淄博金杏麗園營銷推廣策略提案

1、. 萬份精華管理資料，萬多集管理視頻講座：.；營銷推行戰(zhàn)略提案目 錄第一部分 淄博市場概述商品房施工面積商品房開工面積商品房銷售商品房銷售價錢月張店區(qū)房產(chǎn)市場概略淄博市場現(xiàn)狀總結(jié)第二部分 淄博房產(chǎn)市場分析淄博房地產(chǎn)市場開展概略淄博市的商品房市場開展態(tài)勢各分區(qū)的開展態(tài)勢重點類比工程調(diào)研分析需求市場分析第三部分 面臨的問題及對策、 房地產(chǎn)開發(fā)市場的供需矛盾一定程度上存在、 商品住宅供應構(gòu)造不合理。、 集體土地房地產(chǎn)開發(fā)景象亟待治理。、 大盤效應明顯，市場銷售節(jié)拍放慢、 優(yōu)惠風氣明顯，對營銷戰(zhàn)略提出更高要求第四部分 年新增土地供應第五部分 最新房產(chǎn)政策第六部分 營銷推行第一部分 上半年市場概述年一季

2、度，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)市場依然遭到國家宏觀調(diào)控政策的影響，繼續(xù)堅持開展趨緩的態(tài)勢。.、商品房施工面積年一季度，全市商品房施工面積.萬，同比增長.%。其中商品住宅施工面積.萬，同比增長.%經(jīng)濟適用住房施工面積.萬，同比增長.%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積.萬，同比下降.；辦公樓施工面積.萬，同比增長.%。一季度全市商品房新開工面積已辦理建筑工程施工答應證.萬，同比下降.%，僅占全部施工面積的.%。其中商品住宅新開工面積.萬，同比下降.%； 商業(yè)營業(yè)用房新開工面積.萬，同比下降了.%；辦公樓新開工面積.萬，同比增長%。區(qū)縣商品房施工面積居首位的是中心城區(qū)，施工面積.萬。另外，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在外地施工

3、、新開工面積分別為.萬、.萬。 各區(qū)縣施工面積及所占比重區(qū) 縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣施工面積萬.所占比重%.同比增長%-.-.-.新開工 面積萬.所占比重%.施工面積的構(gòu)造比例。在施工面積中，住宅施工面積.萬，占.%，其中經(jīng)濟適用住房施工面積.萬，占.%；辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房施工面積.萬，占.%。施工面積以住宅為主，辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房僅占不到八分之一。.、商品房開工面積一季度全市商品房開工已辦理建筑工程開工備案表面積.萬，同比下降.%。其中商品住宅開工面積.萬，同比下降.%；商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓開工面積.萬，同比下降.%。區(qū)縣商品房開工面積居首位的是中心城區(qū)，開工

4、面積.萬。另外，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在外地開工面積.萬。 各區(qū)縣開工面積及所占比重區(qū) 縣 中心 城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣開工面積萬.所占比重%.同比增長%.-.-.-.-.、商品房銷售.、實踐銷售:一季度全市實踐銷售面積.萬，同比下降.%。其中住宅.萬，同比下降.%；商業(yè)營業(yè)用房、辦公.萬，同比下降.%。區(qū)縣商品房實踐銷售面積居首位的是中心城區(qū)，實踐銷售面積.萬。另外，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在外地實踐銷售面積.萬。 各區(qū)縣實踐銷售面積情況區(qū) 縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣銷售面積(萬).所占比重%.同比增長%-.-.-.、預售面積:一季度商品房預售面積為.

5、萬，同比增長.%。其中住宅.萬，辦公樓.萬，商業(yè)營業(yè)用房.萬。區(qū)縣商品房預售面積居首位的是中心城區(qū)，預售面積.萬。另外，我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在外地預售面積.萬。 各區(qū)縣預售面積情況區(qū)縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣預售面積(萬).所占比重%.同比增長%.-.-.、商品住宅銷售構(gòu)造住宅的實踐銷售面積、預售面積分別為.萬、.萬，分別占銷售總量的%、.%，銷售以住宅為主。經(jīng)過對住宅預售的數(shù)據(jù)進展搜集分析，戶型以下為主要銷售戶型各種套型面積的住宅的銷售套數(shù)占總銷售套數(shù)的比例如“各套型預售套數(shù)比例圖所示。.、商品房銷售價錢淄博市新建商品住宅預售平均單價元/，同比增長.%。由于一季度銷售

