I1地塊養(yǎng)老院可行性研究報告

1、I1 地 塊 養(yǎng) 老 院可行性研究報告項 目 名 稱 君蓮居住區(qū)I1地塊養(yǎng)老院建 設(shè) 單 位（蓋章） 單位負責(zé)人 （蓋章） 項目負責(zé)人 上海同濟工程項目管理咨詢（資格等級:甲級 編號:工咨甲1042903002）目 錄 TOC o 1-3 h z u HYPERLINK l _Toc150925827 1.項目概況 PAGEREF _Toc150925827 h 1 HYPERLINK l _Toc150925828 項目簡介 PAGEREF _Toc150925828 h 1 HYPERLINK l _Toc150925829 項目名稱 PAGEREF _Toc150925829 h 1 H

2、YPERLINK l _Toc150925830 項目建設(shè)地點 PAGEREF _Toc150925830 h 1 HYPERLINK l _Toc150925831 建設(shè)規(guī)模及內(nèi)容 PAGEREF _Toc150925831 h 1 HYPERLINK l _Toc150925832 項目法人及法人代表 PAGEREF _Toc150925832 h 1 HYPERLINK l _Toc150925833 項目法人簡介 PAGEREF _Toc150925833 h 1 HYPERLINK l _Toc150925834 可研報告編制依據(jù)和研究范圍 PAGEREF _Toc150925834

3、 h 2 HYPERLINK l _Toc150925835 編制依據(jù)： PAGEREF _Toc150925835 h 2 HYPERLINK l _Toc150925836 研究范圍 PAGEREF _Toc150925836 h 3 HYPERLINK l _Toc150925837 2.項目背景和建設(shè)的必要性及可行性分析 PAGEREF _Toc150925837 h 4 HYPERLINK l _Toc150925838 項目背景 PAGEREF _Toc150925838 h 4 HYPERLINK l _Toc150925839 上海市進入老齡化社會 PAGEREF _Toc15

4、0925839 h 4 HYPERLINK l _Toc150925840 閔行區(qū)制定相應(yīng)養(yǎng)老規(guī)劃 PAGEREF _Toc150925840 h 4 HYPERLINK l _Toc150925841 君蓮居住區(qū)建設(shè)養(yǎng)老院的理由 PAGEREF _Toc150925841 h 5 HYPERLINK l _Toc150925842 項目建設(shè)的必要性 PAGEREF _Toc150925842 h 5 HYPERLINK l _Toc150925843 是推進上海市養(yǎng)老工作的需要 PAGEREF _Toc150925843 h 5 HYPERLINK l _Toc150925844 是閔行區(qū)養(yǎng)

5、老工作的需要 PAGEREF _Toc150925844 h 6 HYPERLINK l _Toc150925845 是君蓮居住區(qū)功能完善的需要 PAGEREF _Toc150925845 h 7 HYPERLINK l _Toc150925846 項目建設(shè)的可行性 PAGEREF _Toc150925846 h 8 HYPERLINK l _Toc150925847 項目建設(shè)的技術(shù)可行性 PAGEREF _Toc150925847 h 8 HYPERLINK l _Toc150925848 項目建設(shè)的方案可行性 PAGEREF _Toc150925848 h 8 HYPERLINK l _T

6、oc150925849 項目建設(shè)的經(jīng)濟可行性 PAGEREF _Toc150925849 h 8 HYPERLINK l _Toc150925850 3項目場址與建設(shè)條件 PAGEREF _Toc150925850 h 10 HYPERLINK l _Toc150925851 項目場址 PAGEREF _Toc150925851 h 10 HYPERLINK l _Toc150925852 建設(shè)條件 PAGEREF _Toc150925852 h 10 HYPERLINK l _Toc150925853 自然條件 PAGEREF _Toc150925853 h 10 HYPERLINK l _

7、Toc150925854 區(qū)位和交通 PAGEREF _Toc150925854 h 11 HYPERLINK l _Toc150925855 工程用水用電條件 PAGEREF _Toc150925855 h 11 HYPERLINK l _Toc150925856 建材供應(yīng)條件 PAGEREF _Toc150925856 h 11 HYPERLINK l _Toc150925857 社會環(huán)境條件 PAGEREF _Toc150925857 h 11 HYPERLINK l _Toc150925858 4建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案 PAGEREF _Toc150925858 h 12 HYPERLIN

8、K l _Toc150925859 總體設(shè)計 PAGEREF _Toc150925859 h 12 HYPERLINK l _Toc150925860 設(shè)計依據(jù) PAGEREF _Toc150925860 h 12 HYPERLINK l _Toc150925861 設(shè)計范圍 PAGEREF _Toc150925861 h 12 HYPERLINK l _Toc150925862 工程概況 PAGEREF _Toc150925862 h 12 HYPERLINK l _Toc150925863 設(shè)計原則和總體構(gòu)思 PAGEREF _Toc150925863 h 13 HYPERLINK l _

