云南省曲靖麒麟溫泉項目市場調(diào)研報告

1、.：.；云南省曲靖麒麟溫泉一期工程五星級酒店物業(yè)運營市場調(diào)研報告及可行性分析報告目錄第一章概述第頁第二章酒店管理公司角色第頁第三章傳統(tǒng)酒店業(yè)商業(yè)方式分析第頁-頁第四章 產(chǎn)權式酒店業(yè)商業(yè)方式分析第頁-頁產(chǎn)權或時權式客房的市場營銷分析及建議方案完全市場導向建立銷售運營再銷售產(chǎn)權或時權酒店背景引見分析產(chǎn)權酒店概述產(chǎn)權酒店的概念解析產(chǎn)權酒店的根本特點地點要求運營方式投資收益宏大運營本錢低產(chǎn)權酒店的開展產(chǎn)權酒店在中國的現(xiàn)狀本工程產(chǎn)權酒店方案五星、三星酒店部分產(chǎn)權出賣比例產(chǎn)權出賣部分與其它酒店客房建筑、管理差別售價預估產(chǎn)權酒店業(yè)主報答方案第五章市場銷售推行分析第頁-頁工程籌備期市場調(diào)研分析工程所在地旅游情

2、況分析及未來開展方式工程察看曲靖市特點目的市場解析工程優(yōu)勢周邊市場同級，同類酒店競爭對手運營情況分析根本運營情況配套設備、設備；運營特征地理位置分析平均房價門市價、商務價平均出租率餐飲消費情況銷售網(wǎng)絡概略周邊競爭對手酒店設備對比客房：房總數(shù)、房型面積、行政樓層、總統(tǒng)套房餐飲：餐廳數(shù)量、餐廳類型、酒吧數(shù)量、座位數(shù)量宴會及會議：宴會廳面積、會議室數(shù)量康體文娛：游泳池、健身中心、水療中心其他配套效力設備：商務中心、商場根據(jù)工程市場定位規(guī)范，并參考當?shù)馗浇赜蛳M及市場定價原那么，制定房間價錢及個營業(yè)部分的定價政策酒店客源分析客源規(guī)模與分布中國主要客源市場情況游客的消費程度消費構造分析入境游客的消費構

3、造國內(nèi)游客的消費構造不同地域間酒店星級消費構造的比較消費選擇與消費趨勢分析游客對住宿設備的選擇游客的停留時間及變化游客的游覽目的入境游客感興趣的商品消費者的消費評價散客或團隊、商務及會議長住及中介機構客源本工程市場定位、功能定位及管理方式建議市場需求及工程市場定位分析與建議本工程特點名牌酒店管理公司管理業(yè)主委托運營業(yè)主權益保證客房利潤多元化多點開發(fā) 規(guī)模運營酒店星級規(guī)模與檔次客源群體定位建議客源市場保證體系目的客戶第六章 工程第頁-頁工程功能定位建議根據(jù)工程的市場定位，結合行業(yè)規(guī)范規(guī)范，提供與工程相適宜的功能規(guī)劃和設備設備配置建議工程功能分區(qū)建議房間戶型及數(shù)量建議餐廳類型、數(shù)目及功能建議宴會、

4、會議功能建議配套文娛設備效力建議工程其他配套設備設備規(guī)劃及建議工程運營理念及管理方式建議參照國際管理規(guī)范，結合行業(yè)規(guī)范，借以過往管理閱歷，針對工程獨特性及所在地域不同及客源不同，提供真實可行的運營理念建議及管理方式建議運營理念及管理方式建議組織框架構造及員工編制建議客房收費規(guī)范建議餐飲消費規(guī)范建議對酒店式公寓的市場營銷分析及詳細建議方案對溫泉樂園群眾化和SPA會所高端運營理念及管理方式的建議方案對美食、文娛、購物等子工程的品牌運營方式及市場定位的分析A級景區(qū)與五星級酒店暨整體工程開發(fā)的運營管理分析間三星酒店建筑群落規(guī)劃第七章財務分析第頁-頁第八章結論第頁-頁第一章 概述美國戴斯酒店集團中國就云

5、南曲靖麒麟溫泉一期工程五星級酒店委托管理一事專門成立了工程調(diào)研組，成員包括：集團總裁陳家財先生、開展部總監(jiān)蔡濱、工程總監(jiān)張慧清、運營部總監(jiān)傅磊、培訓部總監(jiān)任衛(wèi)東、銷售總監(jiān)劉剛、財務總監(jiān)黃承松、運營部經(jīng)理王浩等，并優(yōu)先調(diào)動選集團資源輔助云南旅投麒麟溫泉開發(fā)完成工程定位、市場調(diào)研、工程建議與監(jiān)管等工程前期重點任務。近期，集團已派遣開展部總監(jiān)蔡濱、運營部總監(jiān)傅磊、工程總監(jiān)張慧清、銷售總監(jiān)劉剛、運營部經(jīng)理王浩分別至昆明、曲靖進展實地調(diào)查洽談，并于回京后共同匯總整理信息、集思廣益、討論研討后確定本報告書寫重點，并分工協(xié)作，完成此份報告。附：甲方工程總體投資目的源自云南旅投麒麟溫泉開發(fā)資料從土地開發(fā)的角度

6、：經(jīng)過投資超五星級酒店來拉動.平方公里范圍內(nèi)土地價錢的升值。從房產(chǎn)、物業(yè)開發(fā)的角度：經(jīng)過投資超五星級酒店來拉動酒店本身、特別是酒店周邊旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和住宅物業(yè)的升值。從融資角度：經(jīng)過以超五星級酒店為龍頭，結合A級景區(qū)、國際會議中心、美食文化街、安康管理中心等組合工程，吸引戰(zhàn)略協(xié)作同伴和投資運營同伴，來拉動總體工程的固定資產(chǎn)投資增長。從云南“二次創(chuàng)業(yè)和珠江源大城市城市開展規(guī)劃的角度：構成云南旅游滇東、滇西兩翼齊飛的局面，和全國十家宜居城市中首家生態(tài)環(huán)保旅游社區(qū)旅游小鎮(zhèn)。第二章酒店管理公司角色美國戴斯酒店集團中國受云南旅投麒麟溫泉開發(fā)的委托，為曲靖麒麟溫泉居住商業(yè)綜合工程，籌備謀劃興建五星級規(guī)

7、范產(chǎn)權度假酒店或奢華五星級休閑度假酒店開發(fā)工程，進展市場及財務能夠性研討報告。他們的研討范圍包括實地調(diào)查、市場分析、供求評價、收入與支出預算分析等。戴斯集團將緊隨云南旅投開發(fā)腳步，調(diào)用選集團各部門力量，輔助并完成工程設計、工程監(jiān)管協(xié)助、人員招募培訓、共同完成財務規(guī)劃、產(chǎn)權酒店出賣建議、運營管理、包括酒店、別墅、休閑游樂區(qū)不含SPA等。除此之外，應云南要求，戴斯集團將著重從五星級酒店品牌帶動當?shù)厣鷳B(tài)度假房地產(chǎn)升值的角度，悉心計算本工程的各項財務周轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)如下，詳細分析請見第七章。資金投入產(chǎn)出預期投資估算及運營預測酒店建筑工程造價估算客房平均房價及入住率預算餐飲收入預測未來年運營收入本錢利潤預測產(chǎn)權

