住宅小區(qū)業(yè)委會的普及知識文件課件

1、住宅小區(qū)業(yè)委會的普及知識材料*業(yè)主大會會議籌備組2008年3月13日籌備組工作要點(diǎn)1.工作目標(biāo)：召開業(yè)主大會會議，成立業(yè)主委員會。2.工作要領(lǐng)：一切行動以成立業(yè)主委員會為目標(biāo)，而不要涉及任何有關(guān)小區(qū)管理的具體問題。這些具體問題留待業(yè)主大會及業(yè)委會成立后依法解決。名詞解釋 業(yè)主誰的名字登記在房產(chǎn)證誰就是“業(yè)主”，其他人都不具備“業(yè)主”資格。 國土房管物 20031024 號規(guī)定：商品房買賣合同記載的“購房人”可以視為“業(yè)主”。夫妻、父（母）子等關(guān)系中，持有房屋權(quán)屬證書一方，具有業(yè)主身份，可以被選舉為業(yè)主委員會委員，未持有房屋權(quán)屬證書一方不具備成為業(yè)主委員會委員的資格。業(yè)主大會業(yè)主大會是小區(qū)內(nèi)的最

2、高權(quán)力機(jī)構(gòu)，其地位相當(dāng)于“全國人民代表大會”在中國的地位。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成業(yè)主大會。業(yè)主大會代表和維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主在物業(yè)管理活動中的合法權(quán)益。業(yè)主大會會議業(yè)主大會行使權(quán)力的具體方式是業(yè)主大會會議，相當(dāng)于我國每年的人大會議。會議通過業(yè)主表決的方式，做出決定。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：業(yè)主大會會議可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有以上投票權(quán)的業(yè)主參加。業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)以上通過。業(yè)主大會作出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2

3、/3以上通過。業(yè)委會業(yè)主委員會的簡稱，是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)。對小區(qū)內(nèi)事項(xiàng)，業(yè)委會無決定權(quán)（業(yè)主大會授權(quán)的除外），只有執(zhí)行業(yè)主大會決定的權(quán)力。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：業(yè)委會履行下列職責(zé)：（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。業(yè)主公約業(yè)主公約相當(dāng)于小區(qū)內(nèi)的“憲法”，是業(yè)主之間互相約束的“法規(guī)”。在首次業(yè)主大會會議制定出正式業(yè)主公約前，業(yè)主要遵守由建設(shè)單位制定的臨時(shí)公約。業(yè)主違法業(yè)主（臨時(shí)）公約的行

4、為在法律上不受保護(hù)。業(yè)主大會議事規(guī)則物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定：業(yè)主大會議事規(guī)則應(yīng)當(dāng)就業(yè)主大會的議事方式、表決程序、業(yè)主投票權(quán)確定辦法、業(yè)主委員會的組成和委員任期等事項(xiàng)作出約定?；I備組業(yè)主大會會議籌備組的簡稱，負(fù)責(zé)首次業(yè)主大會會議的組織工作。業(yè)委會成立后，籌備組自動解散。建住房 2003131 號規(guī)定：籌備組應(yīng)當(dāng)做好下列籌備工作：（一）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；（二）參照政府主管部門制訂的示范文本，擬定業(yè)主大會議事規(guī)則（草案）和業(yè)主公約（草案）；（三）確認(rèn)業(yè)主身份，確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)數(shù)；（四）確定業(yè)主委員會委員候選人產(chǎn)生辦法及名單；（五）做好召開首次業(yè)主大會會議

5、的其他準(zhǔn)備工作。小區(qū)辦區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門，對小區(qū)內(nèi)成立業(yè)主大會、召開業(yè)主大會會議、成立業(yè)委會負(fù)有指導(dǎo)職責(zé)。在業(yè)主大會會議召開時(shí)，需派員到場。如不派人，屬于行政不作為。居委會國土房管物 2004275 號規(guī)定：社區(qū)居委會作為住宅物業(yè)管理區(qū)域業(yè)主大會籌備組成員單位之一，組織、指導(dǎo)業(yè)主和有關(guān)單位依法、有序地開展相應(yīng)活動。開發(fā)商是小區(qū)的建設(shè)單位。本小區(qū)的開發(fā)商是*房地產(chǎn)公司。法規(guī)要求籌備組要有開發(fā)商代表。物業(yè)管理公司是小區(qū)內(nèi)提供物業(yè)管理服務(wù)的公司。本小區(qū)的物業(yè)公司是*物業(yè)公司。物業(yè)公司受聘于業(yè)主，為業(yè)主服務(wù)。業(yè)主有依法監(jiān)督物業(yè)公司履行物業(yè)服務(wù)合同的權(quán)力。投票權(quán)國土房管物 2004338

