物流園區(qū)調(diào)查報告

1、我國物流園區(qū)調(diào)查報告我的博士論文研究方向為區(qū)域物流， 內(nèi)容涉及我國物流園區(qū)的建設(shè)情況， 因 此，本人參加了 2012 年中國物流與采購聯(lián)合會、中國物流學(xué)會組織的全國物流 園區(qū)調(diào)查。1.前言物流園區(qū)是為滿足貨物轉(zhuǎn)運(yùn)、 產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民消費(fèi)等規(guī)模化物流需求， 依托 區(qū)位交通條件， 與城市綜合功能和產(chǎn)業(yè)體系相配套的公共性物流基礎(chǔ)設(shè)施群， 是 由統(tǒng)一運(yùn)營主體管理、 眾多物流業(yè)者經(jīng)營的物流運(yùn)作集結(jié)地， 是布局集中、 用地 節(jié)約、企業(yè)集聚、經(jīng)營集約的物流功能集聚區(qū)。我國現(xiàn)代意義上的物流園區(qū)最早于 1998年出現(xiàn)在深圳。進(jìn)入 21 世紀(jì)以來， 得到快速發(fā)展。 2009 年，國務(wù)院頒布物流業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃 （國

2、發(fā) 20098 號），把“物流園區(qū)工程”列為 9 項重點工程之一。 2011 年，國務(wù)院辦公廳關(guān) 于促進(jìn)物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見 （國辦發(fā) 201138 號）提出，要“科學(xué) 制定物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，對納入規(guī)劃的物流園區(qū)用地給予重點保障。 ”目前，國 家發(fā)展和改革委員會正在組織制定全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃 。在各級政府支持 和企業(yè)積極參與下， 我國物流園區(qū)在提高物流組織化水平和集約化程度， 轉(zhuǎn)變物 流企業(yè)運(yùn)營方式， 促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和發(fā)展方式轉(zhuǎn)變等方面， 正在發(fā)揮越來越重 要的作用。鑒于社會各界對物流園區(qū)有著不同的理解， 本次調(diào)查按照以下原則對物流園 區(qū)進(jìn)行調(diào)查統(tǒng)計：（1）署名物流園區(qū)、物流基地、

3、無水港、內(nèi)陸港、公路港、物 流港等項目屬于本次調(diào)查統(tǒng)計范圍； （2）要求園區(qū)占地規(guī)模在 150畝（ 0.1 平方 公里）及以上，并具有法人資格； （3）署名貨運(yùn)市場、交易市場、物流中心的項 目不納入本次調(diào)查統(tǒng)計范圍； （ 4）地方政府規(guī)劃中具有空間概念的非法人實體園 區(qū)不在本次調(diào)查統(tǒng)計范圍之內(nèi)。本次調(diào)查以 “普查到位、 重點突出 ”為原則，采用科學(xué)的調(diào)查手段和研究方法， 力求獲取數(shù)據(jù)的全面性與準(zhǔn)確性。 整個調(diào)查工作歷時半年， 主要采取了網(wǎng)上調(diào)查、 問卷調(diào)查、 深度訪談、實地考察以及召開座談會等多種形式。 為保證信息的真實 性和準(zhǔn)確性，本次調(diào)查采用 CATI 計算機(jī)輔助調(diào)查系統(tǒng)，對按照調(diào)查對象界

4、定條 件初步篩選形成的 1204 個物流園區(qū)基礎(chǔ)名單逐一進(jìn)行電話訪問核實。最終核實 確認(rèn)的物流園區(qū)（基地）數(shù)量為 754 個，其中名稱中包含“物流園區(qū)”的為 677 個，包含“物流基地”的為 59 個，包含“港”的為 18 個，以此形成 2012 年 度中國物流園區(qū)（基地）名錄 。2. 我國物流園區(qū)發(fā)展情況2.1 總體情況為反映全國物流園區(qū)地理分布狀況， 調(diào)研組采用了國家 “十一五 ”規(guī)劃中將全 國劃分為八大經(jīng)濟(jì)區(qū)域的方法。即：東北經(jīng)濟(jì)區(qū)（遼寧、吉林、黑龍江） ，北部 沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)（北京、天津、河北、山東） ，東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)（上海、江蘇、浙江） ， 南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)（福建、廣東、海南） ，西南經(jīng)濟(jì)

