住房難問題的調(diào)查報(bào)告

1、關(guān)于xxxme房難問題的調(diào)查報(bào)告摘要：構(gòu)建社會主義和諧社會，必須堅(jiān)持以人為本，切實(shí)解決好與人 民群眾切身利益密切相關(guān)的問題，住房問題是老百姓最為關(guān)注的民生問 題，目前在一定范圍一定程度上存在部分百姓住房難問題，住房問題已經(jīng) 不單純是一個經(jīng)濟(jì)問題、社會問題，更是一個政治問題。在中國夢這個時 代背景下，妥善地解決好居住房問題，真正讓人民群眾滿意，是一個需要 慎重考量的大課題?！白》繅簟笔侵袊傩兆罨镜膲粝?，從央行公布調(diào) 查數(shù)據(jù)來看，約七成居民認(rèn)為房價過高，這確實(shí)是一個不小的問題。可以 說，在所有中國人的夢想里面，“住房夢”是很難實(shí)現(xiàn)的夢想。關(guān)鍵詞：和諧社會依法行政住房市場化住房難問題住房夢構(gòu)建社

2、會主義和諧社會，是我們黨從全面建設(shè)小康社會、開創(chuàng)中國特 色社會主義事業(yè)新局面的全局出發(fā)提出的一項(xiàng)重大任務(wù)。住房是民生之 本，建立更改的良好的住房體制是一項(xiàng)長期而又艱巨的任務(wù)。目前，住房 難問題已經(jīng)成為老百姓最為之關(guān)注的民生問題，已成為構(gòu)建和諧社會和實(shí) 現(xiàn)中國夢的重要一方面。要實(shí)現(xiàn)中國夢最重要的是一定要把住房夢實(shí)現(xiàn) 好，只有老百姓住的好，才能加快中國夢的實(shí)現(xiàn)。、當(dāng)前住房問題的基本情況：（一）商品房價格上漲過快房價上漲成為全國各個城市的共同現(xiàn)象，房價過高，超出了普通消費(fèi) 者的承受能力，或者可以這樣說占當(dāng)前的民眾消費(fèi)支出的比重過高，這是 一種社會發(fā)展不合理的現(xiàn)象。以XXX市為例，近五年來的房價和全國

3、的 其他地區(qū)一樣都在平穩(wěn)上升。在2008、2009年上升較快。在2012年下 半年全市新房均價基本維持在8611元每平方米左右。（二）房屋拆遷糾紛多發(fā)隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市化進(jìn)程的步伐加快，拆遷成為每個城市中最常 見的現(xiàn)象，而拆遷糾紛也是每一次拆遷過程中的必發(fā)現(xiàn)象，更有嚴(yán)重的發(fā) 展到暴力沖突。根據(jù)信訪部門介紹，目前城市拆遷問題已成為群眾信訪反 映的焦點(diǎn)之一。國家信訪局接待的群眾集體上訪中，反映最突出的問題是 企業(yè)勞保、城市拆遷、征地三類問題。究其主要原因：1、貨幣補(bǔ)償?shù)慕痤~趕不上當(dāng)今快速增長的房價，拆遷安置價一般要 比市場上的商品房價少一半左右，所以拿到貨幣補(bǔ)償?shù)膬r錢往往買不到一 套商品房。2、

4、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換不能安排合適的房源，這也是被拆遷人不愿意拆遷 的原因，被拆遷人一般不愿意到地段偏僻，交通不便的地方，既不利于上 班，更不利于上學(xué)，出行也不方便。（三）老小區(qū)住房設(shè)施老化嚴(yán)重在上世紀(jì)80年代。在改革開放初期，人民群眾生活水平日益提高， 對居住條件需要越來越高，在這個時期里所建的住宅區(qū)特別多，這類房屋 隨著時代的演變，新房已變成舊房，一方面舊城區(qū)房屋混雜，不僅有大量 城中村、城市老居民區(qū)住宅，在這些房屋中還有不少是建國以前就有的房 屋，多為土木結(jié)構(gòu)早已年久失修。而且還有相當(dāng)多的商業(yè)用房、倉庫用房、 工業(yè)廠房、辦公業(yè)務(wù)用房等；另一方面舊城區(qū)人口數(shù)量多、人口密集、人 員素質(zhì)參差不齊。不僅新