9、Toc150925864 總平面規(guī)劃設(shè)計 PAGEREF _Toc150925864 h 13 HYPERLINK l _Toc150925865 建設(shè)規(guī)模 PAGEREF _Toc150925865 h 13 HYPERLINK l _Toc150925866 入口大堂 PAGEREF _Toc150925866 h 15 HYPERLINK l _Toc150925867 餐廳及輔助設(shè)施 PAGEREF _Toc150925867 h 15 HYPERLINK l _Toc150925868 醫(yī)生辦公室及護士值班室 PAGEREF _Toc150925868 h 15 HYPERLINK

10、l _Toc150925869 各類醫(yī)務(wù)室 PAGEREF _Toc150925869 h 15 HYPERLINK l _Toc150925870 心理咨詢室 PAGEREF _Toc150925870 h 16 HYPERLINK l _Toc150925871 辦公室、會議室、資料室等 PAGEREF _Toc150925871 h 16 HYPERLINK l _Toc150925872 健身房、活動室等 PAGEREF _Toc150925872 h 16 HYPERLINK l _Toc150925873 老人居住室 PAGEREF _Toc150925873 h 16 HYPER

11、LINK l _Toc150925874 建設(shè)方案 PAGEREF _Toc150925874 h 16 HYPERLINK l _Toc150925875 4.3.1 建筑功能設(shè)計 PAGEREF _Toc150925875 h 16 HYPERLINK l _Toc150925876 4.3.2 建筑造型設(shè)計 PAGEREF _Toc150925876 h 17 HYPERLINK l _Toc150925877 4.3.3 建筑裝飾標(biāo)準 PAGEREF _Toc150925877 h 17 HYPERLINK l _Toc150925878 5組織機構(gòu)與項目管理 PAGEREF _Toc

12、150925878 h 19 HYPERLINK l _Toc150925879 6投資估算和資金籌措方案 PAGEREF _Toc150925879 h 20 HYPERLINK l _Toc150925880 7財務(wù)分析和項目效益評價 PAGEREF _Toc150925880 h 21 HYPERLINK l _Toc150925881 8項目進度安排 PAGEREF _Toc150925881 h 22 HYPERLINK l _Toc150925882 9項目風(fēng)險分析 PAGEREF _Toc150925882 h 23 HYPERLINK l _Toc150925883 項目風(fēng)險分

13、類 PAGEREF _Toc150925883 h 23 HYPERLINK l _Toc150925884 建設(shè)風(fēng)險 PAGEREF _Toc150925884 h 23 HYPERLINK l _Toc150925885 成本超支風(fēng)險 PAGEREF _Toc150925885 h 23 HYPERLINK l _Toc150925886 技術(shù)風(fēng)險 PAGEREF _Toc150925886 h 23 HYPERLINK l _Toc150925887 其他風(fēng)險 PAGEREF _Toc150925887 h 23 HYPERLINK l _Toc150925888 項目風(fēng)險控制對策 PA

14、GEREF _Toc150925888 h 24 HYPERLINK l _Toc150925889 建設(shè)風(fēng)險 PAGEREF _Toc150925889 h 24 HYPERLINK l _Toc150925890 成本超支風(fēng)險 PAGEREF _Toc150925890 h 24 HYPERLINK l _Toc150925891 10可行性研究結(jié)論 PAGEREF _Toc150925891 h 25 HYPERLINK l _Toc150925892 1養(yǎng)老院建設(shè)是必要的 PAGEREF _Toc150925892 h 25 HYPERLINK l _Toc150925893 養(yǎng)老院建

15、設(shè)是可行的 PAGEREF _Toc150925893 h 25君蓮居住區(qū)I1地塊養(yǎng)老院項目建設(shè)地點位于上海市閔行區(qū)，地處閔行區(qū)A4線以東、金都路以南顓橋鎮(zhèn)154號的I1地塊內(nèi)，養(yǎng)老院坐落在I1地塊的西北角，北臨滬光路，西傍都會路，東有在建中的社區(qū)衛(wèi)生中心，地理位置優(yōu)越，交通方便。君蓮居住區(qū)為上海市、閔行區(qū)共同投資開發(fā)建設(shè)的重大工程配套商品房的大型住宅區(qū)，占地177.49公頃，總建筑面積180萬平方米，其中住宅154萬平方米，分為A、B、C、D、E、G、H、I、J等地塊。位于I1地塊的養(yǎng)老院占地4007m2，總建筑面積為5196m2，建筑層數(shù)為4層，建筑密度39%，建筑容積率1.3。項目法人：

