南安新新水岸帝景營(yíng)銷提案報(bào)告

1、新新水岸帝景營(yíng)銷提案報(bào)告藍(lán)火地產(chǎn)-專業(yè)地產(chǎn)品牌效力商新新水岸帝景效果圖工程位置實(shí)景圖位置鄭勝利雕像旁、柳城大橋橋頭、行政中心對(duì)面、新華書店左側(cè)、西溪河左岸行政中心新華書店市場(chǎng)開展，樓盤放量競(jìng)爭(zhēng)加劇房?jī)r(jià)攀升，樓盤質(zhì)量日益提高需求變化，房市開展謎局叢生新城建立，開展機(jī)遇逐漸呈現(xiàn)一個(gè)歷史文化悠久的城市一個(gè)市場(chǎng)高度開放的城市一個(gè)經(jīng)濟(jì)異?；顫姷某鞘幸粋€(gè)財(cái)富迅速積累的城市 我們的做法與傳統(tǒng)的地產(chǎn)代理公司不同由于市場(chǎng)在變,游戲規(guī)那么在變藍(lán)火,在追索市場(chǎng)的需求中尋求制勝之道緣起/藍(lán)火的思索A、打造差別的、標(biāo)志性的、高質(zhì)量的工程。B、效力開發(fā)商實(shí)現(xiàn)最優(yōu)化的綜合經(jīng)濟(jì)效益。C、推進(jìn)“新新企業(yè)品牌可繼續(xù)開展。D、客戶

2、的精神家園，南安的標(biāo)志性豪宅建筑。打造工程的中心競(jìng)爭(zhēng)力目的/藍(lán)火的思索第一章/工程分析 分析是理性的集合。 每一個(gè)市場(chǎng)都有其本身的特點(diǎn)。 每一個(gè)工程都有其本身的環(huán)境。 市場(chǎng)是開展變化的，但我們可以抓住規(guī)律。 環(huán)境是相對(duì)固定的，但我們可以優(yōu)化環(huán)境。根本市情分析南安市根本市情全省十強(qiáng)縣/市全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣/市 “中國(guó)龍眼之鄉(xiāng) “中國(guó)建材之鄉(xiāng)“五大專業(yè)市場(chǎng)“八大主導(dǎo)行業(yè)特征經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市城市規(guī)模市區(qū)面積10.28平方公里市區(qū)人口13.65萬(wàn)城市環(huán)境市區(qū)綠化覆蓋率達(dá)31.6%人均公共綠地5.8平方米新建江濱公園、市區(qū)中心花園、南山公園，整治柳湖公園，樹鄭勝利塑像 實(shí)施夜景工程城市開展規(guī)劃分析想象-“北拓東進(jìn)以及“

3、新行政中心跨江而建規(guī)劃-“以江為軸、東進(jìn)西連、北拓南疏、擁江開展 目的-“城北組團(tuán)城東組團(tuán)城南組團(tuán)城西組團(tuán)新市政府本案位置為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了難得的開展契機(jī)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)未來走向有著重要影響特征經(jīng)濟(jì)經(jīng)濟(jì)開展情況經(jīng)濟(jì)根底雄厚經(jīng)濟(jì)開展穩(wěn)定為南安地產(chǎn)注入了繼續(xù)良性開展的動(dòng)力！05年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)南安市05年經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)財(cái)政收入16億元人均可支配收入11895元國(guó)民消費(fèi)總值243.5億增長(zhǎng)快速前景樂觀柳城區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查在售總面積（萬(wàn)）在售總套數(shù)（套）住宅商業(yè)其它住宅商業(yè)其它8.430.631.32967190216銷售率平均價(jià)格（元/）住宅商業(yè)其它住宅商業(yè)其它34.86%27.73%0.04%2083.142480

4、.141284.80統(tǒng)計(jì)時(shí)間2006年9月30日公司名稱柳城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目名稱柳城濱江大廈項(xiàng)目座落柳城辦事處成功街土地面積建筑面積22342.6開工日期2005-3-1竣工日期2006-11-10房屋用途住宅商業(yè)寫字樓車庫(kù)車位其他套數(shù)面積間數(shù)面積間數(shù)面積位數(shù)面積套數(shù)面積可售統(tǒng)計(jì)88149836437000056944已售統(tǒng)計(jì)53896800000000成交均價(jià)2839元/M20000個(gè)案調(diào)查柳城濱江大廈統(tǒng)計(jì)時(shí)間2006年9月30日柳城濱江大廈實(shí)景溪美區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查在售總面積（萬(wàn)）在售總套數(shù)（套）住宅商業(yè)其它住宅商業(yè)其它24.026.123.651813901945銷售率平均價(jià)格（元/）