6、數(shù)量少，且個別樓盤不具普遍代表性，價錢與年有一定的浮動。各區(qū)縣價錢由于受開發(fā)建立樓盤性質(zhì)以及投放量的影響，價錢有一定的差距。 各區(qū)縣商品房銷售價錢區(qū) 縣中心城區(qū)淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺縣沂源縣高青縣住宅價錢元/同比增%.-.-.、張店區(qū)房產(chǎn)市場概略年，市區(qū)房產(chǎn)市場呈現(xiàn)買賣量放大，房產(chǎn)買賣價錢盤整的態(tài)勢，商品房預售呈現(xiàn)出的主要特點：.商品住宅呈現(xiàn)量增價跌局面，平均價錢處于盤整形狀,中心城區(qū)均價與月份比下降.個百分點。.居民購房志愿仍以中檔住房為主，商品房均價在-元之間占總銷售量的%。.中小套型商品住宅遭到青睞，平方米套型的商品住宅銷售面積為.萬平方米.、淄博市場現(xiàn)狀總結(jié)根據(jù)房產(chǎn)市場運轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)分

7、析，淄博市房地產(chǎn)買賣市場呈現(xiàn)出以下特點：房產(chǎn)買賣仍堅持活潑局面，但受國家宏觀調(diào)控政策的影響，增幅有所減緩，個別目的甚至出現(xiàn)負增長，居民購房心態(tài)趨于謹慎，購房張望氣氛漸濃；受新建商品房大量涌入市場、住房保證政策逐漸到位等要素的影響，中心城區(qū)價錢趨于穩(wěn)定，房價同比上下略有浮動；中低檔房為成交主力，統(tǒng)計顯示，中低檔房成交比例大，在前兩季度成交戶數(shù)中，-平方米/套的房型占.%，面積大于平方米大戶型住房，僅占總銷售量的.%；商品房主要購買者仍為本市居民為主，占總成交戶數(shù)的.%，闡明淄博市商品房仍以本地消費為主。第二部分 淄博房產(chǎn)市場分析 淄博房地產(chǎn)市場開展概略淄博房地產(chǎn)市場自年至今不斷堅持快速開展，固定

8、資產(chǎn)投資逐漸添加。其中年，全市房地產(chǎn)開發(fā)合計完成投資.億元，同比增長.%，完成投資居首位的是中心城區(qū)張店區(qū)和高新區(qū)，完成投資.億元。年，全市商品房施工面積增長迅猛，創(chuàng)歷史最高。全市商品房施工面積.萬，同比增長.%。其中商品住宅施工面積.萬，同比增長.%經(jīng)濟適用住房施工面積.萬，同比增長.%；商業(yè)營業(yè)用房施工面積.萬，同比下降.%；辦公樓施工面積.萬，同比增長.%。年上半年，全市房地產(chǎn)市場買賣面積達.萬平方米，買賣額.億元。經(jīng)過年時間的快速開展，張店城區(qū)內(nèi)商品房市場已接近飽和，商品房價錢上漲速度放慢，銷售難度增大，部分樓盤出現(xiàn)空置和爛尾等問題。因此政府近兩年嚴厲土地政策，緊縮土地放量，控制新上工

9、程的數(shù)量。同時，隨著高新區(qū)的進一步開展和政府西遷的全面建立，大多數(shù)新上工程均著眼于城區(qū)西部和北部，東部和南部老城區(qū)短少新工程的補充?？梢灶A測：張店區(qū)地產(chǎn)市場將在近一段時間的平衡之后再次迎來一個快速開展的時期，而老城區(qū)將由于供應市場的缺乏而產(chǎn)生商品房供不應求的情況，開展速度相對較快。.、淄博市的商品房市場也呈現(xiàn)規(guī)律性的片區(qū)開展態(tài)勢中心路以東為東部老城區(qū)；西七路以西，華光路以南為西部新城區(qū)；西七路北首，華光路以北為西北部高檔區(qū)；鐵路以南為南定片區(qū)；中心路以西，西七路以東為城市中心片區(qū)。、各分區(qū)的開展態(tài)勢由于鐵路的對城市開展的阻隔作用，再加上工業(yè)區(qū)主要分布在東部和南部，而西部和西北部不斷以來環(huán)境比較

10、好，加上幾年來周圍交通和配套的改善，大量市區(qū)內(nèi)居民向西部、西北部流動，導致整個城區(qū)向西部和西北部開展速度較快，東部和南部相對較慢。在新開發(fā)的樓盤中，主要集中在西部和西北部，大約占全部的%，其他的三個片區(qū)只占%。.、重點類比工程調(diào)研分析基于上述的規(guī)范和區(qū)域的平衡性，他們選擇了本次樓盤調(diào)查主要為競爭性樓盤：鑫盛馨園、齊盛花園、福林家園、三泉新苑、東城華府、云龍華庭、舒然家園、翰文苑等為重點類比工程。各片區(qū)工程根本概略：區(qū)域典型工程工程地址工程規(guī)模物業(yè)形狀南定片區(qū)鑫盛馨園張店區(qū)世紀路南頭二期八棟樓多層齊盛花園世紀路和昌國路交界處占地萬平多層福林家園世紀路南首棟樓多層錦繡花城張店區(qū)青年公園南鄰前三期.

