岳池產品定位書【終稿】

1、 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word 可修改 歡送下載 精品 Word榮新集團(jtun)岳池工程(gngchng)產品(chnpn)定位書營銷(yn xio)管理部二一一年二月二八日前 言 調查(dio ch)時間： 2022年2月11-12日，總共(znggng)2天時間，在這之前(zhqin)營銷管理部去看過兩次土地，對工程(gngchng)有初始(ch sh)研判。資料收集： 營銷管理部共7人調查方式： 走訪及實地查勘、攔截訪問、政府訪談、同行訪談、商家訪談、問卷調查、網(wǎng)上資料收集、現(xiàn)場資料采集、書刊查閱等。一、岳池根本概況 全縣現(xiàn)有人口117萬，其中城

2、市人口15萬。岳池縣建于唐武周萬歲通天二年697年，古屬巴地。至2003年，岳池縣轄22個鎮(zhèn)、21個鄉(xiāng)、1個管委會翠湖景區(qū)開發(fā)管理管理委員會，61個村，6264個組，50個居民委員會，因盛產水稻而享 有“銀岳池之美譽。 這里的人民勤勞、樸實，至今全縣有117萬人，擁有城市人口15萬。1、地理優(yōu)勢岳池位于四川盆地東部，渠江和嘉陵江集合處的三角臺地，北緯30153048，東經(jīng)106710644。東鄰廣安區(qū)，東南接華鎣市，南鄰重慶合川市，西南連接武勝縣，西、北界南充高坪區(qū)，東北倚南充蓬安縣?？h境南北長59.66公里，東西寬59公里。幅員面積1457平方公里。 2、岳池交通1、空中運輸岳池縣城區(qū)距離重

3、慶江北國際機場91.2公里，距南充高坪區(qū)南充機場僅39.3公里?？h城均有高速公路通往這兩個機場。2、鐵路建設規(guī)劃襄渝、達成鐵路(til)環(huán)繞縣境東西北，已經(jīng)開工(ki gng)的蘭渝鐵路廣安支線，經(jīng)南充引出穿岳池縣城而過貫穿岳池全境，這必將拉近了岳池與外界的距離，極大的推動(tu dng)岳池的經(jīng)濟開展(kizhn)。3、水路(shul)交通千里嘉陵江、奔騰不息的渠江均流經(jīng)縣境，為岳池的水上交通運輸提供了便利的條件。兩江在縣境內通航50公里，可直航重慶。正在建設中的廣安港岳池港區(qū)，更是四川省通江達海戰(zhàn)略的重要組成局部。4、道路交通全縣根本上完成了“村村通公路，省道203縣儀隴北碚、石柱遂寧、國

4、道42線滬蓉高速、國道75線蘭海高速等干線公路縱橫全境，構成了銀城四通八達的公路交通網(wǎng)。二、岳池縣城市解析1、未來5年，岳池縣城人口規(guī)模將到達20-25萬；現(xiàn)有城市功能遠遠不能滿足市民的生活需求。2、金融、酒店、會展、洋快餐、大型超市及百貨、專業(yè)市場等配套需要進一步完善，會聚一批國內外知名效勞機構。3、雖然城市形象還有很大的提升空間，但現(xiàn)有商業(yè)比擬繁華，內銷能力強勁，九龍超市根本是壟斷全城零售業(yè)。4、餐飲娛樂業(yè)興旺，城市生活消費相對較高，局部消費同等于或高于成都水平，品牌餐飲有重慶大隊長火鍋、巴夯兔、巴人治灶、豆腐宴三、岳池產業(yè)1、希望集團、三安集團 經(jīng)濟開展比的是后勁,潛力.岳池經(jīng)濟以農業(yè)為

