怎樣進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量管理

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word如何進(jìn)行(jnxng)房地產(chǎn)開發(fā)工程(gngchng)的質(zhì)量(zhling)管理如何進(jìn)行(jnxng)房地產(chǎn)開發(fā)工程(gngchng)的質(zhì)量管理近十年以來，房地產(chǎn)開發(fā)工程如雨后春筍蓬勃開展，龐大的市場需求成就了一大批開發(fā)商，也使一些初入地產(chǎn)界的大佬們由于未掌握地產(chǎn)開發(fā)規(guī)律導(dǎo)致開發(fā)出來的產(chǎn)品不被市場認(rèn)同，頻于倒閉的邊緣。是什么原因?qū)е逻@種截然不同的結(jié)局呢？答案只有一個：由于產(chǎn)品的質(zhì)量差而導(dǎo)致房產(chǎn)商倒閉。這里的質(zhì)量是一個廣義上的“質(zhì)量，它包括：地塊地段選擇質(zhì)量、可行性研究質(zhì)量、工程前期籌劃質(zhì)量、設(shè)

2、計質(zhì)量、工程實施質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等。下面就如何提高房地產(chǎn)開發(fā)工程的產(chǎn)品質(zhì)量提出個人的想法。房地產(chǎn)開發(fā)工程的生命周期為：前期可行性研究產(chǎn)品籌劃設(shè)計實施交付等五大階段。作好這五大階段的工作，使每一階段都能提交符合市場需要、客戶滿意的產(chǎn)品，對房地產(chǎn)開發(fā)工程來說是至關(guān)重要的，也是關(guān)系到成敗的根本。一、目前(mqin)房地產(chǎn)開發(fā)工程(gngchng)的問題(wnt)在房地產(chǎn)工程(gngchng)開發(fā)中我們(w men)普遍無視開發(fā)前期工程可行性研究階段、籌劃階段、設(shè)計階段的質(zhì)量管理，而把主要精力放在施工階段。如果靠獲取工程施工實施的施工單位，這固然是必要的，但我們作為建設(shè)方，以工程而成立的團(tuán)隊，這種思

3、維就應(yīng)該改變。當(dāng)開發(fā)工程進(jìn)行到施工階段時，產(chǎn)品籌劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、工程的設(shè)施配套均已確定，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙都已經(jīng)審查通過，假設(shè)產(chǎn)品籌劃、市場定位、目標(biāo)客戶群、工程的設(shè)施配套均已審核，規(guī)劃設(shè)計方案、技術(shù)方案和設(shè)計圖紙不是最優(yōu)，很難保證工程工程的整體投資效益。有的房地產(chǎn)開發(fā)商片面地把可行性研究報告視為可批性報告，支付前期可行性報告咨詢費用標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于市場的收費標(biāo)準(zhǔn)。使得承當(dāng)可行性研究報告編制的咨詢單位，很少進(jìn)行深入的市場調(diào)查(宏觀、中觀、微觀調(diào)查)、對調(diào)查結(jié)果深入進(jìn)行分析和對規(guī)劃方案、戶型、景觀方案等進(jìn)行多方案比選。在設(shè)計階段也因為有的開發(fā)商業(yè)主片面過低支付設(shè)計費用，從而影

4、響設(shè)計人員進(jìn)行精心設(shè)計的積極性，這一問題已嚴(yán)重影響了開發(fā)工程的產(chǎn)品質(zhì)量。二、房地產(chǎn)開發(fā)工程的前期工作房地產(chǎn)開發(fā)(kif)工程(gngchng)前期工作，主要(zhyo)是指工程(gngchng)建議書、可行性研究報告(bogo)、工程開發(fā)的產(chǎn)品籌劃等。前期工作的質(zhì)量是整個工程房地產(chǎn)工程的關(guān)鍵。房地產(chǎn)工程的地段選擇、規(guī)模、規(guī)劃方案的內(nèi)容、戶型構(gòu)成、潛在目標(biāo)客戶分析、客戶購置的心理分析、配套設(shè)施水平分析、開發(fā)工程的技術(shù)含量分析、風(fēng)險分析、財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益和社會效益等是否深入全面，各項數(shù)據(jù)是否符合實際，直接決定著擬開發(fā)工程的前途和命運。個人建議從如下幾點作手：1、建立開發(fā)工程質(zhì)量管理責(zé)任制。 工程負(fù)責(zé)

