萬科物業(yè)管理期介入工作指引1642279453

1、文檔來源為:從網(wǎng)絡收集整理.word 版本可編輯.歡迎下載支持.1、目的規(guī)范物業(yè)公司對新項目物業(yè)管理前期介入的程序和內(nèi)容， 指導新公司物業(yè)管理業(yè)務的開展。2、范圍適用于集團內(nèi)的全資及控股的所有房地產(chǎn)開發(fā)公司和其下屬的物業(yè)管理公司（以下簡稱地產(chǎn)、物業(yè)）。3、職責集團物業(yè)管理部負責編制、發(fā)布和修訂本工作指引。各地物業(yè)公司負責參照本工作指引，結合各項目的實際情況制定具體工作方案和計劃，以保證物業(yè)管理前期介入工作的順利完成。各地產(chǎn)公司應與物業(yè)保持良好的溝通，及時向物業(yè)提供相關資料，共同研究， 聽取采納合理的建議， 對于物業(yè)公司的前期介入工作給予必要的配合和協(xié)助。4方法和過程控制物業(yè)管理前期介入的概念物

2、業(yè)管理前期介入是指物業(yè)公司在接管項目以前的房地產(chǎn)開發(fā)各個階段， 包括項目決策、規(guī)劃設計、營銷策劃、施工建設、竣工驗收等，就參與介入，從物業(yè)管理運作和業(yè)主使用角度對物業(yè)的環(huán)境布局、 功能規(guī)劃、 樓宇設計、 材料選用、設備選型、配套設施、管線布置、房屋租售、施工質(zhì)量、竣工驗收等多方面提供有益的建設性意見， 以確保物業(yè)設計和建造質(zhì)量， 為物業(yè)投入使用后的物業(yè)管理創(chuàng)造條件， 同時有效的前期介入可以減少接管驗收時的返修工作量， 為確保業(yè)主正常入住奠定基礎。前期介入的一般程序雙方確定工作內(nèi)容要求;物業(yè)組成工作小組;制定工作計劃 ;計劃實施，物業(yè)應重點關注安保系統(tǒng)、智能化系統(tǒng)、管理用房、車位配置、交通系統(tǒng)、

3、綠化配置、常見施工質(zhì)量問題、機電設備、空調(diào)安置、工程設備的售后服務、物業(yè)管理方案和管理合同的確認。物業(yè)與地產(chǎn)雙方的協(xié)調(diào)研討應形成書面資料，以備復查。對涉及物業(yè)利益的文件應由物業(yè)確認，如：管理費、物業(yè)管理合同、銷售中涉及物業(yè)的承諾、設備設施合同中的售后服務等。前期介入的內(nèi)容前期介入主要分三個階段實現(xiàn)： 規(guī)劃設計階段、 營銷策劃階段和施工建設階段，三個主要階段結束后配合地產(chǎn)進行竣工驗收。對總體設計、安保布局、消防布局、交通布局、生活配置、設備配套、新材料、 新技術、 管理用房、 生態(tài)環(huán)保、 公共空間、 景觀配置、 綠化配置、 室內(nèi)配置、 房屋單體、智能化配置、管理用房等方面應注意的內(nèi)容。物業(yè)管理方

4、案策劃、物業(yè)管理模式研究、以及銷售推介應注意的內(nèi)容。電氣設備、給排水工程、門窗工程、裝飾工程、砌筑工程、樓面、屋面砼工程、回填土工程、地下室工程等方面應注意的問題。5規(guī)劃設計階段介入規(guī)劃設計評估準備可行性研究報告 及批復、 詳規(guī) 及批復、 項目選址意見書、 勘測定界報告 、配套條件明細資料、擴初批復。市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、目標客戶定位、目標客戶資料?？傉f明、修建性詳規(guī)規(guī)劃圖、建筑設計說明書、設計圖紙（平面圖、立面圖、透視圖） 、結構設計說明書、給水排水設計說明書、電氣設計說明書、弱電設計說明書、采暖通風空調(diào)設計說明書、動力設計說明書、交通分析、綠化分析、經(jīng)濟指標等。，會同其所屬項目、設計、工程、

