某市投資發(fā)展研究報(bào)告

1、某市投資發(fā)展研究報(bào)告對(duì)漯河市城市基本情況介紹。漯河市宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)研，了解當(dāng)?shù)鼐用裆钋闆r，判斷進(jìn)入機(jī)會(huì)的隱性條件。關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解，對(duì)以往市場(chǎng)交易活躍程度，房?jī)r(jià)及開發(fā)成本進(jìn)行綜合調(diào)查。已有項(xiàng)目的研究分析，可以預(yù)知各區(qū)域的開發(fā)情況。對(duì)于各種進(jìn)入機(jī)會(huì)，進(jìn)行優(yōu)劣勢(shì)分析。前言目錄一、城市介紹 區(qū)位、人口、交通、規(guī)劃二、宏觀經(jīng)濟(jì) 生產(chǎn)總值、固定資產(chǎn)投資、房地產(chǎn)投資、居民可支配收入、 社會(huì)消費(fèi)品零售總額、財(cái)政情況、金融情況三、市場(chǎng)研究 土地交易情況、房地產(chǎn)供求、價(jià)格走勢(shì)、分區(qū)差別四、項(xiàng)目案例展示五、進(jìn)入機(jī)會(huì)研究 開發(fā)研究、投資地產(chǎn)可行性研究、其他介入機(jī)會(huì)第一章、城市介紹區(qū)位、人口、交通、規(guī)劃 漯河市位

2、于河南省中部,伏牛山東麓平原與淮北平原交錯(cuò)地帶,境內(nèi)河流為淮河流域沙潁河水系,淮河兩大支流沙河、澧河貫穿全境并在市區(qū)交匯,濱河城市特色明顯。 交通便捷、環(huán)境優(yōu)美、生態(tài)宜居，境內(nèi)地勢(shì)平坦,四通八達(dá),京廣鐵路縱貫漯河南北，高速公路交匯于此，漯河現(xiàn)已成為中原地區(qū)重要的鐵路、高速公路“雙十字”交通樞紐。 區(qū)位介紹2004年新的行政區(qū)劃調(diào)整后，轄區(qū)由原來(lái)的郾城、臨潁、舞陽(yáng)、源匯區(qū)“三縣一區(qū)”調(diào)整為郾城、源匯、召陵三區(qū)和臨潁、舞陽(yáng)二縣。漯河城區(qū)面積1020平方公里，城市規(guī)模不斷擴(kuò)大，郾城、源匯、召陵、高新區(qū)等新城區(qū)建設(shè)以及淞江新區(qū)、開源新區(qū)的開發(fā)步伐加快，市區(qū)建成區(qū)面積由“九五”末的平方公里發(fā)展到平方公里

3、，常住人口由萬(wàn)人增加到萬(wàn)人。到年，市區(qū)建成區(qū)面積平方公里，常住人口57萬(wàn)人以上，中心城市區(qū)域率先實(shí)現(xiàn)一體化。 區(qū)位介紹漯河市區(qū)人口增長(zhǎng)情況名稱面積/km2人口占比源匯區(qū)20211.7%郾城區(qū)41318.3%召陵區(qū)40518.7%舞陽(yáng)縣77623.7%臨潁縣82127.6%漯河各區(qū)域人口占總?cè)丝谇闆r漯河市當(dāng)前人口為126萬(wàn)人（除舞陽(yáng)、臨潁），城區(qū)人口57萬(wàn)。人口情況人民路CBD長(zhǎng)江路副中心黃河路副中心醫(yī)專商圈（規(guī)劃）城東商圈（已建未規(guī)模）區(qū)域規(guī)劃居住商業(yè)工業(yè)綠化漯河市用地規(guī)劃圖區(qū)域規(guī)劃黃河路、淞江路新區(qū)開發(fā)區(qū)人民路發(fā)展軸新區(qū)區(qū)域規(guī)劃新區(qū)規(guī)劃 漯河新區(qū)建設(shè)總體方案顯示，漯河新區(qū)在漯河中心城區(qū)東部地