11、萬多層朝陽新居南定市交通技校東米三棟多層多層三泉新苑泉山農(nóng)貿(mào)市場北行米三棟小高層小高層東部老城區(qū)東城華府人民東路號占地 m 多層云龍華庭金晶大道華光路交匯處占地 m高層陽光馨城華光路以南，東三路附近，潘南東路以北占地 m 多層西部新城區(qū)舒然家園馬尚鎮(zhèn)太平路總建萬多層、高層翰文苑西八路與太平路交界處占地 m小高層龍鳳苑聯(lián)通路與西八路交叉口西北角占地 m多層、小高層、高層西北高檔區(qū)西班牙風情街義烏小商品城東鄰占地 m多層怡海世家世紀路北首路東.萬多層、高層盛世名苑中潤大道與西四路交匯處總建萬多層、高層總結(jié)：根據(jù)地域的不同，物業(yè)類型明顯不同，呈現(xiàn)由低往高的走勢。淄博市場上以多層建筑建筑為主，隨城市開

12、展高檔住宅逐漸向高層、小高層等溫馨型電梯房推進，高層成為住宅主力。成規(guī)模開發(fā)，開展商對社區(qū)觀念更加注重，雖然土地資源越來越緊張，但社區(qū)規(guī)模與社區(qū)概念卻越來越多的融入建筑，成為工程的顯著特點之一。目前市場上在售產(chǎn)品戶型面積集中，以中小戶型為主，多集中在之間。戶型構(gòu)造追求溫馨適用，以兩室兩廳一衛(wèi)、兩室兩廳兩衛(wèi)為主，主要是為滿足根本的居家需求，同時提高生活程度。另外，為滿足獨身青年置業(yè)安家及部分投資客的需求，一室一廳、配套齊全的過度型小戶型也遭到市場追捧，年開發(fā)面積加大。整體樓市均價根據(jù)片區(qū)不同有明顯的等級劃分。南定、東南片區(qū)均價約元/，西部高檔區(qū)均價約元/。產(chǎn)品的不同以及位置的區(qū)別，部分社區(qū)售價超

13、越元/。市中心地段的樓盤售價憑仗地段的優(yōu)越性曾經(jīng)到達元/，甚至部分高端產(chǎn)品銷售均價已逾元大關(guān)。年張店區(qū)全年住宅銷售均價為元/。典型工程分析：銀杏花園：位于工程金杏麗園東臨，規(guī)劃為層坡頂洋房，現(xiàn)已根本售罄，盡剩余閣樓，.-.萬/套，面積約平方，最低處.米。洪興家園：位于工程東臨，也僅剩余閣樓，.萬元/套。面積-平方米。戶型為二室一廳，最低處盡.米。東城華府東城華府是創(chuàng)業(yè)房產(chǎn)傾力打造的東部新城高質(zhì)量小區(qū)。該小區(qū)北依潘南路，南至人民路，東起東四路，西至第二毛紡廠宿舍區(qū)，總建筑面積萬平方米, 規(guī)劃建立棟多層住宅，可包容多戶居民入住。 該工程在開發(fā)過程精益求精，苛求完美，率先采用多孔磚復合夾芯外墻保溫技

14、術(shù)，屋面保溫層采用厚硬泡聚氨酯板，具有良好的保溫效能，是真正節(jié)能%的質(zhì)量樓盤。 小區(qū)內(nèi)環(huán)境優(yōu)雅,綠樹蔭翳，配套完善，設有幼兒園、中心水景廣場、停車場，小區(qū)周邊學校、醫(yī)院、銀行、商場、文娛設備等齊全，為住戶打造便利的生活。該工程以-平米精小戶型為主，并配有地上車庫、地上貯藏室，適宜住戶多種居住需求，是工薪階層的理想家園。銷售現(xiàn)狀：起價： 元/m 均價： 元/m工程特點：大盤特征明顯，社區(qū)內(nèi)部配套完善，宣傳附加值較多。主力戶型表示圖: 金瑞花園占地.萬，建筑面積，均價元/，價錢區(qū)間-。戶型全部為二室一廳，面積范圍-平方米。規(guī)劃有棟多層，毛坯房，年底交房。其位置相對較好。出行較為便利。盛泰家園如今出

15、賣的是沿街號樓，合計套住宅，面積左右，戶型均為二室一廳，裝修規(guī)范較高，均價元，價錢范圍為-元/。年底交房，貯藏室搭配銷售，必需購買-，無車庫，車位免費。.、需求市場分析年淄博晚報刊登了房地產(chǎn)市場調(diào)查詢卷三期，截止月日共回收調(diào)查詢卷份，參與被調(diào)查者的范圍覆蓋淄博市一切城區(qū)，其中中心城區(qū)張店區(qū)和高新區(qū)份，淄川區(qū)份，博山區(qū)份，臨淄區(qū)份。此次調(diào)查結(jié)果顯示，計劃在中心城區(qū)購房的被調(diào)查者仍占了相當大的比例，其中一部分外區(qū)縣人也有在中心城區(qū)置業(yè)的計劃。方案在中心城區(qū)購房的被調(diào)查者中，有近一半的人將購房的區(qū)域選在了聯(lián)通路以北，有成左右將首選區(qū)域確定在柳泉路以西。從整個情況來看，隨著淄博城市規(guī)劃的實施，張店世紀

