9、房地產(chǎn)開發(fā)貸款調(diào)查模板

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目貸款調(diào)查模板關(guān)于對(duì)XX公司XX項(xiàng)目新增XX萬元XX開發(fā)貸款及核定等額授信的調(diào)查報(bào)告上級(jí)行：XX公司申請(qǐng)我行對(duì)其開發(fā)的 XX項(xiàng)目發(fā)放XX萬元XX開發(fā)貸款。 經(jīng)我行調(diào)查，該項(xiàng)目貸款符合我行房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)辦理?xiàng)l件，我行申 請(qǐng)對(duì)XX公司XX項(xiàng)目發(fā)放XX萬元XX開發(fā)貸款，期限XX年，貸款利率 按人民銀行同期限基準(zhǔn)利率上浮不低于XX%執(zhí)行，貸款方式為用本項(xiàng)目全部土地及在建工程抵押（或由XX公司提供連帶責(zé)任保證擔(dān)保等）, 同時(shí)申請(qǐng)核定（新增）等額專項(xiàng)授信額度。現(xiàn)將有關(guān)情況報(bào)告如下：一、借款人情況（一）基本情況調(diào)查要點(diǎn)：主要調(diào)查借款人組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)范圍、資 質(zhì)等級(jí)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)和發(fā)展前景等；法

2、定代表人和其他高級(jí)管理人員學(xué) 歷、經(jīng)歷、經(jīng)營(yíng)管理能力、誠信狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等；是否存在政府有 關(guān)部門或盡職調(diào)查認(rèn)定的閑置土地、囤地、炒地、捂盤惜售、囤積房 源、拖欠土地出讓金等違法違規(guī)行為；借款人為項(xiàng)目公司的，還應(yīng)調(diào) 查借款人主要股東實(shí)力和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等情況。1、借款人概況介紹XX公司基本情況，包括但不限于成立時(shí)間、 注冊(cè)資本、注冊(cè)地、組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù)范圍、資質(zhì)等級(jí)、所有制性質(zhì)、關(guān)聯(lián)股權(quán)結(jié)構(gòu)股東名稱出資金額股權(quán)占比股東1股東2股東3關(guān)系及是否納入房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)準(zhǔn)入名單等。股東構(gòu)成如下:（若股東很分散，至少列舉前三大股東）如果成立后股權(quán)發(fā)生變更的，應(yīng)填寫:時(shí)間注冊(cè)資本股權(quán)構(gòu)成200 x年x月x

3、日200 x年x月x日200 x年x月x日股權(quán)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，不能直接看出實(shí)際控制人的，需要提供分層次的股權(quán)架構(gòu)圖。2、經(jīng)營(yíng)者素質(zhì)介紹法定代表人和其他高級(jí)管理人員學(xué)歷、經(jīng)歷、經(jīng)營(yíng)管理能力、誠信狀況和經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)等。3、經(jīng)濟(jì)技術(shù)實(shí)力項(xiàng)目名稱開、竣工時(shí)間項(xiàng)目總投資建筑面積銷售面積已銷售金額（回籠現(xiàn)金）銷售價(jià)格介紹已建在建項(xiàng)目規(guī)模、 開竣工日期、銷售進(jìn)度、投資額等信息。4、股東情況借款人主要股東注冊(cè)資本、注冊(cè)地、組織形式、股權(quán)結(jié)構(gòu)、業(yè)務(wù) 范圍、資質(zhì)等級(jí)、信用等級(jí)等情況，近年主要開發(fā)業(yè)績(jī)。（二）財(cái)務(wù)情況調(diào)查要點(diǎn)：主要調(diào)查了解借款人資金管理體制和財(cái)務(wù)制度，詳細(xì) 調(diào)查并核實(shí)資產(chǎn)負(fù)債表中的各科目構(gòu)成內(nèi)容，主要了解

