淺談產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃、招商及運(yùn)營

1、淺談產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃、招商及運(yùn)營作者：陳琪來源：經(jīng)營者 2019 年第 17 期陳琪摘?要?本文研究了產(chǎn)業(yè)園區(qū)的規(guī)劃、招商及運(yùn)營等各方面工作，每個環(huán)節(jié)既需要獨(dú)立創(chuàng)新 的思維，也需要協(xié)調(diào)統(tǒng)一的發(fā)展。關(guān)鍵詞?產(chǎn)業(yè)園區(qū)?規(guī)劃?招商?運(yùn)營產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為產(chǎn)業(yè)聚集的載體，既是區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展、產(chǎn)業(yè)調(diào)整升級的空間承載形式，又是 地區(qū)社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的衡量標(biāo)志，它肩負(fù)著聚集創(chuàng)新資源、培育新興產(chǎn)業(yè)、推動城市化建設(shè) 等重要使命。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的形式多種多樣，如高新區(qū)、開發(fā)區(qū)、科技園、文化園、農(nóng)業(yè)園、特色 產(chǎn)業(yè)園，以及近年來各地陸續(xù)涌現(xiàn)的科技新城、產(chǎn)業(yè)新城等。一、產(chǎn)業(yè)園區(qū)的發(fā)展背景當(dāng)下中國的社會經(jīng)濟(jì)背景和產(chǎn)業(yè)背景狀況具有以下特點(diǎn)

2、：城市土地資源日益稀缺，產(chǎn)業(yè)園區(qū)同質(zhì)化嚴(yán)重，房地產(chǎn)市場整體細(xì)化，政府倡導(dǎo)城鎮(zhèn)化建設(shè)，國家支持自主創(chuàng)新。隨著社會經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)園區(qū)經(jīng)歷了不同的發(fā)展階段，筆者認(rèn)為當(dāng)前的產(chǎn)業(yè)園區(qū)規(guī)劃應(yīng)該注重以下幾點(diǎn)： 在條件允許的情況下擴(kuò)展建設(shè)規(guī)模；營造產(chǎn)業(yè)社區(qū)，在工業(yè)物業(yè)、辦公寫字樓、公寓住宅、商業(yè)配套與社會綜合配套方面，統(tǒng)籌兼顧、協(xié)調(diào)發(fā)展，以產(chǎn)城一體的模式，形成（ 8+4）12 小時工作圈和 24 小時生活圈，物業(yè)、商業(yè)與產(chǎn)業(yè)三位一體、并駕齊驅(qū)；注重產(chǎn)業(yè)生態(tài)，在園區(qū)建設(shè)運(yùn)營中實施規(guī)劃、建設(shè)、招商、運(yùn)營的一體化操盤，通過產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)打造一個類似生物有機(jī)體的產(chǎn)業(yè)群落、產(chǎn)業(yè)生態(tài)鏈；區(qū)域、產(chǎn)業(yè)園區(qū)和進(jìn)駐企業(yè)共進(jìn)共榮，實現(xiàn)

3、多方共贏。二、園區(qū)規(guī)劃第一，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃主要是對園區(qū)核心產(chǎn)業(yè)、重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)和相關(guān)產(chǎn)業(yè)的界定，在此基礎(chǔ)上分析產(chǎn) 業(yè)鏈和上下游企業(yè)的構(gòu)成與關(guān)系。園區(qū)產(chǎn)業(yè)定位需要從區(qū)域發(fā)展、國家產(chǎn)業(yè)政策、行業(yè)發(fā)展趨 勢和市場前景等多項指標(biāo)上尋找交集。第二，園區(qū)建設(shè)與建筑規(guī)劃主要涉及園區(qū)建設(shè)規(guī)劃、園區(qū)建筑規(guī)劃和園區(qū)工程規(guī)劃。第三，園區(qū)招商規(guī)劃主要包括定位目標(biāo)客戶群、優(yōu)惠政策加持、招商及營銷策略、人員配 置與專業(yè)培訓(xùn)、招商管理制度等。第四，園區(qū)運(yùn)營規(guī)劃包括物業(yè)管理、配套商業(yè)經(jīng)營、園區(qū)公共服務(wù)平臺、政府公關(guān)協(xié)調(diào)、 園區(qū)管理體系規(guī)范化、園區(qū)內(nèi)生發(fā)展與品牌復(fù)制經(jīng)營模式等。第五，園區(qū)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)規(guī)劃包括園區(qū)項目的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)、園區(qū)經(jīng)營指標(biāo)

