寶安區(qū)物業(yè)小區(qū)日常收取的專項維修資金清算、審計及其調(diào)解工作指引（征求意見稿）

1、寶安區(qū)物業(yè)小區(qū)日常收取的專項維修資金清算、審計及其調(diào)解工作指引為規(guī)范寶安區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收的日常收取的專項維修資金（下稱日常維修金）的清算、審計及其調(diào)解工作，維護物業(yè)專項維修資金共有人及物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)深圳經(jīng)濟特區(qū)物業(yè)管理條例（下稱特區(qū)條例）第五條第一款、第六條第二款、第五款、第六款、第七十四條第三款、深圳市人民政府關(guān)于印發(fā)深圳市物業(yè)專項維修資金管理規(guī)定的通知（深府規(guī)【2020】8號）（下稱管理規(guī)定）第十四條等法律、法規(guī)、規(guī)章的規(guī)定，結(jié)合實際工作需要，特制定本工作指引。一 日常維修金的清算第一條 符合下列條件之一的，應(yīng)當對日常維修金進行清算：1.物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以

2、上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名提起清算的； 2.需向物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)移交日常維修金余額的； 3.其他需要清算的情形。第二條 清算流程：1.業(yè)主委員會或者街道物業(yè)辦收到符合條件的業(yè)主聯(lián)名申請后一個月內(nèi)，組織召開業(yè)主大會決定授權(quán)業(yè)主委員會或物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)共同對日常維修金進行清算。2.清算工作應(yīng)由3名業(yè)主委員會人員與2名物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員共同組成清算小組；沒有成立業(yè)主委員會的小區(qū)由1名居民委員會人員與2名物業(yè)服務(wù)企業(yè)人員共同組成清算小組，清算小組的負責人由業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會的相關(guān)人員擔任。3.清算可由物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主委員會自行組織

3、清算；沒有業(yè)主委員會的小區(qū)由物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)自行組織清算；也可以共同委托有資質(zhì)的第三方機構(gòu)清算，相關(guān)費用由業(yè)主共有資金承擔。4.業(yè)主委員會或物業(yè)所在地社區(qū)居民委員會將清算結(jié)果在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于15日。5.公示期內(nèi)無異議，或者有異議的物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)不足百分之二十且占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)不足百分之二十的，應(yīng)當認定清算結(jié)果。6.公示期內(nèi)有異議的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上的業(yè)主，可于公示期滿后15日內(nèi)提請業(yè)主大會進行審計。7.清算小組應(yīng)及時將清算情況向業(yè)主大會報告。8.業(yè)主委員會或者社區(qū)居民

4、委員會應(yīng)當將清算結(jié)果報送轄區(qū)街道物業(yè)辦備案。第三條 業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當將雙方認可的清算后余額移交至深圳市物業(yè)專項維修資金專戶；依法決定自管的，存入業(yè)主共有資金賬戶下設(shè)立的日常維修金子賬戶。二 日常維修金的審計 第四條 符合下列條件之一的，應(yīng)當對日常維修金進行審計：業(yè)主大會表決同意審計的，由業(yè)主大會委托有資質(zhì)的第三方審計機構(gòu)（會計師事務(wù)所）進行審計并出具審計報告。（二）業(yè)主對本條第（一）項審計報告有異議的，經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上的業(yè)主聯(lián)名向物業(yè)所在地的街道辦事處物業(yè)辦提出書面要求的，由街道辦事處物業(yè)辦另行組織審計。 （三）其

5、他需要審計的情形。第五條 業(yè)主大會選定審計機構(gòu)可參照如下方式進行：直接委托；邀請招標；公開招標；其他選定方式。第六條 審計所需資料包括但不限于：1.相關(guān)合同、服務(wù)項目驗收單據(jù)；2.結(jié)算單、發(fā)票；3.付款憑證；4.相關(guān)會計信息資料；5.其他與審計項目有關(guān)的資料。 業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)安排專人配合第三方審計機構(gòu)審計及現(xiàn)場核實工作。 第七條 業(yè)主大會應(yīng)將審計報告在本物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公示，公示期不少于15日。第八條 物業(yè)管理區(qū)域占業(yè)主總?cè)藬?shù)百分之二十以上的業(yè)主或者占全體業(yè)主所持投票權(quán)數(shù)百分之二十以上的業(yè)主、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對街道辦事處組織的審計報告仍有異議的，業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以另一方為當事人就