5、區(qū)（云南、貴州、四川、重慶、 廣西），西北經(jīng)濟(jì)區(qū)（甘肅、青海、寧夏、西藏、新疆） ，黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)（陜西、 山西、河南、內(nèi)蒙古） ，長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)（湖北、湖南、江西、安徽） 。（1）園區(qū)數(shù)量穩(wěn)步增長，分布結(jié)構(gòu)發(fā)生變化經(jīng)核實，入選 2012 年度中國物流園區(qū)（基地）名錄的各類物流園區(qū)共計754家。對比2006年的207家，增長264%;與2008年的475家相比，增長58.7% 如圖1所示。從物流園區(qū)的區(qū)域分布來看，長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)最多，為139家，然后依次是 北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)128家、西南經(jīng)濟(jì)區(qū)98家、黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)93家、東部沿海經(jīng) 濟(jì)區(qū)93家、南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)84家、西北經(jīng)濟(jì)區(qū)63家、東北經(jīng)濟(jì)區(qū)

6、56家。如圖 2所示。圖22008與20遼年八大經(jīng)濟(jì)區(qū)物流園區(qū)數(shù)重對比對比2008年全國物流園區(qū)的區(qū)域分布，不難發(fā)現(xiàn)，目前我國物流園區(qū)布局 已經(jīng)發(fā)生了結(jié)構(gòu)性變化：（1）北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)數(shù)量增長較快，已經(jīng)超過東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)和南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)；（2）長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)、西南 經(jīng)濟(jì)區(qū)和西北經(jīng)濟(jì)區(qū)四個中西部區(qū)域園區(qū)數(shù)量上升快；（3）東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)以及南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)數(shù)量與 2008年相比有所下降。物流園區(qū)地理分布的變化既受外在經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，又有園區(qū)自身調(diào)整的原因。2008年全球金融危機(jī)后，我國產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整升級、空間轉(zhuǎn)移速度加快。以 紡織服裝出口業(yè)為例，為充分利用中西部地區(qū)資源優(yōu)勢，

7、東南沿海地區(qū)大量服裝 生產(chǎn)企業(yè)開始向中西部地區(qū)轉(zhuǎn)移， 客觀上對物流服務(wù)提出了新的需求。 另外，經(jīng) 濟(jì)相對發(fā)達(dá)的沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)，服務(wù)創(chuàng)新速度較快，部分地方政府開始考慮園區(qū)發(fā)展 的階段性特點，通過政策引導(dǎo)和市場機(jī)制，推進(jìn)物流園區(qū)的優(yōu)勝劣汰、優(yōu)化整合、服務(wù)和價值提升，使得園區(qū)數(shù)量有所下降。運(yùn)營的園區(qū)占比升高，尚未實質(zhì)性開發(fā)的園區(qū)比例下降調(diào)查顯示， 全國754家物流園區(qū)中，運(yùn)營的348家，占46%;在建的241 家，占32%；規(guī)劃的165家，占22%。其數(shù)量占比如圖3所示。建設(shè)狀態(tài)運(yùn)營在建規(guī)劃圖3全國物流園區(qū)實際狀態(tài)與2008年相比，處于規(guī)劃狀態(tài)的物流園區(qū)占比由原來的28.2%下降至22%，團(tuán)4全國物流園

8、區(qū)實際狀態(tài)對比-處于在建狀態(tài)的占比由原來的 46%下降至32%，而運(yùn)營狀態(tài)的占比則由原來的 26%大幅上升至46%。具體數(shù)量如圖4所示。從各經(jīng)濟(jì)區(qū)域的物流園區(qū)實際狀態(tài)看，雖然長江中游經(jīng)濟(jì)區(qū)的園區(qū)數(shù)量在全 國躍居首位，但主要是由于其規(guī)劃園區(qū)數(shù)量眾多而引起的； 西北經(jīng)濟(jì)區(qū)、西南經(jīng) 濟(jì)區(qū)園區(qū)數(shù)量增長快，也主要表現(xiàn)為規(guī)劃園區(qū)數(shù)量較多。而形成鮮明對比的是， 北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)、東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)、南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)已經(jīng)走過了初級規(guī)劃階段， 其運(yùn)營園區(qū)數(shù)量明顯高于規(guī)劃和在建園區(qū)數(shù)量。 八大經(jīng)濟(jì)區(qū)域物流園區(qū)的實際狀 態(tài)如表1所示。表1八大經(jīng)濟(jì)區(qū)物流園區(qū)實際狀態(tài)區(qū)域運(yùn)營在建規(guī)劃:合計北部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)88355r 128長江