4、存貨、應(yīng)收應(yīng) 付類款項(xiàng)、預(yù)收預(yù)付款項(xiàng)、銀行借款等重點(diǎn)科目具體構(gòu)成。要特別關(guān) 注重點(diǎn)會(huì)計(jì)科目財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)和指標(biāo)的異常變化，了解并核實(shí)變化的原 因。對(duì)借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析，并結(jié)合借款人上兩個(gè)年 度和近期財(cái)務(wù)報(bào)表對(duì)借款人償債能力進(jìn)行初步判斷。近三年報(bào)表審計(jì)情況為:年度審計(jì)機(jī)構(gòu)名稱審計(jì)報(bào)告意見類型帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)和非無保留 審計(jì)意見的說明2009 年2010 年2011 年審計(jì)報(bào)告類型為標(biāo)準(zhǔn)無保留意見、帶強(qiáng)調(diào)事項(xiàng)段無保留意見或非無保留意見1、資產(chǎn)負(fù)債情況項(xiàng)目20XX 年20XX 年20XX 年20XX年X月一、資產(chǎn)總額1、流動(dòng)資產(chǎn)貨幣資金應(yīng)收票據(jù)應(yīng)收賬款其他應(yīng)收款預(yù)付賬款存貨2、長(zhǎng)期投資3、固定資產(chǎn)

5、4、在建工程5、無形資產(chǎn)二、負(fù)債總額1、流動(dòng)負(fù)債短期借款應(yīng)付票據(jù)應(yīng)付賬款預(yù)收賬款其他應(yīng)付款2、長(zhǎng)期負(fù)債長(zhǎng)期借款二、所有者權(quán)益1、實(shí)收資本2、資本公積3、未分配利潤(rùn)四、償債能力指標(biāo)1、資產(chǎn)負(fù)債率（%2、流動(dòng)比率（%3、房地產(chǎn)速動(dòng)比率（%4、全部資本化比率（）5、已獲利息倍數(shù)對(duì)存貨、預(yù)收帳款、預(yù)付帳款、資本公積、銀行融資等主要科目 進(jìn)行分析，并對(duì)變動(dòng)較大的科目解釋原因。2、損益情況如下:項(xiàng)目20XX 年20XX 年20XX 年20XX年X月主宮業(yè)務(wù)收入主營(yíng)業(yè)務(wù)成本主宮業(yè)務(wù)利潤(rùn)營(yíng)業(yè)費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用投資收益補(bǔ)貼收入營(yíng)業(yè)外收入利潤(rùn)總額I凈利潤(rùn)II對(duì)收入構(gòu)成，收入、費(fèi)用及利潤(rùn)的大幅變動(dòng)進(jìn)行相應(yīng)說明3、

6、現(xiàn)金流情況如下：項(xiàng)目20XX 年20XX 年20XX 年經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流入量經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出量經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~投資活動(dòng)現(xiàn)金流入量投資活動(dòng)現(xiàn)金流出量投資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~籌資活動(dòng)現(xiàn)金流入量籌資活動(dòng)現(xiàn)金流出量籌資活動(dòng)現(xiàn)金流量?jī)纛~現(xiàn)金流量?jī)糁祵?duì)經(jīng)營(yíng)、投資和籌資活動(dòng)現(xiàn)金流的流入、流出主要內(nèi)容進(jìn)行相應(yīng) 說明，特別是對(duì)現(xiàn)金流出現(xiàn)異常情況或是現(xiàn)金凈流量為負(fù)要進(jìn)行說明。4、總體評(píng)價(jià)。對(duì)借款人經(jīng)濟(jì)實(shí)力、經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析，總體評(píng)價(jià) 客戶財(cái)務(wù)狀況，并對(duì)借款人償債能力進(jìn)行初步判斷。（三）資信情況調(diào)查要點(diǎn)：主要通過有關(guān)資信查詢系統(tǒng)調(diào)查借款人資信情況，以 及是否存在違規(guī)情況。該公司基本戶開立在 XX行，在我行開立 XX帳