16、路以西的新區(qū)在最近幾年快速開展，在經(jīng)濟開展、交通配套及城市環(huán)境等方面將逐漸成熟，并具有較好的開展前景優(yōu)勢，此區(qū)域已成為房地產(chǎn)市場的開發(fā)熱點。調(diào)查顯示，一次置業(yè)的家庭主要希望購買平方米的房子，其購房主要是為處理當前居住生活問題；而已擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭那么希望購買更大的房子，屬二次置業(yè)，購房主要為改善生活質(zhì)量，這部分住房消費者對住房的要求曾經(jīng)由“住的開變?yōu)樽非缶幼〉臏剀靶?、功能性。另外，在商品房預購群體中，有產(chǎn)權(quán)房的家庭預購比例遠遠高于其他住房群體，預購面積以平方米的需求為最高，達.%；而在平方米的預購群體中，擁有產(chǎn)權(quán)房的家庭預購比例也高達成以上。闡明購房群體大多持幣在手，有比較詳細的購買方案，估計

17、年左右再進展置業(yè)，使生活質(zhì)量進一步得到改觀。可見在這個群體中的市場潛力非?？捎^。 年各套型預售比例圖 年一季度各套型預售比例圖綜合分析年房地產(chǎn)市場走勢可以發(fā)現(xiàn)：一、平方米的住宅為主力戶型，其中一次置業(yè)居民多項選擇擇平方米的住宅。二、購房居民關(guān)注點主要在高新區(qū)和政府西遷新址。三、張店區(qū)房地產(chǎn)市場價錢仍有部分上漲空間，居民經(jīng)濟接受才干較強。第三部分 面臨的問題及對策從淄博實踐情況分析，房地產(chǎn)開發(fā)市場整體上是安康的，但是房地產(chǎn)開發(fā)市場還處于起步開展階段，也存在一些問題，主要有以下幾個方面：、房地產(chǎn)開發(fā)市場的供需矛盾一定程度上存在。一是中小戶型供應量低與需求量大的供需矛盾。前幾年在大規(guī)模換房熱潮的影響

18、下，住宅供應主要以大戶型為主，滿足中低收入家庭需求的需求量較大的中小戶型供應量較少。雖然部分開發(fā)商及時作了調(diào)整，中小戶型的供應量有所增大，但是所占比例不高，還不可以滿足市場的需求。另一方面是同質(zhì)化住宅建立與多元化需求的矛盾。近幾年，部分住宅工程的建立質(zhì)量有了很大的提高，這些工程的銷售情況良好，但是所占比例還是相對較低，在大規(guī)模的團購過后，市場需求向居住面積改善、居住質(zhì)量改善等多元化方向開展，雖然住宅供應在市場情勢變化的影響下，有高質(zhì)量住宅、節(jié)能住宅的供應，但是目前還沒有真正實現(xiàn)多元化供應。呵斥供需矛盾的緣由一方面是前幾年市場情勢較好，企業(yè)生存壓力小，大多數(shù)企業(yè)以小部分高收入階層的需求為導向，導

19、致了供求關(guān)系的構(gòu)造性失衡，絕大多數(shù)的中低收入階層被排除在購買市場之外；另一方面是由于部分企業(yè)在市場情勢發(fā)生變化后，沒有深化的分析變化的本質(zhì)，甚至有個別企業(yè)根本就沒有對市場進展調(diào)研分析，缺乏合理的工程定位，在沒有充分思索區(qū)域位置、消費群體的情況下盲目開發(fā)建立。、商品住宅供應構(gòu)造不合理。在國家宏觀調(diào)控政策和我市市場需求的影響下，住宅供應構(gòu)造有了明顯的變化，小戶型住宅的建立面積在不斷加大，但是構(gòu)造不合理的問題依然存在。一方面是保證性住房開發(fā)建立規(guī)模小。年全市商品住宅施工面積.萬，其中經(jīng)濟適用住房施工面積.萬，僅占.%，所占比例較低，雖然在開發(fā)市場以外部分大型廠礦企業(yè)、院校還建立了部分經(jīng)濟適用住房，但

