2016年14號(hào)納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)增值稅征收管理暫行辦法

1、國(guó)家 稅務(wù)公告2016年第14號(hào)國(guó)家稅務(wù)關(guān)于發(fā)布納稅人轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)征收管理暫行辦法的公告國(guó)家稅務(wù)制定了轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)征收管理暫行辦法，現(xiàn)予以，自 2016 年 5 月 1 日起施行。特此公告。國(guó)家稅務(wù)2016 年 3 月31日轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)征收管理暫行辦法第一條根據(jù)財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)關(guān)于全面推開營(yíng)業(yè)稅改征試點(diǎn)的通知（財(cái)稅201636 號(hào)）及現(xiàn)行有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。第二條轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，適用本辦法。本辦法所稱取得的不動(dòng)產(chǎn)，包括以直接、接受捐贈(zèng)、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得的不動(dòng)產(chǎn)。（所是自已的，都屬于）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目不適用本辦法。（如何掌握區(qū)別：本辦法已經(jīng)有登記，再往

2、外賣，對(duì)地產(chǎn)企業(yè)來講，沒有進(jìn)行權(quán)屬登記，所以按照 18 號(hào)執(zhí)行，相發(fā)于一手房用 18 號(hào)，二手房用 14 號(hào)，假設(shè)一個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建一批商鋪，留下三五套未賣，登記到自已名下，過幾年，又想賣，適用 14 號(hào)。問題：沒登記，只轉(zhuǎn)固怎么算？）第三條一般轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照以下規(guī)定繳納：（地稅回顧：無論是否都需要先繳納，不區(qū)分一般和小人，和個(gè)人，51 前還是 51 后，對(duì)非自建的情況，按差額征稅，如果是自建，按全額預(yù)繳（）或繳納（個(gè)人）。）（一）一般轉(zhuǎn)讓其 2016 年 4 月 30 日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置或者取得不動(dòng)

3、產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。納稅人應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在管機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（二）一般轉(zhuǎn)讓其 2016 年 4 月 30 日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，可以選擇適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法計(jì)稅，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)按照上述計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在管機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（三）一般轉(zhuǎn)讓其 2016 年 4 月 30 日前取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按

4、照 5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在管機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（四）一般轉(zhuǎn)讓其 2016 年 4 月 30 日前自建的不動(dòng)產(chǎn)，選擇適用一般計(jì)稅方法計(jì)稅的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳稅款，向機(jī)構(gòu)所在管機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。（五）一般轉(zhuǎn)讓其 2016 年 5 月 1 日后取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額，按照 5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在管國(guó)稅機(jī)關(guān)申報(bào)納

5、稅。（六）一般轉(zhuǎn)讓其 2016 年 5 月 1 日后自建的不動(dòng)產(chǎn)，適用一般計(jì)稅方法，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額計(jì)算應(yīng)納稅額。應(yīng)以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用，按照 5%的預(yù)征率向不動(dòng)產(chǎn)所在管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在管機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第四條小規(guī)模轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，除個(gè)人轉(zhuǎn)讓其的住房外，按照以下規(guī)定繳納：（一）小規(guī)模轉(zhuǎn)讓其取得（不含自建）的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額為銷售額，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（二）小規(guī)模轉(zhuǎn)讓其自建的不動(dòng)產(chǎn)，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。除其他個(gè)人之外的小規(guī)模，應(yīng)按照本條

6、規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在地主管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在管機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向不動(dòng)產(chǎn)所在管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第五條個(gè)人轉(zhuǎn)讓其購(gòu)買的住房，按照以下規(guī)定繳納：（一）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其的住房，按照有關(guān)規(guī)定全額繳納的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用為銷售額，按照5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。（二）個(gè)人轉(zhuǎn)讓其的住房，按照有關(guān)規(guī)定差額繳納（廣有非普差額征稅的規(guī)定）的，以取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除住房?jī)r(jià)款后的余額為銷售額，按照 5%的征收率計(jì)算應(yīng)納稅額。工商戶（也有機(jī)構(gòu)所在地）應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳，向機(jī)構(gòu)所在管機(jī)關(guān)申報(bào)納稅；其他個(gè)人應(yīng)按照本條規(guī)定的計(jì)稅方法向住房所在地

7、主管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第六條其他個(gè)人以外的轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，區(qū)分以下情形計(jì)算應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的：（一）以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用作為預(yù)繳計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳=全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用（1+5%）5%（二）以轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)后的余額作為預(yù)繳計(jì)算依據(jù)的，計(jì)算公式為：應(yīng)預(yù)繳=（全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用-不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置原價(jià)或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)）（1+5%）5%（一般在選擇一般計(jì)稅方法的，出售不動(dòng)產(chǎn)，回到機(jī)構(gòu)所在地計(jì)算時(shí)還是需要按 11%換算，不動(dòng)產(chǎn)可能在各地，所以在地稅繳稅時(shí)以簡(jiǎn)單的方式統(tǒng)一以 5%進(jìn)行換算。）第七條其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓

8、其取得的不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦法第六條規(guī)定的計(jì)算方法計(jì)算應(yīng)納稅額并向不動(dòng)產(chǎn)所在管地稅機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。第八條按規(guī)定從取得的全部?jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用中扣除不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)置或者取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)的作價(jià)的，應(yīng)當(dāng)取得符合法律、行政法規(guī)和國(guó)家稅務(wù)規(guī)定的合法有效憑證。否則，不得扣除。上述憑證是指：（一）稅務(wù)部門監(jiān)制的。（二）書、裁定書、調(diào)解書，以及仲裁裁決書、債權(quán)文書。（三）國(guó)家稅務(wù)規(guī)定的其他憑證。（例：某2005年購(gòu)入一層寫字樓，2000 平米，2000 萬。取得，假設(shè)在 2016 年 6 月，以 5000萬元出售。如果是一般選擇簡(jiǎn)易，可以差額3000/1。05*5%到地稅機(jī)構(gòu)預(yù)繳，到局進(jìn)行申報(bào)時(shí)，也是同樣計(jì)算。如果是一般選擇一般計(jì)稅，那么在地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳同上，回到機(jī)構(gòu)所在地進(jìn)行申報(bào)時(shí)，需要按 5000/1。11*11%計(jì)算銷項(xiàng)稅額。會(huì)與上述會(huì)有差異?？傻譁p在地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的。如果是小規(guī)模納稅人，同簡(jiǎn)易征稅。）第九條轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，向不動(dòng)產(chǎn)所在管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳的增值稅，可以在當(dāng)期增值稅應(yīng)納稅額中抵減，抵減不完的，結(jié)轉(zhuǎn)下期繼續(xù)抵減。以預(yù)繳抵減應(yīng)納稅額，應(yīng)以完稅憑證作為合法有效憑證。第十條小規(guī)模轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不能自行開具的，可向不動(dòng)產(chǎn)所在管地稅機(jī)關(guān)申請(qǐng)。第十一條向其他個(gè)人轉(zhuǎn)讓其取得的不動(dòng)產(chǎn)，不得開具或申請(qǐng)。第十二條轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)，按照本辦定應(yīng)向不動(dòng)產(chǎn)所在管地稅機(jī)關(guān)預(yù)繳而自應(yīng)當(dāng)預(yù)繳