5、住宅商業(yè)其它住宅商業(yè)其它73.30%38.64%11.59%2375.886589.89677.11統(tǒng)計(jì)時(shí)間2006年9月30日個(gè)案調(diào)查長(zhǎng)安小區(qū)公司名稱南安溪美房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目名稱長(zhǎng)安小區(qū)項(xiàng)目座落溪美辦事處長(zhǎng)安街土地面積建筑面積37919.29房屋用途住宅商業(yè)寫字樓車庫(kù)車位其他套數(shù)面積間數(shù)面積間數(shù)面積位數(shù)面積套數(shù)面積可售統(tǒng)計(jì)8671115946944177400004435617已售統(tǒng)計(jì)7159183339723150000023830311成交均價(jià)1255.496559.7200833.34統(tǒng)計(jì)時(shí)間2006年9月30日長(zhǎng)安街實(shí)景美林區(qū)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查在售總面積（萬(wàn)）在售總套數(shù)（套）住宅商業(yè)

6、其它住宅商業(yè)其它7.471.721.26643306263銷售率平均價(jià)格（元/）住宅商業(yè)其它住宅商業(yè)其它55.36%38.38%22.53%1376.983816.081669.98統(tǒng)計(jì)時(shí)間2006年9月30日個(gè)案調(diào)查未來新城項(xiàng)目名稱南安家裝商城商住樓（未來新城）公司名稱南安市美林綜合房地產(chǎn)開發(fā)有限公司項(xiàng)目座落美林辦事處土地面積27340建筑面積50159房屋用途住宅商業(yè)寫字樓車庫(kù)車位其他套數(shù)面積間數(shù)面積間數(shù)面積位數(shù)面積套數(shù)面積可售統(tǒng)計(jì)3223737464343000002008594已售統(tǒng)計(jì)14217203.731600001081945成交均價(jià)1581.635644.24002016.12

7、統(tǒng)計(jì)時(shí)間2006年9月30日未來新城實(shí)景房地產(chǎn)市場(chǎng)開展現(xiàn)狀南安房地產(chǎn)市場(chǎng)開展現(xiàn)狀1城市房產(chǎn)屬于縣級(jí)市場(chǎng)，高端樓盤市場(chǎng)容量有限。房產(chǎn)開發(fā)仍以老城區(qū)為主，新城房產(chǎn)市場(chǎng)正在逐漸興起。城市化程度正在加快，市場(chǎng)開展獲得較大提高。房地產(chǎn)開發(fā)商以本地企業(yè)為主，整體開展程度有限。房地產(chǎn)市場(chǎng)開展現(xiàn)狀南安房地產(chǎn)市場(chǎng)開展現(xiàn)狀2商業(yè)市場(chǎng)處于初級(jí)階段，業(yè)態(tài)較為落后，集中式或主題式商業(yè)較少。住宅產(chǎn)品以多層為主，小高層和高層住宅正在增多。寫字樓房產(chǎn)市場(chǎng)還沒有完全構(gòu)成。市場(chǎng)平均價(jià)錢程度不高，與周邊城市還有較大差距。房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品特征房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品特征樓盤體量普遍較小。封鎖式小區(qū)很少。建筑風(fēng)格比較單一。物業(yè)管理程度低。主力戶型

