地產(chǎn)綜合樓項目規(guī)劃建議

1、PAGE PAGE - 10 -望州路綜合樓項目規(guī)劃建議在房地產(chǎn)項目中，科學(xué)定位和合理規(guī)劃，是決定后期項目營銷成功的關(guān)鍵。具體到望州路項目而言，客戶群是什么人？他們有什么需求？我們應(yīng)該規(guī)劃什么樣的產(chǎn)品以滿足客戶需要？產(chǎn)品應(yīng)具備什么配套？帶著上述思考，我們寫作了本方案。一、我們的潛在商戶在哪？他們有什么需求？本項目為招商項目，只租不售的營銷模式?jīng)Q定項目的客戶以各行業(yè)大小商戶為主。而項目所在區(qū)域的商業(yè)環(huán)境和消費人群狀況，則成為影響租金高低的重要因素。（一）項目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境和消費人群狀況1、區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析項目所在區(qū)域人口密集，為南寧市老城區(qū)，區(qū)域內(nèi)人口密集，商業(yè)氛圍濃厚，并且存在民主路擴建、鐵

2、路鋪輕軌等利好，發(fā)展前景較好，預(yù)期項目將能獲取較高的收益。但也存在市場環(huán)境雜亂等缺陷，限制了區(qū)域商業(yè)的發(fā)展檔次，進(jìn)而不利于項目租金提升。項目具體狀況商業(yè)氛圍項目位于望州南路與民主路相交的路口，人口密集，生活氣息濃厚，各類中小型商業(yè)、服務(wù)業(yè)繁盛，發(fā)展穩(wěn)定，商業(yè)價值高。發(fā)展前景民主路擴建與民主鐵路立交橋即將動工，周邊舊居拆遷改善環(huán)境，將直接抬高本項目的商業(yè)價值。交通狀況項目所處地段交通配套完善，有多路公交車經(jīng)過，有利于聚集消費人群、提升租金。商業(yè)業(yè)態(tài)區(qū)域商業(yè)以餐館、超市、菜市、日雜店等小型商業(yè)業(yè)態(tài)為主，規(guī)模小而數(shù)量較多，業(yè)態(tài)雜亂，分布零散、檔次不高，主要是滿足區(qū)域居民生活。商業(yè)配套學(xué)校（民主路小學(xué)

3、、市十九中、市委黨校、廣西師范學(xué)院、廣西警官高等專科學(xué)校、廣西政法管理干部學(xué)院、廣西動力技工學(xué)校等）、市場（聚福隆連鎖超市、各大銀行網(wǎng)點、小型日雜店、飲食店、長崗綜合市場、官塘菜市、園湖花鳥市場等）、醫(yī)療（市四醫(yī)院、市結(jié)核病防治所）、機關(guān)單位（區(qū)文化廳、區(qū)水電設(shè)計院、區(qū)水利科研究所、廣西冶金研究院、廣西電力有限公司、廣西汽車銷售總公司等），等等缺陷本區(qū)位為老區(qū)，區(qū)域環(huán)境較為雜亂，居住人群收入不高，消費檔次處于中低水平；并且有鐵路橋經(jīng)過，不適宜規(guī)劃高檔次產(chǎn)品。2、消費人群狀況項目所處城郊區(qū)域?qū)僦械蜋n社區(qū)，住宅類型單位宿舍、城中村為主，近年來出現(xiàn)同和華彩美地、橄欖宿、金桂花園等商品住宅社區(qū)，居住人

4、口密集。具體為：人口類型所占比例具體狀況職工家庭約28%工作穩(wěn)定、收入固定但不高，家庭支出的計劃性較強，喜歡到市中心的中檔場所消費。日常消費需求量大。外來人員約21%租房住收入低，務(wù)實。喜歡便捷的生活方式，消費的計劃性較好，消費能力較弱，以日常消費需求量居多。原住居民約27%長罡村等?？砍鲎馔恋?、房子和門面獲得收入，收入相對高，消費能力較強但品位低，在建政路和市中心消費多。小區(qū)居民約10%收入相對較高，消費能力強，消費檔次相對較高，但其中高檔消費多數(shù)是到市中心，在本區(qū)域進(jìn)行日常消費較多。學(xué)生約9%追求新潮、時尚、個性，消費的計劃性較差、檔次不高，存在較強的休閑娛樂消費能力。其他約5%如生意人、

