南城街道集體經(jīng)濟(jì)組織三舊改造項(xiàng)目公開

1、 南城街道集體經(jīng)濟(jì)組織“三舊”改造項(xiàng)目公開選取前期服務(wù)商工作操作指引（試行）（征求意見稿）為規(guī)范和指導(dǎo)我街道集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施“三舊”改造，理順“三舊”改造項(xiàng)目土地整備及合作改造招標(biāo)方案等前期服務(wù)工作，在“三舊”改造過程中貫徹落實(shí)國家、省、市關(guān)于農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理的規(guī)章制度，保障集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的合法權(quán)益，促使農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)保值增值，根據(jù)東莞人民政府關(guān)于印發(fā)東莞市農(nóng)村（社區(qū)）集體資產(chǎn)管理實(shí)施辦法的通知（東府201840號(hào)）、關(guān)于印發(fā)關(guān)于加強(qiáng)“三舊”改造常態(tài)化全流程管理的方案的通知（東府2014147號(hào)）、關(guān)于印發(fā)東莞市集體組織與企業(yè)合作實(shí)施“三舊”改造操作指引的通知（東府辦201

2、5108號(hào)）及國家、省、市有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章及政策規(guī)定，制定本操作指引。第一章 總則第一條 本操作指引適用于所有集體經(jīng)濟(jì)組織實(shí)施的“三舊”改造項(xiàng)目（包括建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，工業(yè)、倉儲(chǔ)、科研、新型產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目等）。第二條 本操作指引所稱土地整備，是指“三舊”改造項(xiàng)目開展改造范圍內(nèi)標(biāo)圖建庫、意愿征集、權(quán)屬調(diào)查（含土地房產(chǎn)調(diào)查，權(quán)益核查和確認(rèn)）、評(píng)估、單元研究、地塊包裝、規(guī)劃調(diào)整、改造意愿征集、完善歷史用地手續(xù)、改造方案報(bào)批報(bào)審（含將集體建設(shè)用地征、轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地）、拆遷補(bǔ)償、土地平整、辦理土地使用權(quán)等達(dá)到土地供應(yīng)條件并取得土地使用權(quán)的行為。第三條 前期服務(wù)工作事項(xiàng)，包括土地整備（部分或全部內(nèi)容）以及合

3、作改造招標(biāo)方案報(bào)批等前期工作。除權(quán)屬調(diào)查、評(píng)估、單元研究、規(guī)劃調(diào)整、違法用地處罰、拆遷賠償?shù)荣M(fèi)用外，前期服務(wù)不另行支付其他費(fèi)用，由前期服務(wù)商先行墊付上述費(fèi)用，在項(xiàng)目合作改造主體招標(biāo)后，由中標(biāo)合作改造主體的企業(yè)在10個(gè)工作日內(nèi)一次性無息支付前期服務(wù)商墊付的費(fèi)用。第四條 本操作指引印發(fā)實(shí)施后，集體經(jīng)濟(jì)組織公開選取前期服務(wù)商，要統(tǒng)一納入街道辦事處監(jiān)管，實(shí)行層級(jí)備案。除簽訂項(xiàng)目前期服務(wù)外，集體經(jīng)濟(jì)組織不得與開發(fā)商直接簽訂項(xiàng)目“意向協(xié)議”、“合作協(xié)議”、“框架協(xié)議”或其他形式合作合同，必須通過公共資源平臺(tái)以公開方式選擇合作企業(yè)。第五條 申請(qǐng)啟動(dòng)公開選取前期服務(wù)商的主體須為社區(qū)一級(jí)，村小組申請(qǐng)需報(bào)請(qǐng)社區(qū)同

4、意后，由社區(qū)與村小組共同提出申請(qǐng)。第二章 項(xiàng)目前期服務(wù)商準(zhǔn)入要求第六條 改造項(xiàng)目須符合省、市“三舊”改造的相關(guān)基本條件。第七條 集體經(jīng)濟(jì)組織公開選取前期服務(wù)商實(shí)施土地整備及招標(biāo)方案報(bào)批工作時(shí)，應(yīng)考慮以下情況：（一）服務(wù)商對(duì)省、市“三舊”改造政策的認(rèn)識(shí)、理解、執(zhí)行的熟悉程度；（二）服務(wù)商資質(zhì)等級(jí)、資信情況；（三）服務(wù)商注冊(cè)資本、總資產(chǎn)、自有資金和融資能力；（四）服務(wù)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、已開發(fā)的項(xiàng)目和竣工銷售的面積；（五）其它關(guān)于服務(wù)商開發(fā)資質(zhì)、信用狀況、開發(fā)能力等方面的情況。（六）服務(wù)商參與報(bào)名時(shí)，須提交服務(wù)事項(xiàng)計(jì)劃書（七）服務(wù)商服務(wù)時(shí)間原則上不得超過3年。第三章 申請(qǐng)啟動(dòng)公開選取前期服務(wù)企業(yè)的工作流程

