廣州商品住宅市場展望

1、2020年廣州商品住宅市場展望01宏觀環(huán)境政策“底部特征”顯現(xiàn)，各城政策“向松”。預(yù)計房地產(chǎn)流動性環(huán)境相比2019年下半年將會有所改善?；浉郯拇鬄硡^(qū)發(fā)展機遇下，目前執(zhí)行的“限外”政策將會適時作出調(diào)整優(yōu)化；廣州全面放開限購的可能性不大。2020年展望02土地市場廣州政府財政收入對土地出讓金依賴程度短期內(nèi)難以減輕，需要通過更“多元”的供應(yīng)手段 支撐成交規(guī)模；預(yù)計【交通場站】用地未來對廣州土地市場影響持續(xù)加大；此類用地基本為“定向出讓”；城市更新提速，舊改推進(jìn)加速，其融資區(qū)地塊進(jìn)入公開招拍掛出讓的數(shù)量將會逐步上升；此類用地基本為已確定的村合作企業(yè)；其他房企，未來在廣州獲取住宅用地的難度仍將持續(xù)；行業(yè)

2、集中程度提高。2020年展望地方對土地財政依賴不減，土地供應(yīng)更趨“多元”穩(wěn)定成交規(guī)模展望 土地市場廣州市規(guī)劃“交通場站”列表交通場站潛在經(jīng)營用地供應(yīng)規(guī)模 龐大，對土地市場影響持續(xù)提升據(jù)不完全統(tǒng)計廣州市規(guī)劃“交通場站”項目超過37個，涉及用地面積超過458公頃；近年來，地鐵車輛段，停車場站等大型綜合地塊 相繼出讓，對廣州土地市場影響力持續(xù)提高，平穩(wěn)土 地市場成交熱度，為住宅市場補充供應(yīng)。展望 土地市場城市更新加速，村企合作快速 落實，其融資區(qū)通過公開招拍 掛出規(guī)模預(yù)計將不斷上升2019年廣州舊村改造市場熱度迅速提升，多條舊村改造得到實質(zhì)性發(fā)展；2019年1-11月超過22條舊村選定改造合作房企，

3、涉及改造土地面積超過2700萬，預(yù)計未來對廣州市 土地市場的影響力持續(xù)加大。2019年選定改造合作房企的舊村梳理（部分）展望 土地市場03商品住宅市場走勢市場逐漸走出“四季度”的低迷，成交低位回升；但整體宏觀環(huán)境以及國內(nèi)流動性仍然制約市場購買力釋放，疊加新增供應(yīng)總價上升的影響，供需矛盾難有實際性的改善，預(yù)計2020年廣州市商品住宅市場全年成交規(guī)模持平2019年，難有明顯上升；一級土地市場 對二級商品住宅市場的傳遞效應(yīng)越發(fā)明顯，地價成本高，價格下調(diào)空間有限（局部區(qū)域 除外）；大型房企得益于自身雄厚的資本實力及土地儲備，往往掌握區(qū)域的定價權(quán)，行業(yè)集中度 預(yù)計將進(jìn)一步提高。在市場逐步走穩(wěn)的同時，由于

4、不同區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、供求關(guān)系、規(guī)劃實施力度以 及政策的差異，分化依然存在；2020年展望一級土地市場對二級商品住宅市場的傳遞效應(yīng)越發(fā)明顯，地價成本高，價格下調(diào)空間收窄75%土地成本，是衡量項目價格下調(diào)空間的因素之一。2016 年以來，廣州居住用地起拍樓面地價持續(xù)走高，一定程 度上抑制價格下調(diào)空間。尤其外圍的南沙及增城、中心區(qū)的荔灣及白云，在2020 年新貨中，2016年及之后獲取土地項目占比在60%，價格難降/降幅收窄。展望新貨總價提高，即使“限外”政策放松，供需矛盾難有實際性改善【中心】荔灣：2019年總價500萬以上的成交占42%，2020年預(yù)計該總價段供應(yīng)將明顯提升；海珠：豪宅化凸顯，

