法律在線從《物權(quán)法》第七十四條看小區(qū)車庫(kù)的歸屬問(wèn)題

1、several group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for

2、 measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measuredseveral group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box betwe

3、en of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid e

4、rrors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line distance for a, to b vertical box distance for b, list can measuredseveral group number, then with b a, =c,c is is methyl b two vertical box between of accurate size. Per-23 measurement, such as proceeds of c values are equal

5、 and equal to the design value, then the vertical installation accurate. For example a, b, and c valueswhile on horizontal vertical errors for measurement, General in iron angle code bit at measurement level points grid errors, specific method is from baseline to methyl vertical box center line dist

6、ance for a, to b vertical box distance for b, list can measuredA thesis submitted toXXXin partial fulfillment of the requirementfor the degree ofMaster of Engineering從物權(quán)法第七十四條看小區(qū)車庫(kù)的歸屬問(wèn)題方緒萍 華芳摘要：隨著城市化的快速發(fā)展，住宅小區(qū)越來(lái)越多，城市私家車擁有量的大幅增長(zhǎng)，使得車庫(kù)日益成為居民的稀缺資源。現(xiàn)實(shí)生活中因?yàn)樾^(qū)車庫(kù)的歸屬問(wèn)題引發(fā)的糾紛也愈演愈烈。不久前通過(guò)的物權(quán)法在第74條中對(duì)此有了相關(guān)規(guī)定，從表面上看

7、似乎找到了解決的途徑，但仔細(xì)深究仍然存在很大的隱患，故本文試對(duì)該條款作相關(guān)分析，并提出一些構(gòu)想，以期能夠完善。物權(quán)法第七十四條規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。該條款確立了關(guān)于小區(qū)車庫(kù)的歸屬的一個(gè)原則，即車位車庫(kù)必須根據(jù)約定來(lái)確定歸屬?！斑@也就是說(shuō)，法律給與了開(kāi)發(fā)商或業(yè)主通過(guò)約定保留車庫(kù)所有權(quán)的可能性，如果開(kāi)發(fā)商在合同中作出了保留車庫(kù)所有權(quán)的約定，那么，他就獲得了車庫(kù)所有權(quán)?！痹谑袌?chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，這有利于更大地發(fā)揮市場(chǎng)的調(diào)節(jié)作用。如果開(kāi)發(fā)商認(rèn)為房屋銷售獲利更大，則可以放棄車庫(kù)的所有權(quán)，將其出售、附贈(zèng)給業(yè)主使用;反之則可以保留車庫(kù)的所有

8、權(quán)，將車庫(kù)出租給業(yè)主使用。從這里可以看出，物權(quán)法承認(rèn)了開(kāi)發(fā)商的天然優(yōu)勢(shì)地位，以保障他們開(kāi)發(fā)車庫(kù)的積極性，緩解車庫(kù)緊缺的狀況。另外，這種約定在一定程度上是承認(rèn)了小區(qū)車位車庫(kù)可以作為獨(dú)立交易的客體，為業(yè)主以后自主的轉(zhuǎn)讓或出租提供了法律的依據(jù)。物權(quán)法第七十四條第一款規(guī)定，建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。這里的“首先”不同于“優(yōu)先”。后者是指在同等的條件下，業(yè)主優(yōu)先獲得;“首先”則不區(qū)分條件，更有助于保障業(yè)主利益。這實(shí)際上是對(duì)小區(qū)車位車庫(kù)的出售或出租加以了必要的限制。盡管法律允許小區(qū)車位車庫(kù)可以成為交易的客體，但為了本區(qū)居民的停車需要和方便生活，必須先滿足業(yè)主的需要。在

9、業(yè)主沒(méi)有滿足需要前，開(kāi)發(fā)商與業(yè)主以外的人訂立的買賣合同應(yīng)當(dāng)是無(wú)效的。從這點(diǎn)上看，再次說(shuō)明了與優(yōu)先購(gòu)買權(quán)的區(qū)別。優(yōu)先購(gòu)買權(quán)是在同等條件下有權(quán)優(yōu)先購(gòu)買，如果業(yè)主以外的人出價(jià)更高，則可以賣給業(yè)主以外的人。但按此款規(guī)定，即使業(yè)主以外的人在出高價(jià)的情況下，開(kāi)發(fā)商也不能出售。 該條款規(guī)定主要是針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中的一些情況：有的開(kāi)發(fā)商將車位、車庫(kù)高價(jià)出售給小區(qū)外的人停放;不少小區(qū)沒(méi)有車位、車庫(kù)或者車位、車庫(kù)嚴(yán)重不足，占用共有的道路或者其他場(chǎng)地作為車位等問(wèn)題。這體現(xiàn)了法律對(duì)市場(chǎng)調(diào)節(jié)的干預(yù)。物權(quán)法第七十四條中規(guī)定占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。居民小區(qū)內(nèi)供業(yè)主停車的地方主要有兩種：一

