云南省曲靖麒麟溫泉項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

1、.：.；云南省曲靖麒麟溫泉一期工程五星級(jí)酒店物業(yè)運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及可行性分析報(bào)告目錄第一章概述第頁(yè)第二章酒店管理公司角色第頁(yè)第三章傳統(tǒng)酒店業(yè)商業(yè)方式分析第頁(yè)-頁(yè)第四章 產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)商業(yè)方式分析第頁(yè)-頁(yè)產(chǎn)權(quán)或時(shí)權(quán)式客房的市場(chǎng)營(yíng)銷分析及建議方案完全市場(chǎng)導(dǎo)向建立銷售運(yùn)營(yíng)再銷售產(chǎn)權(quán)或時(shí)權(quán)酒店背景引見(jiàn)分析產(chǎn)權(quán)酒店概述產(chǎn)權(quán)酒店的概念解析產(chǎn)權(quán)酒店的根本特點(diǎn)地點(diǎn)要求運(yùn)營(yíng)方式投資收益宏大運(yùn)營(yíng)本錢(qián)低產(chǎn)權(quán)酒店的開(kāi)展產(chǎn)權(quán)酒店在中國(guó)的現(xiàn)狀本工程產(chǎn)權(quán)酒店方案五星、三星酒店部分產(chǎn)權(quán)出賣(mài)比例產(chǎn)權(quán)出賣(mài)部分與其它酒店客房建筑、管理差別售價(jià)預(yù)估產(chǎn)權(quán)酒店業(yè)主報(bào)答方案第五章市場(chǎng)銷售推行分析第頁(yè)-頁(yè)工程籌備期市場(chǎng)調(diào)研分析工程所在地旅游情

2、況分析及未來(lái)開(kāi)展方式工程察看曲靖市特點(diǎn)目的市場(chǎng)解析工程優(yōu)勢(shì)周邊市場(chǎng)同級(jí)，同類酒店競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手運(yùn)營(yíng)情況分析根本運(yùn)營(yíng)情況配套設(shè)備、設(shè)備；運(yùn)營(yíng)特征地理位置分析平均房?jī)r(jià)門(mén)市價(jià)、商務(wù)價(jià)平均出租率餐飲消費(fèi)情況銷售網(wǎng)絡(luò)概略周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手酒店設(shè)備對(duì)比客房：房總數(shù)、房型面積、行政樓層、總統(tǒng)套房餐飲：餐廳數(shù)量、餐廳類型、酒吧數(shù)量、座位數(shù)量宴會(huì)及會(huì)議：宴會(huì)廳面積、會(huì)議室數(shù)量康體文娛：游泳池、健身中心、水療中心其他配套效力設(shè)備：商務(wù)中心、商場(chǎng)根據(jù)工程市場(chǎng)定位規(guī)范，并參考當(dāng)?shù)馗浇赜蛳M(fèi)及市場(chǎng)定價(jià)原那么，制定房間價(jià)錢(qián)及個(gè)營(yíng)業(yè)部分的定價(jià)政策酒店客源分析客源規(guī)模與分布中國(guó)主要客源市場(chǎng)情況游客的消費(fèi)程度消費(fèi)構(gòu)造分析入境游客的消費(fèi)構(gòu)

3、造國(guó)內(nèi)游客的消費(fèi)構(gòu)造不同地域間酒店星級(jí)消費(fèi)構(gòu)造的比較消費(fèi)選擇與消費(fèi)趨勢(shì)分析游客對(duì)住宿設(shè)備的選擇游客的停留時(shí)間及變化游客的游覽目的入境游客感興趣的商品消費(fèi)者的消費(fèi)評(píng)價(jià)散客或團(tuán)隊(duì)、商務(wù)及會(huì)議長(zhǎng)住及中介機(jī)構(gòu)客源本工程市場(chǎng)定位、功能定位及管理方式建議市場(chǎng)需求及工程市場(chǎng)定位分析與建議本工程特點(diǎn)名牌酒店管理公司管理業(yè)主委托運(yùn)營(yíng)業(yè)主權(quán)益保證客房利潤(rùn)多元化多點(diǎn)開(kāi)發(fā) 規(guī)模運(yùn)營(yíng)酒店星級(jí)規(guī)模與檔次客源群體定位建議客源市場(chǎng)保證體系目的客戶第六章 工程第頁(yè)-頁(yè)工程功能定位建議根據(jù)工程的市場(chǎng)定位，結(jié)合行業(yè)規(guī)范規(guī)范，提供與工程相適宜的功能規(guī)劃和設(shè)備設(shè)備配置建議工程功能分區(qū)建議房間戶型及數(shù)量建議餐廳類型、數(shù)目及功能建議宴會(huì)、

4、會(huì)議功能建議配套文娛設(shè)備效力建議工程其他配套設(shè)備設(shè)備規(guī)劃及建議工程運(yùn)營(yíng)理念及管理方式建議參照國(guó)際管理規(guī)范，結(jié)合行業(yè)規(guī)范，借以過(guò)往管理閱歷，針對(duì)工程獨(dú)特性及所在地域不同及客源不同，提供真實(shí)可行的運(yùn)營(yíng)理念建議及管理方式建議運(yùn)營(yíng)理念及管理方式建議組織框架構(gòu)造及員工編制建議客房收費(fèi)規(guī)范建議餐飲消費(fèi)規(guī)范建議對(duì)酒店式公寓的市場(chǎng)營(yíng)銷分析及詳細(xì)建議方案對(duì)溫泉樂(lè)園群眾化和SPA會(huì)所高端運(yùn)營(yíng)理念及管理方式的建議方案對(duì)美食、文娛、購(gòu)物等子工程的品牌運(yùn)營(yíng)方式及市場(chǎng)定位的分析A級(jí)景區(qū)與五星級(jí)酒店暨整體工程開(kāi)發(fā)的運(yùn)營(yíng)管理分析間三星酒店建筑群落規(guī)劃第七章財(cái)務(wù)分析第頁(yè)-頁(yè)第八章結(jié)論第頁(yè)-頁(yè)第一章 概述美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)中國(guó)就云

5、南曲靖麒麟溫泉一期工程五星級(jí)酒店委托管理一事專門(mén)成立了工程調(diào)研組，成員包括：集團(tuán)總裁陳家財(cái)先生、開(kāi)展部總監(jiān)蔡濱、工程總監(jiān)張慧清、運(yùn)營(yíng)部總監(jiān)傅磊、培訓(xùn)部總監(jiān)任衛(wèi)東、銷售總監(jiān)劉剛、財(cái)務(wù)總監(jiān)黃承松、運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理王浩等，并優(yōu)先調(diào)動(dòng)選集團(tuán)資源輔助云南旅投麒麟溫泉開(kāi)發(fā)完成工程定位、市場(chǎng)調(diào)研、工程建議與監(jiān)管等工程前期重點(diǎn)任務(wù)。近期，集團(tuán)已派遣開(kāi)展部總監(jiān)蔡濱、運(yùn)營(yíng)部總監(jiān)傅磊、工程總監(jiān)張慧清、銷售總監(jiān)劉剛、運(yùn)營(yíng)部經(jīng)理王浩分別至昆明、曲靖進(jìn)展實(shí)地調(diào)查洽談，并于回京后共同匯總整理信息、集思廣益、討論研討后確定本報(bào)告書(shū)寫(xiě)重點(diǎn)，并分工協(xié)作，完成此份報(bào)告。附：甲方工程總體投資目的源自云南旅投麒麟溫泉開(kāi)發(fā)資料從土地開(kāi)發(fā)的角度

6、：經(jīng)過(guò)投資超五星級(jí)酒店來(lái)拉動(dòng).平方公里范圍內(nèi)土地價(jià)錢(qián)的升值。從房產(chǎn)、物業(yè)開(kāi)發(fā)的角度：經(jīng)過(guò)投資超五星級(jí)酒店來(lái)拉動(dòng)酒店本身、特別是酒店周邊旅游地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)和住宅物業(yè)的升值。從融資角度：經(jīng)過(guò)以超五星級(jí)酒店為龍頭，結(jié)合A級(jí)景區(qū)、國(guó)際會(huì)議中心、美食文化街、安康管理中心等組合工程，吸引戰(zhàn)略協(xié)作同伴和投資運(yùn)營(yíng)同伴，來(lái)拉動(dòng)總體工程的固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)。從云南“二次創(chuàng)業(yè)和珠江源大城市城市開(kāi)展規(guī)劃的角度：構(gòu)成云南旅游滇東、滇西兩翼齊飛的局面，和全國(guó)十家宜居城市中首家生態(tài)環(huán)保旅游社區(qū)旅游小鎮(zhèn)。第二章酒店管理公司角色美國(guó)戴斯酒店集團(tuán)中國(guó)受云南旅投麒麟溫泉開(kāi)發(fā)的委托，為曲靖麒麟溫泉居住商業(yè)綜合工程，籌備謀劃興建五星級(jí)規(guī)

7、范產(chǎn)權(quán)度假酒店或奢華五星級(jí)休閑度假酒店開(kāi)發(fā)工程，進(jìn)展市場(chǎng)及財(cái)務(wù)能夠性研討報(bào)告。他們的研討范圍包括實(shí)地調(diào)查、市場(chǎng)分析、供求評(píng)價(jià)、收入與支出預(yù)算分析等。戴斯集團(tuán)將緊隨云南旅投開(kāi)發(fā)腳步，調(diào)用選集團(tuán)各部門(mén)力量，輔助并完成工程設(shè)計(jì)、工程監(jiān)管協(xié)助、人員招募培訓(xùn)、共同完成財(cái)務(wù)規(guī)劃、產(chǎn)權(quán)酒店出賣(mài)建議、運(yùn)營(yíng)管理、包括酒店、別墅、休閑游樂(lè)區(qū)不含SPA等。除此之外，應(yīng)云南要求，戴斯集團(tuán)將著重從五星級(jí)酒店品牌帶動(dòng)當(dāng)?shù)厣鷳B(tài)度假房地產(chǎn)升值的角度，悉心計(jì)算本工程的各項(xiàng)財(cái)務(wù)周轉(zhuǎn)數(shù)據(jù)如下，詳細(xì)分析請(qǐng)見(jiàn)第七章。資金投入產(chǎn)出預(yù)期投資估算及運(yùn)營(yíng)預(yù)測(cè)酒店建筑工程造價(jià)估算客房平均房?jī)r(jià)及入住率預(yù)算餐飲收入預(yù)測(cè)未來(lái)年運(yùn)營(yíng)收入本錢(qián)利潤(rùn)預(yù)測(cè)產(chǎn)權(quán)

