8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、土地估價案例分析 2某開發(fā)公司土地使用權(quán)抵押評估案例分析摘要：本案例分析就位于市穿金路旁（一環(huán)路以內(nèi)）的綜合用地抵押估價項目背景以及碰到的技術(shù)問題展開分析和探討，并就難點問題進行了詳細的分析并提出了相應(yīng)的技術(shù)處理解決方法。第一部分 評估項目的背景一、估價目的本次評估的目的是為確定土地使用權(quán)抵押額度提供參考依據(jù)而評估土地使用權(quán)抵押價值。二、宗地概況根據(jù)委托方提供資料，待估宗地位于市穿金路 761 號，區(qū)域內(nèi)較密集，該區(qū)域根據(jù)市土地定級成果為市綜合用地 VI 級。待估宗地的實際開發(fā)程度為紅線外已達到“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）和紅線內(nèi)場地基本平整。本次評估地塊地理位置較優(yōu)越，地塊形狀較

2、規(guī)則，地質(zhì)條件一般，地基承載力一般，周圍土地基本為綜合用地、住宅用地，使用權(quán)面積為 12966.50 平方米,約 19.45 畝。實際用途為綜合用地，設(shè)定用途為綜合用地，土地使用剩余年限為 45.18 年。三、地價定義所評估的待估宗地地價是指在估價基準日二 00 七年十二月五日,評估設(shè)定宗地已達到“五通”（通路、通電、供水、排水、通訊）和宗地紅線內(nèi)場地基本平整的開發(fā)程度，設(shè)定土地使用年限為 45.18 年的綜合用地出讓土地使用權(quán)價格。第二部分 評估項目估價方法的技術(shù)難點及解決方案一、估價方法的確定根據(jù)城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程（GB/T18408-2001），通行的宗地估價方法主要有收益還原法、市場比較

3、法、基準地價系數(shù)修、假設(shè)開發(fā)法、成本近法等。估價方法的選擇應(yīng)按照城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法?，F(xiàn)行國際國內(nèi)通用的評估方法有市場比較法、收益還原法、剩余法（假設(shè)開發(fā)法）、成本近法、基準地價系數(shù)修等。估價方法的選擇應(yīng)按照技術(shù)規(guī)程，根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育情況，并結(jié)合估價對象的具體特點及估價目的等，選擇適當?shù)墓纼r方法。經(jīng)評估實地勘察、收料，結(jié)合估價對象的實際情況分析，決定選用市場法和剩余法對本項目進行評估，其依據(jù)是：1、委估宗地所在區(qū)域的類似土地在近兩年來的市場成交案例較多，故宜選取市場比較法進行評估。2、待估宗地所在區(qū)域類似待估宗地

4、地上建筑物的交易案例較多，容易測算出房地產(chǎn)總價，所以適宜采用剩余法進行評估。二、市場比較法技術(shù)難點及解決方案由于綜合用地的用途、權(quán)屬多樣化的組合和組合比例的千差萬別，難以找到類似的綜合用地交易案例，這增加了市場比較法的操作難度，降低了估價結(jié)果的準確性。即使有足夠的類似綜合用地案例，在缺乏大量統(tǒng)計數(shù)據(jù)的情況下，修正系數(shù)的確定又是一道難題，并且有些修正也是很難采用量化的計算公式進行。在初步確定估價技術(shù)路線和估價方法后，估價對片區(qū)土地市場及估價對象進行了詳盡的，收集到了市土地市場背景資料，片區(qū)土地市場供需資料，類似土地的交易；對本次評估所用市場法中的各項修正權(quán)重及其分值，組織專職土地估價師進行了充分