8、面積在130平方米左右。戶型款式單一，新式戶型鮮有出現(xiàn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)開展趨勢(shì)市場(chǎng)規(guī)模將快速擴(kuò)展。園林檔次越來越高，物管程度越來越高；戶型越來越豐富。大戶型為主向中小戶型為主轉(zhuǎn)變。工程質(zhì)量朝多元化方向開展，高端產(chǎn)品將逐漸增多。市場(chǎng)價(jià)錢將穩(wěn)步上升。樓盤建筑風(fēng)格將越來越豐富。房地產(chǎn)市場(chǎng)開展趨勢(shì)南安房產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)特點(diǎn)購(gòu)房群體比較單一投資者較少。高端客戶向周邊城市流失景象嚴(yán)重。對(duì)高端產(chǎn)品的需求明顯加強(qiáng)。消費(fèi)群體因人口快速增長(zhǎng)而不斷壯大消費(fèi)市場(chǎng)特點(diǎn)1、南安房地產(chǎn)市場(chǎng)的專業(yè)開發(fā)程度有待進(jìn)一步提升。2、消費(fèi)構(gòu)造正在發(fā)生變化，市場(chǎng)對(duì)品牌房產(chǎn)開發(fā)的呼吁越來越明顯。3、新樓盤的產(chǎn)品規(guī)劃該當(dāng)適度超前，才干更好的滿足市場(chǎng)多

9、元化需求。4、市場(chǎng)產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)該當(dāng)逐漸走向質(zhì)量競(jìng)爭(zhēng)道路。市場(chǎng)分析小結(jié)工程優(yōu)勢(shì)西溪河第一排，河岸水景優(yōu)美，水岸豪宅在南安尚屬首席。工程在該地段屬最后一個(gè)可開發(fā)地塊位于鄭勝利雕像旁，正對(duì)行政中心大樓，地段顯耀。高樓林立環(huán)境繁而不雜，空氣清新，高品味生活氣氛濃重。新老城區(qū)連結(jié)點(diǎn)，南安內(nèi)外交通樞紐中心。工程優(yōu)勢(shì)工程優(yōu)勢(shì)車位規(guī)劃太少。位于主干道，噪音污染嚴(yán)重。園林綠化面積小。戶型設(shè)計(jì)錯(cuò)雜，有失尊貴。物業(yè)配套設(shè)備不全。工程優(yōu)勢(shì)工程時(shí)機(jī)泉州、廈門房?jī)r(jià)高居不下，促使南安部分客源向南安市場(chǎng)回流。南安消費(fèi)者檔次正在普遍提升，對(duì)高質(zhì)量樓盤的需求越來越明顯。南安“十一五規(guī)劃對(duì)新城區(qū)的建立提供了更好的開展環(huán)境。工程時(shí)機(jī)工程

10、要挾國(guó)際花園城、羅馬家園等樓盤的體量比本案大，配套齊全，有一定競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。目的客戶群體已部分分流到先前開發(fā)的幾個(gè)高質(zhì)量樓盤。政府宏觀調(diào)控政策等不可控要素的存在。泉州、廈門的房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)南安客戶的吸引依然較大。工程優(yōu)勢(shì)具備開發(fā)高質(zhì)量樓盤的潛質(zhì)本身配套缺乏，競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不是特別明顯地段區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯市場(chǎng)前景比較樂觀水景等景觀資源豐富工程分析小結(jié)客群分析南安并不缺乏有實(shí)力的房產(chǎn)買家；南安缺乏的是對(duì)實(shí)力買家有充分吸引力的城市環(huán)境和高質(zhì)量樓盤?？腿禾卣髂挲g在3050歲左右人際關(guān)系比較廣泛，應(yīng)付較多做事精明，較強(qiáng)購(gòu)買才干，投資比較謹(jǐn)慎盼望比較優(yōu)越的生活條件和生活環(huán)境標(biāo)新立異，希望無論在事業(yè)或生活上都走在社會(huì)的前列

11、客群1本地中小型鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)家身份特征：50歲左右、行事低調(diào)、交際很廣、名望高、影響力大購(gòu)買動(dòng)機(jī)：贈(zèng)與他人、獎(jiǎng)勵(lì)下屬、為子女置業(yè)、用于商務(wù)辦公、作為暫時(shí)居所高層大戶型比較適宜他們客群2行政金融機(jī)構(gòu)中高層人士身份特征：40歲左右、行事穩(wěn)重儒雅風(fēng)度、學(xué)問淵博購(gòu)買動(dòng)機(jī)：自住為主、二次置業(yè)改善居住條件、方便內(nèi)外辦公中高層大戶型比較適宜他們客群3企事業(yè)單位中層管理者身份特征：35歲左右、學(xué)歷較高意氣風(fēng)發(fā)、社交活潑購(gòu)買動(dòng)機(jī)：自住為主、一次置業(yè)勝利和身份意味、方便事業(yè)開展中高層中小戶型，低層大戶型比較適宜他們客群4外出經(jīng)商的商務(wù)人士身份特征：40歲以上、行事高調(diào)個(gè)性張揚(yáng)、外出時(shí)間多購(gòu)買動(dòng)機(jī)：為父母子女置業(yè)、尋求

