武漢華公館樓盤(pán)銷(xiāo)售策劃書(shū)

1、.：.；東湖廣場(chǎng)華公館樓盤(pán)銷(xiāo)售謀劃書(shū) 目錄第一部分 工程前期市場(chǎng)研討與前期謀劃階段一、宏觀(guān)情勢(shì)分析二、消費(fèi)者分析三、光谷房產(chǎn)市場(chǎng)分析四、樓盤(pán)分析優(yōu)勢(shì)與優(yōu)勢(shì)五、受眾分析六、銷(xiāo)售戰(zhàn)略分析第二部分 工程謀劃方案決策階段宏觀(guān)情勢(shì)分析武漢市場(chǎng)總體特征武漢市年需求量約萬(wàn)平方米，而供應(yīng)量不超越萬(wàn)平方米，年度供求比在:.左右，延續(xù)供不應(yīng)求局面。武漢市成交構(gòu)造發(fā)生變化，小房型趨于緊湊，大房型趨向溫馨，改善性需求明顯，投資投機(jī)景象并不嚴(yán)重。武漢市環(huán)線(xiàn)構(gòu)造日益明顯，二環(huán)內(nèi)與二環(huán)外價(jià)差逐漸增大，城市房地產(chǎn)市場(chǎng)日益成熟。武漢市-月份，受義和巷地塊高價(jià)成交，及武漢天地、萬(wàn)科金色家園等工程開(kāi)盤(pán)刺激，市中心工程的價(jià)錢(qián)將繼續(xù)上

2、漲，但受供應(yīng)量缺乏以及新政的影響，成交量將呈現(xiàn)繼續(xù)縮減的趨勢(shì)。 繼續(xù)的供不應(yīng)求年月份，整個(gè)武漢商品房市場(chǎng)供求關(guān)系繼續(xù)表現(xiàn)為供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)。新政后，月供求比：.為下半年最低。月份受捂盤(pán)等要素影響，供應(yīng)量出現(xiàn)萎縮，供求比攀升至：. 。從長(zhǎng)久開(kāi)展看，武漢房地產(chǎn)市場(chǎng)需求依然存在，市場(chǎng)開(kāi)展?jié)摿θ栽谔砑?。從投資規(guī)模和建立開(kāi)發(fā)目的分析，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的根本面依然趨好。隨著國(guó)家“擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)的經(jīng)濟(jì)開(kāi)展思緒進(jìn)一步明確，在積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策推進(jìn)下，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)過(guò)調(diào)整后逐漸將迎來(lái)恢復(fù)性的增長(zhǎng)。隨著國(guó)家宏觀(guān)調(diào)控政策的不斷深化，年武漢市從調(diào)整住房供應(yīng)構(gòu)造、加大保證性住房建立力度、嚴(yán)厲信貸調(diào)控政策

3、和整頓規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)次序等方面入手，進(jìn)一步加強(qiáng)了調(diào)控措施的執(zhí)行力度，使武漢市住房供應(yīng)構(gòu)造根本合理、住房?jī)r(jià)錢(qián)根本穩(wěn)定，房地產(chǎn)市場(chǎng)趨于平穩(wěn)，房地產(chǎn)業(yè)為全市經(jīng)濟(jì)開(kāi)展和社會(huì)穩(wěn)定作出了積極奉獻(xiàn)。年武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為.億元，同比增長(zhǎng).；房屋施工面積為.萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).；房屋開(kāi)工面積為.萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).。年武漢市商品房銷(xiāo)售面積為.萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).；商品房綜合銷(xiāo)售均價(jià)為.元/平方米不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)，同比增長(zhǎng).。年，受?chē)?guó)際金融危機(jī)的影響，武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)從快速增長(zhǎng)期轉(zhuǎn)入了調(diào)整期?？v觀(guān)全年，商品房銷(xiāo)售量、土地市場(chǎng)供應(yīng)量同比均有所下降，商品住房空置面積同比上升，市場(chǎng)中面臨著較大的問(wèn)題與考驗(yàn)

4、。年武漢市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資為.億元，同比增長(zhǎng).；房屋施工面積為.萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng).；房屋開(kāi)工面積為.萬(wàn)平方米，同比下降.。年，武漢市商品房銷(xiāo)售面積為.萬(wàn)平方米，同比下降.%；商品房綜合銷(xiāo)售均價(jià)為.元/平方米不含新洲、蔡甸和漢南區(qū)，同比增長(zhǎng).。自年以來(lái)，在經(jīng)濟(jì)刺激政策等多種要素的影響下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)提早終了調(diào)整而急劇升溫，出項(xiàng)了投資和價(jià)錢(qián)上升，成交量大幅添加，資金來(lái)源富余等新情況，新變化。從開(kāi)展趨勢(shì)看，雖然我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整比較大，但宏觀(guān)經(jīng)濟(jì)景氣上升，居民收入添加，流動(dòng)性富余和消費(fèi)構(gòu)造晉級(jí)等要素將使年房地產(chǎn)投資繼續(xù)堅(jiān)持較快增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)明顯下跌的能夠性不大。投資增長(zhǎng)：逐季加快，上升勢(shì)頭好于預(yù)期，年

