資產(chǎn)評(píng)估案例分析

1、資產(chǎn)評(píng)估案例分析題1. 被評(píng)估企業(yè)為一擬預(yù)備上市的酒店，評(píng)估基準(zhǔn)日為2003年12月31日，該酒店2003年的財(cái)務(wù)狀況詳見2003年利潤(rùn)表，表中補(bǔ)貼收入30萬(wàn)元為因“非典”緣故國(guó)家給予的退稅收入，營(yíng)業(yè)外支出l5萬(wàn)元為防“非典”發(fā)生的專項(xiàng)支出。評(píng)估人員對(duì)該公司的情況進(jìn)行深入調(diào)查及對(duì)歷史數(shù)據(jù)分析后，對(duì)該企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)情況下的有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)做出如下推斷：（1）由于非典緣故，該企業(yè)2003年的實(shí)際收入僅達(dá)到企業(yè)正常經(jīng)營(yíng)收入的60%；（2）企業(yè)主營(yíng)業(yè)務(wù)成本約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的50%，營(yíng)業(yè)費(fèi)用約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的5%，治理費(fèi)用約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的5%；（3）財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息支出）約占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的10%，其中長(zhǎng)期負(fù)債

2、利息占財(cái)務(wù)費(fèi)用的80%；（4）主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加占主營(yíng)業(yè)務(wù)收入的5.5%；（5）企業(yè)所得稅稅率為33%.2003年利潤(rùn)表項(xiàng)目 行 本年累計(jì)數(shù) 一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入 1 1 000 000.00 減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本 3 550 000.00 主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加 5 55 000.00 二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列 6 395 000.00 加：其它業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列） 7 減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用 8 80 000.00 治理費(fèi)用 9 100 000.00 財(cái)務(wù)費(fèi)用 10 80 000.00 其中：利息支出 11 80 000.00 三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損“-”號(hào)填列） 13 135 000.00

3、加：投資收益（虧損以“-”號(hào)填列） 14 補(bǔ)貼收入 15 300 000.00 營(yíng)業(yè)外收入 16 減：營(yíng)業(yè)外支出 17 150 000.00 四、利潤(rùn)總額（虧損總額以“-”號(hào)填列 18 285 000.00 減：所得稅（所得稅稅率為33%） 19 94 050.00 五、凈利潤(rùn)（凈虧損以“-”號(hào)填列） 22 190 950.00 評(píng)估人員依照被評(píng)估企業(yè)的實(shí)際情況及以后進(jìn)展前景，選取了同行業(yè)5個(gè)上市公司作為參照物并經(jīng)綜合分析、計(jì)算和調(diào)整得到一組價(jià)值比率（倍數(shù)）的平均數(shù)值，具體數(shù)據(jù)如下：（1）市盈率為l0；（2）每股市價(jià)與每股無(wú)負(fù)債凈利潤(rùn)的比率為7；（3）每股市價(jià)與每股主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)的比率為3.8.

4、要求：依照上述資料運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)估該酒店市場(chǎng)價(jià)值。（最終評(píng)估值以算術(shù)平均數(shù)為準(zhǔn)，運(yùn)算中以萬(wàn)元為單位，評(píng)估結(jié)果保留兩位小數(shù)）。參考答案：收益調(diào)整表項(xiàng) 目行本年累計(jì)數(shù)一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收入11 666 700.00減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成本3833 300.00主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加591 668.50二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列）6741 731.50加：其它業(yè)務(wù)利潤(rùn)（虧損以“-”號(hào)填列）7減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用883 300.00治理費(fèi)用983 300.00財(cái)務(wù)費(fèi)用10166 700.00三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧損以“-”導(dǎo)填列）13408 431.50加：投資收益（虧損以“-”號(hào)填列）14補(bǔ)貼收入15營(yíng)業(yè)外收入16減：營(yíng)業(yè)