12、故土歸屬感、身份意味各種戶型均有能夠滿足他們的需求第二章/工程規(guī)劃微整建議 謀劃沒有客觀恒定的規(guī)范,但一直以市場(chǎng)為準(zhǔn)繩。 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)要求產(chǎn)品必需求有本人的個(gè)性和特征。 做差別的、優(yōu)秀的產(chǎn)品需求前瞻和超越的理念。 眾家各有所長(zhǎng)，藍(lán)火有本人的特征1、園林及綠化沒有特征2、車位規(guī)劃太少3、大小戶型混雜，小戶型太多4、大堂太小，沒有豪宅的氣勢(shì)5、沒有會(huì)所，不利于豪宅檔次的構(gòu)成工程現(xiàn)有規(guī)劃的缺乏微調(diào)建議一建一個(gè)恒溫游泳池圖片僅供部分參考緣由：檔次高、適用性強(qiáng)、面積可大可小、造價(jià)不高、對(duì)客戶吸引力強(qiáng)微調(diào)建議二大堂挑高精裝修圖片僅供部分參考緣由：可以迅速提高整個(gè)樓盤的高質(zhì)量和高檔次感、客戶特別看重、對(duì)樓盤銷售

13、及價(jià)錢支持作用明顯微調(diào)建議三添加會(huì)所圖片僅供部分參考緣由：有助于豪宅概念的提升、有助于樓盤整體居住質(zhì)量提升，有助于銷售進(jìn)度及銷售價(jià)錢的提升.微調(diào)建議四摒棄獨(dú)身公寓緣由：1、配合豪宅定位的需求2、南安獨(dú)身公寓市場(chǎng)低迷3、南安房租程度低，用于租賃收益低第三章/營(yíng)銷部分 銷售是工程與市場(chǎng)對(duì)接的渠道。 渠道能否暢通要看工程能否滿足市場(chǎng)的需求。 銷售戰(zhàn)略是翻開市場(chǎng)的中心武器。 藍(lán)火那么努力于打造最具威力的中心銷售武器。戰(zhàn)略思索理性購(gòu)房時(shí)代，客戶需求怎樣鎖定?市場(chǎng)張望階段，如何展開有效推行?效力搏弈時(shí)期，我們?cè)鯓幼龅礁?主體處理之道 立足地段區(qū)位優(yōu)勢(shì) 放大水岸資源優(yōu)勢(shì) 突出行政商務(wù)中心 強(qiáng)化水岸豪門概念

14、處理之道理性購(gòu)房時(shí)代，客戶需求怎樣鎖定?調(diào)查了解客戶需求人生夢(mèng)想、生活檔次、社會(huì)名望、社會(huì)交往、事業(yè)開展優(yōu)化整合工程資源特殊地段、自然景觀、人文歷史、生活配套、物業(yè)配套處理之道市場(chǎng)張望階段，如何展開有效推行?把握市場(chǎng)脈動(dòng)城市開展、價(jià)錢走勢(shì)、競(jìng)爭(zhēng)動(dòng)向、需求變化、流行前線掌控營(yíng)銷戰(zhàn)略戰(zhàn)略選擇、戰(zhàn)略組合、戰(zhàn)略評(píng)價(jià)、戰(zhàn)略實(shí)施、戰(zhàn)略完善處理之道效力搏弈時(shí)期，我們?cè)鯓幼龅礁? 專業(yè)謀劃團(tuán)隊(duì) 市場(chǎng)前瞻 專業(yè)銷售團(tuán)隊(duì) 科學(xué)銷控 專業(yè)物管團(tuán)隊(duì) 內(nèi)在提升工程定位整體定位：南安首席水岸豪宅大戶型定位：南安首席水景豪門小戶型定位：南安首席水景公館水岸：采西溪之靈氣，處水居之尊貴。帝景：依山伴水，虹橋飛架，高樓群立，