5、舊房屋交錯，而且居住和經(jīng)營交織。再一方面舊 城區(qū)房屋陳舊，配套設(shè)施及環(huán)境質(zhì)量存在先天不足。就舊城區(qū)物業(yè)本身而 言，全部是舊房，使用時間至少是年限不等，有的時間甚至還要久遠(yuǎn)，由 于歷史原因，沒有很好的規(guī)劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質(zhì)量、設(shè) 備、各種質(zhì)量指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到規(guī)范設(shè)計(jì)要求，老化程度較嚴(yán)重。特別是在 老舊城區(qū)中，房屋陳舊的狀況尤為明顯，而且私搭亂建的現(xiàn)象特別突出， 嚴(yán)重破環(huán)了住宅區(qū)環(huán)境和公共設(shè)施。二、住房難存在的問題原因（一）商品房價格上漲過快的原1、人口及外來人口的增加，增加了對住宅的需求而且還有相當(dāng)多的商業(yè)用房、倉庫用房、工業(yè)廠房、辦公業(yè)務(wù)用房等; 另一方面舊城區(qū)人口數(shù)量多、人口密集

6、、人員素質(zhì)參差不齊。不僅新舊房 屋交錯，而且居住和經(jīng)營交織。再一方面舊城區(qū)房屋陳舊，配套設(shè)施及環(huán) 境質(zhì)量存在先天不足。就舊城區(qū)本身而言，全部是舊房，使用時間至少是 六十年以上，有的時間甚至還要久遠(yuǎn)，由于歷史原因，沒有很好的規(guī)劃， 大多房型老化，式樣陳舊，房屋質(zhì)量、設(shè)備、各種質(zhì)量指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到規(guī) 范設(shè)計(jì)要求，老化程度較嚴(yán)重。特別是在老舊城區(qū)中，房屋陳舊的狀況尤 為明顯，而且私搭亂建的現(xiàn)象特別突出，嚴(yán)重破環(huán)了住宅區(qū)環(huán)境和公共設(shè) 施。2、土地資源的稀缺性以及稅收人增虬促使房價居高不下目前地價和政府征收的稅費(fèi)占據(jù)了房地產(chǎn)價格的大部分，估計(jì)是在 50%以上，剩下的建筑成本其實(shí)很低。中國的富豪榜一半人都跟

7、房地產(chǎn)有 關(guān)。住房其實(shí)并不應(yīng)該是暴利行業(yè)，因?yàn)樗皇歉呖萍籍a(chǎn)品?！眴螐墓┙o 和需求的關(guān)系來看，需求在增加，供給成本也在增加，價格會上揚(yáng)。地價 的不斷上漲直接導(dǎo)致商品房價格的上漲。3、設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高、原材料價格提高等，這些都會導(dǎo)致供給成本的提升這幾年鋼材、水泥等建筑原材料價格的上漲幅度很大建材價格上漲， 必然會造成建筑開發(fā)成本的提高，從而對房價造成沖擊。同時，新建住宅 小區(qū)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)的提高，也必然增加商品住宅的建設(shè)成本，配套設(shè)施的完善 和不斷現(xiàn)代化和智能化也是房價成本的提高一個重要因素成本提高必然 導(dǎo)致房屋銷售價格的提高，增加了中低收入家庭的購房壓力。（二）房屋拆遷中的糾紛原因1、關(guān)于拆遷的相關(guān)法

8、律法規(guī)存還不健全城市房屋拆遷管理?xiàng)l例的制度設(shè)計(jì)，一是強(qiáng)制許可制度，行政機(jī) 關(guān)用城市房屋拆遷條例所賦予的拆遷許可權(quán)向拆遷人發(fā)放拆遷許可證。 第二項(xiàng)是強(qiáng)制簽約制度，拆遷人獲得拆遷許可后，城市房屋拆遷條例 規(guī)定拆遷雙方負(fù)有簽約義務(wù)。不管被拆遷人是否愿意拆掉自己的房子，其 有義務(wù)與開發(fā)商簽訂拆遷協(xié)議。第三項(xiàng)是強(qiáng)制裁決制度。補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是拆遷 協(xié)議的核心問題，標(biāo)準(zhǔn)過低是所有拆遷項(xiàng)目的共同特征，城市房屋拆遷 條例規(guī)定，當(dāng)達(dá)不成拆遷協(xié)議時，任何一方可申請拆遷行政管理部門裁 決。第四項(xiàng)是強(qiáng)制執(zhí)行制度，城市房屋拆遷條例規(guī)定拆遷人可申請行 政強(qiáng)制或司法強(qiáng)制執(zhí)行，通過法院或行政途徑將被拆遷人強(qiáng)制遷出原居所 地。我們從此