16、上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營法人代表：朱國蘭上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營是閔行區(qū)人民政府出資監(jiān)管企業(yè)，企業(yè)注冊資本為叁億元人民幣。經(jīng)營范圍：地產(chǎn)項目基礎(chǔ)性工程開發(fā)服務(wù)，市政基礎(chǔ)工程建設(shè)，綠化工程服務(wù)，房屋動拆遷服務(wù)，建筑裝潢材料，鋼材，金屬材料銷售，工程技術(shù)咨詢。（涉及許可經(jīng)營的憑許可證經(jīng)營）。1.3.1編制依據(jù)：閔行區(qū)發(fā)展計劃委員會關(guān)于對顓橋鎮(zhèn)原八大市場A（B、C）地塊前期基礎(chǔ)性開發(fā)儲備項目建議書批復(fù)，閔計基審發(fā)(2004)22號（23號、24號）；閔行區(qū)人民政府關(guān)于批準閔行區(qū)土地儲備中心為八大市場住宅儲備用地A（B、C）塊劃撥國有土地的通知，閔府土（2004）358號（359號、360號）房屋土地測繪技術(shù)報告書

17、(上海市測繪院第二分院)；上海市閔行區(qū)規(guī)劃管理局關(guān)于君蓮居住區(qū)修建性詳細規(guī)劃的批復(fù)，閔規(guī)綜(2005)25號；城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范(2002年版)（GB50180-93）；上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(2003年11月版)；上海市工程建設(shè)規(guī)范城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準（DGJ08-55-2006）；公共建筑節(jié)能設(shè)計標(biāo)準（DGJ08-107-2004 J10307-2003）；建筑設(shè)計防火規(guī)范(2001年版) (GBJ16-87)；建筑抗震設(shè)計規(guī)范(上海市標(biāo)準DGJ08-9-2003)；建筑給水排水設(shè)計規(guī)范（GB50015-2003）；環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準（GB3095-1996）；民用建筑設(shè)計

18、通則（JGJ37-87）；民用建筑隔聲設(shè)計規(guī)范（GBJ118-88）；上海市老年事業(yè)發(fā)展“九五”計劃和2010年遠景目標(biāo)；老年人建筑設(shè)計規(guī)范（JGJ122-99）；老年人居住建筑設(shè)計標(biāo)準(GB/T 50340-2003)；療養(yǎng)院建筑設(shè)計規(guī)范(JGJ 40-87)；無障礙設(shè)施設(shè)計標(biāo)準（DGJ08-103-2003）；上海市工程建設(shè)規(guī)范養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計標(biāo)準；（DGJ08-32-2000）；中華人民共和國工程建設(shè)標(biāo)準強制性條文(2002年版)；建筑工程設(shè)計文件編制深度規(guī)定（建設(shè)部2003年4月）。本可研報告的研究范圍如下：項目背景和建設(shè)的必要性及可行性分析；項目場址和建設(shè)條件分析；建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案

19、；組織機構(gòu)與項目管理；投資估算和資金籌措方案；財務(wù)分析和項目效益評價；項目進度安排；項目風(fēng)險分析；可行性研究結(jié)論。目前我國老齡人口占總?cè)丝诘谋嚷蕿?%左右，截至2005年年底，上海戶籍總?cè)丝跒?360.26萬人，其中60歲及以上老年人口266.37萬人，占總?cè)丝诘?9.58，這意味著，每5個上海人中就有1個老人；而這一比重仍有上升趨勢。根據(jù)聯(lián)合國今年2月份剛公布的數(shù)據(jù)，世界人口老齡化的“先行者”日本，人口老齡化為22%。因此，上海的老齡化已經(jīng)“比肩”日本。上海比全國提前10年進入老齡化社會，并且老齡化水平越來越高的趨勢在短期內(nèi)不會改變。在未來25年內(nèi)，目前35歲到60歲年齡段的人將逐步進入老年

20、人口階段，這個龐大的人口群體（2005年為609.35萬人）將極大地提高上海市老齡人口比重。閔行區(qū)政府最近（2006年9月）召開了老年福利設(shè)施建設(shè)與管理工作推進會，會議按照上海市有關(guān)政策和區(qū)政府前不久出臺的關(guān)于全面落實市政府養(yǎng)老服務(wù)實事項目，進一步推進本區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作意見的通知（2006年8月）精神，提出了閔行區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)規(guī)范化建設(shè)和管理實施細則和關(guān)于加強老年活動室建設(shè)和管理的意見，這些舉措進一步推進了閔行區(qū)老年福利設(shè)施規(guī)范設(shè)置、嚴格管理和科學(xué)評估，從而達到可持續(xù)發(fā)展，對閔行區(qū)養(yǎng)老機構(gòu)和老年活動室的發(fā)展起到指導(dǎo)意義。按照關(guān)于全面落實市政府養(yǎng)老服務(wù)實事項目，進一步推進本區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作的意見的規(guī)定：