5、人是開發(fā)工程質(zhì)量的全權(quán)負(fù)責(zé)人，必須親自抓質(zhì)量工作。大型開發(fā)工程還可設(shè)工程質(zhì)量經(jīng)理。質(zhì)量經(jīng)理的職責(zé)是：根據(jù)投資人工程開發(fā)戰(zhàn)略，市場定位目標(biāo)，負(fù)責(zé)編制開發(fā)工程質(zhì)量方案，并組織實施；按質(zhì)量方案規(guī)定，跟蹤、催促、檢查工程質(zhì)量方案執(zhí)行情況，特別是主要質(zhì)量控制點的驗證、檢查和評審活動；對發(fā)現(xiàn)重大的管理方面或技術(shù)方面的質(zhì)量問題，組織研究解決，向工程團(tuán)隊負(fù)責(zé)人報告；編制工程質(zhì)量報告，報上級質(zhì)檢部門和工程經(jīng)理。工程質(zhì)量經(jīng)理對質(zhì)量的監(jiān)督檢查，不能代替工程其它崗位的質(zhì)量職責(zé)，工程各個經(jīng)理、專業(yè)負(fù)責(zé)人、各部室、各專業(yè)人員各自均應(yīng)完成自己應(yīng)負(fù)的質(zhì)量責(zé)任，工程質(zhì)量才能有保證。2、制定(zhdng)開發(fā)工程(gngchng

6、)的質(zhì)量(zhling)方案(fng n)。充分(chngfn)了解工程投資人開發(fā)工程的戰(zhàn)略決策和質(zhì)量政策，了解和掌握工程的特點，熟悉地產(chǎn)行業(yè)動態(tài)走勢，明確咨詢成果的質(zhì)量目標(biāo)和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)；熟悉咨詢企業(yè)的質(zhì)量管理體系文件，根據(jù)工程組織結(jié)構(gòu)的特點，決定如何應(yīng)用企業(yè)的質(zhì)量管理體系。如是獨立的開發(fā)工程團(tuán)隊，就應(yīng)對開發(fā)企業(yè)的質(zhì)量管理體系進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，把質(zhì)量目標(biāo)進(jìn)行層層分解，按質(zhì)量方案和實施步驟層層落實，一直落實到末端。每一層次職責(zé)、權(quán)限、資源分配以及保證質(zhì)量的措施都予以明確。質(zhì)量管理方案要簡明扼要，重點突出，具有可操作性。3、建立開發(fā)工程前期工作成果的質(zhì)量評審制度。建立評審制度是保證和提高開發(fā)工程前期成果

7、質(zhì)量的重要手段，采用德爾非法進(jìn)行評審，吸取更多專家的知識和智慧，可以及時發(fā)現(xiàn)問題，優(yōu)化前期工作成果。對工程咨詢公司提供的工程咨詢工作完成以后，開發(fā)商工程團(tuán)隊要求咨詢公司先組織本工程人員對工程咨詢成果進(jìn)行自我評審，然后再進(jìn)行內(nèi)部評審。內(nèi)部評審?fù)瓿珊?，咨詢成果才能提交給委托方，建設(shè)方工程經(jīng)理可邀請有關(guān)專家對咨詢成果進(jìn)行評審和完善，并形成性相應(yīng)記錄文件，以提高投資效益。在開發(fā)工程的前期咨詢單位選擇上，應(yīng)嚴(yán)格把關(guān)，現(xiàn)在相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司似乎喜歡給業(yè)主提定性分析報告而很少進(jìn)行定量分析包括財務(wù)分析，分析后沒有結(jié)論，往往要業(yè)主根據(jù)只有定性思路去作判斷，去決策。其實這是由于業(yè)主的咨詢委托效勞范圍所致。首先，作

8、定性和定量相結(jié)合的調(diào)查與分析，一是費用高，二是業(yè)主對該項工作認(rèn)識缺乏，舍不得出錢，三是相當(dāng)數(shù)量的咨詢公司人員配置達(dá)不到作定量與定性相結(jié)合咨詢要求。不過，作為進(jìn)入WTO的大國，我們的管理要與世界接軌，照目前這種憑感覺上開發(fā)工程的作法，在不久將會成為歷史。三、設(shè)計階段的質(zhì)量(zhling)控制1、方案設(shè)計階段(jidun)在房地產(chǎn)開發(fā)(kif)工程(gngchng)中，前期(qinq)的可行性研究報告、市場調(diào)查、開發(fā)工程的產(chǎn)品籌劃定位，是后來作為規(guī)劃方案設(shè)計的依據(jù)。作為房地產(chǎn)投資人，他投開發(fā)工程的根本目的是獲得效益經(jīng)濟(jì)效益和社會效益，因此，作為房地產(chǎn)開發(fā)商最好是請一個全程籌劃的咨詢公司。在咨詢公司