5、2020年新貨供應(yīng)基本700萬起步；【遠(yuǎn)郊】南沙、花都：總價200萬以上供應(yīng)明顯增加，2020供應(yīng)占比將超七成；增城150萬以下供應(yīng)不足1成。展望供應(yīng)端看，合富研究院2020年新貨預(yù)測統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：保利、越秀、碧桂園、萬科、時代前五家房企新貨占比超三成大型房企資金雄厚的優(yōu)勢在一級土地市場尤為明顯：保利、越秀、碧桂園、萬科、時代五家房企供應(yīng)位列前五席位，占全市供應(yīng)32%， 他們在各個區(qū)域均有布局，其中保利在中心區(qū)的市場份額高達(dá)三成；本土兩大國企越秀、珠實均分別與廣州地鐵合作，在白云、番禺、 黃埔、增城均獲取到較優(yōu)質(zhì)地塊。展望2019年品牌房企新增供應(yīng)面積占比已經(jīng)達(dá)72%，2020年預(yù)計這一趨勢保

6、持或進(jìn)一步增加資金實力雄厚的大型房企拿地更具優(yōu)勢，一級土地市場對二級商品住宅市場的傳遞效應(yīng)越發(fā)明 顯；合富研究院新增供應(yīng)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：品牌房企的新增供應(yīng)占比逐年增加，由2018年的66% 提升至2019年的72%，預(yù)計2020年品牌房企持有的貨量仍保持絕對優(yōu)勢。展望行業(yè)聚集度或進(jìn)一步提高深耕廣州的知名房企，得益于自身雄厚的資本實力、資源優(yōu)勢，往往掌握區(qū)域的定價權(quán)，行業(yè)集中度預(yù)計 保持或進(jìn)一步提高。展望深耕廣州的知名房企，得益于自身雄厚的資本 實力、資源優(yōu)勢，往往掌握區(qū)域的定價權(quán)，行 業(yè)集中度預(yù)計保持或進(jìn)一步提高。2020年新增供應(yīng)研判據(jù)合富研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2020年廣州新增供應(yīng)總體充裕；外

7、圍的南沙/增城/花都/從化仍占主導(dǎo)（近六成）；中心五區(qū)占比不足15%，且集中度明顯（保利地產(chǎn)、珠江實業(yè)廣州地鐵三大發(fā)展商的新貨占中心五區(qū)比例接近五成）；黃埔、番禺預(yù)計新貨增加，空間分布均衡性提高；黃埔-中新知 識城、番禺-廣州新城仍為區(qū)域的主力板塊，占比超過50%。展望 新增供應(yīng)【中心區(qū)】天河：客群及產(chǎn)品存同質(zhì)化，穩(wěn)價走貨，拉升區(qū)域成交海珠：新增供應(yīng)維持低位，且豪宅化特征明顯；成交放緩，價格上漲白云：總價500萬以下貨量獲補給，預(yù)計價格平穩(wěn)，帶動成交上升荔灣：價格底部已形成，5萬以上高貨值供應(yīng)顯著增加，預(yù)計成交縮量【近郊】黃埔：新增供應(yīng)明顯增加，預(yù)計價格平穩(wěn)，帶動成交上升番禺：新貨供應(yīng)總量增加，且均衡性提高；價格穩(wěn)中有升，受供應(yīng)增加影響，預(yù)計區(qū)域成交持續(xù)上升2020年量價研判展望 量價研判2020年量價研判（續(xù)上頁）【遠(yuǎn)郊】南沙：受“便利人才及港澳居民購房”政策利好，預(yù)計市場成交量將逐漸低位回升；新增供應(yīng)價格明顯提高，將制約市場成交量的明顯上升增城：大型房企加快進(jìn)駐，逐漸掌握市場主導(dǎo)份額；加上遠(yuǎn)郊南沙新貨供應(yīng)價格明顯 上升，增城樓市迎來新機遇；新貨土地成本高，價格下行空間收窄花都：可供價格下調(diào)的空間較大，預(yù)計市場調(diào)整仍將延續(xù)，成交規(guī)模有望低位回升從化：