5、全年增速在左右，遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于預(yù)期。銷(xiāo)售添加：三大需求集中釋放，市場(chǎng)銷(xiāo)售猛增，進(jìn)入年隨著市場(chǎng)的迅速升溫，房地產(chǎn)銷(xiāo)售大幅添加，出現(xiàn)近年來(lái)所沒(méi)有過(guò)的“井噴式行情，前三季全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積.億平方米，同比增幅達(dá).價(jià)錢(qián)上漲：同比漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比延續(xù)七個(gè)月正增長(zhǎng)。供應(yīng)上升：施工面積增速止跌上升，新開(kāi)工面積強(qiáng)力反彈，前三季同比增長(zhǎng).就武漢市來(lái)說(shuō)，武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)由以下開(kāi)展趨勢(shì)：.由于武漢市經(jīng)濟(jì)良好的開(kāi)展態(tài)勢(shì)人口紅利的要素以及自住需求依然占據(jù)主導(dǎo)位置等要素，武漢市的房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)繼續(xù)堅(jiān)持姿態(tài)有著良好的開(kāi)展趨勢(shì)。.由于武漢市政府的規(guī)劃規(guī)劃，武漢市的樓市開(kāi)展的區(qū)域帶動(dòng)性凸顯，各中心城區(qū)相互帶動(dòng)，不止市中心城區(qū)，近郊

6、區(qū)甚至是遠(yuǎn)郊區(qū)的樓盤(pán)都遭到帶動(dòng)，“回歸郊區(qū)的呼聲也越演越烈，住房向郊區(qū)開(kāi)展是武漢市房地產(chǎn)開(kāi)展的必然趨勢(shì)。.政府保證任務(wù)更加到位，著力處理房地產(chǎn)供應(yīng)構(gòu)造問(wèn)題，由于住房構(gòu)造層次不多，且經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)不充足，使得政府會(huì)加大監(jiān)管及投資力度，武漢市的經(jīng)濟(jì)適用房在整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)上的作用將更加明顯，而長(zhǎng)期處于經(jīng)濟(jì)適用房與廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房和商品房供應(yīng)對(duì)象之間的缺口的“夾心層的住房問(wèn)題將會(huì)得到處理，未來(lái)幾年可以經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)適用房出租，限價(jià)房等來(lái)實(shí)現(xiàn)。武漢市房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房供應(yīng)構(gòu)造將產(chǎn)生變化，經(jīng)濟(jì)適用房的比例大幅度添加，起到處理中的收入人群住房的重要途徑之一，而限價(jià)房那么會(huì)真正使得處于“夾心層的居民從為難種走出來(lái)

7、。武漢市的房地產(chǎn)供應(yīng)構(gòu)造將更加健全，房地產(chǎn)市場(chǎng)將更加昌盛。今年-月，全國(guó)各地成交量熾熱，%城市成交量到達(dá)年全年的兩倍以上，%城市成交量超越年全年程度。武漢市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，市場(chǎng)潛力很大。年、年，武漢處于供大于求，而到年供求比是：.，供不應(yīng)求。目前，武漢的房?jī)r(jià)均價(jià)在多元/平方米，市場(chǎng)以剛性需求為主，平方米-平方米戶(hù)型是市場(chǎng)消費(fèi)主力。消費(fèi)者分析繼年的大推盤(pán)，多熱區(qū)后，年武漢市的聚集區(qū)域依然停留在江南，從搜房網(wǎng)百盤(pán)數(shù)據(jù)來(lái)看，武昌片的新開(kāi)樓盤(pán)，加推老盤(pán)個(gè)數(shù)超出了個(gè)，占據(jù)了武漢整體推盤(pán)約/.以普通住房為主體的房地產(chǎn)工程將大規(guī)模供應(yīng)量，高層，小高層的建筑形狀，平米戶(hù)型產(chǎn)品提供應(yīng)了購(gòu)房者。近幾年，隨著生活

8、程度的提高和住房制度改革的進(jìn)一步深化，武漢市居民的住房條件得到明顯改善，為詳盡了解我市城區(qū)居民現(xiàn)有住房面積、房型構(gòu)造、構(gòu)造、新舊程度及稱(chēng)心程度等現(xiàn)實(shí)情況，掌握居民購(gòu)房需求規(guī)模、構(gòu)造、程度及有關(guān)要求，在房交會(huì)召開(kāi)之際，特別展開(kāi)了此次住房需求調(diào)查。 經(jīng)過(guò)調(diào)查，根本掌握了武漢市不同年齡、不同文化程度、不同職業(yè)、不同收入等家庭的購(gòu)房需求情況，比較準(zhǔn)確地掌握了武漢市區(qū)居民今后一段時(shí)期的購(gòu)房意向和目的，購(gòu)房類(lèi)型、構(gòu)造、居住要求，可以接受的住房?jī)r(jià)錢(qián)、情況和付款方式等資料。根據(jù)位調(diào)查者的個(gè)人情況、對(duì)住房的需求情況等調(diào)查的結(jié)果，進(jìn)展統(tǒng)計(jì)分析，詳細(xì)情況如下：一.武漢的住房需求主要來(lái)源、 住房晉級(jí)換代，二次購(gòu)房者。