15、西溪兩岸寬廣美景一覽無余，帝景之譽(yù)實(shí)至名歸。水岸帝景：氣度非凡，內(nèi)意深邃，外涵突出，華貴而豐醇。案名詮釋行政中心鄭勝利雕像依山傍水，視野開闊高樓林立，新興氣候、高檔社區(qū)氣氛濃重區(qū)域賣點(diǎn)工程賣點(diǎn) 水岸第一排 水岸第一高度 水岸絕頂樓王 水岸全景經(jīng)典戶型工程包裝-整體籠統(tǒng)包裝山清水秀：西溪河、金雞山、江濱公園享用南安！貴族領(lǐng)地：風(fēng)生水起、百米高樓、十字交通、行政中心、金融世界引領(lǐng)南安！質(zhì)量生活：理想空間、精致物管、休閑文娛、居家購(gòu)物、任務(wù)學(xué)習(xí)超越南安！工程包裝-產(chǎn)品質(zhì)量包裝豪氣外觀 華美大堂優(yōu)質(zhì)建材 高速電梯人性物配 尊貴會(huì)所工程包裝-物業(yè)管理包裝把最優(yōu)秀的物業(yè)管理公司配給最有貴族檔次的南安人！工

16、程包裝-售樓處包裝 尊貴位置 奢華裝修 一流銷售效力人員 一流接待效力程度營(yíng)銷推行總體思想早入市，籠統(tǒng)先行。后勁足，戰(zhàn)略領(lǐng)先。多渠道，媒體制勝。重口碑，品牌超越。跟進(jìn)度，多彩活動(dòng)隨時(shí)切入。營(yíng)銷推行推行精神水岸，貴族生活的開場(chǎng)！推行戰(zhàn)略-樓王拍賣戰(zhàn)略適時(shí)拍賣，盛大推出240絕版樓王以點(diǎn)帶面，樹立豪宅籠統(tǒng)順勢(shì)造勢(shì)，擴(kuò)展工程影響以市造市，帶開工程推行推行戰(zhàn)略事件炒作戰(zhàn)略緣由：縣級(jí)市場(chǎng)，傳統(tǒng)主力宣傳媒膂力量有限事件炒作符合縣級(jí)市場(chǎng)宣傳需求事件：風(fēng)水鑒定、開盤、封頂、落架、入住推行戰(zhàn)略活動(dòng)促銷戰(zhàn)略緣由：本錢低，收效顯著、易操作、影響大活動(dòng)：節(jié)日慶典活動(dòng)名車聯(lián)展活動(dòng)開發(fā)商周年活動(dòng)等推行戰(zhàn)略VIP認(rèn)購(gòu)戰(zhàn)略積

17、累意向客戶顯示客戶尊貴維護(hù)客戶隱私有效利用開發(fā)商社會(huì)資源推行戰(zhàn)略體驗(yàn)式購(gòu)房戰(zhàn)略做法： 高層建一套奢華裝修樣板房以親身體驗(yàn)的方式，提升消費(fèi)者對(duì)工程的認(rèn)知，促進(jìn)產(chǎn)生激動(dòng)引起購(gòu)買推行步驟先大后小迎合市場(chǎng)對(duì)大戶型的需求大戶型是工程最主要的部分中小戶型稀缺，體量小， 銷售壓力小可以提高工程整體價(jià)錢程度，提高工程收益程度推行步驟先住宅后商業(yè)住宅是工程重心住宅的銷售情況可影響商業(yè)價(jià)錢商業(yè)可利用曾經(jīng)積累的住宅客戶商業(yè)部分銷售難度相對(duì)住宅要大推行步驟先招商后銷售主力商家?guī)?dòng)作用宏大可利用商家進(jìn)展事件炒作讓客戶看到良好的投資前景可大幅度減輕客戶投資壓力階段推行籌備期推行活動(dòng)：高僧風(fēng)水鑒定任務(wù)重點(diǎn)：營(yíng)銷預(yù)備任務(wù)與工程籠統(tǒng)樹造營(yíng)銷目的：完成根本營(yíng)銷素材的搜集與制造，制定詳細(xì)的營(yíng)銷任務(wù)方案推行口號(hào)：水岸，貴族生活的開場(chǎng)！階段推行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期推行活動(dòng)：V