21、境內(nèi)組織和個人，在區(qū)民政部門登記取得“民辦非企業(yè)單位登記證書”，并在閔行區(qū)區(qū)域內(nèi)舉辦的為老年人提供住養(yǎng)、生活護理等綜合性服務(wù)的非營利性養(yǎng)老機構(gòu)，給予每張床位一次性補貼10000元（含市府補貼5000元）。對已經(jīng)民政部門批準執(zhí)業(yè)的養(yǎng)老機構(gòu)，通過對原有設(shè)施的擴建改造，新增的養(yǎng)老床位經(jīng)區(qū)民政部門驗收，符合上海市“養(yǎng)老機構(gòu)建筑設(shè)計標(biāo)準”，并辦理床位設(shè)置變更手續(xù)，給予每張新增床位一次性補貼10000元（含市府補貼5000）。新辦的養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)區(qū)民政局檢查驗收合格，按照每張床位1000元的標(biāo)準給予一次性開辦補貼。為了給區(qū)內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)的市場化運作提供一個公平競爭的環(huán)境，提升養(yǎng)老機構(gòu)的為老服務(wù)質(zhì)量和科學(xué)管理水平，

22、按行業(yè)考核標(biāo)準對區(qū)內(nèi)養(yǎng)老機構(gòu)進行考核，每年考核在80分以上的，按核定的床位數(shù)每收養(yǎng)一位閔行區(qū)籍老人給予每月100元運營補貼經(jīng)費。在未來五年里，閔行區(qū)老年福利設(shè)施建設(shè)的目標(biāo)是：養(yǎng)老機構(gòu)床位總數(shù)達到7000張以上；居家養(yǎng)老服務(wù)達1萬人，90%以上的居(村)委會建成標(biāo)準化老年活動室。為此，閔行區(qū)將在政府的大力推動下，鼓勵民間和海外資金投入，讓更多的企業(yè)和個人興辦養(yǎng)老機構(gòu)，并在養(yǎng)老機構(gòu)投資多元化，運作機制市場化的情況下，引進競爭機制，形成一個良好的競爭環(huán)境，推動養(yǎng)老機構(gòu)的良性發(fā)展。屆時，君蓮居住區(qū)內(nèi)居住人口將達5.4萬人左右，其中相當(dāng)一部分就是老年人，本著老有所養(yǎng)、老有所依、老有所樂、老有所學(xué)、老有所

23、為的目標(biāo)，以為老年人提供優(yōu)質(zhì)的住養(yǎng)、生活、護理等服務(wù)為原則，有必要在居住區(qū)內(nèi)建設(shè)至少一所養(yǎng)老院。上海市人口委主任謝玲麗在接受媒體采訪時表示：上海市正越來越明顯的呈現(xiàn)出人口的老齡化和家庭的小型化。老齡人口占總?cè)丝诘?8.9，而家庭平均只有2.6人，這使家庭成員養(yǎng)老成為今后的大問題。另據(jù)統(tǒng)計，上海市贍養(yǎng)系數(shù)（指老年人口與就業(yè)人口的比值）正在不斷升高，目前上海60歲以上老人占到1559歲勞動力人口的贍養(yǎng)系數(shù)已高達20.6，也就是說，目前5個勞動力人口撫養(yǎng)一個老人，到2025年，這一比值將達58.5，2050年高達90.1，也就是接近于1個勞動力人口撫養(yǎng)一個老人。此前，上海市統(tǒng)計局對上海1000位65

24、歲及以上老年人的生活狀況進行的一項調(diào)查顯示，上海有超過40的老年人處于“空巢狀態(tài)”，1/6的老人因為生活難以自理或缺乏家人的照料而想住敬老院?！拔锤幌壤稀?，日趨嚴重的人口老齡化，無疑會影響其經(jīng)濟建設(shè)的步伐。截至2004年底，上海市共有養(yǎng)老機構(gòu)439家，養(yǎng)老床位40,136張，床位數(shù)占60歲以上老年人口的。，這一數(shù)字遠遠低于發(fā)達國家6的水平。雖說近幾年來上海養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)有了空前的發(fā)展，各類養(yǎng)老場所也雨后春筍般地先后矗立，與居民區(qū)，尤其新建居民區(qū)配套的養(yǎng)老設(shè)施日漸齊全，老年人的生活水平也有了明顯的改善和提高，然而與發(fā)達國家相比各項指標(biāo)仍然存在不小的差距。因此，如何解決老年人養(yǎng)老的問題將成為關(guān)乎社會

25、繁榮穩(wěn)定、經(jīng)濟健康發(fā)展的關(guān)鍵因素，而建設(shè)老年福利機構(gòu)、養(yǎng)老設(shè)施無疑成為解決這一頑疾的良藥，本案正是這一良藥中的一粒藥丸。閔行區(qū)現(xiàn)有養(yǎng)老機構(gòu)26個，床位2740余張（見下表），在一定程度上解決了部分老年人的養(yǎng)老需要，然而隨著各類新區(qū)的不斷建設(shè)、老年人口的不斷劇增，這些設(shè)施已經(jīng)明顯不能滿足老年人的需求，因此需要建立更多的養(yǎng)老機構(gòu)、增添養(yǎng)老床位。養(yǎng)老機構(gòu)地址床位數(shù)1上海市閔行區(qū)社會福利院莘莊七莘路700號6002上海市閔行區(qū)第二社會福利院華坪街道蘭坪路37號603上海閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)敬老院吳翟路吳漕路288號484上海閔行區(qū)馬橋鎮(zhèn)敬老院馬橋鎮(zhèn)北松沙港橋北側(cè)765上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)陳行敬老院陳行鎮(zhèn)躍農(nóng)路水閘