9、此部分需求主要為中、高檔需求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品的不斷開(kāi)展，一部分已有住房者，已不滿(mǎn)足于原有的住房，需求檔次更高、功能更為完善、面積更大的新居，同時(shí)這部分購(gòu)房者收入較高且穩(wěn)定，是整個(gè)住房需求中最為穩(wěn)定、堅(jiān)實(shí)的部分。、 因拆遷而來(lái)的被動(dòng)購(gòu)房者。由于今年武漢市老城區(qū)拆遷量較大，這部分購(gòu)房者數(shù)量也較大。其需求普通為中、低檔商品房及二手房，但因獲得拆遷補(bǔ)償，同時(shí)大都有長(zhǎng)期的儲(chǔ)蓄積累，其購(gòu)買(mǎi)力較穩(wěn)定、較強(qiáng)。. 新生代購(gòu)房者，這部分人大都剛參與任務(wù)，因結(jié)婚、獨(dú)立或來(lái)新的城市就業(yè)而有很強(qiáng)的購(gòu)房需求。同時(shí)需求任務(wù)較穩(wěn)定，對(duì)未來(lái)有較好的預(yù)期，敢于對(duì)住房產(chǎn)品有大筆的投入。但其購(gòu)買(mǎi)力普通，需長(zhǎng)期貸款。房貸利率政策的

10、影響對(duì)這部分人影響會(huì)較大。二居民住房需求情況居住環(huán)境急需改善從住房需求緣由調(diào)查上來(lái)看，多數(shù)購(gòu)房者的購(gòu)房目的是滿(mǎn)足居住和改善居住條件的。在未來(lái)五年計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)住房的居民家庭中，有%的人買(mǎi)房為了改善居住條件;滿(mǎn)足居住需求的占%，為子女購(gòu)房的占%，有%買(mǎi)房是為了投資，%由于其他緣由。. 三.中小戶(hù)型是市場(chǎng)需求主流在調(diào)查中，%以上的人情愿購(gòu)置平方米的房屋，隨著家庭人數(shù)的添加，對(duì)住房面積的需求也不斷添加，在未來(lái)五年計(jì)劃購(gòu)房的居民家中，較為理想的居住面積該當(dāng)在-平方米之間。有數(shù)據(jù)顯示，獨(dú)身者及剛?cè)蝿?wù)的人員普通選擇平方米的住宅，占.%，選擇-平方米的占.%，選擇-平方米的占.%，選擇-平方米的占.%。從房型方面

11、來(lái)看，兩室和三室的住房需求最大。在對(duì)住房套型的選擇上，最受歡迎的是兩室兩廳，占.%，其次是三室兩廳占.%和兩室一廳占.%，一室一廳占.%地理位置是消費(fèi)者購(gòu)房的首要選擇從購(gòu)房區(qū)域選擇上來(lái)看，選擇武昌區(qū)，江漢區(qū)和江岸區(qū)這些中心城區(qū)的人占絕大多數(shù)，分別占.%，.%和.%。闡明目前人們的住房消費(fèi)理念依然是把房屋與任務(wù)、生活等相關(guān)的適用職能擺在第一位，為了任務(wù)、生活而買(mǎi)房的被動(dòng)性住房需求是如今的主旋律。不過(guò)這些中心城區(qū)的房?jī)r(jià)普遍較高，較難接受。住房消費(fèi)觀(guān)念:抵押貸款占主導(dǎo)位置從調(diào)查結(jié)果來(lái)看，抵押貸款買(mǎi)房占據(jù)了主導(dǎo)位置，大多數(shù)居民對(duì)信貸消費(fèi)持認(rèn)可態(tài)度，選擇“利用家庭儲(chǔ)蓄一次性付款和“抵押貸款來(lái)購(gòu)買(mǎi)房屋的各