5、主,根底設施都正在大力建設,水利設施,農村公路,打工仔回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)等等.現(xiàn)在依托希望集團,三安集團等大公司而進行的現(xiàn)代農業(yè)進程,規(guī)?；N植和養(yǎng)殖場,農村專業(yè)合作社,設施農業(yè)都在如火如荼的建設,這些都是岳池穩(wěn)健開展的資本。 2、工業(yè)園 岳池工業(yè)園區(qū)初見規(guī)模(gum)，其工業(yè)園區(qū)現(xiàn)有食品(shpn)、藥業(yè)、包裝、汽車等生產、加工(ji gng)企業(yè)。以上(yshng)企業(yè)將大大帶動岳池經(jīng)濟(jngj)產業(yè)及外來投資。3、旅游產業(yè) 近年來，富裕起來的岳池人民利用豐富的農家文化資源，將農業(yè)綜合開發(fā)與旅游開展緊密結合起來，傾力打造出了從縣城到花園鎮(zhèn)、翠湖一線6公里長的“農家文化旅游帶，碧綠的翠湖美景、誘人的

6、田園風光、傳統(tǒng)的川北燈戲、星落棋布的“農家樂吸引了眾多游客此休閑度假和旅游觀光，已成為岳池一道亮麗的旅游風景線。4、農副產品1、岳池大米。遠銷重慶、山西、湖北,并呈供不應求之勢;帶動了當?shù)亟f戶村民種訂單稻米。 2、米粉在當?shù)匾呀?jīng)有300年的歷史了，因它的味道鮮美、質地細軟、易于消化，在岳池，不少人把米粉作為早餐的最正確選擇。 3、白酒岳池特曲是當?shù)氐囊淮筇厣赇N售額逾3億元。四、岳池縣現(xiàn)房地產整體市場情況1、岳池縣每年的土地放量控制的較好，土地拍賣量較小，在房管局了解到2021年至2022年市場消化總量約40萬平米，主要集中在2021年；2、在岳池縣規(guī)劃局了解到2022年整個市場供給量含榮新

7、開發(fā)的工程約30萬平米；3、目前市場住房銷售價格39004300元/平米，多層銷售價格41004300之間，只有兩個小樓盤有極少的房源銷售，凸顯供需失衡；4、市場投資渠道缺乏，鋪面出租率高，二樓的商業(yè)使用率高，商業(yè)價值相對較大，迎賓大道商業(yè)銷售價格一樓800015000元/平米，租金約30-50元每月每平米，但目前空置率很高；南宋文化街一樓商鋪銷售價格在15000-25000元每平米，租金約60-120元每月每平米，幾乎無空置鋪面；老城繁華街區(qū)一樓商業(yè)最高售價有30000多元/平米，租金從60-300元每月每平米不等，二樓租金從30-100元每月每平米不等；5、調查的樓盤中有專業(yè)銷售團隊，但是

8、很不專業(yè)，形象氣質差，銷售道具簡單；6、現(xiàn)有(xin yu)供給(gngj)樓盤(lu pn)體量小，根本(gnbn)是3-5萬平米(pn m)，最大的樓盤東河之春和水晶城已售完并交房入住。7、戶型設計比擬成熟，面積控制的較好，100-125平米為市場主力戶型，功能布局較為合理；8、售樓部裝修簡單，展示的東西少；9、樓盤幾乎無廣告宣傳，圍墻包裝簡單，甚至是沒有包裝；10、客戶群體以本地人包含城區(qū)和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶和外來生意人為主，當?shù)刭彿空哔I房根本是選擇在岳池縣城，有少量客戶會選擇其他城市；11、當?shù)剞k理預售房許可證的條件是：工程總投資額達25%即可辦理預售房許可證高層正負0便可辦理；12、當?shù)?/p>

9、可以提前排號、選房收定；13、以前無可變空間，與公司同時拍賣的另一宗地設計方案里面有大露臺，可以封閉成房間，以后業(yè)主自己封閉；五、問卷調查通過在大街上攔截和臨街的營業(yè)人員進行訪談、咨詢。由于時間緊，只收集了127份有效問卷，問卷分析對產品定位僅供參考，總體來說被訪者愿意居住在新老結合區(qū)，因為居住環(huán)境好，配套較齊全，購物方便，而選擇在新城區(qū)的大局部都是有車一族，對翔鳳大道迎賓大道居住環(huán)境認可度較高。岳池本地客戶主要考慮的是小區(qū)景觀、樓盤品質、戶型設計、周邊配套的學校、停車場、超市等，能承受的價格在3500-4300元每平米的房價，總價格在50萬元以內，并普遍認為岳池的房價還會上漲，大多數(shù)受訪者還

