業(yè)主自治管理法律制度

1、第四章 業(yè)主自治管理法律制度1第四章 業(yè)主自治管理法律制度第一節(jié) 業(yè)主第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)第五節(jié) 業(yè)主公約2第一節(jié) 業(yè)主一、 業(yè)主的概念二、 業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)3一、 業(yè)主的概念關(guān)于業(yè)主的概念，目前我國(guó)沒(méi)有法律對(duì)其作統(tǒng)一的規(guī)定。廣東省物業(yè)管理?xiàng)l例中規(guī)定：業(yè)主，指物業(yè)的所有權(quán)人。青島市物業(yè)管理?xiàng)l例、上海市居住物業(yè)管理?xiàng)l例也有類似規(guī)定。綜合物業(yè)管理的實(shí)踐認(rèn)為：業(yè)主就是指物業(yè)的所有權(quán)人。4二、 業(yè)主在物業(yè)管理中的權(quán)利和義務(wù)權(quán)利有七點(diǎn)義務(wù)有八條5第二節(jié) 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主代表大會(huì)業(yè)主大會(huì)與業(yè)主代表大會(huì)的概念業(yè)主大會(huì)的職權(quán)業(yè)主大會(huì)的成員組成6業(yè)主大會(huì)與業(yè)

2、主代表大會(huì)的概念業(yè)主大會(huì)：是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的全體業(yè)主組成，代表全體業(yè)主行使本區(qū)域物業(yè)管理權(quán)利的自治組織。業(yè)主代表大會(huì)：是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主人數(shù)較多，超過(guò)規(guī)定的數(shù)目時(shí)，由全體業(yè)主按一定方法推選業(yè)主代表，組成代表大會(huì)，行使與業(yè)主大會(huì)相同的職權(quán)的自治組織。7業(yè)主大會(huì)的職權(quán)制定、修訂業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)章程；選舉、撤換、罷免業(yè)主委員會(huì)的組成人員；確定本物業(yè)管理區(qū)域物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)；依法選聘、續(xù)聘、解聘物業(yè)管理企業(yè)，審議簽訂物業(yè)管理服務(wù)合同；監(jiān)督業(yè)主委員會(huì)、物業(yè)管理企業(yè)的工作，并聽(tīng)取、審查其工作報(bào)告；審議業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)有關(guān)物業(yè)管理的提案；制定和修改物業(yè)維修基金的籌集方案，審議物業(yè)維修基金

3、的使用方案并監(jiān)督實(shí)施；協(xié)助配合物業(yè)管理企業(yè)開(kāi)展正常的管理服務(wù)活動(dòng)；決定有關(guān)業(yè)主利益的其他重大事項(xiàng)。8業(yè)主大會(huì)的成員組成業(yè)主大會(huì)的成員組成問(wèn)題實(shí)質(zhì)上就是關(guān)于業(yè)主身份認(rèn)定的問(wèn)題，因?yàn)闃I(yè)主大會(huì)是由全體業(yè)主組成的。因此，一般由下列人員組成：物業(yè)所有權(quán)人已辦理商品房預(yù)售合同登記且所購(gòu)房屋已入住使用的單位和個(gè)人持有空置物業(yè)的建設(shè)單位9第三節(jié) 業(yè)主委員會(huì)業(yè)主委員會(huì)的概念、特征和性質(zhì)業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)業(yè)主委員會(huì)委員業(yè)主委員會(huì)章程10業(yè)主委員會(huì)的概念、特征和性質(zhì)業(yè)主委員會(huì)：簡(jiǎn)稱業(yè)委會(huì)，是指由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主選舉產(chǎn)生，維護(hù)業(yè)主的合法權(quán)益，反映業(yè)主意愿和要求，協(xié)助和監(jiān)督物業(yè)管理公司工作的自治管理組織。11業(yè)主委員

4、會(huì)的概念、特征和性質(zhì)特征：自治與自律民主與公益?zhèn)鬟f、協(xié)調(diào)與監(jiān)督性質(zhì)：是業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)做出的決定。12業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)10條職責(zé)13業(yè)主委員會(huì)委員業(yè)主委員會(huì)委員的權(quán)利與義務(wù)P122權(quán)利和義務(wù)各有4條業(yè)主委員會(huì)委員的任職資格P122必須滿足6點(diǎn)要求14業(yè)主委員會(huì)章程概念和作用主要內(nèi)容總則業(yè)主委員會(huì)組織機(jī)構(gòu)業(yè)主委員會(huì)會(huì)議制度業(yè)主委員會(huì)的職責(zé)業(yè)主委員會(huì)日常經(jīng)費(fèi)收支與辦公用房業(yè)主委員會(huì)章程附則15第四節(jié) 業(yè)主大會(huì)一、 業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)二、 業(yè)主大會(huì)的議程與內(nèi)容及其運(yùn)作16一、 業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的召開(kāi)業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的召開(kāi)17首次業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)首次業(yè)

5、主大會(huì)的召開(kāi)必須具備法定的人數(shù)，但全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)定。18業(yè)主大會(huì)定期會(huì)議的召開(kāi)定期會(huì)議依照法律、法規(guī)和業(yè)主公約的規(guī)定一般每年至少召開(kāi)一次。19業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議的召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)的召開(kāi)一般有三種情況：分期開(kāi)發(fā)期間召開(kāi)的臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。當(dāng)發(fā)生重大事故或緊急事情需要及時(shí)處理時(shí)召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。在達(dá)到一定比例的有投票權(quán)的業(yè)主提議時(shí)可以召開(kāi)臨時(shí)業(yè)主大會(huì)。20二、 業(yè)主大會(huì)的議程與內(nèi)容及其運(yùn)作業(yè)主大會(huì)的議程和內(nèi)容業(yè)主大會(huì)運(yùn)作的有關(guān)內(nèi)容21第五節(jié) 業(yè)主公約業(yè)主公約的概念和作用業(yè)主公約的內(nèi)容業(yè)主公約示范文本22業(yè)主公約的概念和作用1. 概念是指由全體業(yè)主承諾的，對(duì)全體業(yè)主具有約束力的，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束所有業(yè)主、物業(yè)建筑物專有部分占用人以及物業(yè)管理者的權(quán)利和義務(wù)的行為守則。2. 作用業(yè)主自治和自我約束23業(yè)主公約的內(nèi)容業(yè)主公約以法律契約文件的形式明確了業(yè)主、物業(yè)所有人在物業(yè)使用、維護(hù)和管理等方面的權(quán)利和義務(wù)。24業(yè)主公約示范文本主要內(nèi)容包括：訂立業(yè)主公約的目的業(yè)主處理與物業(yè)管理企業(yè)關(guān)系的規(guī)定安全管理規(guī)定物業(yè)裝修管理規(guī)定物業(yè)維修管理規(guī)定禁止在物業(yè)范圍內(nèi)從事的行為損壞賠償規(guī)定費(fèi)用交納規(guī)定道德方面的規(guī)定25案例分析已買房但尚未取得房產(chǎn)證，是業(yè)主嗎？不是業(yè)主就不能參加業(yè)主代表大會(huì)嗎？未滿18歲的業(yè)主能否參加業(yè)主大會(huì)，有無(wú)選舉權(quán)和被選舉權(quán)？物業(yè)交給物業(yè)管理公司管理后，業(yè)主除房屋產(chǎn)權(quán)外就沒(méi)有其