8、銷售對(duì)資金周轉(zhuǎn)的影響業(yè)主權(quán)益及投資收益分析業(yè)主權(quán)益根本權(quán)益附加權(quán)益投資收益第三章傳統(tǒng)酒店業(yè)商業(yè)方式分析本工程相對(duì)于傳統(tǒng)酒店有其特殊的一面，還需表達(dá)如下類型酒店特征：溫泉度假型酒店、產(chǎn)權(quán)式酒店、會(huì)議型酒店，及思索與房地產(chǎn)工程的結(jié)合開(kāi)發(fā)。在此章中，他們列舉了如下數(shù)據(jù)：中國(guó)酒店業(yè)的開(kāi)展情況與未來(lái)趨勢(shì)行業(yè)規(guī)劃產(chǎn)業(yè)政策行業(yè)準(zhǔn)入分析中國(guó)酒店業(yè)的開(kāi)展情況與未來(lái)趨勢(shì)酒店業(yè)開(kāi)展的根本態(tài)勢(shì)、酒店的數(shù)量規(guī)模加速度擴(kuò)張自年開(kāi)場(chǎng)，中國(guó)酒店業(yè)的產(chǎn)業(yè)規(guī)模成倍數(shù)地加速開(kāi)展。酒店的供應(yīng)量隨著需求的擴(kuò)展而快速增長(zhǎng)。以旅游涉外酒店為例，年有酒店家，年光星級(jí)酒店就添加到家，增長(zhǎng)近倍。同期，客房間數(shù)增長(zhǎng)余倍。旅游酒店每五年的增長(zhǎng)率在%

9、以上。、檔次與規(guī)模構(gòu)造曾經(jīng)構(gòu)成假設(shè)不分系統(tǒng)地將各類酒店放在一同，到年末()五星級(jí)酒店座，共有.萬(wàn)間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的.%；()四星級(jí)酒店座，共有.萬(wàn)間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的.%；()三星級(jí)酒店座，共有.萬(wàn)間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的.%；()二星級(jí)酒店座，共有.萬(wàn)間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的.%；()一星級(jí)酒店座，共有.萬(wàn)間客房，占中國(guó)星級(jí)酒店客房總數(shù)的.%。呈現(xiàn)兩頭小，中間大的格局。、空間分布出現(xiàn)三階梯形狀中國(guó)酒店業(yè)開(kāi)展程度在空間上呈現(xiàn)三階梯形狀：第一階梯是位于東部沿海地域，第二階梯是中國(guó)的中部地帶，第三階梯是西部地帶，整個(gè)態(tài)勢(shì)是東多西少。擁有星級(jí)酒店座數(shù)多少陳列

10、，位居全國(guó)前十名的地域是：()廣東座；()浙江座；()江蘇座：()北京座；()云南座；()湖北座；()山東座；()遼寧座；()上海座：()湖南座。二、整個(gè)行業(yè)的轉(zhuǎn)變、 由指令性的政府外事接待體系轉(zhuǎn)向國(guó)民經(jīng)濟(jì)中有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)過(guò)去的旅游酒店多數(shù)是外事接待機(jī)構(gòu)，款待所多數(shù)是公務(wù)住宿機(jī)構(gòu)，談不上酒店產(chǎn)業(yè)和開(kāi)展規(guī)模。經(jīng)過(guò)余年的建立，將一個(gè)傳統(tǒng)性的、指令性的、隸屬于政府外事接待任務(wù)的效力機(jī)構(gòu)，轉(zhuǎn)變成為一個(gè)在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中越發(fā)引人注目的、具有競(jìng)爭(zhēng)力的產(chǎn)業(yè)。年旅游業(yè)收入億人民幣，酒店業(yè)的收入占旅游業(yè)的收入將近一半，產(chǎn)業(yè)特征愈加明顯。、 由封鎖性行業(yè)轉(zhuǎn)向與國(guó)際接軌、市場(chǎng)化程度較高的開(kāi)放性行業(yè)酒店業(yè)最早對(duì)外商開(kāi)放

11、，允許外商投資，允許與外商合資。到目前為止，中國(guó)旅游酒店業(yè)利用外資額已達(dá)多億美圓，三資酒店已有余家。從年半島集團(tuán)管理北京建國(guó)酒店開(kāi)場(chǎng)，一批國(guó)際酒店集團(tuán)相繼進(jìn)入中國(guó)。引進(jìn)星級(jí)評(píng)定規(guī)范，在行業(yè)管理和酒店管理方面按國(guó)際慣例辦事，大大提升了酒店業(yè)的國(guó)際化開(kāi)展程度。經(jīng)過(guò)年的開(kāi)展，使酒店業(yè)由一個(gè)方案經(jīng)濟(jì)的封鎖性行業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐粋€(gè)與國(guó)際接軌較早、較快、較為順暢的市場(chǎng)化程度較高的開(kāi)放性行業(yè)。、 供求關(guān)系由賣(mài)方主導(dǎo)的市場(chǎng)轉(zhuǎn)向買(mǎi)方主導(dǎo)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的活潑、旅游業(yè)的開(kāi)展使更多的酒店企業(yè)參與進(jìn)中國(guó)的酒店業(yè)市場(chǎng)，加劇了酒店企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)，促進(jìn)了供求關(guān)系的變化。中國(guó)酒店的運(yùn)營(yíng)更多地關(guān)注消費(fèi)者的需求。在酒店管理上，經(jīng)過(guò)星級(jí)酒店的示

12、范作用，從需求順應(yīng)供應(yīng)轉(zhuǎn)變?yōu)楣?yīng)順應(yīng)需求。酒店業(yè)由供不應(yīng)求的賣(mài)方市場(chǎng)向買(mǎi)方市場(chǎng)轉(zhuǎn)變。由于過(guò)速開(kāi)展，相當(dāng)一些地域近幾年出現(xiàn)了 供過(guò)于求，企業(yè)之間的競(jìng)爭(zhēng)更加猛烈。酒店企業(yè)的運(yùn)營(yíng)者更加注重市場(chǎng)趨勢(shì)和顧客的需求變化，這種理念和行為促進(jìn)酒店企業(yè)進(jìn)一步提高競(jìng)爭(zhēng)力。、 方案經(jīng)濟(jì)的本錢(qián)中心事業(yè)性運(yùn)作方式轉(zhuǎn)向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的利潤(rùn)中心企業(yè)性運(yùn)作方式年以前，中國(guó)的酒店多屬事業(yè)型款待所，酒店效力單一，只提供食宿兩項(xiàng)效力。運(yùn)營(yíng)效益缺目的、效力缺規(guī)范，本錢(qián)無(wú)核算，財(cái)務(wù)上實(shí)行統(tǒng)收統(tǒng)支、盈余自留、差額補(bǔ)貼的制度，并且沒(méi)有上繳利稅的義務(wù)；改革開(kāi)放以后，外資進(jìn)入，中國(guó)酒店管理機(jī)構(gòu)推行一系列政策措施，促使各酒店轉(zhuǎn)換運(yùn)營(yíng)機(jī)制，使中國(guó)酒店在

13、短暫決策、管理體制、組織構(gòu)造、工資分配、員工錄用與獎(jiǎng)勵(lì)以及財(cái)務(wù)本錢(qián)管理等方面進(jìn)展了改造，開(kāi)場(chǎng)實(shí)行自主運(yùn)營(yíng)、獨(dú)立核算、自傲盈虧的企業(yè)型管理制度。酒店企業(yè)以營(yíng)利為目的的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的認(rèn)識(shí)及其行為使整個(gè)酒店業(yè)發(fā)生了根本性的變化。、由傳統(tǒng)的閱歷管理轉(zhuǎn)向現(xiàn)代的科學(xué)管理在推行建國(guó)酒店的管理閱歷的根底上，把引進(jìn)國(guó)外先進(jìn)科學(xué)管理方法與國(guó)情相結(jié)合，初步總結(jié)出一套中國(guó)式的酒店科學(xué)管理體系，使酒店企業(yè)從閱歷型行政管理開(kāi)場(chǎng)向科學(xué)化管理轉(zhuǎn)變，促進(jìn)了中國(guó)酒店業(yè)管理方式和運(yùn)營(yíng)機(jī)制朝現(xiàn)代化方向加速轉(zhuǎn)變。、行業(yè)管理從簡(jiǎn)單無(wú)序，開(kāi)展到根本科學(xué)、系統(tǒng)有序經(jīng)過(guò)實(shí)行酒店星級(jí)制度，實(shí)現(xiàn)中國(guó)酒店管理與國(guó)際規(guī)范的接軌。政府機(jī)構(gòu)改革，轉(zhuǎn)變職能，減

14、少干涉，將中國(guó)酒店業(yè)的開(kāi)展轉(zhuǎn)移到市場(chǎng)調(diào)理的根底上來(lái)。行業(yè)主管部門(mén)建立行業(yè)規(guī)那么，推進(jìn)酒店企業(yè)有序競(jìng)爭(zhēng)，推進(jìn)酒店業(yè)市場(chǎng)化。政府、行業(yè)、企業(yè)逐漸順應(yīng)和學(xué)會(huì)了在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中科學(xué)、有序地管理、運(yùn)營(yíng)酒店的方式、方法。酒店業(yè)的歷史性變化是前所未有的。中國(guó)進(jìn)入WTO后，酒店業(yè)面臨著新的全球性的挑戰(zhàn)，近幾年的開(kāi)展將出現(xiàn)幾個(gè)值得留意的趨勢(shì)。三、中國(guó)酒店業(yè)未來(lái)的開(kāi)展趨勢(shì)l、供應(yīng)相對(duì)過(guò)剩，競(jìng)爭(zhēng)猛烈，今后開(kāi)展速度降低。年到年旅游酒店業(yè)共添加.萬(wàn)間客房，平均年增長(zhǎng)率為.%，而同期的客源增長(zhǎng)率為.%。由于供大于求，導(dǎo)致酒店企業(yè)之間過(guò)度競(jìng)爭(zhēng)。從年到年全國(guó)酒店的平均出租率和利潤(rùn)率逐年下降，年開(kāi)場(chǎng)出現(xiàn)全行業(yè)虧損。、年三年虧損額分