26、橋南406上海閔行區(qū)虹橋鎮(zhèn)敬老院虹橋鎮(zhèn)環(huán)鎮(zhèn)南路120號807上海閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)諸翟敬老院諸翟鎮(zhèn)平樂路6號268古美路街道敬老院塘灣鎮(zhèn)三新街309上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)魯匯敬老院魯匯鎮(zhèn)教師新村37號4210上海閔行區(qū)浦江鎮(zhèn)杜行敬老院談家港葉家橋路28號6811上海閔行區(qū)華漕鎮(zhèn)紀王敬老院紀王鎮(zhèn)紀高路中段5012上海閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)虹梅敬老院虹梅南路景聯(lián)路1109號6013上海閔行區(qū)梅隴鎮(zhèn)敬老院蓮花路春申路2105號9114江川路街道華坪老院蘭坪路131弄13號6015江川路街道碧江敬老院碧江路280弄17號甲5016上海閔行區(qū)吳涇鎮(zhèn)敬老院劍川路100弄44號7017龍柏街道航華敬老院航華街道航南路108號70

27、18上海閔行區(qū)愛德養(yǎng)老院顓橋鎮(zhèn)顓建路張家弄14號10019上海南張安老院莘莊鎮(zhèn)七莘路九號橋8020上海閔行區(qū)福祿壽敬老院滬閔路3158號瓶北路口14021上海閔行區(qū)隴西養(yǎng)老院梅隴鎮(zhèn)滬閔路羅陽七村5122上海恩光敬老院華寧路245號東13223上海閔行區(qū)大眾敬老院滬閔路2865號5024上海大華福利院中春路2626號29025龍柏街道龍柏敬老院龍柏七村104號5626上海閔行區(qū)愛心敬老院滬閔路2865號50閔行區(qū)政府計劃在未來五年里，閔行區(qū)老年福利設(shè)施建設(shè)的目標(biāo)之一是：養(yǎng)老機構(gòu)床位總數(shù)達到7000張以上。從數(shù)據(jù)對比來看，要達到7000張床位的標(biāo)準，閔行老年設(shè)施的建設(shè)還有很長的一段路要走。本項目設(shè)

28、計養(yǎng)老床位76張，這也將成為未來閔行區(qū)養(yǎng)老床位7000張的一部分。根據(jù)上海市工程建設(shè)規(guī)范城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準；（DGJ08-55-2006）對于居住區(qū)級公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準的要求：必須設(shè)置至少一所養(yǎng)老院，養(yǎng)老院的建筑面積和用地面積分別不應(yīng)小于4200m2和4000m2；另據(jù)上海市工程建設(shè)規(guī)范養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計標(biāo)準（DGJ08-32-2000）的規(guī)定：新建的居住區(qū)、居住小區(qū)，應(yīng)配置與居住區(qū)、居住小區(qū)人口規(guī)模相應(yīng)的養(yǎng)老設(shè)施，其總床位不應(yīng)小于人口規(guī)模的2，因此在擁有人口容量為5.4萬的君蓮居住區(qū)內(nèi)至養(yǎng)老床位的控制應(yīng)該在100床位以上。由于目前在君蓮居住區(qū)D地塊尚要建設(shè)一所托老所（用地面積12

29、33m2，建筑面積600m2），因此本案養(yǎng)老院床位的設(shè)置為76張。上海市閔行區(qū)君蓮居住區(qū)養(yǎng)老院總建筑面積為5196m2，總用地面積約4007m2，是一座四層磚混結(jié)構(gòu)建筑，一層建筑面積1551m2，二層建筑面積1450m2，三層建筑面積1169m2，四層建筑面積1026m2。此四層建筑不存在新材料、新技術(shù)的運用，盡管局部存在入口大堂較大跨度的形式，但總體屬于一般建筑。項目所使用的技術(shù)已經(jīng)成熟，因此該項目建設(shè)在技術(shù)上是可行的。君蓮小區(qū)社區(qū)養(yǎng)老院建設(shè)符合上海市工程建設(shè)規(guī)范養(yǎng)老設(shè)施建筑設(shè)計標(biāo)準（DGJ08-32-2000）、上海市工程建設(shè)規(guī)范城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準（DGJ08-55-2006）