10、種是封閉型的車庫(kù)，以地下車庫(kù)居多。一種是地面非封閉型停車場(chǎng)。這種停車場(chǎng)被劃分為一個(gè)個(gè)車位，以露天的居多，也有搭建簡(jiǎn)易篷頂?shù)?。雖然車庫(kù)也要?jiǎng)澐譃橐粋€(gè)個(gè)車位來(lái)使用，但其不同于地面停車場(chǎng)，兩者區(qū)別主要在：車庫(kù)是具有四周封閉的空間，具有建筑物的特征，停車位不具備建筑物的特征;地面停車場(chǎng)的開(kāi)發(fā)幾乎不需要成本，而車庫(kù)的開(kāi)發(fā)成本相對(duì)較高。物權(quán)法對(duì)此區(qū)別對(duì)待了露天停車位和車庫(kù)，并規(guī)定了不同的歸屬原則，體現(xiàn)了立法技術(shù)上的進(jìn)步。事實(shí)上，露天停車場(chǎng)的建設(shè)幾乎不需要任何成本，其占用的土地已經(jīng)屬于業(yè)主共有財(cái)產(chǎn)的范圍之內(nèi)，將其歸為業(yè)主共有是合理的。此規(guī)定一出，對(duì)于在小區(qū)共有道路上停放汽車，并交納相關(guān)費(fèi)用而引起的糾紛，即可

11、得到相應(yīng)的解決。業(yè)主交納的這項(xiàng)費(fèi)用，不是停車位的租金，而是向物業(yè)管理公司交納的停車保管服務(wù)費(fèi)。物業(yè)管理公司應(yīng)當(dāng)維護(hù)車輛的停放秩序。一旦發(fā)生停放車輛的丟失或損壞，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。該規(guī)定意味著還開(kāi)發(fā)商、物業(yè)公司不能將車位收費(fèi)所得據(jù)為己有;如果需要收費(fèi)，在扣除必要管理費(fèi)后的所得款應(yīng)屬于全體業(yè)主共有。以上規(guī)定，似乎對(duì)小區(qū)車位車庫(kù)的歸屬作了明確的劃分，但實(shí)際情況并非如此。開(kāi)發(fā)商的天然優(yōu)勢(shì)，使得業(yè)主始終處在弱勢(shì)的地位。物權(quán)法的出臺(tái)，對(duì)一些問(wèn)題進(jìn)行了規(guī)避，在現(xiàn)實(shí)操作中存在困難和隱患。一方面，物權(quán)法第七十四條第一款的規(guī)定中“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”規(guī)定得過(guò)于寬泛，缺乏可操作性。實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商往往以高于市場(chǎng)

12、價(jià)格的價(jià)格迫使業(yè)主在購(gòu)房時(shí)不得不放棄其首先購(gòu)買或出租車位車庫(kù)的權(quán)利。如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商就可以以此作為理由將其出售或出租給業(yè)主以外的人使用。這極大地?fù)p害了業(yè)主的權(quán)益，業(yè)主們對(duì)此卻又無(wú)能為力。另一方面，第二款中雖將小區(qū)車位車庫(kù)歸屬交給當(dāng)事人約定，但卻沒(méi)有規(guī)定約定不明或沒(méi)有約定的情況下的歸屬問(wèn)題。實(shí)踐中，這種現(xiàn)象十分普遍，因此造成的矛盾也是不可避免。但物權(quán)法對(duì)此未作出規(guī)定，造成了實(shí)踐操作中的難題。為此，我們可以試作以下構(gòu)想，以完善之。一、如何理解“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”針對(duì)上文中提到的開(kāi)發(fā)商以高于市場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格出售或出租給業(yè)主的情況，在實(shí)踐中應(yīng)當(dāng)對(duì)開(kāi)發(fā)商的市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)作相應(yīng)的規(guī)制。開(kāi)發(fā)商不得以明顯高于市