10、有意向購置商鋪?？偟膩碚f岳池人很好面子，攀比心很嚴重，注重人情、禮節(jié)。五、工程概況1.工程地理位置本工程位于岳池縣翔鳳大道迎賓大道的終端丁字路口，東至岳池新建展覽中心及岳池規(guī)劃火車站，北鄰實驗學校，西至回鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)園和老城區(qū)，位于城市通往廣安、武勝、北碚大件路的主要交通要道，居住和經(jīng)營條件優(yōu)越，自然環(huán)境良好。2.工程(gngchng)地塊(d kui)現(xiàn)狀地塊內部地勢不平坦，有一定的高差(o ch)，特別是在地塊最方正的位置，比道路標高2-3米，對規(guī)劃設計有一定(ydng)的要求，特別是商業(yè)功能布局。工程(gngchng)范圍內現(xiàn)狀建筑為農民居住房，拆遷量及少。3.工程周邊配套目前周邊配套較為缺乏

11、，處于新開發(fā)地段。各項配套極不完善，離老城區(qū)較遠，購物不方便，需一段時間市場過度。4.工程地塊總體建設指標地塊性質：居住可兼容商業(yè)地塊面積：23494 規(guī)劃地面總建筑面積：129217 容積率：小于或等于5.5 建筑密度：小于或等于35% 限高：無限高 綠地率：不低于35%六、1、地位依據(jù)公司方面本工程雖追求利潤最大化、風險最小化仍是公司最終目標；不具備大盤優(yōu)勢，但企業(yè)品牌落地與提升將是工程重要的歷史使命之一。希望工程在產品或其他方面有與眾不同的亮點；2、地位依據(jù)地塊條件方面本工程所處區(qū)域臨城市新區(qū)，迎賓大道末端，離老城主城區(qū)有一定的距離，但政府在高起點規(guī)劃和全力改造，配套和根底設施也在建設和

12、提升之中，加上臨工業(yè)區(qū)和火車站、展覽館等，一個充滿無限想象的新城和高尚都市生活居住區(qū)正在強烈吸引著市場關注，本工程切入時機最正確；本工程雖規(guī)模相對較小，但也足以打造品質工程；本工程(gngchng)的規(guī)劃條件更適合建設高層電梯公寓，以滿足改善性住房需求為主，并適當兼顧剛性(n xn)需求客戶。3、地位依據(jù)(yj)市場條件方面全國房地產市場正面臨(minlng)轉型調整中，新政頻繁出臺，短期不宜樂觀；目前城市化進程和房地產市場(shchng)都處在高速開展期，房地產市場潛在需求還較大，目前及今后一段時間供求受政策調控影響暫時受壓，但變通就有時機；絕大多數(shù)購房者在新政形勢下對未來房價的判斷依然是平

13、穩(wěn)上漲，縣城受新政的影響還表達的并不明顯；短期內局部改善性需求雖然有一些觀望情緒，但主流心態(tài)依然是宜早不宜遲；周邊工程多為當?shù)匦￠_發(fā)商開發(fā)的工程，建筑外立面普通，本工程需在風格上形成差異化或提升；戶型面積盡量壓縮；戶型上最好有可變空間或贈送等亮點；目標客群主要還以周邊區(qū)域公務員、生意人、工業(yè)區(qū)職工等為主。4.客戶定位根據(jù)目前其他版塊典型工程客戶來源分析，本工程初期客戶仍將以岳池縣老城區(qū)客戶為主，但是結合區(qū)域開展來看，隨著區(qū)域交通升級及配套完善，本工程客戶來源也將隨著區(qū)域的成熟以及區(qū)域輻射力的加大逐漸轉變?yōu)樵莱貫橹鳌＞唧w目標客戶群鎖定為岳池本地中高端收入人群，工作、居住地點在岳池，首次置業(yè)或改善