4、區(qū)集中布局，總規(guī)劃面積148平方公里。 漯河新區(qū)將發(fā)展成為中國(guó)食品名城核心區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展以肉類精加工、糧食深加工、果蔬加工、飲料加工、調(diào)味品加工等食品加工為主導(dǎo),以食品機(jī)械、高檔紙制品和包裝材料為配套的先進(jìn)制造業(yè)，以抗生素等為主的生物制藥等食品下游延伸產(chǎn)業(yè)等。 規(guī)劃區(qū)空間范圍以漯河經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)、東城產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)為基礎(chǔ)，逐步向東北方向拓展，西起金山路，東至召陵區(qū)姬石鄉(xiāng)、召陵鎮(zhèn)的東邊界，南至規(guī)劃建設(shè)的南環(huán)路，北至沙河 。區(qū)域規(guī)劃漯河生態(tài)水域城位置位置漯河生態(tài)水域城（森林公園）位于龍江路和沙河的交叉，占地約4平方公里，是新區(qū)商業(yè)中心和高端住宅區(qū)。龍江路金山路區(qū)域規(guī)劃生態(tài)水域城鳥瞰圖區(qū)域規(guī)劃漯河生態(tài)水域

5、城周邊實(shí)景區(qū)域規(guī)劃第二章、宏觀經(jīng)濟(jì)土地交易情況、房地產(chǎn)供求、價(jià)格走勢(shì)、分區(qū)差別漯河市近三年GDP200820092010270002377221474漯河市近三年人均GDP/元2010年全國(guó)人均GDP為29748元，高于漯河10.2%，說(shuō)明漯河經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于相對(duì)落后水平，固定資產(chǎn)投資額度不足。宏觀經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)同比增長(zhǎng)率第一產(chǎn)業(yè)4.4%第二產(chǎn)業(yè)17.3%第三產(chǎn)業(yè)10.5%2010漯河市產(chǎn)業(yè)比重/億元從當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)比重與增長(zhǎng)率可以看出，漯河市以第二產(chǎn)業(yè)為支撐，是一個(gè)工業(yè)城市。農(nóng)業(yè)產(chǎn)值所占比重為17.5%，農(nóng)業(yè)人口占54.7%，說(shuō)明漯河農(nóng)村收入較低屬于欠發(fā)達(dá)地區(qū)。宏觀經(jīng)濟(jì)漯河市固定資產(chǎn)投資/億元漯河市房地產(chǎn)投

6、資/億元漯河市固定資產(chǎn)投資額增幅較快，保持25%以上增幅。房地產(chǎn)投資額度在去年有明顯增幅，增幅達(dá)到75.1%，其中住宅增幅達(dá)到81%。說(shuō)明漯河房地產(chǎn)在近兩年會(huì)有較快投入，城市建設(shè)處于蓬勃階段。宏觀經(jīng)濟(jì)漯河市居民生活情況2010年城鎮(zhèn)人均可支配收入比較城市人均可支配收入增幅漯河14769元10.3%浙江27359元11.2%杭州30035元11.8%全國(guó)平均19109元11.3%橫向?qū)Ρ蠕鸷邮芯用窀辉３潭?，其城?zhèn)居民可支配收入不足杭州一半，同時(shí)低于全國(guó)平均水平較多，增長(zhǎng)速度也偏低。宏觀經(jīng)濟(jì)恩格爾系數(shù)/%漯河城鎮(zhèn)居民33.8，農(nóng)村居民35.1杭州37浙江34河南34.2全國(guó)37漯河市恩格爾系數(shù)低于

7、全國(guó)平均水平，原因不是由于自身的經(jīng)濟(jì)發(fā)展和物價(jià)水平主要參考標(biāo)準(zhǔn)。漯河城鎮(zhèn)化水平低，農(nóng)產(chǎn)品豐富，這些都是降低恩格爾系數(shù)的原因。宏觀經(jīng)濟(jì)年份總量增長(zhǎng)率分類數(shù)額增長(zhǎng)率2009186.3億18.5%城市121.920%農(nóng)村64.415.9%2010216.3億18.4%城市166.5億20.2%農(nóng)村49.8億12.7%漯河市社會(huì)消費(fèi)品零售總額批發(fā)和零售業(yè)、住宿和餐飲業(yè)以及其他行業(yè)直接售給城鄉(xiāng)居民和社會(huì)集團(tuán)的消費(fèi)品零售額。 漯河市社會(huì)消費(fèi)品零售總額總量低，除去CPI增長(zhǎng)因素、城市規(guī)模與人口因素，其水平處在較低位置。說(shuō)明當(dāng)?shù)叵M(fèi)能力不佳。宏觀經(jīng)濟(jì)20092010漯河市財(cái)政收入55億44億200920102