12、占到.%和.%，這個(gè)數(shù)據(jù)充分闡明了，現(xiàn)代居民購(gòu)房的轉(zhuǎn)變，逐漸擺脫了“量入而出的傳統(tǒng)消費(fèi)方式。價(jià)錢(qián)要素住房?jī)r(jià)錢(qián)也是居民購(gòu)房時(shí)主要的思索要素。住房制度改革多年來(lái)，武漢市區(qū)曾經(jīng)初步構(gòu)成以新建的商品房和經(jīng)濟(jì)適用房為主、二手房為補(bǔ)充的住房買(mǎi)賣(mài)格局，根本滿(mǎn)足了不同收入程度、不同消費(fèi)層次居民家庭的住房需求。本次調(diào)查顯示，在未來(lái)五年計(jì)劃購(gòu)買(mǎi)住房的居民中，希望一步到位購(gòu)買(mǎi)商品房的居民家庭所占比例較高，在位有購(gòu)房意向的消費(fèi)者中，.%的家庭思索購(gòu)買(mǎi)商品房，.%的計(jì)劃懇求購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，.%的希望購(gòu)買(mǎi)二手房，.%的計(jì)劃暫時(shí)采用租房。其主要緣由是商品房的性?xún)r(jià)比相對(duì)較高，有著質(zhì)量?jī)?yōu)勢(shì)，遭到大多數(shù)人們青睞，不過(guò)房?jī)r(jià)也相對(duì)較

13、高。經(jīng)濟(jì)適用房由于其較低的價(jià)錢(qián)，中低收入階段的人群都可以接受，也遭到人們歡迎。而一些大學(xué)剛畢業(yè)的學(xué)生，那么是租房的主力群體。住房?jī)r(jià)錢(qián)是居民購(gòu)買(mǎi)住房思索的重要要素，調(diào)查中，大希望單位房?jī)r(jià)在元以下的家庭所占比例就到達(dá)了.%，而能接受單位房?jī)r(jià)在元以上的家庭所占比例僅為.%，能接受單位房?jī)r(jià)在-元的家庭所占比例為.%。光谷房產(chǎn)市場(chǎng)分析光谷區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)調(diào)查與統(tǒng)計(jì)分析 占地平方公里、年才開(kāi)場(chǎng)正式建立的“武漢中國(guó)光谷，地處武漢市東南部，沿珞珈山、南望山、喻家山到凌架山一帶，位于東湖、南湖、湯遜湖三湖之間。藍(lán)天碧水、青山綠野之中，不僅自然環(huán)境獨(dú)特優(yōu)美，而且還是目前國(guó)內(nèi)僅次于北京中關(guān)村的中國(guó)第二大智力密集區(qū)。其間

14、集聚了國(guó)內(nèi)外著名的所高等院校，個(gè)省部屬科研院所，個(gè)國(guó)家重點(diǎn)學(xué)科，個(gè)國(guó)家重點(diǎn)實(shí)驗(yàn)室，個(gè)國(guó)家工程技術(shù)研討中心，名兩院院士和多萬(wàn)名各類(lèi)專(zhuān)業(yè)科技人員，人文資源極為豐富。年，對(duì)于光谷來(lái)說(shuō)可謂是進(jìn)入一個(gè)騰躍式的開(kāi)展階段。自富士康開(kāi)工的音訊傳出以后，便利好不斷首先是光谷步行街的火爆銷(xiāo)售、繼而家樂(lè)福、大洋百貨、天河環(huán)藝勝利簽約、世界強(qiáng)企業(yè)美國(guó)EDS正式入駐、武鋼高新產(chǎn)業(yè)園行將開(kāi)建似乎在一瞬間，光谷成為了全城睹目的焦點(diǎn)，產(chǎn)業(yè)的核聚效應(yīng)，帶動(dòng)光谷進(jìn)入了全盛時(shí)代。一時(shí)間，商業(yè)、工業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)等相互促進(jìn)，構(gòu)成良性互動(dòng)格局，紛創(chuàng)佳績(jī)。房以市為貴，面對(duì)光谷的這種全盛時(shí)代，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)也一路看漲。年，光谷樓市全面繁盛。不

15、僅推盤(pán)量再創(chuàng)新高，而且區(qū)域覆蓋范圍逐漸擴(kuò)張，由珞瑜路向關(guān)山路、民院路及以東方向開(kāi)展。充分闡明市場(chǎng)的需求還是存在的，并且市場(chǎng)需求還比較旺盛。以下是城市之光樓盤(pán)與周邊，同價(jià)位樓盤(pán)的對(duì)比。光谷部分在售樓盤(pán)一覽表 稱(chēng)號(hào)樓盤(pán)位置價(jià)錢(qián)元/平方米建筑類(lèi)型總套數(shù)建筑面積萬(wàn)/平方米綠化率/容積率麗島漫城東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)光谷大道西側(cè)國(guó)際企業(yè)中心旁小高層層層、高層層套% / .東湖廣場(chǎng)華公館 HYPERLINK house.fdc/NewHouse/newhouse/Traffic.aspx?houseid= t _blank 東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)珞瑜路關(guān)山口特一號(hào)高層套.% / .光谷國(guó)際廣場(chǎng)東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)珞瑜路東光谷廣

