅，全封鎖全智能小區(qū)，配備對(duì)講系統(tǒng)、報(bào)警系統(tǒng)、小區(qū)背景音樂

18、。高尚園林住宅社區(qū)三星家園，合川市富人區(qū)概念。的九年制中小學(xué)校和兩個(gè)的幼兒園，緊臨合二中，可處理子女入學(xué)問題。小區(qū)內(nèi)設(shè)有網(wǎng)球場(chǎng)，游泳池及三星會(huì)所，業(yè)主入住后物業(yè)管理到位，在合川目前算是質(zhì)量較高的小區(qū)。優(yōu)勢(shì)：交通不方便，從小區(qū)到主干道有較長的間隔 ；價(jià)錢較高建面均價(jià)元/左右，高于市場(chǎng)普遍價(jià)錢；所剩房源不多。世紀(jì)花園優(yōu)勢(shì)：小區(qū)規(guī)模大，臨市政府大樓及市民廣場(chǎng)，口碑好，銷售推行較勝利，現(xiàn)場(chǎng)執(zhí)行較為嚴(yán)密，銷售人員素質(zhì)較好。戶型設(shè)計(jì)較好，銷售形狀好。優(yōu)勢(shì)：規(guī)模大，地塊分散，B區(qū)、A區(qū)被世紀(jì)大道隔開，小區(qū)完好性較差；F區(qū)、B區(qū)離主體區(qū)較遠(yuǎn)；周邊生活配套不成熟，商業(yè)不昌盛，物業(yè)管理不到位。群眾金色港灣優(yōu)勢(shì)：小

19、區(qū)規(guī)模大，建立面積萬，戶型多樣，二期規(guī)劃環(huán)境好，容積率較低，全智能化小區(qū)，IC卡一卡通，設(shè)有可視對(duì)講系統(tǒng)，紅外線監(jiān)控，電子巡更系統(tǒng)，游泳池，小區(qū)幼兒園，以“遼闊的大海，安靜的海灣為主題景觀，小區(qū)景觀設(shè)計(jì)豐富，配有中心綠化廣場(chǎng)、疊泉、瀑布、小品景觀等。著重樹立后期的物業(yè)管理，請(qǐng)重慶千竹物業(yè)公司。就醫(yī)方便合川市急救中心，有樣板房可供觀賞，另特別設(shè)計(jì)的小躍層。優(yōu)勢(shì)：交通不便，位于世紀(jì)大道前端，購物求學(xué)不方便。三江明珠紫苑優(yōu)勢(shì)：紫苑是江景房，處在河陽城東南角，涪江與嘉陵江的交匯處，風(fēng)光優(yōu)美，價(jià)錢較高在元左右，定位比較高。優(yōu)勢(shì)：周圍配套設(shè)備不夠完善，臨江面的戶型根本售完，剩下背江、側(cè)江的戶型比較多。由于

20、其價(jià)錢比較高，消費(fèi)者在紫苑購房主要是為觀江景，如看不到江景，購買將大打折扣。蟠龍花園優(yōu)勢(shì)：價(jià)錢廉價(jià)，戶型面積大都控制在之間，棟距比較寬，銷售情況良好，地理位置次于“名人麗都，起價(jià)遠(yuǎn)低于名人麗都。優(yōu)勢(shì)：一期主要是拆遷安頓房戶，沒有環(huán)境，整體規(guī)劃不好，小區(qū)內(nèi)還有其它單位的住房，規(guī)劃比較分散，檔次較低。四工程中心競(jìng)爭(zhēng)力分析.名人麗都與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中心競(jìng)爭(zhēng)力排名情況名人麗都與主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手中心競(jìng)爭(zhēng)力排名情況從高到低分別用A / A- / B+ / B / B- / C表示。產(chǎn)品力明珠苑三江明珠世紀(jì)花園金色港灣名人麗都蟠龍花園AA-B+BB-C價(jià)錢力蟠龍花園世紀(jì)花園明珠苑金色港灣名人麗都三江明珠AA-B+

21、BB-C效力力金色港灣明珠苑世紀(jì)花園名人麗都三江明珠蟠龍花園AA-B+BB-C品牌力明珠苑三江明珠名人麗都金色港灣世紀(jì)花園蟠龍花園AA-B+BB-C.名人麗都中心競(jìng)爭(zhēng)力分析從以上圖表可以看知名人麗都與競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手相比中心競(jìng)爭(zhēng)力的綜合指數(shù)并不高，處于中間位置。在產(chǎn)品、價(jià)錢、效力、品牌四大競(jìng)爭(zhēng)力中，品牌是工程銷售、提升工程的根底，而品牌價(jià)值的構(gòu)成依賴于產(chǎn)品、效力的優(yōu)質(zhì)化。就四大競(jìng)爭(zhēng)力的提升而言，名人麗都已屬于成熟小區(qū)，除小區(qū)環(huán)境可以打造之外，產(chǎn)品硬傷不可忽視，因此，產(chǎn)品力的提升不能夠成為今后任務(wù)的重心。而名人麗都由于前期整合營銷任務(wù)的欠缺，前期資金的過高投入導(dǎo)致后期銷售出現(xiàn)資金緊張，必需依賴房價(jià)的提升