5、外支出17四、利潤(rùn)總額（虧損總額以“-”號(hào)填列）18408 431.50減：所得稅（33%）19134 782.39五、凈利潤(rùn)（凈虧損以“-”號(hào)填列）22273 649.11（1）主營(yíng)業(yè)務(wù)收入=10060%=166.67（萬(wàn)元）（2）主營(yíng)業(yè)務(wù)成本=166.6750%=83.33（萬(wàn)元）（3）主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及附加=166.675.5%=9.17（萬(wàn)元）（4）營(yíng)業(yè)費(fèi)用=166.675%=8.33（萬(wàn)元）（5）治理費(fèi)用=166.675%=8.33（萬(wàn)元）（6）財(cái)務(wù)費(fèi)用=166.6710%=16.67（萬(wàn)元）（7）無(wú)負(fù)債凈利潤(rùn)=2736+16.67（1-33%）=38.53（萬(wàn)元）（8）主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)=7

6、4.17（萬(wàn)元）（9）凈利潤(rùn)=27.36（萬(wàn)元）（10）依照市盈率計(jì)算的酒店價(jià)值=27.3610=273.60（萬(wàn)元）（11）依照無(wú)負(fù)債凈利潤(rùn)價(jià)值比率計(jì)算的酒店價(jià)值=38.537=269.71（萬(wàn)元）（12）依照主營(yíng)業(yè)務(wù)利潤(rùn)價(jià)值比率計(jì)算的酒店價(jià)值=74.173.8=281.85（萬(wàn)元）（13）評(píng)估值=（273.60+269.71+281.85）3=275.05（萬(wàn)元）2 2004年，某聞名百貨公司將其擁有的某商場(chǎng)一部分出租給銀行，租期5年，剩余部分統(tǒng)一招商和經(jīng)營(yíng)治理，對(duì)招商引進(jìn)的商戶收取較高的治理費(fèi)?，F(xiàn)該百貨公司欲轉(zhuǎn)讓該商場(chǎng)而托付評(píng)估其轉(zhuǎn)讓價(jià)格。請(qǐng)問(wèn)：（1）該商場(chǎng)周邊近期有較多權(quán)利性質(zhì)相向的臨

7、街鋪面正常交易的實(shí)例，可否選取其作為可比實(shí)例?什么緣故?（2）確定出租部分的潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意的要緊問(wèn)題是什么?（3）確定自營(yíng)部分的凈收益時(shí)應(yīng)注意的要緊問(wèn)題是什么?參考答案：（1）不可取。因?yàn)檫@些交易實(shí)例在實(shí)物狀況上會(huì)有較大差異，如土地房屋規(guī)模、設(shè)備裝修檔次、建筑結(jié)構(gòu)、樓層層數(shù)與層高、臨街深度等不同，不具有可比性。（2）確定出租部分潛在毛收入時(shí)應(yīng)注意：租賃期內(nèi)按租約計(jì)，租賃期外按正?？陀^的市場(chǎng)租金計(jì)；應(yīng)考慮租賃保證金和押金的利息收入；應(yīng)考慮是否存在無(wú)形收益。（3）確定自營(yíng)部分凈收益時(shí)應(yīng)注意：測(cè)算正?？陀^的凈經(jīng)營(yíng)（營(yíng)業(yè)）收入；應(yīng)扣除正常商業(yè)利潤(rùn)。或：要準(zhǔn)確界定由商業(yè)房地產(chǎn)本身帶來(lái)的凈收益，不要在