20、是由于遭到定向建立的制約，無法向社會供應，整體上保證性住房的建立規(guī)模較小，難以保證低收入家庭住房需求。另一方面是以下住宅建立比例達不到要求。年月份對全市新建商品住宅構(gòu)造比例進展調(diào)研的結(jié)果顯示，淄博-月份新建商品住宅套型面積在以下的占總建立規(guī)模的比例缺乏%，遠低于國家宏觀調(diào)控政策要求的新建商品住宅套型面積以下的占總建立規(guī)模的%以上的構(gòu)造比例要求。呵斥供應構(gòu)造不合理的緣由：一是用于建立經(jīng)濟適用住房的土地供應量較少，也存在經(jīng)濟適用住房建立用地開發(fā)建立進度緩慢的情況；二是受前幾年大規(guī)模的換房熱潮對大戶型需求大的影響，構(gòu)造難以在短時間內(nèi)實現(xiàn)調(diào)整，需求一定時間周期磨合； 三是部分企業(yè)對構(gòu)造比例的調(diào)整持張望

21、態(tài)度，沒有及時對小戶型住宅比例較大的工程進展開發(fā)建立。、集體土地房地產(chǎn)開發(fā)景象亟待治理。近幾年，城鄉(xiāng)結(jié)合部許多以舊村居改造、以 “建立社會主義新鄉(xiāng)村為名，在沒有辦理任何審批手續(xù)的情況下，占用集體土地進展房地產(chǎn)開發(fā)的活動相繼出現(xiàn)，并且大有愈演愈烈之勢，據(jù)統(tǒng)計，年后待建面積為萬，在建面積萬，%以上無任何建立手續(xù)，其中對外銷售的占有相當比例。這種景象的出現(xiàn)帶來很多問題，一是缺乏土地利用、建立工程規(guī)劃引導，違法建立問題普遍，嚴重擾亂土地市場和房地產(chǎn)市場次序；二是呵斥國家稅費大量流失，嚴重沖擊正常的房地產(chǎn)買賣行為；三是村居民后續(xù)生活缺失有效保證，呵斥新的社會不穩(wěn)定要素；四是實施主體不適宜，建立行為不規(guī)范

22、，工程質(zhì)量存在嚴重隱患；五是購房者利益得不到保證，各種社會矛盾和糾紛日益顯現(xiàn)。、大盤效應明顯，市場銷售節(jié)拍放慢社區(qū)規(guī)模化曾經(jīng)成為一種趨勢。大的規(guī)模社區(qū)能為業(yè)主帶來更多的生活配套設備，廣場、休閑場所、健身設備等都凝造了更好的社區(qū)環(huán)境，賦予生活更多的附加意義。大盤的社區(qū)凝聚力、榮譽感及消費者心思滿足感都明顯高于普通社區(qū)，綜觀淄博整體樓市，大社區(qū)生活成為眾多置業(yè)者的首選。這在近幾年的房產(chǎn)市場上，中潤華僑城、黃金國際、盛世名苑等都是大盤效應的典范案例。地震帶給樓市和置業(yè)者的認知是對房屋建筑質(zhì)量的要求越來越高，這也就對建材質(zhì)量和建材質(zhì)量提出了更高要求，這些科技節(jié)能建材及鋼材、人工的費用相應提高，從而添加

23、了開發(fā)本錢。同時，原資料價錢的添加也間接提升了房產(chǎn)價錢，攀升的房價、現(xiàn)房選擇的增多和嚴重的張望氣氛讓年房產(chǎn)銷售的節(jié)拍放緩，下半年的銷售壓力將繼續(xù)加重。、優(yōu)惠風氣明顯，對營銷戰(zhàn)略提出更高要求折扣景象不僅在淄博，乃至在全國的房產(chǎn)銷售中都頻頻出現(xiàn)。這對短時間內(nèi)構(gòu)成熱銷，推進資金回籠，緩解開發(fā)單位經(jīng)濟壓力起到重要的作用。但是，非節(jié)假日、非活動期間的長期優(yōu)惠和折扣行為對目前呈現(xiàn)疲軟的市場所呵斥的驚動效應不大，甚至給客戶滯銷的疑慮，從而降低工程的籠統(tǒng)。因此，在錦繡花城四期的銷售中如何利用好優(yōu)惠這把雙刃劍是非常重要的。作為南定片區(qū)公認的大型花園社區(qū)，余名老業(yè)主的維護及新業(yè)主的聯(lián)誼就顯得尤為重要。宣傳中，利用

24、社區(qū)活動、小眾聯(lián)誼等，借助節(jié)假日的節(jié)點進展集中推銷，經(jīng)過禮品、實物等獎勵給予客戶可觸可感的實惠，加強品牌忠實度和社區(qū)凝聚力，帶動銷售任務的進展，最終實現(xiàn)最正確利潤的實現(xiàn)。第四部分 年土地公告地塊位置土地面積規(guī)劃用地性質(zhì)容積率建筑密度綠地率年限增量- 川號張博路復線以東、膠王路以南.平方米合.畝住宅高層.、多層.高層%、多層%綠地率%年存量- 博號淄博市博山區(qū)中心路西段、博山區(qū)第十三中學南.平方米合.畝商業(yè)、住宅.%綠地率%商業(yè)年住宅年存量- 川號淄川區(qū)般陽路以南、通濟街以西平方米合畝商業(yè).%年存量- 川號淄川區(qū)般陽路以北、淄川房地產(chǎn)管理局以西.平方米合.畝住宅.%年存量-周號周村區(qū)城南路號.平