22、實(shí)現(xiàn)資金的順利收回，因此其價(jià)錢力也不能夠處于優(yōu)勢(shì)位置。在四大競(jìng)爭(zhēng)力中獨(dú)一可以得到突破的是效力力。效力不再是傳統(tǒng)意義上僅僅表達(dá)在對(duì)產(chǎn)品售后的“客戶效力，而應(yīng)涵蓋到從產(chǎn)品設(shè)計(jì)、消費(fèi)、銷售、運(yùn)用幾個(gè)環(huán)節(jié)中一切的效力領(lǐng)域，而且越來越強(qiáng)調(diào)多元化、人性化、規(guī)?；蛡€(gè)性化。效力之于合川房地產(chǎn)還尚處于粗誑式提供與享用階段。一塊急待開發(fā)的處女地為本工程提供了競(jìng)爭(zhēng)切入點(diǎn)，樹立全新規(guī)范引領(lǐng)合川效力革命。作為規(guī)范的提供者，就是標(biāo)桿的樹立者，于此他們應(yīng)在如下幾個(gè)方面強(qiáng)化效力：售前。建立并繼續(xù)完善客戶資料庫售中。以O(shè)PEN的心態(tài)提供陽光效力售后。提供保姆式的物業(yè)管理效力由于，就名人麗都而言，只需高質(zhì)量的效力，才能夠在同質(zhì)

23、化的競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出；只需高質(zhì)量的效力，才能夠彌補(bǔ)產(chǎn)品力與價(jià)錢力的缺陷；只需高質(zhì)量的效力，才能夠提升品牌價(jià)值，真正做到合川市場(chǎng)的NO.。廣告推行、活動(dòng)配合效力力的提升+小區(qū)環(huán)境的打造小結(jié)：謀劃方向廣告推行、活動(dòng)配合價(jià)錢力的提升品牌力的提升二、營銷戰(zhàn)略定位總體市場(chǎng)定位領(lǐng)舞 First live合川首席高尚住宅區(qū)領(lǐng)舞，就是指點(diǎn)。指點(diǎn)者，就是規(guī)范的制定者。合川，不僅僅是合陽城、也不僅是合川市、更不限于城鄉(xiāng)結(jié)合地，而是他們質(zhì)與量的集合。首席，N.。非NO.的不說，非FIRST不做。高尚，不等與高檔。它是經(jīng)過產(chǎn)品圖說加上效力跟進(jìn)所營造出來的產(chǎn)品外延高性價(jià)比。定位思緒領(lǐng)舞效力力景觀、配套設(shè)備的打造提升品牌力

24、價(jià)錢的提升思緒決議出路，處理問題要抓住主要矛盾，抓住中心問題。根據(jù)對(duì)合川市場(chǎng)、工程本身的分析，可以看出產(chǎn)品本身的戶型在中心競(jìng)爭(zhēng)力上不具有優(yōu)勢(shì)，由于前期的銷售沒有控制，導(dǎo)致所剩的戶型為本身有不可彌補(bǔ)的硬傷產(chǎn)品居多；又鑒于開盤產(chǎn)品價(jià)錢定不低于元/平方米，價(jià)錢偏高，也不具有優(yōu)勢(shì)；名人麗都的品牌力在合川市場(chǎng)有一定的影響，知名度比較高，但其佳譽(yù)度有待于提升；在售前效力力上表現(xiàn)的較好，有一定的市場(chǎng)口碑，但沒有做到領(lǐng)舞的程度，同時(shí)合川房地產(chǎn)工程的效力力普遍不高，因此在此有一定的市場(chǎng)時(shí)機(jī)。綜上對(duì)四大競(jìng)爭(zhēng)力分析得出：效力力為本工程營銷成敗的關(guān)鍵，經(jīng)過效力力的打造彌補(bǔ)產(chǎn)品力、價(jià)錢力的缺乏，同時(shí)又反作用于品牌力、價(jià)

25、錢力。以打造一流的售前、售中、售后效力為主線，以產(chǎn)品力方面的打造為輔線，經(jīng)過兩方面的合力，做到領(lǐng)舞合川，進(jìn)而提升品牌籠統(tǒng)，最終提升產(chǎn)品價(jià)錢。.主力客戶群定位鑒于價(jià)錢的提升，定會(huì)自然的分流出一部分低端客戶群，客戶群主要定位在中高檔人群，其主要分類為：城鄉(xiāng)結(jié)合處：外出務(wù)商人員、私營主、先富起來的農(nóng)民。他們是對(duì)城市新生活向往的客戶，能夠是曾經(jīng)在城市生活了很久的人，但希望過上一種新的城市生活，也能夠是從來沒有過上城市生活的人，但不斷在努力實(shí)現(xiàn)他們的“城市生活夢(mèng)，他們希望以真正的城市生活，來提升他們的身份和位置。主城區(qū)：教師、醫(yī)生、務(wù)商人員、公務(wù)員。他們是合陽城的老市民，有一種老城區(qū)情節(jié)，舍不得放下老城