8、銷售對資金周轉(zhuǎn)的影響業(yè)主權益及投資收益分析業(yè)主權益根本權益附加權益投資收益第三章傳統(tǒng)酒店業(yè)商業(yè)方式分析本工程相對于傳統(tǒng)酒店有其特殊的一面，還需表達如下類型酒店特征：溫泉度假型酒店、產(chǎn)權式酒店、會議型酒店，及思索與房地產(chǎn)工程的結合開發(fā)。在此章中，他們列舉了如下數(shù)據(jù)：中國酒店業(yè)的開展情況與未來趨勢行業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策行業(yè)準入分析中國酒店業(yè)的開展情況與未來趨勢酒店業(yè)開展的根本態(tài)勢、酒店的數(shù)量規(guī)模加速度擴張自年開場，中國酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模成倍數(shù)地加速開展。酒店的供應量隨著需求的擴展而快速增長。以旅游涉外酒店為例，年有酒店家，年光星級酒店就添加到家，增長近倍。同期，客房間數(shù)增長余倍。旅游酒店每五年的增長率在%

9、以上。、檔次與規(guī)模構造曾經(jīng)構成假設不分系統(tǒng)地將各類酒店放在一同，到年末()五星級酒店座，共有.萬間客房，占中國星級酒店客房總數(shù)的.%；()四星級酒店座，共有.萬間客房，占中國星級酒店客房總數(shù)的.%；()三星級酒店座，共有.萬間客房，占中國星級酒店客房總數(shù)的.%；()二星級酒店座，共有.萬間客房，占中國星級酒店客房總數(shù)的.%；()一星級酒店座，共有.萬間客房，占中國星級酒店客房總數(shù)的.%。呈現(xiàn)兩頭小，中間大的格局。、空間分布出現(xiàn)三階梯形狀中國酒店業(yè)開展程度在空間上呈現(xiàn)三階梯形狀：第一階梯是位于東部沿海地域，第二階梯是中國的中部地帶，第三階梯是西部地帶，整個態(tài)勢是東多西少。擁有星級酒店座數(shù)多少陳列

10、，位居全國前十名的地域是：()廣東座；()浙江座；()江蘇座：()北京座；()云南座；()湖北座；()山東座；()遼寧座；()上海座：()湖南座。二、整個行業(yè)的轉(zhuǎn)變、 由指令性的政府外事接待體系轉(zhuǎn)向國民經(jīng)濟中有競爭力的產(chǎn)業(yè)過去的旅游酒店多數(shù)是外事接待機構，款待所多數(shù)是公務住宿機構，談不上酒店產(chǎn)業(yè)和開展規(guī)模。經(jīng)過余年的建立，將一個傳統(tǒng)性的、指令性的、隸屬于政府外事接待任務的效力機構，轉(zhuǎn)變成為一個在整個國民經(jīng)濟中越發(fā)引人注目的、具有競爭力的產(chǎn)業(yè)。年旅游業(yè)收入億人民幣，酒店業(yè)的收入占旅游業(yè)的收入將近一半，產(chǎn)業(yè)特征愈加明顯。、 由封鎖性行業(yè)轉(zhuǎn)向與國際接軌、市場化程度較高的開放性行業(yè)酒店業(yè)最早對外商開放

11、，允許外商投資，允許與外商合資。到目前為止，中國旅游酒店業(yè)利用外資額已達多億美圓，三資酒店已有余家。從年半島集團管理北京建國酒店開場，一批國際酒店集團相繼進入中國。引進星級評定規(guī)范，在行業(yè)管理和酒店管理方面按國際慣例辦事，大大提升了酒店業(yè)的國際化開展程度。經(jīng)過年的開展，使酒店業(yè)由一個方案經(jīng)濟的封鎖性行業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€與國際接軌較早、較快、較為順暢的市場化程度較高的開放性行業(yè)。、 供求關系由賣方主導的市場轉(zhuǎn)向買方主導的市場經(jīng)濟的活潑、旅游業(yè)的開展使更多的酒店企業(yè)參與進中國的酒店業(yè)市場，加劇了酒店企業(yè)之間的競爭，促進了供求關系的變化。中國酒店的運營更多地關注消費者的需求。在酒店管理上，經(jīng)過星級酒店的示

12、范作用，從需求順應供應轉(zhuǎn)變?yōu)楣槕枨?。酒店業(yè)由供不應求的賣方市場向買方市場轉(zhuǎn)變。由于過速開展，相當一些地域近幾年出現(xiàn)了 供過于求，企業(yè)之間的競爭更加猛烈。酒店企業(yè)的運營者更加注重市場趨勢和顧客的需求變化，這種理念和行為促進酒店企業(yè)進一步提高競爭力。、 方案經(jīng)濟的本錢中心事業(yè)性運作方式轉(zhuǎn)向市場經(jīng)濟的利潤中心企業(yè)性運作方式年以前，中國的酒店多屬事業(yè)型款待所，酒店效力單一，只提供食宿兩項效力。運營效益缺目的、效力缺規(guī)范，本錢無核算，財務上實行統(tǒng)收統(tǒng)支、盈余自留、差額補貼的制度，并且沒有上繳利稅的義務；改革開放以后，外資進入，中國酒店管理機構推行一系列政策措施，促使各酒店轉(zhuǎn)換運營機制，使中國酒店在

13、短暫決策、管理體制、組織構造、工資分配、員工錄用與獎勵以及財務本錢管理等方面進展了改造，開場實行自主運營、獨立核算、自傲盈虧的企業(yè)型管理制度。酒店企業(yè)以營利為目的的市場競爭的認識及其行為使整個酒店業(yè)發(fā)生了根本性的變化。、由傳統(tǒng)的閱歷管理轉(zhuǎn)向現(xiàn)代的科學管理在推行建國酒店的管理閱歷的根底上，把引進國外先進科學管理方法與國情相結合，初步總結出一套中國式的酒店科學管理體系，使酒店企業(yè)從閱歷型行政管理開場向科學化管理轉(zhuǎn)變，促進了中國酒店業(yè)管理方式和運營機制朝現(xiàn)代化方向加速轉(zhuǎn)變。、行業(yè)管理從簡單無序，開展到根本科學、系統(tǒng)有序經(jīng)過實行酒店星級制度，實現(xiàn)中國酒店管理與國際規(guī)范的接軌。政府機構改革，轉(zhuǎn)變職能，減

14、少干涉，將中國酒店業(yè)的開展轉(zhuǎn)移到市場調(diào)理的根底上來。行業(yè)主管部門建立行業(yè)規(guī)那么，推進酒店企業(yè)有序競爭，推進酒店業(yè)市場化。政府、行業(yè)、企業(yè)逐漸順應和學會了在市場經(jīng)濟中科學、有序地管理、運營酒店的方式、方法。酒店業(yè)的歷史性變化是前所未有的。中國進入WTO后，酒店業(yè)面臨著新的全球性的挑戰(zhàn)，近幾年的開展將出現(xiàn)幾個值得留意的趨勢。三、中國酒店業(yè)未來的開展趨勢l、供應相對過剩，競爭猛烈，今后開展速度降低。年到年旅游酒店業(yè)共添加.萬間客房，平均年增長率為.%，而同期的客源增長率為.%。由于供大于求，導致酒店企業(yè)之間過度競爭。從年到年全國酒店的平均出租率和利潤率逐年下降，年開場出現(xiàn)全行業(yè)虧損。、年三年虧損額分