5、營銷、物業(yè)等相關部門專題介紹項目情況并解答疑問。，周邊配套狀況，進行實地考察。項目評估細則。，居住私密性和社區(qū)交流協(xié)調(diào)。，車流人流組織兼顧，停車位充足。，采光、通風充足，環(huán)境優(yōu)美。，基本生活配套齊全，出行便捷。，水、電、煤、電信、廣播電視、電梯、污水處理等可靠完善。,使用環(huán)保、節(jié)能等環(huán)保材料、設備設施。,運用先進技防手段，安全及消防配置充分。,網(wǎng)絡資源充分，便于數(shù)字化小區(qū)建設。,節(jié)約管理成本。便于安保管理區(qū)域分割，消除管理死角。便于安保管理視線的巡查，避免管理的盲點。人員及車輛各級出入口設置清晰，便于動態(tài)管理。安保設備設施配置齊全，可采取有效措施防范。安保技防措施完備，形成多層次的安保體系，信

6、息匯總通暢，反應快速(詳見消防設備、設施配置(滅火器、消防箱、室內(nèi)(外)消防栓、消防泵、煙感、自動噴淋等)充分合理，使用可靠。消防車道設置合理，其位置及轉(zhuǎn)變半徑符合國家規(guī)范。消防登高面(場地)設置合理，其位置及面積符合國家規(guī)范。消防通道、門、墻、避難區(qū)設置合理，符合國家規(guī)范。各級道路的功能分配充分合理，有層次感，線路清晰，便于分流管理。主要道路和出入口人車分流，在設計和設施配置上考慮到限速要求及回車余地。機動車位配置充分(一般住宅不少于戶數(shù)的 2： 1、另加訪客車位占車位數(shù)的 5%， 聯(lián)排別墅等高標準住宅應按戶數(shù)1： 1, 另加訪客車位占車位數(shù)的10%) 。非機動車位配置充分(一般住宅不少于戶

7、數(shù)1：，便于停放。有條件，宜設置地下機動車停車庫，應符合國家規(guī)范。根據(jù)小區(qū)周邊( 1 公里范圍)市場、商業(yè)配套狀況設置充足市政、商業(yè)用房。一般應考慮超市、菜市場、醫(yī)療、教育、郵政、銀行、餐飲、美容美發(fā)、建材、文化娛樂、交通等的配套服務功能。如住宅區(qū)設置商業(yè)配套，宜獨立集中，并事先規(guī)劃商業(yè)功能的劃分和商業(yè)經(jīng)營的配套條件，應盡量避免產(chǎn)生干擾。如利用住宅層設置營業(yè)場所，出入口或樓梯須與住宅分開。如住宅區(qū)設置會所，宜獨立設計。會所面積、活動項目宜根據(jù)住宅區(qū)面積、檔次、經(jīng)營方式合理配置。例如：一般10 萬平方米以上的住宅小區(qū)宜設置項目：健身、乒乓、閱覽、兒童活動室、棋牌、桌球、多功能廳等；面積在400

8、平方米左右，住宅區(qū)建筑面積每增加10 萬平方米會所面積增加 200 平方米。水、電、煤、電信、廣播電視、污水處理等的設計容量應能滿足使用需要，并留有適當擴展余地。配電、水泵、電梯、中央空調(diào)的設備定型成熟可靠。溝、管、渠、井的設置合理，便于維護保養(yǎng)。公共照明、樓道照明配置合理。公共照明數(shù)量、亮度、位置合適，宜采用節(jié)能裝置。樓道照明十層以下住宅宜采用節(jié)能自熄開關，十八層以上高層住宅宜應設疏散誘導照明和燈光疏散指示標志。配電房、水泵房、電梯機房、中央空調(diào)機房等設備房設計應符合國家規(guī)范。水泵房不應設在住宅建筑內(nèi)，給水泵房內(nèi)不應有污水管穿越， 電梯井不應緊鄰臥室， 緊鄰書房及起居室時， 應采取隔音措施。