26、區(qū)繁華與便利。外出高端務(wù)工人員：高級(jí)知識(shí)分子、企事業(yè)的管理人員、IT精英。他們是高級(jí)打工人員，從鄉(xiāng)村走向大城市，如今有了身份、位置和資本，在心思上有一種衣錦還鄉(xiāng)的覺得。他們購房不但是為孝敬父母或?yàn)楸救朔掂l(xiāng)提供方便的居住，而且是對(duì)其個(gè)人的一定，是身份位置改動(dòng)的表現(xiàn)。因此他們選擇的工程必然是領(lǐng)舞合川的工程，只需這種工程才干表達(dá)出其身份位置，滿足其心思需求。三、整體營銷戰(zhàn)略名人麗都工程總體營銷戰(zhàn)略總括起來為以下點(diǎn)，即：序號(hào)標(biāo)題性質(zhì)一放大的視野等于放大的勝利戰(zhàn)略性二以資金需求的滿足為底線，達(dá)成高潮迭起的銷售節(jié)拍原那么性三產(chǎn)品戰(zhàn)略戰(zhàn)略性四銷售戰(zhàn)略五價(jià)錢戰(zhàn)略六廣宣戰(zhàn)略一放大的視野就是放大的勝利從對(duì)成交客戶

27、情況了解中，他們不難發(fā)現(xiàn)本工程的目的市場(chǎng)向郊區(qū)甚至城鄉(xiāng)結(jié)合地帶偏移這是一個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)！分析他們的產(chǎn)品：已售住宅成交均價(jià).元/平方米；待銷住宅均價(jià).元/平方米不包括因政策調(diào)整規(guī)劃費(fèi)上漲元，既定年底上漲元，其中#樓近套待銷住宅均價(jià)高達(dá).元/平方米。假設(shè)說元/平方米的價(jià)錢所針對(duì)的是中低階層消費(fèi)群，那么元/平方米以上產(chǎn)品所針對(duì)的客戶群理所該當(dāng)“不在一個(gè)層面。在此，“放大的視野不僅是將目的客戶區(qū)域范圍量化的擴(kuò)張，更指本工程在籠統(tǒng)位置上應(yīng)提高到“三江明珠的高度去影響市場(chǎng)，獲取客戶區(qū)域范圍質(zhì)的延展。只需把本工程放到“大合川范圍進(jìn)展渲染，將她與區(qū)域經(jīng)濟(jì)開展趨勢(shì)、民眾生活程度日新月異、新型住宅消費(fèi)理念等更大的概

28、念結(jié)合到一同，才干更隨便的俘獲目的市場(chǎng)。這一點(diǎn)，在我司勝利操作一同質(zhì)工程重慶大渡口“豪俊閣將“視野放大到全市后的效果足見其善莫大焉。二以滿足資金需求為底線的高收益追求本工程每月需求大量的資金回籠，以保證企業(yè)及工程運(yùn)營的需求。為此，營銷必需以此為原那么組織開展。當(dāng)工程資金回籠的速度滿足或根本滿足企業(yè)資金需求時(shí)，那么必需有節(jié)拍的提價(jià)以充分實(shí)現(xiàn)“利潤極大化。根據(jù)他們長期的運(yùn)營閱歷，市場(chǎng)只接受高潮是一個(gè)不爭(zhēng)的現(xiàn)實(shí)。因此，他們?cè)O(shè)定了本工程的營銷節(jié)拍該當(dāng)遵照的原那么只做高潮。在各個(gè)高潮的間歇期苦練內(nèi)功，為下一個(gè)高潮做足預(yù)備。本工程營銷全程的高潮概括如下：三大潮再次開盤高潮，確保工程十月、十一月度資金的需求

29、。現(xiàn)房面市高潮，提升價(jià)錢。交房高潮，提升價(jià)錢。三小潮，即：節(jié)、假日高潮房交會(huì)高潮清盤熱潮三產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品是營銷的內(nèi)容，包括建筑產(chǎn)品和附加在其上的概念。一切營銷任務(wù)都應(yīng)圍繞產(chǎn)品展開。其中，尤為重要的是三個(gè)方面：第一，硬件概念化。每一個(gè)物質(zhì)的背后都有一種精神支持，每一個(gè)建筑的背后都有一種對(duì)城市、對(duì)生活、對(duì)商業(yè)的理念作為支撐。將這種概念發(fā)掘出來而不是杜撰出來，并將其演繹成目的客戶群喜于接受的方式。第二，產(chǎn)品的細(xì)化。本工程的產(chǎn)品功能細(xì)分如高層、小高層、多層之間的細(xì)分；戶型大、中、小的區(qū)隔；朝向、樓層的異同等、交付規(guī)范、運(yùn)用規(guī)范、配套設(shè)備設(shè)備等都應(yīng)在細(xì)分的根底上做出詳細(xì)的產(chǎn)廢品規(guī)范，以務(wù)虛現(xiàn)精準(zhǔn)的市場(chǎng)針對(duì)