5、臨時工人、無業(yè)游民等等，對區(qū)域消費影響不大。 3、市場調(diào)查結(jié)論區(qū)域商業(yè)氛圍濃厚但消費檔次不高，居民以中低收入為主消費能力普遍不高，并且他們喜歡到市中心進(jìn)行有限的高消費，在區(qū)域內(nèi)進(jìn)行日常消費，因為本區(qū)域難以引進(jìn)經(jīng)營檔次高的商家；區(qū)域內(nèi)對出租型公寓、餐飲、休閑娛樂場所及中低檔賓館消費需求較大，目前此類經(jīng)營業(yè)態(tài)在本區(qū)域內(nèi)供不應(yīng)求；區(qū)域內(nèi)生活日用品的需求量大，大型超市尚有生存較大的空間。（二）項目潛在商戶業(yè)態(tài)分析根據(jù)項目所處商業(yè)環(huán)境、消費人群和發(fā)展前景，結(jié)合項目自身情況，可以預(yù)測項目經(jīng)營檔次以中檔經(jīng)營為主，項目潛在的承租客戶群體如下：商戶類型經(jīng)營樓層需求情況（面積、層高、建筑經(jīng)營配套）壟斷行業(yè)一樓街鋪

6、具體如銀行、移動、聯(lián)通、藥店等等；銀行需求個性商戶一樓如24小時便利店、花店、快餐店、五金店、汽車配件零售等大型超市一、二樓如聚福隆、利客隆、北京華聯(lián)、家樂福、人人樂等餐飲行業(yè)二、三樓如桂林/肥仔、小南國、竹籬笆、金大陸海鮮世界等休閑娛樂四、五樓如米蘿咖啡、藍(lán)山夢咖啡、極速空間網(wǎng)吧、玫瑰女子俱樂部等連鎖賓館較高樓層如全國連鎖酒店如家連鎖酒店、聯(lián)華賓館、7天連鎖酒店等三、項目綜合樓功能定位 綜上所述，綜合樓功能屬性應(yīng)結(jié)合項目周邊的商業(yè)、居住環(huán)境，滿足市場消費需求。因此建議項目綜合樓功能定位為：集臨街商鋪、餐飲、休閑娛樂、酒店及超市于一體的商業(yè)綜合體?？紤]到項目周邊的狀況，建議經(jīng)營檔次從中檔起步。

7、綜合樓建議規(guī)劃10層，具體每層功能定位及規(guī)劃建議如下：樓層建議業(yè)態(tài)示范1F金融單位營業(yè)廳、通訊行業(yè)營業(yè)廳銀行、電信24小時便利店、花店、美容美發(fā)店、藥店等7-11個性品牌服飾業(yè)、各類精品店老百姓、同濟-F中高檔餐廳酒樓、連鎖西式餐飲企業(yè)等桂林仔-5FKTV、酒吧、網(wǎng)吧美容院、健身會所、中高檔賓館等6-10F連鎖式旅館、小型公寓如家酒店聯(lián)華賓館1、一層的功能定位及規(guī)劃建議一層的功能定位：商鋪。分析：臨街商鋪的經(jīng)營定位有眾多選擇，臨街一面的商鋪可選擇精品類、服務(wù)行業(yè)、24小時便利店、藥店等。建筑層高： 4.55米分析：4.55米的層高才能保證每個鋪面的采光、通風(fēng)較佳，又可以分割使用，提高了鋪面的使