7、戶。截至XX年XX 月末，該公司銀行融資總額 XX萬元，其中：XX公司XX項(xiàng)目XX萬元， 融資品種，擔(dān)保方式，貸款期限，到期日。對(duì)外擔(dān)保為XX萬元，其中： 對(duì)XX公司擔(dān)保XX萬元。經(jīng)查詢?nèi)诵姓餍畔到y(tǒng)及我行 CIIS系統(tǒng)，該公 司無不良信用記錄。是否屬于我行潛在風(fēng)險(xiǎn)客戶，是否屬于三四類擔(dān) 保圈客戶。根據(jù)貸后管理監(jiān)測(cè)表，分析客戶大額資金流向情況。（四）關(guān)聯(lián)情況調(diào)查要點(diǎn)：主要調(diào)查核實(shí)借款人及其股東的關(guān)聯(lián)關(guān)系以及與關(guān)聯(lián) 企業(yè)的業(yè)務(wù)往來。調(diào)查分析借款人及其股東的關(guān)聯(lián)關(guān)系，并按照上述財(cái)務(wù)分析模塊 對(duì)借款人主要股東財(cái)務(wù)情況進(jìn)行分析。（五）銀企合作及綜合貢獻(xiàn)情況單位：萬元、張（個(gè)）、%項(xiàng)目指標(biāo)現(xiàn)有 狀 況計(jì)劃

8、宀 完成較上次申 報(bào)時(shí)+-項(xiàng)目指標(biāo)現(xiàn)有 狀 況計(jì)劃宀 完成較上次申 報(bào)時(shí)+ -項(xiàng)目指標(biāo)現(xiàn)有 狀 況計(jì)劃宀 完成較上次申 報(bào)時(shí)+-基本代發(fā)國結(jié)算開賬戶代戶數(shù)際資金量立一般發(fā)代發(fā)結(jié)同業(yè)賬賬戶工金額算占比戶專用資二次資產(chǎn)賬戶代發(fā)苴丿、托管對(duì)時(shí)點(diǎn)電他企業(yè)公余額子企業(yè)指年金存日均銀網(wǎng)銀標(biāo)法人款余額行理財(cái)同業(yè)占比銀企互聯(lián)表外融資銷 貨 款 歸 行歸行額銀行卡公務(wù)用卡中 間 業(yè) 務(wù)投資類收益歸行率高管用卡理財(cái)類收益同業(yè)占比私人銀行代理類收益注明：“現(xiàn)有狀況欄”是按業(yè)務(wù)申報(bào)日前 12個(gè)月的累計(jì)額（或按當(dāng)月的實(shí)際完成額）；“計(jì)劃完成欄”是指在本次發(fā)放融資后計(jì)劃營(yíng)銷的任務(wù)目標(biāo)；“較上次申報(bào)時(shí)+-欄”是指在本次業(yè)務(wù)

9、申報(bào)時(shí)各指標(biāo)較上筆業(yè)務(wù)申報(bào)時(shí)實(shí)際完成的+-情況。二、項(xiàng)目情況（一）基本情況調(diào)查要點(diǎn)：主要調(diào)查項(xiàng)目用地性質(zhì)和用途，項(xiàng)目類型、特點(diǎn)、地 理位置、規(guī)劃設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、環(huán)境規(guī)劃、占地面積、建筑面積、容 積率、建筑密度和綠化率等建設(shè)內(nèi)容是否符合國家政策及土地出讓合 同約定。項(xiàng)目位置、建設(shè)內(nèi)容及規(guī)模。XX項(xiàng)目位于XX市XX區(qū)XX路，占地面積XX平方米（約XX畝），規(guī)劃總建筑面積XX平方米，共建設(shè)XX 棟XX層XX其中住宅XX平方米，商業(yè)XX平方米，地下車庫XX平方 米，其他XX平方米,容積率XX綠化率XX% 項(xiàng)目戶型結(jié)構(gòu)表：?jiǎn)挝唬禾?、平方米房屋類型套?shù)面積兩房?jī)蓮d一衛(wèi)三房?jī)蓮d二衛(wèi)四房?jī)蓮d二衛(wèi)XXXXXX合