30、性。 第三，產(chǎn)品美學(xué)化。無論專業(yè)客戶如二次或多次置業(yè)者、商業(yè)企業(yè)主還是普通消費(fèi)者，對(duì)于建筑美學(xué)的了解都是有限的，更加無法把握建筑美學(xué)對(duì)于房屋增值保值的力量。建筑師的言語需求經(jīng)過營銷的翻譯，方能變?yōu)槭袌?chǎng)可以領(lǐng)會(huì)的美。譬如水晶酈城將建筑美化為水晶，更加有利于客戶讀懂規(guī)劃沙盤的美。 第四，產(chǎn)品亮化。將產(chǎn)品本身的顆顆珍珠拂塵擦亮，構(gòu)成聚光效應(yīng)，以彌補(bǔ)產(chǎn)品的硬傷。首席高尚人文居住環(huán)境需經(jīng)過小區(qū)環(huán)境來表達(dá)，可經(jīng)過現(xiàn)有的景觀來打造，以及借助周圍的景觀來表達(dá)，同時(shí)發(fā)明出人文內(nèi)涵。現(xiàn)有的景觀：噴泉道路的整改、泳池的生活化營造、梯水的打造和開放、廣場(chǎng)打造。周圍的景觀：蟠龍湖愉快遠(yuǎn)景的觀念引導(dǎo)、免費(fèi)的氧吧人民公園。

31、發(fā)明的景觀：查閱合川縣志，再造小區(qū)人文內(nèi)涵，提煉出小區(qū)幾大景觀，賦予人文內(nèi)涵。四銷售戰(zhàn)略.封盤打造，提升價(jià)值感封盤封盤也是一種營銷，它是為再次開盤做勢(shì)能的積累。常規(guī)封盤基于兩點(diǎn)考量：其一、工程由于政策調(diào)整、市場(chǎng)出現(xiàn)“拐點(diǎn)呵斥銷售戰(zhàn)略價(jià)錢有較大調(diào)整的能夠性；其二、工程由于本身硬件或軟件有諸多缺憾，需一定時(shí)間集中打造以提升價(jià)值感。“名人麗都權(quán)屬于后者。由于：工程勝利的前提條件急需打造價(jià)值感。確保工程最終勝利全線售磬需將其整體價(jià)值感強(qiáng)勢(shì)營造。價(jià)值決議價(jià)錢，待銷均價(jià).元/平方米與已售均價(jià).元/平方米的價(jià)錢差，必然決議了工程價(jià)值也當(dāng)較之以前有一個(gè)大幅度的提升。工程開發(fā)利潤最大化的需求急需調(diào)整銷售價(jià)錢。用

32、“賣一套虧一套來反映現(xiàn)狀并非無稽之談。開盤銷售至今工程溢價(jià)總值.元 期間廣宣投入.元是緣由之一；之二、工程待銷主力產(chǎn)品價(jià)錢抗性都比較大，需求剩余多層或高層低樓層的產(chǎn)品做價(jià)風(fēng)格配，如今售出越多，價(jià)風(fēng)格整空間越小。另外，之于市場(chǎng)，實(shí)現(xiàn)“驚人一跳需求封盤之于工程，深層次改善工程籠統(tǒng)需求封盤之于共創(chuàng)，任務(wù)交接呵斥工程銷售空檔期需求封盤封盤時(shí)機(jī)蓄水，總是在水源充沛、流量較大的時(shí)候關(guān)閘；封盤，也因在市場(chǎng)行情看漲、銷售勢(shì)頭后勁十足時(shí)執(zhí)行，這樣才干真正快速、高效到達(dá)封盤預(yù)期值，在苦練內(nèi)功的同時(shí)涵養(yǎng)足夠的客源。但思索到工程資金回籠需求以及“國慶旺季難于割舍，現(xiàn)將封盤時(shí)間改定為年月日年月日。. 工程的銷售主題中心

33、概念：完美效力概念首席高尚人文居住環(huán)境概念中心主題：領(lǐng)舞，合川首席高尚住宅區(qū).將主題構(gòu)成整體印象分析現(xiàn)有產(chǎn)品，本工程的終極消費(fèi)者將集中于歲年齡段，屬于、年代出生的人群。他們對(duì)改革開放以來的成果享用最多，思想開放化程度相對(duì)較高，更容易接受和認(rèn)可新惹事物，文化層次也相應(yīng)最高，同時(shí)具有一定的社會(huì)位置。因此，本工程定位于“領(lǐng)舞，就是符合這一既具有一定檔次，又具備意見領(lǐng)袖的人群的價(jià)值取向。 在營銷方面，工程應(yīng)在以下幾個(gè)方面深度包裝：根本部分工程VI的修正工程稱號(hào)和籠統(tǒng)是目的市場(chǎng)接觸最早且最為頻繁的工程外延之一。一個(gè)符合目的市場(chǎng)價(jià)值取向和審美情趣的VI體系包括案名是一個(gè)勝利工程必需高度注重的營銷謀劃內(nèi)容。