9、中游經(jīng)濟(jì)區(qū)403168139東北經(jīng)濟(jì)區(qū)2623756東部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)651414：93黃河中游經(jīng)濟(jì)區(qū)35471193南部沿海經(jīng)濟(jì)區(qū)5225683西北經(jīng)濟(jì)區(qū)142525；64西南經(jīng)濟(jì)區(qū)284129；98合計348241165754問卷調(diào)查結(jié)果顯示，有50%的物流園區(qū)建設(shè)周期為1-3年，11%的物流園區(qū) 建設(shè)周期為1年以內(nèi)，總體上處于合理狀態(tài)。如圖 5所示。園區(qū)建設(shè)周期3年以上 1%圖5全國物流園區(qū)建設(shè)周期（3）物流園區(qū)轉(zhuǎn)型升級態(tài)勢顯現(xiàn)，增值服務(wù)發(fā)展較快物流園區(qū)作為聯(lián)系產(chǎn)業(yè)鏈上下游的紐帶，是各項物流活動開展的重要載體。 通過產(chǎn)業(yè)的空間集聚、資源的有效整合、業(yè)務(wù)的流程優(yōu)化，在促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 提升物

10、流服務(wù)水平，提高土地集約化使用，減輕道路、環(huán)境和能源的壓力，加強(qiáng) 物流市場管理，增加就業(yè)機(jī)會等方面發(fā)揮著重要作用。調(diào)查顯示，與2006、2008年的兩次調(diào)查相比，我國物流園區(qū)發(fā)展轉(zhuǎn)型升級 態(tài)勢明顯，正在從土地招商的初級階段向服務(wù)創(chuàng)新、管理創(chuàng)新的發(fā)展階段過渡。 部分地方政府在園區(qū)建設(shè)方面開始由初期的規(guī)模導(dǎo)向轉(zhuǎn)向效益導(dǎo)向；部分城市調(diào)整了物流園區(qū)規(guī)劃，將規(guī)模小、分布散的物流園區(qū)重新整合為規(guī)模較大的物流園 區(qū)。通過重組、共建等方式整合總量、優(yōu)化存量，由粗放式發(fā)展向內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn) 型。問卷調(diào)查結(jié)果顯示，從全國來看，庫房/貨場租金、辦公樓租金仍然是物流 園區(qū)的主要收入來源，排在前兩位；也有部分園區(qū)依靠土地增

11、值、稅收優(yōu)惠、國 家扶持資金等?？上驳氖牵鞣N增值服務(wù)收入已經(jīng)開始成為物流園區(qū)重要的收入 來源。如圖6所示。調(diào)查顯示，物流園區(qū)發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展階段和水平具有明顯的關(guān)聯(lián)性。從地域來看，內(nèi)陸地區(qū)物流園區(qū)的發(fā)展還處于初創(chuàng)期，表現(xiàn)出明顯的土地招商特征， 收入主要來源于庫房/貨場租金、辦公樓租金等。而在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的沿海地區(qū)，物 流園區(qū)的發(fā)展表現(xiàn)出明顯的服務(wù)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新特征，更多收入來源于產(chǎn)業(yè)融 合、產(chǎn)業(yè)鏈延伸等增值服務(wù)，具有區(qū)域需求旺盛、功能定位明確、服務(wù)創(chuàng)新意識強(qiáng)、差異化運(yùn)營明顯的特征。備注：圖中百分比數(shù)據(jù)懸蟲迤一選匝的祓詭壹、園愿占窄效調(diào)查徉本總量的比例、反 映被調(diào)查園區(qū)對該徙項的認(rèn)可程度*圖6全