9、得出較為科學(xué)的工程開發(fā)產(chǎn)品定位后，應(yīng)該參與到后一階段的規(guī)劃方案設(shè)計。開發(fā)商在尋找規(guī)劃規(guī)劃方案設(shè)計單位時也要對規(guī)劃方案設(shè)計的單位業(yè)績進(jìn)行綜合考察，因為規(guī)劃方案設(shè)計是一個創(chuàng)造性的工作。根據(jù)一些工程方案設(shè)計的經(jīng)驗教訓(xùn)，建議開發(fā)商根據(jù)樓盤的籌劃定位，選擇三家具有相應(yīng)實力的規(guī)劃設(shè)計單位進(jìn)行方案設(shè)計，在都有意向作該工程的幾家方案設(shè)計單位作設(shè)計前，請作本工程咨詢公司相關(guān)人員對方案設(shè)計單位進(jìn)行工程可行性研究、產(chǎn)品市場定位的介紹講解，設(shè)計人員在此根底上進(jìn)行規(guī)劃方案設(shè)計。這就叫作承上啟下，在方案設(shè)計過程中，作為業(yè)主盡量不要對方案設(shè)計人員指手劃腳，不要隨意干預(yù)，讓設(shè)計師盡情發(fā)揮。在幾家都拿出不同方案后，由建設(shè)方組織

10、相關(guān)專家討論會，評選出最優(yōu)的初步規(guī)劃方案。建設(shè)方再與作出最優(yōu)方案的初步設(shè)計單位簽訂合同，在此根底上進(jìn)行細(xì)化，作出報批方案。2、施工圖設(shè)計階段 施工圖設(shè)計(shj)是在開發(fā)工程(gngchng)的規(guī)劃方案審查(shnch)通過的根底(gnd)上進(jìn)行的，因此(ync)，規(guī)劃方案是作工程初步設(shè)計的設(shè)計依據(jù)。工程設(shè)計一般按初步設(shè)計、施工圖設(shè)計兩個階段進(jìn)行。技術(shù)上復(fù)雜的特大型工程可按初步設(shè)計、技術(shù)設(shè)計和施工圖設(shè)計三個階段進(jìn)行。二階段設(shè)計和三階段設(shè)計，是我國工程設(shè)計行業(yè)長期形成的根本工作模式，各階段的設(shè)計成果包括設(shè)計說明、技術(shù)文件(圖紙)和經(jīng)濟(jì)文件(概預(yù)算)，其目的是通過不同階段設(shè)計深度的控制保證設(shè)計質(zhì)量

11、。1、開發(fā)工程的設(shè)計階段質(zhì)量控制方法。 正確地編制設(shè)計任務(wù)書，設(shè)計任務(wù)書應(yīng)以工程前期的籌劃定位、批準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計方案、以往工程設(shè)計的歷史記錄和編寫人的經(jīng)驗為依據(jù)進(jìn)行編寫。 為了有效地控制設(shè)計質(zhì)量，就必須對設(shè)計進(jìn)行質(zhì)量跟蹤，定期對設(shè)計文件進(jìn)行審核。在設(shè)計過程中和階段設(shè)計完成時，開發(fā)商的工程設(shè)計主管人員應(yīng)以設(shè)計招標(biāo)文件(含設(shè)計任務(wù)書、地質(zhì)勘察報告等)、設(shè)計合同、政府有關(guān)批文、各項技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、氣象、地區(qū)等自然條件及相關(guān)資料為依據(jù)，對設(shè)計文件進(jìn)行深入細(xì)致的審核。在審查過程中，特別要注意過分設(shè)計和缺乏設(shè)計兩種極端情況。過分設(shè)計，導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)性差；缺乏設(shè)計，存在隱患或功能降低。2、建立(jinl)設(shè)計經(jīng)理質(zhì)量責(zé)任