15、別為.億、.億和.億元。這種態(tài)勢。遏制了新的投資，迫使酒店產(chǎn)業(yè)的規(guī)模擴張速度降低，同時提出控制酒店總量、提高酒店質(zhì)量等戰(zhàn)略性問題。、酒店業(yè)新的開展投資點將逐漸西移并優(yōu)化地域構造。 由于中國中西部地域具有較為豐富的旅游資源，同時，國家又先后出臺了一系列開發(fā)中西部的措施，一部分酒店投資將有能夠從東部、南部地域轉(zhuǎn)向中西部地域。隨著中西部經(jīng)濟的進一步開展以及旅游資源的進一步開發(fā)，中西部的酒店業(yè)將會進一步開展， 成為中國酒店業(yè)新的、最有希望的增長區(qū)域。從總體來看，沿海興隆地域各個城市旅游酒店的總量和檔次都到達了很高的程度，中部地域開展迅速，有望在近年內(nèi)就可到達一個較高的程度，瓶頸主要是西部地域。、高檔酒

16、店的運營管理程度將繼續(xù)與國際接軌，努力開展具有國際水準的經(jīng)濟性酒店將成為新的趨勢。就競爭領域來看，在高檔酒店領域，外資酒店將繼續(xù)堅持優(yōu)勢，內(nèi)資酒店大多集中在中低檔領域。而在中低檔領域，外資酒店還未采取行動。具有國際水準的經(jīng)濟性酒店將成為未來競爭和建立的重點。經(jīng)濟型酒店是外國酒店集團的關注點。據(jù)旅游局作的中國旅游業(yè)開展預測，到年，入境過夜旅游者為萬人次，年平均增長率為.%.%。國際旅游組織進展前景預測，以為到年，全球?qū)⒂袃|國際游客，中國將有.億游客入境，成為世界上第一大入境國。就這個趨勢，外國酒店集團看準了中國的經(jīng)濟性酒店是個有潛力的增長點。隨著有薪假期的實施、交通條件的改善、民眾收入程度的提高

17、，國內(nèi)旅游迅速開展，國內(nèi)客人曾經(jīng)成為酒店不可忽視的客源。未來需求趨勢是裝修樸素、干凈衛(wèi)生、設備便利、價位適中的經(jīng)濟型酒店將成為國內(nèi)游客所看重的酒店業(yè)類型。在質(zhì)量、效力上，高檔酒店根本滿足需求，而中低檔酒店數(shù)量雖然很多，但和國際規(guī)范相差很遠。這種態(tài)勢，和國際、國內(nèi)的經(jīng)濟性客源的增長趨勢不相吻合。中國擁有萬多個大中小酒店、賓館、款待所等住宿設備，其中萬左右是星級酒店，占%。有萬多家、%以上的住宿設備未進入星級評定范圍。這里，多數(shù)是中、小酒店。所以，改造現(xiàn)存的中、小酒店，使其符合國際規(guī)范，這是未來酒店行業(yè)建立上的重點。、國有酒店脫離原投資部門，轉(zhuǎn)制問題增多，防備風險的任務越來越重要。入世后，國際酒店

18、更容易地進入中國酒店市場，中國酒店行業(yè)競爭加劇。由于體制緣由和改革動力缺乏，國有酒店處于優(yōu)勢位置，而且越來越被動。國有酒店面臨著競爭、改組、兼并、破產(chǎn)的壓力。國有酒店在壓力面前不得不改革，在改革中就有能夠被改組、出賣或破產(chǎn)。隨著改革的深化，黨、政，軍、警及商業(yè)銀行與本人投資持有的酒店脫鉤，不再運營酒店投資業(yè)務。由于一切者的轉(zhuǎn)換和由此引起的體制、位置的變化。會引起酒店人心浮動，運營失衡、管理失調(diào)，以致于業(yè)績失敗。酒店的兼并、破產(chǎn)，會導致大量職工下崗等社會震蕩。對此，防備國有酒店轉(zhuǎn)制過程中出現(xiàn)的社會風險將越來越重要。、酒店行業(yè)的開展程度與人力資源開發(fā)程度的相關性越來越強。中國酒店行業(yè)剛開場構成時，

19、因酒店比較少，在需求增長的情況下，競爭重心是數(shù)量。所以，中國酒店業(yè)初期的開展程度與酒店設備的數(shù)量規(guī)模有關。在酒店的數(shù)量規(guī)模增大、設備檔次提高、競爭猛烈的情況下，行業(yè)的數(shù)量競爭轉(zhuǎn)向質(zhì)量競爭，行業(yè)的開展 程度就和人力資源的開發(fā)程度親密相關了。由于質(zhì)量競爭主要是效力競爭，效力競爭的中心是人員素質(zhì)的競爭。酒店業(yè)人員的敬業(yè)精神、技術程度、職業(yè)心思素質(zhì)、高級管理人才和技術人才的組合效應，以及構成一支訓練有素的人才隊伍等，都影響酒店業(yè)的競爭力。中國內(nèi)資酒店競爭力不強，關鍵要素不是技術問題，而是人員素質(zhì)問題。、酒店的集團化進程在逐漸加強，國際集團更是大舉進入中國市場。近幾年來，中國酒店業(yè)開場留意集團化問題。截

20、止到年底，中國共有余家酒店管理公司，管理酒店余家，星級酒店集團化程度達.%。在中國酒店業(yè)集團強中，國際著名酒店集團入選家，中國酒店集團入選家。令人可喜的是，中國入選的家酒店管理公司運營規(guī)模均已到達國際飯店集團強的規(guī)范，反映出中國飯店集團化進程有了本質(zhì)性的開展。但中國酒店業(yè)集團化的形狀和國際酒店集團相比，仍有很大差距。據(jù)年的資料，名列中國第一位，名列全球第位的上海錦江酒店集團僅擁有酒店家，僅為圣達特集團的.%?？头块g，僅為圣達特集團的.%。排行第十位的美國凱悅集團(HyattHotelsHyattIntemational，USA)擁有酒店家，擁有客房間。總的來說，目前中國的酒店集團未構成大的結合

21、監(jiān)隊：未構成規(guī)?；?、一體化的集約運營；酒店集團本錢高，機構臃腫，層次多，效率低；知名度不高，集團優(yōu)勢不明顯。從開展態(tài)勢來看，中國的酒店集團在短時期內(nèi)很難與國外大型酒店集團構成有力的競爭，因此，中國酒店集團的開展將制約著中國酒店在國際市場的位置。年，全球國際旅游者接待量到達.億人次，比年增長%；中國全年旅游業(yè)總收入到達億元，比年增長.%。 年，中國旅游業(yè)和全球旅游業(yè)都進入了一個新的景氣周期，期間入境旅游人數(shù)年均增長率為-，中國國內(nèi)旅游人數(shù)年均增長率為-。 年，中國入境旅游人數(shù)萬人次，比上年增長.%。其中：入境過夜旅游者人數(shù)萬人次，比上年增長.%；入境外國旅游者萬人次，比上年增長.%。國際旅游外匯

22、收入.億美圓，比上年增長.%。四、中國酒店業(yè)不可忽視的軟傷、一大部分三星及三星以下級的酒店雖然外界環(huán)境不錯，依然長期處于虧損之中。、另一小部分三星及三星以下級的酒店銷售良好，入住率很高，但酒店似乎開展到了一個坎兒上，員工熱情、銷售業(yè)績、效力質(zhì)量都無法再上一個臺階。、大多數(shù)四、五星級酒店在本行業(yè)縱向比，還算顯得略高一等，但在國際上橫著比，中國高檔酒店在戰(zhàn)略態(tài)勢、管理精度、效力深化和全球運作方面和國際同等級酒店不可同日而語，中國的大多數(shù)四、五星級酒店的軟環(huán)境只相當于國外三星甚至更低檔次的酒店。、中國酒店業(yè)效率低下，運作及方式千篇一概，找不到差別化和多樣性的軌跡，在國際競爭中附加值極其微薄。、中國外