12、國物流園區(qū)主要收入來源，2.2我國物流園區(qū)建設(shè)情況依據(jù)交通條件布局，土地政策調(diào)節(jié)作用明顯問卷調(diào)查結(jié)果顯示，多數(shù)園區(qū)依托交通要道和運(yùn)輸方式進(jìn)行布局。 內(nèi)陸地區(qū) 的物流園區(qū)多靠近高速公路和國道布局；工業(yè)園區(qū)已成為物流園區(qū)選址的重要考 慮因素，反映出園區(qū)建設(shè)者對市場需求的關(guān)注。如圖7所示。園區(qū)地理位置特點備注：團(tuán)中百甘比數(shù)惟厘:忠辭,的祓調(diào)査園盛有飯訴査樣本總量勞比例土反映枝調(diào)查園區(qū)對讀選項的認(rèn)可程慶.圖7物流園區(qū)地理位置特點-在被問及物流園區(qū)吸引企業(yè)入駐的主要原因時，交通方便成為首選因素，其它依次是園區(qū)品牌好、配套設(shè)施齊全、服務(wù)質(zhì)量高、優(yōu)惠條件充分、方便交易、 租金便宜等。如圖8所示。誓注：團(tuán)豐百

13、分比數(shù)據(jù)是勾逵逍項的繪逅交國遵占有效誦查吟忘總量的比例. 反映枝逅査園區(qū)對諫選項的認(rèn)可程度圖名物流園區(qū)吸引企業(yè)入莊的原匡I*從建設(shè)進(jìn)度來看，78%的園區(qū)建設(shè)能按計劃進(jìn)行；22%的園區(qū)建設(shè)出現(xiàn)滯后 現(xiàn)象，主要原因是土地審批和資金問題。如圖9和圖10所示。物流園區(qū)建設(shè)進(jìn)度圈9物沆園魚建設(shè)進(jìn)度,建設(shè)滯后愎因暉田中百弁曲竝玄的柱厲遵理血宥效調(diào)交禪盅總的出詞.艮 快故誨置耳區(qū)對蘋進(jìn)反的譏可包度”圖10物汛園區(qū)建謨滯后廈因.從截至2011年底已建成面積進(jìn)度狀況看，100%完成規(guī)劃建設(shè)面積的園區(qū)比 例僅為5%,園區(qū)建成面積在30%以下的比例占41%。如圖11所示。反映出物 流園區(qū)建設(shè)分階段進(jìn)行的特征。20J

14、A年底己建成進(jìn)度狀況圖11 物流園區(qū)建成進(jìn)度分析.必須指出的是，當(dāng)前，社會各界都有一種感覺，就是物流園區(qū)數(shù)量眾多、遍 地開花，但調(diào)查顯示實際情況并非如此。例如，有些地方政府告之本地有數(shù)百家 物流園區(qū)，但經(jīng)調(diào)研組反復(fù)核實，其說法與該地區(qū)核實清楚的物流園區(qū)名單目錄 出入較大。在全國物流園區(qū)名錄中，調(diào)研組匯集各種信息來源形成了1204個物流園區(qū)初步名單，但其中有450個物流園區(qū)經(jīng)多次核實查無實處。 主要原因為這 些園區(qū)僅僅是提出了概念，而在現(xiàn)實中并不存在。調(diào)研發(fā)現(xiàn)，國家土地政策對物 流園區(qū)建設(shè)有較大的制約作用。（2）物流園區(qū)投資熱情高，開發(fā)投資主體多元化調(diào)查顯示，我國物流園區(qū)建設(shè)呈現(xiàn)投資熱情高、 投

15、資主體多元化特點。目前, 我國在建、運(yùn)營的物流園區(qū)多數(shù)由民營企業(yè)、政府或國有企業(yè)作為投資主體建設(shè)， 外資、合作投資占比較小。如圖12所示。投資建設(shè)主體圖12全國物流園區(qū)投資建設(shè)主體+從投資來源來看，園區(qū)建設(shè)資金以自籌為主，其次是國內(nèi)貸款。根據(jù)近年來 國際大型物流地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)入中國市場的情況， 可以預(yù)見，未來幾年外資占比將 會持續(xù)增加。如圖13所示。園區(qū)資金來源備注：圖中百分比數(shù)據(jù)最級選刪的被謁壹園層有效詭查樣本總養(yǎng)的比例.反映被調(diào)查園區(qū)對該選項的認(rèn)可程度*圖13 全國物流園區(qū)建設(shè)資金來源4問卷調(diào)查結(jié)果顯示，從占地規(guī)模來看，物流園區(qū)占地以0.1-1平方公里（150 畝一1500畝）居多，占46%