8、用率，增加對商戶的引吸力。進(jìn)深、開間：外街鋪面進(jìn)深10米，開間寬3.55米；內(nèi)街鋪面進(jìn)深9米，開間寬46米；分析：由于綜合樓建筑規(guī)劃進(jìn)深20米，而進(jìn)深太長將直接影響到后期的銷售，所以需要做進(jìn)一步調(diào)整。鑒于進(jìn)深太長，建議把一樓分割成內(nèi)（面向超市）、外（面向民主路）兩條步行街式的商鋪，中間不留通道。建筑要求：一樓每間鋪面預(yù)留排污、排風(fēng)和排煙口，也可將排煙口預(yù)留在樓體的兩側(cè)。經(jīng)營定位：外街即臨街商鋪的經(jīng)營定位有眾多選擇，的商鋪可選擇精品類、服務(wù)行業(yè)、24小時便利店、藥店等。內(nèi)街商鋪建議定位為小規(guī)模系列 性商鋪，如傳統(tǒng)小吃一條街等。以上規(guī)劃建議建立在綜合樓后方的土地可獲取的基礎(chǔ)上。如果綜合樓后方的土地

9、暫時未能獲取，則綜合樓一層規(guī)劃做相應(yīng)調(diào)整：層高、進(jìn)深、開間規(guī)劃不變，仍然分割為前后兩面臨街式商鋪。所不同的是，在樓后方需要規(guī)劃鋪建10米左右的步行街道，增加后方商鋪吸引消費者眼球的機會。2、二、三層的功能定位及規(guī)劃建議 二、三層的功能定位：中高檔餐飲業(yè)、連鎖西式餐飲企業(yè)建筑層高：4米分析：4米層高裝修、吊頂之后大約還有3米的空間，比較符合餐飲業(yè)消費者的舒適需求，避免因?qū)痈咂蛶淼膲阂指小Ｃ娣e劃分：300-500平方米分析：綜合樓經(jīng)營定位為中高檔，中高檔的餐飲服務(wù)業(yè)多為300-500平方米的面積需求。如竹籬笆、桂林肥仔等中檔餐館。如有較大型的企業(yè)進(jìn)駐，則可以合并，靈活機動較強。建筑要求：每間鋪

10、面預(yù)留排污、排風(fēng)、排水和排煙口，也可將排煙口預(yù)留在樓體的兩側(cè)，這樣既能減少建筑成本又能滿足需要。3、四五層的功能定位及規(guī)劃建議四五層功能定位：KTV、酒吧、網(wǎng)吧、美容院、健身會所、賓館等建筑層高：3.53.8米建筑要求：預(yù)留排風(fēng)、排水和排污口，建議預(yù)留多個排污口，即預(yù)留多個下水道接口，因為KTV的包廂設(shè)置對衛(wèi)生間的需求較多。4、六至十層的功能定位及規(guī)劃建議六至十層的功能定位：連鎖式旅館、小型公寓等建筑層高：3.53.8米建筑要求：預(yù)留排風(fēng)、排水和排污口。建議每個樓層預(yù)留多個排污口，即預(yù)留多個下水道接口，因為酒店和旅館對衛(wèi)生間的需求較多。分析：考慮到項目周邊的市場需求，建議經(jīng)營定位為中檔次酒店旅

11、館，采用家庭旅館式規(guī)劃建筑，設(shè)置面積為3050平方米的配套單間或一房一廳的戶型?？梢M(jìn)中檔酒店品牌如：如家連鎖酒店、7天連鎖酒店等，不僅符合市場需求，還可打響知名度，吸引更多商家。四、項目超市部分的規(guī)劃建議超市部分建議規(guī)劃兩層。具體功能定位及規(guī)劃建議如下：1、關(guān)于超市入口的設(shè)置 根據(jù)項目原有地塊形狀的特點，超市規(guī)劃建設(shè)在綜合樓的后方，超市及其入口無法從道路上直接看到，將直接影響超市的運營。規(guī)劃建議1：建議將超市入口設(shè)在綜合樓一層，在綜合樓一層中部位置預(yù)留8-10米左右的超市入口通道，適合較多人口流動需要。（如果超市暫時無法上馬，通道也可直接改建為商鋪，其他不受影響。）分析：超市入口通道從外街鋪