6、號規(guī)定：業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上的投票權(quán)，按照擁有的物業(yè)建筑面積計(jì)算，每一平方米計(jì)為投票權(quán)計(jì)算基數(shù)，不足一平方米的部分不予計(jì)算。此后召開業(yè)主大會會議，業(yè)主投票權(quán)的計(jì)算方式按首次業(yè)主大會會議制定的業(yè)主大會議事規(guī)則執(zhí)行。在*，開發(fā)商還保留部分未銷售物業(yè)，因此其所擁有的投票權(quán)可能會超過任何一名其他業(yè)主。問題簡答 業(yè)主享有哪些權(quán)利？業(yè)主在物業(yè)管理活動中，享有下列權(quán)利：（一）按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(wù)；（二）提議召開業(yè)主大會會議，并就物業(yè)管理的有關(guān)事項(xiàng)提出建議；（三）提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議；（四）參加業(yè)主大會會議，行使投票權(quán)；（五）選舉業(yè)主委員會委員，并享

7、有被選舉權(quán)；（六）監(jiān)督業(yè)主委員會的工作；（七）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（八）對物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān)督權(quán)；（九）監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備專項(xiàng)維修資金（以下簡稱專項(xiàng)維修資金）的管理和使用；（十）法律、法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。業(yè)主應(yīng)盡哪些義務(wù)？業(yè)主在物業(yè)管理活動中，履行下列義務(wù)：（一）遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則；（二）遵守物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備的使用、公共秩序和環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等方面的規(guī)章制度；（三）執(zhí)行業(yè)主大會的決定和業(yè)主大會授權(quán)業(yè)主委員會作出的決定；（四）按照國家有關(guān)規(guī)定交納專項(xiàng)維修資金；（五）按時(shí)交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用；（六）法律

8、、法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。為什么要成立業(yè)委會？業(yè)委會是國家法律認(rèn)可的代表廣大業(yè)主的組織機(jī)構(gòu)。單個(gè)業(yè)主因?yàn)樘幱谌鮿莸匚?，難以在與物業(yè)公司和開發(fā)商的交涉中獲得滿意的結(jié)果；而以業(yè)委會出面就會相對容易的實(shí)現(xiàn)訴求。通俗地講，成立業(yè)委會就是要建立一個(gè)代表業(yè)主說話的合法機(jī)構(gòu)。成立業(yè)主大會、業(yè)委會須經(jīng)過哪些部門批準(zhǔn)？成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會是業(yè)主自己的事情，整個(gè)過程由業(yè)主自發(fā)組織，只要不違法，無需任何政府部門的批準(zhǔn)。在最新頒布的物業(yè)管理?xiàng)l例中，已經(jīng)將原先的“批準(zhǔn)”環(huán)節(jié)改為“備案”環(huán)節(jié)。這就是說，政府部門只是起到指導(dǎo)監(jiān)督的作用、保證成立過程中的程序合法，而沒有“批準(zhǔn)”的權(quán)力。只要業(yè)主的行為不違法，政府部門就無權(quán)干預(yù)

9、。召開業(yè)主大會會議須經(jīng)過哪些部門批準(zhǔn)？同成立業(yè)主大會、業(yè)主委員會一樣，召開業(yè)主大會會議也完全由業(yè)主自己按照現(xiàn)有法規(guī)進(jìn)行，無需任何部門批準(zhǔn)。業(yè)主大會會議的目的和開會周期是什么？首次會議的主要目的是通過三個(gè)小區(qū)法規(guī)：業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則、業(yè)委會章程，并且選舉產(chǎn)生業(yè)委會。以后業(yè)主大會會議的召開按照業(yè)主大會議事規(guī)則的規(guī)定執(zhí)行。此外，經(jīng)以上的業(yè)主提議，業(yè)主委員會應(yīng)當(dāng)組織召開業(yè)主大會臨時(shí)會議。召開業(yè)主大會會議的形式和程序是什么？業(yè)主大會會議可以采用集體討論的形式，也可以采用書面征求意見的形式；但應(yīng)當(dāng)有物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)持有1/2以上投票權(quán)的業(yè)主參加，否則不能合法形成有效決議。會議召開前15天，需要通知全

10、體業(yè)主，并告知居委會。業(yè)主大會作出以下3種決定，必須經(jīng)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3以上通過：1）制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則2）選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)3）專項(xiàng)維修資金使用和續(xù)籌方案的決定。業(yè)主大會作出其它決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。對業(yè)委會的選舉就屬于這種情況。參加業(yè)主大會會議的資格是什么？業(yè)主有資格參加業(yè)主大會會議。國土房管物2004338號規(guī)定：業(yè)主因故不能參加業(yè)主大會會議的，可以書面委托代理人參加。但一個(gè)代理人不得接受同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)兩個(gè)或兩個(gè)以上業(yè)主的委托。業(yè)委會的職責(zé)和權(quán)利是什么？業(yè)委會的職責(zé)和權(quán)力是由業(yè)主大會確定的。具體說來，是由業(yè)主大會通過業(yè)委會章程規(guī)定的