16、。如圖14所示。需要特別說明的是，許多地方出于 招商引資的需要，會有意無意地夸大園區(qū)占地面積。多數(shù)園區(qū)招商材料中講的所 謂“規(guī)劃面積”，其實僅僅是個設(shè)想。按照目前的土地使用政策，這種設(shè)想的“規(guī) 劃”很難實現(xiàn)，但極易給外界造成物流園區(qū)圈占土地的印象。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，有一家 “規(guī)劃面積”為十幾平方公里的物流園區(qū)，實際占地還不到1000畝。園區(qū)占地規(guī)模圖14全國物流園區(qū)占地規(guī)模.從物流園區(qū)建設(shè)投資規(guī)模來看，以1-10億元為主，占到44%。如圖15所示園區(qū)投資規(guī)模圖15全國物流園區(qū)建設(shè)投資規(guī)模-企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)模式受重視，綜合服務(wù)型園區(qū)占比高現(xiàn)實中，我國物流園區(qū)開發(fā)主要有三種方式：政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)；政府規(guī)

17、劃、工業(yè)地產(chǎn)商主導(dǎo)開發(fā)；企業(yè)自主開發(fā)。問卷調(diào)查結(jié)果顯示，與2006年和2008年調(diào)查結(jié)果一樣，政府規(guī)劃、企業(yè)主導(dǎo)開發(fā)仍是目前物流園區(qū)開發(fā)的主 導(dǎo)方式，占比都超過60%。如圖16所示。在典型園區(qū)訪談過程中，大部分園區(qū) 建設(shè)者、管理者都表達(dá)了對我國物流園區(qū)未來發(fā)展走勢的持續(xù)信心，肯定了各級政府對于園區(qū)發(fā)展的指導(dǎo)作用。園區(qū)開發(fā)方式政有應(yīng)劃r工業(yè)地產(chǎn)瞬主導(dǎo)企業(yè)自圭開發(fā)致宿麹劃、企業(yè)主導(dǎo)圖16全國物流園區(qū)開發(fā)方式依據(jù)物流園區(qū)分類與基本要求 國家標(biāo)準(zhǔn)給出的物流園區(qū)類型，問卷調(diào)查 結(jié)果表明，綜合服務(wù)型物流園區(qū)數(shù)量最多，占69%;其余依次是商貿(mào)服務(wù)型物流 園區(qū)占15%，貨運(yùn)服務(wù)型物流園區(qū)占11%，生產(chǎn)服務(wù)型物

18、流園區(qū)占5%。與2008 年調(diào)查相比，綜合服務(wù)型物流園區(qū)仍占主流，但商貿(mào)服務(wù)型物流園區(qū)近年來受到 較多關(guān)注。如圖17所示。園區(qū)定位圖17物流園區(qū)的業(yè)務(wù)定位”3.促進(jìn)我國物流園區(qū)健康發(fā)展的若干建議3.1明確園區(qū)界定條件，形成政府支持的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)從現(xiàn)實情況看，對物流園區(qū)給出“是”或“不是”的準(zhǔn)確界定存在著極大的 困難。然而，從各級政府支持物流園區(qū)發(fā)展、制定和落實相關(guān)政策來講，對物流 園區(qū)進(jìn)行界定又是一項不能回避、 亟待完成的基礎(chǔ)性工作。因此，有必要面向政 府行業(yè)管理需要，盡快提出物流園區(qū)界定條件，形成全國范圍內(nèi)的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。 根據(jù)本次調(diào)查結(jié)果，綜合各方面意見，我們推薦政府規(guī)劃支持的物流園區(qū)界定條 件如

19、下：具有明確的物流園區(qū)、物流基地或“公路港”、“無水港”、“物流港”名稱， 依托鐵路、公路、水路、航空或管道等多種運(yùn)輸條件，以物流服務(wù)為其主要功能；具備明確的法人運(yùn)營實體與完備的運(yùn)營管理機(jī)制；土地權(quán)屬明確，園區(qū)占地面積0.3平方公里(450畝)；物流作業(yè)區(qū)域在總占地面積中的比例 50%，具有相應(yīng)的物流服務(wù)設(shè)施、 信息系統(tǒng)和入駐商務(wù)條件；園區(qū)入駐物流企業(yè)在10家及以上；園區(qū)規(guī)劃符合所在地城市總體規(guī)劃、用地規(guī)劃和交通運(yùn)輸規(guī)劃，并通過評 審。3.2面向政府部門的若干建議建立綜合協(xié)調(diào)機(jī)制建議由國家發(fā)展改革委牽頭，吸收政府相關(guān)職能部門及行業(yè)協(xié)會，組成協(xié)調(diào) 統(tǒng)一的物流園區(qū)工作協(xié)調(diào)機(jī)制，為物流園區(qū)發(fā)展?fàn)I造適

