8203估價師協(xié)會網站cms案例分析

1、關于海門市恒興置業(yè)用權市場價值評估估價位于海門市海門鎮(zhèn)案例分析路北側住宅用地土地使第一部分評估項目的背景海門市恒興置業(yè)為籌集項目，擬轉讓其擁有的位于海門市海門鎮(zhèn)路北側的住宅用地土地使用權，并以 2008 年 12 月 25 日為估價期日委托南通中誠信土地房地產評估對該土地使用權進行市場價值評估。待估宗地位于海門市海門鎮(zhèn)路北側，根據海門市人民頒發(fā)的海國用（2008）第 071043 號國有土地使用權證，待估宗地為海門市恒興置業(yè)有限公司以出讓方式取得，宗地登記用途為住宅用地，土地使用權面積 12397.00m2，在估價期日待估宗地未設定他項權利限制，查閱土地出讓合同，待估宗地容積率限定小于等于 2

2、.00。在估價期日，待估宗地剩余使用年期為 69.17 年，宗地上無建筑物。宗地實際開發(fā)程度為紅線外達到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和紅線內達到場地平整的“一平”開發(fā)水平。待估宗地所處地段為海門市住宅集聚地，屬海門市住宅三級地范圍，公共交通便捷度高，基礎設施及服務配套設施完備。第二部分評估項目的主要難點及解決方法一、確定委托估價資料的真實、。國有土地使用權證及其所記載事項是否真實、完整，估價對象是否可自由流轉。在實踐中到土地權屬登記部門查閱相關公開資料，對容積率限制、他項權利限制、轉讓限制等了解清楚，并在估價中作適當說明。二、估價方法的確定方面評估方法的選擇應按照地價評估技術規(guī)程，

3、根據當地地產市場發(fā)育狀況，結合該項目的具體特點及估價目的等選擇。本案例中，待估宗地為住宅用地，地上無建筑物，為待開發(fā)空地，委估宗地所在區(qū)域近期均有交易案例，且該區(qū)域房地產市場活躍，故優(yōu)先考慮市場比較法和剩余法兩種評估方法。1、市場比較法比較案例選擇是否適當，直接影響市場比較法評估的結果，實踐中，選取比較案例可從幾方面考慮，與待估宗地的用途相同，應為住宅用地；交易類型相同；交易案例必須為正常交易或可修正為正常交易，不能選取成交價格明顯高于或低于市場價格的交易案例；與待估宗地所處地區(qū)的區(qū)域特性、土地級別及宗地的個別條件要相近，用來比較的案例應與待估宗地具有相同特性的同一地區(qū)，或處于同一供需圈的類似

4、地區(qū)，且個別條件應相近；交易時間與待估宗地的估價期日應接近或可以進行比較修正，盡可能為近 2 年的實際成交案例。在確定比較案例后，實地查估宗地及各案例，對待估宗地及比較案例有直觀的認識，如地理位形地貌、地塊形狀、土地面積及利用狀況；親身感受比較案例周邊環(huán)境與待估宗地的差異，如公共交通便捷程度、周圍景觀、公用配套設施、距商服中心距離等，盡可能準確把握其對評估價格的影響。交易情況修正：主要為剔除的交易案例，該項修正很大程度上依賴于估價的經驗，只有平時多關注市場行情，多積累經驗，才能準確的進行該項修正。期日修正利用部門的地價指數或房屋價格指數的變動率來分析計算，同時注意價格指數的基期。區(qū)域修正：從地

5、區(qū)的繁華程度、交通狀況、基礎設施狀況、區(qū)域環(huán)境條件，城市規(guī)劃、土地使用限制等方面考慮，并參照當地基準地價修正系數修正。個別修正：通過實地查看，了確宗地的面積、形狀、地形、地質、水文狀況、臨路情況與比較案例的差異，并參照當地基準地價修正系數修正。土地使用年限修正：有具體的計算公式，其中難以確定的為土地還原率，我們選用房地產估價行業(yè)組織已的率、資本化率、利潤率等估價參數值。容積率修正：參照當地基準地價修正系數修正。2、剩余法剩余法是從開發(fā)商的角度分析，測算其所能支付的最高場地購置費用，其難點在于以下幾點：首先，通過分析估價對象條件、利用現狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，根據土地估價的最有效使

6、用原則和合法原則，正確確定土地最佳利用方式，本案例中利用方式已合法確定為住宅用途，且所在區(qū)域最有效使用亦為住宅用途，容積率限制等已有明確規(guī)定。其次，明確待估宗地開發(fā)完成后的利用方式及依據目前市場狀況估算不動產總價。因待估宗地所在區(qū)域房地產市場活躍，根據目前的不動產售價水平，采用市場比較法并考慮現時的房地產價格走勢、政策影響等開發(fā)完成后的房地產市場總價。再次，明確建筑費、專業(yè)費、開發(fā)周期、利息、稅費及正常利潤等，根據當地財政、統(tǒng)計、工程造價等相關部門的數據標準，確定建筑費、專業(yè)費、稅費及開發(fā)商利潤，同時假設開發(fā)期間各項成本的投入是均勻的，采用銀行同期利率計算成本。第三部分估價案例的啟示跟隨執(zhí)業(yè)土地估價師參與這個項目的評估工作，對許多理論知識的靈活運用有了進一步的理解。選取估價方法時應根據估價目的及估價對象現狀結合其周邊環(huán)境綜合考慮，在估價中必須親臨現場實地感受估價對象所處環(huán)境，實事求是的選取真實的比較案例，平時多關注房地產市場行情，多收集與估價相關的各種資料，積累工作經驗。在實際估價過程中，多種估價方法結合運用，如剩余法中采