無錫湖濱壹號花園住宅-車位-商鋪銷售方案

1、無錫湖濱壹號花園專項問題處理報告謹呈：香港海外地產(chǎn)寫在處理方案之前：湖濱一號=生長性的A類高端公寓未來的競爭對手是無錫市眾多的高端物業(yè)，本案在生長的過程中如何在競爭猛烈的市場搶占先機，博得客戶是我司著重思索的問題。前言敬業(yè)+專業(yè)+客戶資源是運作的根底區(qū)域市場的客戶運營才干房地產(chǎn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的整合才干勝利的保證前言目錄:住宅銷售方案車位銷售方案商鋪銷售方案住宅銷售方案 我司以為住宅1期余房和2期住宅必需聯(lián)動思索，好，那么相互促動。差，那么相互影響。一期晉級方案一期住宅余房工序樣板區(qū)建立樣板區(qū)建立, 同時為一、二期效力.售樓處外延，樣板區(qū)建立,提升工程籠統(tǒng).現(xiàn)房設(shè)置產(chǎn)品闡明書,提高現(xiàn)房的效力認識A區(qū)景

2、觀示范區(qū)改善建議二期晉級方案二期住宅景觀晉級 外立面晉級提升C區(qū)樓宇質(zhì)量的建議A區(qū)C區(qū)住宅銷售方案A區(qū)車位銷售方案C區(qū)車位銷售方案A區(qū)商鋪銷售方案銷售方案不同產(chǎn)品的銷售方案工程樣板區(qū)樣板房一期產(chǎn)品闡明書工序樣板區(qū)一期晉級工程樣板區(qū)售樓處 樣板區(qū)里的綠化建議植入部分成熟綠化，尤其是水景部分必需每天開放，定時安排專人清掃。 物業(yè)管理一定要安排培訓(xùn)，做到每一個人，報案，保潔，維修等人員都要具備效力認識。建議二期售樓處延伸,把一期整體作為二期的樣板區(qū);建議此處開門，減少看房道路。建議添加兒童文娛設(shè)備樣板區(qū)建議樣板房位置選定：位置選擇原那么樓宇所處位置行走動線要方便客戶進出；樓宇周邊環(huán)境要最好；可以營造

3、最好的生活體驗覺得；要結(jié)合小區(qū)內(nèi)樣板區(qū)營造；詳細樓層、戶型和剩余房源要有共性；綜上所述我司建議樣板房位置選擇在3號樓 3204#房源 244.18 2803 #房源 .1 2504 #房源 .67 樣板房位置建議3號樓 3204#房源 244.18 2803 #房源 .1 2504 #房源 .67 樣板樓建議工序樣板房位置工序樣板區(qū):建議本案在一切的一期房源中設(shè)置工序樣板區(qū).一切的電路位置,均請專人彈線標(biāo)示,防止裝修失誤，操作破壞,人性化效力.一切裸露管道,全部封住,以防有異物落入.工序樣板區(qū)建議 地面的制造過程給予展現(xiàn)，并且制造闡明牌，從細節(jié)處給客戶自信心。工序樣板區(qū)建議建材現(xiàn)場展現(xiàn)，給客戶

4、自信心，打造開發(fā)商口碑。工序樣板區(qū)建議一同余房產(chǎn)品闡明書一期每套余房全部制造產(chǎn)品闡明書,內(nèi)部有戶型圖冊,以及產(chǎn)品運用闡明,未來來看房的客戶看房的時候可以觀看,添加銷售道具.A區(qū)景觀示范區(qū)改善建議景觀節(jié)點冠名事件營銷成熟植被的移植水景的維護A區(qū)景觀示范區(qū)改善建議給每個景觀節(jié)點都起個稱號，并且設(shè)置logo讓每個身在其中的客戶引起共鳴。詳細表現(xiàn)企劃中有表達 。A區(qū)景觀示范區(qū)改善建議成熟植被移植由于目前本案一期植被還不成熟，所以覺得設(shè)計很好的綠化沒有到達估計效果。我司建議本案可以外部尋覓成熟樹木，直接移植過來，可以到達兩種目的：晉級綠化，給客戶自信心。請媒體炒作本次事件，納入本案的銷售推進中。A區(qū)景觀

5、示范區(qū)改善建議水系，水景建議每天都堅持運作，前期本錢可以從營銷費用中支出。提升C區(qū)樓宇質(zhì)量的建議景觀晉級外立面晉級智能化設(shè)備晉級提升C區(qū)樓宇質(zhì)量的建議1 、縱深有余，橫向不夠提升C區(qū)樓宇質(zhì)量的建議：景觀晉級小區(qū)與外界隔離 出那么繁華，入那么安靜坡地綠化坡地綠化坡地綠化提升C區(qū)樓宇質(zhì)量的建議2 、全面但欠火候本案可以添加自然的覺得建議二期銷售的同時，景觀區(qū)可以同步開放。小區(qū)名稱長江國際二期金科觀天下瑜璟灣萬科魅力之城顏色土黃色系白色為主邊線會有紅色藍色做裝飾米黃色系街區(qū)的不同顏色也不一樣，總體采用溫暖亮麗的色彩。 住宅主要為米黃色調(diào)灰色調(diào)的較時尚顏色。用材主要墻面為陶土磚， 進戶大廳門框為干掛石