8、00944億2010200955億44億20102009漯河市財(cái)政收入55億44億20102009漯河市財(cái)政預(yù)算支出69.3億59億201020092010年末,全市金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)人民幣存款余額421.8億元，比上年末增長(zhǎng)19.3%。其中，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額260.3億元，增長(zhǎng)15.2%。全市各項(xiàng)人民幣貸款余額301.2億元，增長(zhǎng)21.8%。宏觀經(jīng)濟(jì)第三章、市場(chǎng)調(diào)查土地交易情況、房地產(chǎn)供求、價(jià)格走勢(shì)、分區(qū)差別建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)行政轄區(qū)2005年各項(xiàng)建設(shè)用地規(guī)模2010年各項(xiàng)建設(shè)用地規(guī)模2020年建設(shè)用地規(guī)?？傆?jì)其中城鄉(xiāng)用地規(guī)模人均均城鎮(zhèn)規(guī)?？傆?jì)其中城鄉(xiāng)用地規(guī)模人均 城鎮(zhèn)規(guī)?？傆?jì)其中城鄉(xiāng)用地規(guī)模人

9、均 城鎮(zhèn)模小計(jì)其中城鎮(zhèn)規(guī)模小計(jì)其中 城鎮(zhèn)規(guī)模小計(jì)其中 城鎮(zhèn)規(guī)模公頃公頃公頃平方米公頃公頃公頃平方米公頃公頃公頃平方米舞陽(yáng)縣13439.8411907.442469.0722313985.8412213.442799.0717515088.8412616.443428.07132臨潁縣12501.211169.43316.219213096.211564.43746.214114222.212010.44457.2124源匯區(qū)4574.704123.552442.61555101.284536.132842.61396516.285431.133842.6112郾城區(qū)6823.855837.45

10、2846.931557270.236133.833156.931398716.236953.834116.93112召陵區(qū)7337.666642.362738.551557923.77118.43268.551399733.78268.44568.55112合計(jì)44677.2539680.213813.3517247377.2541566.215813.3514554277.2545280.220413.35117土地供應(yīng)位于長(zhǎng)江路副中心的地塊，占地72畝，起始價(jià)4900萬(wàn)。折合樓面價(jià)為510萬(wàn)/平米。此處房?jī)r(jià)約3800元左右。土地情況2011年至今，漯河市土地掛牌信息公示有25宗，當(dāng)前交易1

11、3宗。供地241國(guó)道附件，開發(fā)區(qū)北側(cè)相對(duì)較多。土地市場(chǎng)交易率居中偏下，土地價(jià)格普遍較低。掛牌樓面價(jià)不超過(guò)600元。漯河今年土地成交公示土地情況大致位置樓面價(jià)約520元樓面價(jià)約940元 （商業(yè)）土地情況漯河市商品房供求關(guān)系/萬(wàn)平米漯河商品房施工面積遠(yuǎn)大于成交面積，市場(chǎng)處于供大于求狀態(tài)。原因有兩個(gè)，一是城區(qū)人口少，商品房供應(yīng)量足以滿足當(dāng)前市場(chǎng)需求，二是當(dāng)?shù)鼐用窨芍涫杖氲?，?duì)于商品房購(gòu)買力不足。商品房供求 漯河市商品房銷售總量的降低同時(shí)是由于去年以來(lái)國(guó)家出臺(tái)了一系列的宏觀調(diào)控政策，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成一定影響。 由于一些群眾對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)以及政策了解不夠多、研究不夠透，出現(xiàn)了一些持幣觀望情緒，從而使商品