30、等規(guī)范、標(biāo)準的要求，能夠完全滿足消防、衛(wèi)生、綠化、取暖采光、保溫隔熱、給排水、交通等標(biāo)準，滿足規(guī)劃局的規(guī)劃要求，在方案上是可行的。養(yǎng)老院是微利行業(yè)，初期投資規(guī)模較大、項目周期較長、資金回籠較慢，因此，作為公用事業(yè)的養(yǎng)老院在所考慮的社會效益將大于經(jīng)濟效益。由于上海市老年人口比率的不斷攀升而導(dǎo)致的養(yǎng)老院“一鋪難求”的窘境促使政府不斷加大對養(yǎng)老院建設(shè)的重視。按照目前上海老年人口所占比例的分析，在不考慮其他因素影響下，君蓮居住區(qū)將會入住一萬左右的老年人，顯然，對于如此規(guī)模老年人口養(yǎng)老問題的關(guān)注將會是一個莫大的社會問題。另外，閔行區(qū)政府也先后出頭臺了不少舉措鼓勵老年福利事業(yè)的發(fā)展，例如，在關(guān)于全面落實市

31、政府養(yǎng)老服務(wù)實事項目，進一步推進本區(qū)養(yǎng)老服務(wù)工作的意見中規(guī)定：新辦的養(yǎng)老機構(gòu)經(jīng)區(qū)民政局檢查驗收合格，按照每張床位1000元的標(biāo)準給予一次性開辦補貼。3項目場址與建設(shè)條件君蓮居住區(qū)位于閔行區(qū)，東臨蓮花南路，西臨莘奉金高速公路，北臨金都路，南臨六磊塘河，基地中間有都會路和中八尺溝河自北向南縱向貫穿、貴都路和滬光路自西向東橫向貫穿，將整個地塊分為A、B、C1、C2、D、E、F、G1、G2、H、I1、I2、J等十三塊。I1地塊位于君蓮居住區(qū)的南部，被滬光路、都會路、六磊塘、都莊路相擁，其中，養(yǎng)老院位于I1地塊的西北角，滬光路與都會路交匯處。君蓮居住區(qū)位于閔行區(qū)西部，地處長江三角洲沖積平原，屬亞熱帶海洋

32、氣候，常年主要風(fēng)向為東南風(fēng)，全年氣候溫和，日照充足，四季分明，雨水充沛。年降水量1103.6mm，日照2175小時，無霜期288天，年平均氣溫158度，冬無嚴寒，夏無酷暑。根據(jù)提供的現(xiàn)有地質(zhì)資料，該地塊地下水位較高，上層為軟弱土層，其第6層暗綠草黃色粉質(zhì)粘土為硬塑的粘性土層，該層土土性較上覆粘性土層好，可作為本工程項目的樁基持力層。基地內(nèi)有30米寬的中八尺溝河南北貫穿，連接南側(cè)六磊塘河，基地內(nèi)水系發(fā)達，水資源豐富。東北西南方向有黃浦江引水管渠穿過基地，水渠上面是可利用綠地，可作為小區(qū)休閑活動場所。君蓮居住區(qū)西側(cè)的莘奉金高速公路與基地有綠化帶相隔，通過莘奉金高速可以方便到達莘莊及外環(huán)線，居住區(qū)東

33、側(cè)的蓮花南路向北延伸直通滬閔路和地鐵蓮花路站。蓮花南路、金都路等主要周邊道路已經(jīng)布置有市政管網(wǎng)、管線，養(yǎng)老院電力可方便由供電部門電力管線引入，給水由市政管網(wǎng)供水，雨、污水分流,最終排入市政道路雨、污水管網(wǎng)系統(tǒng)，燃氣為天然氣，由市煤氣管網(wǎng)供給。閔行區(qū)建材資源豐富，各類建材廠家眾多，項目建設(shè)所需的砂子、石料、磚、木材等均由當(dāng)?shù)亟ú膹S家提供，鋼材、水泥由各生產(chǎn)廠家駐上海供貨商定點供應(yīng)。項目的建筑材料來源充足。閔行區(qū)人民政府在投資興辦養(yǎng)老院方面給予了很多方面的優(yōu)惠政策，在建設(shè)用地規(guī)劃、行政規(guī)費減免、資金籌集等方面給予大量優(yōu)惠政策。良好的外部環(huán)境條件為項目建設(shè)提供了有力的保障。4建設(shè)規(guī)模和建設(shè)方案見第一

34、章可研報告編制依據(jù)上海市顓橋鎮(zhèn)君蓮居住區(qū)I1地塊養(yǎng)老院托老所規(guī)劃養(yǎng)老院托老所建筑設(shè)計上海市顓橋鎮(zhèn)君蓮居住區(qū)I1地塊養(yǎng)老院托老所項目，坐落于閔行區(qū)土地儲備中心顓橋八大市場住宅儲備I1塊地上。養(yǎng)老院的建設(shè)規(guī)模應(yīng)根據(jù)其服務(wù)的居民人口來確定。按城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置標(biāo)準規(guī)定，養(yǎng)老院配建“千人指標(biāo)”：建筑面積為84平方米；用地面積為80平方米。按規(guī)劃，入住居住區(qū)人口應(yīng)達人左右，對應(yīng)建筑面積4536平方米，用地4230平方米。本方案設(shè)計建筑面積5196平方米，滿足要求。主要技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)如下：項目指標(biāo)總用地面積4007平方米道路廣場用地面積總建筑面積5196平方米綠化用地面積建筑用地面積1551平方米建

