8203估價師協(xié)會網(wǎng)站cms案例分析

1、關(guān)于海門市恒興置業(yè)用權(quán)市場價值評估估價位于海門市海門鎮(zhèn)案例分析路北側(cè)住宅用地土地使第一部分評估項目的背景海門市恒興置業(yè)為籌集項目，擬轉(zhuǎn)讓其擁有的位于海門市海門鎮(zhèn)路北側(cè)的住宅用地土地使用權(quán)，并以 2008 年 12 月 25 日為估價期日委托南通中誠信土地房地產(chǎn)評估對該土地使用權(quán)進行市場價值評估。待估宗地位于海門市海門鎮(zhèn)路北側(cè)，根據(jù)海門市人民頒發(fā)的海國用（2008）第 071043 號國有土地使用權(quán)證，待估宗地為海門市恒興置業(yè)有限公司以出讓方式取得，宗地登記用途為住宅用地，土地使用權(quán)面積 12397.00m2，在估價期日待估宗地未設(shè)定他項權(quán)利限制，查閱土地出讓合同，待估宗地容積率限定小于等于 2

2、.00。在估價期日，待估宗地剩余使用年期為 69.17 年，宗地上無建筑物。宗地實際開發(fā)程度為紅線外達到通路、通上水、通下水、通電、通訊“五通”和紅線內(nèi)達到場地平整的“一平”開發(fā)水平。待估宗地所處地段為海門市住宅集聚地，屬海門市住宅三級地范圍，公共交通便捷度高，基礎(chǔ)設(shè)施及服務(wù)配套設(shè)施完備。第二部分評估項目的主要難點及解決方法一、確定委托估價資料的真實、。國有土地使用權(quán)證及其所記載事項是否真實、完整，估價對象是否可自由流轉(zhuǎn)。在實踐中到土地權(quán)屬登記部門查閱相關(guān)公開資料，對容積率限制、他項權(quán)利限制、轉(zhuǎn)讓限制等了解清楚，并在估價中作適當說明。二、估價方法的確定方面評估方法的選擇應(yīng)按照地價評估技術(shù)規(guī)程，

3、根據(jù)當?shù)氐禺a(chǎn)市場發(fā)育狀況，結(jié)合該項目的具體特點及估價目的等選擇。本案例中，待估宗地為住宅用地，地上無建筑物，為待開發(fā)空地，委估宗地所在區(qū)域近期均有交易案例，且該區(qū)域房地產(chǎn)市場活躍，故優(yōu)先考慮市場比較法和剩余法兩種評估方法。1、市場比較法比較案例選擇是否適當，直接影響市場比較法評估的結(jié)果，實踐中，選取比較案例可從幾方面考慮，與待估宗地的用途相同，應(yīng)為住宅用地；交易類型相同；交易案例必須為正常交易或可修正為正常交易，不能選取成交價格明顯高于或低于市場價格的交易案例；與待估宗地所處地區(qū)的區(qū)域特性、土地級別及宗地的個別條件要相近，用來比較的案例應(yīng)與待估宗地具有相同特性的同一地區(qū)，或處于同一供需圈的類似

4、地區(qū)，且個別條件應(yīng)相近；交易時間與待估宗地的估價期日應(yīng)接近或可以進行比較修正，盡可能為近 2 年的實際成交案例。在確定比較案例后，實地查估宗地及各案例，對待估宗地及比較案例有直觀的認識，如地理位形地貌、地塊形狀、土地面積及利用狀況；親身感受比較案例周邊環(huán)境與待估宗地的差異，如公共交通便捷程度、周圍景觀、公用配套設(shè)施、距商服中心距離等，盡可能準確把握其對評估價格的影響。交易情況修正：主要為剔除的交易案例，該項修正很大程度上依賴于估價的經(jīng)驗，只有平時多關(guān)注市場行情，多積累經(jīng)驗，才能準確的進行該項修正。期日修正利用部門的地價指數(shù)或房屋價格指數(shù)的變動率來分析計算，同時注意價格指數(shù)的基期。區(qū)域修正：從地

5、區(qū)的繁華程度、交通狀況、基礎(chǔ)設(shè)施狀況、區(qū)域環(huán)境條件，城市規(guī)劃、土地使用限制等方面考慮，并參照當?shù)鼗鶞实貎r修正系數(shù)修正。個別修正：通過實地查看，了確宗地的面積、形狀、地形、地質(zhì)、水文狀況、臨路情況與比較案例的差異，并參照當?shù)鼗鶞实貎r修正系數(shù)修正。土地使用年限修正：有具體的計算公式，其中難以確定的為土地還原率，我們選用房地產(chǎn)估價行業(yè)組織已的率、資本化率、利潤率等估價參數(shù)值。容積率修正：參照當?shù)鼗鶞实貎r修正系數(shù)修正。2、剩余法剩余法是從開發(fā)商的角度分析，測算其所能支付的最高場地購置費用，其難點在于以下幾點：首先，通過分析估價對象條件、利用現(xiàn)狀等，考慮到規(guī)劃利用及管理等限制條件，根據(jù)土地估價的最有效使

6、用原則和合法原則，正確確定土地最佳利用方式，本案例中利用方式已合法確定為住宅用途，且所在區(qū)域最有效使用亦為住宅用途，容積率限制等已有明確規(guī)定。其次，明確待估宗地開發(fā)完成后的利用方式及依據(jù)目前市場狀況估算不動產(chǎn)總價。因待估宗地所在區(qū)域房地產(chǎn)市場活躍，根據(jù)目前的不動產(chǎn)售價水平，采用市場比較法并考慮現(xiàn)時的房地產(chǎn)價格走勢、政策影響等開發(fā)完成后的房地產(chǎn)市場總價。再次，明確建筑費、專業(yè)費、開發(fā)周期、利息、稅費及正常利潤等，根據(jù)當?shù)刎斦?、統(tǒng)計、工程造價等相關(guān)部門的數(shù)據(jù)標準，確定建筑費、專業(yè)費、稅費及開發(fā)商利潤，同時假設(shè)開發(fā)期間各項成本的投入是均勻的，采用銀行同期利率計算成本。第三部分估價案例的啟示跟隨執(zhí)業(yè)土地估價師參與這個項目的評估工作，對許多理論知識的靈活運用有了進一步的理解。選取估價方法時應(yīng)根據(jù)估價目的及估價對象現(xiàn)狀結(jié)合其周邊環(huán)境綜合考慮，在估價中必須親臨現(xiàn)場實地感受估價對象所處環(huán)境，實事求是的選取真實的比較案例，平時多關(guān)注房地產(chǎn)市場行情，多收集與估價相關(guān)的各種資料，積累工作經(jīng)驗。在實際估價過程中，多種估價方法結(jié)合運用，如剩余法中采