16、場(chǎng)的西北角高層 商鋪套% / .南益巴黎豪庭二期尚品東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)光谷珞瑜東路號(hào)(華中科技大學(xué)對(duì)面)小高層層、高層層套.% / .紫菘逸景華庭東湖高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)山大道號(hào)高層(層套.% / .光谷坐標(biāo)城三期東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)關(guān)山大道號(hào)小高層-層、高層-層套.% / .劍橋匯 HYPERLINK house.fdc/NewHouse/newhouse/Traffic.aspx?houseid= t _blank 東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)珞瑜路葉麻店高層層套% / .世界城加州陽(yáng)光 HYPERLINK house.fdc/NewHouse/newhouse/Traffic.aspx?houseid= t _bl

17、ank 東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)珞瑜路光谷廣場(chǎng)東 高層層套.% / .南益巴黎豪庭三期楓丹白露 HYPERLINK house.fdc/NewHouse/newhouse/Traffic.aspx?houseid= t _blank 東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)光谷珞瑜東路號(hào)(華中科技大學(xué)對(duì)面) 高層層多套.% / .武漢恒大華府 HYPERLINK house.fdc/NewHouse/newhouse/Traffic.aspx?houseid= t _blank 東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)珞瑜東路森林公園南多層 、小高層層、層約% / .現(xiàn)代森林花園四期 HYPERLINK house.fdc/NewHouse/newhou

18、se/Traffic.aspx?houseid= t _blank 東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)馬鞍山森林公園對(duì)面多層、小高層套% / .葛洲壩世紀(jì)花園東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)珞瑜東路號(hào)馬鞍山森林公園南高層層、多層層、小高層層、聯(lián)排別墅套% / .森林小鎮(zhèn)一期東湖高新開(kāi)發(fā)區(qū)光谷大道號(hào)高層套.% / .四、樓盤(pán)分析優(yōu)勢(shì)與優(yōu)勢(shì)一樓盤(pán)概略 華公館概略地理位置：華公館位于光谷中心， HYPERLINK map.house.sina/wh/index.php?type=h&hid=&keyword=%E%B%C%E%B%E%B%BF%E%C%BA%E%D%E%E%AC%E%A% o 地址 t _blank 東湖高科技開(kāi)發(fā)區(qū)珞喻

19、路特號(hào)，坐落于光谷第一個(gè)高檔別墅區(qū)虹景花園內(nèi)，與華中科技大學(xué)為鄰、瞭望喻家山、喻家湖。社區(qū)配有露天游泳池、奢華會(huì)所、超大網(wǎng)球場(chǎng)。戶(hù)型通透方正適用，工程鬧中取靜、交通便利、人文與景觀(guān)環(huán)境幽雅。附近配套：商貿(mào)： 中百超市，魯巷廣場(chǎng)購(gòu)物中心，關(guān)山超市教育： 華中科技大學(xué)，城建學(xué)院，中南民族學(xué)院，長(zhǎng)山中學(xué)，武縫小學(xué)醫(yī)院： 華中附屬醫(yī)院，關(guān)山醫(yī)院，湖北中醫(yī)院背景資料：華公館處于光谷中心區(qū)，占地面積平方米，總建筑面積平方米，容積率為.，綠化率，總套數(shù)套，停車(chē)位：，該工程年月號(hào)開(kāi)工。交通情況：、等公交車(chē)。二.SWOT分析.優(yōu)勢(shì)交統(tǒng)統(tǒng)達(dá)，生活便利工程、瞭望喻家山、喻家湖。社區(qū)配有露天游泳池、奢華會(huì)所、超大網(wǎng)球

20、場(chǎng)。交通的便利性和周邊齊全的生活配套保證了居住于此的便利度。創(chuàng)富領(lǐng)地，書(shū)香門(mén)第工程總建筑面積約方，在光谷這一高科技企業(yè)林立的板塊，配套的齊全以及多功能的效力性在該區(qū)域享有較高競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，工程所處地段也是光谷商圈的輻射范圍，附近教育資源也頗為雄厚，華中科技大學(xué)就在一旁，這也無(wú)形為其披上“教育地產(chǎn)優(yōu)質(zhì)樓盤(pán)的外衣。知本鑒筑，質(zhì)量生活該工程給人一種闊達(dá)的覺(jué)得，這種覺(jué)得于對(duì)未來(lái)生活的向往，更來(lái)源于視覺(jué)的親身感受，高層建筑合理分布，整個(gè)樓盤(pán)采光和通風(fēng)效果極佳，而且讓視野無(wú)限延伸，產(chǎn)生“飄逸之感，較低的容積率保證了住戶(hù)隱秘性和便利性。高貴優(yōu)雅，滋養(yǎng)生活工程調(diào)和流暢，優(yōu)雅浪漫，鬧中取靜，書(shū)香門(mén)第，依山傍水，發(fā)明