11、。物業(yè)管理?xiàng)l例規(guī)定的業(yè)委會職責(zé)是：（一）召集業(yè)主大會會議，報(bào)告物業(yè)管理的實(shí)施情況；（二）代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)服務(wù)合同；（三）及時(shí)了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務(wù)合同；（四）監(jiān)督業(yè)主公約的實(shí)施；（五）業(yè)主大會賦予的其他職責(zé)。成立業(yè)委會的程序是什么？業(yè)委會成員是如何產(chǎn)生的？建物2004345號文件規(guī)定：業(yè)主委員會候選人的具體產(chǎn)生方式由籌備組確定。業(yè)委會是由業(yè)主大會會議選舉產(chǎn)生的，候選人當(dāng)選必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2以上通過。*名苑南區(qū)業(yè)委會人數(shù)初步定為7人。如果超過7名候選人獲得1/2以上通過，則取得票最多的7名候選人組成業(yè)委會。7名

12、業(yè)委會成員內(nèi)部選舉產(chǎn)生業(yè)委會主任和副主任。如何書面召開業(yè)主大會會議？書面召開業(yè)主大會的具體方式是：由籌備組工作人員進(jìn)行入戶訪問，送達(dá)會議通知和對三個(gè)公約及業(yè)委會的選票。在送達(dá)通知的同時(shí)，請業(yè)主填寫回執(zhí)，帶回籌備組。通過統(tǒng)計(jì)回執(zhí)數(shù)量，達(dá)到法規(guī)要求的1/2投票權(quán)業(yè)主參加的標(biāo)準(zhǔn)，使業(yè)主大會會議合法生效。之后，在設(shè)定的時(shí)限內(nèi)等候業(yè)主將選票送回投票箱。在投票箱開箱當(dāng)日，由小區(qū)辦工作人員監(jiān)督進(jìn)行選票統(tǒng)計(jì)，通過三個(gè)公約并產(chǎn)生業(yè)委會委員。由哪些部門和人員統(tǒng)計(jì)、監(jiān)督投票？投票監(jiān)督及選票的統(tǒng)計(jì)由籌備組在政府主管部門小區(qū)辦的監(jiān)督指導(dǎo)下進(jìn)行。選票開箱時(shí)小區(qū)辦應(yīng)派員到場。如果小區(qū)辦不進(jìn)行指導(dǎo)，屬于行政不作為。此外，國土

13、房管物2004338號規(guī)定：住宅物業(yè)的業(yè)主大會、業(yè)主委員會召開會議時(shí)，應(yīng)當(dāng)有所在地的社區(qū)居委會參加。業(yè)主大會、業(yè)主委員會作出決定前，應(yīng)當(dāng)聽取社區(qū)居委會的建議。建物2004345號規(guī)定：籌備組中業(yè)主代表成為業(yè)主委員會候選人后，就不宜擔(dān)任選舉業(yè)主委員會程序中唱票、監(jiān)票和計(jì)票等工作。為什么要成立業(yè)主大會會議籌備組？成立業(yè)主大會會議籌備組是法規(guī)的規(guī)定。國土房管物2003949號文件規(guī)定：新建居住物業(yè)籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)在物業(yè)所在地的街道辦事處、區(qū)縣國土房管局指導(dǎo)監(jiān)督下，由社區(qū)居委會、開發(fā)建設(shè)單位(公有住房出售單位)、業(yè)主代表組成業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)。建物2004345號文件規(guī)定：街道辦事

14、處或社區(qū)居委會應(yīng)最終確定籌備組中的“業(yè)主代表”?！皹I(yè)主代表”在籌備組中的人數(shù)應(yīng)以保障籌備組工作順利開展為目的合理確定。對人數(shù)有爭議的，由社區(qū)居委會確定。成立籌備組須經(jīng)過哪些部門批準(zhǔn)？依法成立籌備組無需政府部門批準(zhǔn)，但要在籌備組成立后進(jìn)行公示。籌備組的職責(zé)是什么？建物2004345號文件規(guī)定：業(yè)主大會成立之前的住宅物業(yè)，籌備組除承擔(dān)首次業(yè)主大會會議籌備職責(zé)外，要切實(shí)承擔(dān)協(xié)調(diào)、監(jiān)督物業(yè)管理的有關(guān)工作職責(zé)，應(yīng)接受業(yè)主咨詢和投訴，負(fù)責(zé)代表業(yè)主對物業(yè)服務(wù)提出意見和建議，協(xié)調(diào)物業(yè)與物業(yè)管理企業(yè)之間的關(guān)系?；I備組的工作內(nèi)容是什么？籌備組的主要工作是籌備以書面形式召開清澄名苑南區(qū)首次業(yè)主大會會議，包括：1）起草業(yè)主大會議事規(guī)則業(yè)主公約業(yè)主委員會章程；2）確定選舉業(yè)主委員會委員的辦法、程序、計(jì)票方法等；3）確定首次業(yè)主大會會議召開的時(shí)間、地點(diǎn)、形式和內(nèi)容；4）在首次業(yè)主大會會議召開15日前以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告；5）確定的業(yè)主名單、投票權(quán)的比例；6）公示征集業(yè)主委員會候選人；7）確定業(yè)主委員會委員候選人名單產(chǎn)生辦法；8）確認(rèn)候選人身份，準(zhǔn)