15、別為.億、.億和.億元。這種態(tài)勢(shì)。遏制了新的投資，迫使酒店產(chǎn)業(yè)的規(guī)模擴(kuò)張速度降低，同時(shí)提出控制酒店總量、提高酒店質(zhì)量等戰(zhàn)略性問(wèn)題。、酒店業(yè)新的開(kāi)展投資點(diǎn)將逐漸西移并優(yōu)化地域構(gòu)造。 由于中國(guó)中西部地域具有較為豐富的旅游資源，同時(shí)，國(guó)家又先后出臺(tái)了一系列開(kāi)發(fā)中西部的措施，一部分酒店投資將有能夠從東部、南部地域轉(zhuǎn)向中西部地域。隨著中西部經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步開(kāi)展以及旅游資源的進(jìn)一步開(kāi)發(fā)，中西部的酒店業(yè)將會(huì)進(jìn)一步開(kāi)展， 成為中國(guó)酒店業(yè)新的、最有希望的增長(zhǎng)區(qū)域。從總體來(lái)看，沿海興隆地域各個(gè)城市旅游酒店的總量和檔次都到達(dá)了很高的程度，中部地域開(kāi)展迅速，有望在近年內(nèi)就可到達(dá)一個(gè)較高的程度，瓶頸主要是西部地域。、高檔酒

16、店的運(yùn)營(yíng)管理程度將繼續(xù)與國(guó)際接軌，努力開(kāi)展具有國(guó)際水準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)性酒店將成為新的趨勢(shì)。就競(jìng)爭(zhēng)領(lǐng)域來(lái)看，在高檔酒店領(lǐng)域，外資酒店將繼續(xù)堅(jiān)持優(yōu)勢(shì)，內(nèi)資酒店大多集中在中低檔領(lǐng)域。而在中低檔領(lǐng)域，外資酒店還未采取行動(dòng)。具有國(guó)際水準(zhǔn)的經(jīng)濟(jì)性酒店將成為未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)和建立的重點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)型酒店是外國(guó)酒店集團(tuán)的關(guān)注點(diǎn)。據(jù)旅游局作的中國(guó)旅游業(yè)開(kāi)展預(yù)測(cè)，到年，入境過(guò)夜旅游者為萬(wàn)人次，年平均增長(zhǎng)率為.%.%。國(guó)際旅游組織進(jìn)展前景預(yù)測(cè)，以為到年，全球?qū)⒂袃|國(guó)際游客，中國(guó)將有.億游客入境，成為世界上第一大入境國(guó)。就這個(gè)趨勢(shì)，外國(guó)酒店集團(tuán)看準(zhǔn)了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)性酒店是個(gè)有潛力的增長(zhǎng)點(diǎn)。隨著有薪假期的實(shí)施、交通條件的改善、民眾收入程度的提高

17、，國(guó)內(nèi)旅游迅速開(kāi)展，國(guó)內(nèi)客人曾經(jīng)成為酒店不可忽視的客源。未來(lái)需求趨勢(shì)是裝修樸素、干凈衛(wèi)生、設(shè)備便利、價(jià)位適中的經(jīng)濟(jì)型酒店將成為國(guó)內(nèi)游客所看重的酒店業(yè)類型。在質(zhì)量、效力上，高檔酒店根本滿足需求，而中低檔酒店數(shù)量雖然很多，但和國(guó)際規(guī)范相差很遠(yuǎn)。這種態(tài)勢(shì)，和國(guó)際、國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)性客源的增長(zhǎng)趨勢(shì)不相吻合。中國(guó)擁有萬(wàn)多個(gè)大中小酒店、賓館、款待所等住宿設(shè)備，其中萬(wàn)左右是星級(jí)酒店，占%。有萬(wàn)多家、%以上的住宿設(shè)備未進(jìn)入星級(jí)評(píng)定范圍。這里，多數(shù)是中、小酒店。所以，改造現(xiàn)存的中、小酒店，使其符合國(guó)際規(guī)范，這是未來(lái)酒店行業(yè)建立上的重點(diǎn)。、國(guó)有酒店脫離原投資部門(mén)，轉(zhuǎn)制問(wèn)題增多，防備風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)越來(lái)越重要。入世后，國(guó)際酒店

18、更容易地進(jìn)入中國(guó)酒店市場(chǎng)，中國(guó)酒店行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇。由于體制緣由和改革動(dòng)力缺乏，國(guó)有酒店處于優(yōu)勢(shì)位置，而且越來(lái)越被動(dòng)。國(guó)有酒店面臨著競(jìng)爭(zhēng)、改組、兼并、破產(chǎn)的壓力。國(guó)有酒店在壓力面前不得不改革，在改革中就有能夠被改組、出賣(mài)或破產(chǎn)。隨著改革的深化，黨、政，軍、警及商業(yè)銀行與本人投資持有的酒店脫鉤，不再運(yùn)營(yíng)酒店投資業(yè)務(wù)。由于一切者的轉(zhuǎn)換和由此引起的體制、位置的變化。會(huì)引起酒店人心浮動(dòng)，運(yùn)營(yíng)失衡、管理失調(diào)，以致于業(yè)績(jī)失敗。酒店的兼并、破產(chǎn)，會(huì)導(dǎo)致大量職工下崗等社會(huì)震蕩。對(duì)此，防備國(guó)有酒店轉(zhuǎn)制過(guò)程中出現(xiàn)的社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)將越來(lái)越重要。、酒店行業(yè)的開(kāi)展程度與人力資源開(kāi)發(fā)程度的相關(guān)性越來(lái)越強(qiáng)。中國(guó)酒店行業(yè)剛開(kāi)場(chǎng)構(gòu)成時(shí)，

19、因酒店比較少，在需求增長(zhǎng)的情況下，競(jìng)爭(zhēng)重心是數(shù)量。所以，中國(guó)酒店業(yè)初期的開(kāi)展程度與酒店設(shè)備的數(shù)量規(guī)模有關(guān)。在酒店的數(shù)量規(guī)模增大、設(shè)備檔次提高、競(jìng)爭(zhēng)猛烈的情況下，行業(yè)的數(shù)量競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)，行業(yè)的開(kāi)展 程度就和人力資源的開(kāi)發(fā)程度親密相關(guān)了。由于質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)主要是效力競(jìng)爭(zhēng)，效力競(jìng)爭(zhēng)的中心是人員素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)。酒店業(yè)人員的敬業(yè)精神、技術(shù)程度、職業(yè)心思素質(zhì)、高級(jí)管理人才和技術(shù)人才的組合效應(yīng)，以及構(gòu)成一支訓(xùn)練有素的人才隊(duì)伍等，都影響酒店業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。中國(guó)內(nèi)資酒店競(jìng)爭(zhēng)力不強(qiáng)，關(guān)鍵要素不是技術(shù)問(wèn)題，而是人員素質(zhì)問(wèn)題。、酒店的集團(tuán)化進(jìn)程在逐漸加強(qiáng)，國(guó)際集團(tuán)更是大舉進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)。近幾年來(lái)，中國(guó)酒店業(yè)開(kāi)場(chǎng)留意集團(tuán)化問(wèn)題。截

20、止到年底，中國(guó)共有余家酒店管理公司，管理酒店余家，星級(jí)酒店集團(tuán)化程度達(dá).%。在中國(guó)酒店業(yè)集團(tuán)強(qiáng)中，國(guó)際著名酒店集團(tuán)入選家，中國(guó)酒店集團(tuán)入選家。令人可喜的是，中國(guó)入選的家酒店管理公司運(yùn)營(yíng)規(guī)模均已到達(dá)國(guó)際飯店集團(tuán)強(qiáng)的規(guī)范，反映出中國(guó)飯店集團(tuán)化進(jìn)程有了本質(zhì)性的開(kāi)展。但中國(guó)酒店業(yè)集團(tuán)化的形狀和國(guó)際酒店集團(tuán)相比，仍有很大差距。據(jù)年的資料，名列中國(guó)第一位，名列全球第位的上海錦江酒店集團(tuán)僅擁有酒店家，僅為圣達(dá)特集團(tuán)的.%?？头块g，僅為圣達(dá)特集團(tuán)的.%。排行第十位的美國(guó)凱悅集團(tuán)(HyattHotelsHyattIntemational，USA)擁有酒店家，擁有客房間。總的來(lái)說(shuō)，目前中國(guó)的酒店集團(tuán)未構(gòu)成大的結(jié)合

21、監(jiān)隊(duì)：未構(gòu)成規(guī)?；⒁惑w化的集約運(yùn)營(yíng)；酒店集團(tuán)本錢(qián)高，機(jī)構(gòu)臃腫，層次多，效率低；知名度不高，集團(tuán)優(yōu)勢(shì)不明顯。從開(kāi)展態(tài)勢(shì)來(lái)看，中國(guó)的酒店集團(tuán)在短時(shí)期內(nèi)很難與國(guó)外大型酒店集團(tuán)構(gòu)成有力的競(jìng)爭(zhēng)，因此，中國(guó)酒店集團(tuán)的開(kāi)展將制約著中國(guó)酒店在國(guó)際市場(chǎng)的位置。年，全球國(guó)際旅游者接待量到達(dá).億人次，比年增長(zhǎng)%；中國(guó)全年旅游業(yè)總收入到達(dá)億元，比年增長(zhǎng).%。 年，中國(guó)旅游業(yè)和全球旅游業(yè)都進(jìn)入了一個(gè)新的景氣周期，期間入境旅游人數(shù)年均增長(zhǎng)率為-，中國(guó)國(guó)內(nèi)旅游人數(shù)年均增長(zhǎng)率為-。 年，中國(guó)入境旅游人數(shù)萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng).%。其中：入境過(guò)夜旅游者人數(shù)萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng).%；入境外國(guó)旅游者萬(wàn)人次，比上年增長(zhǎng).%。國(guó)際旅游外匯

22、收入.億美圓，比上年增長(zhǎng).%。四、中國(guó)酒店業(yè)不可忽視的軟傷、一大部分三星及三星以下級(jí)的酒店雖然外界環(huán)境不錯(cuò)，依然長(zhǎng)期處于虧損之中。、另一小部分三星及三星以下級(jí)的酒店銷售良好，入住率很高，但酒店似乎開(kāi)展到了一個(gè)坎兒上，員工熱情、銷售業(yè)績(jī)、效力質(zhì)量都無(wú)法再上一個(gè)臺(tái)階。、大多數(shù)四、五星級(jí)酒店在本行業(yè)縱向比，還算顯得略高一等，但在國(guó)際上橫著比，中國(guó)高檔酒店在戰(zhàn)略態(tài)勢(shì)、管理精度、效力深化和全球運(yùn)作方面和國(guó)際同等級(jí)酒店不可同日而語(yǔ)，中國(guó)的大多數(shù)四、五星級(jí)酒店的軟環(huán)境只相當(dāng)于國(guó)外三星甚至更低檔次的酒店。、中國(guó)酒店業(yè)效率低下，運(yùn)作及方式千篇一概，找不到差別化和多樣性的軌跡，在國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)中附加值極其微薄。、中國(guó)外