9、立法制度來看，物權(quán)人對自己的物權(quán)其實(shí)是無力予以自主保 護(hù)的，城市房屋拆遷條例所賦予當(dāng)事人的司法救濟(jì)權(quán)由于四項(xiàng)強(qiáng)制性 制度尤其是強(qiáng)制許可和強(qiáng)制裁決制度的存在有失公正。2、關(guān)于補(bǔ)償辦法的設(shè)計(jì)不科學(xué)對城市公民房屋的征收，拆遷補(bǔ)償辦法由省、自治區(qū)、直轄市人民政 府制定行政法規(guī)。行政機(jī)關(guān)通過地方性法規(guī)、政府規(guī)章甚至規(guī)范性文件進(jìn) 行單方面定價而沒有統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)。3、關(guān)于拆遷人的法律責(zé)任與法律風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)定明城市房屋拆遷條例對開發(fā)商作為拆遷人規(guī)定負(fù)有有限的法律責(zé) 任，如未取得拆遷許可證而強(qiáng)行拆遷的，負(fù)有一定數(shù)量的被罰款責(zé)任。這 在拆遷中的法律責(zé)任承擔(dān)上是片面的。依據(jù)民法開發(fā)商除了承擔(dān)行政責(zé)任 還應(yīng)該承擔(dān)民事賠償責(zé)

10、任，如果未經(jīng)過房屋所有人的同意而強(qiáng)行拆遷的， 更有可能構(gòu)成損壞他人財(cái)物，但這些責(zé)任城市房屋拆遷條例中均未明 確。對開發(fā)商的違法拆遷行為的法律責(zé)任與拆遷人在事實(shí)上所承擔(dān)的維權(quán) 法律風(fēng)險(xiǎn)責(zé)任相比，明顯失衡。4、政府在拆遷中的角色定位不準(zhǔn)政府在城市拆遷中既是參與人又是裁決者。城市規(guī)劃和拆遷或授權(quán) 開發(fā)商拆遷本身就是政府行為。但是政府在下達(dá)了行政命令后，將拆遷人 （多為房地產(chǎn)開發(fā)商）推前臺，自己淡入幕后，扮演一個仲裁人的角色。 一旦拆遷人和被拆遷人對簿公堂，政府可以回避涉訟的責(zé)任和義務(wù)。由于 政府的角色變化，造成開發(fā)商與被拆遷方的直接對立進(jìn)而沖突，因此又給 國家?guī)硪幌盗胁疬w問題。那么政府在拆遷中到底

11、居于什么樣的位置，應(yīng) 該理清楚。那樣就容易解決拆遷難題了。（三）老小:舊房改造難度大老小區(qū)的房屋福利性成份比較重。由于住房制度改革是在20世紀(jì) 90年代后才比較深入地開展的，實(shí)行住房社會化、商品化、私有化的時 間不長。在這之前，我國一直實(shí)行的是低工資、低房租的福利制度，住房 由國家或單位統(tǒng)一修建，統(tǒng)一調(diào)配，統(tǒng)一養(yǎng)護(hù)，福利性住房是我國計(jì)劃經(jīng) 濟(jì)條件下的一個社會顯著特征。盡管舊區(qū)不少房屋目前已按優(yōu)惠價出售給 了職工，但公房出售本身就帶有福利性色彩。同時，即使沒有出售的房屋， 雖然經(jīng)歷了多次房租的調(diào)整提高，但各大城市的房租仍舊未能達(dá)到成本租 金的標(biāo)準(zhǔn)，所以仍可以說具有福利性。舊城區(qū)的房屋產(chǎn)權(quán)性質(zhì)多樣