9、安保智能化一般可配置紅外線周界防越系統(tǒng)、門禁可視對講系統(tǒng)、小區(qū)巡更系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)、車輛道匣管理系統(tǒng)、室內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、電梯內(nèi)緊急呼叫系統(tǒng)、居家安防系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。網(wǎng)絡智能化一般可配置社區(qū)寬帶、電子公告牌、社區(qū)物業(yè)管理網(wǎng)絡平臺、家電遠程控制系統(tǒng)。設備管理智能化一般可配置公共照明管理系統(tǒng)、停車庫管理系統(tǒng)、電梯運行狀態(tài)管理系統(tǒng)、消防管理系統(tǒng)、配電及給排水管理系統(tǒng)、家庭表具管理系統(tǒng)、煤氣泄漏報警系統(tǒng)、緊急廣播系統(tǒng)等，并與中央控制中心聯(lián)網(wǎng)。中央控制中心位置宜設于管理部內(nèi)，或與管理部相鄰相近，布線系統(tǒng)應分考慮與中央控制中心的距離和由此造成的信號衰減。智能化設備和技術應考慮技術先進性、設備

10、標準化、網(wǎng)絡開放性、系統(tǒng)可靠性及可擴性，采用成熟產(chǎn)品。屋面應充分考慮到防水及隔熱效果，可上人屋面及屋頂花園滿足其特殊要求。墻體應充分考慮到防水、隔熱、隔音效果。樓板厚度與隔音符合國家規(guī)范。住宅分戶門宜采用統(tǒng)一制作的安全防衛(wèi)門。住宅外窗應考慮開啟方便， 尺度 (安裝空調(diào)要求) ， 隔音防水效果好，不宜近距離直接面對其他住戶的門窗。廚房設計應遵循洗、切、炒流線，操作面長度宜在2 3 米，燃氣熱水器位置合理，灶宜避開窗口設置。衛(wèi)生間不應直接開向起居房， 餐廳或廚房不應布置在下屋住戶廚房、臥室、起居房和餐廳上層，有上下水的潔具宜盡量避開臥室墻面布置。廚房、衛(wèi)生間隔樓板及墻身應充分考慮防水隔聲設置，地漏

11、位置合理，便于檢修。管道、管線布局合理、互不干擾碰撞，尺寸符合國家規(guī)范，管道井檢修孔應設置合理，便于檢修。宜采用垂直煙道，斷面尺寸充分(一般不少于 250mm) ，應有防止油煙回流和串煙措施。 出屋頂口高度適中， 高層宜安裝無動力風帽。底層地坪應充分考慮防潮措施。房型設計應考慮生活習慣，不宜引起裝修時的大改動(敲墻、再次分隔等) 。有上部屋面陽臺或管道可直接下至下一層屋面(陽臺)時，應考慮防盜措施。n) 陽臺欄桿或欄板高度合理(一般不少于 1.10M) ，宜采用垂直桿件，桿件距小于0.10M ，防止兒童攀爬。室內(nèi)空調(diào)機位設置合理，應與家具布置一并考慮。臥室內(nèi)宜避免對床直吹。室外空調(diào)機位應考慮外

12、墻美觀、設置統(tǒng)一機座、安全隱蔽。室外空調(diào)機位應考慮安裝及維修便利。距離過近而對吹的室外機應相互錯開，與鄰套住宅機座相鄰時，應采取安全隔離措施。空調(diào)機冷凝水和隔霜水應設專管排放，或接入陽臺排水系統(tǒng)。室內(nèi)空調(diào)洞位置合理，應靠近室內(nèi)機位，管中應距地2.2 米左右，向外傾斜 10 度左右。當戶型或廳房過大時，應考慮柜式空調(diào)的要求。g)如使用小型中央空調(diào)，層高應大于 3.3m,并留有室外機位置。室內(nèi)各類插座、 開關位置合理， 應與家俱布置和使用習慣一并考慮。配電箱配出回路設計分配合理。電視、信息(電話和數(shù)據(jù))插座宜在主臥、起居、書房分別設置，且不宜并行設置。聯(lián)排別墅及躍層宜在二層設置進戶對講。高檔住宅宜