23、鄉(xiāng)酒店人才在素質(zhì)與培育方式上與國(guó)際酒店人才存在較大差距，一個(gè)不可逃避的現(xiàn)實(shí)是中國(guó)現(xiàn)有高級(jí)酒店管理人才%國(guó)外，或者有過(guò)國(guó)外酒店培訓(xùn)閱歷。中國(guó)至今還沒(méi)有真正意義上的專業(yè)酒店管理學(xué)院，也沒(méi)有一個(gè)規(guī)范完好的酒店人力資源市場(chǎng)。五、在未來(lái)的酒店業(yè)中，他們還可以看到如下景象與趨勢(shì)：、酒店在預(yù)訂技術(shù)、效力技術(shù)、產(chǎn)品設(shè)計(jì)技術(shù)等方面的全面滯后，使得行業(yè)內(nèi)部的競(jìng)爭(zhēng)只能長(zhǎng)時(shí)間集中在資本規(guī)模、關(guān)聯(lián)業(yè)務(wù)、利潤(rùn)讓渡等層面上。、酒店業(yè)目前整體處于供大于求形狀，外資新增投資的能夠性不大，但境外酒店管理公司進(jìn)入國(guó)內(nèi)市場(chǎng)的速度將加快，進(jìn)入這一領(lǐng)域的方式主要為一切權(quán)收買(mǎi)、帶資管理、合同管理、特許運(yùn)營(yíng)等，競(jìng)爭(zhēng)猛烈程度將加深。國(guó)有大型酒

24、店集團(tuán)存在較大的尋求外資并購(gòu)的時(shí)機(jī)。、從長(zhǎng)久來(lái)看，隨著經(jīng)濟(jì)開(kāi)展以及工資程度全球化進(jìn)程，人才競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必成為酒店業(yè)的生存競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)之焦點(diǎn)。、無(wú)論是“三資或國(guó)有酒店都應(yīng)該走同層次橫向結(jié)合的道路。、國(guó)有民營(yíng)酒店總體上屬于中小型酒店，在其開(kāi)展過(guò)程中由于政策環(huán)境和市場(chǎng)機(jī)制的緣由，開(kāi)展不斷不暢，在未來(lái)的開(kāi)展中，遭到的沖擊也最大。但民營(yíng)酒店在未來(lái)是個(gè)趨勢(shì)。、酒店?duì)I銷的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)出如今酒店提供產(chǎn)品的多樣性與有效性。根據(jù)市場(chǎng)需求的變化開(kāi)展多樣化的產(chǎn)品是酒店在競(jìng)爭(zhēng)中的致勝法寶。、在旅游資本市場(chǎng)方面，一些符合條件的旅游企業(yè)將可以直接發(fā)行股票上市融資。經(jīng)過(guò)資本市場(chǎng)走規(guī)模、多元化開(kāi)展之路。、酒店應(yīng)在廣泛的市場(chǎng)調(diào)查的根底上，對(duì)

25、整體市場(chǎng)進(jìn)展科學(xué)有效的細(xì)分并從中選出一個(gè)或幾個(gè)細(xì)分市場(chǎng)作為本人的目的市場(chǎng)，集中人力、物力、進(jìn)展集中的市場(chǎng)營(yíng)銷。在集中營(yíng)銷的根底上，酒店應(yīng)突出本人產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的差別，以差別求得競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)勢(shì)。、酒店文化越來(lái)越遭到客人追捧，創(chuàng)建獨(dú)具特征的酒店文化成為塑造酒店優(yōu)勢(shì)品牌的一部分。、由于競(jìng)爭(zhēng)不斷加大，勞動(dòng)力市場(chǎng)活潑，加快了酒店業(yè)員工流動(dòng)速度。、環(huán)保認(rèn)識(shí)風(fēng)起云涌的今天，綠色客房曾經(jīng)從創(chuàng)新走向了成熟。、隨著本世紀(jì)IT技術(shù)等高新技術(shù)的更新，客房的創(chuàng)新也盡顯高科技的蹤跡。行業(yè)信息化、網(wǎng)絡(luò)化成為新的趨勢(shì)。新世紀(jì)的到來(lái)，中國(guó)酒店業(yè)迎接著參與WTO的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，酒店業(yè)的運(yùn)營(yíng)環(huán)境發(fā)生了根本性的變化：無(wú)常態(tài)的技術(shù)創(chuàng)新不斷加速

26、，無(wú)主流的顧客需求瞬息萬(wàn)變,無(wú)國(guó)界的酒店集團(tuán)日益擴(kuò)張，無(wú)壁壘的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨猛烈。在這種背景下，“以便應(yīng)變，以便制變，創(chuàng)新開(kāi)展，是中國(guó)酒店業(yè)的必然戰(zhàn)略選擇。目前，中國(guó)酒店有六大主流開(kāi)展方式。 一、主題式酒店 主題酒店從建立開(kāi)場(chǎng)就注重其主題文化的營(yíng)造。從設(shè)計(jì)、建立、裝修到管理運(yùn)營(yíng)、效力都注重酒店獨(dú)特的主題內(nèi)涵，突出酒店的文化品味，構(gòu)成酒店的個(gè)性，從而在市場(chǎng)上構(gòu)成鮮明的主題籠統(tǒng)；把效力工程溶入到主題中去，以個(gè)性化的效力替代刻板的規(guī)范化效力方式，從而表達(dá)對(duì)客人的信任與尊重。 二、產(chǎn)權(quán)式酒店是中產(chǎn)階級(jí)興起的產(chǎn)物，它是開(kāi)發(fā)商將酒店的每間客房分割為獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出賣(mài)給投資者， 投資者普通不在酒店居住，而將客房委托

27、酒店管理公司一致出租運(yùn)營(yíng)獲取年度客房利潤(rùn)分紅，同時(shí)獲得酒店管理公司贈(zèng)送的一定期限免費(fèi)入住權(quán)的一種方式。 三、綠色酒店 綠色飯店提倡的就是綠色運(yùn)營(yíng)與綠色管理。所謂綠色運(yùn)營(yíng)不外乎包括兩點(diǎn)，一是減少一次性物品耗費(fèi)，加強(qiáng)回收再利用；二是降低能耗，節(jié)約經(jīng)費(fèi)開(kāi)支。而綠色管理那么包括五方面的內(nèi)容，綠色理念、綠色技術(shù)、綠色行為、綠色制度和綠色用品。 四、品牌連鎖式酒店 連鎖也稱聯(lián)號(hào)，是指一切成員均運(yùn)用一致字號(hào)或商標(biāo)的企業(yè)共同體，是一種高度集約化開(kāi)展的商業(yè)優(yōu)化組織方式。品牌連鎖的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)十清楚顯，它使連號(hào)酒店可以構(gòu)成具有本身特點(diǎn)的效力管理規(guī)范，可以建立網(wǎng)絡(luò)化的預(yù)定系統(tǒng)，可以擁有強(qiáng)大的資金后盾，可以培育高素質(zhì)的酒

28、店管理人才隊(duì)伍。 五、異化酒店 異化酒店是一種極端化的酒店方式，是一種專門(mén)滿足少數(shù)消費(fèi)者的需求而產(chǎn)生的酒店方式。隨著競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)展，市場(chǎng)的劃分越來(lái)越趨向超細(xì)分化，因此出現(xiàn)的相應(yīng)產(chǎn)品方式就是小而專、小而精的特征。如海底酒店、監(jiān)獄酒店、寵物酒店等。 六、E化酒店 世紀(jì)是知識(shí)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，是網(wǎng)絡(luò)化的時(shí)代，知識(shí)經(jīng)濟(jì)的興起是消費(fèi)高度開(kāi)展的必然結(jié)果。電子技術(shù)無(wú)處不在，這就是酒店構(gòu)成產(chǎn)品和效力的數(shù)據(jù)化、網(wǎng)絡(luò)化、智能化和虛擬化發(fā)明了條件。 在全球經(jīng)濟(jì)一體化浪潮中，面對(duì)資源共享、市場(chǎng)共有、全新的國(guó)際化環(huán)境，眾多國(guó)際知名酒店集團(tuán)大舉進(jìn)入并高位搶灘中國(guó)酒店市場(chǎng)。從總體上看，我國(guó)酒店業(yè)已從不規(guī)范逐漸向規(guī)范化開(kāi)展，并且開(kāi)場(chǎng)向

29、個(gè)性化方向邁進(jìn)，中國(guó)酒店“千店一面的景象將不復(fù)存在。杜拉克說(shuō)“世紀(jì)，酒店業(yè)需求的是變革和創(chuàng)新，面臨入世的機(jī)遇與挑戰(zhàn)，中國(guó)酒店業(yè)要提升國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力和實(shí)現(xiàn)可繼續(xù)開(kāi)展，就必需走創(chuàng)新開(kāi)展的道路。第四章產(chǎn)權(quán)式酒店商業(yè)方式分析戴斯集團(tuán)現(xiàn)已實(shí)踐操作、運(yùn)營(yíng)數(shù)家產(chǎn)權(quán)或時(shí)權(quán)式酒店?，F(xiàn)正就本工程特點(diǎn)，核算思索最適宜本工程的定位、推行、銷售、報(bào)答等詳細(xì)方案。產(chǎn)權(quán)或?qū)崣?quán)酒店背景引見(jiàn)分析產(chǎn)權(quán)式酒店作為產(chǎn)權(quán)式地產(chǎn)工程與商業(yè)性酒店的結(jié)合，整合了多種資源優(yōu)勢(shì)，是房地產(chǎn)和酒店的創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)方式。早在世紀(jì)年代歐美等興隆國(guó)家就出現(xiàn)了這種酒店。產(chǎn)權(quán)式酒店有望成為繼住宅和汽車之后的第三個(gè)消費(fèi)熱點(diǎn)，前景非常光明。自從年前，產(chǎn)權(quán)式酒店誕生于海南省