10、計(jì)（二）項(xiàng)目進(jìn)度調(diào)查要點(diǎn)：主要調(diào)查項(xiàng)目“四證”及其附件是否齊全、真實(shí)，內(nèi) 容是否一致，有無缺項(xiàng)及缺項(xiàng)原因；環(huán)評(píng)是否達(dá)到要求；核實(shí)項(xiàng)目資 金憑證，驗(yàn)證項(xiàng)目資本金是否符合要求。介紹項(xiàng)目投資備案或批復(fù)情況、 四證辦理情況、環(huán)評(píng)批復(fù)情況等。核實(shí)項(xiàng)目資金憑證，驗(yàn)證項(xiàng)目資本金是否符合要求。未取得的證件，需要說明辦理進(jìn)度及預(yù)計(jì)何時(shí)取得。時(shí)間取得證件名稱編號(hào)面積發(fā)證機(jī)關(guān)20 xx年x月x日20 xx年x月x日20 xx年x月x日根據(jù)現(xiàn)場(chǎng)勘查，XX項(xiàng)目于XX年XX月開工；目前施工進(jìn)度，計(jì)劃于XX年XX月前全部竣工并交付使用。（三）建設(shè)條件、資金情況和償債能力調(diào)查要點(diǎn)：主要調(diào)查土地出讓地價(jià)款是否全部繳交；項(xiàng)目周邊

11、的 市政規(guī)劃、市政設(shè)施、配套工程、居住環(huán)境情況；項(xiàng)目設(shè)計(jì)、監(jiān)理和 施工企業(yè)的資質(zhì)情況；項(xiàng)目土地閑置情況；項(xiàng)目概（預(yù)）算及總投資 構(gòu)成是否合理；預(yù)（銷）售款和其他融資占比是否合理；項(xiàng)目盈利能 力是否較強(qiáng)，還款來源是否充足。1、建設(shè)條件。公用基礎(chǔ)設(shè)施。項(xiàng)目施工已達(dá)到XX以上，能夠滿足正常施工需 要；取得方式。項(xiàng)目土地通過XX方式取得。土地出讓地價(jià)款是否全 部繳交。施工條件。項(xiàng)目位置屬 XX周邊交通運(yùn)輸、材料堆放、周邊環(huán) 境等施工條件xx對(duì)項(xiàng)目施工無xx影響。2、項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理情況。項(xiàng)目施工單位:由XX等公司承建均具有房屋建筑工程施工 X級(jí) 資質(zhì)，符合項(xiàng)目建設(shè)資質(zhì)要求。類似項(xiàng)目施工業(yè)績(jī)。監(jiān)理

12、單位:XX公司具有房屋建筑工程監(jiān)理 X級(jí)資質(zhì)。項(xiàng)目定位與區(qū)域規(guī)劃。設(shè)計(jì)方案與政府規(guī)劃。項(xiàng)目總平面規(guī)劃方案經(jīng) XX市城市規(guī)劃管 理局審查批準(zhǔn)。設(shè)計(jì)單位資質(zhì)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)單位為 XX公司，具備建筑工程 XX設(shè) 計(jì)資質(zhì)，符合項(xiàng)目建設(shè)設(shè)計(jì)資質(zhì)要求。3、投資方案。XX項(xiàng)目總投資XX萬元，其中，開發(fā)成本 XX萬元，占比XX%開 發(fā)費(fèi)用XX萬元，占比XX%投資項(xiàng)目構(gòu)成如下：?jiǎn)挝唬喝f元、%項(xiàng)目名稱投資額占比土地費(fèi)用前期工程費(fèi)房屋開發(fā)費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見費(fèi)各項(xiàng)規(guī)費(fèi)銷售費(fèi)用管理費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用合計(jì)4、籌資方案。項(xiàng)目總投資XX萬元，其中企業(yè)自有資金 XX萬元，占總投資的XX% 預(yù)售收入再投入項(xiàng)目建設(shè) XX萬元，

13、占總投資的 XX%銀行貸款XX萬 元，占總投資的XX%分析項(xiàng)目籌資構(gòu)成及相關(guān)資金落實(shí)情況，對(duì)于未到位的資金，需 要進(jìn)一步分析其到位的可能性。5、償債能力。對(duì)項(xiàng)目銷售收入、利潤(rùn)情況進(jìn)行初步預(yù)測(cè)，對(duì)項(xiàng)目?jī)攤芰M(jìn)行 初步測(cè)算，確定還款期限及還款計(jì)劃。6、RARO測(cè)算。對(duì)本筆業(yè)務(wù)債項(xiàng)本年 RAROC稅前）、客戶本年綜合RAROC稅前） 進(jìn)行測(cè)算，并與規(guī)定的閥值比較。三、市場(chǎng)情況調(diào)查要點(diǎn)：主要調(diào)查當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場(chǎng)情況，項(xiàng)目周邊同類物業(yè)銷售情況，項(xiàng)目定位定價(jià)是否合理，目標(biāo)客戶定位是否明確，銷售計(jì)劃 是否可行。1、全國房地產(chǎn)市場(chǎng)。分析國家對(duì)房地產(chǎn)的相關(guān)政策，全國房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格及整體走勢(shì)等情況。2、所在城市房