13、考慮居家安防系統(tǒng)的配置及擴展功能。綠化布局合理，喬木、灌木、花、草的配置層次豐富，數(shù)量品種充足，造型優(yōu)美。綠化率、集中綠地率設置合理，分布均衡，集中綠地位置適中，便于人流自然匯聚。綠化品種適宜當?shù)貧夂驐l件，以變色觀葉植物為主，茂盛期長，成活率高，抗病蟲性好。綠化品種便于養(yǎng)護，養(yǎng)護成本節(jié)約。綠化布局不遮擋住宅采光，便于人行通行，宜考慮行走習慣。綠化品種宜無污染，兼具吸收有害污染功能(如尾氣) 。主干道兩側(cè)及集中綠地宜有大型樹木。景觀裝飾布局合理，宜處于相對而言對人流集中的區(qū)域。采用水景應考慮水系的水質(zhì)、清理、保潔、排泄、補充、養(yǎng)護。水系岸床設計應考慮防滲漏效果。不宜在小區(qū)內(nèi)設置深度超過1 米的水

14、系，并有防護或警示。如利用自然河道水系超過1.5米,，還應配置相應的救生設備、設施。景觀裝飾應便于清潔、養(yǎng)護，宜采用牢度較高、不易污染、損壞、變型、破舊的材料。泛光照明不影響住戶，不造成光污染。應充分考慮雨水排泄能力的設計，避免排泄不暢通。宜設置可開展社區(qū)活動的集中場所及避難場所。公共活動區(qū)域分布合理、均衡，位置適中，并盡量減少對住戶的影響。綠化及保潔用水取水口設置合理(一般距離不大于150m) 。各類表具、表箱設置合理，便于查看、收發(fā)。樓道內(nèi)應設置公告欄，宜預留牛奶箱，休閑椅位置，室外信報箱應有防雨措施。樓宇入口處及公共場所宜考慮殘障人員出入，宜設置無障礙通道和設施。公共空間的道路、踏步、坡

15、道應考慮老人、小孩等行動不便人員，宜設置相應保護措施。高層住宅通至屋頂平臺宜為普通玻璃門。樓道、樓梯、過道便于家具搬運、人員不易碰撞。住宅區(qū)內(nèi)無污染環(huán)境的生產(chǎn)性經(jīng)營性項目。住宅區(qū)內(nèi)污水處理排放符合國家規(guī)范。住宅區(qū)內(nèi)無各類污染源。周邊應無直接或間接嚴重影響住戶的污染源。宜采用對太陽能、雨水、綠化枝葉等的再次利用技術。垃圾收集宜采用有害、有機、無機的分類收集，宜采用垃圾壓縮或生化技術處理。垃圾房及變電房、 煤氣調(diào)壓站或其他信號發(fā)射裝置應選擇隱蔽位置，盡量不影響住戶及環(huán)境。宜在住宅區(qū)內(nèi)形成自然生態(tài)鏈。物業(yè)管理處管理中心功能：經(jīng)理室、接待區(qū)、資料室、辦公區(qū)、會議室、衛(wèi)生間、中央監(jiān)控。作業(yè)用房功能： 保

16、安值勤室、 用具房、 維修清潔綠化工具房、 員工休息室、員工生活用房。總面積： 根據(jù)住宅區(qū)管理面積和功能配置。 (各地法規(guī)要求不一樣) 一般：管理部用房面積=住宅區(qū)總建筑面積/100X0.2位置：住宅區(qū)中央，底層，管理本部及各作業(yè)面相對集中。業(yè)委會、居委會(根據(jù)當?shù)卣?功能：辦公室、資料室、會議室、接待室面積：根據(jù)具體情況而定位置：和管理部相對接近，業(yè)委會與居委會可聯(lián)合設置于一處應盡量采用較為成熟并有先例的新材料、新技術。試驗性新材料、新技術應充分論證，先行試點。采用新材料、新技術應預留充足備品備件。采用新材料、新技術應充分考慮今后的維修養(yǎng)護便利及成本。對規(guī)劃應充分測算今后產(chǎn)生的管理成本。管