4、。 三、園區(qū)招商招商是規(guī)劃經(jīng)營能力的集中體現(xiàn)，直接關(guān)系到產(chǎn)業(yè)園區(qū)的前途，關(guān)乎區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的成敗。 園區(qū)招商好比戰(zhàn)場角逐，比拼的是戰(zhàn)術(shù)策略和戰(zhàn)斗執(zhí)行力。產(chǎn)業(yè)園招商是一場“持久戰(zhàn)”，是一個長期的過程，不可能一蹴而就，必須制定切實可行的園區(qū)招商策略。主要應(yīng)分以下幾個步驟：第一，園區(qū)招商第一要務(wù)是產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)定位，規(guī)劃定位要科學(xué)，要適合自身發(fā)展特點(diǎn) 和需要，結(jié)合自身優(yōu)勢。第二，園區(qū)招商目的是為了吸引投資者、創(chuàng)業(yè)者，所以招商目標(biāo)就是根據(jù)產(chǎn)業(yè)定位，調(diào)研 行業(yè)企業(yè)的構(gòu)成分布、產(chǎn)業(yè)鏈結(jié)構(gòu)等，明確目標(biāo)群體的行業(yè)和關(guān)鍵個體，圍繞這些內(nèi)容，制定 招商的目標(biāo)與指標(biāo)、路線與步驟。第三，要想按照自己的規(guī)劃，吸引優(yōu)質(zhì)目標(biāo)

5、群體進(jìn)駐，園區(qū)應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)，制定出臺完 善的產(chǎn)業(yè)扶植政策體系和實施細(xì)則。第四，園區(qū)辦公用房、標(biāo)準(zhǔn)廠房的租售價格遵循城市、區(qū)域的通行價格，并考慮園區(qū)配套、 產(chǎn)業(yè)成熟度等因素，進(jìn)行合理定價。對于龍頭企業(yè)的進(jìn)駐，在價格上可采取靈活多樣的價格政策，如根據(jù)需求面積采取折扣策略，采取階段性的價格上漲策略。第五，園區(qū)招商應(yīng)采取整合營銷推廣，在宣傳方式上，除借助傳統(tǒng)媒體外，也應(yīng)考慮更便 捷、更精準(zhǔn)的網(wǎng)絡(luò)推廣方式；在宣傳內(nèi)容上，要突出園區(qū)的 USP（Unique Selling Proposition，即讀題的優(yōu)勢、賣點(diǎn)）和新鮮資訊。第六，在完成前期對客戶資源的收集整理后，還需要做好招商跟蹤服務(wù)，第一時間了解

6、客 戶的切實問題和真實意愿，可以采取電話跟蹤、直接拜訪等方式。四、園區(qū)運(yùn)營園區(qū)運(yùn)營能賦予園區(qū)以活力和魅力，實現(xiàn)園區(qū)與企業(yè)的共贏成長。園區(qū)只有找到穩(wěn)定、獨(dú) 到的運(yùn)營模式，才能實現(xiàn)園區(qū)的可持續(xù)發(fā)展。第一，物業(yè)管理是產(chǎn)業(yè)園區(qū)最基礎(chǔ)性的管理，為進(jìn)駐企業(yè)提供基本的保障。第二，園區(qū)商業(yè)配套是提供給進(jìn)駐企業(yè)的增值服務(wù)。商業(yè)配套設(shè)施的運(yùn)營管理是在園區(qū)運(yùn) 營模式探究實踐基礎(chǔ)上，開展商業(yè)招商與店家更新，以及商業(yè)物業(yè)管理。前期，園區(qū)為保障園 區(qū)招商工作順利開展和進(jìn)駐企業(yè)正常運(yùn)轉(zhuǎn)，可能需要犧牲一定的經(jīng)濟(jì)效益，爭取急需的配套商 業(yè)店家及時入駐；待后期園區(qū)運(yùn)營穩(wěn)定后，可根據(jù)整體需要和現(xiàn)實需求，適當(dāng)調(diào)整商業(yè)配套業(yè) 態(tài)，補(bǔ)充

7、、更新商業(yè)店鋪及綜合配套設(shè)施，切實提升園區(qū)綜合服務(wù)水平。第三，園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營包含創(chuàng)業(yè)孵化、公共服務(wù)平臺搭建、園區(qū)公共關(guān)系建設(shè)以及園區(qū)內(nèi)生 發(fā)展等。一是創(chuàng)業(yè)孵化是當(dāng)今從中央到地方政府都特別重視的工作，是出于國家鼓勵自主創(chuàng)新和環(huán)境社會就業(yè)壓力的需要，產(chǎn)業(yè)園區(qū)提供創(chuàng)業(yè)孵化服務(wù)，是促使初創(chuàng)企業(yè)成長、落戶的基本需求。二是園區(qū)公共服務(wù)平臺是園區(qū)產(chǎn)業(yè)運(yùn)營的核心內(nèi)容，不僅提供針對初創(chuàng)企業(yè)的孵化服務(wù)， 而且可以向成長型和成熟型企業(yè)提供全面深入的催化服務(wù)。三是園區(qū)建設(shè)經(jīng)營過程中，不可避免地與政府、行業(yè)機(jī)構(gòu)和相關(guān)社會團(tuán)體產(chǎn)生工作往來和 業(yè)務(wù)聯(lián)系，即園區(qū)公共關(guān)系工作。公共關(guān)系建設(shè)得好，將為園區(qū)建設(shè)、經(jīng)營、發(fā)展帶來長期穩(wěn) 定的收益。四是園區(qū)內(nèi)生發(fā)展是指通過園區(qū)的產(chǎn)業(yè)經(jīng)營和開展各項增值服務(wù)工作，為園區(qū)自身形