12、房的銷售量有所下滑。商品房供求漯河當(dāng)前房?jī)r(jià)水平在20004000元/平米之間，商鋪價(jià)格最高在50006300元/平米。預(yù)計(jì)新盤平均房?jī)r(jià)在3200元相比2009年，當(dāng)前房?jī)r(jià)平均漲幅70%，房?jī)r(jià)增長(zhǎng)幅度大，但是從交易情況看，漯河市商品房繼續(xù)漲價(jià)的動(dòng)力不足。2009年統(tǒng)計(jì)房?jī)r(jià)均價(jià)在1800元左右房?jī)r(jià)調(diào)查 根據(jù)2010年12月底房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析，漯河市新建多層商品住宅均價(jià)為每平方米2033元（源匯區(qū)每平方米2300元，郾城區(qū)每平方米2340元，召陵區(qū)每平方米1790元，經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)每平方米1700元），比上年同期增長(zhǎng)12.4%，比上季度環(huán)比增長(zhǎng)5.8%。新建小高層住宅均價(jià)為每平方米2560元，比上年同

13、期增長(zhǎng)10.8%，比上季度環(huán)比增長(zhǎng)6.2%。高層商品住宅均價(jià)為每平方米3200元，比上年同期增長(zhǎng)7.7%，比上季度環(huán)比增長(zhǎng)0.3%。 2009年2010年2011年1815元3200元2033元漯河市商品房均價(jià)（2011限于新盤）房?jī)r(jià)調(diào)查 2010年全年漯河市辦理各類房屋交易15069件，成交面積183.15萬(wàn)平方米，成交金額24.95億元，分別比上年同期增長(zhǎng)7.85%、3.63%和3.39%。其中新建商品房現(xiàn)售7790套，面積87.03萬(wàn)平方米，成交金額14.64億元；存量房交易7279套，面積96.12萬(wàn)平方米，金額10.31億元。房產(chǎn)抵押8124件，抵押登記面積200.67萬(wàn)平方米，抵押

14、登記金額44.46億元。去年漯河房?jī)r(jià)同比漲幅在12%左右，低于全國(guó)平均漲幅。環(huán)比漲幅原因要包括當(dāng)?shù)亟ㄖ牧系某杀驹黾印?010年中國(guó)房?jī)r(jià)平均漲幅18.3%房?jī)r(jià)調(diào)查水畔城邦均價(jià)：3600紫金城均價(jià)：3400銀河灣均價(jià)：3500帝景城均價(jià)：3800銀都花園二手：2600房?jī)r(jià)調(diào)查天鵝湖二手：1750第四章、案例分析案例分析博睿國(guó)典項(xiàng)目位置召陵區(qū)政府項(xiàng)目位于召陵區(qū)汾河路與韶山路交叉（召陵區(qū)政府東50米）案例分析博睿國(guó)典 博睿國(guó)典項(xiàng)目占地200余畝，總建面積300000，由42棟多層、小高層、高層、花園洋房和酒店式公寓組成。社區(qū)綠化率41%，約2000戶，可容納6000余人居住”。 博睿國(guó)典于4月23日

15、開盤，開盤價(jià)約在28003200元/平米之間。在召陵區(qū)比較有代表意義。主力戶型 博睿國(guó)典項(xiàng)目是由漯河市博睿天地置業(yè)有限公司開發(fā)，用現(xiàn)代簡(jiǎn)約中式風(fēng)格打造的中原首席字文化居住公園。博睿國(guó)典從鄭州綠云小區(qū)、文博花園、力寶前城、克拉城、鄭東實(shí)驗(yàn)小學(xué)，屢屢斬獲“中國(guó)建設(shè)精品開盤”、“鄭州最佳園林景觀小區(qū)”、“鄭州十大精品樓盤”、“中原地產(chǎn)最具影響力樓盤”、“全國(guó)城市住宅物業(yè)管理優(yōu)秀示范小區(qū)”。案例分析博睿國(guó)典案例分析帝景城廣鑫帝景城項(xiàng)目信息開發(fā)商廣鑫房產(chǎn)盤量72萬(wàn)平米戶數(shù)5081綠化率35%預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)3800元/平米漯河市首個(gè)城中村改造試點(diǎn)項(xiàng)目暨廣鑫房產(chǎn)實(shí)施的前周城中村改造項(xiàng)目廣鑫帝景城，尊踞黃河路與金山