34、鑒于“名人麗都成名已久，部分視覺識(shí)別要件已深化人心，如假設(shè)對(duì)現(xiàn)有VI全盤推翻重新再來將得不償失；但思索到工程老盤景象較為嚴(yán)重，而且剩余產(chǎn)品針對(duì)的目的客戶群和之前不在一個(gè)層面上，從物業(yè)形狀上也和前期的產(chǎn)品有較大差別等要素。權(quán)衡而定，建議在現(xiàn)有案名加上一個(gè)后綴以示區(qū)隔。方案一、名人麗都喜慶居“喜慶居現(xiàn)房出賣、即買即住，喜慶雙至。以動(dòng)詞釋義五行運(yùn)相：吉運(yùn)自來，純字盛名，把握時(shí)機(jī)，必獲勝利。大吉方案二、名人麗都臨湖居“臨湖居以臨湖小高層主力推出，帶動(dòng)其他物業(yè)全線銷售五行運(yùn)相：草木逢春，雨過天晴，渡過難關(guān)，即獲勝利。吉LOGO修正組合及VI運(yùn)用略規(guī)范字規(guī)范色規(guī)范組合標(biāo)志圖形運(yùn)用部分證件類任務(wù)卡、業(yè)主卡、

35、車輛出入證、會(huì)員卡、貴賓卡、暫時(shí)任務(wù)卡、胸徽、業(yè)主保修卡。辦公用品類規(guī)范信封、公用筆、筆記本、檔案袋、公用桌椅、文件夾、意見本、資料袋、物業(yè)管理簿水電管理費(fèi)、煙灰缸、一次性杯子。帳票類帳簿封面設(shè)計(jì)、付款通知單款式等。交通器具車電瓶車、清潔用車、工具車、園林用車等。招牌、標(biāo)識(shí)類戶外交通道路指示牌、戶外廣告牌宣傳廣告類傳單、海報(bào)、氣球、橫幅、價(jià)目表、戶型圖、廣場(chǎng)規(guī)范旗等。留念品、禮品類臺(tái)歷、掛歷、明信片、生日卡、賀卡、賀年卡、約請(qǐng)函、手提袋、留念傘、太陽帽、留念杯等。服裝類銷售人員制服、清潔工服、水電工服、保安服等。其它類報(bào)紙架、告發(fā)箱、建議箱等。.主題貫穿工程人員心中以及工程本身中效力的概念是外

36、現(xiàn)的，主要是經(jīng)過工程人員來表達(dá)，主要包括銷售人員、保安、保潔、行政人員、售后效力人員。因此需加強(qiáng)管理，加強(qiáng)規(guī)范，改動(dòng)籠統(tǒng)，加強(qiáng)自信心。銷售人員的著裝、談吐要規(guī)范，要表達(dá)出周到效力的熱忱和熱情。保安人員要嚴(yán)厲值勤，并為業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主提供周到的效力。清潔人員需堅(jiān)持小區(qū)干凈。規(guī)范銷售大廳的來電、來客的登記和回訪。每月及時(shí)向客戶的提供工程進(jìn)度情況。規(guī)范小區(qū)內(nèi)車輛、人員的出入，規(guī)范自行車的停放。規(guī)范小區(qū)內(nèi)家畜的跑動(dòng)，如狗、貓等。樓盤籠統(tǒng)包裝對(duì)樓體進(jìn)展隔離包裝，使工地與住宅相分別，綠化設(shè)備盡快開工，營造出一個(gè)高檔社區(qū)的氣氛，表達(dá)出人文關(guān)懷。使樓盤概念專業(yè)化、詳細(xì)化，建立良好的籠統(tǒng)，為今后在推行中，給買家留下

37、深化、明確的視覺印象。包裝重點(diǎn)：優(yōu)先搞好工地圍墻沿線、樣板房沿線觀賞道路的包裝。保證兩條看房道路的干凈、通暢，以及對(duì)周邊環(huán)境的包裝渲染。外墻包裝樓體包裝指示牌小彩旗營造銷售氣氛售樓處對(duì)現(xiàn)有售摟部進(jìn)展整改，使售樓部的風(fēng)格與樓盤的類型、檔次相吻合，外型、顏色應(yīng)與工程的風(fēng)格相一致樣板房從實(shí)踐情況出發(fā)，可將銷售難度大的戶型裝成樣板房，給消費(fèi)者以視覺上的直觀感受，加強(qiáng)其購買自信心，刺激其購買愿望。同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)反響的信息來看，樣板房是促進(jìn)銷售的有效途徑。注：包裝切合主題；注重細(xì)節(jié)，充分利用好每一個(gè)角落和空間，營造家的覺得；顏色要強(qiáng)化促銷效果。銷售控制以如今所剩有的戶型為出發(fā)點(diǎn)，有組織的、有針對(duì)性的在不同階