30、，目前中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店工程已開(kāi)展到多個(gè)，在北京也有很多產(chǎn)權(quán)式酒店工程在建。但是，由于目前中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)和酒店業(yè)都尚不很規(guī)范，產(chǎn)權(quán)酒店作為二者的結(jié)合產(chǎn)物更是處于開(kāi)展初期，相應(yīng)的法律、法規(guī)尚不明確。因此，今后，效力將是未來(lái)產(chǎn)權(quán)式酒店乃至整個(gè)酒店業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的焦點(diǎn)。產(chǎn)權(quán)式酒店的特性決議了它必需聘請(qǐng)或委托專業(yè)酒店管理公司來(lái)運(yùn)營(yíng)管理，他們可以最大限制地發(fā)掘酒店的潛力，合理運(yùn)用酒店的資源，從而更為有效的保證投資者利益。 投資產(chǎn)權(quán)式酒店的風(fēng)險(xiǎn)是較大的，所以投資產(chǎn)權(quán)式酒店該當(dāng)非常慎重，對(duì)于這個(gè)新惹事物，在投資以前就要全面了解，盡量對(duì)其運(yùn)營(yíng)等各方面做到心中有數(shù)。 本報(bào)告首先引見(jiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店的相關(guān)概念和分類，接著分析了中

31、國(guó)酒店業(yè)的開(kāi)展概略以及酒店業(yè)的消費(fèi)情況，然后分析了國(guó)際國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)展，并分別對(duì)分時(shí)度假、酒店式公寓做了詳細(xì)分析。隨后，報(bào)告對(duì)中國(guó)產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)做了主要城市產(chǎn)權(quán)式酒店開(kāi)展分析、重點(diǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)情況分析、相關(guān)產(chǎn)業(yè)開(kāi)展分析、銷售與消費(fèi)者權(quán)益維護(hù)分析及投資可行性分析，最后分析了產(chǎn)權(quán)式酒店的未來(lái)開(kāi)展趨勢(shì)及前景。近年來(lái)，隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)繼續(xù)平穩(wěn)的開(kāi)展，國(guó)內(nèi)外旅游需求得以快速增長(zhǎng)，而從以上幾個(gè)部份都有提到，如今旅游需求已從觀光型向度假型轉(zhuǎn)變，度假酒店應(yīng)運(yùn)而生，成為酒店業(yè)一顆耀眼的新星。這也導(dǎo)致國(guó)內(nèi)目前涉足旅游房地產(chǎn)的公司，投資商、開(kāi)發(fā)商、旅游企業(yè)均看好未來(lái)中國(guó)的旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)。各都方案經(jīng)過(guò)對(duì)區(qū)域旅游休閑產(chǎn)業(yè)的

32、投資，逐漸開(kāi)展成為國(guó)內(nèi)知名并具有國(guó)際影響的現(xiàn)代化，專業(yè)化旅游休閑度假村，也就是所謂的產(chǎn)權(quán)式酒店。何謂產(chǎn)權(quán)式酒店呢？-“產(chǎn)權(quán)酒店興起于上世紀(jì)年代歐美國(guó)家的一些著名旅游城市和地域，而國(guó)際通行的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有種類型：一是時(shí)權(quán)型。即酒店與客戶客房業(yè)主商定運(yùn)用期限，普通為個(gè)月以上，其他期間委托給酒店進(jìn)展運(yùn)營(yíng)，逐年收取固定的投資報(bào)答或與酒店之間利用另個(gè)方案來(lái)分配利潤(rùn)。二是公寓型?？蛻糍I(mǎi)斷酒店的部分客房產(chǎn)權(quán)，長(zhǎng)期居住或作為辦公用房，每月上繳一定的管理費(fèi)，如：空調(diào)費(fèi)、水電費(fèi)及效力費(fèi)等。三是投資型。將酒店以單元的方式出賣(mài)給客戶，客戶買(mǎi)斷酒店部分客房的產(chǎn)權(quán)，享有自用、轉(zhuǎn)讓、抵押、贈(zèng)送、承繼等權(quán)益。投資者并不運(yùn)用

33、客房，而是將客房委托給酒店進(jìn)展運(yùn)營(yíng)，逐年收取固定的投資報(bào)答，同時(shí)還可以獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)，是現(xiàn)今較流行的投資類型。這種全新的投資理念與投資方式，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、管理公司、投資者帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)收益，其開(kāi)展前景極其可觀。產(chǎn)權(quán)酒店的根本特點(diǎn)地點(diǎn)要求從國(guó)際上看在年代，法國(guó)阿爾卑斯山地域的別墅度假村首先以分時(shí)銷售出賣(mài)以酒店為主的物業(yè)運(yùn)用時(shí)間段的方式招徠客戶。旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)場(chǎng)由此構(gòu)成，今天遍及世界各地的分時(shí)度假酒店、高爾夫度假村，山地度假村、休閑別墅等物業(yè)使歐洲旅游房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)展到一定的規(guī)模。而年代中期，由于美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，泡沫經(jīng)濟(jì)呵斥大量房地產(chǎn)積壓和空置，特別是市場(chǎng)景氣時(shí)期開(kāi)發(fā)的大量別

34、墅積壓。為處置積壓與空置，充分盤(pán)活閑置資產(chǎn)，美國(guó)從歐洲引入時(shí)權(quán)酒店這一慨念，獲得了宏大勝利。年美國(guó)市場(chǎng)，%以上的度假酒店產(chǎn)業(yè)是由其它工程改造過(guò)來(lái)的。到年后，大量的投資商、大規(guī)模的酒店業(yè)主、開(kāi)發(fā)商紛紛進(jìn)入這一領(lǐng)域，使產(chǎn)品方式更加明晰，法規(guī)也相應(yīng)健全；配套的效力業(yè)、管理業(yè)、交換業(yè)也迅速成熟。近幾年市場(chǎng)上又嶇起了一批新的以旅游地產(chǎn)開(kāi)發(fā)為主的分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)公司，如SUNTERRA公司，不但運(yùn)營(yíng)交換業(yè)務(wù)，還本人開(kāi)發(fā)并銷售時(shí)權(quán)酒店，已在美國(guó)、加拿大、澳大利亞等國(guó)家開(kāi)發(fā)了個(gè)度假村。在本世紀(jì)初，地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，歐洲、北美的政府要員、貴族、富商蜂擁而至，一時(shí)間地中海成為世界休閑度假中心。在亞洲，日本

35、、韓國(guó)、菲律賓、泰國(guó)、馬來(lái)西亞、新加坡、國(guó)內(nèi)等國(guó)家，近幾年大打“旅游休閑度假產(chǎn)權(quán)式酒店，假日休閑、周末度假、旅游度假、會(huì)議休閑、運(yùn)動(dòng)安康休閑等方興未艾。隨即，大批國(guó)際金融投資商、地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及酒店投資管理機(jī)構(gòu)紛紛介入旅游物業(yè)開(kāi)發(fā)，并獲得了可觀的收益。 產(chǎn)權(quán)式酒店是房地產(chǎn)業(yè)與酒店業(yè)、旅游業(yè)相互交融的綜合性產(chǎn)品，作為一個(gè)新的投資熱點(diǎn)，具有很高的投資與運(yùn)用價(jià)值，較容易實(shí)現(xiàn)業(yè)主預(yù)期的購(gòu)買(mǎi)目的及投資目的，據(jù)權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)聽(tīng)闡明，去年北京市涉外飯店、旅游公寓的平均出租率為.%，客房的平均房?jī)r(jià)為元/間天，其中，旅游公寓利潤(rùn)總額.億元增長(zhǎng).%，收入利潤(rùn)率為.%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高出全市其他產(chǎn)業(yè)增長(zhǎng)的平均程度，另外，我國(guó)每年的

36、法定休憩假期共有天，為產(chǎn)權(quán)式酒店提供了一個(gè)寬廣市場(chǎng)空間。 產(chǎn)權(quán)式酒店擁有明確的房屋產(chǎn)權(quán)作為投資憑證，具有很強(qiáng)的穩(wěn)定性，業(yè)主可與酒店或管理公司簽署，不用承當(dāng)酒店運(yùn)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)而直接獲得運(yùn)營(yíng)報(bào)答，因此業(yè)主只需投入金額不多的首付款，就可享有類似股東或房東的收益，尤其是假設(shè)產(chǎn)權(quán)酒店與分時(shí)度假相結(jié)合后，業(yè)主甚至可以實(shí)現(xiàn)異地置業(yè)。 業(yè)主擁有該酒店每年一定時(shí)間段的居住權(quán)，同時(shí)還享有酒店各項(xiàng)配套設(shè)備的優(yōu)惠、運(yùn)用條件，所以作為郊區(qū)的第二居所或企事業(yè)單位的度假基地，產(chǎn)權(quán)酒店是不錯(cuò)的選擇，可以節(jié)約大量的個(gè)人度假或企業(yè)活動(dòng)經(jīng)費(fèi)。 對(duì)于身處優(yōu)美風(fēng)景區(qū)的產(chǎn)權(quán)式酒店，假設(shè)其本身或其擁有獨(dú)特的文娛配套，如滑雪場(chǎng)、溫泉浴場(chǎng)、運(yùn)動(dòng)場(chǎng)

37、、特征餐飲等，就會(huì)吸引眾多的旅游人群；開(kāi)發(fā)商可經(jīng)過(guò)出賣(mài)產(chǎn)權(quán)酒店的客房回籠部分資金，并借助國(guó)際酒店與旅游機(jī)構(gòu)網(wǎng)絡(luò)提高數(shù)量與質(zhì)量，還可以為物業(yè)帶來(lái)增值效應(yīng)。 產(chǎn)權(quán)酒店這種新穎的運(yùn)營(yíng)方式和投資方式曾經(jīng)在世界旅游及貿(mào)易口岸城市迅速開(kāi)展起來(lái)。根據(jù)資料顯示，WTO國(guó)際貿(mào)易組織，全球產(chǎn)權(quán)酒店-年年平均增長(zhǎng).%；年，全球個(gè)旅游目的地板.萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)式酒店；到年，全球個(gè)國(guó)家個(gè)旅游目的地有萬(wàn)個(gè)家庭購(gòu)買(mǎi)了產(chǎn)權(quán)式酒店。Ragatzass.ciates,年代到年代初，全球引入產(chǎn)權(quán)式運(yùn)營(yíng)的旅游目的地的數(shù)量增長(zhǎng)了倍，年代初，全球產(chǎn)權(quán)式酒店銷售收入以達(dá)億美圓，到年，全球產(chǎn)權(quán)酒店銷售將達(dá)億美圓。一切信息闡明，產(chǎn)權(quán)式酒店將