21、出一番優(yōu)雅高貴的生活領(lǐng)地。 工程潛在優(yōu)勢(shì)：.華中科技大學(xué)文化感染一級(jí)輻射區(qū)域 .集團(tuán)口碑很好，樓盤(pán)質(zhì)量得到保證。.優(yōu)勢(shì) 工程的地理位置稍顯偏遠(yuǎn)，周邊的大型商業(yè)設(shè)備較少。 工程的建筑面積較小，社區(qū)公用空間不夠廣大。 樓盤(pán)為普通住宅，周邊的高級(jí)公寓較多，競(jìng)爭(zhēng)力減弱，CBD高級(jí)公寓的分流，分散了一定的競(jìng)爭(zhēng)力。.時(shí)機(jī)近幾年內(nèi)光谷邊緣樓盤(pán)的內(nèi)部配套設(shè)備和人氣依然是制約客戶(hù)選擇的重要要素,城花相對(duì)完善的內(nèi)配套和較高的人氣將很大程度的提升客戶(hù)的認(rèn)同感;與外部市場(chǎng)產(chǎn)品相比,產(chǎn)品設(shè)計(jì)具有很強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力;業(yè)主數(shù)量增多、老業(yè)主引薦新業(yè)主積極性日漸加強(qiáng)，有利于工程品牌的積累和促進(jìn)銷(xiāo)售；光谷遷入的新企業(yè)發(fā)明一批有實(shí)力的購(gòu)

22、房人.要挾片區(qū)內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)添加，減少了客戶(hù)源。競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境日趨成熟，立面效果出色。五、受眾分析一產(chǎn)品定位 樓盤(pán)品牌定位：普通住宅二受眾定位、年齡在歲之間經(jīng)濟(jì)富有有投資認(rèn)識(shí)或有習(xí)慣在光谷區(qū)域生活的中年人 家庭構(gòu)成：口、中年夫妻或帶一小孩、獨(dú)身老年。、 年齡在歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在元以上時(shí)髦、享用在光谷區(qū)域任務(wù)的管理者或小私營(yíng)業(yè)主 家庭構(gòu)成：口、中青年夫妻或帶一小孩、獨(dú)身中青年位。六、銷(xiāo)售戰(zhàn)略分析營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略他們將工程的銷(xiāo)售周期分為四個(gè)階段：產(chǎn)品導(dǎo)入期、生長(zhǎng)期、成熟期、衰退期，對(duì)于每個(gè)時(shí)期采取相應(yīng)的營(yíng)銷(xiāo)、價(jià)錢(qián)、包裝、廣告及促銷(xiāo)戰(zhàn)略。一 營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略由于本工程主力為中小戶(hù)型，客戶(hù)層面較廣，營(yíng)銷(xiāo)方式將不同于常規(guī)

23、，著重利用網(wǎng)絡(luò)客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)、活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、分展場(chǎng)來(lái)展開(kāi)銷(xiāo)售，并強(qiáng)調(diào)有效性和繼續(xù)性。、網(wǎng)絡(luò)客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)調(diào)用客戶(hù)資料庫(kù)約萬(wàn)人，由銷(xiāo)售人員打告知樓盤(pán)信息、認(rèn)購(gòu)期優(yōu)惠措施及購(gòu)房禮品商場(chǎng)購(gòu)物卷。 發(fā)布網(wǎng)站：搜房、億房?jī)|房武漢地域知名的房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站搜房全國(guó)知名的房地產(chǎn)門(mén)戶(hù)網(wǎng)站發(fā)布方式：通欄、整屏廣告、畫(huà)中畫(huà)發(fā) 布 網(wǎng) 站發(fā) 布 形 式發(fā) 布 時(shí) 間億房首頁(yè)通欄條月日月日首頁(yè)整屏廣告月日-月日畫(huà)中畫(huà)廣告月日月日搜房首頁(yè)通欄條月日-月日首頁(yè)整屏廣告月日月日畫(huà)中畫(huà)廣告月日-月日電臺(tái)廣播收聽(tīng)率較高的電臺(tái)頻道宣傳 發(fā) 布 頻 道發(fā) 布 形 式.FM.湖北電臺(tái)交通頻道秒世博倒計(jì)時(shí)+秒硬廣：每天次 ：秒硬廣：插播次/天 ：.FM

24、.湖北電臺(tái)音樂(lè)頻道秒世博倒計(jì)時(shí)+秒硬廣：每天次 ：秒硬廣：插播次/天 ：.FM.武漢電臺(tái)文藝頻道整點(diǎn)資訊+秒硬廣：次/天 ：.FM.楚天電臺(tái)交通體育臺(tái)特約交通訊息+秒硬廣：次/天 ：秒硬廣：插播次/天 ：發(fā)布周期：.-.、公關(guān)及促銷(xiāo)活動(dòng)針對(duì)公寓工程，推出評(píng)選公寓籠統(tǒng)代言人公關(guān)活動(dòng)。經(jīng)過(guò)報(bào)版發(fā)布信息，約請(qǐng)深圳及周邊地域白領(lǐng)人士報(bào)名參與。參與人必需為在職高級(jí)白領(lǐng)人士，活動(dòng)共挑選一男一女，作為電視廣告及報(bào)版籠統(tǒng)代言人。資 勵(lì)：十名進(jìn)入最終決賽參與者可享用免一成首期，二成首期延付購(gòu)買(mǎi)本公寓之特惠付款方式。 最終勝出籠統(tǒng)代言人將獲贈(zèng)公寓一套?；顒?dòng)目的：活動(dòng)將目的消費(fèi)者直接定位，經(jīng)過(guò)此次活動(dòng)，可以準(zhǔn)確的吸