14、型客戶認同工程區(qū)位未來價值，追求全新生活方式和高品質生活環(huán)境年齡在30-40歲之間，具有較強的創(chuàng)新意識并能夠較快吸納新事物，家庭年收入5-10萬元。具體人群為岳池縣公務員、私營業(yè)主、個體戶、工業(yè)園區(qū)企業(yè)管理人員、城市精英、教師等職業(yè)，以及外地回鄉(xiāng)置業(yè)人群，以改善型自住客戶為主，輔以商鋪投資客戶。5.價格定位 住宅：均價4200元每平米及以上，商業(yè)一樓12000元每平米及以上，二樓5500元每平米及以上；6.市場定位凸顯區(qū)位(q wi)優(yōu)勢，獨特的建筑風格、藝術景觀風情7.建筑風格定位(dngwi)簡歐電梯(dint)華宅引領(ynlng)銀城品質生活8.工程(gngchng)形象推廣定位：主題

15、概念與案名思考靈魂越多的人生風華，內心就越顯平和黃金地段，歐式高雅藝術景觀自然生活哲學，品位精致的典雅越是簡單，更能彰顯大氣9.規(guī)劃設計原那么定位本工程的規(guī)劃及建筑設計，應確立“創(chuàng)造社會精英人群的人居環(huán)境，開發(fā)競爭力強的產品為原那么。充分分析本工程的地理位置、人文環(huán)境、氣候特點、水文地質狀況及景觀環(huán)境等要素，關注目標客戶群的文化素質層次、生活習慣等方面的需求，進行務實創(chuàng)新的規(guī)劃、建筑、環(huán)境設計。1.注重效益的設計原那么一必須堅持以市場導向為原那么，給出相對應的戶型配比及產品建議；二堅持以滿足社會利益最大化，解決市場需求與產品的布局問題；三該工程的規(guī)劃開發(fā)應遵循經(jīng)濟利益最大化原那么。商品房的開發(fā)

16、，最終通過銷售實現(xiàn)資金回收。2整體規(guī)劃原那么對于商品房的規(guī)劃而言，保持地塊的完整性更有利于開發(fā)利用及提高企業(yè)品牌的知名度。在一定程度上支持了樓盤的規(guī)模，便于提升樓盤的檔次，從而提升樓盤的價值。10.規(guī)劃設計要求定位1.規(guī)劃設計指導思想：差異化立面風格，實現(xiàn)產品源頭的差異化，增加競爭力。主題化缺乏主題的社區(qū)沒有靈魂，特別是高端住宅社區(qū)，故本工程希望從產品規(guī)劃開始都要處處表達“簡歐的特色。精品化 提升(tshng)工程(gngchng)和企業(yè)品牌形象，增加物業(yè)附加(fji)價值。重景觀(jn un) 目前(mqin)住宅開展的方向，除了滿足根本居住條件外，還要滿足客戶的精神需求，社區(qū)景觀是最直接的

17、表達，特別強調植被。綜合效益最大化在工程低層、高容的控規(guī)條件和政策限制背景下，增加商業(yè)似乎是實現(xiàn)綜合效益的不錯選擇，然本工程地段、地塊和綜合開展目標對此并不完全支撐，甚至有些沖突。但建議在平衡和有效利用規(guī)那么中實現(xiàn)綜合價值最大化。2.規(guī)劃布局要求：物業(yè)高度的要求：商品房局部建筑層數(shù)為高層電梯高層，電梯數(shù)量主要考慮2部，4戶或6戶均可，層高3米。景觀軸線的要求：以地塊由東至西進行直線式的主景觀軸線設計；有移步換景的要求；景觀軸線要為規(guī)劃軸線一同考慮，以景觀來規(guī)劃各建筑間的關系； 地下車庫布局的要求：在地下車庫設計時，考慮利用采光井、植株的設置，打造陽光地下車庫。3道路交通小區(qū)人車分流：居住區(qū)應合