38、成為旅游及貿(mào)易開(kāi)展過(guò)程中的一種重要的運(yùn)營(yíng)創(chuàng)新方式，同時(shí)成為最受群眾家庭青睞的投資工具。 國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)開(kāi)展 年代開(kāi)場(chǎng)，隨著國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)和旅游業(yè)的迅速開(kāi)展，產(chǎn)權(quán)酒店在國(guó)內(nèi)著名旅游及經(jīng)濟(jì)昌盛城市已逐漸構(gòu)成燎原之勢(shì)，近兩年已有幾十家產(chǎn)權(quán)酒店誕生。如已勝利運(yùn)作并使業(yè)主獲利頗豐的深圳雅藍(lán)大酒店；即將在年完工的陜西漢中的世紀(jì)萬(wàn)龍大酒店；倡導(dǎo)e時(shí)代人性化商務(wù)空間的廈門(mén)悅?cè)A酒店；%投資報(bào)答+房屋產(chǎn)權(quán)由新加坡開(kāi)發(fā)的公寓式大酒店；還有秦皇島的維多利亞港灣，海南島的三亞溫泉大酒店，北京的高興無(wú)窮大-龍慶峽假日鄉(xiāng)村俱樂(lè)部，龍脈溫泉等。 、 開(kāi) 發(fā) 目前，國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)集中在國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)開(kāi)展較為前沿的城市和國(guó)內(nèi)各大

39、旅游類城市，如北京、上海、廣州、深圳和麗江、?？?、廈門(mén)、秦皇島等，根本以國(guó)家級(jí)的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心和沿海旅游度假城市為主，正在逐漸向中小城市轉(zhuǎn)移，這其中有以、海濱類城市和集具歷史價(jià)值的文化古城為主，同時(shí)以商務(wù)交往為主功能的產(chǎn)權(quán)式酒店業(yè)在蓬勃興起之中，整個(gè)產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)熱潮正處在前所未有的興起之中。 、經(jīng) 營(yíng) 目前，無(wú)論以何種方式運(yùn)營(yíng)的產(chǎn)權(quán)式酒店，其普通的運(yùn)營(yíng)方式均為：開(kāi)發(fā)銷售委托專業(yè)酒店運(yùn)營(yíng)管理公司經(jīng)管或成立專業(yè)的酒店運(yùn)營(yíng)管理隊(duì)伍經(jīng)管兌現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)者應(yīng)得得投資收益。 這一運(yùn)營(yíng)方式下實(shí)現(xiàn)銷售的關(guān)鍵環(huán)節(jié)在購(gòu)買(mǎi)者對(duì)酒店未來(lái)運(yùn)營(yíng)管理的自信心上，從目前酒店的銷售操作上看，酒店運(yùn)營(yíng)管理方的選擇以及監(jiān)視其日常

40、運(yùn)營(yíng)行為的體制、機(jī)制即保證購(gòu)買(mǎi)者利益實(shí)現(xiàn)的體制、機(jī)制尤為重要。 正常情況下，普通星級(jí)酒店的運(yùn)營(yíng)本錢(qián)占到整個(gè)酒店日常營(yíng)業(yè)額的%左右，以此計(jì)算酒店正常的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)是非?？捎^的，假設(shè)附以非常有營(yíng)業(yè)保證的區(qū)位優(yōu)勢(shì)和非常有價(jià)值的賣(mài)點(diǎn)，投資產(chǎn)權(quán)酒店的風(fēng)險(xiǎn)實(shí)踐非常之小，而一旦收益實(shí)現(xiàn)，其收益比例又非常之高，是其他投資類商品所無(wú)法比較的。 目前，對(duì)于產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)管理，國(guó)內(nèi)曾經(jīng)積累了非常成熟的管理閱歷，上海、廣州擁有眾多專業(yè)的酒店運(yùn)營(yíng)管理公司，加之歷來(lái)就于國(guó)際接軌的管理方式，實(shí)踐上酒店成型后的運(yùn)營(yíng)管理并無(wú)太大的難度存在，無(wú)論是聘請(qǐng)專業(yè)的管理公司還是成立專業(yè)的工程公司承當(dāng)銷售后運(yùn)營(yíng)管理的職能，開(kāi)發(fā)商均不用為尋覓

41、銷售以后的運(yùn)營(yíng)管理公司擔(dān)憂，日后的收益兌現(xiàn)關(guān)鍵在于選用的運(yùn)營(yíng)方式與所處地角的匹配性上。、銷 售 由于投資收益的可*性和誘惑力，從目前各地產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售上看，滯銷的能夠性均不太大，無(wú)論是北京、上海、廣州、深圳等大中型城市，還是昆明、麗江、秦皇島、威海等旅游性城市，產(chǎn)權(quán)式酒店的銷售情況均一片大好，這也從一個(gè)方面印證了酒店的運(yùn)營(yíng)市場(chǎng)和消費(fèi)者對(duì)酒店運(yùn)營(yíng)投資的自信心。 、國(guó)內(nèi)產(chǎn)權(quán)式酒店的普通開(kāi)發(fā)主體 產(chǎn)權(quán)式酒店的運(yùn)營(yíng)主體普通分為三類：酒店運(yùn)營(yíng)管理公司、旅游度假工程開(kāi)發(fā)公司、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)完成后普通均交由專業(yè)的酒店管理公司運(yùn)營(yíng)管理，開(kāi)發(fā)者退居幕后或進(jìn)展附加價(jià)值、增值工程的開(kāi)發(fā)。根據(jù)其主要功能不同，產(chǎn)

42、權(quán)式酒店的普通分類在上面曾經(jīng)提到，但根據(jù)其投資收益和運(yùn)營(yíng)方式的不同，主要可以歸納為三類，均已在國(guó)內(nèi)出現(xiàn)，現(xiàn)根據(jù)調(diào)研情況分別簡(jiǎn)述如下： 純產(chǎn)權(quán)式酒店 又叫分紅式產(chǎn)權(quán)酒店，是產(chǎn)權(quán)式酒店的第一代產(chǎn)品，亦是真正意義上的產(chǎn)權(quán)酒店，終身產(chǎn)權(quán)歸購(gòu)買(mǎi)者一切，購(gòu)買(mǎi)者經(jīng)過(guò)酒店的運(yùn)營(yíng)盈利分紅，在不改動(dòng)運(yùn)用性質(zhì)的情況下不影響酒店整體運(yùn)營(yíng)購(gòu)買(mǎi)者有權(quán)轉(zhuǎn)讓、抵押、承繼、租賃，自主權(quán)益極大，根據(jù)開(kāi)發(fā)商的要求不同，分紅的方式和分紅的時(shí)間以及監(jiān)視運(yùn)營(yíng)的制度略有不同，但這一方式下產(chǎn)權(quán)酒店的根本運(yùn)營(yíng)方式為： 、聘請(qǐng)專業(yè)的酒店運(yùn)營(yíng)管理公司擔(dān)任運(yùn)營(yíng) 、開(kāi)發(fā)商履行日常運(yùn)營(yíng)監(jiān)管義務(wù) 、在業(yè)主大會(huì)監(jiān)視下成立業(yè)主委員會(huì)或直接委托開(kāi)發(fā)商進(jìn)展財(cái)務(wù)監(jiān)

43、管 、對(duì)營(yíng)業(yè)收入全部營(yíng)業(yè)本錢(qián)和營(yíng)業(yè)費(fèi)用后的純利進(jìn)展分紅 、分紅周期以每個(gè)季度為最短期限，最長(zhǎng)不超越一年 、每季財(cái)務(wù)報(bào)告受監(jiān)視者認(rèn)可授權(quán)的會(huì)計(jì)師事務(wù)所嚴(yán)厲審核 、開(kāi)發(fā)商根據(jù)客房的價(jià)錢(qián)或面積計(jì)算每個(gè)房間的收益比數(shù)又叫分紅比數(shù)，購(gòu)買(mǎi)者根據(jù)所購(gòu)客房的收益比數(shù)享用收益： 收益的計(jì)算方式為： 分紅總額 該房間收益比數(shù) 收益比數(shù)的計(jì)算方式為： 房間面積/營(yíng)業(yè)總面積或房間總價(jià)款/全部房間總價(jià)款 、購(gòu)買(mǎi)者只享用收益、不對(duì)虧損擔(dān)任，營(yíng)業(yè)虧損由開(kāi)發(fā)商擔(dān)任或由酒店運(yùn)營(yíng)管理公司轉(zhuǎn)嫁 、酒店精裝修、開(kāi)發(fā)商配全套家具、家電并擔(dān)任酒店第一期運(yùn)營(yíng)啟動(dòng)所須的全部投入 、酒店運(yùn)營(yíng)管理公司運(yùn)營(yíng)不佳，業(yè)主大會(huì)有權(quán)經(jīng)過(guò)業(yè)主委員會(huì)或開(kāi)發(fā)商

44、進(jìn)展酒店運(yùn)營(yíng)管理公司改換，此條款普通以盈利規(guī)范為要求明確寫(xiě)進(jìn)對(duì)酒店運(yùn)營(yíng)管理公司的聘用合同。 上述方式既為此類產(chǎn)權(quán)式酒店普通的運(yùn)營(yíng)方式 此類產(chǎn)權(quán)式酒店的開(kāi)發(fā)商普通為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，以盡快完成投資、收回利潤(rùn)為目的，賺取地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)，多出如今旅游不興隆的城市或優(yōu)勢(shì)并不明顯的地段，購(gòu)買(mǎi)者多為個(gè)人投資者或中小企業(yè)機(jī)構(gòu)，用于投資收益或節(jié)省企業(yè)運(yùn)營(yíng)款待本錢(qián)，適宜與不以酒店運(yùn)營(yíng)管理為主而專注于地產(chǎn)工程開(kāi)發(fā)、在酒店運(yùn)營(yíng)、運(yùn)作的才干閱歷上又較為弱勢(shì)的開(kāi)發(fā)商。 返租式產(chǎn)權(quán)酒店 其根本的開(kāi)發(fā)方式與分紅式產(chǎn)權(quán)酒店根本一樣，但是在收益方式上與之存在根本差別，分紅式產(chǎn)權(quán)酒店是以運(yùn)營(yíng)收益為依托，以利潤(rùn)為總分紅標(biāo)的，購(gòu)買(mǎi)者投資收