38、段推出某種戶型，同時(shí)配合價(jià)錢戰(zhàn)略，以一種高價(jià)位的優(yōu)質(zhì)戶型來帶動(dòng)次戶型的銷售，到達(dá)高起點(diǎn)，軟著陸的效果。營銷節(jié)拍節(jié)拍制定原那么根據(jù)工程開發(fā)原那么及前述戰(zhàn)略定位，在工程整體營銷節(jié)拍的制定上，應(yīng)堅(jiān)持以下原那么：資金流保證這是關(guān)乎工程成敗的關(guān)鍵。因此，確保資金流入需求的滿足是制定營銷節(jié)拍的第一原那么?！爸蛔龈叱逼戒佒睌⒌匿N售通常會(huì)導(dǎo)致虎頭蛇尾，其關(guān)鍵在于忽略了銷售過程中的謀劃和預(yù)備任務(wù)的力度?！爸蛔龈叱睂⒅敢麄兛刂茽I銷節(jié)拍按照“精心謀劃預(yù)備銷售高潮再次精心預(yù)備再次高潮且“一浪高過一浪的方式推進(jìn)。工程整體營銷節(jié)拍安排第一次浪潮潛流暗涌封盤打造后強(qiáng)勢(shì)開盤，方案實(shí)現(xiàn)萬元的銷售額。這是工程決勝的關(guān)鍵！封盤打

39、造，勝利開盤。不僅將緩解十月、十一月開發(fā)資金壓力；同時(shí)，也將成為工程的升值和熱銷發(fā)明最正確的壓服力之一。時(shí)間：年月起至年月。其中，月前半個(gè)月為與共創(chuàng)正式交接、與部分銷售人員接觸、資料整理充實(shí)階段，開發(fā)商、共創(chuàng)、旭日三方協(xié)同推進(jìn)。至月底為工程價(jià)值感打造階段，同時(shí)謀劃、銷售全面介入，戰(zhàn)略、執(zhí)行同步展開，此間，關(guān)于工程重整后的宣傳任務(wù)拉開序幕。在月初勝利迎來第一次銷售高潮。第二次浪潮披荊斬棘小高層住宅強(qiáng)力面市。這是確保資金流的關(guān)鍵！方案將占住宅總戶數(shù)比例約%的產(chǎn)品在這一次高潮中盡數(shù)推出，爭(zhēng)取實(shí)現(xiàn)近萬的銷售額。這樣將在以下三個(gè)方面推進(jìn)工程：第一，工程品牌因業(yè)績證明而一炮更紅。第二，為后期住宅博得市場(chǎng)的

40、盼銷局面，進(jìn)而以現(xiàn)實(shí)明確了本工程住宅的高尚價(jià)值感。第三，為工程實(shí)現(xiàn)漲價(jià)預(yù)期奠定了根底。時(shí)間：年月起至年月。此前，每月前半個(gè)月為謀劃、預(yù)備期，該當(dāng)在廣告宣傳、隊(duì)伍培訓(xùn)、場(chǎng)地完善等各方面做好充分預(yù)備，并啟動(dòng)認(rèn)購預(yù)定，涵養(yǎng)客源、測(cè)試產(chǎn)品間接測(cè)試價(jià)錢漲勢(shì)，同時(shí)，配合技術(shù)、工程、物管部門進(jìn)展產(chǎn)品的細(xì)化整改；在后半個(gè)月發(fā)力強(qiáng)銷。第三次浪潮冰山初露啟動(dòng)績優(yōu)住宅漲價(jià)戰(zhàn)略。這是對(duì)目的市場(chǎng)之于本工程價(jià)值感打呵斥果的獨(dú)一一次試探。將作為以后工程營銷戰(zhàn)略修正的根底參照。時(shí)間：年月起至年月，同期推出“高總價(jià)、“高抗性產(chǎn)品。此前，年月即行預(yù)備最終剩余產(chǎn)品輸理，對(duì)廣宣戰(zhàn)略、價(jià)錢戰(zhàn)略、產(chǎn)品戰(zhàn)略等結(jié)合市場(chǎng)情況做印證性調(diào)查研討，

41、從而調(diào)整后期整體營銷戰(zhàn)略。第四次浪潮溢彩流金調(diào)整后的營銷戰(zhàn)略執(zhí)行，實(shí)現(xiàn)剩余產(chǎn)品銷售過半，到達(dá)萬元的銷售額。銷售單價(jià)提高%以上。時(shí)間：年月起至年月。此前，預(yù)備任務(wù)重點(diǎn)放在外出打工者返鄉(xiāng)購房的針對(duì)性營銷推行上。第五次浪潮風(fēng)云再起住宅促銷強(qiáng)推。此階段為工程勝利保證的關(guān)鍵！實(shí)現(xiàn)工程整體完銷率到達(dá)%以上，方案資金回籠萬元。時(shí)間：年月起至年月。謝幕凱旋而歸住宅如有、商業(yè)尾房銷售，地產(chǎn)公司籍此退出本工程運(yùn)營，投入新的工程。本工程前期有節(jié)拍、有控制銷售的方式必然曾經(jīng)在市場(chǎng)上構(gòu)成共識(shí)，在此時(shí)推出所謂“收藏出賣，高價(jià)伴隨著高折扣必然引動(dòng)市場(chǎng)的再次追捧，從而達(dá)成全面完銷。時(shí)間：年月。促銷戰(zhàn)略從工程前期營銷來看，每月