23、鄉(xiāng)酒店人才在素質(zhì)與培育方式上與國際酒店人才存在較大差距，一個不可逃避的現(xiàn)實是中國現(xiàn)有高級酒店管理人才%國外，或者有過國外酒店培訓閱歷。中國至今還沒有真正意義上的專業(yè)酒店管理學院，也沒有一個規(guī)范完好的酒店人力資源市場。五、在未來的酒店業(yè)中，他們還可以看到如下景象與趨勢：、酒店在預訂技術、效力技術、產(chǎn)品設計技術等方面的全面滯后，使得行業(yè)內(nèi)部的競爭只能長時間集中在資本規(guī)模、關聯(lián)業(yè)務、利潤讓渡等層面上。、酒店業(yè)目前整體處于供大于求形狀，外資新增投資的能夠性不大，但境外酒店管理公司進入國內(nèi)市場的速度將加快，進入這一領域的方式主要為一切權收買、帶資管理、合同管理、特許運營等，競爭猛烈程度將加深。國有大型酒

24、店集團存在較大的尋求外資并購的時機。、從長久來看，隨著經(jīng)濟開展以及工資程度全球化進程，人才競爭勢必成為酒店業(yè)的生存競爭的焦點之焦點。、無論是“三資或國有酒店都應該走同層次橫向結合的道路。、國有民營酒店總體上屬于中小型酒店，在其開展過程中由于政策環(huán)境和市場機制的緣由，開展不斷不暢，在未來的開展中，遭到的沖擊也最大。但民營酒店在未來是個趨勢。、酒店營銷的競爭將會出如今酒店提供產(chǎn)品的多樣性與有效性。根據(jù)市場需求的變化開展多樣化的產(chǎn)品是酒店在競爭中的致勝法寶。、在旅游資本市場方面，一些符合條件的旅游企業(yè)將可以直接發(fā)行股票上市融資。經(jīng)過資本市場走規(guī)模、多元化開展之路。、酒店應在廣泛的市場調(diào)查的根底上，對

25、整體市場進展科學有效的細分并從中選出一個或幾個細分市場作為本人的目的市場，集中人力、物力、進展集中的市場營銷。在集中營銷的根底上，酒店應突出本人產(chǎn)品競爭對手的差別，以差別求得競爭的優(yōu)勢。、酒店文化越來越遭到客人追捧，創(chuàng)建獨具特征的酒店文化成為塑造酒店優(yōu)勢品牌的一部分。、由于競爭不斷加大，勞動力市場活潑，加快了酒店業(yè)員工流動速度。、環(huán)保認識風起云涌的今天，綠色客房曾經(jīng)從創(chuàng)新走向了成熟。、隨著本世紀IT技術等高新技術的更新，客房的創(chuàng)新也盡顯高科技的蹤跡。行業(yè)信息化、網(wǎng)絡化成為新的趨勢。新世紀的到來，中國酒店業(yè)迎接著參與WTO的機遇與挑戰(zhàn)，酒店業(yè)的運營環(huán)境發(fā)生了根本性的變化：無常態(tài)的技術創(chuàng)新不斷加速

26、，無主流的顧客需求瞬息萬變,無國界的酒店集團日益擴張，無壁壘的市場競爭日趨猛烈。在這種背景下，“以便應變，以便制變，創(chuàng)新開展，是中國酒店業(yè)的必然戰(zhàn)略選擇。目前，中國酒店有六大主流開展方式。 一、主題式酒店 主題酒店從建立開場就注重其主題文化的營造。從設計、建立、裝修到管理運營、效力都注重酒店獨特的主題內(nèi)涵，突出酒店的文化品味，構成酒店的個性，從而在市場上構成鮮明的主題籠統(tǒng)；把效力工程溶入到主題中去，以個性化的效力替代刻板的規(guī)范化效力方式，從而表達對客人的信任與尊重。 二、產(chǎn)權式酒店是中產(chǎn)階級興起的產(chǎn)物，它是開發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨立產(chǎn)權出賣給投資者， 投資者普通不在酒店居住，而將客房委托

27、酒店管理公司一致出租運營獲取年度客房利潤分紅，同時獲得酒店管理公司贈送的一定期限免費入住權的一種方式。 三、綠色酒店 綠色飯店提倡的就是綠色運營與綠色管理。所謂綠色運營不外乎包括兩點，一是減少一次性物品耗費，加強回收再利用；二是降低能耗，節(jié)約經(jīng)費開支。而綠色管理那么包括五方面的內(nèi)容，綠色理念、綠色技術、綠色行為、綠色制度和綠色用品。 四、品牌連鎖式酒店 連鎖也稱聯(lián)號，是指一切成員均運用一致字號或商標的企業(yè)共同體，是一種高度集約化開展的商業(yè)優(yōu)化組織方式。品牌連鎖的競爭優(yōu)勢十清楚顯，它使連號酒店可以構成具有本身特點的效力管理規(guī)范，可以建立網(wǎng)絡化的預定系統(tǒng)，可以擁有強大的資金后盾，可以培育高素質(zhì)的酒

28、店管理人才隊伍。 五、異化酒店 異化酒店是一種極端化的酒店方式，是一種專門滿足少數(shù)消費者的需求而產(chǎn)生的酒店方式。隨著競爭的開展，市場的劃分越來越趨向超細分化，因此出現(xiàn)的相應產(chǎn)品方式就是小而專、小而精的特征。如海底酒店、監(jiān)獄酒店、寵物酒店等。 六、E化酒店 世紀是知識經(jīng)濟的時代，是網(wǎng)絡化的時代，知識經(jīng)濟的興起是消費高度開展的必然結果。電子技術無處不在，這就是酒店構成產(chǎn)品和效力的數(shù)據(jù)化、網(wǎng)絡化、智能化和虛擬化發(fā)明了條件。 在全球經(jīng)濟一體化浪潮中，面對資源共享、市場共有、全新的國際化環(huán)境，眾多國際知名酒店集團大舉進入并高位搶灘中國酒店市場。從總體上看，我國酒店業(yè)已從不規(guī)范逐漸向規(guī)范化開展，并且開場向

29、個性化方向邁進，中國酒店“千店一面的景象將不復存在。杜拉克說“世紀，酒店業(yè)需求的是變革和創(chuàng)新，面臨入世的機遇與挑戰(zhàn)，中國酒店業(yè)要提升國際競爭力和實現(xiàn)可繼續(xù)開展，就必需走創(chuàng)新開展的道路。第四章產(chǎn)權式酒店商業(yè)方式分析戴斯集團現(xiàn)已實踐操作、運營數(shù)家產(chǎn)權或時權式酒店?，F(xiàn)正就本工程特點，核算思索最適宜本工程的定位、推行、銷售、報答等詳細方案。產(chǎn)權或?qū)崣嗑频瓯尘耙姺治霎a(chǎn)權式酒店作為產(chǎn)權式地產(chǎn)工程與商業(yè)性酒店的結合，整合了多種資源優(yōu)勢，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新運營方式。早在世紀年代歐美等興隆國家就出現(xiàn)了這種酒店。產(chǎn)權式酒店有望成為繼住宅和汽車之后的第三個消費熱點，前景非常光明。自從年前，產(chǎn)權式酒店誕生于海南省