6、材 ， 窗戶陽臺下圍涂料。 涂料 面磚 干掛石材 面磚 大理石涂料 面磚建筑風(fēng)格近現(xiàn)代巴厘島風(fēng)情現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格高端物業(yè)外立面對比涂料逐漸被淘汰，面磚成了高端物業(yè)的根本配備 由于本案一期設(shè)計的外立面目前難以在周邊眾多工程甚至蠡湖人家的包圍下昭現(xiàn)檔次，所以我司建議二期外立面要做晉級處置。奢華型做法：請專門外立面設(shè)計公司進展外立面重新包裝；經(jīng)濟型做法：在現(xiàn)有的根底，不過多添加費用的根底上作適當(dāng)修正； 我司以為一味的在建材方面投入，不能算最合理的做法，從精神層面給與建筑氣質(zhì)更能到達事半功倍的效果。外立面建議外立面晉級顏色晉級 建議顏色既要是一期顏色的延伸，又是獨立區(qū)別于周邊工程，甚至安居房的影響。線

7、條的晉級 建議二期產(chǎn)品突出豎向線條的表現(xiàn)，突出高度，契合工程高端物業(yè)調(diào)性。外立面精神晉級 可以在外立面的根底上，添加線條的圖案性，給予契合工程精神層面的屬性。建材的晉級 不用全部運用頂級資料，建議部分運用高級資料，作為放大去炒作的利益點。 某工程外立面中國結(jié)的運用。 建議外立面主顏色依然運用目前主顏色。但是在需求突出表現(xiàn)的線條上顯示深藍色。某工程豎向線條的表現(xiàn)可以主要從型材方面思索。案例參考(領(lǐng)館)由于外立面設(shè)計屬于專業(yè)范疇，我司建議本案可以約請專業(yè)的設(shè)計公司設(shè)計晉級。設(shè)計前設(shè)計后每個工程在產(chǎn)品上都有符合工程調(diào)性的硬件配置； 建議本案在智能化設(shè)備中添加性價比高的設(shè)備，例如一卡通系統(tǒng)，電梯刷卡進

8、出，保證業(yè)主隱私以及平安；智能化設(shè)備晉級A區(qū)C區(qū)住宅銷售方案A區(qū)余房分析 銷售戰(zhàn)略價錢戰(zhàn)略銷售節(jié)拍售樓處位置選擇售樓處位置建議二期08開盤二期09開盤超市巡展外展點1234A區(qū)C區(qū)住宅銷售方案5余房特征高總價高樓層A區(qū)C區(qū)住宅銷售方案08年8月08年9月08年10月08年11月08年12月09年1月樣板區(qū)建立工序樣板區(qū)建立商業(yè)氣氛建立招商手冊制造招商PPT制造強銷期繼續(xù)期一期余房商業(yè)二期開盤根底物料銷售蓄水期DS期，招商期間中心價值建立強銷期銷售價格走勢2008年8月2008年9月2008年10月200811月開盤2008年12月2009年1月一期余房平層7800元/ 8200元/ 8200元

9、/ 8600元/ 復(fù)式8200元/ 9000元/ 10000元/ (注:反推10%-20%,作為價格標(biāo)桿)二期住宅蓄水7500元/ 起跑二期開盤前一期銷售價錢堅持在7800元/ -8200元/ 二期開盤后平層反推5%,價錢8200元/ -8600元/ 復(fù)式公寓價錢提升到9000元/ 10000元/ 采用買一套公寓送兩個車位的戰(zhàn)略進展銷售，車位價錢反映在總價中。 復(fù)式公寓作為價錢標(biāo)桿,有利于一期余房以及二期公寓銷售。拉高工程調(diào)性。C區(qū)住宅銷售方案：湖濱壹號銷售計劃工作推進表業(yè)態(tài)面積套數(shù)成交價合計整盤均價_銷售目標(biāo)2008年2009年 2010年89101112123456789101112123

10、工程進度地上0一周一層地上8層地上20層春節(jié)二期主體封頂主體竣工零星工程綜合驗收交房銷售階段蓄水期一期開盤開盤強銷期持銷期二期開盤二期強效期三期開盤三期強效期尾盤期物業(yè)類型一期住宅推售比例40.00%40.00%20.00%可銷售總量（）5738.96 5738.96 2869.48 均價（元/）780079708500二期住宅推售比例15.00%8.00%25.00%25.00%17.00%均價（元/）75007700790081008200一期商業(yè)推售比例30.00%40.00%25.00%可銷售總量（）1321.57 1762.09 1101.31 銷售率（總盤）28.75%40.00%