13、場(chǎng)價(jià)格的價(jià)格出售或出租小區(qū)車位車庫(kù)給業(yè)主。1如果車庫(kù)建造在已經(jīng)算入業(yè)主公攤面積的土地之上，則開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)讓或出租的價(jià)格必須相應(yīng)降低，不能讓開(kāi)發(fā)商在業(yè)主享有使用權(quán)的土地上建造車庫(kù)再租售。而相關(guān)行政主管部門有義務(wù)以通俗、確定的語(yǔ)言告知業(yè)主，小區(qū)內(nèi)哪些土地已被算入公攤面積。因?yàn)?，在確定車庫(kù)轉(zhuǎn)讓或出租價(jià)格上，業(yè)主處于明顯的弱勢(shì)地位，有關(guān)政府機(jī)構(gòu)應(yīng)提供相應(yīng)的協(xié)助和指導(dǎo)。只有這樣，業(yè)主的利益才能得到切實(shí)的保障，法律的制定才能落到實(shí)處。二、沒(méi)有規(guī)定約定不明或沒(méi)有約定情況下車庫(kù)的歸屬此種情況下，應(yīng)該推定為歸業(yè)主共有。理由在于：2第一，開(kāi)發(fā)商在經(jīng)濟(jì)上具有優(yōu)勢(shì)地位，完全可以通過(guò)格式合同爭(zhēng)取自己的最大利益。開(kāi)發(fā)商完全掌

14、握建造商品房的成本，可以證明車庫(kù)的歸屬。如果沒(méi)有在合同中規(guī)定車庫(kù)的歸屬，就可以推定，開(kāi)發(fā)商已經(jīng)放棄主張車庫(kù)權(quán)利;第二 ,從合同解釋的角度來(lái)看，房屋銷售合同通常是開(kāi)發(fā)商單方起草的，甚至在實(shí)踐中，開(kāi)發(fā)商都是通過(guò)格式條款確定車庫(kù)的歸屬。如果合同沒(méi)有約定歸屬而發(fā)生爭(zhēng)議，按照合同解釋規(guī)則，應(yīng)當(dāng)作出不利于開(kāi)發(fā)商的解釋?？v觀物權(quán)法關(guān)于“業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)”這一章，有一個(gè)制度是一大進(jìn)步，即業(yè)主大會(huì)制度。這里，在全體業(yè)主享有所有權(quán)的情況下，3需要小區(qū)公約來(lái)進(jìn)一步明確車庫(kù)的使用。也可以通過(guò)業(yè)主大會(huì)來(lái)就車庫(kù)歸屬統(tǒng)一投票表決。假如車庫(kù)仍然由全體業(yè)主共同使用,由此獲得的收益也應(yīng)當(dāng)屬于全體業(yè)主共有,其如何使用，仍然需

15、要業(yè)主大會(huì)來(lái)決定。三、有關(guān)開(kāi)發(fā)商單獨(dú)開(kāi)發(fā)停車位的處理由于停車位的土地使用可以單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入公攤面積，因此現(xiàn)實(shí)中存在著開(kāi)發(fā)商單獨(dú)開(kāi)發(fā)小區(qū)車位車庫(kù)的情形。按照有關(guān)規(guī)定，開(kāi)發(fā)商如果能夠證明自己對(duì)停車位具有獨(dú)立的土地使用權(quán)的，那么，開(kāi)發(fā)商享有停車位的所有權(quán)，區(qū)分所有權(quán)人使用停車位，只能夠是向開(kāi)發(fā)商購(gòu)買使用權(quán)或者進(jìn)行租賃。4、需要說(shuō)明的是，如果區(qū)分所有建筑物本身沒(méi)有建設(shè)停車位，開(kāi)發(fā)商自己獨(dú)立開(kāi)發(fā)停車位并取得所有權(quán)的，是不允許的，因?yàn)楝F(xiàn)代社會(huì)的區(qū)分所有建筑物的開(kāi)發(fā)不能不建有停車位，不建有足夠數(shù)量停車位的區(qū)分所有建筑物將是違法建筑?？傊?，由于立法上的不完善，小區(qū)停車難的問(wèn)題依然無(wú)法得到切實(shí)的解決。這些潛在的問(wèn)題仍然需要其他相關(guān)法律配合和立法的不斷完善。例如，針對(duì)實(shí)際生活中由于開(kāi)發(fā)商和業(yè)主信息不對(duì)稱，許多開(kāi)發(fā)商利用“協(xié)商”機(jī)制在格式合同中變相決定車位歸自己所有的情況，可以通過(guò)具體的地方條例來(lái)補(bǔ)充完善物權(quán)法的規(guī)定。5、同時(shí)，建立政府監(jiān)管也必不可少。政府建設(shè)部門必須要對(duì)開(kāi)發(fā)商進(jìn)行監(jiān)管，應(yīng)