30、，目前中國產(chǎn)權式酒店工程已開展到多個，在北京也有很多產(chǎn)權式酒店工程在建。但是，由于目前中國的房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)都尚不很規(guī)范，產(chǎn)權酒店作為二者的結合產(chǎn)物更是處于開展初期，相應的法律、法規(guī)尚不明確。因此，今后，效力將是未來產(chǎn)權式酒店乃至整個酒店業(yè)競爭的焦點。產(chǎn)權式酒店的特性決議了它必需聘請或委托專業(yè)酒店管理公司來運營管理，他們可以最大限制地發(fā)掘酒店的潛力，合理運用酒店的資源，從而更為有效的保證投資者利益。 投資產(chǎn)權式酒店的風險是較大的，所以投資產(chǎn)權式酒店該當非常慎重，對于這個新惹事物，在投資以前就要全面了解，盡量對其運營等各方面做到心中有數(shù)。 本報告首先引見了產(chǎn)權式酒店的相關概念和分類，接著分析了中

31、國酒店業(yè)的開展概略以及酒店業(yè)的消費情況，然后分析了國際國內(nèi)產(chǎn)權式酒店的開展，并分別對分時度假、酒店式公寓做了詳細分析。隨后，報告對中國產(chǎn)權式酒店行業(yè)做了主要城市產(chǎn)權式酒店開展分析、重點企業(yè)運營情況分析、相關產(chǎn)業(yè)開展分析、銷售與消費者權益維護分析及投資可行性分析，最后分析了產(chǎn)權式酒店的未來開展趨勢及前景。近年來，隨著中國經(jīng)濟繼續(xù)平穩(wěn)的開展，國內(nèi)外旅游需求得以快速增長，而從以上幾個部份都有提到，如今旅游需求已從觀光型向度假型轉(zhuǎn)變，度假酒店應運而生，成為酒店業(yè)一顆耀眼的新星。這也導致國內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司，投資商、開發(fā)商、旅游企業(yè)均看好未來中國的旅游房地產(chǎn)市場。各都方案經(jīng)過對區(qū)域旅游休閑產(chǎn)業(yè)的

32、投資，逐漸開展成為國內(nèi)知名并具有國際影響的現(xiàn)代化，專業(yè)化旅游休閑度假村，也就是所謂的產(chǎn)權式酒店。何謂產(chǎn)權式酒店呢？-“產(chǎn)權酒店興起于上世紀年代歐美國家的一些著名旅游城市和地域，而國際通行的產(chǎn)權式酒店大致有種類型：一是時權型。即酒店與客戶客房業(yè)主商定運用期限，普通為個月以上，其他期間委托給酒店進展運營，逐年收取固定的投資報答或與酒店之間利用另個方案來分配利潤。二是公寓型。客戶買斷酒店的部分客房產(chǎn)權，長期居住或作為辦公用房，每月上繳一定的管理費，如：空調(diào)費、水電費及效力費等。三是投資型。將酒店以單元的方式出賣給客戶，客戶買斷酒店部分客房的產(chǎn)權，享有自用、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈送、承繼等權益。投資者并不運用

33、客房，而是將客房委托給酒店進展運營，逐年收取固定的投資報答，同時還可以獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權，是現(xiàn)今較流行的投資類型。這種全新的投資理念與投資方式，給房地產(chǎn)開發(fā)商、管理公司、投資者帶來了良好的經(jīng)濟收益，其開展前景極其可觀。產(chǎn)權酒店的根本特點地點要求從國際上看在年代，法國阿爾卑斯山地域的別墅度假村首先以分時銷售出賣以酒店為主的物業(yè)運用時間段的方式招徠客戶。旅游房地產(chǎn)市場開場由此構成，今天遍及世界各地的分時度假酒店、高爾夫度假村，山地度假村、休閑別墅等物業(yè)使歐洲旅游房地產(chǎn)市場開展到一定的規(guī)模。而年代中期，由于美國經(jīng)濟衰退，泡沫經(jīng)濟呵斥大量房地產(chǎn)積壓和空置，特別是市場景氣時期開發(fā)的大量別

34、墅積壓。為處置積壓與空置，充分盤活閑置資產(chǎn)，美國從歐洲引入時權酒店這一慨念，獲得了宏大勝利。年美國市場，%以上的度假酒店產(chǎn)業(yè)是由其它工程改造過來的。到年后，大量的投資商、大規(guī)模的酒店業(yè)主、開發(fā)商紛紛進入這一領域，使產(chǎn)品方式更加明晰，法規(guī)也相應健全；配套的效力業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。近幾年市場上又嶇起了一批新的以旅游地產(chǎn)開發(fā)為主的分時度假網(wǎng)絡公司，如SUNTERRA公司，不但運營交換業(yè)務，還本人開發(fā)并銷售時權酒店，已在美國、加拿大、澳大利亞等國家開發(fā)了個度假村。在本世紀初，地中海沿岸開發(fā)了大量海濱別墅，歐洲、北美的政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時間地中海成為世界休閑度假中心。在亞洲，日本

35、、韓國、菲律賓、泰國、馬來西亞、新加坡、國內(nèi)等國家，近幾年大打“旅游休閑度假產(chǎn)權式酒店，假日休閑、周末度假、旅游度假、會議休閑、運動安康休閑等方興未艾。隨即，大批國際金融投資商、地產(chǎn)開發(fā)商以及酒店投資管理機構紛紛介入旅游物業(yè)開發(fā)，并獲得了可觀的收益。 產(chǎn)權式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的綜合性產(chǎn)品，作為一個新的投資熱點，具有很高的投資與運用價值，較容易實現(xiàn)業(yè)主預期的購買目的及投資目的，據(jù)權威統(tǒng)計數(shù)聽闡明，去年北京市涉外飯店、旅游公寓的平均出租率為.%，客房的平均房價為元/間天，其中，旅游公寓利潤總額.億元增長.%，收入利潤率為.%，遠遠高出全市其他產(chǎn)業(yè)增長的平均程度，另外，我國每年的

36、法定休憩假期共有天，為產(chǎn)權式酒店提供了一個寬廣市場空間。 產(chǎn)權式酒店擁有明確的房屋產(chǎn)權作為投資憑證，具有很強的穩(wěn)定性，業(yè)主可與酒店或管理公司簽署，不用承當酒店運營的風險而直接獲得運營報答，因此業(yè)主只需投入金額不多的首付款，就可享有類似股東或房東的收益，尤其是假設產(chǎn)權酒店與分時度假相結合后，業(yè)主甚至可以實現(xiàn)異地置業(yè)。 業(yè)主擁有該酒店每年一定時間段的居住權，同時還享有酒店各項配套設備的優(yōu)惠、運用條件，所以作為郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地，產(chǎn)權酒店是不錯的選擇，可以節(jié)約大量的個人度假或企業(yè)活動經(jīng)費。 對于身處優(yōu)美風景區(qū)的產(chǎn)權式酒店，假設其本身或其擁有獨特的文娛配套，如滑雪場、溫泉浴場、運動場

37、、特征餐飲等，就會吸引眾多的旅游人群；開發(fā)商可經(jīng)過出賣產(chǎn)權酒店的客房回籠部分資金，并借助國際酒店與旅游機構網(wǎng)絡提高數(shù)量與質(zhì)量，還可以為物業(yè)帶來增值效應。 產(chǎn)權酒店這種新穎的運營方式和投資方式曾經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速開展起來。根據(jù)資料顯示，WTO國際貿(mào)易組織，全球產(chǎn)權酒店-年年平均增長.%；年，全球個旅游目的地板.萬個家庭購買了產(chǎn)權式酒店；到年，全球個國家個旅游目的地有萬個家庭購買了產(chǎn)權式酒店。Ragatzass.ciates,年代到年代初，全球引入產(chǎn)權式運營的旅游目的地的數(shù)量增長了倍，年代初，全球產(chǎn)權式酒店銷售收入以達億美圓，到年，全球產(chǎn)權酒店銷售將達億美圓。一切信息闡明，產(chǎn)權式酒店將