12、化。 在舊城區(qū)，這種產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)分離的情況還比較普遍。而新建小區(qū)，住房 商品化程度較高，私有化程度較重。三、解決住房難問題的對策與建議解決住房難問題關(guān)鍵要在土地制度、房屋建設(shè)開發(fā)制度、住房保障 制度等方面做根本性突破，才能實(shí)現(xiàn)居者有其房的愿望。（一）規(guī)范政府職能，協(xié)調(diào)政府與市場的關(guān)系在建立市場經(jīng)濟(jì)體制過程中，由于舊的管理體制已經(jīng)被打破，新的 管理體制尚未完全建立起來，政府在依法行政中，出現(xiàn)一些缺位、越位、 錯位等問題。但是，出現(xiàn)問題的必然性并不等于問題存在的合理性，所以 一定要解決這些問題。要向完善的市場經(jīng)濟(jì)體制過渡，政府的職能必須轉(zhuǎn) 變、調(diào)整，該加強(qiáng)的一定要加強(qiáng)，該削弱的務(wù)必削弱。該管的要管

13、，不該 管的要充分發(fā)揮市場的作用。這是規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場秩序的基本前 提。要盡量避免政府既做規(guī)則制訂者、裁判員，同時又做參與者的情況。 政府既要發(fā)揮社會保障職能，不缺位，確保家家有房住，但也不能越位、 錯位。依法行政，該管的事情管，不該管的不管，才能使市場良好地運(yùn)行。（二）嚴(yán)格土地審批制度，依法規(guī)范用地實(shí)行依法行政，責(zé)任在政府，關(guān)鍵在領(lǐng)導(dǎo)。要強(qiáng)化管理措施，做到 依法、集約、規(guī)范用地。人口增加、耕地減少嚴(yán)重影響著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā) 展。加大對土地管理法律法規(guī)的宣傳力度加強(qiáng)對土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查， 把調(diào)查與執(zhí)法檢查緊密結(jié)合起來，認(rèn)真落實(shí)耕地保護(hù)的各項(xiàng)法規(guī)政策，把 科學(xué)管地、文明用地的水平提高到一個新的

14、臺階之上。減少政府在房地產(chǎn) 管理上有漏洞，大量的土地閑置、資金沒有到位。如果管理得當(dāng)，閑置的 土地是要承擔(dān)罰金。有些開發(fā)商通過不正當(dāng)?shù)氖侄潍@得了土地，比如一塊 土地本來是商業(yè)用地，他們就通過走公益性用地的程序，用很低的價格獲 得土地，然后去蓋豪華住宅，獲得了巨大的收益，從而也就減少了廉租房、 經(jīng)濟(jì)適用房的用地。從這一點(diǎn)來看，開發(fā)商是有責(zé)任的，其實(shí)最終的原因 還是在管理上。土地用于公益性住房是要經(jīng)過嚴(yán)格的程序的，不能開發(fā)高 檔商品房；或者開發(fā)出來的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房最后也沒能進(jìn)入真正需要 它們的人群手中。另外，政府應(yīng)該允許、促進(jìn)公平的競爭，放開土地市場， 房地產(chǎn)高額的利潤也會下降。對不按規(guī)定審批

15、宅基地和弄虛作假的有關(guān)人 員給予相應(yīng)的黨紀(jì)政紀(jì)處分。（三）完善拆遷補(bǔ)償制度，保障被拆遷人居住條件拆遷屬國家征收行為，建議由政府來主導(dǎo)完成。2007年10月1 日，物權(quán)法開始實(shí)施。作為物權(quán)法的配套法規(guī)，人大常委會授權(quán)國務(wù)院制 定城市拆遷條例。所以我們首先要在理念上轉(zhuǎn)變，要以政府為拆遷主 體來進(jìn)行制度設(shè)計(jì)。以往，政府決定開發(fā)后往往交由開發(fā)商實(shí)施具體拆遷 行為，并由其與被拆遷人協(xié)商補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，政府作為仲裁者。但部分開發(fā)商 為了追求經(jīng)濟(jì)利益，往往會做出一些不恰當(dāng)?shù)男袨?，甚至是野蠻拆遷，嚴(yán) 重?fù)p害了老百姓的利益。拆遷的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是老百姓的關(guān)注重點(diǎn)。目前發(fā)生 的大量拆遷糾紛，仔細(xì)研究后會發(fā)現(xiàn)，多數(shù)的老百姓并不