35、筑密度39.00%建筑容積率綠化率符合君蓮居住區(qū)總體規(guī)劃，執(zhí)行國家方針政策，滿足國家和本市的規(guī)范、標(biāo)準、規(guī)定的要求，注重社會效益，體現(xiàn)“以人為本”的和諧社會理念。從目的性、方案及實際設(shè)施上要考慮到老人的起居、日常事務(wù)、個人愛好習(xí)慣、社會接觸及文娛體育活動等方面，以體現(xiàn)他們早先生活方式的連續(xù)性，最重要的目標(biāo)就是盡可能長時間維持其獨立生活能力。考慮老年人的戶外環(huán)境設(shè)計特色，著力彌補老年人減退和喪失的機能，采取無障礙設(shè)計，提供足夠面積的室外活動場所，保證老人戶外活動的需要。在總體規(guī)劃布局和建筑單體設(shè)計過程中以老年人的生理需求和精神需求為根本，把“老有所養(yǎng)、老有所樂、老有所醫(yī)、老有所學(xué)、老有所為”作為

36、基木指導(dǎo)思想。老年人在經(jīng)歷了一生拼博后，到老年“回歸自然、反樸歸真”成為追求的理想境界。清新自然的環(huán)境、舒適的居所和完善的綜合服務(wù)設(shè)施是老年人的理想居住形態(tài)也是規(guī)劃和設(shè)計所遵循的理念和努力達到的目標(biāo)。總體布置上，充分考慮到養(yǎng)老院托老所的特點，并與周圍相鄰的建筑物相協(xié)調(diào)。養(yǎng)老院托老所各主要出入口均設(shè)在滬光路上，根據(jù)使用功能的差異分為養(yǎng)老院出入口、托老所出入口及后勤處入口交通便捷。 基地南側(cè)為黃浦江引水管渠，結(jié)合水景在此布置綠化景觀。君蓮居住區(qū)養(yǎng)老院建筑面積為5196m2，總用地面積約4007m2，是一座四層磚混結(jié)構(gòu)建筑。其中，一層建筑面積1551m2，二層建筑面積1450m2，三層建筑面積116

37、9m2，四層建筑面積1026m2。具體功能設(shè)置見下表：建設(shè)內(nèi)容設(shè)置方位總面積（m2）數(shù)量入口大堂1樓1餐廳1樓1備餐間1樓1休息室1樓3活動室1樓3洗消間1樓1庫房1樓2更衣休息室1樓1醫(yī)生辦公室1樓2門衛(wèi)值班室1樓1藥房1樓1搶救室1樓1觀察室1樓1光療室1樓1準備室1樓1理療室1樓1按摩室1樓1針灸室1樓1太平間1樓1其他1樓小計1樓1551理療室2樓1急救室2樓1觀察室2樓1醫(yī)務(wù)室2樓1藥房2樓1心理咨詢室2樓1活動室2樓4醫(yī)生值班室2樓1護士值班室2樓1淋浴房2樓1更衣室2樓1老人居住室2樓10其他2樓小計2樓1450資料室3樓1會議室3樓1辦公室3樓3洗衣房3樓1醫(yī)生值班室3樓1護士

38、值班室3樓1淋浴房3樓1更衣室3樓1老人居住室3樓10其他3樓小計3樓1169健身房4樓1儲藏室4樓1醫(yī)生值班室4樓1護士值班室4樓1淋浴房4樓1更衣室4樓1老人居住室4樓10其他4樓小計4樓1026總建筑面積5196入口大堂外圍呈圓缺形結(jié)構(gòu)，共有兩層，圓缺四周為獨立的活動室，上下各三間，大堂中庭上空，便于采光，給人一種溫馨舒適、欣欣向榮的感覺。餐廳位于一樓入門大堂右側(cè)，另由庫房、洗消間、操作間、備餐間等輔助設(shè)施與其相鄰，餐廳能夠根據(jù)老年人的不同特點制定食譜，合理調(diào)劑飲食營養(yǎng)，餐廳外圍綠色遍布，是老年人用餐的良好場所。每層均設(shè)置有醫(yī)生辦公、值班室和護士值班室以及護士站，能夠方便及時地為老年人提

39、供服務(wù)。主要包括光療室、理療室、針灸室、觀察室、按摩室、搶救室等，這些功能各異的設(shè)施能夠保障老年人日常生理的健康以及特殊時刻的緊急救治。位于二樓的心理咨詢室能夠為老年人的心理健康提供服務(wù)，有助于緩解老年人的心理壓力和焦躁情緒。4.2.6辦公室、會議室、資料室等位于三樓的辦公室、會議室、資料室為養(yǎng)老院管理者提供了交流溝通的平臺，有助于群策群力，做好老年養(yǎng)老的工作。4.2.7健身房、活動室等健身房和活動室為老年人的身體鍛煉和自娛自樂提供了場所，能夠為老年人有個好身體、有個好的精神面貌提供了便利。老人居住室位于2-4樓，每層10間，共30間，每間有兩個或四個床位，共76張床位。房間內(nèi)設(shè)有獨立衛(wèi)生間、