45、益大小與酒店的運(yùn)營(yíng)業(yè)績(jī)好壞息息相關(guān)，而返租式產(chǎn)權(quán)酒店的投資收益與酒店的運(yùn)營(yíng)沒(méi)有任何關(guān)系，其以每年固定的投資報(bào)答普通為%為/年為主要的收益表達(dá)方式，再就是坐享每年的地產(chǎn)升值，在這一方式下，購(gòu)買(mǎi)者的收益計(jì)算方法普通為： 房產(chǎn)總價(jià)事先商定的年報(bào)答比例普通為%在這一方式下，酒店的定價(jià)方法也是與純產(chǎn)權(quán)式酒店是不一樣的，由于收益與運(yùn)營(yíng)效益掛鉤的緣由，純產(chǎn)權(quán)式酒店普通采用無(wú)區(qū)分的定價(jià)方法，既每個(gè)銷售單位，不論朝向、面積大小和位置優(yōu)劣，往往以同一價(jià)錢(qián)進(jìn)展銷售，不做區(qū)分，但返租式產(chǎn)權(quán)酒店那么不一樣，其每年的投資報(bào)答是由其起初的投資總額直接決議的，所以，以此種方式運(yùn)作的產(chǎn)權(quán)式酒店，其不同的房間根據(jù)其朝向、位置、面

46、積大小，定價(jià)是不同的，這一點(diǎn)直接決議了購(gòu)房者的收益大小，而且相對(duì)固定。 以此種方式開(kāi)發(fā)的酒店，其開(kāi)發(fā)主體普通為專業(yè)的酒店運(yùn)營(yíng)公司，以利用其專業(yè)的酒店運(yùn)營(yíng)管理閱歷，賺取酒店正常的運(yùn)營(yíng)管理利潤(rùn)，其銷售目的不過(guò)是回收其開(kāi)發(fā)投資。本工程產(chǎn)權(quán)酒店方案我方建議本工程五星酒店全部自留，三星酒店間客房全部采取產(chǎn)權(quán)式出賣(mài)。這是根據(jù)：中國(guó)法律規(guī)定酒店懇求營(yíng)業(yè)執(zhí)照的前提條件是工程產(chǎn)權(quán)須掌握在名或數(shù)名法人名下，不能為數(shù)百名業(yè)主同時(shí)擁有的物業(yè)辦理此類懇求。三星酒店造價(jià)低，利潤(rùn)率高，適宜分散出賣(mài)。三星酒店部分全部產(chǎn)權(quán)式出賣(mài)，再整體回租，方便管理。五星酒店造價(jià)高，籠統(tǒng)好，配套設(shè)備多，適宜進(jìn)展整體抵押套現(xiàn)。經(jīng)過(guò)我方核算，產(chǎn)權(quán)

47、出賣(mài)部分價(jià)錢(qián)適宜定于 ￥ - ￥元范圍：詳細(xì)建筑本錢(qián)請(qǐng)見(jiàn)工程核算，三星酒店客房部分可控制在￥ - ￥元范圍業(yè)主報(bào)答按現(xiàn)有市場(chǎng)行情正常定于%計(jì)算，整個(gè)酒店利潤(rùn)有才干支付此部分的業(yè)主報(bào)答第五章市場(chǎng)銷售推行分析工程察看：旅游業(yè)情況及未來(lái)開(kāi)展方式云南省關(guān)注要點(diǎn)云南多萬(wàn)人次/年旅游者，度假旅游按目的地劃分為：喀斯特別貌、西雙版納、大理、麗江、滇池、山水、動(dòng)植物、民族、科考、民族、避暑、戶外等類型；其中銀發(fā)市場(chǎng)占%份額；年目的為萬(wàn)省旅游者。其中萬(wàn)外籍人士，預(yù)測(cè)收入.億美圓，億人民幣。昆明旅游數(shù)據(jù)：年昆明旅游總收入以.億元?jiǎng)?chuàng)下歷史新高，國(guó)內(nèi)游客初次突破萬(wàn)人次。據(jù)旅游局公布的數(shù)據(jù)顯示，年，昆明接待國(guó)內(nèi)游客.萬(wàn)

48、人次，比歷史最好程度增長(zhǎng).%，旅游總收入初次突破.億元人民幣，同比增長(zhǎng).%，比歷史最好程度的年增長(zhǎng).%。全市累計(jì)接待海外游客.萬(wàn)人次，旅游外匯收入.億美圓；全年共接待臺(tái)灣游客.萬(wàn)人次，隨著臺(tái)北至昆明旅游包機(jī)開(kāi)通，月份昆明市共接待臺(tái)灣同胞.萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng).%。昆明旅游業(yè)開(kāi)展目的是，到年，全市接待海外游客突破萬(wàn)人次，“十一五期間年均增長(zhǎng)%；旅游外匯收入達(dá).億美圓，接待國(guó)內(nèi)游客萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游收入達(dá)億元，旅游總收入達(dá)億元，年均增長(zhǎng)%，把昆明建立成為中國(guó)最正確旅游城市和國(guó)內(nèi)外重要的觀光休閑目的地。年至年，旅游總收入堅(jiān)持年均增長(zhǎng)%以上，達(dá)億元，著力把昆明建立成為面向東南亞、南亞的國(guó)際休閑度假旅游勝地。

49、同時(shí)，昆明市旅游局公布了石林風(fēng)景區(qū)、陽(yáng)宗海旅游度假區(qū)、安寧溫泉旅游小鎮(zhèn)、轎子山旅游區(qū)、世博新區(qū)、環(huán)滇池旅游圈等六大重點(diǎn)旅游工程建立和晉級(jí)改造的最新進(jìn)度。在昆明市委、市政府近日正式出臺(tái)的中，進(jìn)一步明確了昆明旅游業(yè)的開(kāi)展思緒和總體目的，提出要開(kāi)掘昆明城市歷史文化內(nèi)涵，豐富和提升主城都市旅游產(chǎn)品，開(kāi)發(fā)都市觀光、商務(wù)節(jié)慶、旅游購(gòu)物、主題公園、公共文化設(shè)備、歷史遺址等特征旅游產(chǎn)品。昆明開(kāi)發(fā)特征都市旅游產(chǎn)品的重點(diǎn)包括建立環(huán)翠湖、“昆明老街、盤(pán)龍江沿岸等特征商業(yè)旅游街區(qū)，突出歷史文化和休閑文娛特征，打造專業(yè)旅游街區(qū)品牌；加快呈貢新城都市旅游產(chǎn)品的規(guī)劃和建立，構(gòu)成新的都市旅游吸引力；以中國(guó)昆明國(guó)際文化旅游節(jié)為

50、載體，加大市場(chǎng)化運(yùn)作力度，加強(qiáng)活動(dòng)的群眾性和國(guó)際性，推出享譽(yù)世界的“東方狂歡節(jié)；以花卉、藥材、珠寶、茶葉等為重點(diǎn)，包裝推出一批具有當(dāng)?shù)靥卣鞯母吒郊又德糜紊唐?；昆明至石林、轎子山旅游干道沿線的建筑、景區(qū)設(shè)計(jì)和旅游設(shè)備要充分表達(dá)和突出當(dāng)?shù)孛褡迕袼孜幕卣?，建立?dú)具特征的旅游景觀長(zhǎng)廊。據(jù)悉，昆明市政府同時(shí)設(shè)立了每年萬(wàn)元的旅游開(kāi)展資金，重點(diǎn)支持規(guī)劃、工程建立、宣傳營(yíng)銷和市場(chǎng)次序整治。會(huì)議以中小規(guī)模為主，但省內(nèi)大企業(yè)眾多，仍有召開(kāi)大型會(huì)議市場(chǎng)需求云南溫泉資源豐富：多個(gè)溫泉出口，排中國(guó)第三，氣候最好；會(huì)都溫泉度假中心現(xiàn)生意最好.億年收入、福寶溫泉萬(wàn)-億、彌樂(lè)溫泉等建筑物環(huán)保節(jié)能技術(shù)運(yùn)用較多，太陽(yáng)能利用率高

51、云南現(xiàn)有上演資源：麗水金沙、版納爨民族園、夢(mèng)布拉西、昆明云南印象降水少除了、月，年平均、度茶葉、煙草行業(yè)興隆，大企業(yè)眾多曲靖市可關(guān)注特點(diǎn)云南第二大城曲靖接待商務(wù)游覽萬(wàn)人次/年，實(shí)踐為-萬(wàn)人；其中團(tuán)隊(duì)會(huì)議占%份額約為萬(wàn)人次滇東萬(wàn)旅游人士曲靖旅游業(yè)開(kāi)展規(guī)劃目的：自然風(fēng)光+民族文化+溫泉王國(guó)=年-萬(wàn)游客，%以上GDP本市會(huì)議以中小規(guī)模為主麗景大酒店為現(xiàn)有星級(jí)最高的酒店四星級(jí)官房大酒店為剛進(jìn)入試營(yíng)業(yè)的最高星級(jí)按星級(jí)規(guī)范酒店官房大酒店、麗景大酒店、金麟飯店、曲靖會(huì)議中心不具備有競(jìng)爭(zhēng)力的會(huì)議配套文娛休閑設(shè)備周邊高爾夫球場(chǎng)資源豐富周圍現(xiàn)有旅游資源：昆明世博園、石林、惠澤會(huì)館、羅平山水、九龍瀑布、油菜花、沙田

52、、梯田、鳳凰谷云南概述云南，因有 “彩云現(xiàn)于南中而得名云南。同時(shí)，由于最早的昆明人以滇池作為繁衍之地，遂亦簡(jiǎn)稱 “滇。云南省位于中國(guó)西南部，是高原山區(qū)省份，屬于青藏高原的南延部份，地質(zhì)構(gòu)造復(fù)雜，地勢(shì)是西北高，東南低，由西北向東南傾斜。云南東連四川境內(nèi)的烏蒙山系，西接全省最高點(diǎn)梅里雪山主峰卡格博峰。其邊境分別與越南、老撾、緬甸三國(guó)接壤，與泰國(guó)、柬埔寨、孟加拉國(guó)、印度等國(guó)相距不遠(yuǎn)，是中國(guó)古代的南方絲綢之路，乃經(jīng)過(guò)東南亞、南亞的必經(jīng)之地。云南省內(nèi)山川絢麗，峽谷縱橫，加上地勢(shì)海拔懸殊很大，故構(gòu)成了云南立體地形及立體氣候，即寒、溫、熱三帶氣候并存，孕育了多種動(dòng)植物生長(zhǎng)，遂有 “動(dòng)植物王國(guó)之佳譽(yù)。云南省少