16、反對拆遷，主要 還是補(bǔ)償不到位。拆遷屬于國家征收范疇，應(yīng)該給予一定補(bǔ)償，應(yīng)以物 權(quán)法第42條規(guī)定的“拆遷應(yīng)保障被征收人的居住條件”為基本補(bǔ)償原 則。這也就是說，若是貨幣拆遷，應(yīng)該確保被拆遷人能夠買得起房子，若 是就地安置，應(yīng)保障居民的居住條件，至少不能比現(xiàn)有條件差。此外，若 有條件同時提供貨幣拆遷和實(shí)物拆遷，應(yīng)允許被拆遷人自由選擇。（四）發(fā)展保障性住房，完善住房保障體系住房保障的實(shí)質(zhì)，就是要由政府承擔(dān)住房市場價格與居民支付能力 之間的差額，提高部分低收入、無收入家庭對住房的支付能力。但是，在 一定的社會經(jīng)濟(jì)條件下，由于受到國家和地方財(cái)力的限制，可用于社會保 障特別是住房保障的資金必然是一個有限

17、量。這樣，可保障的人口數(shù)量就 受到限制，保障的人越多，保障的力度就越小。另外，這些需要幫助的家 庭由于收入水平不同，購、租住房的支付能力相互差別很大。因此，在住 房保障制度的重新設(shè)計(jì)中，應(yīng)使保障水平體現(xiàn)出明顯的層次性。目前保障 房的比例還非常低，所以要確保保障性住房所占的比例。另外土地供給應(yīng) 區(qū)分公益性的和商業(yè)性的需要。對于公共利益的需要，現(xiàn)在要考慮的是低 收入階層的住房保障能不能納入公共利益的需要低收入階層的保障跟社 會保障一樣，也應(yīng)該納入公共決策中考慮，在土地使用中對廉租房、經(jīng)適 房的開發(fā)在政策上給與優(yōu)惠。建設(shè)好的房子也要保障能分入低收入階層的 手里。（五）規(guī)范房地產(chǎn)市場管理，構(gòu)建良好的住

18、房開發(fā)體系.建房地產(chǎn)業(yè)涉及到投資、流通、消費(fèi)多個領(lǐng)域，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)管理和 房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，不僅有利于解決當(dāng)前房地產(chǎn) 市場出現(xiàn)的一些問題，也有利于社會主義市場經(jīng)濟(jì)體制下住房制度的建立 和實(shí)施。加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)管理包括加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)的管理，也包括對中介、 物管、租賃市場的管理，重點(diǎn)是加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)的管理。1、是要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理，將開發(fā)企業(yè)人員、開發(fā)項(xiàng)目和 注冊資金的管理，由靜態(tài)管理改為動態(tài)管理，健全良性的準(zhǔn)入退出機(jī)制。2、是強(qiáng)化房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度， 定期向社會公布開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、招投標(biāo)、拆遷補(bǔ)償、許可預(yù) 售，面積、戶型、預(yù)售價格

19、等方面的信息，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度。3、是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。對不符合規(guī)劃控制性要求，不得 核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對擅自改變設(shè)計(jì)、變 更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房依法予以處理。（六）嚴(yán)格依法行政，加強(qiáng)住房制度管理加強(qiáng)住房制度方面立法工作，目前住房制度的立法一方面過于原則 和寬泛，不利于操作與執(zhí)行；另一方面法律與法規(guī)缺乏科學(xué)性與合理性， 所以還需要進(jìn)一步修改。在依法行政中則存在缺位與越位并存，錯位與空 位并存，該作為而不作為，甚至出現(xiàn)暗箱操作、程序違法。政府部門之間 職權(quán)交叉、重復(fù)，造成推諉扯皮，甚至依法打架，這些都給住房制度管理 帶來難度，所以一定要加強(qiáng)住房制度管理。加強(qiáng)住房制度管理，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化 工作協(xié)調(diào)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)劃、建設(shè)、土地、房管、民政、勞動和社會保