12、制。開發(fā)商設(shè)計(shj)主管人員在工程(gngchng)經(jīng)理(jngl)的領(lǐng)導(dǎo)下，對設(shè)計(shj)過程進(jìn)行管理，監(jiān)督檢查建設(shè)方各專業(yè)工程師對專業(yè)設(shè)計中執(zhí)行公司的質(zhì)量體系文件情況，確保設(shè)計產(chǎn)品和效勞滿足合同規(guī)定的質(zhì)量要求；組織設(shè)計籌劃，并將籌劃結(jié)果編人設(shè)計方案；根據(jù)工程方案、工程質(zhì)量方案和設(shè)計方案的規(guī)定，對設(shè)計過程進(jìn)行控制；負(fù)責(zé)各專業(yè)之間的銜接；負(fù)責(zé)組織設(shè)計各專業(yè)的綜合技術(shù)方案的審查和協(xié)調(diào)，確保綜合技術(shù)方案的合理性；負(fù)責(zé)組織或監(jiān)督檢查設(shè)計各階段的設(shè)計評審和設(shè)計驗證；負(fù)責(zé)控制設(shè)計變更，按設(shè)計更改控制程序按規(guī)定進(jìn)行控制；對設(shè)計關(guān)鍵控制點進(jìn)行檢查，親自組織或檢查對設(shè)計質(zhì)量有重大影響的活動和設(shè)計文件。3

13、、明確建設(shè)方各專業(yè)工程師的監(jiān)控設(shè)計(shj)質(zhì)量的職責(zé)。 建設(shè)方各專業(yè)工程師要編寫專業(yè)設(shè)計任務(wù)書，明確各階段(jidun)設(shè)計的細(xì)度和深度以及表達(dá)(biod)工程(gngchng)特點的設(shè)計要求。作為(zuwi)建設(shè)方對設(shè)計監(jiān)控一般都按專業(yè)監(jiān)控，實行專業(yè)和工程組相結(jié)合的矩陣方式管理，要求設(shè)計單位的各專業(yè)部室和工程組與建設(shè)方相關(guān)專業(yè)人員和工程部形成對應(yīng)銜接的工作關(guān)系，建設(shè)方相關(guān)人員對設(shè)計質(zhì)量都負(fù)有管理和控制的職責(zé)。并采取措施對專業(yè)的設(shè)計過程實施有效的控制；要求設(shè)計單位為工程派遣符合資格要求的專業(yè)負(fù)責(zé)人和各級設(shè)計人員，保證工程具有足夠質(zhì)量和數(shù)量的人力資源，以確保設(shè)計質(zhì)量；負(fù)責(zé)確定設(shè)計中采用的專業(yè)技

14、術(shù)方案，對設(shè)計專業(yè)技術(shù)方案的先進(jìn)性、可靠性、合理性負(fù)責(zé)；組織或參加設(shè)計各階段設(shè)計輸入、輸出、成品的評審或驗證。四、施工階段的質(zhì)量控制施工是開發(fā)工程形成實體的過程，也是決定最終產(chǎn)品質(zhì)量的關(guān)鍵階段，要提高開發(fā)工程的工程質(zhì)量，就必須狠抓施工階段的質(zhì)量控制。工程工程施工涉及面廣，是一個極其復(fù)雜的過程，影響質(zhì)量的因素很多，使用材料的微小差異、操作的微小變化、環(huán)境的微小波動，機械設(shè)備的正常磨損，都會產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。工程工程建成后，如發(fā)現(xiàn)質(zhì)量問題又不可能像一些工業(yè)產(chǎn)品那樣拆卸、解體、更換配件，更不能實行“包換或“退款，因此工程工程施工過程中的質(zhì)量控制，就顯得極其重要。1、 房地產(chǎn)工程(gngch

15、ng)施工(sh gng)前準(zhǔn)備階段質(zhì)量管理。1 明確質(zhì)量(zhling)目標(biāo) 房地產(chǎn)開發(fā)(kif)工程(gngchng)的質(zhì)量目標(biāo)確定與工程投資人的開發(fā)工程戰(zhàn)略和產(chǎn)品籌劃定位有關(guān)，同時與工程的進(jìn)度控制、本錢控制處于一個相同優(yōu)先級。因此，工程開發(fā)的質(zhì)量目標(biāo)必須適合工程本身的特點。目標(biāo)過低，會對工程帶來傷害，失去市場競爭力；過高會造成投入本錢加大，綜合開發(fā)績效降低。上述兩方面都不是開發(fā)商的本意。 那么，如何準(zhǔn)確地確定質(zhì)量目標(biāo)？首先，要進(jìn)行質(zhì)量投入的收益和費用分析，在工程投資人和工程團(tuán)隊中增強質(zhì)量本錢認(rèn)識，要樹立開發(fā)工程全壽命周期本錢觀念。適當(dāng)增加工程的一致本錢，減少非一致本錢；適當(dāng)增加預(yù)防本錢，