6、日常維修金的具體金額向物業(yè)所在地的向人民法院提起訴訟。第九條 業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會應(yīng)當將審計結(jié)果報送轄區(qū)街道物業(yè)辦備案。第十條 相關(guān)審計費用由業(yè)主共有資金承擔。三 日常維修金清算和審計的調(diào)解第十一條 街道辦事處物業(yè)辦調(diào)解（一）業(yè)主大會或物業(yè)服務(wù)企業(yè)對日常維修金清算、審計有異議不能達成一致意見的，可向物業(yè)所在地的街道辦事處物業(yè)辦申請調(diào)解。（二）物業(yè)所在地的街道辦事處物業(yè)辦自收到調(diào)解申請之日起15日內(nèi)應(yīng)決定是否組織調(diào)解。（三）街道辦事處應(yīng)當在舉行調(diào)解的7日前，通知當事人及有關(guān)人員調(diào)解的時間、地點。（四）物業(yè)所在地的街道辦事處物業(yè)辦組織調(diào)解的，可單獨組織調(diào)解，也可邀請區(qū)主管部門、區(qū)維修資金管

7、理機構(gòu)參加調(diào)解。第十二條 區(qū)主管部門、區(qū)維修資金管理機構(gòu)調(diào)解物業(yè)所在地的街道辦事處物業(yè)辦調(diào)解不成的，業(yè)主大會或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)可向區(qū)主管部門、區(qū)維修資金管理機構(gòu)申請調(diào)解。區(qū)主管部門、區(qū)維修資金管理機構(gòu)組織調(diào)解的，可邀請物業(yè)所在地的街道辦事處物業(yè)辦參加調(diào)解。區(qū)主管部門、區(qū)維修資金管理機構(gòu)視具體情形可邀請區(qū)司法局、區(qū)檢察院等單位對調(diào)解進行監(jiān)督、指導(dǎo)。第十三條 主動調(diào)解物業(yè)所在地的街道辦事處物業(yè)辦或區(qū)主管部門、區(qū)維修資金管理機構(gòu)就業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)清算、審計存有異議的事項，可主動組織調(diào)解。第十四條 其他（一）參加調(diào)解的人員，應(yīng)取得其所代表組織的有效授權(quán)。（二）調(diào)解應(yīng)制作調(diào)解筆錄及調(diào)解協(xié)議，所有參加

8、調(diào)解的人員應(yīng)在調(diào)解筆錄及調(diào)解協(xié)議上簽名。（三）業(yè)主委員會或者社區(qū)居民委員會應(yīng)當將調(diào)解結(jié)果報送轄區(qū)街道物業(yè)辦備案。第十五條 業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)雙方認可的清算、審計或者調(diào)解形成的結(jié)果可以作為以下情形的有效憑證：1.移交至物業(yè)專項維修資金專戶；2.存入業(yè)主共有資金賬戶下設(shè)立的日常維修資金子賬戶；3.新舊物業(yè)移交的；4.其他與日常維修金有關(guān)的情形。四 職責分工 第十六條 寶安區(qū)住房和建設(shè)部門（下稱區(qū)主管部門）負責轄區(qū)日常維修金清算、審計及其調(diào)解的監(jiān)管工作。第十七條 寶安區(qū)物業(yè)專項維修資金管理機構(gòu)（下稱區(qū)管理機構(gòu)）負責對轄區(qū)范圍內(nèi)日常維修金的清算、審計及其調(diào)解進行具體監(jiān)督管理，給予相關(guān)單位業(yè)務(wù)指導(dǎo)。第十八條 街道辦事處物業(yè)辦負責對轄區(qū)內(nèi)日常維修金清算、審計進行監(jiān)督管理，具體負責對相關(guān)單位的清算、審計工作進行指導(dǎo)，具體組織實施清算、審計相關(guān)糾紛的調(diào)解工作。第十九條 社區(qū)黨委或社區(qū)居民委員會負責對本轄區(qū)內(nèi)日常維修金清算進行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督。受業(yè)主大會、業(yè)主委員會邀請參加有關(guān)清算會議。第二十條 業(yè)主大會負責決定日常維修金的清算、審計，并授權(quán)業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會具體實施清算、審計工作。業(yè)主委員會或社區(qū)居民委員會經(jīng)業(yè)主大會授權(quán)，負責具體實施日常維修金的清算、審計工作，并負責相關(guān)結(jié)果的公示、報備工作。第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)負責提供日常維修金清算、審計的相關(guān)資料，并對提供資料的