12、面引進(jìn)，突現(xiàn)超市入口的大氣和醒目，以吸引更多消費的眼球，保證超市的正常運營。規(guī)劃建議2：充分利用超市入口通道的兩面，把其分隔成面積較小的精品型商鋪，可引進(jìn)一些服裝品牌、化裝品品牌、精品店等。分析：利用超市入口通道兩面做為商鋪的優(yōu)勢是，增加了臨街商鋪數(shù)量，聚集更多人氣，重要的是延長了顧客逗留在通道內(nèi)的時間，增加超市人氣。 2、超市內(nèi)部的功能定位及規(guī)劃建議 功能定位：一層：蔬菜、熟食、海鮮、肉、水果、糧食、廚房用品 二層：日常生活用品、服裝、圖書、電器、經(jīng)營建議：超市內(nèi)的功能分區(qū)要清晰，商戶組合要完善，才能對消費者產(chǎn)生持久而濃厚的吸引力。同時通過超市的布局和裝修，營造出一個寬敞舒適的購物環(huán)境，從而

13、吸引不同類型的客戶，增強超市的競爭力。配套：手扶銻，貨梯，停車場。五、項目綜合樓與超市的互動為了給超市增加更多人氣，可以建立綜合樓與超市之間的聯(lián)結(jié)和互動，同時增添繁華的商業(yè)氣氛，建議在綜合樓的二樓與超市的二樓設(shè)置回廊，將兩者連通，以最大限度營造繁華熱鬧的購物氛圍。其次，充分利用超市二樓樓頂?？蓜澐譃榭罩谢▓@、日?；顒訄鏊蚵短齑笈艡n等，增添項目的人文氣息，同時營造出舒適的居住環(huán)境及恰意的休閑購物環(huán)境。六、項目配套設(shè)施的建議1、關(guān)于大堂設(shè)置建議 大堂位置：設(shè)置于樓體中部，緊鄰?fù)ǖ?，充分互用兩者的人流。建筑要求：（根?jù)建筑習(xí)慣與經(jīng)驗，如果大堂兩頭相通，即人流也可從大堂穿越到達(dá)超市，則大堂失去了其最

14、基本的作用，留不住上樓的人氣。）綜合各方面考慮，建議大堂只留面對道路的入口，把樓梯和電梯分別放置于大堂里側(cè)左右兩邊。大堂入口規(guī)劃要足夠大，內(nèi)部寬敞明亮、美觀大方，不僅使路上行人容易看到大堂內(nèi)部項目，也最大程度的給予顧客舒適感。大堂緊鄰超市入口通道的一側(cè)設(shè)門，充分互相利用兩部分的人流。2、關(guān)于電梯的配置 項目綜合樓規(guī)劃建筑十層，建議配置三部電梯，其中一部貨梯、兩部客梯。綜合考慮項目的總體定位，同時給與各個位置的經(jīng)營者最大的方便，建議客梯設(shè)置在樓體的中部，這樣較能滿足各方面需要。建議貨梯與客梯分開，貨梯可放在樓體的東側(cè)或西側(cè)，客梯則位于大堂內(nèi)部。3、關(guān)于樓梯的配置綜合整個項目的功能定位考慮，建議配

15、置三個樓梯，并把樓梯全部放到靠后墻的位置。注意：西側(cè)樓梯不應(yīng)該放在最邊上，因為一層西側(cè)商鋪緊臨靠停車場入口，其一側(cè)直面西南的民主東路，商鋪的能見度高，人流量大。在沒有更好的構(gòu)思前，建議西側(cè)的樓梯往中間方向移動若干商鋪的位置，以充分貢獻(xiàn)西側(cè)商鋪的價值。方案A：東西兩個方位的樓梯做到5層，中間的樓梯做到10層。分析：這樣的規(guī)劃使2-3層位于東西兩側(cè)的商家可以設(shè)立屬于自己的門面入口，中部商家則使用中間的大堂配套。如果2-3層商家全部使用中部的電梯與樓梯，必須留出通道給樓體兩頭的商家，如此布局必不利于兩頭商家的經(jīng)營，大大降低兩頭位置的價值和價格，為下策之舉。方案B：東西兩個方向的樓梯做到10層，中間的樓梯做到5層。中間的樓梯做到5