38、成為旅游及貿(mào)易開展過程中的一種重要的運營創(chuàng)新方式，同時成為最受群眾家庭青睞的投資工具。 國內(nèi)產(chǎn)權式酒店的開發(fā)開展 年代開場，隨著國內(nèi)經(jīng)濟和旅游業(yè)的迅速開展，產(chǎn)權酒店在國內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟昌盛城市已逐漸構成燎原之勢，近兩年已有幾十家產(chǎn)權酒店誕生。如已勝利運作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍大酒店；即將在年完工的陜西漢中的世紀萬龍大酒店；倡導e時代人性化商務空間的廈門悅?cè)A酒店；%投資報答+房屋產(chǎn)權由新加坡開發(fā)的公寓式大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的高興無窮大-龍慶峽假日鄉(xiāng)村俱樂部，龍脈溫泉等。 、 開 發(fā) 目前，國內(nèi)產(chǎn)權式酒店的開發(fā)集中在國內(nèi)經(jīng)濟開展較為前沿的城市和國內(nèi)各大

39、旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、?？?、廈門、秦皇島等，根本以國家級的政治、經(jīng)濟、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價值的文化古城為主，同時以商務交往為主功能的產(chǎn)權式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個產(chǎn)權式酒店的開發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。 、經(jīng) 營 目前，無論以何種方式運營的產(chǎn)權式酒店，其普通的運營方式均為：開發(fā)銷售委托專業(yè)酒店運營管理公司經(jīng)管或成立專業(yè)的酒店運營管理隊伍經(jīng)管兌現(xiàn)購買者應得得投資收益。 這一運營方式下實現(xiàn)銷售的關鍵環(huán)節(jié)在購買者對酒店未來運營管理的自信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店運營管理方的選擇以及監(jiān)視其日常

40、運營行為的體制、機制即保證購買者利益實現(xiàn)的體制、機制尤為重要。 正常情況下，普通星級酒店的運營本錢占到整個酒店日常營業(yè)額的%左右，以此計算酒店正常的營業(yè)利潤是非常可觀的，假設附以非常有營業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢和非常有價值的賣點，投資產(chǎn)權酒店的風險實踐非常之小，而一旦收益實現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無法比較的。 目前，對于產(chǎn)權式酒店的運營管理，國內(nèi)曾經(jīng)積累了非常成熟的管理閱歷，上海、廣州擁有眾多專業(yè)的酒店運營管理公司，加之歷來就于國際接軌的管理方式，實踐上酒店成型后的運營管理并無太大的難度存在，無論是聘請專業(yè)的管理公司還是成立專業(yè)的工程公司承當銷售后運營管理的職能，開發(fā)商均不用為尋覓

41、銷售以后的運營管理公司擔憂，日后的收益兌現(xiàn)關鍵在于選用的運營方式與所處地角的匹配性上。、銷 售 由于投資收益的可*性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權式酒店的銷售上看，滯銷的能夠性均不太大，無論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權式酒店的銷售情況均一片大好，這也從一個方面印證了酒店的運營市場和消費者對酒店運營投資的自信心。 、國內(nèi)產(chǎn)權式酒店的普通開發(fā)主體 產(chǎn)權式酒店的運營主體普通分為三類：酒店運營管理公司、旅游度假工程開發(fā)公司、房地產(chǎn)開發(fā)商，開發(fā)完成后普通均交由專業(yè)的酒店管理公司運營管理，開發(fā)者退居幕后或進展附加價值、增值工程的開發(fā)。根據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)

42、權式酒店的普通分類在上面曾經(jīng)提到，但根據(jù)其投資收益和運營方式的不同，主要可以歸納為三類，均已在國內(nèi)出現(xiàn)，現(xiàn)根據(jù)調(diào)研情況分別簡述如下： 純產(chǎn)權式酒店 又叫分紅式產(chǎn)權酒店，是產(chǎn)權式酒店的第一代產(chǎn)品，亦是真正意義上的產(chǎn)權酒店，終身產(chǎn)權歸購買者一切，購買者經(jīng)過酒店的運營盈利分紅，在不改動運用性質(zhì)的情況下不影響酒店整體運營購買者有權轉(zhuǎn)讓、抵押、承繼、租賃，自主權益極大，根據(jù)開發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時間以及監(jiān)視運營的制度略有不同，但這一方式下產(chǎn)權酒店的根本運營方式為： 、聘請專業(yè)的酒店運營管理公司擔任運營 、開發(fā)商履行日常運營監(jiān)管義務 、在業(yè)主大會監(jiān)視下成立業(yè)主委員會或直接委托開發(fā)商進展財務監(jiān)

43、管 、對營業(yè)收入全部營業(yè)本錢和營業(yè)費用后的純利進展分紅 、分紅周期以每個季度為最短期限，最長不超越一年 、每季財務報告受監(jiān)視者認可授權的會計師事務所嚴厲審核 、開發(fā)商根據(jù)客房的價錢或面積計算每個房間的收益比數(shù)又叫分紅比數(shù)，購買者根據(jù)所購客房的收益比數(shù)享用收益： 收益的計算方式為： 分紅總額 該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計算方式為： 房間面積/營業(yè)總面積或房間總價款/全部房間總價款 、購買者只享用收益、不對虧損擔任，營業(yè)虧損由開發(fā)商擔任或由酒店運營管理公司轉(zhuǎn)嫁 、酒店精裝修、開發(fā)商配全套家具、家電并擔任酒店第一期運營啟動所須的全部投入 、酒店運營管理公司運營不佳，業(yè)主大會有權經(jīng)過業(yè)主委員會或開發(fā)商

44、進展酒店運營管理公司改換，此條款普通以盈利規(guī)范為要求明確寫進對酒店運營管理公司的聘用合同。 上述方式既為此類產(chǎn)權式酒店普通的運營方式 此類產(chǎn)權式酒店的開發(fā)商普通為房地產(chǎn)開發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤為目的，賺取地產(chǎn)開發(fā)利潤，多出如今旅游不興隆的城市或優(yōu)勢并不明顯的地段，購買者多為個人投資者或中小企業(yè)機構，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)運營款待本錢，適宜與不以酒店運營管理為主而專注于地產(chǎn)工程開發(fā)、在酒店運營、運作的才干閱歷上又較為弱勢的開發(fā)商。 返租式產(chǎn)權酒店 其根本的開發(fā)方式與分紅式產(chǎn)權酒店根本一樣，但是在收益方式上與之存在根本差別，分紅式產(chǎn)權酒店是以運營收益為依托，以利潤為總分紅標的，購買者投資收

45、益大小與酒店的運營業(yè)績好壞息息相關，而返租式產(chǎn)權酒店的投資收益與酒店的運營沒有任何關系，其以每年固定的投資報答普通為%為/年為主要的收益表達方式，再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一方式下，購買者的收益計算方法普通為： 房產(chǎn)總價事先商定的年報答比例普通為%在這一方式下，酒店的定價方法也是與純產(chǎn)權式酒店是不一樣的，由于收益與運營效益掛鉤的緣由，純產(chǎn)權式酒店普通采用無區(qū)分的定價方法，既每個銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價錢進展銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權酒店那么不一樣，其每年的投資報答是由其起初的投資總額直接決議的，所以，以此種方式運作的產(chǎn)權式酒店，其不同的房間根據(jù)其朝向、位置、面