5、的和測算，最后確定估價結(jié)果。三、剩余法法技術(shù)難點及解決方案1、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值的確定存在不確定性。按照規(guī)程要求，開發(fā)完成后的房地產(chǎn)總價值的確定要通過市場比較法來確定。但由于宗地用途為綜合用地，本地新近類似用途沒有 3 個以上的可比案例，為解決這個問題，致電了周邊市州的類似用途的銷售情況及市場價值，并通過對宗地區(qū)域的房地產(chǎn)拍賣成交案例綜合分析，確定宗地開發(fā)后的總價值。2、建筑造價沒有參考的依據(jù)。由于市本地未明確的建筑造價依據(jù)，本次估價主要依據(jù)根據(jù)類似房地產(chǎn)開發(fā)實例以及建筑工程基礎(chǔ)云南省基價和云南省房屋建筑工程造價資料（1999），盤龍區(qū)商業(yè)、服務(wù)業(yè)用房建筑工程造價為 1099.13 元/

6、，（含直接工程費、間接工程費、建筑承包商利潤等），參考云南省GDP 增速與主要物價指數(shù)對比表，考慮建安調(diào)整費用，綜合確定建筑安裝工程價格年遞增上漲率為 4.5%，綜合確定出估價對象建筑工程造價為 1563.07 元/平方米。3、本地房地產(chǎn)開發(fā)市場上涉及的費用存在一定的不平衡性。房地產(chǎn)開發(fā)市場上涉及的費用主要有：獲取土地階段費用：包括拍賣傭金、交易服務(wù)費、契稅、評估費、測量費、登記費；勘察設(shè)計及報建費用：可行性研究費用、勘察設(shè)計費、施工圖費；報建費用：基礎(chǔ)設(shè)施配套費、質(zhì)量監(jiān)督費、安全檢查費、人防費、消防費、規(guī)劃；建設(shè)階段費用：施工招標費、施工用水、用電費、辦理預(yù)售證費用；銷售交房階段費用：宣傳費

7、用、登記費、過戶費、土地過戶費；以及整個過程中的用。由于費用種類繁多，各類房地產(chǎn)開發(fā)商交納的費用種類以及比例也各有不同，本次估價的費用取值參照行業(yè)的平均水平，另參照規(guī)程的相關(guān)要求綜合確定，經(jīng)多次對比分析，該取值具有一定的合理性。4、容積率的取值存在一定不確定性。由于在估價期日宗地容積率尚未明確，本次評估參照區(qū)域的平均容積率并綜合參考行業(yè)的平均容積率確定。第三部分 評估項目的難點解決辦法及啟示一、抵押中優(yōu)先受償款計算的重要性。抵押價值為未設(shè)定優(yōu)先受償權(quán)的市場價值減去估價師知悉的法定優(yōu)先受償款，并對優(yōu)先受償款進行了界定。優(yōu)先受償款是指某債權(quán)人相對于其他債權(quán)人，針對某項特定的財務(wù)享有優(yōu)先受償?shù)目铐棥?/p>

8、其中包括處置變現(xiàn)應(yīng)補繳的地價款（針對非商品性質(zhì)房地產(chǎn)）、各項稅費（營業(yè)稅、城建稅及教育附加費、印花稅、交易費、土地、所得稅）、中介服務(wù)費等，如果是由拍賣或裁決的，還應(yīng)包括拍賣費、費、受理費、執(zhí)行費、以及雙方應(yīng)繳納的各項稅費等。估價師少算、漏算優(yōu)先受償款提高土地抵押價值，若未來房地產(chǎn)在處置變現(xiàn)后的價款無法清償時，估價機構(gòu)是難以推卸責任的。故抵押評估中需認真核算優(yōu)先受償款。根據(jù)房地產(chǎn)類型，處置變現(xiàn)方式不同計算優(yōu)先受償款，這就要求估價認真核查各種資料，對于非商品性質(zhì)房地產(chǎn)應(yīng)扣除需繳納的地價，不地產(chǎn)抵押價值，防范信貸風(fēng)險。二、抵押評估中謹慎性原則的應(yīng)用。估價師在確定抵押價值時，應(yīng)充分考慮房地產(chǎn)的市場變化、宏觀政策帶來的各種風(fēng)險，合理確定估價參數(shù)，并在中做出必要的風(fēng)險提示。同時加強對估價理論和方法的正確認識。常用的三大估價方法是市場比較法、收益法、成本法，對于同一宗房地產(chǎn)，理論上，收益價比