8、凈收益中混入由于經(jīng)營(yíng)等非房地產(chǎn)本身要素所產(chǎn)生的收益?；颍簯?yīng)依照經(jīng)營(yíng)資料測(cè)算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、商品銷售稅金及附加、治理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和商業(yè)利潤(rùn)。3托付方托付某評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估的資產(chǎn)為1臺(tái)電腦數(shù)控機(jī)床，型號(hào)MCV-1300P，該機(jī)床于1998年6月購(gòu)置并投入使用。資產(chǎn)評(píng)估師采納成本法進(jìn)行評(píng)估，評(píng)估基準(zhǔn)日為2008年2月30日。通過(guò)向該機(jī)床生產(chǎn)廠家的代理商咨詢，該型號(hào)機(jī)床差不多停止生產(chǎn)，與委估機(jī)床同規(guī)格的新型設(shè)備的市場(chǎng)價(jià)格為84萬(wàn)元。委估設(shè)備與同規(guī)格新設(shè)備的要緊區(qū)不在于數(shù)控系統(tǒng)和機(jī)床結(jié)構(gòu)的差異，兩方面因素對(duì)價(jià)格差異的阻礙分不為12.5%和17%，因而，確定被評(píng)估設(shè)備

9、的重置成本為：84萬(wàn)元（129.5%）=59.2萬(wàn)元成新率的確定采納年限法和工作量法。該類機(jī)床經(jīng)濟(jì)使用壽命為12-18年，考慮到該設(shè)備為較早期的數(shù)控機(jī)床，制造質(zhì)量一般，因而確定其經(jīng)濟(jì)使用年限為14年，年限法確定其成新率為：1-已使用年限經(jīng)濟(jì)使用年限=1- 9.6714= 30.9%該設(shè)備的運(yùn)行應(yīng)該以兩班制為標(biāo)準(zhǔn)，每天15小時(shí)，然而設(shè)備的實(shí)際使用為不定期的三班和兩班制，平均每天運(yùn)行時(shí)刻為18小時(shí)。以工作量法確定的成新率為：1-（18小時(shí)250天每年9.67年）（15小時(shí)250天每年14年）=17.1%確定該設(shè)備的綜合成新率為:30.9%50%+17.1%50% = 24%該設(shè)備的評(píng)估值為：59.

10、224%= 14.2萬(wàn)元該設(shè)備評(píng)估過(guò)程中，什么緣故沒(méi)有分不考慮實(shí)體性、功能性、經(jīng)濟(jì)性貶值？你認(rèn)為成新率的估算過(guò)程有什么可商榷的？參考答案：教材第25-27頁(yè)。依照案例描述，該資產(chǎn)的利用率為：1815=120%，因而實(shí)際已使用年限為120%9.67=11.6年，因而成新率應(yīng)該為：1- 11.614 =17.14%4“A”商標(biāo)評(píng)估案例 一、托付單位概況 SC旅行社于1978年8月18日批準(zhǔn)成立。注冊(cè)資本1423萬(wàn)元，有職工281人，現(xiàn)下屬有7個(gè)企業(yè)。1988年以該旅行社為核心企業(yè)組建集團(tuán)公司，總部設(shè)在北京。該旅行社在近幾年國(guó)家旅游局100強(qiáng)第一類、第二類旅行社評(píng)比中均排名前列，多次受到表彰。 二、

11、評(píng)估方法本次評(píng)估選取2000年6月30日為評(píng)估基準(zhǔn)日，評(píng)估方法選用超額收益法。該法對(duì)商標(biāo)進(jìn)行評(píng)估，確實(shí)是對(duì)商標(biāo)有效期內(nèi)（續(xù)展前該商標(biāo)有效期為8年）每期（以年為單位）的以后超額收益進(jìn)行預(yù)測(cè)，并以第8年超額收益作為永續(xù)年金計(jì)算無(wú)限期超額收益，再按行業(yè)平均折現(xiàn)率將預(yù)測(cè)的各期以后超額收益折成評(píng)估基準(zhǔn)日的現(xiàn)值，從而得出“A”商標(biāo)的評(píng)估價(jià)值。采納超額收益法進(jìn)行商標(biāo)評(píng)估的計(jì)算公式如下：式中：PV商標(biāo)的評(píng)估價(jià)值； i折現(xiàn)率； Pt預(yù)測(cè)超額利潤(rùn)； n預(yù)測(cè)期； t預(yù)測(cè)年限 超額利潤(rùn)營(yíng)業(yè)收入凈額超額利潤(rùn)率 超額利潤(rùn)率收益率 - 基準(zhǔn)收益率 營(yíng)業(yè)收入凈額營(yíng)業(yè)收入總額 - 代收代付款 折現(xiàn)率無(wú)風(fēng)險(xiǎn)收益率+風(fēng)險(xiǎn)收益率三、