40、另有閉路電視、空調(diào)等設(shè)備，能夠很好地滿足老年人的生活需要。4.3.1 建筑功能設(shè)計養(yǎng)老院托老所建筑最高處為4層，建筑面積5196平方米。建筑在使用功能上分為兩類，即養(yǎng)老院部分與托老所部分。養(yǎng)老院出入口設(shè)在建筑中部，一層布置有餐廳、治療室等功能房間，二至四層南側(cè)單廊布置老人居住類房間，具有良好的采光通風(fēng)效果，基地南側(cè)黃浦江引水管渠也提供了良好的景觀視線。走廊中段設(shè)有護士站及護士值班室，護士站視線可及所有老年人居住房間。北側(cè)為治療用房及辦公輔助用房等，同時利用北側(cè)建筑局部退臺形成的上人屋面解決了被服洗滌后的晾曬問題。托老所部分設(shè)在建筑一層?xùn)|側(cè)部分，有獨立的出入口及尺度宜人的小規(guī)模中庭空間。各活動室

41、尺度各異，有開暢式有封閉式為使用者提供了多種選擇的可能。另外以上各空間均考慮了滿足老年人的使用要求，采用無障礙設(shè)計。4.3.2 建筑造型設(shè)計本方案在建筑造型設(shè)計上摒棄了傳統(tǒng)觀念對老年人建筑要求沉穩(wěn)、凝重、古樸的特點，轉(zhuǎn)而追求活潑輕盈的建筑形式，以求為老年人創(chuàng)造一處充滿活力的居住娛樂場所。在設(shè)計中從形體上將建筑分為南北兩個體塊，南側(cè)體塊在平面上處理為弧線狀，豐富了立面造型即內(nèi)部空間。北側(cè)體塊為“一”字形，為打破呆板，將東側(cè)盡端設(shè)計為圓形，這樣也豐富了內(nèi)部空間及立面造型。4.3.3 建筑裝飾標(biāo)準在建筑裝飾設(shè)計過程中，對于墻體、屋面、外墻以及窗體等建筑構(gòu)件在充分考慮防水、保溫、牢固等建筑構(gòu)件的基本要

42、求下，盡量使得本建筑項目能夠體現(xiàn)最新建筑設(shè)計理念，將環(huán)保及高科技充分融入項目設(shè)計中。內(nèi)裝修材料要符合室內(nèi)裝飾材料的衛(wèi)生標(biāo)準，其室內(nèi)空氣質(zhì)量應(yīng)達到國家標(biāo)準室內(nèi)空氣質(zhì)量標(biāo)準（GB/T18883）的要求。室內(nèi)環(huán)境污染應(yīng)按國家標(biāo)準民用建筑工程室內(nèi)環(huán)境污染控制規(guī)范（GB50325）執(zhí)行。, 下部宜作0.35m高的防撞板。室內(nèi)墻面應(yīng)采用耐碰撞、易擦拭的裝修材料，色調(diào)宜用暖色。 室內(nèi)地面應(yīng)選用平整、防滑、耐磨的裝修材料。臥室、起居室、活動室宜采用木地板或有彈性的塑膠板；廚房、衛(wèi)生間及走廊等公用部位宜采用清掃方便的防滑地磚。老年人通行的樓梯踏步面應(yīng)平整防滑無障礙，界限鮮明，不宜采用黑色、顯深色面料。老年人居室

43、不宜設(shè)吊柜，應(yīng)設(shè)貼壁式貯藏壁櫥, 3 以上的貯藏空間。 老年人居住建筑的門窗宜使用無色透明玻璃，落地玻璃門窗應(yīng)裝配安全玻璃，并在玻璃上設(shè)有醒目標(biāo)示。老年人使用的衛(wèi)生潔具宜選用白色。各類用房、樓梯間、臺階、坡道等處設(shè)置的各類標(biāo)志和標(biāo)注應(yīng)強調(diào)功能作用，應(yīng)醒目、易識別。5組織機構(gòu)與項目管理該社區(qū)養(yǎng)老院將由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營投資建設(shè)，建成后將移交給閔行區(qū)民政局，由其負責(zé)管理、經(jīng)營。（有待于進一步補充）6投資估算和資金籌措方案（待補充）7財務(wù)分析和項目效益評價（待補充）8項目進度安排養(yǎng)老院用地已征遷完成，前期三通一平也已完成，已具備施工條件。該養(yǎng)老院將由上海閔行地產(chǎn)經(jīng)營投資建設(shè)，建成后將移交給閔行區(qū)衛(wèi)生局，由其負責(zé)管理、經(jīng)營。項目具體