42、有優(yōu)惠，每月都有活動(dòng)舉行，階段性低價(jià)促銷貌似效果佳，但從整體來看這種低價(jià)促銷不但沒有起到應(yīng)有效果，而且還使工程的定位下滑，使消費(fèi)群養(yǎng)成持幣張望的態(tài)度，等待優(yōu)惠活動(dòng)的到來再購買。同時(shí)這種低價(jià)促銷活動(dòng)對(duì)名人麗都的投資客戶來說是一種無形的打擊，即工程沒有升值潛力。因此，他們?cè)诤笃诘臓I銷謀劃中堅(jiān)決杜絕頻繁的低價(jià)促銷，可采用公關(guān)活動(dòng)的方式進(jìn)展聚集人氣，促進(jìn)銷售。活動(dòng)方式要上規(guī)模、上檔次，同時(shí)要兼顧入住的業(yè)主，使業(yè)主入住名人麗都有一種歸屬感、驕傲感、質(zhì)量感，到達(dá)CScustomer satisfaction，經(jīng)過入住的業(yè)主的口碑進(jìn)展傳播。在幾個(gè)艱苦節(jié)假日期間，偶爾搞一些促銷活動(dòng)，配以優(yōu)惠政策，給消費(fèi)者一種

43、緊迫感，刺激其消費(fèi)，而非每月都搞促銷活動(dòng)。繼續(xù)發(fā)揚(yáng)銷司的作用，經(jīng)過銷司鎖定并帶來目的客戶群。成立麗都會(huì)，采用老帶新的方法，將已入住的業(yè)主團(tuán)結(jié)起來，經(jīng)過他們的口碑進(jìn)展傳播，引見其周圍的親戚、朋友來購房，成交者予以獎(jiǎng)勵(lì)。五價(jià)錢戰(zhàn)略.定價(jià)原那么樓盤定價(jià)開發(fā)商通常需求思索三個(gè)要素：一是開發(fā)本錢；二是市場(chǎng)需求總量、直接與間接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手們的價(jià)錢情況；三是消費(fèi)者目的消費(fèi)者可以接受何種價(jià)錢。.平開高走根據(jù)本工程的特性，以及前期營銷的失誤，消費(fèi)者對(duì)電梯房的不認(rèn)同等要素，建議選擇平穩(wěn)的“平開高走的開盤定價(jià)戰(zhàn)略。根據(jù)從合陽城片區(qū)來看，三星錦城片區(qū)的樓盤銷售接近尾聲，如明珠苑、三星雅園、三鑫錦繡園等。合陽城片區(qū)市場(chǎng)供求

44、總量缺乏，這為名人麗都提供了市場(chǎng)良機(jī)。在定價(jià)過程中，將名人麗都的價(jià)錢接近于同樣分量級(jí)的工程如位于南津街片區(qū)的金色港灣、世紀(jì)花園和和合陽城片的一線產(chǎn)品，便于接近消費(fèi)者的心思價(jià)位。鑒于名人麗都工程所剩體量不大，并且老盤景象嚴(yán)重，銷售時(shí)間不宜過長，開盤價(jià)錢不宜定的過高。價(jià)錢定得過高，容易產(chǎn)生市場(chǎng)抗性，拉長銷售時(shí)間，使資金回收緩慢。名人麗都定位為中高檔住宅，定價(jià)過低會(huì)呵斥消費(fèi)者對(duì)工程質(zhì)量的不信任，能夠損害工程籠統(tǒng)和集團(tuán)的品牌籠統(tǒng)。平價(jià)入市，開展商可以掌握價(jià)錢的自動(dòng)權(quán)，何時(shí)調(diào)價(jià)，幅度多大，可根據(jù)市場(chǎng)反映靈敏調(diào)控。先平后高，既可以在質(zhì)量上給消費(fèi)者以保證，又能在升值潛力上給消費(fèi)者以自信心，且可以經(jīng)過首批消費(fèi)

45、者的口碑傳播進(jìn)一步聚集新的客戶群，并提升開展商的影響力和品牌效應(yīng)。先平后高這一獨(dú)特的價(jià)錢定位，可以避開正面競(jìng)爭(zhēng)，降低風(fēng)險(xiǎn)。價(jià)錢走勢(shì)預(yù)測(cè)上揚(yáng)是毋庸置疑的，關(guān)鍵是上揚(yáng)的幅度。住宅部分全程單價(jià)上揚(yáng)的幅度不低于%按照營銷節(jié)拍分期上漲。價(jià)錢管理體系建議建議按照分級(jí)控制原那么進(jìn)展管理，對(duì)公司董事長、總經(jīng)理和分管營銷的副總經(jīng)理分別賦予%的折扣權(quán)限，累計(jì)%=.%。順應(yīng)市場(chǎng)風(fēng)俗的同時(shí)，減少審批環(huán)節(jié)以縮短成交流程，提高成交效率。銷售執(zhí)行價(jià)錢表待本案認(rèn)可之后另案提交。. 調(diào)高價(jià)錢的幾種方法根據(jù)不同情況而定在已售套數(shù)較多的情況下，可將已售戶型的價(jià)錢提高，借此拉大未售戶型的價(jià)錢，以促銷未售的戶型。假設(shè)以售的的套數(shù)較少，