17、理成本應與市場上類似住宅接近，如因規(guī)劃設計原因造成差距過大，應知會地產(chǎn)共同協(xié)商，相應改進規(guī)劃、設計。相似點差異點優(yōu)勢劣勢改進建議5.3規(guī)劃設計評估的程序：，要求物業(yè)參與某項具體項目規(guī)劃設計的評估，并提供評估報告。， 于 3 日內(nèi)回復， 由相關部門牽頭組成評估小組， 并向地產(chǎn)提交評估所需的開發(fā)資料目錄。，對不能提供的資料，書面知會物業(yè)，并于一周內(nèi)組織所屬項目、設計、工程、營銷等部門召開項目說明會，介紹項目情況并解答疑問。，組織評估小組研究，完成項目及類似典型項目的實地考察。，及項目說明會、實地考察情況，于一周內(nèi)詳細編寫完成項目規(guī)劃設計評估報告 ，并提交物業(yè)相關部門。，組織公司評審組對項目規(guī)劃設計

18、評估報告進行評審。，于 3 日內(nèi)完成對項目規(guī)劃設計評估報告的修改。，提交物業(yè)公司總經(jīng)理審核簽發(fā)。，評估報告提交地產(chǎn)公司。5.4 此階段系統(tǒng)評估工作應以滿足地產(chǎn)要求為目的， 是屬于地產(chǎn)委托物業(yè)管理業(yè)務關系類型，責任關系界定可參考物業(yè)與地產(chǎn)相關業(yè)務操作指引原則執(zhí)行。若地產(chǎn)沒有明確要提交 項目規(guī)劃設計評估報告 的要求， 物業(yè)可根據(jù)以上要點參與設計規(guī)劃的評審， 并提交意見， 責任關系界定可按照 物業(yè)與地產(chǎn)相關業(yè)務操作指引前期介入相關規(guī)定操作。6. 營銷策劃階段介入6.1 營銷策劃介入程序與內(nèi)容， 以滿足銷售包裝設計內(nèi)容的要求， 同時此時的研究又是日后物業(yè)管理方案和特色服務設計的核心。 物業(yè)管理概念研究

19、完成后需要報集團物業(yè)管理部備案。 詳見物業(yè)管理方案策劃指引 。，需要確定物業(yè)管理方案 ，應包含管理模式、服務創(chuàng)新、內(nèi)部管理機制、管理服務標準、品質(zhì)控制方法、管理費測算等。此方案需獲得集團物業(yè)管理部、財務管理部等部門的確定。詳見物業(yè)管理方案策劃指引 。，據(jù)此在房屋銷售前簽訂物業(yè)管理委托合同 ，同時物業(yè)應協(xié)助地產(chǎn)在銷售商品房時，與購買者簽訂前期物業(yè)管理服務協(xié)議 。， 根據(jù)地產(chǎn)需要提供物業(yè)推介資料， 地產(chǎn)對與物業(yè)管理有關的宣傳和承諾內(nèi)容需要獲得物業(yè)書面確認。 地產(chǎn)應適時安排物業(yè)相關人員參加相關培訓， 根據(jù)地產(chǎn)委托要求， 物業(yè)可在銷售現(xiàn)場協(xié)助地產(chǎn)進行銷售推廣， 了解客戶情況， 進行客戶調(diào) 查，并現(xiàn)場解

20、答有關物業(yè)管理承諾問題。7施工建設階段介入物業(yè)在施工建設階段的介入主要側(cè)重于項目土建工程的尾聲，即在設備、門窗安裝階段，時間上大致在竣工驗收前5 個月。施工建設介入程序與內(nèi)容， 一般 23 人， 專業(yè)組人員專業(yè)搭配合理， 具有水電氣專業(yè)知識和良好的溝通技巧， 并經(jīng)過相關工作的培訓。 地產(chǎn)項目部應設定專人與物業(yè)對接， 及時回復物業(yè) 的建議。， 發(fā)現(xiàn)問題及時通過與地產(chǎn)、 施工方等進行溝通解決。 要建立對日常各項工作的監(jiān)督和記錄制度， 通常可通過建立一套報表體系來實施， 報表包括的主要內(nèi)容有：工作計劃、檢查情況及對問題處理的建議。， 將在施工現(xiàn)場發(fā)現(xiàn)的問題以周報的形式書面呈報給地產(chǎn)相關部門， 并跟進