25、引公寓目的消費(fèi)群體并到達(dá)良好的促銷(xiāo)作用。二 價(jià)錢(qián)戰(zhàn)略用價(jià)錢(qián)發(fā)明部分競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。針對(duì)不同質(zhì)產(chǎn)品：制定不同檔次的價(jià)錢(qián)；內(nèi)銷(xiāo)部分的實(shí)收均價(jià)在起價(jià)元/，主要經(jīng)過(guò)中低樓層來(lái)實(shí)現(xiàn)；外銷(xiāo)部分的實(shí)收均價(jià)在元/，主要消化中高樓層單位；三包裝戰(zhàn)略著重對(duì)以下幾方面完善：條幅：在樓體的東、西、南立面張掛條幅，吸引周邊及過(guò)路客；增設(shè)市政路燈；路面鋪裝；綠化；工程?hào)|面、南面裙樓商場(chǎng)外裝修完成，可展現(xiàn)；入口處廣場(chǎng)、會(huì)所大堂裝修及部分功能展現(xiàn)，大堂放置休憩沙發(fā)、資料架，供過(guò)路客取閱，安裝扶梯上平臺(tái)；入口大堂售樓處扶梯平臺(tái)垂直電梯樣板房，沿路設(shè)置內(nèi)部導(dǎo)示系統(tǒng)；平臺(tái)花園與看樓通道相關(guān)連部分部分裝修展現(xiàn)；安裝暫時(shí)電梯上樣板房，裝修表

26、達(dá)時(shí)髦；燈桿旗與籠統(tǒng)墻：工程?hào)|面及南面小區(qū)路設(shè)燈桿旗。工程南面建筑籠統(tǒng)墻；模型：制造樓盤(pán)片區(qū)模型、架空層花園會(huì)所兩種主要模型籠統(tǒng)廣告：在道路交匯處設(shè)“T形廣告牌，進(jìn)展品牌宣傳，同時(shí)起導(dǎo)示作用；主要公交站點(diǎn)燈箱廣告 四 廣告戰(zhàn)略廣揭露布方案媒體宣傳采用多媒體互動(dòng)組合方式。報(bào)紙廣告在報(bào)紙上刊登。長(zhǎng)江日?qǐng)?bào)：武漢市黨報(bào)，機(jī)關(guān)單位訂閱率高；楚天金報(bào)：武漢市年輕人最喜歡的報(bào)紙；武漢晨報(bào)：武漢白領(lǐng)較為偏愛(ài)的報(bào)紙。長(zhǎng)江商報(bào)：武漢新近崛起的報(bào)紙媒體報(bào)紙廣告包括宣傳廣告及軟性廣告。電視廣告。首兩月的報(bào)紙廣揭露布頻率及詳細(xì)安排于開(kāi)盤(pán)前兩周提供。廣告戰(zhàn)略產(chǎn)品導(dǎo)入期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期，公開(kāi)出賣(mài)前一個(gè)月條 件：價(jià)錢(qián)制定終了；樓書(shū)

27、、單張等樓盤(pán)資料印刷終了；樣板房、售樓處交工；樓梯條幅、籠統(tǒng)墻等現(xiàn)場(chǎng)包裝到位；銷(xiāo)售熱線(xiàn)開(kāi)通；制定認(rèn)購(gòu)期推出單位及優(yōu)惠措施。印刷媒體：折頁(yè)海報(bào)戶(hù)外媒體：銷(xiāo)售中心及現(xiàn)場(chǎng)的展現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)籠統(tǒng)墻、燈桿旗、展板設(shè)計(jì)制造、看樓道路上的導(dǎo)示牌主要干道沿途公交站臺(tái)廣告促銷(xiāo)活動(dòng)：對(duì)于認(rèn)購(gòu)期落定的客戶(hù)除獲得額外優(yōu)惠折扣外，還可獲贈(zèng)購(gòu)物卡，享用區(qū)域購(gòu)物的便利。生長(zhǎng)期 公開(kāi)出賣(mài)期主要義務(wù)：商品信息廣泛、強(qiáng)勢(shì)推行。廣告重點(diǎn)：此階段采用拉式戰(zhàn)略，運(yùn)用廣告媒體的立體轟炸，喚起目的客戶(hù)的留意及購(gòu)買(mǎi)愿望，使現(xiàn)場(chǎng)產(chǎn)生羊群效應(yīng)，聚集大量客戶(hù)。公共傳播：報(bào)紙廣告新聞報(bào)道和報(bào)紙廣告同時(shí)展開(kāi)，廣告量到達(dá)最大電臺(tái)廣告密度到達(dá)峰值。印刷媒體：一切