16、路黃金交會(huì)處，總占地400余畝，總建筑面積72萬(wàn)余平米，區(qū)域位置得天獨(dú)厚，322公里沙河水域碧波、濱河生態(tài)長(zhǎng)廊氤氳環(huán)繞，不可復(fù)制的稀缺生態(tài)資源優(yōu)勢(shì)，成為漯河黃河路段沙河濱水景觀改造、濱水人居工程的關(guān)鍵，結(jié)合市沙河濱水景觀改造，項(xiàng)目在建筑、景觀規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)吸納了世界著名的歐洲濱水新城市主義規(guī)劃理念，以5分鐘國(guó)際化步行生活標(biāo)準(zhǔn)，在72萬(wàn)平米的生態(tài)版圖上將現(xiàn)代城市生態(tài)、休閑、居住、文化、消費(fèi)、交通、教育等諸多內(nèi)容統(tǒng)一思考，形成一個(gè)龐大的“城市綜合體”，打造“一站式”國(guó)際人居標(biāo)準(zhǔn)。案例分析帝景城案例分析帝景城NEW CITY緣起于新都市主義目前一種“新都市主義”人居模式正悄然引領(lǐng)國(guó)際頂級(jí)人居風(fēng)尚。新都市

17、主張城市與人、自然、社會(huì)的關(guān)系和諧共存，強(qiáng)調(diào)輕松便利的生活環(huán)境、和睦的鄰里關(guān)系，盡情工作與娛樂(lè)的生活方式。這個(gè)城市中，每一位居民5分鐘可以步行到多種需要的生活功能區(qū)，享受國(guó)際化的步行生活方式。案例總結(jié)漯河市當(dāng)前高端住宅并不缺乏，如淞江路河南建業(yè)的森林半島綜合體、帝景城、博睿國(guó)典以及紫金城等。召陵區(qū)與郾城區(qū)新項(xiàng)目較多，郾城區(qū)的黃河路、淞江路，召陵區(qū)西側(cè)北側(cè)等。價(jià)格除建業(yè)到達(dá)4200元之外，其他多在4000元以下。高端住宅是提升城市形象的硬件之一，但需要經(jīng)濟(jì)、人文和居民購(gòu)買力支撐。當(dāng)前漯河成為一個(gè)高品質(zhì)城市還有差距。小結(jié)漯河市當(dāng)前高端住宅并不缺乏，如淞江路河南建業(yè)的森林半島綜合體、帝景城、博睿國(guó)典

18、以及紫金城等。召陵區(qū)與郾城區(qū)新項(xiàng)目較多，郾城區(qū)的黃河路、淞江路，召陵區(qū)西側(cè)北側(cè)等。價(jià)格除建業(yè)到達(dá)4200元之外，其他多在4000元以下。高端住宅是提升城市形象的硬件之一，但需要經(jīng)濟(jì)、人文和居民購(gòu)買力支撐。當(dāng)前漯河成為一個(gè)高品質(zhì)城市還有差距。小結(jié)第五章、進(jìn)入機(jī)會(huì)判研開發(fā)研究、投資地產(chǎn)可行性研究、其他介入機(jī)會(huì)開發(fā)分析分析基礎(chǔ)參考項(xiàng)目通過(guò)對(duì)項(xiàng)目預(yù)計(jì)銷售周期進(jìn)行判斷區(qū)域房?jī)r(jià)估算折合后的土地成本結(jié)論開發(fā)分析銀河灣三期銷售周期為約1年零兩個(gè)月紫金城距開盤已近半年，尚有尾盤未售。預(yù)計(jì)新開項(xiàng)目銷售周期會(huì)比較長(zhǎng)，按一年做預(yù)算。上面兩個(gè)案例，分布位于城東和城西。結(jié)論：建設(shè)周期和銷售周期加起來(lái)，每期項(xiàng)目需要兩年投資