46、可全面的提高價(jià)錢，呵斥全面的漲價(jià)印象。提高某些產(chǎn)品特別好的戶型，以促進(jìn)剩余戶型的銷售。六廣宣戰(zhàn)略、根本原那么：內(nèi)容為王廣告宣傳的本質(zhì)是傳達(dá)資訊、引發(fā)認(rèn)同，進(jìn)而產(chǎn)生向往的傳播運(yùn)動(dòng)。方式固然可令讀者、聽眾、觀眾產(chǎn)生好感，但正如他們最想知道的一樣，他們真正想通知他們的一定是內(nèi)容。因此，像IT界曾經(jīng)鼓吹的一樣，他們一直堅(jiān)持：廣告宣傳，內(nèi)容為王！廣告戰(zhàn)略：名人感應(yīng)曰：攻城為下，攻心為上。名人感應(yīng)是從攻心的角度進(jìn)展，從廣告手法表現(xiàn)，廣告語的撰寫，畫面的處置，都顯示出工程定位主題：領(lǐng)舞，合川首席高尚住宅區(qū)。同時(shí)根據(jù)消費(fèi)群體的劃分，在廣告宣傳上滿足主力消費(fèi)群名人體驗(yàn)的心思需求，彰顯其身份和位置，經(jīng)過感性訴求打

47、動(dòng)消費(fèi)者。同時(shí)經(jīng)過效力力打造，使消費(fèi)者在購房前、購房中、購房后真正感應(yīng)到這種名人領(lǐng)會(huì)。傳播理念領(lǐng)舞，合川首席高尚住宅區(qū)。名人的麗都，麗都的名人。名人麗都，時(shí)髦體驗(yàn)之都。時(shí)髦生活，靚麗之都。傾聽天籟之音，感受都市生活。時(shí)髦新生活，綠色靚家園。都市綠色家園。感受名人位置，體驗(yàn)都市生活！. 廣告主要篇章領(lǐng)舞，就是指點(diǎn)?；\統(tǒng)篇由于，人生“起始一條路，也“其實(shí)似條路；躇腳回望，他在人身后。由于，競(jìng)爭(zhēng)的最高境界就是沒有競(jìng)爭(zhēng)。由于，規(guī)范樹立標(biāo)桿。由于，領(lǐng)舞者的生活：就是在鄉(xiāng)村可望而不可及的生活就是強(qiáng)調(diào)時(shí)間和空間的生活就是張弛有度的生活就是新城市中心的生活自然界，生活城。產(chǎn)品篇讓活成為一種自然，讓自然成為一種

48、生活！自然物質(zhì)層面緊緊扣住地塊的先天自然條件，充分展現(xiàn)原生地貌與人造環(huán)境共同構(gòu)成的開放、調(diào)和的自然環(huán)境，還有那一灣蟠龍湖界精神層面更代表了一種境界，對(duì)生活理念追求的心境、意境。在都市里享用大自然，還是在大自然中享用都市生活？城物質(zhì)層面合川的CBD+CLD完善的生活配套生活精神層面現(xiàn)代的生活理念超前的價(jià)值觀調(diào)和的生活觀OPEN的心態(tài)名人的麗都，麗都的名人。效力篇一個(gè)敬禮、一把雨傘、一句應(yīng)付、一份真誠從一踏上麗都熱土，就能感遭到名人般的貼心效力，就有了名人特征的尊貴體驗(yàn)。有這樣的場(chǎng)景隨時(shí)在名人麗都上演：雨天，駕車回家。保安第一時(shí)間迎上來敬禮，隨后開啟車門，一把雨傘在他跨出車門時(shí)曾經(jīng)撐開哪怕保安頓身雨傘之外烈日，購物而歸。當(dāng)他在擦汗小憩時(shí)，保安已走到面前，雙手拎起那繁重的“戰(zhàn)利品雖然物重天熱，保安已汗流浹背，但他依然談笑風(fēng)生深夜，小區(qū)角落。一個(gè)熟習(xí)的身影巡走于此，左右查看、上下檢查，而后在一個(gè)筆記本上仔細(xì)記錄著什么，那是保安在出勤巡查雖然已夜深人靜、萬籟靜寂，但他們的眼睛依然那么亮堂與機(jī)警。安家方案。促銷篇我想有個(gè)家我有個(gè)家我愛家家產(chǎn)品白描產(chǎn)品細(xì)分，定制營銷原那么