46、積大小，定價是不同的，這一點直接決議了購房者的收益大小，而且相對固定。 以此種方式開發(fā)的酒店，其開發(fā)主體普通為專業(yè)的酒店運營公司，以利用其專業(yè)的酒店運營管理閱歷，賺取酒店正常的運營管理利潤，其銷售目的不過是回收其開發(fā)投資。本工程產(chǎn)權酒店方案我方建議本工程五星酒店全部自留，三星酒店間客房全部采取產(chǎn)權式出賣。這是根據(jù)：中國法律規(guī)定酒店懇求營業(yè)執(zhí)照的前提條件是工程產(chǎn)權須掌握在名或數(shù)名法人名下，不能為數(shù)百名業(yè)主同時擁有的物業(yè)辦理此類懇求。三星酒店造價低，利潤率高，適宜分散出賣。三星酒店部分全部產(chǎn)權式出賣，再整體回租，方便管理。五星酒店造價高，籠統(tǒng)好，配套設備多，適宜進展整體抵押套現(xiàn)。經(jīng)過我方核算，產(chǎn)權

47、出賣部分價錢適宜定于 ￥ - ￥元范圍：詳細建筑本錢請見工程核算，三星酒店客房部分可控制在￥ - ￥元范圍業(yè)主報答按現(xiàn)有市場行情正常定于%計算，整個酒店利潤有才干支付此部分的業(yè)主報答第五章市場銷售推行分析工程察看：旅游業(yè)情況及未來開展方式云南省關注要點云南多萬人次/年旅游者，度假旅游按目的地劃分為：喀斯特別貌、西雙版納、大理、麗江、滇池、山水、動植物、民族、科考、民族、避暑、戶外等類型；其中銀發(fā)市場占%份額；年目的為萬省旅游者。其中萬外籍人士，預測收入.億美圓，億人民幣。昆明旅游數(shù)據(jù)：年昆明旅游總收入以.億元創(chuàng)下歷史新高，國內(nèi)游客初次突破萬人次。據(jù)旅游局公布的數(shù)據(jù)顯示，年，昆明接待國內(nèi)游客.萬

48、人次，比歷史最好程度增長.%，旅游總收入初次突破.億元人民幣，同比增長.%，比歷史最好程度的年增長.%。全市累計接待海外游客.萬人次，旅游外匯收入.億美圓；全年共接待臺灣游客.萬人次，隨著臺北至昆明旅游包機開通，月份昆明市共接待臺灣同胞.萬人次，同比增長.%。昆明旅游業(yè)開展目的是，到年，全市接待海外游客突破萬人次，“十一五期間年均增長%；旅游外匯收入達.億美圓，接待國內(nèi)游客萬人次，國內(nèi)旅游收入達億元，旅游總收入達億元，年均增長%，把昆明建立成為中國最正確旅游城市和國內(nèi)外重要的觀光休閑目的地。年至年，旅游總收入堅持年均增長%以上，達億元，著力把昆明建立成為面向東南亞、南亞的國際休閑度假旅游勝地。

49、同時，昆明市旅游局公布了石林風景區(qū)、陽宗海旅游度假區(qū)、安寧溫泉旅游小鎮(zhèn)、轎子山旅游區(qū)、世博新區(qū)、環(huán)滇池旅游圈等六大重點旅游工程建立和晉級改造的最新進度。在昆明市委、市政府近日正式出臺的中，進一步明確了昆明旅游業(yè)的開展思緒和總體目的，提出要開掘昆明城市歷史文化內(nèi)涵，豐富和提升主城都市旅游產(chǎn)品，開發(fā)都市觀光、商務節(jié)慶、旅游購物、主題公園、公共文化設備、歷史遺址等特征旅游產(chǎn)品。昆明開發(fā)特征都市旅游產(chǎn)品的重點包括建立環(huán)翠湖、“昆明老街、盤龍江沿岸等特征商業(yè)旅游街區(qū)，突出歷史文化和休閑文娛特征，打造專業(yè)旅游街區(qū)品牌；加快呈貢新城都市旅游產(chǎn)品的規(guī)劃和建立，構成新的都市旅游吸引力；以中國昆明國際文化旅游節(jié)為

50、載體，加大市場化運作力度，加強活動的群眾性和國際性，推出享譽世界的“東方狂歡節(jié)；以花卉、藥材、珠寶、茶葉等為重點，包裝推出一批具有當?shù)靥卣鞯母吒郊又德糜紊唐?；昆明至石林、轎子山旅游干道沿線的建筑、景區(qū)設計和旅游設備要充分表達和突出當?shù)孛褡迕袼孜幕卣?，建立獨具特征的旅游景觀長廊。據(jù)悉，昆明市政府同時設立了每年萬元的旅游開展資金，重點支持規(guī)劃、工程建立、宣傳營銷和市場次序整治。會議以中小規(guī)模為主，但省內(nèi)大企業(yè)眾多，仍有召開大型會議市場需求云南溫泉資源豐富：多個溫泉出口，排中國第三，氣候最好；會都溫泉度假中心現(xiàn)生意最好.億年收入、福寶溫泉萬-億、彌樂溫泉等建筑物環(huán)保節(jié)能技術運用較多，太陽能利用率高

51、云南現(xiàn)有上演資源：麗水金沙、版納爨民族園、夢布拉西、昆明云南印象降水少除了、月，年平均、度茶葉、煙草行業(yè)興隆，大企業(yè)眾多曲靖市可關注特點云南第二大城曲靖接待商務游覽萬人次/年，實踐為-萬人；其中團隊會議占%份額約為萬人次滇東萬旅游人士曲靖旅游業(yè)開展規(guī)劃目的：自然風光+民族文化+溫泉王國=年-萬游客，%以上GDP本市會議以中小規(guī)模為主麗景大酒店為現(xiàn)有星級最高的酒店四星級官房大酒店為剛進入試營業(yè)的最高星級按星級規(guī)范酒店官房大酒店、麗景大酒店、金麟飯店、曲靖會議中心不具備有競爭力的會議配套文娛休閑設備周邊高爾夫球場資源豐富周圍現(xiàn)有旅游資源：昆明世博園、石林、惠澤會館、羅平山水、九龍瀑布、油菜花、沙田

52、、梯田、鳳凰谷云南概述云南，因有 “彩云現(xiàn)于南中而得名云南。同時，由于最早的昆明人以滇池作為繁衍之地，遂亦簡稱 “滇。云南省位于中國西南部，是高原山區(qū)省份，屬于青藏高原的南延部份，地質(zhì)構造復雜，地勢是西北高，東南低，由西北向東南傾斜。云南東連四川境內(nèi)的烏蒙山系，西接全省最高點梅里雪山主峰卡格博峰。其邊境分別與越南、老撾、緬甸三國接壤，與泰國、柬埔寨、孟加拉國、印度等國相距不遠，是中國古代的南方絲綢之路，乃經(jīng)過東南亞、南亞的必經(jīng)之地。云南省內(nèi)山川絢麗，峽谷縱橫，加上地勢海拔懸殊很大，故構成了云南立體地形及立體氣候，即寒、溫、熱三帶氣候并存，孕育了多種動植物生長，遂有 “動植物王國之佳譽。云南省少

53、數(shù)民族眾多，少數(shù)民族人口是全國第二位。正由于各民族的文化特征各異，使云南更富奧秘顏色。云南省會昆明，是省內(nèi)政治、經(jīng)濟、文化、科技及交通的中心。除了昆明，省內(nèi)的大理、麗江、建水及巍山是中國的歷史名城，而迪慶的香格里拉及西雙版納更是西方人心中的世外桃源，作為云南第二大城市的曲靖，更有兩次入選“中國十佳宜居城市全省乃至中國南方重要“能源庫城市之佳譽。 B 曲靖概述在南中國第一大河珠江的源頭，鑲嵌著一顆璀璨的明珠曲靖。這里西鄰昆明，東接貴州，南靠廣西，是彩云之南的一塊投資寶地。曲靖山川秀麗，資源豐富，交通便利，工業(yè)興隆，是全國最大的優(yōu)質(zhì)烤煙消費基地，是云南省重要的糧食、畜牧、油料、蠶繭、能源、化工基地