20、宜的體制和政策環(huán)境。 有 關(guān)部門要按照職能分工，加強(qiáng)對物流園區(qū)發(fā)展的協(xié)調(diào)指導(dǎo)。 各級地方政府要加強(qiáng) 對物流園區(qū)的統(tǒng)籌規(guī)劃和管理，根據(jù)國家統(tǒng)一部署和要求，因地制宜制定本地區(qū) 物流園區(qū)規(guī)劃和管理辦法，促進(jìn)物流園區(qū)健康有序發(fā)展。加強(qiáng)統(tǒng)籌規(guī)劃建議盡快制定出臺全國物流園區(qū)發(fā)展規(guī)劃，在全國范圍內(nèi)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全國 性和區(qū)域性大型物流園區(qū)建設(shè)。注重物流園區(qū)與鐵路貨場、港口、機(jī)場等交通基 礎(chǔ)設(shè)施布局的統(tǒng)籌規(guī)劃，加強(qiáng)物流園區(qū)與運(yùn)輸樞紐之間的有效銜接， 實現(xiàn)物流基 礎(chǔ)設(shè)施的兼容配套，促進(jìn)不同運(yùn)輸方式之間無縫對接。應(yīng)充分發(fā)揮市場機(jī)制的作 用，整合現(xiàn)有運(yùn)輸、倉儲等物流基礎(chǔ)設(shè)施，控制總量、盤活存量。通過資源整合、 功能拓展和

21、服務(wù)提升，滿足物流組織與管理服務(wù)的需要。加大政策支持力度物流園區(qū)具有基礎(chǔ)性、公共性特點，應(yīng)在土地、稅費(fèi)、投融資、通關(guān)以及行 業(yè)基礎(chǔ)工作等方面出臺支持政策。 對于納入國家統(tǒng)一規(guī)劃的物流園區(qū)， 在用地指 標(biāo)上要優(yōu)先考慮， 允許采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式劃轉(zhuǎn)土地， 并適當(dāng)降低土地價格； 有鐵 路線引入的物流園區(qū)地價應(yīng)等同于基礎(chǔ)用地。 建議推行租地建庫方式， 既可以保 證物流企業(yè)用地需求， 減輕一次性投資壓力， 又可以有效抑制圈占土地、 等待升 值的投機(jī)沖動。對物流用地實行強(qiáng)制性規(guī)劃、用途管制，嚴(yán)格禁止擠占挪用。解 決物流園區(qū)及入駐企業(yè)倉儲服務(wù)及庫房租金等重復(fù)納稅問題， 選擇有條件的物流 園區(qū)納入營業(yè)稅差額納稅

22、試點。 對納入國家物流園區(qū)規(guī)劃或具有發(fā)展?jié)摿Φ奈锪?園區(qū)給予優(yōu)先貸款和貼息支持。優(yōu)化口岸通關(guān)作業(yè)流程，完善適應(yīng)“無水港”發(fā) 展的通關(guān)便利化政策。（4）開展園區(qū)動態(tài)監(jiān)測與評價建議充分發(fā)揮行業(yè)協(xié)會作用， 建立物流園區(qū)動態(tài)監(jiān)測機(jī)制。 形成物流園區(qū)數(shù) 據(jù)采集、處理以及核實體系， 定期對園區(qū)進(jìn)行動態(tài)數(shù)據(jù)更新和業(yè)態(tài)監(jiān)測， 用真實 可靠的數(shù)據(jù)為政府決策提供更有針對性的支持。 由政府指導(dǎo)、 協(xié)會參與、 相關(guān)企 業(yè)配合，建立物流園區(qū)市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)及等級評估認(rèn)定制度， 實行社會化的物流園 區(qū)考核評價機(jī)制及跟蹤管理制度，促進(jìn)物流園區(qū)健康發(fā)展，優(yōu)化升級。3.3 面向園區(qū)建設(shè)和運(yùn)營者的若干建議（1）規(guī)劃建設(shè)應(yīng)明確戰(zhàn)略定位我國經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展迅速， 市場環(huán)境變化很快， 而園區(qū)建設(shè)的基礎(chǔ)設(shè)施性