12、評(píng)估數(shù)據(jù)來(lái)源及計(jì)算過(guò)程 1SC旅行社營(yíng)業(yè)收入凈額計(jì)算（表1）表1 營(yíng)業(yè)收入凈額計(jì)算表年 份199519961997199819992000(16月)營(yíng)業(yè)收入總額(萬(wàn)元)8 61317 40620 24622 86119 6131l 342代收代付款(萬(wàn)元)3 7969 48012 01413 80010 8726 326營(yíng)業(yè)收人凈額(萬(wàn)元)4 8177 9268 2329 0618 7415 0162SC旅行杜19952000年?duì)I業(yè)收入情況匯總與20012008年?duì)I業(yè)收入凈額預(yù)測(cè)(表2、表3)預(yù)測(cè)方法：最小二乘法。表2年份Xr(萬(wàn)元)XrX2199514 8174 8171199627 926

13、15 8524199738 23224 6969199849 06136 24416199958 74143 705252000612 50075 OOO26總計(jì)2151 277200 31491因此：因此：Y=1191.11X+4377.28表3 營(yíng)業(yè)收入凈額計(jì)算表年 份20012002200320042005200620072008X789101l121314預(yù)測(cè)營(yíng)業(yè)收入凈額(萬(wàn)元)12 71513 90615 09716 28817 47918 67119 8622l 053 環(huán)比指數(shù)=本年度營(yíng)業(yè)收入凈顴上年度營(yíng)業(yè)收入凈顴經(jīng)計(jì)算，環(huán)比指數(shù)不大于1.10，講明預(yù)測(cè)的以后營(yíng)業(yè)收入凈額年遞增不

14、超過(guò)10：依照國(guó)家確定的“十一五”期間我國(guó)國(guó)內(nèi)旅游業(yè)的規(guī)劃目標(biāo)：“十一五”期間國(guó)內(nèi)旅游收入年均增長(zhǎng)1215，國(guó)際旅游外匯收入年均增長(zhǎng)1012可看出由最小二乘法建立的回歸分析模型所預(yù)測(cè)的以后營(yíng)業(yè)收入凈額是合理的。3利潤(rùn)率計(jì)算（表4）計(jì)算公式為：表4年 份19921993199419991996(16月)利潤(rùn)總額(萬(wàn)元)1 433241 527971 76290l 807061 22740營(yíng)業(yè)收入凈額(萬(wàn)元)7 9268 2329 0618 7415 00970收益率()18081856194620672450講明：1利潤(rùn)總額為SC旅行社稅前利潤(rùn)額。2由于旅游行業(yè)的專門性，營(yíng)業(yè)收入總額中大量的代收

15、代付款不屬于旅行社的實(shí)際收入，故采納扣除代收代付款之后的營(yíng)業(yè)收入凈額計(jì)算SC旅行社的收益率。4超額收益率計(jì)算(表5)表5年份全國(guó)旅行社利潤(rùn)率()SC旅行社利潤(rùn)率()19921302180819931179185619941210194619958962067總 計(jì)45877677平均值11471919超額收益率SC旅行社平均利潤(rùn)率 - 全國(guó)旅行社平均利潤(rùn)率 19.19-11.47 7.72 5折現(xiàn)率計(jì)算 SC旅行社憑借自身的實(shí)力，躋身中國(guó)旅游界前列，利潤(rùn)水平明顯高于同行業(yè)平均利潤(rùn)率，在同行業(yè)中具有極高的聲譽(yù)和較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)能力。依照市場(chǎng)調(diào)查及專家預(yù)測(cè)，我國(guó)以后旅游市場(chǎng)的總趨勢(shì)將是在數(shù)量、質(zhì)量方