16、大力降低事故本錢。2制定工程建設(shè)實施的質(zhì)量管理方案 在確定了工程建設(shè)質(zhì)量目標(biāo)后，制定出實現(xiàn)質(zhì)量目標(biāo)的措施和方法，正確的使用方案編制的輸入、工具和技術(shù)質(zhì)量基準(zhǔn)方案、流程圖、堅持設(shè)計樣板帶路、準(zhǔn)確的使用質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)編制切實可行的質(zhì)量方案。明確工程團(tuán)隊的相關(guān)質(zhì)量責(zé)任，工程經(jīng)理對工程質(zhì)量管理負(fù)責(zé)，工程質(zhì)量經(jīng)理具體對工程質(zhì)量負(fù)責(zé)，工程團(tuán)隊各專業(yè)工程師對工程質(zhì)量的標(biāo)準(zhǔn)負(fù)責(zé)，實施單位承當(dāng)對工程的結(jié)果負(fù)責(zé)。3質(zhì)量保證 質(zhì)量保證就是實施(shsh)質(zhì)量方案(fng n)，增強(zngqing)工程(gngchng)投資人、工程(gngchng)最終用戶工程質(zhì)量的信心。 如，開發(fā)工程工程建設(shè)嚴(yán)格實行招投標(biāo)制和建設(shè)監(jiān)理

17、制，委托有資格的監(jiān)理單位對中標(biāo)的施工單位資質(zhì)進(jìn)行核查，使施工單位的資質(zhì)等級與承攬的工程工程要求相一致，對施工人員素質(zhì)和人員結(jié)構(gòu)進(jìn)行監(jiān)控，使參與施工的人員技術(shù)水平與工程技術(shù)要求相適應(yīng)；在標(biāo)前舉行標(biāo)前說明會，在會上開發(fā)商公開講明本開發(fā)工程的質(zhì)量目標(biāo)，進(jìn)度目標(biāo)，本錢控制目標(biāo)以及招標(biāo)條件，作到江太公釣魚愿者上鉤；對施工組織設(shè)計和質(zhì)量方案進(jìn)行審查；對進(jìn)場的原材料、構(gòu)配件和設(shè)備進(jìn)行監(jiān)控；對施工機械設(shè)備的選擇，應(yīng)考慮施工機械的技術(shù)性能、工作效率、工作質(zhì)量和維修難易、能源消耗以及平安、靈活等方面對施工質(zhì)量的影響與保證；組織由設(shè)計單位和施工單位參加的設(shè)計交底和設(shè)計會審會議；檢查施工單位是否建立和健全了質(zhì)量管理體

18、系等。4開發(fā)(kif)工程(gngchng)建設(shè)(jinsh)的施工過程質(zhì)量控制 工程(gngchng)施工過程中的質(zhì)量控制，實際就是程序控制(chngxkngzh)和過程偏差控制。在房地產(chǎn)開發(fā)工程的建設(shè)過程中的過程控制就是對施工單位的工作過程和階段性成果與原合同所界定的工作范圍進(jìn)行比擬，找出工作范圍在執(zhí)行中的偏差；運用合同確定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、施工圖及設(shè)計總說明與實際工作成品和半成品進(jìn)行比擬，找出偏差；運用經(jīng)批準(zhǔn)的施工方案、施工作業(yè)順序與實際工作過程順序進(jìn)行比擬找出偏差；運用抽查、巡查、普查等手段對整個作業(yè)過程進(jìn)行跟蹤，得出施工單位現(xiàn)場工程部是按現(xiàn)階段施工順序、方法、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)繼續(xù)作業(yè)還是進(jìn)行整改的意見和建議。以此確保工程的工作過程質(zhì)量，只有確保了過程質(zhì)量，才能確保產(chǎn)品的最終質(zhì)量。在過程控制中需要用到的工具和技術(shù)有：檢查、繪制動態(tài)過程控制圖和施工作業(yè)流程圖。在實際工作中我們可以委托工程監(jiān)理單位對施工單位質(zhì)量管理體系的實施狀況進(jìn)行監(jiān)控；監(jiān)督檢查在工序施工過程中的施工人員、施工機械設(shè)備、施工方法、工藝或操作是否處于良好狀態(tài)，是否符合保證質(zhì)量