19、周期。 以召陵區(qū)房?jī)r(jià)當(dāng)前定在2800元/平米開發(fā)分析預(yù)計(jì)開發(fā)成本核算大類別項(xiàng)目名稱樓面價(jià)項(xiàng)目名稱樓面價(jià)一、土地成本出讓金？拆遷補(bǔ)償？二、前期費(fèi)用規(guī)費(fèi)60前期工程費(fèi)15三、建安工程土建造價(jià)830樁基土石方110電梯消防220水電氣三通150監(jiān)理資檢16道路環(huán)境配套160四、其他辦證、營(yíng)銷、財(cái)務(wù)、營(yíng)業(yè)稅、安防 約700出去土地成本，其他總的開發(fā)費(fèi)用約為2200元/平米開發(fā)分析每平米凈利潤(rùn)=房?jī)r(jià)造價(jià)土地樓面價(jià)L =600元土地樓面價(jià)L利潤(rùn)空間=每平米凈利潤(rùn)總房?jī)r(jià)=（600 土地樓面價(jià)L） 2800投資回報(bào)率=利潤(rùn)總投資=(600 L)/（2200+L）年投資回報(bào)率=利潤(rùn)總投資投資周期=(600 L)

20、/2*（2200+L）開發(fā)分析土地成本與其他參數(shù)關(guān)系土地樓面價(jià)L每平米利潤(rùn)利潤(rùn)空間投資回報(bào)率年投資回報(bào)率060021.4%27.3%13.6%5055019.6%24.4%12.2%10050017.9%21.7%10.9%20040014.3%16.7%8.4%30030010.7%12%6%小結(jié)：以上是以召陵區(qū)“博睿國(guó)典”項(xiàng)目作為參考進(jìn)行計(jì)算，即使零成本拿地，年回報(bào)率為13.6%。如果要保證資金年回報(bào)率超過(guò)40%，需要在四個(gè)月把項(xiàng)目售罄和開發(fā)完畢。根據(jù)目前漯河市市場(chǎng)實(shí)情，是不能夠做到，因此開發(fā)的回報(bào)率較低，開發(fā)價(jià)值不大。置地分析分析基礎(chǔ)房?jī)r(jià)的上升給土地帶來(lái)的增值潛力優(yōu)劣勢(shì)分析獲得土地成本發(fā)

21、展預(yù)測(cè)結(jié)論置地分析2010總體房?jī)r(jià)平均為2033元/平米增長(zhǎng)率12.4%預(yù)計(jì)2011年總體均價(jià)2285元/平米增長(zhǎng)250元根據(jù)2008年到2010年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)情況看，預(yù)計(jì)平均每年增長(zhǎng)10%，按照如此計(jì)算，每年房?jī)r(jià)增幅約220元/平米。由下圖預(yù)測(cè)地價(jià)樓面價(jià)上漲約44元/平米/年針對(duì)漯河市情況分析房?jī)r(jià)上漲原因關(guān)聯(lián)程度通脹30%供求關(guān)系20%土地因素20%其他30%置地分析黃河路與中山路交叉口土地交易信息（醫(yī)專南）折合樓面價(jià)261元/平米。此地塊處于召陵區(qū)位置優(yōu)越，連接新區(qū)與市區(qū)銜接處。北環(huán)路（龍江路）區(qū)域當(dāng)前非建成區(qū)，地價(jià)肯定差別較大。估計(jì)水域生態(tài)城附近當(dāng)前樓面價(jià)150元，每年上升44元。置地分析土

22、地平均容積率按照2計(jì)算：當(dāng)前地價(jià)約20萬(wàn)/畝，每年增長(zhǎng)幅度5.9萬(wàn)/畝。按照四年后轉(zhuǎn)讓計(jì)算：轉(zhuǎn)讓地價(jià)約為43.6萬(wàn)/畝地價(jià)平均每年增長(zhǎng)率為29.5%，四年總的增長(zhǎng)率為118%置地分析其他投資如以置換方式，獲得土地，如建設(shè)建材市場(chǎng)。假設(shè)建材市場(chǎng)的投入用字母T（單位：萬(wàn)元）代替，置地規(guī)模以字母L（單位：畝）代替，則有如下投資關(guān)系：總投資=置換項(xiàng)目投資+耕地補(bǔ)償 =T+5L四年后總產(chǎn)值=土地單價(jià)畝數(shù) =43.6L利潤(rùn)=總產(chǎn)值總投資 =38.6L T利潤(rùn)空間=利潤(rùn)/總產(chǎn)值 =（38.6L-T）/43.6L投資回報(bào)率=利潤(rùn)/投資 =（38.6L-T）/（T+5L）年回報(bào)率= （38.6L-T）/4（T+5L）投入建材與置地規(guī)模四年后