16、面持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)，這是因?yàn)椋海?）我國(guó)經(jīng)濟(jì)社會(huì)的持續(xù)穩(wěn)定進(jìn)展，決定旅游業(yè)也將隨之快速進(jìn)展：（2）國(guó)內(nèi)居民消費(fèi)水平的日益提高和休閑時(shí)刻的增多：（3）旅游已成為一種重要的消費(fèi)選擇；（4）國(guó)內(nèi)旅游的經(jīng)營(yíng)體系差不多比較健全，（5）國(guó)內(nèi)旅游的接待設(shè)施不斷增加和完善，（6）我國(guó)進(jìn)一步深化改革、擴(kuò)大開放，以及我國(guó)旅游界與世界旅游組織的關(guān)系進(jìn)一步緊密，必將吸引更多的海外游客。所有這些決定了國(guó)內(nèi)旅游市場(chǎng)前景寬敞。但另一方面，隨著市場(chǎng)前景的看好，涉足旅游服務(wù)的機(jī)構(gòu)逐年增多，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國(guó)已有近5 000家，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)極為激烈，加之旅游業(yè)受外部環(huán)境阻礙較大，具有一定的風(fēng)險(xiǎn)。綜合考慮，本次評(píng)估風(fēng)險(xiǎn)收益率取3，安全

17、利率取一年期國(guó)庫(kù)券利率為9.64。具體計(jì)算為： 折現(xiàn)率1年期國(guó)庫(kù)券利率+旅游業(yè)風(fēng)險(xiǎn)收益率 9.64+3 12.64 按慎重性原則折現(xiàn)率最后取13。 6折現(xiàn)系數(shù)計(jì)算（表6） 因?yàn)樵u(píng)估基準(zhǔn)日為2000年6月30日，因此計(jì)算公式為：折現(xiàn)系數(shù)（1十折現(xiàn)率）t表6 折現(xiàn)系數(shù)計(jì)算表年份200020012002200320042005200620072008tO51525354555657585折現(xiàn)系數(shù)O940 70832 5O736 7O652O577O510 6O451 8O399 9O353 9講明：t為基準(zhǔn)日為2000年6月30日的折現(xiàn)年數(shù)。7“A”商標(biāo)價(jià)值計(jì)算商標(biāo)評(píng)可能算一覽表(表7)。評(píng)估基準(zhǔn)日

18、：2000年6月30日托付單位：SC旅行社 表7 商標(biāo)評(píng)可能算表 金額單位：萬(wàn)元年份預(yù)期營(yíng)業(yè)收入(1)稅前超額利潤(rùn)(2)(1)7.72稅后超額利潤(rùn)(3)(2) (133)現(xiàn)值系數(shù)(4)現(xiàn)值(5)(3)x(4)2000(7-12月)7 4903057825387430940 736445200112 715009816065767O832 55475l200213 906001 0735471927O736 752989200315 097001 1654978088O65250913200416 288OO1 2574384248O5774861l200517 479001 349389040

19、80510646163200618 671001 4414096574O451843632200719 862OO1 533351 02734O399941083200821 053001 625291 0889503539385382008年以后8 37654035392 96446評(píng)估價(jià)值7 09571講明：超額利潤(rùn)率=7.72%。 四、評(píng)估結(jié)果 在評(píng)估基準(zhǔn)日2000年6月30日，SC旅行社所擁有的“A”商標(biāo)的公平市值為7 100萬(wàn)元。 五、評(píng)估講明 收益預(yù)測(cè)是商標(biāo)評(píng)估的基礎(chǔ)，而任何預(yù)測(cè)差不多上在一定假設(shè)條件下進(jìn)行的。本次在“A”商標(biāo)評(píng)估中以后收益預(yù)測(cè)建立在下列條件下： （1）SC旅行社所在北京市及中國(guó)的社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不產(chǎn)生大的