18、理安排車輛主次入口和主次道路的位置，做到人車分流，以保證居住區(qū)的私密性和平安性。區(qū)內車行系統(tǒng)的布置車行系統(tǒng)一級道路網(wǎng)：這級道路主要是連接市政道路與準步行系統(tǒng)的行車系統(tǒng)。這級道路的兩旁以栽植行道樹為主，配上較高的植物，形成層次感較強的綠化效果，加上與住宅建筑風格雷同的建筑物及局部配套設施，減弱市政道路的形象，將之形成小區(qū)內道路的感覺。準步行系統(tǒng)二級道路網(wǎng)：此道路系統(tǒng)具備車行的條件。除緊急情況消防、急救、搬家外，一般為步行道路。這級道路應與街區(qū)的布置情況、綠化景觀體系的設計相結合。在鋪地用材上可考慮采用能承受消防車荷載的廣場磚，或以硬地綠化的形式鋪設，這樣既擴大了綠化面積，又滿足了緊急情況下的使用

19、要求。純步行(bxng)系統(tǒng)三級道路網(wǎng)：這級道路(dol)應結合景觀、綠化營造除特色，可設計成緩跑徑或曲徑通幽的休閑散步小路。這局部(jb)道路(dol)建議以親人的空間尺度、人性化的環(huán)境小品及五彩繽紛的花卉植物，配合卵石、碎磚等較天然的鋪地材料，突出休閑、舒適的情調。4空間與園林景觀結合(jih)的要求：本工程為歐式簡約風格社區(qū)，因此在園林規(guī)劃設計上必須通過植株、小品及相關細節(jié)材料來營造歐式風格園林景觀，從而與工程整體風格相契合。園林空間營造方面主要遵循如下原那么：第一、小區(qū)主入口設計為歐式景觀大門，使其成為工程的標志和精神堡壘。第二、園林固是景、建筑亦是景，園林與建筑相融合。第三、綠化與建

20、筑立體展現(xiàn)、兼顧日與夜光影效果。5小區(qū)配套的要求休閑配套：打造小區(qū)廣場生活配套：設置商場、超市工程通過應用可視對講門禁系統(tǒng)、停車場智能管理系統(tǒng)、電子驅蚊等新型智能化系統(tǒng)，將高科技術引入物業(yè)管理、家居管理等范疇，將更科學、更平安的管理帶給業(yè)主。本工程將成為岳池首個引入智能化系統(tǒng)管理的樓盤，以創(chuàng)新性亮點沖擊市場，引導市場向更高的居住追求開展。11、建筑設計要求定位1建筑風格：歐式簡約風格就市場實地調研得知，大多樓盤在立面風格選擇上多采用現(xiàn)代風格。同時，經(jīng)實地考察，當?shù)厥忻駥啔W式的風格建筑接受度較高。所以，本工程在建筑風格上宜走差異化的道路，采用歐式簡約風格。同時結合創(chuàng)意空間的設計，工程外立面較為

21、獨特。2戶型配比：方案(fng n)：高層電梯(dint)公寓，電梯(dint)數(shù)量主要考慮2部。戶型建筑面積戶數(shù)比例贈送情況2室2廳1衛(wèi)80-8810%左右經(jīng)濟型2室2廳1衛(wèi)可變3室95-10025%左右經(jīng)濟型大陽臺2室2廳2衛(wèi)可變3室105-11030%左右舒適型入戶花園、大陽臺3室2廳2衛(wèi)局部可變4室115-12035%左右舒適型入戶花園、大陽臺、衣帽間、書房等，實得面積145左右特色單位頂躍、底躍125平米左右結合方案靈活考慮戶型設計(shj)要求：注：盡管目前對住宅(zhzhi)贈送空間控制較嚴，但其允許的20%陽臺贈送面積希望盡可能利用局部轉化為有效贈送房間或房間的一局部，客廳面積要略偏大。將客廳、陽臺連為一體，實現(xiàn)客廳半面積贈送，加大贈送面積每套住房設計一個可變異房間，實現(xiàn)二房有大露臺、二房變三房、三房變四房的改變。采用入戶花園設計豐富室內的空間格局，同時起到生活陽臺的作用 延續(xù)(ynx)工程(gngchng)的市場定位，考慮地塊開發(fā)條件，在不大幅降低(jingd)居住品質的前提下，盡力(jn l)做足容積率，實現(xiàn)