28、印刷品戶(hù)外媒體：視詳細(xì)情況添加、調(diào)整；促銷(xiāo)活動(dòng)：結(jié)合活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)，繼續(xù)進(jìn)展客戶(hù)營(yíng)銷(xiāo)，現(xiàn)階段針對(duì)的客戶(hù)主要為已成交的客戶(hù)，經(jīng)過(guò)派發(fā)老業(yè)主優(yōu)惠券，給予引見(jiàn)新客戶(hù)成交可獲得免管理費(fèi)、購(gòu)物卡等獎(jiǎng)勵(lì)，聚集人氣；根據(jù)認(rèn)購(gòu)期所了解的客戶(hù)來(lái)源，有針對(duì)性進(jìn)展直郵信函投遞。營(yíng)銷(xiāo)配合：在平面媒體并配合促銷(xiāo)活動(dòng)之下，人員銷(xiāo)全面展開(kāi)現(xiàn)場(chǎng)促銷(xiāo)、客戶(hù)回訪(fǎng)、追蹤、直郵成熟期 繼續(xù)期，環(huán)境進(jìn)一步展現(xiàn)、封頂、外墻展現(xiàn)落架；根據(jù)實(shí)踐情況添加高層景觀(guān)樣板房主要義務(wù)：塑造商品整體氣勢(shì)。廣告重點(diǎn)：根據(jù)不同的時(shí)段，間隔性立體廣告攻勢(shì)，促使成交，擴(kuò)展業(yè)績(jī)。公共傳播：報(bào)紙廣告電視廣告添加現(xiàn)場(chǎng)實(shí)景內(nèi)容印刷媒體：印刷品廣泛傳播設(shè)計(jì)制造贈(zèng)與已購(gòu)房客戶(hù)的

29、賀卡、慰勞信，進(jìn)展活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)、口碑傳播。戶(hù)外媒體：戶(hù)外媒體視廣告主題修正及時(shí)更改促銷(xiāo)活動(dòng)：對(duì)于開(kāi)盤(pán)期落定的客戶(hù)除獲得雙重優(yōu)惠外，還可參與高價(jià)值禮品抽獎(jiǎng)活動(dòng)。配合外銷(xiāo)的開(kāi)展，制定促銷(xiāo)措施，如贈(zèng)送電器、家私、免一年管理費(fèi)等。營(yíng)銷(xiāo)配合：在工程完成/外裝零落階段，開(kāi)場(chǎng)做外銷(xiāo)推行。衰退期 尾盤(pán)期主要義務(wù)：針對(duì)剩余商品特點(diǎn)，進(jìn)展特質(zhì)營(yíng)銷(xiāo)。廣告重點(diǎn)：重點(diǎn)宣傳現(xiàn)樓概念，分析前期廣告賣(mài)點(diǎn)的把握，擇優(yōu)再行強(qiáng)打。公共傳播：報(bào)紙廣告適量七、廣告費(fèi)用預(yù)估銷(xiāo)售方案一營(yíng)銷(xiāo)階段劃分 根據(jù)本工程的工程進(jìn)度和既定營(yíng)銷(xiāo)思緒，出于充分利用市場(chǎng)銷(xiāo)售最正確時(shí)機(jī)和力求最快速的回籠資金的思索. 將本工程的整體營(yíng)銷(xiāo)推行任務(wù)分為個(gè)階段進(jìn)展： 序號(hào)銷(xiāo)售階段銷(xiāo)售率銷(xiāo)售均價(jià)(折后元/m)公寓推售單位工程預(yù)熱階段年月%一切公寓單位公開(kāi)出賣(mài)階段年-年月%一切公寓、工程持銷(xiāo)階段年-月%一切公寓、二度旺銷(xiāo)階段年-月%剩余單位及保管單位尾盤(pán)銷(xiāo)售階段年-月%尾盤(pán)合計(jì)%含裝修二階段性營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略根據(jù)工程的整體營(yíng)銷(xiāo)戰(zhàn)略和階段性推行要求，針對(duì)階段詳細(xì)的任務(wù)要求制定出如下詳細(xì)的階段執(zhí)行戰(zhàn)略方案：時(shí) 段年月年-年月年-月年-月年-月推售戰(zhàn)略推出市場(chǎng)充分認(rèn)同的中小戶(hù)型單位進(jìn)展先期的優(yōu)惠登記，吸引本片區(qū)的購(gòu)買(mǎi)客戶(hù)推出大部分單位以豐富的戶(hù)型種類(lèi)迅速侵占市場(chǎng)分額推出大部分單位，進(jìn)展集中消化推出保管單位，保證銷(xiāo)售任務(wù)的再掀一個(gè)高潮集中消化剩