25、方米合.畝住宅居住.、金融.居住%年表格呈現(xiàn)地塊是精選年淄博出讓土地的一部分，部分小型地塊未羅列。經(jīng)過上面表格可看出：、年放出地塊無大型土地放量，中等、小型地塊為主。、張店區(qū)今年土地管理嚴厲，土地放量減少，現(xiàn)有出讓土地多集中于下線城區(qū)，四線城市的開展成為今后幾年的主流開展方向。、住宅用地居多，高層、多層、低密度住宅并存，住宅呈現(xiàn)多元化開展方向。第五部分 年房產(chǎn)政策解讀加息累計效應顯現(xiàn) 首套房貸今年月供增%-%月日起，大部分商業(yè)銀行個人房貸將執(zhí)行去年多次加息后的新利率。首套貸款月供添加約%-%，二套房月供增長二到三成。 山東省年內(nèi)建五萬套經(jīng)適房 公積金繳存比例提高今年山東省將加快建立完善城市住房

26、保證體系，大力實施安康居住工程，確保年內(nèi)建成萬套以上經(jīng)濟適用房，重點建立健全廉租住房制度，逐漸處理城市低收入家庭住房困難。國土部：年月日起建立用地實行動態(tài)備案為進一步發(fā)揚建立用地備案在土地批后監(jiān)管中的作用，掌握各地建立用地審批、供應和供后利用情況，提高運用土地政策參與宏觀調(diào)控的才干，國土資源部下發(fā)了。根據(jù)通知要求，建立用地備案的內(nèi)容和范圍進一步細化了目的，添加了運用建立用地的國民經(jīng)濟行業(yè)分類目的和工程的位置坐標等。并且，在土地供應中新增了存量用地和土地利用開發(fā)要求等目的，進一步強化了對全程監(jiān)管的要求。 正式公布 年月日施行國土資源部部長徐紹史日前簽發(fā)國土資源部第號令，正式公布并于年月日起施行。

27、明確規(guī)定，土地登記是指將國有土地運用權(quán)、集體土地一切權(quán)、集體土地運用權(quán)和土地抵押權(quán)、地役權(quán)以及按照法律法規(guī)規(guī)定需求登記的其他土地權(quán)益記載于土地登記簿公示的行為。土地登記實行屬地登記原那么。方法要求縣級以上人民政府國土資源行政主管部門該當加強土地登記結(jié)果的信息系統(tǒng)和數(shù)據(jù)庫建立，實現(xiàn)國家和地方土地登記結(jié)果的信息共享和異地查詢。 國務院重拳打屯地 發(fā)布促進節(jié)約集約用地通知通知要求嚴厲執(zhí)行閑置 HYPERLINK data.house.hexun/postlandlist.aspx t _blank 土地處置政策，規(guī)定土地閑置滿一年不滿兩年的，將按出讓或劃撥土地價款的%征收土地閑置費。通知強調(diào)，土地閑

28、置滿兩年、依法該當無償收回的，堅決無償收回，重新安排運用；不符合法定收回條件的，也應采取改動用途、等價置換、安排暫時運用、納入政府貯藏等途徑及時處置、充分利用。通知鼓勵開發(fā)利用地上地下空間，對現(xiàn)有工業(yè)用地，在符合規(guī)劃、不改動用途的前提下，提高土地利用率和添加容積率的，不再增收土地價款。通知強調(diào)，要建立節(jié)約集約用地考核制度。制定單位GDP和固定資產(chǎn) HYPERLINK house.hexun/estate t _blank 投資規(guī)模增長的新增建立用地耗費考核方法。通知指出，年月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國務院做出專題報告。央行日起再次上調(diào)存款預備金率.個百分點為

29、落實從緊的貨幣政策要求，繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，引導貨幣信貸合理增長，中國人民銀行決議從年月日起，上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款預備金率.個百分點。建立部：新批商品房建立面積%須平米以下建立部日前發(fā)布明確，各地新建住房構(gòu)造比例，即凡新審批、新開工的商品住房，套型建筑面積平方米以下住房(含經(jīng)濟適用住房)面積所占比重，必需到達開發(fā)建立總面積的以上。財政部、國稅總局：個人買經(jīng)濟適用房契稅減半財政部、國家稅務總局的一系列通知，明確了廉租房、經(jīng)濟適用房和住房租賃開展等方面的有關(guān)稅收政策。其中，規(guī)定，對廉租住房運營管理單位按照政府規(guī)定價錢、向規(guī)定保證對象出租廉租住房的租金收入免征營業(yè)稅、房產(chǎn)稅；對廉租住