11、26.04%非常規(guī)媒體通路選擇：二期產(chǎn)品建議： 不建議二期住宅頂層作復(fù)式公寓,建議平層處置.降低銷售風(fēng)險.A區(qū)車位銷售方案現(xiàn)有銷售情況分析產(chǎn)品分析以及優(yōu)化方案銷售方案付款方式A區(qū)車位銷售方案A區(qū)車位銷售方案雖然是車位,但是質(zhì)量也不容忽視現(xiàn)狀希望到達形狀明晰的引導(dǎo)系統(tǒng)干凈的地面,以及明晰的地面劃分系統(tǒng). 投入不多,但是不光提升了車庫的檔次,更添加樓盤的檔次,添加消費者自信心.打造開發(fā)商品牌.從目前的銷售情況來看，影響客戶選擇車位位置的要素有三個：車位間隔電梯的遠近以及進出動線的合理性停車的便利性建議不同位置的車位可以有不同的價差；停車動線明顯不合理的車位和最好位置的車位有價差；最差位置的車位建議

12、和好旁邊車位打包銷售，添加弱位置的車 位去化速度；假設(shè)車位有拓展的空間，建議改裝成車庫，專為對價錢無所謂， 在乎隱私的客戶效力；將部分相對弱位置的車位打包改裝車庫銷售，內(nèi)部還有貯藏空 間，專為多車家庭效力；打包銷售的車庫建議在總價上有所降低，添加去化速度；A區(qū)車位銷售方案靠邊車庫停車不方便。建議和旁邊車位改裝成車庫打包銷售。車位旁邊有浪費面積建議改裝成獨立車庫銷售。新的優(yōu)化方案實施以后，我司將專門印制銷售車位、車庫銷售手冊，郵寄到業(yè)主手中進展銷售；物業(yè)保安處也可以有專門的人員進展派發(fā)。付款方式：最多可以實施三年分期付款業(yè)務(wù)；對于正常付款的客戶給與一定折扣，添加一次性付款比例，A區(qū)車位銷售方案C

13、區(qū)車位銷售方案產(chǎn)品分析優(yōu)化建議銷售建議付款方式銷售時間銷售節(jié)拍C區(qū)車位銷售方案C區(qū)車位銷售方案 出入口與內(nèi)場的進出尺寸只需2.8米,建議合理調(diào)整. C區(qū)車位銷售方案類似的車庫建議作為車庫整體出賣,售價可以略高.6米C區(qū)車位銷售方案建議位置后移,作為車庫處置添加大尺寸奢華車庫C區(qū)車位銷售方案產(chǎn)品需求晉級,建議到達圖片展現(xiàn)形狀.C區(qū)車位銷售方案部分后端車位可以一定比例改成車庫打包銷售.建議預(yù)估車庫售價后，捆綁住宅總價同時銷售。將待銷售的車庫及車位進展一定房源比例搭配，減少客戶 購買的選擇余地，也將增進客戶購買的緊迫性。前期現(xiàn)場口徑一致，工程不存在短期租賃車位，只需長期 租賃。 一期物業(yè),物業(yè)公司要

14、對路面停車、亂停車等景象嚴(yán)加管理。C區(qū)車位銷售方案銷售時間: 原那么上和住宅同時蓄水,前期住宅銷售同時即明確意向位置,住宅銷售后在某一天集中銷售車庫,利用現(xiàn)場氣氛盡能夠多去化車庫.原那么上在c地塊二期住宅銷售后一個月即可銷售,估計在2021年6月左右.銷售價錢: 價錢根據(jù)合理市場價錢制定,但是銷售前期根據(jù)車位位置合理安排車庫價錢,好弱位置間拉開價錢差距。C區(qū)車位銷售方案業(yè)態(tài)分析產(chǎn)品優(yōu)化建議銷售方案投資報答率分析銷售價錢招商方案A區(qū)商鋪銷售方案A區(qū)商鋪銷售方案：位置沿街鋪商鋪商鋪商鋪位置好，但是內(nèi)部不規(guī)整，適宜需求人氣型商業(yè)運營。內(nèi)部方正，位置普通。適宜中等規(guī)模商業(yè)運營.位置普通,內(nèi)部適用性遭到柱網(wǎng)影響,難以利用.位置 普通,內(nèi)部方正.現(xiàn) 狀現(xiàn) 狀A(yù)區(qū)商鋪銷售方案：業(yè)態(tài)建議裝修咨詢五金店凈水站辦公室可的等便民超市,美容、美發(fā)店.煙酒運營店、餅屋等業(yè)態(tài).網(wǎng)吧服裝、百貨、品牌家電維修.龍頭店銀行、培訓(xùn)、咨詢、文化、干洗店等業(yè)態(tài)商業(yè)售價以及租金號、號裙樓號、號連接處裙樓寫字樓北側(cè)商業(yè)售價（元/）600080009000100001200013000租金(按照15年回報)元/天1.10 1.46 1.64 1.83 2.19 2.37 銷售方式：營銷團隊現(xiàn)場銷售+現(xiàn)場租賃+DS銷售Ds對象是我司在無錫操作