5、第八條 改造項(xiàng)目申請(qǐng)前期服務(wù)由街道辦事處審批，城市更新辦負(fù)責(zé)改造項(xiàng)目申請(qǐng)前期服務(wù)的資料審查工作，農(nóng)資辦負(fù)責(zé)集體經(jīng)濟(jì)組織重大事項(xiàng)審查工作。第九條 經(jīng)城市更新辦審核符合改造條件的項(xiàng)目，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將公開選取前期服務(wù)商有關(guān)事宜，按省、市集體資產(chǎn)管理辦法、集體經(jīng)濟(jì)組織章程召開股東代表大會(huì)或戶代表大會(huì)表決通過后，再報(bào)請(qǐng)街道辦事處審批。第十條 為保證項(xiàng)目改造工作的延續(xù)性，各集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)成立項(xiàng)目改造工作小組，保證專人專職跟進(jìn)相關(guān)改造事項(xiàng)。第十一條 通過集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部民主決策后，集體經(jīng)濟(jì)組織向街道辦事處提交公開選取前期服務(wù)商的申請(qǐng)，申請(qǐng)資料應(yīng)包括：（一）集體經(jīng)濟(jì)組織關(guān)于開展前期服務(wù)商選取工作的請(qǐng)示；（二

6、）民主決策資料；（三）集體經(jīng)濟(jì)組織擬定與前期服務(wù)商的項(xiàng)目服務(wù)協(xié)議；（四）項(xiàng)目地塊相關(guān)圖紙；（五）服務(wù)商的相關(guān)資質(zhì)要求材料（包括注冊(cè)資本、開發(fā)經(jīng)驗(yàn)、信用、服務(wù)時(shí)間等）；（六）其它與前期服務(wù)相關(guān)的資料。以上資料整理后，提交到城市更新辦進(jìn)行受理。第十二條 由城市更新辦從可行性和合理性等方面對(duì)申請(qǐng)事宜進(jìn)行初步審查，通過初步審查后，充分征求國土分局、財(cái)政分局、規(guī)劃所、司法分局、農(nóng)資辦等相關(guān)職能部門意見后，由城市更新辦上報(bào)街道黨委（擴(kuò)大）會(huì)議審議。第十三條 經(jīng)街道黨委（擴(kuò)大）會(huì)議討論通過后，集體經(jīng)濟(jì)組織須就選取前期服務(wù)商有關(guān)事宜，在街道辦事處網(wǎng)站、街道農(nóng)資平臺(tái)、社區(qū)公告欄同時(shí)進(jìn)行公告，公告時(shí)間為15個(gè)連續(xù)

7、日，社區(qū)居委會(huì)應(yīng)設(shè)置專門報(bào)名窗口受理報(bào)名，報(bào)名時(shí)間截止后3個(gè)工作日內(nèi)，由城市更新辦牽頭，會(huì)同農(nóng)資辦共同審查有關(guān)報(bào)名單位資格，就報(bào)名資格情況，集體經(jīng)濟(jì)組織須在報(bào)名截至之日起，5個(gè)工作日內(nèi)回復(fù)相關(guān)報(bào)名單位。第十四條 若只有一家符合條件的企業(yè)報(bào)名，可以直接確認(rèn)其為前期服務(wù)商；若有兩家或兩家以上符合條件的企業(yè)報(bào)名，社區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織須就報(bào)名企業(yè)的服務(wù)事項(xiàng)計(jì)劃書提交股東代表審閱，并在報(bào)名截止之日起10個(gè)工作日內(nèi)，召開股東代表大會(huì)進(jìn)行表決，第一輪表決，若有超過三分之二股東代表投票數(shù)的企業(yè)，則其確認(rèn)為前期服務(wù)商，若未有超過三分之二的情況出現(xiàn)，則選取投票數(shù)較多的前兩家企業(yè)進(jìn)行第二輪表決，第二輪表決投票數(shù)較多的企

8、業(yè)確認(rèn)為前期服務(wù)商。第十五條 集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將確認(rèn)的前期服務(wù)商在社區(qū)公告欄進(jìn)行不少于5日公示，公示無異議后，簽訂雙方服務(wù)協(xié)議。服務(wù)協(xié)議的草擬須由集體經(jīng)濟(jì)組織征詢社區(qū)（村）法律顧問或法律服務(wù)機(jī)構(gòu)，如屬市、鎮(zhèn)關(guān)于集體資產(chǎn)管理的重大經(jīng)濟(jì)事項(xiàng)的，需做好鑒證或公證，并報(bào)街道農(nóng)村集體資產(chǎn)管理部門審查。第四章 實(shí)施前期服務(wù)工作的內(nèi)容及要求第十六條 土地房產(chǎn)調(diào)查。在開展土地房產(chǎn)調(diào)查工作時(shí)，需委托有資質(zhì)的機(jī)構(gòu)進(jìn)行調(diào)查，調(diào)查結(jié)果須經(jīng)街道國土分局、房管所審核并加蓋公章。第十七條 改造意愿征詢。在開展改造意愿征詢工作時(shí)，應(yīng)對(duì)劃定的前期研究范圍內(nèi)已納入標(biāo)圖建庫的所有相關(guān)土地權(quán)利人和實(shí)際權(quán)益人進(jìn)行改造意愿征詢。第十八條