30、房、經(jīng)濟適用住房建立用地以及廉租住房運營管理單位按照政府規(guī)定價錢、向規(guī)定保證對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地運用稅。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超越扣除工程金額的，免征土地增值稅；對廉租住房、經(jīng)濟適用住房運營管理單位與廉租住房、經(jīng)濟適用住房相關(guān)的印花稅以及廉租住房承租人、經(jīng)濟適用住房購買人涉及的印花稅予以免征。還指出，開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房工程中配套建造廉租住房，在商品住房工程中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供政府部門出具的相關(guān)資料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應交納的城鎮(zhèn)土地運用稅和印花稅。通知說

31、，對個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率根底上減半征收契稅；對個人按規(guī)定獲得的廉租住房貨幣補貼，免征個人所得稅；對于所在單位以廉租住房名義發(fā)放的不符合規(guī)定的補貼，應征收個人所得稅。山東個人購經(jīng)濟適用房契稅減半 出租免征印花稅山東省稅務部門將落實對廉租房、經(jīng)濟適用房和住房租賃的稅收優(yōu)惠政策，個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率根底上減半征收契稅。按照國家的新規(guī)定，對廉租住房、經(jīng)濟適用住房建立用地以及廉租住房運營管理單位按照政府規(guī)定價錢、向規(guī)定保證對象出租的廉租住房用地，免征城鎮(zhèn)土地運用稅。企事業(yè)單位、社會團體以及其他組織轉(zhuǎn)讓舊房作為廉租住房、經(jīng)濟適用住房房源且增值額未超越扣除工程金額%的，免征土地增值稅

32、。開發(fā)商在經(jīng)濟適用住房、商品住房工程中配套建造廉租住房，在商品住房工程中配套建造經(jīng)濟適用住房，如能提供相關(guān)資料，可按比例免征城鎮(zhèn)土地運用稅；如能提供政府部門出具的相關(guān)資料，可按廉租住房、經(jīng)濟適用住房建筑面積占總建筑面積的比例免征開發(fā)商應交納的印花稅。個人購買經(jīng)濟適用住房，在法定稅率根底上減半征收契稅；按規(guī)定獲得的廉租住房貨幣補貼，免征個人所得稅；個人捐贈住房作為廉租住房的，捐贈額未超越其申報的應納稅所得額%的部分，準予從其應納稅所得額中扣除。對個人出租住房獲得的所得按%的稅率征收個人所得稅。對個人出租、承租住房簽署的租賃合同，免征印花稅等。第六部分 營銷推行、工程概略金杏麗園位于杏園東路，規(guī)劃

33、有棟多層，社區(qū)已成現(xiàn)房，戶型面積多樣，在本片區(qū)是較為成熟的規(guī)模社區(qū)。、工程SWOT分析優(yōu)勢分析戶型緊湊，功能合理現(xiàn)房銷售，即買即住杏園東路正在整修，道路開工以后社區(qū)的環(huán)境將大大改善近鄰火車站、汽車站出行便利優(yōu)勢分析社區(qū)規(guī)模小所在區(qū)位偏遠，外圍環(huán)境目前來看較差接近鐵路，噪音較大時機分析中小戶型，市場看好淄博樓市較為穩(wěn)定，抓住現(xiàn)有客戶是工程勝利的關(guān)鍵要挾分析淄博市開發(fā)工程激增，放量增大東南片區(qū)仍不被看好工程周邊大盤對客源的爭奪、市場定位關(guān)鍵詞：純美戶型經(jīng)過以上的分析，他們可以看到，金杏麗園在綜合評價上并不能占有很大優(yōu)勢，如何在博得市場先機，要靠廣告的引導和銷售現(xiàn)場的把握。戶型的多樣性和價錢的競爭力

34、是金杏麗園小區(qū)的優(yōu)勢所在，把握這兩個重點，著力點用在吸引上客量上，提高銷售業(yè)績。因此，他們建議小區(qū)市場定位：杏園東路，純美戶型“杏園東路，純美戶型 標示出工程區(qū)位和最根本特征，給人一種準確地印象，、廣告語的界定廣告語一：杏園東路，幸福人家 金杏麗園一個繁華簇擁的家園，在這里找到最本真的生活，最綿長的幸福。無意與眾不同，一切都變得從容謹以此，獻給卓爾達智的人們，他人眼中的奢想，他的私享！廣告語二：發(fā)明最具價值的生活空間金杏麗園，不浪費一點空間，原創(chuàng)中小戶型，追求完美的空間的構(gòu)造、先進的設計理念，品牌開發(fā)，發(fā)明最具價值的生活空間。杏園東路 幸福人家廣告總精神系列廣告演繹回家的路系列 幸福在哪里幸福