21、所呈報問題解決情況。， 及時溝通相關問題和進度。，并跟進問題整改落實情況。， 并指出設計中缺陷、 遺漏的工程項目， 加強常見工程質(zhì)量通病及隱蔽工程等特殊過程的監(jiān)控。 從業(yè)主使用功能角度， 注意完善相關設計規(guī)劃缺陷， 包括各類開關、空調(diào)位(孔) 、插座、排水、預留電源、排煙道、門的開啟方向等。地下室因其結構埋藏于地表以下， 受地下水或雨季雨水滲入泥土里形成的水壓環(huán)境， 是滲漏問題的常發(fā)部位。 因此， 根據(jù)其設計采取的防水施工方案而相應地重點監(jiān)理以下事項：無論采取何種防水設計施工，基坑中不應積水，如有積水，應予排除。嚴禁帶水或泥漿進行防水工程施工。采用防水混凝土結構時， 除嚴格按照設計要求計算混凝

22、土的配合比之外，應重點檢查：砼攪攔時間不得少于 2 分鐘（用機械攪攔） ；底板應盡量連續(xù)澆注，須留設施工縫時，應嚴格按照規(guī)范中的留設要求和施工要求施工后，墻體只允許留水平施工縫；后澆帶、沉降縫等應盡量要求在底板以下，墻體外側(cè)相應部位加設防水層（可用卷材、涂膜等） ；預埋件的埋設應嚴格按規(guī)范施工；養(yǎng)護時間和養(yǎng)護方式應嚴格監(jiān)控，此項是承建商經(jīng)常忽視的工序，但對砼的防水能力有較大的影響。采用水泥砂漿防水層，除按設計及規(guī)范施工外，應注意陰陽角應做成圓弧形或鈍角；剛性多層作法防水層宜連續(xù)施工，各層緊密貼合不留施工縫?；靥钔凉こ躺婕笆讓訕堑孛妫o地下室結構的） 、外地坪的工程質(zhì)量，如回填質(zhì)量不好， 將會導

23、致地面投入使用一段時間后出現(xiàn)下沉、 損壞埋設管道， 使地面開裂等問題。因此，應對此項工程回填土成份、分層打夯厚度進行監(jiān)控，有問題應堅決要求返工，否則后患無窮。樓面、屋面砼工程質(zhì)量，通常是引發(fā)樓面、屋面開裂的一個主要原因，亦是物業(yè)在以后的維修工作中無能為力的問題， 故在樓面、 屋面砼工程中應重點注意。鋼筋綁扎：鋼筋綁扎是否按圖按規(guī)范施工，其開料長度、綁扎位置、搭樓位置、排列均勻等問題，均造成以后樓板的開裂，特別是樓板的邊、角位置、懸挑梁板的鋼筋綁扎應重點檢查，同時應監(jiān)督施工單位切實做好鋼筋墊塊工作，以免出現(xiàn)露筋現(xiàn)象。砼澆注：除發(fā)展商的監(jiān)理人員注意按施工規(guī)范監(jiān)理施工外，鑒于物業(yè)常見質(zhì)量問題，物業(yè)參

24、與監(jiān)理的人員應重點對廚房、衛(wèi)生間的地面澆注進行監(jiān)理，有剪力墻結構的亦為重點監(jiān)督。如這些部位施工出現(xiàn)問題，通常會引發(fā)廚、廁、衛(wèi)生間地面、剪力墻墻面出現(xiàn)大面積滲水，還會出現(xiàn)難以檢查維修的問題。如剪力墻因砼搗制不密實，出現(xiàn)外墻面雨水滲入外墻面后，在墻體內(nèi)的孔隙內(nèi)滲流一段距離后滲出內(nèi)墻面，導致維修困難，故對以上部位砼的振搗應嚴格監(jiān)控。建成物業(yè)常有墻體與梁底的結合部出現(xiàn)裂縫的現(xiàn)象， 造成此問題， 通常是墻體砌筑至梁底時的砌筑方式不對， 砂漿不飽。 因此， 在砌筑工程中應對砌筑砂漿 的飽滿、墻頂磚砌方式進行監(jiān)督，墻頂與梁底間的砌磚，應把磚體斜砌，使磚體兩頭頂緊墻頂和梁底，并保證砂漿飽滿。外墻面：外墻面抹灰及飾面施工的好壞常常是影響外墻是否滲水的一個關鍵。以我國目前的常用做法，外墻面仍未做到對外來雨水作整體設防（無特別的