14、地產(chǎn)市場(chǎng)。列舉項(xiàng)目所在城市近三年的 GDR人均GDR人均可支配收入、房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、成交量、成交價(jià)格等數(shù)據(jù)， 結(jié)合市場(chǎng)潛在供給和需求分析判斷該城市未來房地產(chǎn)供求狀況以及價(jià)格走勢(shì)。單位：億元、萬方、元/平方米、%項(xiàng)目XX年比上年土XX年比上年土XX年比上年土1、全市完成開發(fā)投資2、城區(qū)施工面積3、當(dāng)年新開工面積4、城區(qū)竣工面積5、城區(qū)銷售面積6、城區(qū)住房銷售平均價(jià)格中心區(qū)域樓盤均價(jià)7、銷售面積/施工面積8、GDP9、人均可支配收入（元）10、人均GDP開發(fā)投資/地區(qū)生產(chǎn)總值及變化。XX年XX地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資增長(zhǎng)率/地區(qū)GDP增長(zhǎng)率=XX 1.2。表明GDP對(duì)房地產(chǎn)投資支持力度成交量增長(zhǎng)率/均價(jià)

15、增長(zhǎng)率。住宅近期成交量增長(zhǎng)率 /住宅近期均價(jià)增長(zhǎng)率=XX 1,表明房地產(chǎn)成交量對(duì)價(jià)格變化的支持度XX.成交面積/施工面積。近三年成交面積 /施工面積比例分別為 XX XX XX 呈XX趨勢(shì)。3、房?jī)r(jià)水平均價(jià)增長(zhǎng)率及變化。xx市城區(qū)住宅銷售均價(jià)增長(zhǎng)率 xx高于同 期GDP曾長(zhǎng)率。地區(qū)均價(jià)增長(zhǎng)率/城鎮(zhèn)人均收入增長(zhǎng)率為 XX表明房地產(chǎn)價(jià)格 增長(zhǎng)速度XX人均收入增長(zhǎng)速度。房?jī)r(jià)收入比為xx房?jī)r(jià)收入比偏xx4、項(xiàng)目所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)。 列舉項(xiàng)目所在區(qū)域同類型可替代樓 盤的建筑面積、價(jià)格、銷售進(jìn)度等相關(guān)信息，以分析判斷該項(xiàng)目在同 區(qū)域的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目名稱可銷售面積M2主力 戶型物業(yè)類型均價(jià)（元/M2）開盤時(shí)

16、間實(shí)現(xiàn)銷售%5、本項(xiàng)目的優(yōu)劣勢(shì)分析。依據(jù)全國、所在城市及所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場(chǎng)分析，整體判斷本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)。項(xiàng)目銷售定位。銷售價(jià)格。供應(yīng)量及變化。區(qū)位條件。項(xiàng)目土地等級(jí)。市場(chǎng)營(yíng)銷。租售方案。計(jì)劃租售面積/可租售面積。租售落實(shí)情況。四、貸款方式調(diào)查要點(diǎn)： 主要調(diào)查抵 （質(zhì)） 押物的性質(zhì)和權(quán)屬是否清晰、 合法、 有效，價(jià)值是否充足；抵押人（出質(zhì)人）是否出具了同意提供抵（質(zhì)） 押擔(dān)保的書面文件；保證人的保證資格和保證能力等。說明本項(xiàng)目貸款的擔(dān)保方式，擬抵押土地或在建工程面積，初步 估算押品價(jià)值。對(duì)于保證的，要分析保證單位的擔(dān)保能力。五、風(fēng)險(xiǎn)分析 說明影響本筆貸款按期償還的風(fēng)險(xiǎn)情況及針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素?cái)M