9、拆遷補(bǔ)償協(xié)商。在開展拆遷補(bǔ)償協(xié)商工作時(shí)，集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)就拆遷補(bǔ)償安置方案廣泛聽取和尊重改造范圍內(nèi)村民意見，并結(jié)合實(shí)際情況擬定科學(xué)、合理的拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議，保障集體與群眾的合法權(quán)益。與拆遷戶簽訂拆遷補(bǔ)償協(xié)議的主體應(yīng)為集體經(jīng)濟(jì)組織。第十九條 規(guī)劃調(diào)整。改造項(xiàng)目可以按已批規(guī)劃實(shí)施改造，也可根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際和政策規(guī)定，向街道規(guī)劃所、城市更新辦等職能部門提出規(guī)劃調(diào)整申請(qǐng)，并按照市規(guī)劃局、市城市更新局有關(guān)規(guī)劃調(diào)整工作指引和程序推進(jìn)。第二十條 改造項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整應(yīng)嚴(yán)格按照省、市政策實(shí)施，落實(shí)醫(yī)療、教育、生活垃圾收集站點(diǎn)、水污染治理設(shè)施等公共設(shè)施的建設(shè)。改造項(xiàng)目規(guī)劃調(diào)整中應(yīng)合理配置停車位、社區(qū)公共服務(wù)用房，并按有關(guān)

10、規(guī)劃編制指引執(zhí)行。第二十一條 編制改造方案并報(bào)市完善用地手續(xù)報(bào)批、征地報(bào)批。集體經(jīng)濟(jì)組織按東莞市“三舊”改造項(xiàng)目改造方案編制指引編制改造方案后，按程序報(bào)街道辦事處及市城市更新局審查。由城市更新辦、國土分局、規(guī)劃所協(xié)助組織改造項(xiàng)目有關(guān)“三舊”改造手續(xù)辦理和報(bào)批（規(guī)劃調(diào)整、改造方案、完善用地手續(xù)以及申請(qǐng)征（轉(zhuǎn)）為國有建設(shè)用地等）。第二十二條 改造項(xiàng)目改造主體招標(biāo)工作。集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)充分評(píng)估改造項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)可行性，包括投入、收益和風(fēng)險(xiǎn)等。集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)按照組織章程、市鎮(zhèn)關(guān)于集體經(jīng)濟(jì)組織支出的管理要求，通過市、街道招投標(biāo)平臺(tái)招標(biāo)或股東代表大會(huì)表決等方式選擇評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行投資和收益評(píng)估。評(píng)估的有關(guān)事項(xiàng)及要

11、求按東莞市集體組織與企業(yè)合作實(shí)施“三舊”改造操作指引有關(guān)規(guī)定執(zhí)行，評(píng)估費(fèi)用納入項(xiàng)目開發(fā)成本。評(píng)估的事項(xiàng)包括：（一）改造前使用條件下的集體所有的土地、地上建（構(gòu)）筑物的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)；（二）一、二級(jí)開發(fā)主體受讓的土地使用權(quán)評(píng)估價(jià)值；（三）前期服務(wù)成本；（四）應(yīng)繳土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)；（五）集體經(jīng)濟(jì)組織的收益。評(píng)估結(jié)果應(yīng)報(bào)股東代表大會(huì)及戶主代表大會(huì)確認(rèn)，在財(cái)務(wù)公布欄張貼，并報(bào)街道農(nóng)村集體資產(chǎn)管理部門審查。評(píng)估結(jié)果確認(rèn)和審查應(yīng)特別注意集體經(jīng)濟(jì)組織的收益是否存在明顯偏低，一級(jí)、二級(jí)開發(fā)成本是否存在明顯偏高的情況。第二十三條 改造項(xiàng)目實(shí)施合作改造主體招標(biāo)工作，應(yīng)按照市相關(guān)政策規(guī)定，上報(bào)街道辦事處和市城市更新局審批通過后，通過公開平臺(tái)公開選取改造項(xiàng)目合作改造主體。第五章 附則第二十四條 本操作指引相關(guān)規(guī)定與現(xiàn)行法律、法規(guī)及規(guī)范性文件如有沖突，如無特別說明，應(yīng)以上位法及制定主體層級(jí)較高的文件內(nèi)容為準(zhǔn)。第二十五條 項(xiàng)目實(shí)施前期服務(wù)過程中，各集體經(jīng)濟(jì)組織干部及成員須嚴(yán)守職業(yè)操守、遵守相關(guān)法律法規(guī)，如有違反，將按照有關(guān)規(guī)定嚴(yán)肅追究相關(guān)單位及領(lǐng)導(dǎo)的責(zé)任。第二十六條 除已獲省、市批準(zhǔn)的“三舊”改造項(xiàng)目外，本操作指引自發(fā)布日起，已納入標(biāo)圖建庫的集體經(jīng)濟(jì)組織項(xiàng)目，須一年內(nèi)啟動(dòng)前期土地整備工作（含公開選取前期服務(wù)商工作）；今后新增標(biāo)圖