54、。曲靖市位于云南省東部,距省會昆明公里，轄縣區(qū)市和個省級開發(fā)區(qū)，即宣威市縣級、麒麟?yún)^(qū)、沾益縣、馬龍縣、會澤縣、師宗縣、陸良縣、羅平縣、富源縣和曲靖經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，總?cè)丝?萬人，國土面積.萬平方公里，森林覆蓋率.%。曲靖有著優(yōu)越的地理氣候條件，有從南亞熱帶到北溫帶的種氣候類型。夏無酷暑，冬無嚴寒，年平均氣溫為.。年無霜期天，年降雨量毫米之間，年日照時間.小時。曲靖水能資源：有眾多河流分屬珠江和長江兩大水系，可供開發(fā)的潛能宏大，目前僅開發(fā)了.千瓦，占可開發(fā)量的.%。礦產(chǎn)資源：境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，有煤、鉛、鋅、鐵、磷、重晶石、螢石等礦分布，其中以煤、鉛、鋅為主。煤炭資源遠景儲量達億噸，占全省總量的%，

55、煉焦煤約占全省的.%；富源縣老廠優(yōu)質(zhì)無煙煤礦區(qū)被稱為“中國江南第一大煤田。生物資源：境內(nèi)生物資源多樣，有種種子植物，約占全省種子植物的/，有運用植物種，藥用植物種，工業(yè)用植物種，花卉及欣賞植物種，肝菌等數(shù)另有竹蓀、雞樅、牛十種食用菌。酒店業(yè)開展情況分析今年上半年，云南省旅游總收入達億元，同比增長，并呈現(xiàn)出海外游客高速增長、國內(nèi)游客穩(wěn)步增長的良好態(tài)勢。云南省旅游局統(tǒng)計，上半年共接待海外旅游者余萬人次，同比增長；實現(xiàn)外匯收入億美圓，增長。同期，接待國內(nèi)旅游者萬人次，增長；國內(nèi)旅游收入億元，增長。云南省旅游局與旅游企業(yè)就深化研討當前海外市場的特點和趨勢，制定了促銷戰(zhàn)略和應對措施，組織省內(nèi)游覽社與國內(nèi)

56、外旅游企業(yè)開展了桌臺銷售會議，積極派人參與國家旅游局組織的德國、印度、韓國和菲律賓等國家的旅游展覽和促銷活動。今年初，他們又組織旅游企業(yè)分別在越南、泰國等國家開展了大規(guī)模的旅游促銷活動，并為滄源、騰沖、會澤、陸良等多個縣舉行了旅游產(chǎn)品推介會。昆明旅游市場情況分析：據(jù)市旅游局公布的數(shù)據(jù)顯示，年，昆明接待國內(nèi)游客.萬人次，旅游總收入初次突破.億元人民幣，同比增長.%，比歷史最好程度的年增長.%。全市累計接待海外游客.萬人次，旅游外匯收入.億美圓； 全年接待臺灣游客.萬人次。昆明截止到年底旅游接待單位家，客房總數(shù)為間包括賓館、度假中心、培訓中心，合計個床位。具備日均萬人次的接待才干。六家五星級酒店未

57、含世紀金源大酒店、十五個四星級酒店、一百多個三星級酒店及以下涉外酒店，合計間客房，張床位。曲靖市麒麟?yún)^(qū)旅游市場情況分析旅游業(yè)堅持較快開展，年全年接待海外游客人次，旅游外匯收入.萬美圓，接待國內(nèi)旅游者.萬人次，國內(nèi)旅游收入萬元。曲靖市現(xiàn)有星級賓館家，其中準五星級家、四星級家、三星級家，預備三星級家，二星級家，一星級家，共有床位個。從以上數(shù)據(jù)可以看出，云南省整體旅游市場在迅速的增長，尤其是海外游客數(shù)量及收入增長比例比同年增幅較大，闡明云南在整合旅游資源上作了大量的任務,并收到了一定的效果。旅游工程的開發(fā)及線路的包裝也進展了優(yōu)化組合對市場的增長起到了關鍵的作用。人們從傳統(tǒng)的觀光游開場轉(zhuǎn)型為休閑游、生

58、態(tài)游、主題游等系列安康型旅游開展。周邊市場同級，同類酒店競爭對手運營情況分析以下是它的區(qū)位條件：地理方面曲靖跨長江、珠江流域，毗鄰川、黔、桂三省，銜接內(nèi)地和邊疆、東南亞、國際和國內(nèi)兩大市場。貴昆、南昆兩條電氣化鐵路縱貫除會澤外的個縣市區(qū)，四條國道、和穿境而過，三條高速公路二條高等級公路和地方公路為經(jīng)絡的公路網(wǎng)絡已構成。隨著昆明新國際機場的建立，將進一步加強曲靖交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢。交通方面a.飛機：每周執(zhí)行天飛行與昆明來往的國內(nèi)主要城市多達個，國際航班有個；執(zhí)行天飛行的國際航班有個國際城市。為國內(nèi)和國際客人來云南提供了快捷方便的條件,同時也為曲靖帶來了宏大的商機。b.鐵路：年月日云南首趟城際列車

59、在昆明與曲靖正式運轉(zhuǎn)。昆曲城際列車每天班的對開將為曲靖帶來更大的經(jīng)濟效益，并縮短了城市間的間隔 ，為交通的便利提供了必備的條件。c.公路：年建成了第一條全長.公里長的昆曲高速公路。近日于月日正式開通了又一條昆明到曲靖的高速公路，同時進一步縮短了昆曲之間的間隔 。文化方面曲靖是著名的爨文化發(fā)祥地，爨龍顏碑、爨寶子碑以其極高的書藝價值及史料價值而被世人推崇，被譽為“南碑瑰寶、“神品第一。曲靖不斷是云南的政治、經(jīng)濟、文化中心之一。旅游資源方面曲靖自然風光旖旎，旅游景觀獨特，有個國家A級風景區(qū)、個省級風景名勝區(qū)、個市級風景點。曲靖人文古跡眾多，自然景觀幽麗，民風古樸。出名遐邇的銅商文化、“正書古石第一

60、的爨龍顏碑和爨寶子碑、歷史稀有的珠街八塔臺古墓群、有史可考的“七擒孟獲、獨具特征的民族風情及聲名日盛的滇東美食文化為世人所矚目。雄奇的烏蒙山、馬雄山，秀美的牛欄江、多依河以及羅平的萬畝油菜花海、魯布革峽谷風光、九龍河瀑布群、珠江源以及陸良大型國際沙雕節(jié)、會澤錢王之鄉(xiāng)旅游文化節(jié)、沾益珠江源旅游節(jié)和宣威火腿美食文化節(jié)，吸引著紛至沓來的中外游客。使它的經(jīng)濟及旅游開展有極大的潛力。周邊同級或同類競爭對手根本運營情況a.曲靖飯店業(yè)起步較晚,擴張較慢,星級飯店總量保有程度較低。星級的酒店家(麗景大酒店)，準五星級酒店家(曲靖官房大酒店)、準星級的酒店家(金鱗飯店)從硬件上看夠五星級酒店，但還在籌開過程中。