35、人家系列 幸福是什么責任系列 幸福的真義館藏幸福系列 這里就是幸福、推行戰(zhàn)略第一階段年-月本段是金杏麗園銷售的關(guān)鍵階段，他們將著力從廣告籠統(tǒng)上提升金杏麗園的樓盤籠統(tǒng)，從感性訴求的角度出發(fā)，提高售樓部的上客量。主要推行媒體選擇為：戶外廣告：主要為籠統(tǒng)推行，售樓部包裝等。燈桿旗廣告：主要為引導客戶。報紙廣告：刊登即時信息直銷人員：地毯式轟炸。廣告主題：回家的路系列回家的路，鋪滿了綠蔭回家的路，光陰變得柔軟回家的路，幸福靜靜蕩漾第二階段年月-年月本階段隨著天氣變冷，購房客戶季節(jié)性減少，針對本案實踐情況，我司提出開盤期的幾個操作要點：利用活動方式提高來客量！如：老客戶帶新客戶，及在元旦贈送年歷或者其他

36、留念品的方式吸引客戶購房。隨著杏園路工程的開展，做相應的引導和宣傳，樓盤的外圍環(huán)境越來越好，房子越來越少，給客戶以緊迫感，促進成交。廣告主題：幸福人家系列看見幸福，看見大樹靜靜的生長看見幸福，看見窗前等待的燈光看見幸福，看見孩子天真的笑臉第三階段年月-年月本時期的主要目的是將銷售推向高潮，加大放量速度，把銷售量提升到最大化。本時期的操作要點，是對工程各賣點進展細化演繹。同時，經(jīng)過在各時期添加不同的PR或SP活動，不斷對客戶進展利益刺激，構(gòu)成不同時期的熱點。SP活動：本時期涉及較多的節(jié)假日，如五一。應針對這些節(jié)日開展不同的促銷活動，如送旅游、菜單裝修等活動。PR活動：公關(guān)活動是樹立本人與其他樓盤

37、不同的有效的渠道。以客戶數(shù)據(jù)庫為平臺，組織豐富多彩的互動活動。根據(jù)本案特點和客戶群特點，建議公關(guān)活動如下：如樣板間鑒賞會、休閑一日臺球大賽、兒童繪蛋大賽等。廣告主題：責任系列他們把節(jié)能和環(huán)?？吹帽乳_展還重要他們把學習和知識看得比財富還重要他們把親情和責任看得比什么都重要尾盤沖刺期為本案的最終售罄劃上一個圓滿的句號，同時為開展商今后的開發(fā)工程打好根底。此時期重點宣傳樓盤業(yè)績，利用和老客戶的良好關(guān)系，重點突破。SP活動：舉行答謝戶主的SP互動。廣告主題：館藏系列金杏麗園，他人的奢想他的私享金杏麗園，一城美善一家人金杏麗園，生命是一種優(yōu)雅的姿態(tài)、媒體選擇戰(zhàn)略短信媒體分析優(yōu)點：可分區(qū)域推行，界定客戶群

38、體。送達率高，且閱讀率高。價錢低，經(jīng)濟適用。缺陷：有字數(shù)限制，不能承載更多籠統(tǒng)內(nèi)容。純文字媒體，不能進展籠統(tǒng)展現(xiàn)。他們選擇短信媒體的理由：除以上優(yōu)點外，恰恰由于是純文字媒體，他們可利用有誘惑力的言語，甚至利用一定的誤解價錢低廉但位置不詳細闡明，防止人們對靜安花園的不認同，來獲得客戶的訪問，從而吸引一部分客戶上門，而后再利用強勢的推銷技巧完成銷售義務。平面媒體分析優(yōu)點分析：既有籠統(tǒng)，又有文字，最適宜地產(chǎn)工程的推行。缺陷分析：閱讀率越來越低。建議：只做少量提升籠統(tǒng)。DM直投從社會中招聘數(shù)名員工，經(jīng)過對其培訓，使其掌握一定的推銷技巧，如一分種推銷言語、對待客戶訪問的技巧等，讓其在街口人流繁華處發(fā)放傳單，經(jīng)過指引，領(lǐng)帶等方式引客戶上門，然后再經(jīng)過銷售人員的專業(yè)推銷完成銷售任務。這種方式彌補了小區(qū)位置較偏，銷售處也難以尋覓的弊病，非常適宜本工程的推行。、銷售渠道的建立現(xiàn)場銷售搞好銷售現(xiàn)場人氣的培育“有人氣才有財氣，購房者皆有從眾心思即“羊群效應，故要擅長制造旺盛的銷售現(xiàn)場人氣，詳細措施有：重點把握的每個周末的小高潮。推出促銷方法看樓者皆可獲贈小禮品等，促使更多的人流集中在周末出現(xiàn)。采取多種措施，促使每一個購房者更多地出如今銷售現(xiàn)場。例如：把簽認購書、交首期款、辦銀行按揭、交樓手續(xù)、辦理房產(chǎn)證等都安排在銷售現(xiàn)場出現(xiàn)五、六次，制造人氣。 業(yè)務員直銷即業(yè)務員派單