53、數(shù)民族眾多，少數(shù)民族人口是全國(guó)第二位。正由于各民族的文化特征各異，使云南更富奧秘顏色。云南省會(huì)昆明，是省內(nèi)政治、經(jīng)濟(jì)、文化、科技及交通的中心。除了昆明，省內(nèi)的大理、麗江、建水及巍山是中國(guó)的歷史名城，而迪慶的香格里拉及西雙版納更是西方人心中的世外桃源，作為云南第二大城市的曲靖，更有兩次入選“中國(guó)十佳宜居城市全省乃至中國(guó)南方重要“能源庫(kù)城市之佳譽(yù)。 B 曲靖概述在南中國(guó)第一大河珠江的源頭，鑲嵌著一顆璀璨的明珠曲靖。這里西鄰昆明，東接貴州，南靠廣西，是彩云之南的一塊投資寶地。曲靖山川秀麗，資源豐富，交通便利，工業(yè)興隆，是全國(guó)最大的優(yōu)質(zhì)烤煙消費(fèi)基地，是云南省重要的糧食、畜牧、油料、蠶繭、能源、化工基地

54、。曲靖市位于云南省東部,距省會(huì)昆明公里，轄縣區(qū)市和個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)，即宣威市縣級(jí)、麒麟?yún)^(qū)、沾益縣、馬龍縣、會(huì)澤縣、師宗縣、陸良縣、羅平縣、富源縣和曲靖經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，總?cè)丝?萬(wàn)人，國(guó)土面積.萬(wàn)平方公里，森林覆蓋率.%。曲靖有著優(yōu)越的地理氣候條件，有從南亞熱帶到北溫帶的種氣候類型。夏無(wú)酷暑，冬無(wú)嚴(yán)寒，年平均氣溫為.。年無(wú)霜期天，年降雨量毫米之間，年日照時(shí)間.小時(shí)。曲靖水能資源：有眾多河流分屬珠江和長(zhǎng)江兩大水系，可供開(kāi)發(fā)的潛能宏大，目前僅開(kāi)發(fā)了.千瓦，占可開(kāi)發(fā)量的.%。礦產(chǎn)資源：境內(nèi)礦產(chǎn)資源豐富，有煤、鉛、鋅、鐵、磷、重晶石、螢石等礦分布，其中以煤、鉛、鋅為主。煤炭資源遠(yuǎn)景儲(chǔ)量達(dá)億噸，占全省總量的%，

55、煉焦煤約占全省的.%；富源縣老廠優(yōu)質(zhì)無(wú)煙煤礦區(qū)被稱為“中國(guó)江南第一大煤田。生物資源：境內(nèi)生物資源多樣，有種種子植物，約占全省種子植物的/，有運(yùn)用植物種，藥用植物種，工業(yè)用植物種，花卉及欣賞植物種，肝菌等數(shù)另有竹蓀、雞樅、牛十種食用菌。酒店業(yè)開(kāi)展情況分析今年上半年，云南省旅游總收入達(dá)億元，同比增長(zhǎng)，并呈現(xiàn)出海外游客高速增長(zhǎng)、國(guó)內(nèi)游客穩(wěn)步增長(zhǎng)的良好態(tài)勢(shì)。云南省旅游局統(tǒng)計(jì)，上半年共接待海外旅游者余萬(wàn)人次，同比增長(zhǎng)；實(shí)現(xiàn)外匯收入億美圓，增長(zhǎng)。同期，接待國(guó)內(nèi)旅游者萬(wàn)人次，增長(zhǎng)；國(guó)內(nèi)旅游收入億元，增長(zhǎng)。云南省旅游局與旅游企業(yè)就深化研討當(dāng)前海外市場(chǎng)的特點(diǎn)和趨勢(shì)，制定了促銷戰(zhàn)略和應(yīng)對(duì)措施，組織省內(nèi)游覽社與國(guó)內(nèi)

56、外旅游企業(yè)開(kāi)展了桌臺(tái)銷售會(huì)議，積極派人參與國(guó)家旅游局組織的德國(guó)、印度、韓國(guó)和菲律賓等國(guó)家的旅游展覽和促銷活動(dòng)。今年初，他們又組織旅游企業(yè)分別在越南、泰國(guó)等國(guó)家開(kāi)展了大規(guī)模的旅游促銷活動(dòng)，并為滄源、騰沖、會(huì)澤、陸良等多個(gè)縣舉行了旅游產(chǎn)品推介會(huì)。昆明旅游市場(chǎng)情況分析：據(jù)市旅游局公布的數(shù)據(jù)顯示，年，昆明接待國(guó)內(nèi)游客.萬(wàn)人次，旅游總收入初次突破.億元人民幣，同比增長(zhǎng).%，比歷史最好程度的年增長(zhǎng).%。全市累計(jì)接待海外游客.萬(wàn)人次，旅游外匯收入.億美圓； 全年接待臺(tái)灣游客.萬(wàn)人次。昆明截止到年底旅游接待單位家，客房總數(shù)為間包括賓館、度假中心、培訓(xùn)中心，合計(jì)個(gè)床位。具備日均萬(wàn)人次的接待才干。六家五星級(jí)酒店未

57、含世紀(jì)金源大酒店、十五個(gè)四星級(jí)酒店、一百多個(gè)三星級(jí)酒店及以下涉外酒店，合計(jì)間客房，張床位。曲靖市麒麟?yún)^(qū)旅游市場(chǎng)情況分析旅游業(yè)堅(jiān)持較快開(kāi)展，年全年接待海外游客人次，旅游外匯收入.萬(wàn)美圓，接待國(guó)內(nèi)旅游者.萬(wàn)人次，國(guó)內(nèi)旅游收入萬(wàn)元。曲靖市現(xiàn)有星級(jí)賓館家，其中準(zhǔn)五星級(jí)家、四星級(jí)家、三星級(jí)家，預(yù)備三星級(jí)家，二星級(jí)家，一星級(jí)家，共有床位個(gè)。從以上數(shù)據(jù)可以看出，云南省整體旅游市場(chǎng)在迅速的增長(zhǎng)，尤其是海外游客數(shù)量及收入增長(zhǎng)比例比同年增幅較大，闡明云南在整合旅游資源上作了大量的任務(wù),并收到了一定的效果。旅游工程的開(kāi)發(fā)及線路的包裝也進(jìn)展了優(yōu)化組合對(duì)市場(chǎng)的增長(zhǎng)起到了關(guān)鍵的作用。人們從傳統(tǒng)的觀光游開(kāi)場(chǎng)轉(zhuǎn)型為休閑游、生

58、態(tài)游、主題游等系列安康型旅游開(kāi)展。周邊市場(chǎng)同級(jí)，同類酒店競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手運(yùn)營(yíng)情況分析以下是它的區(qū)位條件：地理方面曲靖跨長(zhǎng)江、珠江流域，毗鄰川、黔、桂三省，銜接內(nèi)地和邊疆、東南亞、國(guó)際和國(guó)內(nèi)兩大市場(chǎng)。貴昆、南昆兩條電氣化鐵路縱貫除會(huì)澤外的個(gè)縣市區(qū)，四條國(guó)道、和穿境而過(guò)，三條高速公路二條高等級(jí)公路和地方公路為經(jīng)絡(luò)的公路網(wǎng)絡(luò)已構(gòu)成。隨著昆明新國(guó)際機(jī)場(chǎng)的建立，將進(jìn)一步加強(qiáng)曲靖交通樞紐的區(qū)位優(yōu)勢(shì)。交通方面a.飛機(jī)：每周執(zhí)行天飛行與昆明來(lái)往的國(guó)內(nèi)主要城市多達(dá)個(gè)，國(guó)際航班有個(gè)；執(zhí)行天飛行的國(guó)際航班有個(gè)國(guó)際城市。為國(guó)內(nèi)和國(guó)際客人來(lái)云南提供了快捷方便的條件,同時(shí)也為曲靖帶來(lái)了宏大的商機(jī)。b.鐵路：年月日云南首趟城際列車

59、在昆明與曲靖正式運(yùn)轉(zhuǎn)。昆曲城際列車每天班的對(duì)開(kāi)將為曲靖帶來(lái)更大的經(jīng)濟(jì)效益，并縮短了城市間的間隔 ，為交通的便利提供了必備的條件。c.公路：年建成了第一條全長(zhǎng).公里長(zhǎng)的昆曲高速公路。近日于月日正式開(kāi)通了又一條昆明到曲靖的高速公路，同時(shí)進(jìn)一步縮短了昆曲之間的間隔 。文化方面曲靖是著名的爨文化發(fā)祥地，爨龍顏碑、爨寶子碑以其極高的書(shū)藝價(jià)值及史料價(jià)值而被世人推崇，被譽(yù)為“南碑瑰寶、“神品第一。曲靖不斷是云南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心之一。旅游資源方面曲靖自然風(fēng)光旖旎，旅游景觀獨(dú)特，有個(gè)國(guó)家A級(jí)風(fēng)景區(qū)、個(gè)省級(jí)風(fēng)景名勝區(qū)、個(gè)市級(jí)風(fēng)景點(diǎn)。曲靖人文古跡眾多，自然景觀幽麗，民風(fēng)古樸。出名遐邇的銅商文化、“正書(shū)古石第一

60、的爨龍顏碑和爨寶子碑、歷史稀有的珠街八塔臺(tái)古墓群、有史可考的“七擒孟獲、獨(dú)具特征的民族風(fēng)情及聲名日盛的滇東美食文化為世人所矚目。雄奇的烏蒙山、馬雄山，秀美的牛欄江、多依河以及羅平的萬(wàn)畝油菜花海、魯布革峽谷風(fēng)光、九龍河瀑布群、珠江源以及陸良大型國(guó)際沙雕節(jié)、會(huì)澤錢(qián)王之鄉(xiāng)旅游文化節(jié)、沾益珠江源旅游節(jié)和宣威火腿美食文化節(jié)，吸引著紛至沓來(lái)的中外游客。使它的經(jīng)濟(jì)及旅游開(kāi)展有極大的潛力。周邊同級(jí)或同類競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手根本運(yùn)營(yíng)情況a.曲靖飯店業(yè)起步較晚,擴(kuò)張較慢,星級(jí)飯店總量保有程度較低。星級(jí)的酒店家(麗景大酒店)，準(zhǔn)五星級(jí)酒店家(曲靖官房大酒店)、準(zhǔn)星級(jí)的酒店家(金鱗飯店)從硬件上看夠五星級(jí)酒店，但還在籌開(kāi)過(guò)程中。